巴彥淖爾項(xiàng)目策劃建議書.pptVIP

,0,巴彥淖爾市項(xiàng)目承接時(shí)的樓市發(fā)展形式,1,自09年底退出房地產(chǎn)刺激政策后，國(guó)務(wù)院就在12月14日出臺(tái)了國(guó)四條抑制投機(jī)性購(gòu)房，隨后五部委聯(lián)合發(fā)布通知，明確土地受讓人拿地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%； 12月17日再次發(fā)文強(qiáng)調(diào)收緊土地出讓政策，開發(fā)商拿地須首付一半且一年內(nèi)繳全款； 12月23日又再次調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，不足五年要全額征收營(yíng)業(yè)稅，這是09年底房地產(chǎn)調(diào)控的新政。,2,2010年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了出臺(tái)國(guó)十一條，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%； 1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布國(guó)土資源部關(guān)於改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%，減少了商品房土地供應(yīng)比例，隨后商品房建設(shè)用地價(jià)格再次上漲。,3,3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)19條土地調(diào)控新政，即關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知，也就是“國(guó)19條”，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容，至今為止，除了導(dǎo)致土地溢價(jià)外，未見其它成效。,4,3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出，在2010年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。 3月23日，國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案，隨后出現(xiàn)了一日三地王的奇特現(xiàn)象。,5,4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知稱，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策，市場(chǎng)一片嘩然，市場(chǎng)驚現(xiàn)離婚買房個(gè)例，但是房?jī)r(jià)依舊上漲。,6,4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策，隨后在4月15日出臺(tái)了細(xì)則，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%； 4月17日又發(fā)出了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知。通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”，4月19日與20日又相繼出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知與二套房認(rèn)證方法，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名，結(jié)果仍然是造成房?jī)r(jià)直線上漲。,巴彥淖爾 一生之城 臨河城投2200畝項(xiàng)目策劃建議書,8,遍尋整個(gè)巴彥淖爾 唯獨(dú)缺少一個(gè)規(guī)模足夠大，配套全面質(zhì)量高，環(huán)境特別宜人 可以安放一生的宜居之城,引言：一封來(lái)自城市的道歉信。 塞上江南的美譽(yù)里，包含黃河“幾”彎留下的肥沃土地，塵封烽煙戰(zhàn)火沉寂后的寧?kù)o。策馬揚(yáng)鞭的大草原依舊回響著馬兒蹄音。 當(dāng)黃河和歷史共同走到巴彥淖爾。 城市在進(jìn)步，大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，忽略了給安定在這里的人民，一個(gè)可以用來(lái)安放一生的居所。 對(duì)不起，城市總是在拆遷，讓你們整日聽到轟鳴。 對(duì)不起，城市向南擴(kuò)展，讓你們購(gòu)物、休閑不方便。 對(duì)不起，城市沒(méi)有過(guò)多的關(guān)注你們對(duì)下一代的教育培養(yǎng)。 對(duì)不起，城市沒(méi)有讓你們得到更好的休憩。 。 。,（2）結(jié)合土地價(jià)值，分析可供參考的開發(fā)模式,模式一： 主題社區(qū)模式,模式二： 新城市主義模式,模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式,（1）結(jié)合調(diào)研報(bào)告，分析土地價(jià)值，歸納策劃立足點(diǎn),（3）項(xiàng)目開發(fā)策劃報(bào)告（客群、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)模式）,本次項(xiàng)目策劃邏輯,10,（1）發(fā)現(xiàn)土地的價(jià)值,先天條件： 土地足夠大： 2200畝 景觀足夠好： 臨水：近永剛渠 原生樹林 靠近城市中心： 臨近傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 城鄉(xiāng)結(jié)合部 地廣人稀,（2）大盤開發(fā)模式分析,模式一： 主題社區(qū)模式,模式二： 新城市主義模式,模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式,桃源居,鳳凰城,華僑城,主題社區(qū)模式：通過(guò)社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā),模式一： 主題社區(qū)模式,主題社區(qū)開發(fā)模式,核心驅(qū)動(dòng)方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項(xiàng)目的交通距離以及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目關(guān)注不足，項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者無(wú)法形成沖擊，項(xiàng)目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對(duì)消費(fèi)者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對(duì)消費(fèi)者形成有效吸引的作用。,教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)方式。通過(guò)主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注，通過(guò)完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費(fèi)者的心理抗性。,老年、醫(yī)療服務(wù),教育、文化,健康、運(yùn)動(dòng),健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)力，關(guān)鍵是造就獨(dú)特的不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力,奧林匹克花園的健康主題： 體育場(chǎng)、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)-體育中心； 賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場(chǎng)-商貿(mào)中心 大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施-居住中心。,桃源居的教育主題： 大規(guī)模清華學(xué)校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學(xué)校上； 投入大，做一個(gè)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。,綠地21城尊老社區(qū)主題 綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場(chǎng)、便利店、健身設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等符合老年人生活習(xí)慣； 老年人只是講座多形式老年教育。,主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對(duì)主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時(shí)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè),主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征,主題鮮明-成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；,主題宣傳-讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽；,主題先行-體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；,主題復(fù)合-但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。,1,2,3,4,適用條件,陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費(fèi)者心理抗性大； 有區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目不具備的獨(dú)特資源，具有打造不可復(fù)制核心競(jìng)爭(zhēng)力潛質(zhì)； 資金雄厚，前期投入大，項(xiàng)目大、實(shí)現(xiàn)周期長(zhǎng)。,符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場(chǎng)定位與主題開發(fā)； 具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力，形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異； 主題先行，樹立消費(fèi)者信心。,成功關(guān)鍵因素,新城市主義模式NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè),最早追溯到1898年霍華德的“花園城市” 構(gòu)想，通過(guò)付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展, 形成了今天New Town模式。,主要建設(shè)措施： 外部功能內(nèi)部化,采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； 通過(guò)開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； 通過(guò)大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。,加勒比新城,萬(wàn)科城,New town 的來(lái)源,公共配套設(shè)施； 基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施； 街區(qū)、社區(qū)； ,模式二： 新城市主義模式,鳳凰城,新城市主義大盤開發(fā)模式通過(guò)有品牌號(hào)召力的企業(yè)帶動(dòng)，通過(guò)規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施,New town 的特征,規(guī)?；瘞?lái)的成熟配套和便捷的生活設(shè)施； 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)；,成功開發(fā)關(guān)鍵要素,街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局 公共空間的營(yíng)造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（Town Center）,適用條件,位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大，可容納較多人口； 多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū) ； 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對(duì)便利通達(dá)性好。,新城市主義開發(fā)模式的關(guān)鍵是“造市”-有“市”才有鎮(zhèn)。,市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。 鄰里單位鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游集場(chǎng)、娛樂(lè)中心等設(shè)施 ； 社區(qū)中心內(nèi)設(shè)會(huì)堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等； 商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)及鄰里商業(yè)中心； 公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 其它公共設(shè)施 汽車站、停車站、加油站等。,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā),產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式,總部基地,通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。,關(guān)鍵詞：,采用成片素地開發(fā)模式，通過(guò)具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)提升區(qū)域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因； 在前期成功經(jīng)營(yíng)中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)、生活配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)；通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求； 邊經(jīng)營(yíng)、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。,特色產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)； 產(chǎn)業(yè)影響力； ,深圳華僑城,模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式,觀瀾湖大宅,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)不僅要選擇既能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系,Business Park發(fā)歷程 第一代：工業(yè)園區(qū) 第二代：商務(wù)與社區(qū) 第三代：鄰里商務(wù)區(qū) 第四代： Business Town.,休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展： 第一階段：?jiǎn)我淮笾行臀幕黝}園； 第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)； 第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn)。,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式特征,特色產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的生命力，特色產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)殚_發(fā)盈利； 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號(hào)召力與影響力； 特色產(chǎn)業(yè)對(duì)城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。,成功開發(fā)關(guān)鍵要素,適用條件,大城市近郊，距市中心直線距離不超過(guò)30公里，而且交通便利； 項(xiàng)目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。 開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長(zhǎng)時(shí)期的持續(xù)開發(fā) 。,產(chǎn)業(yè)聚集、長(zhǎng)期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號(hào)召力是成功的關(guān)鍵。,總體規(guī)劃，分步實(shí)施，先確定產(chǎn)業(yè)，在確定開發(fā)思路； 綜合開發(fā)，全面收益 ：通過(guò)分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力； 規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項(xiàng)目之間的銜接。,本項(xiàng)目到底適合哪類成熟模式，還是博采眾長(zhǎng)？,主題社區(qū)模式？,新城市主義模式？,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式？,調(diào)研側(cè)重： （1）主題社區(qū)模式可行性： 1、城市居民目標(biāo)購(gòu)房看重因素 （2）新城市主義模式可行性： 1、商業(yè)規(guī)模及需求程度 2、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)產(chǎn)品需求度 3、甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)態(tài)度 （3）產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式可行性： 1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 2、城市發(fā)展功能布局,本項(xiàng)目開發(fā)模式策劃思路,利好點(diǎn)： 上風(fēng)上水，濱河新區(qū)；景色宜人，交通便利；生態(tài)低碳，非常宜居。 問(wèn)題點(diǎn)： 毗鄰道路，遠(yuǎn)離城區(qū)；原為鄉(xiāng)村，純屬生地；人氣不旺，難以聚集。 希望點(diǎn)： 策劃先行，謀定而動(dòng)；擴(kuò)大利潤(rùn)，節(jié)奏把控；挖掘價(jià)值，歡迎加盟。 創(chuàng)意點(diǎn)： 飲食文化，商業(yè)風(fēng)情；搞好配套，教育先行；老齡社區(qū)，穿插其中。,本項(xiàng)目開發(fā)模式策劃思路,利好點(diǎn)：上風(fēng)上水，濱河新區(qū)；景色宜人，交通便利；生態(tài)低碳，非常宜居。,在世人越來(lái)越關(guān)注居住環(huán)境優(yōu)劣的時(shí)代，項(xiàng)目的地段位置，無(wú)疑占有明顯的先天優(yōu)勢(shì)。首先，地段處于城北，緊鄰環(huán)城公路，又有河道和綠化帶，附近沒(méi)有工業(yè)污染。地塊面積多達(dá)2000余畝，可謂在地利方面，不可多得。 這樣優(yōu)秀的地段，在挖掘土地價(jià)值方面必定會(huì)有很大的利潤(rùn)空間。,問(wèn)題點(diǎn)：毗鄰道路，遠(yuǎn)離城區(qū)；原為鄉(xiāng)村，純屬生地；人氣不旺，難以聚集。,對(duì)巴彥淖爾市而言，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)目前比較簡(jiǎn)明，常住人口有限，流動(dòng)人口規(guī)模不大。當(dāng)?shù)厝说木幼±砟?，是就近?gòu)房。因此，如果本項(xiàng)目搞成單一的住宅商品房并加以常規(guī)性的社區(qū)配套，就難以在后期營(yíng)銷上順利拓展。 再者，生地變熟地，需要一定的周期和成本。 人氣難以聚集，是本地塊最大的問(wèn)題點(diǎn)。,本項(xiàng)目開發(fā)模式策劃思路,本項(xiàng)目策劃思路,飲食文化，商業(yè)風(fēng)情；搞好配套， 教育先行；老齡社區(qū)，穿插其中。,本項(xiàng)目商業(yè)部分策劃思路,蒙元旅游特色+酒店配套+城市綜合體 提升項(xiàng)目品牌高度,CRD中央休閑生活區(qū) 一個(gè)北部宜居之城，一個(gè)幸?？鞓?lè)之城，一個(gè)水岸休閑之城。 一生之城,工作成果,一、基于市場(chǎng)調(diào)研的項(xiàng)目功能及整體定位策劃書（4周） 1.形象定位 2.功能定位 3.產(chǎn)品定位對(duì)產(chǎn)品形式、產(chǎn)品組合及配比提出建議。 4.客戶定位 5.價(jià)格定位 6.經(jīng)濟(jì)測(cè)算 7.物業(yè)發(fā)展建議對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格、開發(fā)次序、物業(yè)類型的選擇提出建議。 8.社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 二、營(yíng)銷策劃及項(xiàng)目推廣策劃書（2周） 1.營(yíng)銷推廣調(diào)性 2.廣告表現(xiàn)及活動(dòng)主題策劃 三、概念設(shè)計(jì)，在策劃定位報(bào)告修訂、定稿之后啟動(dòng)，提供概念設(shè)計(jì)報(bào)告（4周） 1. 配合設(shè)計(jì)院出具建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格定位、組團(tuán)風(fēng)格定位、產(chǎn)品主題定位等。,工作周期及費(fèi)用,工作周期：70天 成果1、項(xiàng)目功能及整體定位策劃建議（4周） 成果2、營(yíng)銷策劃及項(xiàng)目推廣策劃建議（2周） 成果3、概念設(shè)計(jì)報(bào)告（4周） 費(fèi)用預(yù)算： 成果1：25萬(wàn)元整 成果2：20萬(wàn)元整 成果3：20萬(wàn)元整 注：委托方可依據(jù)具體需求選擇成果標(biāo)準(zhǔn)。,廣告案例介紹,29,創(chuàng)意地產(chǎn)的理念與前期策劃的創(chuàng)意,30,創(chuàng)意地產(chǎn)是近年來(lái)越來(lái)越引起人們關(guān)注的一個(gè)重要概念。由于尚未在學(xué)理上達(dá)成一種普遍的認(rèn)同，人們?cè)谡務(wù)撨@個(gè)概念時(shí)大都含糊其詞，這不僅妨礙了更深層次上的交流，而且也不利