關(guān)于物權(quán)法的幾個問題.pptVIP

關(guān)于物權(quán)的幾個問題,發(fā)言分為五個部分,物權(quán)法概述 物權(quán)法的基本原則 物權(quán)的保護(hù) 所有權(quán)的一般規(guī)定 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),一、物權(quán)法概述 2007年3月16日通過 自10月1日起施行 分5編19章 247條,物權(quán)體系,所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有權(quán)、 相鄰權(quán)（相關(guān)系）、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、特許物權(quán)(準(zhǔn)物權(quán)) 抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán),“物”,是指除人體以外的、具有確定的界限和范圍、能夠成為權(quán)利客體且可以為人力所支配的、獨(dú)立成為一體的有體物。,物權(quán),是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。,物權(quán)法,是關(guān)于動產(chǎn)、不動產(chǎn)的歸屬和利用的法律規(guī)則。,物權(quán)法的作用 定分止?fàn)?物盡其用,二、物權(quán)法的基本原則,二、物權(quán)法的基本原則,平等保護(hù)原則,國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。,物權(quán)法定原則,物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。,梁慧星,物權(quán)自由原則，在理論上是錯誤的，在實(shí)踐上是有害的。,物權(quán)自由原則，在理論上是錯誤的，在實(shí)踐上是有害的。,物權(quán)公示原則,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。,統(tǒng)一登記制度,不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。,登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為,(一)要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估； (二)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記； (三)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價(jià)格主管部門規(guī)定。,三、 物權(quán)的保護(hù),物權(quán)保護(hù),指通過法律規(guī)定的方法和程序，保障所有人在法律許可的范圍內(nèi)，對其所有的財(cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的制度。,物權(quán)請求權(quán)的種類,確權(quán)請求權(quán) 返還原物請求權(quán) 恢復(fù)原狀請求權(quán) 排除妨害請求權(quán) 消除危險(xiǎn)請求權(quán) 損害賠償請求權(quán),六、所有權(quán)的一般規(guī)定,所有權(quán),是所有人依法按照自己的意志通過對其所有物進(jìn)行占有、使用、收益和處分等方式，獨(dú)占性支配其所有物，并排斥他人非法干涉的永久性物權(quán),所有權(quán)的特征,所有權(quán)具有完全性。 所有權(quán)具有原始物權(quán)性。 所有權(quán)具有彈力性。 所有權(quán)具有永久存續(xù)性。,所有權(quán)的權(quán)能,積極權(quán)能 : 占有權(quán)能 使用權(quán)能 收益權(quán)能 處分權(quán)能 消極權(quán)能：指所有權(quán)人有權(quán)排除他人對其所有物違背其意志的干涉。,國家所有權(quán),是國家對全民所有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利,國家所有權(quán)的特征,國家所有權(quán)的權(quán)利主體具有統(tǒng)一性和唯一性。 國家所有權(quán)的權(quán)利客體具有無限廣泛性和專有性。,國家所有權(quán)的取得方式,沒收 贖買 積累資金 稅收 征收、征用 罰款和罰金 依法取得無主財(cái)產(chǎn) 開展國內(nèi)民事活動、從事對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易、接受贈與等,國家所有權(quán)的客體,礦藏、水流、海域和城市的土地 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 野生動物資源、無線電頻譜、國家所有的文物 國防資產(chǎn)、道路、電力、通訊、天然氣等公共設(shè)施,私人所有權(quán),指私人對其所有的財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。,私人,指自然人、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、外國人、無國籍人，也包括個人獨(dú)資企業(yè)、外資企業(yè)等。企業(yè)法人和企業(yè)法人以外的法人、社會團(tuán)體的所有權(quán)，也規(guī)定在私人所有權(quán)范圍內(nèi)。,私人所有權(quán)的特征,私人所有權(quán)的主體主要是自然人個人。 私人秘有權(quán)的客體包括私人的生活資料和生產(chǎn)資料 私人財(cái)產(chǎn)的基本來源是私人的勞動所得和其他合法收入 私人所有權(quán)與其他所有權(quán)受到同等法律保護(hù),私人所有權(quán)的特別保護(hù),保護(hù)私人儲蓄、投資及其收益 保護(hù)私人的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)及其他合法權(quán)益 禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系,善意取得,亦稱即時(shí)取得，是指無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)占有人，在不法將其占有的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即依法取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，原財(cái)產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)的制度。,善意取得的構(gòu)成要件,在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，即善意。 以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人 轉(zhuǎn)移占有的財(cái)產(chǎn)須是法律允許流通的動產(chǎn)和不動產(chǎn),五、用益物權(quán)的一般規(guī)定,用益物權(quán),指非所有權(quán)人對他人所有之物享有的占有、使用和收益的他物權(quán)。其外延包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等,用益物權(quán)的特征,用益物權(quán)是一種他物權(quán)，是在他人所有的物上設(shè)立的物權(quán)； 用益物權(quán)是以使用和收益為內(nèi)容的限制物權(quán)比并不包括所有權(quán)的處分權(quán)能； 用益物權(quán)是獨(dú)立的物權(quán)，具有獨(dú)立性； 用益物權(quán)的客體限于不動產(chǎn)。,用益物權(quán)的一般性規(guī)則,用益物權(quán)的基本內(nèi)容是占有、使用和收益的權(quán)利； 行使用益物權(quán)應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)和合理開發(fā)利用資源； 用益物權(quán)人行使權(quán)利所有權(quán)人不得干涉； 用益財(cái)產(chǎn)被征收、征用有權(quán)獲得補(bǔ)償。,土地承包經(jīng)營權(quán),指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對集體所有或國家所有，由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的耕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)土地，采取家庭承包、公開協(xié)商等方式進(jìn)行承包，依法對所承包的土地等占有、使用和收益的用益物權(quán)。,土地承包經(jīng)營權(quán)的特點(diǎn),土地承包經(jīng)營權(quán)的主體具有特殊性 土地承包經(jīng)營權(quán)的標(biāo)的物具有特殊性 土地承包經(jīng)營權(quán)的目的具有特殊性 土地承包經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)生方式具有特定性,土地承包經(jīng)營權(quán)的取得方式,為依法律行為而取得 為基于法律行為以外的原因而取得,依法律行為而取得,基于農(nóng)村土地承包合同而取得 通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商而取得 基于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)而取得,基于法律行為以外的原因而取得,除了法律行為外，繼承為基于法律行為以外的原因而取得土地承包經(jīng)營權(quán)的方式。,土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利,占有、使用、收益權(quán)。 依法流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)人可以依照法律的規(guī)定，對土地承包經(jīng)營權(quán)采取法定的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。 承包地被依法征用、占用有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償 其他權(quán)利,承包經(jīng)營權(quán)人的義務(wù),維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。 依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。,土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅,土地承包經(jīng)營權(quán)依照物權(quán)消滅的一般事由:承包地被征收、承包地滅失或使用價(jià)值喪失。 土地承包經(jīng)營權(quán)基于特定事由而消滅 : 提前收回 提前交回 期限屆滿,建設(shè)用地使用權(quán),指自然人、法人依法對國家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。,建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征,建設(shè)用地使用權(quán)以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營和社會公益事業(yè)為目的 建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物為城鎮(zhèn)國家所有的土地，不包括集體所有的農(nóng)村土地 建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地的范圍限于建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式,出讓和劃撥 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性質(zhì)的用地以及同一土地有兩個以上的意向用地者，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)等公開競價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。,出讓設(shè)立建設(shè)用地 使用權(quán)的要求,建設(shè)用地使用權(quán)出讓的客體是國有土地 建設(shè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)采取法定的合同形式,建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥方式,一是縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后，將國有土地交付給土地使用者使用； 二是縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。,劃撥設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán) 的限制,通過劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)必須是為了公共利益或者公益事業(yè)目的。國家嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式取得這一權(quán)利的人，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。,建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利,依出讓方式取得的建筑用地使用權(quán)，權(quán)利人還可以依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。合同的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同剩余的期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。 通過劃撥出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、土地使用者應(yīng)當(dāng)從事社會公益事業(yè)，不得以營利目的使用國有土地。,建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù),支付建設(shè)用地使用權(quán)費(fèi)用的義務(wù) 土地的合理利用義務(wù) 土地保護(hù)義務(wù) 恢復(fù)土地原狀的義務(wù),建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)規(guī)則,只有在自然人、法人之間才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是建設(shè)用地使用權(quán)人以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人只有在辦理了出讓手續(xù)并繳納了出讓金后，才可以轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓必須訂立書面合同。合同的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同剩余的期限。 應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)其地上物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。,建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)則,建設(shè)用地使用權(quán)抵押的客體是建設(shè)用地使用權(quán)。 建設(shè)用地抵押須訂立書面合同，還須在土地登記部門進(jìn)行抵押登記后，抵押權(quán)才正式設(shè)立。 建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之抵押，要遵守“房隨地走”規(guī)則。 建設(shè)用地使用權(quán)在設(shè)定抵押以后，抵押人還可以轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)。 建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押以后，如果在建設(shè)用地使用權(quán)之上已經(jīng)設(shè)定了房屋租賃關(guān)系的，原則上不影響原租賃關(guān)系的存在，但抵押人應(yīng)當(dāng)將建設(shè)用地使用權(quán)抵押的情況書面告知承租人。,建設(shè)用地使用權(quán)的消滅,建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。,建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)的關(guān)系,在房產(chǎn)和地產(chǎn)交易中，建設(shè)用地使用權(quán)及其他地上建筑所有權(quán)必須共同作為交易標(biāo)的，不能單獨(dú)流轉(zhuǎn)，必須同時(shí)轉(zhuǎn)移、抵押和出租。這就是通常所說的“房隨地走”或“地隨房走”。,鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán),指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)等自然、法人依法對集體所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。,鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)則,因設(shè)立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)或者鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)等需要使用集體所有的土地的，依照有關(guān)法律規(guī)定取得建設(shè)用地使用權(quán)；法律沒有規(guī)定的，參照關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。設(shè)立鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法和物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行，沒有具體規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)參照適用冠以建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。,宅基地使用權(quán),指農(nóng)村居民對集體所有的土地占有和使用，自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施以供居住的地上權(quán)。,宅基地使用權(quán)的特征,宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村居民因建造住宅而享有的地上權(quán)。 宅基地使用權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格和福利不可分離。 宅基地使用權(quán)是特定主體在集體土地上設(shè)定的用益物權(quán)。 集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請一處宅基地。 宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán)。,宅基地使用權(quán)人的權(quán)