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博思堂新人培訓,蘇州市博思堂投資顧問有限公司 2009 年 3月 1 日,一、建筑基礎知識,新人培訓,什么是建筑？ 廣義：人工建筑而成的所有東西。 狹義：即指房屋。是指有基礎、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨，供人們在內居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他活動的空間場所，不包含構筑物。構筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內進行生產和生活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。 分類：房地產行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標準也不盡相同，現僅介紹其中的幾種分類方式。 按使用性質分：居住建筑（多層，小高層，高層，大廈，別墅等）、公共建筑（機關辦公樓等）、工業(yè)建筑（工廠等）、農業(yè)建筑（大棚，糧倉等） 按層數分：低層（13層 包括別墅，情景洋房）、多層（47層）、小高層（812層）、高層（13層以上）、超高層（建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過100米）。 按結構分：磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構（分為框架、框架剪力墻，剪力墻等）、鋼結構。,建筑構造包括 1、基礎： 定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。 按構造形式不同分類：條形基礎、獨立基礎、筏板基礎、箱型基礎（高層常用）、樁基礎。 2、地基： 定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎傳下來的荷載的土層或巖層。 3、墻體和柱： 豎向承重構件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎。 墻體分類：外墻、內墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。 4、門窗： 門的分類：平開門、推拉門、轉門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。 窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。 5、梁： 梁是跨過空間的橫向構件。 6、樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。 樓梯的寬度一般在1.2米左右。 住宅樓梯的傾斜度一般在1520o 臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。 7、屋頂： 屋頂分平屋頂和坡屋頂。 建筑物的構造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。,建筑設備包括： 1、給水、排水系統(tǒng) 給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設置水箱供水（水壓在一天內定期高低變化的情況下采用）、設置水泵、水箱供水（水壓經常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當室外的配水管網的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時，通常分成兩個供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設置水泵水箱供水。） 給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。 排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用100150的鑄鐵管或PVC管材。 2、采暖系統(tǒng)： 采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨立采暖；二是集中采暖。 集中采暖又可分為兩種： 熱水供暖：采用熱水進行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。 蒸氣采暖：采用水蒸氣進行供暖。這種方式的特點是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。,集中供暖國家目前提倡采用分戶計量式采暖方式，但是由于計量價位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當前使用最多的是分戶控制采暖。 無論是分戶計量還是分戶控制，現在都沒有達到“誰用誰交費，不用不交費”的狀態(tài)。 3、通信和空調系統(tǒng) 包括電話系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。 4、電氣設備： 包括導線、配電箱、電開關、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網）、引下線、接地裝置）。 5、燃氣供應系統(tǒng)! 燃氣目前常用的有三種： 人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產業(yè)的副產品，其主要成分是CO，比重與空氣相近。使用不當極易發(fā)生煤氣中毒。很多地市正在逐步替代人工煤氣?，F價約為1元/立方。 天然氣：蘊藏于地下的可燃氣體，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會飄于上層，不會發(fā)生煤氣中毒的現象。而且天然氣燃燒后不會產生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國正,大力推廣?，F價約為12元/立方。 液化石油氣：石油產品，成份較復雜，熱值高?，F價約為8.59.5元/立方。液化石油氣與上述兩種燃氣的供應系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個居住區(qū)一套加壓系統(tǒng)。液化石油氣一般用于市政燃氣管網尚未達到的地區(qū)。 6、電梯：基本都標有載客量，載重重量X KG，運行速度。品牌：市場長見的有富士，三菱，永大，日立等 7、設備層、管道井： 設備層一般用于放置建筑運行機械。多用于高層住宅、寫字間等。 8、綜合布線系統(tǒng)、樓宇智能化：如門禁,建筑材料： 1、磚： 普通磚的尺寸為235*115*55mm，因為磚的尺寸，所以才出現了12墻、24墻、37墻等的說法。每512塊普通磚組成1立方米。 為保護耕地，很多市區(qū)目前已禁止使用粘土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。 2、水泥： 水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥，標號越高其質量越好強度越高。 3、鋼筋混凝土： 混凝土是用水泥、砂、石子等材料攪拌而成。 采用混凝土與鋼筋進行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數相近，可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點，使得建筑物更加穩(wěn)定牢固。 4、防水材料： 目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。 5、三大材、四小材： 三大材：鋼材、水泥、木材。 四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。,常用基礎概念 1、什么是標志尺寸、構造尺寸、實際尺寸？ （1）、標志尺寸是用以標注建筑物定位軸線之間（開間、進深）的距離大小，以及建筑制品、建筑構配件、有關設備位置的界限之間的尺寸。（2）、構造尺寸是建筑制品、建筑構配件的設計尺寸。構造尺寸小于或大于標志尺寸。一般情況下，構造尺寸加上預留的縫隙尺寸或減去必要的支撐尺寸等于標志尺寸。（3）、實際尺寸是建筑制品、建筑構配件的實有尺寸。實際尺寸與構造尺寸的差值，應為允許的建筑公差數值。 2、什么是定位軸線？ 定位軸線是用來確定建筑物主要結構或構件的位置及其標志尺寸的線。 3、什么是橫向、縱向？什么是橫向軸線、縱向軸線？ （1）、橫向，指建筑物的寬度方向。（2）、縱向，指建筑物的長度方向。（3）、沿建筑物寬度方向設置的軸線叫橫向軸線。其編號方法采用阿拉伯數字從左至右編寫在軸線圓內。（4）、沿建筑物長度方向設置的軸線叫縱向軸線。其編號方法采用大寫字母從上至下編寫在軸線圓內,4、什么是房屋的開間、進深？ 開間指一間房屋的面寬，及兩條橫向軸線之間的距離；進深指一間房屋的深度，及兩條縱向軸線之間的距離。 5、什么是層高？什么是凈高？ 層高指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度；凈高指房間的凈空高度，及地面至天花板下皮的高度 6、什么是建筑總高度？ 建筑總高度指室外地坪至檐口頂部的總高度。 7、什么是標高？什么是絕對標高、相對標高？ （1）、建筑物的某一部位與確定的水基準點的高差，稱為該部位的標高。（2）、絕對標高亦稱海拔高度，我國把青島附近黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，全國各地的標高均以此為基準。（3）、相對標高是以建筑物的首層室內主要房間的地面為零點（+ 0.00），表示某處距首層地面的高度。,8、 什么是建筑面積、使用面積、使用率？什么是交通面積、結構面積？ （1）、建筑面積指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數。它由使用面積、交通面積和結構面積組成。（2）、使用面積指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積（凈面積為軸線尺寸減去墻厚所得的凈尺寸的乘積）。（3）、使用率亦稱得房率，指使用面積占建筑面積的百分數。（4）、交通面積指走道、樓梯間、電梯間等交通聯系設施的凈面積。（5）、結構面積指墻體、柱所占的面積。 9、什么是紅線？ 紅線指規(guī)劃部門批給建設單位的占地面積，一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。 10、建筑物如何劃分等級？ 建筑物的等級是依據耐久等級（使用年限）和耐火等級（耐火年限）進行劃分的。（1）、按耐久等級劃分，共分為四級：一級，耐久年限100年以上；二級，耐久年限50100年；三級，耐久年限2550年；四級，耐久年限15年以下。（2）、按耐火等級劃分，共分為四級：從一級到四級，建筑物的耐火能力逐步降低。 11、什么是磚混結構？ 房屋的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，此類結構形式叫磚混結構。,12、什么是框架結構？ 框架結構指由柱子、縱向梁、橫向梁、樓板等構成的骨架作為承重結構，墻體是圍護結構。 13、什么是剪力墻？ 剪力墻指在框架結構內增設的抵抗水平剪切力的墻體。因高層建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墻又稱抗震墻。 14、什么是框架剪力墻結構？ 框架剪力墻結構指豎向荷載由框架和剪力墻共同承擔；水平荷載由框架承受20%30%，剪力墻承受70%80%的結構。剪力墻長度按每建筑平方米50mm的標準設計。 15、什么是全剪力墻結構？ 全剪力墻結構是利用建筑物的內墻（或內外墻）作為承重骨架，來承受建筑物豎向荷載和水平荷載的結構。 16、什么是筒體結構？ 筒體結構由框架-剪力墻結構與全剪力墻結構綜合演變和發(fā)展而來。筒體結構是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。,17、什么是鋼結構？ 答：鋼結構是建筑物的主要承重構件由鋼材構成的結構。具有自重輕、強度高、延性好、施工快、抗震性好的特點。鋼結構多用于超高層建筑，造價較高。 18、與磚混結構相比，框架結構有何優(yōu)、缺點？ 答：優(yōu)點：（1）、自重輕：磚混結構自重為1500公斤/平方米；框架結構如采用輕板（加氣混凝土隔墻、輕鋼龍骨隔墻等）的自重為400公斤-600公斤/平方米，僅為磚混結構的1/3。（2）、房間布置靈活：框架結構的承重結構為框架本身，墻板只起圍護和分隔作用，因而布置比較靈活。（3）、增加了有效面積：框架結構墻體較磚混結構薄，相對的增加了房屋的使用面積。缺點：（1）、用鋼量比磚混結構高出約30%，與磚混結構相比，造價偏高。（2）、部分柱子截面尺寸過大，會凸出墻外，影響美觀。 19、地基和基礎有什么區(qū)別？ 答：（1）、地基是基礎下面的土層，它的作用是承受基礎傳來的全部荷載。（2）、基礎是建筑物埋在地面以下的承重構件，是建筑物的重要組成部分，它的作用是承受建筑物傳下來的全部荷載，并將這些荷載連同自重傳給下面的土層。 20、什么是基礎埋深？什么是深基礎、淺基礎？ 答：（1）、基礎埋深是指從室外設計地坪至基礎底面的垂直距離。（2）、埋深大于等于5米的基礎稱為深基礎；埋深在0.5米5米之間的基礎稱為淺基礎?；A埋深不得淺于0.5米。,21、建筑物的基礎可按哪三種不同的方法分類？ （1）、按使用材料分：可分為磚基礎、毛石基礎、混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎等。（2）、按構造形式分：可分為獨立基礎、條形基礎、井格基礎、板式基礎、筏形基礎、箱形基礎、樁基礎等。 （3）、按使用材料受力特點分：可分為剛性基礎和柔性基礎。 22、什么是防潮層？ 為了防止地下潮氣沿墻體上升和地表水對墻面的侵蝕，采用防水材料將下部墻體與上部墻體隔開，這個阻斷層就是防潮層。防潮層的位置一般在首層室內地面（+0.00）下60mm70mm處，及標高-0.06m-0.07m處。 23、什么是勒腳？什么是踢腳？其作用各是什么？ （1）、外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。勒腳的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕，從而保護墻面，保證室內干燥，提高建筑物的耐久性。勒腳的高度一般為室內地坪與室外地坪的高差。（2）、踢腳是外墻內側和內墻兩側與室內地坪交接處的構造。踢腳的作用是防止掃地時污染墻面。踢腳的高度一般在120mm150mm。 24、什么是散水？什么是明溝？其作用是什么？ 散水是靠近勒腳下部的排水坡；明溝是靠近勒腳下部設置的排水溝。它們的作用都是為了迅速排除從屋檐滴下的雨水，防止因積水滲入地基而造成建筑物的下沉。,25、房屋結構的類型： 鋼結構 ： 是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。 鋼、鋼筋混凝土結構： 是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 鋼筋混凝土結構： 是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。 混合結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 磚木結構： 是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。 其他結構： 是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。 26、一個建筑物都有哪些部分組成？ 主要是承重構件，基礎，墻，樓面層，地坪，樓梯，屋頂，門窗，還有其他的附帶構件陽臺，雨蓬，煙筒，散水等。,27、建筑里常用的建筑材料都有什么？ 答：是水泥，石灰，石膏，混凝土，沙，磚，砌塊，鋼材，瀝青，木頭，石頭等還有些防水材料，吸聲隔聲的裝飾材料。其中主要的是混凝土，水泥，砌塊，鋼筋，沙為主要。如果水是算材料的話，水也是很重要的。 28、結構里主要構件有什么？ 答：板（預制，現澆，樓梯板，屋面板等），梁（框架梁，簡支梁，圈梁，過梁，樓梯梁等），柱子（框架柱子，構造柱，暗柱等），墻（承重墻，非承重墻，剪力墻等），基礎（條形基礎，獨立基礎，樁基礎）。 29、識圖 結合圖紙,二、現場接待禮儀,新人培訓,房產從業(yè)人員基本形象要求 男生：不留長發(fā)、光頭等奇異發(fā)型，發(fā)型應體現職業(yè)感，男生頭發(fā)需打 啫喱水； 不留長指甲，不能有頭皮屑，面部清爽干凈； 上班期間穿職業(yè)正裝，里面配白色襯衣、領帶、黑色皮鞋、深色襪子 女生：頭發(fā)扎起或盤起，上班期間不得披發(fā)，不染奇異顏色發(fā)型，不能 佩戴夸張首飾，穿職業(yè)套裝，深色皮鞋，夏天不能夠穿涼托，要 求化淡妝,銷售流程： 前接待裱板區(qū)模型區(qū)銷售桌工地樣板房送客戶,前接待 在前接待桌等候，準備好銷夾、指揮棒，看見客戶到來，提前站至門口等待客戶，客戶進門前，主動拉門，請客戶進來，并大聲告知案場,“客戶到”，案場全體業(yè)務人員起立，“歡迎參觀”。 進門之后先詢問客戶是否第一次到，之前有沒有打過電話來，如客戶第一次到訪，則需要先進行自我介紹，雙手遞過名片，字體方向應對著客戶，問客戶是否方便交換下名片,裱板區(qū) 站在客戶前方，引導客戶至裱板區(qū)，講解裱板時，腰挺直，銷夾夾在左手，右手拿指揮棒，講解時吐詞清晰，注意與客戶互動，避免出現冷場，站位應該位于客戶的右側方，不能擋住客戶的視線，指揮棒指點時，線路清晰，不能在裱板上亂敲擊 介紹完裱板，應該對客戶的基本信息有所了解，如出行工具，家庭結構等,模型區(qū) 自然的將客戶從裱板區(qū)引導至模型區(qū)，講解模型時，注意講解層次分明，代看線路清晰，避免在模型區(qū)出現繞圈的情況； 如果客戶在模型區(qū)吸煙，應該主動遞煙灰缸，客戶遞煙，可以委婉的告訴客戶目前自己在工作，不能夠吸煙； 客戶如果想坐在模型上面休息，應該委婉提醒客戶，更不能出現自己與客戶一起坐在模型上的情況； 模型區(qū)是和客戶進入深入了解的機會，在模型區(qū)應該要了解到客戶買房的動機、需求房型、預算等情況，方便下一個銷售環(huán)節(jié)的進行,銷售桌 客戶入坐后，主動幫客戶倒水，水倒2/3滿，端杯下部，手指不要接觸杯口，遞項目的銷平、銷海，自己的坐向應該朝著控臺一面，坐資端正，不要隨意的靠，躺在沙發(fā)上，造成懶散的感覺 銷售桌是最重要的一個銷售環(huán)節(jié)，在銷售桌上，客戶的心理價位，戶型的喜好，購買力等因素，銷售人員應該已經了如指掌,工地 帶看工地主動幫客戶拿安全帽，如果有看房車，則先請客戶先上車，如果沒有，要選擇最安全的路線，最能夠突出項目賣點的路線、帶看時引導客戶行走路線，沿途提醒客戶安全，看完工地回來則主動提醒客戶拿下安全帽，收回 帶看工地的目的在于讓客戶對產品有更深刻了解,樣板房 進入電梯時，提前按電梯，電梯到達時，請客戶先進，出電梯時，自己走在前面引導客戶，進入樣板房前，主動遞鞋套，講解樣板房時，客戶如果小孩，婉轉提醒客戶注意小孩子的安全，帶看樣板房線路基本選擇，