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找個(gè)稱心的家 房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)講座,主講 ：余麗,家,每個(gè)人心中的夢想,盡管去年中央出臺(tái)了一系列政策對房地產(chǎn)加大宏觀調(diào)控，然而進(jìn)入新的一年房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力仍未得很好的緩和。 關(guān)注“兩會(huì)”：集中精力“兩手都要抓” 主管部門希望尋求左手和右手之間的平衡，讓房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠在政府調(diào)控和市場機(jī)制這兩者之間達(dá)成一種比較好的狀態(tài)。,宏觀調(diào)控思路重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折點(diǎn),國務(wù)院召開會(huì)議聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報(bào)，,與2005年的“國八條”和2006年的“國六條”相比，國務(wù)院副總理曾培炎的講話： 一是加大住房供應(yīng)力度。 二是努力調(diào)控住房需求。 三是著力解決低收入家庭住房問題。 四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 這個(gè)明顯的政策轉(zhuǎn)變意味著，通過增加住房有效供給來平抑房價(jià)的過快上漲，將成為今后國家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)。,中國房地產(chǎn)將穩(wěn)步發(fā)展,最終目的：在抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長的基礎(chǔ)上，使中國房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展一直保持一定的規(guī)模。,幸福的杭州,杭州人的杭州 浙江人的杭州 全國人民的杭州 全世界的杭州,和諧之都、品質(zhì)之城,現(xiàn)實(shí)購房者的痛苦：,起價(jià)不是價(jià) 樣板房不是房 花園里沒花 自相矛盾的廣告 期房等于“欺房” 炒作只炒不需做 入伙自然“起火” 物業(yè)管理只管不理,如何才能買到稱心房,了解更多的購房細(xì)節(jié)，知己知彼，避免一些購房陷阱。,稱心,放心,安全,購房基礎(chǔ)知識(shí)-住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？,商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分的。一般分為 1、磚混結(jié)構(gòu)：可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價(jià)較低。施工技術(shù)與施工設(shè)備簡單。住宅建設(shè)中運(yùn)用得最為普遍。 2、磚木結(jié)構(gòu)：空間分隔較方便，自重輕，施工工藝簡單，材料較單一。耐用年限短，設(shè)施不完備，占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。 3、鋼筋混凝土：抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。,商品房的銷售面積如何計(jì)算？,商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法： 套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積（共用墻及非共用墻 ） 二、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。,商品房的銷售面積如何計(jì)算？,公用建筑面積計(jì)算公式： 公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 商品房銷售面積公式還可表達(dá)為： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)),什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？,住宅的開間就住宅的寬度。 住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度 。 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 凈高=層高-樓板厚度,商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。,什么是使用率？ 什么是實(shí)用率？,使用率=住宅套內(nèi)凈面積即使用面積/住宅面積 一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間 實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積/住宅面積， 實(shí)用率大于使用率，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。,什么是建筑容積率? 建筑密度和綠化率？,建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。,名詞解釋：低層、小高層、多層,低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。 小高層： 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。一般采用 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。 多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。一般為4 -8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。,名詞解釋：躍層、復(fù)式,躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。,名詞解釋：TOWNHOUSE ShoppingMall/寬HOUSE,TOWNHOUSE：原始含義是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢三層的住宅并聯(lián) ShoppingMall：“Mall就是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，與“ShoppingCenter”(購物中心)的區(qū)別是：規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。 寬HOUSE：針對TOWNHOUSE“小面寬、大進(jìn)深”的結(jié)構(gòu)缺陷，“寬HOUSE”將進(jìn)深壓縮到了8米，還相應(yīng)地使前后庭院也變大。,5步安全購房法,一、做好計(jì)劃，端正購房態(tài)度 二、做好調(diào)查，了解樓盤信息 三項(xiàng)基本調(diào)查： 首先是該樓盤的土地使用性質(zhì)。 其次，該樓盤是否取得預(yù)售資格。 最后，開發(fā)企業(yè)的誠信度如何。 這一點(diǎn)非常重要，你所看中的樓盤是由誰開發(fā)的，資質(zhì)怎樣，業(yè)績怎樣，信譽(yù)怎樣，過去與業(yè)主間有沒有糾紛，這些糾紛是如何處理的等等。這些信息雖然繁雜，但是它往往可以說明該開發(fā)企業(yè)的誠信度。,這些房子不能買！,根據(jù)國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制： 一是違法或違章建筑； 二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時(shí)，也不能買賣； 三是未經(jīng)合法程序批準(zhǔn)銷售的房屋； 四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋； 五是由于國家建設(shè)需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。,開發(fā)商的資質(zhì)考查,如何才能安全購房,在售樓處要讓開發(fā)商出示“五證”，兩書一表 五證是指： 國有土地使用證 建筑用地規(guī)劃許可證 建筑工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 商品房銷售許可證（或商品房預(yù)售許可證） 如果上述各項(xiàng)不全，說明開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，基本手續(xù)沒有履行，也就是一些該交的費(fèi)沒交。 兩書：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書， 一表：竣工綜合驗(yàn)收備案表。,三、眼見為實(shí)：實(shí)地考查看房,住宅質(zhì)量保證書,住宅使用說明書,如何才能安全購房,現(xiàn)場看房，看什么？,三、眼見為實(shí)實(shí)地考查看房,如何才能安全購房,一看社區(qū)環(huán)境交通 以自己選擇的新房為中心地， “衣食住行” “開門七件事”的配套究竟如何。 附近有沒有公園、銀行、醫(yī)院，有老人的家庭最好離醫(yī)院近一點(diǎn)；有孩子的應(yīng)關(guān)心托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等，看馬路是不是車輛很多。,三、眼見為實(shí)實(shí)地考查看房,如何才能安全購房,二看社區(qū)配套 居住密度及私密性 住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾 公共建筑 菜店、食品店、小型超市等每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過150米。小學(xué)300米 小區(qū)綠化 新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。 小區(qū)布局 塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。 小區(qū)內(nèi)交通 居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。,三、眼見為實(shí)實(shí)地考查看房,如何才能安全購房,三看樓盤硬件 1、防水 房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水。 2、墻角 看墻角是否平整、龜裂、有無滲水。 3、室內(nèi)裝璜和做工 尤其是每個(gè)接角、窗沿、墻角、天花板等等做工是否細(xì)致，平整。,三、眼見為實(shí)實(shí)地考查看房,如何才能安全購房,三看樓盤硬件 4、采光 一定要拉開窗戶看一下通風(fēng)、采光、排氣管等是否好。 5、墻體 住宅內(nèi)部無任何裂縫；如果雙方無法對是否是裂縫進(jìn)行確定的，由出賣人申請有關(guān)機(jī)構(gòu)就此問題進(jìn)行評價(jià)；保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動(dòng)、無爆裂、無間隙。 6、插座 位置是否合理，數(shù)量是否足夠。 7、廚房衛(wèi)生間 廚房不宜過于狹長，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。還要注意抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、暖氣設(shè)備等等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良、安裝是否到位。,三、眼見為實(shí)實(shí)地考查看房,如何才能安全購房,四看戶型 好戶型的標(biāo)準(zhǔn) 1）主臥室要求舒適，面積應(yīng)相對較大。進(jìn)深較寬，面積不應(yīng)小于12平方米，16平方米較為合適。 2）起居廳和主臥應(yīng)避免互相干擾，相對獨(dú)立。 3）廚衛(wèi)的配置是否科學(xué)合理，能否體現(xiàn)潔污分區(qū)的原則。 4）門窗密閉效果良好，上下樓板及相鄰的分戶墻隔音好，無漏水等施工質(zhì)量問題。,三、眼見為實(shí)實(shí)地考查看房,5步安全購房法,四、擦亮眼睛，看準(zhǔn)合同內(nèi)容 不要忘記：我國的民事訴訟中有“約定大于法定” 一條 目前的商品房買賣合同分預(yù)字和現(xiàn)字，使用中多以預(yù)字為主。預(yù)字合同需要特別注意的幾項(xiàng)內(nèi)容 ：,預(yù)字合同需要特別注意的 幾項(xiàng)內(nèi)容,1、合同中對于面積誤差有何約定。即商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3以內(nèi)的（含3）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 2、延期付款的違約金日期、金額的確定，應(yīng)與延期交房的違約金日期、金額相等。 3、注意合同附件，附件有房屋平面圖；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；補(bǔ)充協(xié)議。均為合同組成部分，具有同等法律效力。此外，商品房買賣合同中，由于開發(fā)企業(yè)的責(zé)任造成違約的，只有購房人才有權(quán)要求退房，開發(fā)企業(yè)無權(quán)要求購房人退房。,開發(fā)商自定轉(zhuǎn)讓合同必須包括下列內(nèi)容：,一、轉(zhuǎn)讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所； 二、房地產(chǎn)的坐落位置、四至范圍和面積； 三