昆山市淀輝錦園策劃報(bào)告.doc

前 言 房地產(chǎn)營銷思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結(jié)合市場營銷的理論和實(shí)踐產(chǎn)生的具有實(shí)踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運(yùn)作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長，機(jī)會(huì)成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營銷策略的導(dǎo)入已成為大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)全程營銷是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系。本案即是利用國中機(jī)構(gòu)市場部的專業(yè)眼光及手段，通過對(duì)昆山南部板塊市場市場調(diào)研分析，及區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察后，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目所在板塊類比樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上，確立淀輝錦園四期的市場定位和項(xiàng)目的價(jià)值，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。目錄【壹】背景篇4一、項(xiàng)目概述5二、項(xiàng)目發(fā)展研究思路8【貳】分析篇9第一章 宏觀環(huán)境及外部影響因素9一、昆山宏觀環(huán)境分析9二、行業(yè)相關(guān)政策影響分析12第二章 房地產(chǎn)市場總體供需分析14一、今年上半年我國房地產(chǎn)投資特點(diǎn)14二、2005年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判總結(jié)16第三章 昆山房地產(chǎn)市場分析20一、昆山房地產(chǎn)開發(fā)投資20二、昆山市歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)21三、昆山房產(chǎn)發(fā)展所呈現(xiàn)的特點(diǎn)23【叁】市場篇26第一章 昆山房產(chǎn)板塊劃分27一、中部板塊27二、北部板塊27三、南部板塊28四、西部板塊30五、東部板塊30第二章 競爭區(qū)域板塊劃分31一、張浦鎮(zhèn)32二、千燈鎮(zhèn)板塊38三、淀山湖板塊42四、上海青浦板塊44五、市場分析49六.客源分析52【肆】定位篇63一、項(xiàng)目市場定位64二、客群詳細(xì)定位65三、產(chǎn)品建議69四、開盤日期預(yù)判84【壹】背景篇一、項(xiàng)目概述1、地塊基本資料項(xiàng)目地塊位于昆山淀山湖鎮(zhèn)南面，汽車站的西南方，四面環(huán)水。距離淀山湖鎮(zhèn)中心1公里左右，作為淀輝錦園四期銷售的商品房，目前項(xiàng)目地塊已經(jīng)平整，基本符合七通一平標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目四期銷售建筑面積為32000米。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積（）111227.92建筑面積（）住宅133317.6商鋪1494.4會(huì)所2452.9總建筑面積（）137264.9建筑密度25.2%容積率1.23綠地率36.8%總戶數(shù)957戶汽車停車位326輛自行車停車位2934輛2、開發(fā)商介紹山河置業(yè)前身是由一家小型建材商行起步，發(fā)展成為淀山湖鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐闹饕慨a(chǎn)開發(fā)公司，目前公司開發(fā)項(xiàng)目主要立足于淀山湖鎮(zhèn)當(dāng)?shù)?；已開發(fā)的項(xiàng)目有曙光新村和淀輝錦園，待開發(fā)的項(xiàng)目有陽光伊比薩和淀輝錦園四期，2005年上半年淀山湖鎮(zhèn)共拍賣了280余畝的土地，山河置業(yè)就占了40以上，可以說山河置業(yè)是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)龍頭企業(yè)。但是該公司目前還處于初期起步階段，企業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足和資金實(shí)力相對(duì)不雄厚，這些現(xiàn)狀必然要求開發(fā)商在項(xiàng)目操作中以穩(wěn)健的方式來運(yùn)營，以有限的資金創(chuàng)造企業(yè)最大的利潤。3、項(xiàng)目初步研判根據(jù)開發(fā)商的意愿，我司將對(duì)地塊情況作初步分析，為更深入的市場研究提供依據(jù)和方向。圖1基地現(xiàn)狀實(shí)景圖圖2 基地道路及景觀現(xiàn)狀：地塊平整，東面是已建成的淀輝錦園四期動(dòng)遷安置房和服裝廠職工宿舍，西面和南面以農(nóng)田為主，地塊北面是主干道，正對(duì)面是晟泰廠房，四周環(huán)繞有自然河系，在水系景觀的塑造方面提供了先天優(yōu)勢(shì)。但對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的價(jià)值不大。思考：地塊的景觀有一定優(yōu)勢(shì)，如何挖掘和提升？ 現(xiàn)狀：項(xiàng)目可銷售體量不大，推廣資金有限，難以形成規(guī)模效應(yīng)。思考：項(xiàng)目該如何運(yùn)作？品牌VS口碑VS細(xì)節(jié)，多方考慮?，F(xiàn)狀：項(xiàng)目地塊離鎮(zhèn)中心約1公里，距離汽車站300米左右，現(xiàn)實(shí)距離近，心理距離遠(yuǎn)。思考：提升項(xiàng)目知名度，完善項(xiàng)目社區(qū)配套，拉近目標(biāo)客群的生活距點(diǎn)?，F(xiàn)狀：產(chǎn)品缺少多樣化，戶型單一，難以擴(kuò)大客源層；思考：適當(dāng)改變戶型結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品競爭力，擴(kuò)大客群范圍。國中觀點(diǎn)： 從產(chǎn)品品質(zhì)入手，改善四期產(chǎn)品形象，提升現(xiàn)有的景觀優(yōu)勢(shì)，突出產(chǎn)品價(jià)值差； 通過商業(yè)配套的產(chǎn)品調(diào)整，提升小區(qū)的生活品質(zhì)及便捷度，徹底改變客群心理距離遠(yuǎn)的弱勢(shì)； 銷售體量過小，推廣過程更應(yīng)注重口碑宣傳和細(xì)節(jié)銷售； 對(duì)項(xiàng)目客源準(zhǔn)確定位，抓住主要客源，挖掘潛在客源，培養(yǎng)未來客源。二、項(xiàng)目發(fā)展研究思路項(xiàng)目的背景分析中，已經(jīng)有了初步的方向，國中機(jī)構(gòu)依據(jù)多年的市場經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本案存在的現(xiàn)狀進(jìn)行提問，為項(xiàng)目的發(fā)展方向提供思路。 設(shè)問 解決策略 項(xiàng)目規(guī)模不大但市場有限 當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)及需求商業(yè)形態(tài)如何有效對(duì)接客群 城市商業(yè)、配套、規(guī)劃及客群消費(fèi)特征等研究目標(biāo)客群如何對(duì)接 客群調(diào)研、論證是價(jià)格體現(xiàn)檔次，還是產(chǎn)品體現(xiàn)價(jià)格 市場成熟程度判斷，價(jià)格趨勢(shì)研究總價(jià)決定戶型VS需求決定戶型 需求分析，總價(jià)研究判斷上述的問題點(diǎn)的初步羅列，已經(jīng)解釋了一種房地產(chǎn)市場本身就存在的共性：國中觀點(diǎn)：牢固的舞臺(tái)，來自于四大穩(wěn)固的支柱： 支柱一：開發(fā)商的愿景和實(shí)力 支柱二：項(xiàng)目資源和挖掘潛力 支柱三：宏觀環(huán)境的支撐及走勢(shì)支柱四：市場變化的掌控能力下面的章節(jié)將根據(jù)產(chǎn)品的初步方向和問題點(diǎn)依次展開整個(gè)分析過程，為項(xiàng)目的定位提供嚴(yán)密和科學(xué)的論證?！举E】分析篇 第一章 宏觀環(huán)境及外部影響因素一、昆山宏觀環(huán)境分析1地理位置及道路規(guī)劃昆山位于東經(jīng)12048211210904、北緯310634313236，地處長江三角洲，是江蘇省的“東大門”，處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。東西最大直線距離33公里，南北48公里，總面積921.3公里，其中水域面積占23.1%。是江南典型的“魚米之鄉(xiāng)”。1989年撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄10個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)國家級(jí)昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。根據(jù)蘇州市域公路網(wǎng)規(guī)劃，昆山境內(nèi)規(guī)劃新建三條高速公路：繞城高速公路東段（湘城巴城正儀用直）十五期間完成；蘇滬外環(huán)連接線，從繞城東南環(huán)經(jīng)大市鎮(zhèn)接上海外環(huán)，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。航空:上海虹橋機(jī)場（距45公里，約半小時(shí)車程），上海浦東機(jī)場（距100公里，約1小時(shí)車程）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運(yùn)達(dá)以上各港口可直接出口。鐵路:京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場路、312國道穿越開發(fā)區(qū)。十五期間完成；蘇州太倉高速公路（繞城東北環(huán)陸楊雙鳳）十五期間完成。 昆山市緊鄰上海市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這就要求公路基礎(chǔ)建設(shè)同步發(fā)展。因此，昆山市干線公路將在2010年前全面建成通車。國中觀點(diǎn)： 便捷的交通條件使昆山區(qū)成功的融入大上海，順利的接納了上海中心城區(qū)的擴(kuò)張，其優(yōu)勢(shì)地位正日益凸現(xiàn)。2人口 全市計(jì)劃生育工作進(jìn)一步加強(qiáng)，人口自然增長穩(wěn)定在較低水平上。全市出生人口6204人，出生率為9.87，死亡人口3722人，死亡率為5.92，人口自然增長率為3.95。年末全市戶籍總?cè)丝?637157人，比上年末增加17623人。年末外來暫住人口達(dá)625345人，比上年末增加148484人，增長31.1%。外地人與昆山人的比例已高達(dá)11，企業(yè)員工中外來人口更高達(dá)80，城市新增人口無疑會(huì)大幅增加對(duì)住房需求。國中觀點(diǎn)： 大量外來人口的進(jìn)入，不但為昆山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力，而且為昆山房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。3人文環(huán)境昆山，自秦代置婁縣至今已有2200多年的歷史，歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚。在這里，曾誕生了著名思想家、教育家顧炎武，孕育了“百戲之祖”、“人類口述和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作”昆曲，還完好保存著有“中國第一水鄉(xiāng)”美譽(yù)的千年古鎮(zhèn)周莊。國中觀點(diǎn)： 旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在帶動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為昆山的房地產(chǎn)業(yè)增加了附加值和發(fā)展空間，使區(qū)域整體競爭力進(jìn)一步提升。4經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史沿革八十年代初，昆山充分利用緊靠上海的地理?xiàng)l件，主動(dòng)接受經(jīng)濟(jì)輻射，大力發(fā)展橫向聯(lián)合，舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了“農(nóng)轉(zhuǎn)工”；1985年自費(fèi)舉辦經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，九十年代又抓住浦東開發(fā)開放的機(jī)遇，大力引進(jìn)外資，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了“內(nèi)轉(zhuǎn)外”；進(jìn)入新世紀(jì)，昆山積極調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，著力提升產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟(jì)正在實(shí)現(xiàn)“低轉(zhuǎn)高”。 國中觀點(diǎn)： 地處上海后花園的昆山受上海經(jīng)濟(jì)的輻射，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟(jì)步入良性發(fā)展軌道。5經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以外向型經(jīng)濟(jì)為支柱的昆山，2005年1-7月份全市GDP突破400億元，達(dá)到400.25億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長22.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)5.5億元，比上年同期下降3.3%；第二產(chǎn)業(yè)280.09億元，同比增長22.0%；第三產(chǎn)業(yè)114.66億元，同比增長24.5%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍是推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要?jiǎng)恿Γ?-7月完成工業(yè)增加值262.78億元，同比增長22.8%，工業(yè)對(duì)全市GDP的貢獻(xiàn)份額達(dá)68.9%，拉動(dòng)GDP增長18.0個(gè)百分點(diǎn)。2004年，昆山人均GDP達(dá)到33900元，約合4085美元，較1999年凈增500美元，顯示出昆山經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。對(duì)比上海的人均GDP：5400美金相差1000多美金，但是兩地的房價(jià)相差卻有2倍之多，說明了昆山的房價(jià)目前處在一個(gè)相對(duì)合理的發(fā)展區(qū)間，受政策的沖擊無法和上海相比，未來房產(chǎn)市場的走向也將是一個(gè)健康穩(wěn)步的過程。國中觀點(diǎn)： 第二產(chǎn)業(yè)所占的比例過高，說明了昆山是以工業(yè)為支柱型產(chǎn)業(yè)的城市，第一產(chǎn)業(yè)的比例逐年下降，部分從事農(nóng)業(yè)的人口將轉(zhuǎn)移到城市的工業(yè)化進(jìn)程中來； 昆山人均GDP和上海差距不大，但是房價(jià)卻比上海低將近2倍，說明昆山的房產(chǎn)市場發(fā)展還是比較平穩(wěn)合理，雖然受政策影響房產(chǎn)市場的增長趨緩，但是未來受上海市場復(fù)蘇影響，必將重新回到快速發(fā)展的軌道上來。從去年的情況看，昆山以占全國近萬分之一的土地、萬分之五的人口，創(chuàng)造了占全國千分之四點(diǎn)一的GDP、百分之二的合同外資、百分之二占三的到帳外資、百分之二的進(jìn)出口總額。目前，昆山綜合實(shí)力在江蘇省縣級(jí)市位居第一名，在全國縣級(jí)市中名列第二，并入選2004年度“最佳中國魅力城市”。去年臺(tái)灣電機(jī)電子同業(yè)公會(huì)公布的大陸投資環(huán)境與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查中，昆山被評(píng)為“極力推薦投資城市”。美國福布斯雜志首次推出“中國最佳商業(yè)城市排行榜”、“未來之星50強(qiáng)”，昆山分別名列第69位和第7位。在1995年以前國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的33家國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中，昆山開發(fā)區(qū)綜合投資環(huán)境列第三位；昆山出口加工區(qū)在全國率先封關(guān)運(yùn)作，并在全國同類園區(qū)中處于領(lǐng)先地位，去年進(jìn)出口額114億美元。國中觀點(diǎn)： 工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)化，競技發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，政府財(cái)政收入穩(wěn)步增加，成為昆山的城市發(fā)展建設(shè)的基石。6人民生活2004年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。全市在崗職工平均工資20000元，比上年增長13.6%；農(nóng)村居民人均純收入8000元，增幅超過10%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元，比上年增長15.2%。居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增多。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(本外幣)188.31億元，比年初增加33.38億元，人均（按戶籍人口計(jì)算）儲(chǔ)蓄存款達(dá)3萬元，比年初增加近4800元。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 6260元，比上年增長14.7% ；城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出10287元，比上年增長10.6%。2005年16月，昆山市完成GDP338億元，比去年同期增長22.8%；財(cái)政收入59.25億元，增長47.1%。與此同時(shí)，社會(huì)事業(yè)發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)，16月，城鎮(zhèn)職工可支配收入8837元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6817元，同比分別增長18%和16%；2003年昆山城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)就已經(jīng)達(dá)到31.8，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費(fèi)。國中觀點(diǎn): 昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力，居民人均收入的提高促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的潛在空間正在擴(kuò)大，同時(shí)也推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的能級(jí)提升。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元，按4000元/平米房價(jià)、3.5人/戶、80平米/戶計(jì)算，房價(jià)：收入6:1，在國際標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。二、行業(yè)相關(guān)政策影響分析老國八條3月底，國務(wù)院高層發(fā)布了一份關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知。通知一共有八條意見。通知明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房價(jià)格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。通知要求地方政府及相關(guān)部門抑制價(jià)格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。八條意見為：一、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。 八條意見言簡意賅，從房價(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致那就是穩(wěn)住房價(jià)。新國八條5月11日電國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見，政府對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化。自2005年6月1日起，國家將對(duì)個(gè)人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度；今后“炒地”行為、轉(zhuǎn)讓“期房”行為都將禁止。國務(wù)院辦公廳還通知要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。 意見指出，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。 意見明確了享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，以合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。同時(shí)意見還強(qiáng)調(diào)要切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 意見分為八個(gè)部分:一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排，并向社會(huì)公布。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房價(jià)格上漲過快的城市，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。 六一新政自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓購買兩年內(nèi)的（不包含兩年）的房產(chǎn)，須以房價(jià)全額繳納5.5%的營業(yè)稅及附加稅，買144米以上的房子，須交納3%的契稅。根據(jù)蘇州發(fā)布的新房產(chǎn)政策，購房面積在144米以上的住房，契稅將按4%征收。禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對(duì)個(gè)人購房后轉(zhuǎn)手交易，尤其是個(gè)人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要控制在3以內(nèi)。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120（蘇州是144）米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。國中觀點(diǎn)： 一系列新政的出臺(tái)，顯現(xiàn)了政府穩(wěn)定房價(jià)的決心，也是政府希望營造穩(wěn)定健康的房產(chǎn)市場，讓房價(jià)在合理的區(qū)間里增長； 2005年起長達(dá)九年的國家積極的財(cái)政政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變成穩(wěn)健的財(cái)政政策，反映到樓市就是希望能有一個(gè)健康穩(wěn)健發(fā)展的房產(chǎn)市場； 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)向好和政府的超前規(guī)劃意識(shí)來看，幾乎找不到房地產(chǎn)業(yè)不持續(xù)繁榮的理由，但國家有關(guān)部門接連不斷的調(diào)控措施卻讓目前的市場顯得有點(diǎn)無所適從；一方面是旺盛的市場需求（自住和投資）引發(fā)的房地產(chǎn)投資的高速增長，另一方面是接連不斷針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，既要讓開發(fā)投資增幅下降，又要讓市場需求降溫。兩者博弈的結(jié)果將決定未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向； 央行從調(diào)控經(jīng)濟(jì)這個(gè)角度來看，就是對(duì)房地產(chǎn)注意節(jié)奏，注意質(zhì)量要控制一下，要把資金多傾向于開發(fā)經(jīng)濟(jì)房； 注重品質(zhì)、強(qiáng)調(diào)性價(jià)比將是市場發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)； 昆山樓市，受上海房產(chǎn)市場波動(dòng)的影響，目前處于穩(wěn)步不前的趨勢(shì)，這種現(xiàn)狀，會(huì)隨這上海樓市盤整結(jié)束而上揚(yáng)反彈； 就昆山目前的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)而言，宏觀調(diào)控的影響會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場帶來一定影響，尤其是市場上的客源層的分化更為明晰，炒房客基本滅絕，投資客銳減，甚至自住客也處于觀望中，市場需求急劇萎縮； 雖然昆山是以當(dāng)?shù)鼐用竦淖宰⌒枨鬄橹黧w的（剛性需求），這和上海市區(qū)的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)（投資需求占有很高比率）有很大區(qū)別，雖然兩者特點(diǎn)不同，但兩者的聯(lián)系卻非常密切，也就是說昆山的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)和上海市區(qū)背道而馳，只是向同一方向發(fā)展的速度和力度不同。第二章 房地產(chǎn)市場總體供需分析一、今年上半年我國房地產(chǎn)投資特點(diǎn) 1房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)增加，投資絕對(duì)量歷史最高。2005年上半年我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量達(dá)到6153億元，投資總量相當(dāng)于2004年1-7月份投資總量。其中一季度投資總額為2324億元，二季度投資總額為3829億元，二季度比一季度投資增加1505億元，增長了64.76%，投資總量和規(guī)模呈現(xiàn)擴(kuò)大之勢(shì)。 2房地產(chǎn)投資同比增長幅度由高到低梯度回落。2004年房地產(chǎn)投資確實(shí)是過高、過快了，若不是宏觀調(diào)控措施及時(shí)出臺(tái)，那么，2005年我國經(jīng)濟(jì)將會(huì)是一種極其緊張的運(yùn)行狀態(tài)。今年上半年，由于投資增長慣性所致，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量穩(wěn)定持續(xù)增加和擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資增長幅度卻呈現(xiàn)由高到低逐月回落態(tài)勢(shì)，說明房地產(chǎn)投資過快增長勢(shì)頭出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。盡管如此，由于目前較低的增速是在原有較大基數(shù)上的增幅，所以，房地產(chǎn)投資絕對(duì)量和絕對(duì)增量仍然是很大的。 3房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會(huì)固定投資增速現(xiàn)象從5月份開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增長速度，原因之一是房地產(chǎn)投資商針對(duì)國家近一段時(shí)間實(shí)施的穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政策而采取了暫時(shí)性的投資調(diào)整策略，長期性戰(zhàn)略投資調(diào)整則取決于未來房地產(chǎn)市場價(jià)格變化和政策變化；另外，也說明了固定資產(chǎn)投資增長進(jìn)入逐步上升軌道。因此，擔(dān)心我國投資不足可能引起經(jīng)濟(jì)緊縮的顧慮是沒有必要的。 4房地產(chǎn)投資占固定投資的比例呈現(xiàn)逐月下降趨勢(shì)。2005年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長中，房地產(chǎn)投資增長的帶動(dòng)作用正逐步減弱，促進(jìn)投資增長的因素已發(fā)生了新變化。 5房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)，2005年以來，我國房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)從年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83，6月份進(jìn)一步下降，已處于近幾年來最低狀態(tài)。如果將2005年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)與2004年和2003年同期相比較，則可以看出，2005年是我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)下降最為猛烈的時(shí)期。 6房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲速度減緩，但價(jià)格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3月份開始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一個(gè)明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價(jià)格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢(shì)，漲幅仍達(dá)10.1%，僅比2005年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個(gè)百分點(diǎn)。雖說2005年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格增長速度有所回落，但價(jià)格回落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位上波動(dòng)。一季度我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度雖然稍有下降，但依然很高，主要原因是，國家采取的抑制價(jià)格過快增長的各項(xiàng)政策均是在3月出臺(tái)，因此，政策效應(yīng)不明顯。二季度我國采取了各項(xiàng)綜合性政策并不斷加大力度之后，房地產(chǎn)價(jià)格卻并未像人們所預(yù)期的那樣明顯回落，說明其政策效應(yīng)正面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)，也說明國家宏觀調(diào)控政策在執(zhí)行過程中沒有像執(zhí)行控制房地產(chǎn)投資過快增長那樣堅(jiān)決，這意味著目前阻止房地產(chǎn)價(jià)格下降的力量還很強(qiáng)大。價(jià)格下降應(yīng)是房地產(chǎn)發(fā)展變化的合理性軌跡，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格下降才符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的環(huán)境。7三季度及下半年房地產(chǎn)業(yè)投資增速穩(wěn)定在20-24%之間。原因是：第一，2005年上半年我國經(jīng)濟(jì)增長保持9.5%的增速，而上半年房地產(chǎn)投資增速是23.5%，正處在一個(gè)逐步下降的通道上，因此，房地產(chǎn)投資增速會(huì)穩(wěn)定在這一水平，上下波動(dòng)應(yīng)在20-24%之間。國中觀點(diǎn): 從2005年上半年我國房地產(chǎn)投資增速來看，其指標(biāo)呈季度性梯度下降態(tài)勢(shì)，比2004年已經(jīng)大幅度回落，當(dāng)前正好處在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定、合理增長的時(shí)期； 從目前房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，但房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重下降這一特點(diǎn)綜合來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資增長也已進(jìn)入相對(duì)正常增長空間，因此，大幅度的降低或者大幅度上升，都是不可能的。 三季度及下半年房地產(chǎn)價(jià)格變化的不確定因素增強(qiáng)，但價(jià)格下降應(yīng)是房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的合理性軌跡。二、2005年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判總結(jié)2005年上海住宅市場消費(fèi)需求的總趨勢(shì)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1. 與東部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面積還處于中下等水平，居民要求增加居住面積的愿望還相當(dāng)強(qiáng)烈。2. 隨著住房分配貨幣化政策的推出，職工收入的增長，居民家庭的購房支付能力將大大加強(qiáng)。“十五”時(shí)期，是上海由中等發(fā)達(dá)地區(qū)向高等發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)變、居民生活由小康型向富裕型轉(zhuǎn)變的過程，人均GDP將由目前的4200美元增加到7000美元左右，根據(jù)國際上許多國家住宅需求的規(guī)律，這期間是住宅需求量最旺盛的時(shí)期。3. 上海城市建設(shè)和舊城區(qū)改造仍需拆遷一大批居民住房，這些被動(dòng)拆遷的居民都需要新的住房予以安置。4. 上海市的外來常駐人口目前已達(dá)163萬人，預(yù)計(jì)“十五”時(shí)期將超過200萬人，其中相當(dāng)一部分人將定居上海，估計(jì)每年平均需要10萬15萬套住房。近年來，上海郊縣農(nóng)民購買商品住房每年約在100萬米左右，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購買商品住房的比例將逐漸上升。5. 隨著中國加入WTO及亞洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上海將吸引更多的外商企業(yè)進(jìn)入；西部大開發(fā)勢(shì)必也使許多西部地區(qū)各級(jí)政府和企業(yè)在上海設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，這些因素也將推動(dòng)商品住房的銷售。以上說明，上海的住宅需求在“十五”期間仍將保持增長的趨勢(shì)，估計(jì)平均每年將不少于1200萬。2005年市場發(fā)展現(xiàn)狀:今年以來，供應(yīng)和成交重心都向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移。分析各種變化，我們得出以下結(jié)論。供應(yīng)：5月觸底后反彈截至7月底，全市商品房總體供應(yīng)面積自4月以來連續(xù)四個(gè)月走低。其中，住宅的供應(yīng)面積在今年4月達(dá)到最高峰，單月供應(yīng)住宅2599萬，而5月減少40，僅上市1479萬，成為除春節(jié)2月份外的“谷底”，6、7兩月供應(yīng)反彈，基本穩(wěn)定在每月180萬的水平。受6月1日起實(shí)行的向“普通商品住宅”傾斜的政策影響，近幾個(gè)月花園和聯(lián)列住宅的供應(yīng)受到抑制，公寓占住宅的比重由14月的90左右，升高到57月的95左右。從住宅本身的總體供應(yīng)來看，供應(yīng)的環(huán)線結(jié)構(gòu)在近幾個(gè)月變化較大，供應(yīng)重心外移。外環(huán)線以外的面積供應(yīng)比重從1、2月間的基本少于55，增加到35月的60，再進(jìn)一步增加到6、7月的70以上。 從供應(yīng)量來看，以外環(huán)線為界，外環(huán)以內(nèi)的每月供應(yīng)面積由1、3、4月的100萬左右，降低到57月的每月僅60萬左右，外環(huán)以內(nèi)供應(yīng)減少，外環(huán)以外供應(yīng)增加；57月，在外環(huán)以內(nèi)，中外環(huán)間的供應(yīng)不斷減少，中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)的供應(yīng)則呈現(xiàn)此消彼長的變化。成交：3月起明顯減量從今年3月份開始，全市住宅成交面積連續(xù)3個(gè)月快速減少，5月之后連續(xù)3個(gè)月基本穩(wěn)定在每月80萬的低位，這一水平大幅低于春節(jié)所在2月的13527萬。與供應(yīng)狀況相對(duì)應(yīng)，公寓在住宅成交中的比重也在6、7月逐月升高，并在7月達(dá)到93的今年最高水平，表明受政策影響，購買行為也在向公寓住宅明顯傾斜，花園和聯(lián)列住宅的成交暫時(shí)趨向冷淡。從成交的環(huán)線結(jié)構(gòu)來看，中環(huán)線以外的成交比重在5月份達(dá)到今年的最高值88，6月和7月分別下降到84和78，表明在最近兩個(gè)月，中心區(qū)域的市場份額在回升。價(jià)格：7月較6月微幅上漲。近幾個(gè)月以來，全市一手住宅成交均價(jià)波動(dòng)明顯。46月，全市配套商品住宅成交比重較高，造成全市住宅均價(jià)連續(xù)下降，6月達(dá)到今年以來的最低點(diǎn)6424元，7月較6月微幅上漲06，回升到6461元，進(jìn)入盤整階段。 從各環(huán)線情況來看，中內(nèi)環(huán)間和郊環(huán)以外的7月住宅均價(jià)較6月都有9左右的回升。同時(shí)，由于外郊環(huán)間包含一定的別墅產(chǎn)品，使得外郊環(huán)間的住宅均價(jià)稍高于中外環(huán)間，但如果單看公寓，各環(huán)線區(qū)域均價(jià)還是呈現(xiàn)由市區(qū)向郊區(qū)逐步降低的層次變化。在五個(gè)環(huán)線區(qū)域中，唯有中內(nèi)環(huán)間呈現(xiàn)比較明顯的“急漲急跌”的變化，這表明如果缺少環(huán)境改善和產(chǎn)品品質(zhì)提升，價(jià)格上漲還是缺乏根本支撐，過快拔高的價(jià)格難以得到市場的認(rèn)同。2005年下半年房產(chǎn)市場趨勢(shì):上海，作為中國的貿(mào)易、金融、航運(yùn)及最大的工業(yè)中心，其房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢(shì)頭至今已持續(xù)5年。目前上海的房地產(chǎn)開發(fā)水平在全國房地產(chǎn)一線城市中已遙遙領(lǐng)先，正以穩(wěn)定的速度增長。接連出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，使申城房地產(chǎn)開發(fā)更加健康規(guī)范。2005年上海樓市的發(fā)展走勢(shì)，無疑成為人們當(dāng)下備加關(guān)注的話題，并將在很大程度上影響購房者的心理預(yù)期?！?個(gè)一千萬”工程沖擊上海房市,今年全市預(yù)計(jì)將新開工配套商品房1000萬、中低價(jià)普通商品房1000萬，爭取實(shí)現(xiàn)可預(yù)售面積2000萬。這將大大改善上海商品住房的供求狀況。這樣，以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房占供應(yīng)總量的65，預(yù)計(jì)將有20多萬戶居民得益。第一個(gè)“1000萬”工程，即1000萬配套商品房的建設(shè)選址基本確定。除已大規(guī)模開工建設(shè)的嘉定江橋、南匯周浦等4個(gè)老基地將擴(kuò)張地盤外，全市東南西北都有新的選址，現(xiàn)已初步落實(shí)12公里的建設(shè)基地。配套商品房的招標(biāo)方式，將實(shí)行政府“控地價(jià)、控房價(jià)”，投標(biāo)企業(yè)“競方案”。這批配套商品房的價(jià)格根據(jù)成本加微利的原則進(jìn)行控制，優(yōu)先定向供應(yīng)給上海軌道交通、世博會(huì)園區(qū)和經(jīng)政府認(rèn)定的舊區(qū)改造地塊動(dòng)遷居民，市場上的動(dòng)遷剛性需求可以得到較好的滿足。第二個(gè)“1000萬”工程，即1000萬中低價(jià)商品住房建設(shè)，也按照政府“控地價(jià)、控房價(jià)”的招標(biāo)方式，但不同的是，地價(jià)按照土地招標(biāo)的市場底價(jià)來確定，房價(jià)實(shí)行低于周邊市場價(jià)格，供應(yīng)對(duì)象主要是沒有享受過房改政策或沒有買過房的本市居民。在國家宏觀政策調(diào)控下，下半年上海房地產(chǎn)市場的期望和估計(jì)五個(gè)字“收斂性穩(wěn)定”。其中包含兩層意思，第一層意思是供求更加平衡，或者供求矛盾進(jìn)一步緩解，前提是供求矛盾很緊張，供不應(yīng)求。第二層意思價(jià)格經(jīng)過盤整止跌，最后回復(fù)到平穩(wěn)，它的結(jié)果是穩(wěn)定，它的特點(diǎn)就是收斂性。2005年全市住宅市場供應(yīng)量情況估計(jì)為2200萬，相比2004年將減少600萬。同時(shí)市場需求略超過供應(yīng)量，估計(jì)到2006年供求將趨向平衡。“新政”實(shí)施以來四個(gè)月的實(shí)踐清楚地證明，交易量的萎縮是遏制房價(jià)上漲的最后“扳手”，是迫使房價(jià)由升轉(zhuǎn)跌和市場由旺轉(zhuǎn)冷的最有效力量。上海最早提出“二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)”理論，該理論也解釋了目前新房市場低迷的原因，當(dāng)自住客成為市場主流的同時(shí)，三級(jí)市場的低迷，也導(dǎo)致了二級(jí)增量市場的蕭條，開發(fā)商紛紛主動(dòng)調(diào)價(jià)或變相降價(jià)以求吸引客戶，但在“買漲不買跌”的心態(tài)影響下，售樓處人流如織，連夜排隊(duì)的景象不復(fù)存在。不排除一些開發(fā)商受資金鏈的壓力，上演樓價(jià)高臺(tái)跳水的鬧劇，時(shí)間應(yīng)該在年底前，此時(shí)有銀行貸款和施工費(fèi)用須償付。 海外基金依舊看好上海樓市后勢(shì)，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點(diǎn)集中在黃金地段的高端房產(chǎn)和辦公樓，以整體收購為主要方式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長線回報(bào)。在上海的國際化地位和人民幣升值的預(yù)期影響下，收購行為風(fēng)險(xiǎn)不大，新政出臺(tái)后市場的真空期，給這些嗅覺靈敏的海外游資提供了絕佳的進(jìn)入機(jī)會(huì)。國中觀點(diǎn)： 整體市場處于盤整期，跌幅明顯，市場轉(zhuǎn)冷； “兩個(gè)一千萬工程”表明了政府再次明確把以商品房居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品房為主的普通居住消費(fèi)放在最重要的位置; 供略大于求，價(jià)格逐漸趨穩(wěn) ； 房產(chǎn)投資功能弱化，剛性需求占主流 ； 成交量大幅萎縮，中介公司舉步維艱 ； 新房市場受拖累，開發(fā)商紛紛降價(jià)應(yīng)對(duì) ； 海外基金依舊活躍，著眼中長線回報(bào)； 初步預(yù)計(jì)跌3成，回到去年10月行情。第三章 昆山房地產(chǎn)市場分析昆山的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也經(jīng)歷了從小到大、從弱到強(qiáng)的巨大變化，逐漸成為整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。還與金融、旅游、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”一、昆山房地產(chǎn)開發(fā)投資2004年昆山固定資產(chǎn)保持了高水平基礎(chǔ)上的持續(xù)高速增長。全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資187.67億元,比上年增長6.2%。其中房產(chǎn)投資2004年1-10月已完成44.92億元，預(yù)計(jì)全年將高達(dá)55億元。年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年固定資產(chǎn)投資(萬元)6383166834941153000176635818767001183400從上述圖表中可以看出自2000年至2001年間，昆山社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長趨勢(shì)，平均每年以4-5億的態(tài)勢(shì)發(fā)展；而在2001-2003年之間，則呈現(xiàn)出一個(gè)陡增的態(tài)勢(shì)，在這2年中昆山市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長達(dá)到了近110億元之多。國中觀點(diǎn)： 昆山2003到2004年間投資資金大量涌入，保持高位運(yùn)營，市場供需已經(jīng)達(dá)到飽和態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2005年還將保持平緩的增長趨勢(shì)。二、昆山市歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)類別2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)市場投資額（萬元）73425134918264582550000住宅項(xiàng)目施工面積（）7511363294328641455911553900住宅項(xiàng)目竣工面積（）518541116162617434412445100住宅項(xiàng)目銷售面積（）34487477336914673481235300住宅項(xiàng)目實(shí)際銷售金額（萬元）100787185091352706431800 國中觀點(diǎn)： 2001至2004年昆山房地產(chǎn)時(shí)常投資呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，這也證明外來資金大量流入房地產(chǎn)市場之中； 2001-2004年間住宅項(xiàng)目的施工竣工面積和銷售面積都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由此可見目前昆山房產(chǎn)市場上市量巨大，因此也為項(xiàng)目的有效去化形成一定威脅； 2001-2003年間的住宅的銷售金額也呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢(shì)，這也是在大量的住宅項(xiàng)目入市所帶來到的良好氛圍，但是到了2004年，住宅項(xiàng)目的總體銷售金額相比較2003年則呈現(xiàn)出一定的萎縮趨勢(shì)，顯示出市場對(duì)巨大供應(yīng)的消化能力已顯疲態(tài)。三、昆山房產(chǎn)發(fā)展所呈現(xiàn)的特點(diǎn)1開發(fā)投資迅猛增長。今年1-5月份，昆山完成房地產(chǎn)投資額9.77億元，比去年同期增長190%，其中商品住宅完成投資5.5億元，比去年同期增長93%。注：摘自統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，其中2004年的指標(biāo)為當(dāng)年10月預(yù)計(jì)指標(biāo)商品房新開工面積增副繼續(xù)攀升。今年商品房新開工面積81.05萬，比去年同期增長139%，其中住宅71.65萬，比去年同期增長134%。銷售總量穩(wěn)步增長，住宅房銷售勢(shì)頭看好。今年1-5月的銷售面積為20.25萬，比去年同期增長31%，預(yù)售面積為50.74萬，比去年同期增長30%。2住宅所占比例過大。昆山商品房預(yù)銷售的穩(wěn)步上升，說明市場在理性發(fā)展。在今年的商品房預(yù)銷售中，住宅面積占93%，說明住宅房仍是今年居民購房的首選；而辦公樓在總預(yù)銷售中占0.1%，說明開發(fā)辦公樓的市場依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產(chǎn)開發(fā)公司購買。3房價(jià)上升過快。從19882003年，昆山房價(jià)年平均漲幅達(dá)13.4%。房價(jià)在500元以下價(jià)位維持了四年，從5001500元價(jià)位維持了八年，而從15003000元價(jià)位僅用四年時(shí)間。特別是從2001年開始房價(jià)加速上升，20012003年漲幅為18.2%、 19.4%、21.4%；2004年盡管受國家宏觀調(diào)控的影響，至2004年10月底房價(jià)已達(dá)2954元，漲幅16.0%。（這里所說的房價(jià)是全市平均價(jià)）。4入住率不高。入住率是判斷房地產(chǎn)是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山有關(guān)單位進(jìn)行過調(diào)查，認(rèn)為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關(guān)系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂等設(shè)施不配套有著直接關(guān)系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。昆山房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)過多。資質(zhì)為三級(jí)、暫定三級(jí)及以下的小企業(yè)就有187家，約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的90.78。企業(yè)規(guī)模小，必然導(dǎo)致資金能力相對(duì)不足；資質(zhì)等級(jí)低、企業(yè)實(shí)力薄弱，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動(dòng)生產(chǎn)率不高。而中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅19家。2003年昆山市商品房銷售面積前10名的總和僅為69.44萬米，占全市的40.1。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場80份額相比，還有較大差距。昆山房地產(chǎn)市場中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。6房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈.后市將步入平穩(wěn)發(fā)展期。目前昆山從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已超過100家，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭越來越激烈。2004年今年單從房地產(chǎn)投資額和新開工面積看，分別比去年同期增長190%和139%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于蘇州全市平均值水平。但從另一側(cè)面看，房地產(chǎn)業(yè)隱含著過熱現(xiàn)象。商品房銷售面積和銷售額的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資額與新開工面積的增長幅度，說明購房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場需求相對(duì)放緩。從近期來看，我市的房價(jià)走勢(shì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，今后不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大副上揚(yáng)現(xiàn)象；從長期來看，隨著城市供地的高度壟斷，土地不斷增殖，房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高以及經(jīng)濟(jì)的不斷增長，市民對(duì)居住質(zhì)量的要求越來越高，所以房價(jià)仍將呈上升趨勢(shì)。國中觀點(diǎn) 昆山房地產(chǎn)供需關(guān)系已從起步階段的產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重不足過渡到了現(xiàn)在供需基本平衡、供應(yīng)略大于需求的成熟階段。 在這個(gè)階段，開發(fā)動(dòng)作方式、市場需求、政府的土地調(diào)控政策及對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管方式和力度、金融扶持程度與運(yùn)作模式都與起步階段有了很大的不同。 房地產(chǎn)界普遍的認(rèn)同觀念是，昆山房地產(chǎn)發(fā)展已從初期的起步階段發(fā)展到現(xiàn)在的中期成熟階段，但距房地產(chǎn)發(fā)達(dá)的一線城市的發(fā)達(dá)階段還有差距?！救渴袌銎谝徽?昆山房產(chǎn)板塊劃分一、中部板塊在昆山城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)的改造是昆山發(fā)展的重中之重，昆山中心城區(qū)即內(nèi)環(huán)線，東為長江路，南為合興路，西延至西界之白馬涇路，北為馬鞍山路跨太倉塘昆太路。期間居民居住區(qū)已經(jīng)日趨完善成熟；區(qū)域商業(yè)繁華，人口密集，貫穿南北的人民路是昆山市商業(yè)中心，沿路分布著大型購物商場、銀行、賓館。目前前進(jìn)路、朝陽路、人民路為區(qū)域主干道，交通較方便。以人民路和前進(jìn)路為商業(yè)軸帶，再擴(kuò)及鄰里社區(qū)的商業(yè)中心，除了傳統(tǒng)的條狀商業(yè)街，形成聚集式商圈，構(gòu)成層次分明，完善的城市商業(yè)環(huán)境。目前區(qū)域住宅項(xiàng)目主要集中在環(huán)城北路以北區(qū)域，環(huán)城北路以南區(qū)域在售樓盤商務(wù)樓為主，已建成的新住宅社區(qū)主要沿柏廬路沿線分布，部分個(gè)案分布在震川西路沿線。區(qū)域在售住宅樓盤價(jià)格帶主要分布在3000-5300元/之間。二、北部板塊該區(qū)位于昆山市北部，北環(huán)城河以北的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)有昆山高科技工業(yè)園和民營科技工業(yè)園，早期一些外企都落戶于此，因此吸引了較多的外來打工人員，且外來經(jīng)商個(gè)體私營者較多，所以該區(qū)域人流量很大。另外城北區(qū)市政配套，城市改造的步伐較慢，因此給人的感覺較亂。目前，在四個(gè)區(qū)中，以城北區(qū)發(fā)展最為緩慢。但是進(jìn)入2003年，隨著市中心土地的日趨緊張，一些開發(fā)商把投資的目光投向土地儲(chǔ)備量相對(duì)較多的城北區(qū)。該區(qū)域的公寓多分布在長江北路、昆北公路、花園路和蕭林路一帶。目前區(qū)域在售住宅樓盤的價(jià)格帶為2500-4500元/，價(jià)格帶跨度較大。從2001年以來在政府的明確規(guī)劃指引下，經(jīng)過已過一個(gè)完整的黃金周期高速發(fā)展，進(jìn)入目前的市場膠著期。出現(xiàn)這種狀況的原因，可以從樓市發(fā)展歷程和新政府調(diào)控的影響兩方面分析。北部CLD集中爆發(fā)式的飛躍發(fā)展帶來了北部樓市的全面開花，全面繁榮，且多數(shù)新開發(fā)社區(qū)均以多層住宅為主，經(jīng)過完整的開發(fā)建設(shè)銷售入住以后，諸多樓盤的土地儲(chǔ)備已經(jīng)進(jìn)入末期開發(fā)，而即將推出的產(chǎn)品形態(tài)也大多升級(jí)換代為高層、小高層產(chǎn)品為主，欲以高容積獲得更高利潤空間。而新政出臺(tái)后，明顯抑制了供需格局，使得許多樓盤目前銷售陷入緩慢甚至停滯的膠著狀態(tài)，投機(jī)客退出，真正的購房客，持幣觀望，以待后市者增加。因此這一時(shí)期一向火旺的北部樓盤走勢(shì)頗為低迷，預(yù)計(jì)還要經(jīng)過一段時(shí)間的盤整才能破局。三、南部板塊該區(qū)以新南東路以南為界，貫穿長江路，是昆山發(fā)展較為滯后的區(qū)域。雖然房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，沒有西部、北部甚至東部的持續(xù)開發(fā)，但是南部板塊的巨大潛力促使得它迅速發(fā)展，當(dāng)西部和北部的開發(fā)趨于飽和，東部和南部的開發(fā)逐步形成熱點(diǎn)。南部區(qū)域規(guī)劃將統(tǒng)一發(fā)展思路，根據(jù)各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的情況不同，統(tǒng)一制定規(guī)劃發(fā)展方向。張浦千燈規(guī)劃為未來的生活新鎮(zhèn)片區(qū)，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。淀山湖鎮(zhèn)北部區(qū)域規(guī)劃為生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)，定位為外向型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)，促進(jìn)該區(qū)之經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來可朝向生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級(jí)產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。環(huán)淀山湖區(qū)域的周莊、錦溪、淀山湖鎮(zhèn)規(guī)劃為水鄉(xiāng)旅游片區(qū)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合水路旅游路線，串連千燈鎮(zhèn)，張浦鎮(zhèn)，淀山湖鎮(zhèn)、周莊、錦溪等市鎮(zhèn)及淀山湖濱村落或新型休閑及開發(fā)，發(fā)展綠色觀光及修學(xué)、教育等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃方向，南部涌動(dòng)著大量的客戶群，未來市場潛力巨大。目前區(qū)域在售住宅項(xiàng)目主要分布在張浦鎮(zhèn)和千燈鎮(zhèn)，也是本案的主要競爭樓盤分布區(qū)域。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目價(jià)格帶主要在2200-3000元/之間。南部板塊競爭示意圖：項(xiàng)目基地潛在競爭板塊潛在競爭板塊淀山湖板塊潛在競爭板塊青浦區(qū)四、西部板塊區(qū)域主要分布為北環(huán)城河以北，中山中路以西；在該區(qū)域范圍內(nèi)主要是以經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的廠家和科技園區(qū)為主?！俺鞘谐?，產(chǎn)業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。城西作為高檔生態(tài)居住區(qū)，以其得天獨(dú)厚的天然條件已被昆山人乃至上海人熟知，成為高檔物業(yè)的聚集地。目前區(qū)域以環(huán)陽澄湖在售別墅項(xiàng)目為主，在售住宅項(xiàng)目主要在前進(jìn)西路沿線分布，總體布局環(huán)繞森林生態(tài)公園向四周擴(kuò)散。區(qū)域價(jià)格帶為2100-4100元/之間。五、東部板塊該區(qū)域是指目前以市政府為中心的昆山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，該區(qū)處在東環(huán)城河以東的范圍。隨著市政府的東遷，昆山的政治、經(jīng)濟(jì)中心已逐漸東移，市級(jí)的公檢法都已搬移到環(huán)城河以東，該區(qū)域已成為昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展與上海連接的重點(diǎn)扶植對(duì)象。未來將形成城市的副中心，該區(qū)也當(dāng)然成為昆山樓市的熱點(diǎn)。區(qū)域有陸家鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)兩個(gè)工業(yè)重鎮(zhèn)，形成了一片開發(fā)的熱土。該區(qū)域新建成的