昆山市淀輝錦園策劃報告.doc

前 言 房地產(chǎn)營銷思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結(jié)合市場營銷的理論和實踐產(chǎn)生的具有實踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項目運作的各個環(huán)節(jié)。如果只靠發(fā)展商自己摸索項目操作方法，往往費時耗力，周期太長，機(jī)會成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營銷策略的導(dǎo)入已成為大勢所趨。房地產(chǎn)全程營銷是從項目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系。本案即是利用國中機(jī)構(gòu)市場部的專業(yè)眼光及手段，通過對昆山南部板塊市場市場調(diào)研分析，及區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察后，以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，項目所在板塊類比樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為分析，再結(jié)合項目進(jìn)行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上，確立淀輝錦園四期的市場定位和項目的價值，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。目錄【壹】背景篇4一、項目概述5二、項目發(fā)展研究思路8【貳】分析篇9第一章 宏觀環(huán)境及外部影響因素9一、昆山宏觀環(huán)境分析9二、行業(yè)相關(guān)政策影響分析12第二章 房地產(chǎn)市場總體供需分析14一、今年上半年我國房地產(chǎn)投資特點14二、2005年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)判總結(jié)16第三章 昆山房地產(chǎn)市場分析20一、昆山房地產(chǎn)開發(fā)投資20二、昆山市歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢21三、昆山房產(chǎn)發(fā)展所呈現(xiàn)的特點23【叁】市場篇26第一章 昆山房產(chǎn)板塊劃分27一、中部板塊27二、北部板塊27三、南部板塊28四、西部板塊30五、東部板塊30第二章 競爭區(qū)域板塊劃分31一、張浦鎮(zhèn)32二、千燈鎮(zhèn)板塊38三、淀山湖板塊42四、上海青浦板塊44五、市場分析49六.客源分析52【肆】定位篇63一、項目市場定位64二、客群詳細(xì)定位65三、產(chǎn)品建議69四、開盤日期預(yù)判84【壹】背景篇一、項目概述1、地塊基本資料項目地塊位于昆山淀山湖鎮(zhèn)南面，汽車站的西南方，四面環(huán)水。距離淀山湖鎮(zhèn)中心1公里左右，作為淀輝錦園四期銷售的商品房，目前項目地塊已經(jīng)平整，基本符合七通一平標(biāo)準(zhǔn)。項目四期銷售建筑面積為32000米。項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積（）111227.92建筑面積（）住宅133317.6商鋪1494.4會所2452.9總建筑面積（）137264.9建筑密度25.2%容積率1.23綠地率36.8%總戶數(shù)957戶汽車停車位326輛自行車停車位2934輛2、開發(fā)商介紹山河置業(yè)前身是由一家小型建材商行起步，發(fā)展成為淀山湖鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐闹饕慨a(chǎn)開發(fā)公司，目前公司開發(fā)項目主要立足于淀山湖鎮(zhèn)當(dāng)?shù)?；已開發(fā)的項目有曙光新村和淀輝錦園，待開發(fā)的項目有陽光伊比薩和淀輝錦園四期，2005年上半年淀山湖鎮(zhèn)共拍賣了280余畝的土地，山河置業(yè)就占了40以上，可以說山河置業(yè)是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)龍頭企業(yè)。但是該公司目前還處于初期起步階段，企業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗不足和資金實力相對不雄厚，這些現(xiàn)狀必然要求開發(fā)商在項目操作中以穩(wěn)健的方式來運營，以有限的資金創(chuàng)造企業(yè)最大的利潤。3、項目初步研判根據(jù)開發(fā)商的意愿，我司將對地塊情況作初步分析，為更深入的市場研究提供依據(jù)和方向。圖1基地現(xiàn)狀實景圖圖2 基地道路及景觀現(xiàn)狀：地塊平整，東面是已建成的淀輝錦園四期動遷安置房和服裝廠職工宿舍，西面和南面以農(nóng)田為主，地塊北面是主干道，正對面是晟泰廠房，四周環(huán)繞有自然河系，在水系景觀的塑造方面提供了先天優(yōu)勢。但對本項目產(chǎn)生的價值不大。思考：地塊的景觀有一定優(yōu)勢，如何挖掘和提升？ 現(xiàn)狀：項目可銷售體量不大，推廣資金有限，難以形成規(guī)模效應(yīng)。思考：項目該如何運作？品牌VS口碑VS細(xì)節(jié)，多方考慮?，F(xiàn)狀：項目地塊離鎮(zhèn)中心約1公里，距離汽車站300米左右，現(xiàn)實距離近，心理距離遠(yuǎn)。思考：提升項目知名度，完善項目社區(qū)配套，拉近目標(biāo)客群的生活距點?，F(xiàn)狀：產(chǎn)品缺少多樣化，戶型單一，難以擴(kuò)大客源層；思考：適當(dāng)改變戶型結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品競爭力，擴(kuò)大客群范圍。國中觀點： 從產(chǎn)品品質(zhì)入手，改善四期產(chǎn)品形象，提升現(xiàn)有的景觀優(yōu)勢，突出產(chǎn)品價值差； 通過商業(yè)配套的產(chǎn)品調(diào)整，提升小區(qū)的生活品質(zhì)及便捷度，徹底改變客群心理距離遠(yuǎn)的弱勢； 銷售體量過小，推廣過程更應(yīng)注重口碑宣傳和細(xì)節(jié)銷售； 對項目客源準(zhǔn)確定位，抓住主要客源，挖掘潛在客源，培養(yǎng)未來客源。二、項目發(fā)展研究思路項目的背景分析中，已經(jīng)有了初步的方向，國中機(jī)構(gòu)依據(jù)多年的市場經(jīng)驗，對本案存在的現(xiàn)狀進(jìn)行提問，為項目的發(fā)展方向提供思路。 設(shè)問 解決策略 項目規(guī)模不大但市場有限 當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)及需求商業(yè)形態(tài)如何有效對接客群 城市商業(yè)、配套、規(guī)劃及客群消費特征等研究目標(biāo)客群如何對接 客群調(diào)研、論證是價格體現(xiàn)檔次，還是產(chǎn)品體現(xiàn)價格 市場成熟程度判斷，價格趨勢研究總價決定戶型VS需求決定戶型 需求分析，總價研究判斷上述的問題點的初步羅列，已經(jīng)解釋了一種房地產(chǎn)市場本身就存在的共性：國中觀點：牢固的舞臺，來自于四大穩(wěn)固的支柱： 支柱一：開發(fā)商的愿景和實力 支柱二：項目資源和挖掘潛力 支柱三：宏觀環(huán)境的支撐及走勢支柱四：市場變化的掌控能力下面的章節(jié)將根據(jù)產(chǎn)品的初步方向和問題點依次展開整個分析過程，為項目的定位提供嚴(yán)密和科學(xué)的論證?！举E】分析篇 第一章 宏觀環(huán)境及外部影響因素一、昆山宏觀環(huán)境分析1地理位置及道路規(guī)劃昆山位于東經(jīng)12048211210904、北緯310634313236，地處長江三角洲，是江蘇省的“東大門”，處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。東西最大直線距離33公里，南北48公里，總面積921.3公里，其中水域面積占23.1%。是江南典型的“魚米之鄉(xiāng)”。1989年撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄10個鎮(zhèn)和1個國家級昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。根據(jù)蘇州市域公路網(wǎng)規(guī)劃，昆山境內(nèi)規(guī)劃新建三條高速公路：繞城高速公路東段（湘城巴城正儀用直）十五期間完成；蘇滬外環(huán)連接線，從繞城東南環(huán)經(jīng)大市鎮(zhèn)接上海外環(huán)，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。航空:上海虹橋機(jī)場（距45公里，約半小時車程），上海浦東機(jī)場（距100公里，約1小時車程）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運達(dá)以上各港口可直接出口。鐵路:京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場路、312國道穿越開發(fā)區(qū)。十五期間完成；蘇州太倉高速公路（繞城東北環(huán)陸楊雙鳳）十五期間完成。 昆山市緊鄰上海市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這就要求公路基礎(chǔ)建設(shè)同步發(fā)展。因此，昆山市干線公路將在2010年前全面建成通車。國中觀點： 便捷的交通條件使昆山區(qū)成功的融入大上海，順利的接納了上海中心城區(qū)的擴(kuò)張，其優(yōu)勢地位正日益凸現(xiàn)。2人口 全市計劃生育工作進(jìn)一步加強(qiáng)，人口自然增長穩(wěn)定在較低水平上。全市出生人口6204人，出生率為9.87，死亡人口3722人，死亡率為5.92，人口自然增長率為3.95。年末全市戶籍總?cè)丝?637157人，比上年末增加17623人。年末外來暫住人口達(dá)625345人，比上年末增加148484人，增長31.1%。外地人與昆山人的比例已高達(dá)11，企業(yè)員工中外來人口更高達(dá)80，城市新增人口無疑會大幅增加對住房需求。國中觀點： 大量外來人口的進(jìn)入，不但為昆山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力，而且為昆山房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。3人文環(huán)境昆山，自秦代置婁縣至今已有2200多年的歷史，歷史悠久、文化底蘊深厚。在這里，曾誕生了著名思想家、教育家顧炎武，孕育了“百戲之祖”、“人類口述和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作”昆曲，還完好保存著有“中國第一水鄉(xiāng)”美譽的千年古鎮(zhèn)周莊。國中觀點： 旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在帶動相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也為昆山的房地產(chǎn)業(yè)增加了附加值和發(fā)展空間，使區(qū)域整體競爭力進(jìn)一步提升。4經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史沿革八十年代初，昆山充分利用緊靠上海的地理條件，主動接受經(jīng)濟(jì)輻射，大力發(fā)展橫向聯(lián)合，舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了“農(nóng)轉(zhuǎn)工”；1985年自費舉辦經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，九十年代又抓住浦東開發(fā)開放的機(jī)遇，大力引進(jìn)外資，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了“內(nèi)轉(zhuǎn)外”；進(jìn)入新世紀(jì)，昆山積極調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，著力提升產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟(jì)正在實現(xiàn)“低轉(zhuǎn)高”。 國中觀點： 地處上海后花園的昆山受上海經(jīng)濟(jì)的輻射，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，適時調(diào)整產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟(jì)步入良性發(fā)展軌道。5經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以外向型經(jīng)濟(jì)為支柱的昆山，2005年1-7月份全市GDP突破400億元，達(dá)到400.25億元，按可比價計算，同比增長22.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)5.5億元，比上年同期下降3.3%；第二產(chǎn)業(yè)280.09億元，同比增長22.0%；第三產(chǎn)業(yè)114.66億元，同比增長24.5%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍是推動全市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要動力，1-7月完成工業(yè)增加值262.78億元，同比增長22.8%，工業(yè)對全市GDP的貢獻(xiàn)份額達(dá)68.9%，拉動GDP增長18.0個百分點。2004年，昆山人均GDP達(dá)到33900元，約合4085美元，較1999年凈增500美元，顯示出昆山經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的良好態(tài)勢。對比上海的人均GDP：5400美金相差1000多美金，但是兩地的房價相差卻有2倍之多，說明了昆山的房價目前處在一個相對合理的發(fā)展區(qū)間，受政策的沖擊無法和上海相比，未來房產(chǎn)市場的走向也將是一個健康穩(wěn)步的過程。國中觀點： 第二產(chǎn)業(yè)所占的比例過高，說明了昆山是以工業(yè)為支柱型產(chǎn)業(yè)的城市，第一產(chǎn)業(yè)的比例逐年下降，部分從事農(nóng)業(yè)的人口將轉(zhuǎn)移到城市的工業(yè)化進(jìn)程中來； 昆山人均GDP和上海差距不大，但是房價卻比上海低將近2倍，說明昆山的房產(chǎn)市場發(fā)展還是比較平穩(wěn)合理，雖然受政策影響房產(chǎn)市場的增長趨緩，但是未來受上海市場復(fù)蘇影響，必將重新回到快速發(fā)展的軌道上來。從去年的情況看，昆山以占全國近萬分之一的土地、萬分之五的人口，創(chuàng)造了占全國千分之四點一的GDP、百分之二的合同外資、百分之二占三的到帳外資、百分之二的進(jìn)出口總額。目前，昆山綜合實力在江蘇省縣級市位居第一名，在全國縣級市中名列第二，并入選2004年度“最佳中國魅力城市”。去年臺灣電機(jī)電子同業(yè)公會公布的大陸投資環(huán)境與風(fēng)險調(diào)查中，昆山被評為“極力推薦投資城市”。美國福布斯雜志首次推出“中國最佳商業(yè)城市排行榜”、“未來之星50強(qiáng)”，昆山分別名列第69位和第7位。在1995年以前國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的33家國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中，昆山開發(fā)區(qū)綜合投資環(huán)境列第三位；昆山出口加工區(qū)在全國率先封關(guān)運作，并在全國同類園區(qū)中處于領(lǐng)先地位，去年進(jìn)出口額114億美元。國中觀點： 工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)化，競技發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，政府財政收入穩(wěn)步增加，成為昆山的城市發(fā)展建設(shè)的基石。6人民生活2004年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。全市在崗職工平均工資20000元，比上年增長13.6%；農(nóng)村居民人均純收入8000元，增幅超過10%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元，比上年增長15.2%。居民儲蓄存款繼續(xù)增多。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(本外幣)188.31億元，比年初增加33.38億元，人均（按戶籍人口計算）儲蓄存款達(dá)3萬元，比年初增加近4800元。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。農(nóng)民人均生活消費支出 6260元，比上年增長14.7% ；城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出10287元，比上年增長10.6%。2005年16月，昆山市完成GDP338億元，比去年同期增長22.8%；財政收入59.25億元，增長47.1%。與此同時，社會事業(yè)發(fā)展扎實推進(jìn)，16月，城鎮(zhèn)職工可支配收入8837元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6817元，同比分別增長18%和16%；2003年昆山城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)就已經(jīng)達(dá)到31.8，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費。國中觀點: 昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動力，居民人均收入的提高促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品消費的潛在空間正在擴(kuò)大，同時也推動了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的能級提升。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元，按4000元/平米房價、3.5人/戶、80平米/戶計算，房價：收入6:1，在國際標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。二、行業(yè)相關(guān)政策影響分析老國八條3月底，國務(wù)院高層發(fā)布了一份關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知。通知一共有八條意見。通知明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展。通知要求地方政府及相關(guān)部門抑制價格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。八條意見為：一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 八條意見言簡意賅，從房價、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致那就是穩(wěn)住房價。新國八條5月11日電國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化。自2005年6月1日起，國家將對個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度；今后“炒地”行為、轉(zhuǎn)讓“期房”行為都將禁止。國務(wù)院辦公廳還通知要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。 意見指出，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)。各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排。 意見明確了享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，以合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。同時意見還強(qiáng)調(diào)要切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 意見分為八個部分:一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排，并向社會公布。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當(dāng)增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房價格要嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。五是運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。 六一新政自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓購買兩年內(nèi)的（不包含兩年）的房產(chǎn)，須以房價全額繳納5.5%的營業(yè)稅及附加稅，買144米以上的房子，須交納3%的契稅。根據(jù)蘇州發(fā)布的新房產(chǎn)政策，購房面積在144米以上的住房，契稅將按4%征收。禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對個人購房后轉(zhuǎn)手交易，尤其是個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要控制在3以內(nèi)。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120（蘇州是144）米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。國中觀點： 一系列新政的出臺，顯現(xiàn)了政府穩(wěn)定房價的決心，也是政府希望營造穩(wěn)定健康的房產(chǎn)市場，讓房價在合理的區(qū)間里增長； 2005年起長達(dá)九年的國家積極的財政政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變成穩(wěn)健的財政政策，反映到樓市就是希望能有一個健康穩(wěn)健發(fā)展的房產(chǎn)市場； 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)向好和政府的超前規(guī)劃意識來看，幾乎找不到房地產(chǎn)業(yè)不持續(xù)繁榮的理由，但國家有關(guān)部門接連不斷的調(diào)控措施卻讓目前的市場顯得有點無所適從；一方面是旺盛的市場需求（自住和投資）引發(fā)的房地產(chǎn)投資的高速增長，另一方面是接連不斷針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，既要讓開發(fā)投資增幅下降，又要讓市場需求降溫。兩者博弈的結(jié)果將決定未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向； 央行從調(diào)控經(jīng)濟(jì)這個角度來看，就是對房地產(chǎn)注意節(jié)奏，注意質(zhì)量要控制一下，要把資金多傾向于開發(fā)經(jīng)濟(jì)房； 注重品質(zhì)、強(qiáng)調(diào)性價比將是市場發(fā)展的一個必然趨勢； 昆山樓市，受上海房產(chǎn)市場波動的影響，目前處于穩(wěn)步不前的趨勢，這種現(xiàn)狀，會隨這上海樓市盤整結(jié)束而上揚反彈； 就昆山目前的房地產(chǎn)市場特點而言，宏觀調(diào)控的影響會對當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場帶來一定影響，尤其是市場上的客源層的分化更為明晰，炒房客基本滅絕，投資客銳減，甚至自住客也處于觀望中，市場需求急劇萎縮； 雖然昆山是以當(dāng)?shù)鼐用竦淖宰⌒枨鬄橹黧w的（剛性需求），這和上海市區(qū)的房地產(chǎn)市場特點（投資需求占有很高比率）有很大區(qū)別，雖然兩者特點不同，但兩者的聯(lián)系卻非常密切，也就是說昆山的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不會和上海市區(qū)背道而馳，只是向同一方向發(fā)展的速度和力度不同。第二章 房地產(chǎn)市場總體供需分析一、今年上半年我國房地產(chǎn)投資特點 1房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)增加，投資絕對量歷史最高。2005年上半年我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量達(dá)到6153億元，投資總量相當(dāng)于2004年1-7月份投資總量。其中一季度投資總額為2324億元，二季度投資總額為3829億元，二季度比一季度投資增加1505億元，增長了64.76%，投資總量和規(guī)模呈現(xiàn)擴(kuò)大之勢。 2房地產(chǎn)投資同比增長幅度由高到低梯度回落。2004年房地產(chǎn)投資確實是過高、過快了，若不是宏觀調(diào)控措施及時出臺，那么，2005年我國經(jīng)濟(jì)將會是一種極其緊張的運行狀態(tài)。今年上半年，由于投資增長慣性所致，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量穩(wěn)定持續(xù)增加和擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資增長幅度卻呈現(xiàn)由高到低逐月回落態(tài)勢，說明房地產(chǎn)投資過快增長勢頭出現(xiàn)了實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。盡管如此，由于目前較低的增速是在原有較大基數(shù)上的增幅，所以，房地產(chǎn)投資絕對量和絕對增量仍然是很大的。 3房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會固定投資增速現(xiàn)象從5月份開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增長速度，原因之一是房地產(chǎn)投資商針對國家近一段時間實施的穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的政策而采取了暫時性的投資調(diào)整策略，長期性戰(zhàn)略投資調(diào)整則取決于未來房地產(chǎn)市場價格變化和政策變化；另外，也說明了固定資產(chǎn)投資增長進(jìn)入逐步上升軌道。因此，擔(dān)心我國投資不足可能引起經(jīng)濟(jì)緊縮的顧慮是沒有必要的。 4房地產(chǎn)投資占固定投資的比例呈現(xiàn)逐月下降趨勢。2005年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長中，房地產(chǎn)投資增長的帶動作用正逐步減弱，促進(jìn)投資增長的因素已發(fā)生了新變化。 5房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)，2005年以來，我國房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)從年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83，6月份進(jìn)一步下降，已處于近幾年來最低狀態(tài)。如果將2005年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)與2004年和2003年同期相比較，則可以看出，2005年是我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)下降最為猛烈的時期。 6房地產(chǎn)市場價格上漲速度減緩，但價格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3月份開始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的各項宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價格會有一個明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢，漲幅仍達(dá)10.1%，僅比2005年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個百分點。雖說2005年以來，我國房地產(chǎn)價格增長速度有所回落，但價格回落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價格依然在高位上波動。一季度我國房地產(chǎn)價格上漲幅度雖然稍有下降，但依然很高，主要原因是，國家采取的抑制價格過快增長的各項政策均是在3月出臺，因此，政策效應(yīng)不明顯。二季度我國采取了各項綜合性政策并不斷加大力度之后，房地產(chǎn)價格卻并未像人們所預(yù)期的那樣明顯回落，說明其政策效應(yīng)正面臨著嚴(yán)重的考驗，也說明國家宏觀調(diào)控政策在執(zhí)行過程中沒有像執(zhí)行控制房地產(chǎn)投資過快增長那樣堅決，這意味著目前阻止房地產(chǎn)價格下降的力量還很強(qiáng)大。價格下降應(yīng)是房地產(chǎn)發(fā)展變化的合理性軌跡，因為房地產(chǎn)價格下降才符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的環(huán)境。7三季度及下半年房地產(chǎn)業(yè)投資增速穩(wěn)定在20-24%之間。原因是：第一，2005年上半年我國經(jīng)濟(jì)增長保持9.5%的增速，而上半年房地產(chǎn)投資增速是23.5%，正處在一個逐步下降的通道上，因此，房地產(chǎn)投資增速會穩(wěn)定在這一水平，上下波動應(yīng)在20-24%之間。國中觀點: 從2005年上半年我國房地產(chǎn)投資增速來看，其指標(biāo)呈季度性梯度下降態(tài)勢，比2004年已經(jīng)大幅度回落，當(dāng)前正好處在一個相對穩(wěn)定、合理增長的時期； 從目前房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，但房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重下降這一特點綜合來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資增長也已進(jìn)入相對正常增長空間，因此，大幅度的降低或者大幅度上升，都是不可能的。 三季度及下半年房地產(chǎn)價格變化的不確定因素增強(qiáng)，但價格下降應(yīng)是房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的合理性軌跡。二、2005年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)判總結(jié)2005年上海住宅市場消費需求的總趨勢呈現(xiàn)如下特點：1. 與東部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面積還處于中下等水平，居民要求增加居住面積的愿望還相當(dāng)強(qiáng)烈。2. 隨著住房分配貨幣化政策的推出，職工收入的增長，居民家庭的購房支付能力將大大加強(qiáng)?！笆濉睍r期，是上海由中等發(fā)達(dá)地區(qū)向高等發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)變、居民生活由小康型向富裕型轉(zhuǎn)變的過程，人均GDP將由目前的4200美元增加到7000美元左右，根據(jù)國際上許多國家住宅需求的規(guī)律，這期間是住宅需求量最旺盛的時期。3. 上海城市建設(shè)和舊城區(qū)改造仍需拆遷一大批居民住房，這些被動拆遷的居民都需要新的住房予以安置。4. 上海市的外來常駐人口目前已達(dá)163萬人，預(yù)計“十五”時期將超過200萬人，其中相當(dāng)一部分人將定居上海，估計每年平均需要10萬15萬套住房。近年來，上海郊縣農(nóng)民購買商品住房每年約在100萬米左右，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購買商品住房的比例將逐漸上升。5. 隨著中國加入WTO及亞洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上海將吸引更多的外商企業(yè)進(jìn)入；西部大開發(fā)勢必也使許多西部地區(qū)各級政府和企業(yè)在上海設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，這些因素也將推動商品住房的銷售。以上說明，上海的住宅需求在“十五”期間仍將保持增長的趨勢，估計平均每年將不少于1200萬。2005年市場發(fā)展現(xiàn)狀:今年以來，供應(yīng)和成交重心都向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移。分析各種變化，我們得出以下結(jié)論。供應(yīng)：5月觸底后反彈截至7月底，全市商品房總體供應(yīng)面積自4月以來連續(xù)四個月走低。其中，住宅的供應(yīng)面積在今年4月達(dá)到最高峰，單月供應(yīng)住宅2599萬，而5月減少40，僅上市1479萬，成為除春節(jié)2月份外的“谷底”，6、7兩月供應(yīng)反彈，基本穩(wěn)定在每月180萬的水平。受6月1日起實行的向“普通商品住宅”傾斜的政策影響，近幾個月花園和聯(lián)列住宅的供應(yīng)受到抑制，公寓占住宅的比重由14月的90左右，升高到57月的95左右。從住宅本身的總體供應(yīng)來看，供應(yīng)的環(huán)線結(jié)構(gòu)在近幾個月變化較大，供應(yīng)重心外移。外環(huán)線以外的面積供應(yīng)比重從1、2月間的基本少于55，增加到35月的60，再進(jìn)一步增加到6、7月的70以上。 從供應(yīng)量來看，以外環(huán)線為界，外環(huán)以內(nèi)的每月供應(yīng)面積由1、3、4月的100萬左右，降低到57月的每月僅60萬左右，外環(huán)以內(nèi)供應(yīng)減少，外環(huán)以外供應(yīng)增加；57月，在外環(huán)以內(nèi)，中外環(huán)間的供應(yīng)不斷減少，中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)的供應(yīng)則呈現(xiàn)此消彼長的變化。成交：3月起明顯減量從今年3月份開始，全市住宅成交面積連續(xù)3個月快速減少，5月之后連續(xù)3個月基本穩(wěn)定在每月80萬的低位，這一水平大幅低于春節(jié)所在2月的13527萬。與供應(yīng)狀況相對應(yīng)，公寓在住宅成交中的比重也在6、7月逐月升高，并在7月達(dá)到93的今年最高水平，表明受政策影響，購買行為也在向公寓住宅明顯傾斜，花園和聯(lián)列住宅的成交暫時趨向冷淡。從成交的環(huán)線結(jié)構(gòu)來看，中環(huán)線以外的成交比重在5月份達(dá)到今年的最高值88，6月和7月分別下降到84和78，表明在最近兩個月，中心區(qū)域的市場份額在回升。價格：7月較6月微幅上漲。近幾個月以來，全市一手住宅成交均價波動明顯。46月，全市配套商品住宅成交比重較高，造成全市住宅均價連續(xù)下降，6月達(dá)到今年以來的最低點6424元，7月較6月微幅上漲06，回升到6461元，進(jìn)入盤整階段。 從各環(huán)線情況來看，中內(nèi)環(huán)間和郊環(huán)以外的7月住宅均價較6月都有9左右的回升。同時，由于外郊環(huán)間包含一定的別墅產(chǎn)品，使得外郊環(huán)間的住宅均價稍高于中外環(huán)間，但如果單看公寓，各環(huán)線區(qū)域均價還是呈現(xiàn)由市區(qū)向郊區(qū)逐步降低的層次變化。在五個環(huán)線區(qū)域中，唯有中內(nèi)環(huán)間呈現(xiàn)比較明顯的“急漲急跌”的變化，這表明如果缺少環(huán)境改善和產(chǎn)品品質(zhì)提升，價格上漲還是缺乏根本支撐，過快拔高的價格難以得到市場的認(rèn)同。2005年下半年房產(chǎn)市場趨勢:上海，作為中國的貿(mào)易、金融、航運及最大的工業(yè)中心，其房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭至今已持續(xù)5年。目前上海的房地產(chǎn)開發(fā)水平在全國房地產(chǎn)一線城市中已遙遙領(lǐng)先，正以穩(wěn)定的速度增長。接連出臺的宏觀調(diào)控政策，使申城房地產(chǎn)開發(fā)更加健康規(guī)范。2005年上海樓市的發(fā)展走勢，無疑成為人們當(dāng)下備加關(guān)注的話題，并將在很大程度上影響購房者的心理預(yù)期?！?個一千萬”工程沖擊上海房市,今年全市預(yù)計將新開工配套商品房1000萬、中低價普通商品房1000萬，爭取實現(xiàn)可預(yù)售面積2000萬。這將大大改善上海商品住房的供求狀況。這樣，以配套商品房為主的中低價普通商品住房占供應(yīng)總量的65，預(yù)計將有20多萬戶居民得益。第一個“1000萬”工程，即1000萬配套商品房的建設(shè)選址基本確定。除已大規(guī)模開工建設(shè)的嘉定江橋、南匯周浦等4個老基地將擴(kuò)張地盤外，全市東南西北都有新的選址，現(xiàn)已初步落實12公里的建設(shè)基地。配套商品房的招標(biāo)方式，將實行政府“控地價、控房價”，投標(biāo)企業(yè)“競方案”。這批配套商品房的價格根據(jù)成本加微利的原則進(jìn)行控制，優(yōu)先定向供應(yīng)給上海軌道交通、世博會園區(qū)和經(jīng)政府認(rèn)定的舊區(qū)改造地塊動遷居民，市場上的動遷剛性需求可以得到較好的滿足。第二個“1000萬”工程，即1000萬中低價商品住房建設(shè)，也按照政府“控地價、控房價”的招標(biāo)方式，但不同的是，地價按照土地招標(biāo)的市場底價來確定，房價實行低于周邊市場價格，供應(yīng)對象主要是沒有享受過房改政策或沒有買過房的本市居民。在國家宏觀政策調(diào)控下，下半年上海房地產(chǎn)市場的期望和估計五個字“收斂性穩(wěn)定”。其中包含兩層意思，第一層意思是供求更加平衡，或者供求矛盾進(jìn)一步緩解，前提是供求矛盾很緊張，供不應(yīng)求。第二層意思價格經(jīng)過盤整止跌，最后回復(fù)到平穩(wěn)，它的結(jié)果是穩(wěn)定，它的特點就是收斂性。2005年全市住宅市場供應(yīng)量情況估計為2200萬，相比2004年將減少600萬。同時市場需求略超過供應(yīng)量，估計到2006年供求將趨向平衡。“新政”實施以來四個月的實踐清楚地證明，交易量的萎縮是遏制房價上漲的最后“扳手”，是迫使房價由升轉(zhuǎn)跌和市場由旺轉(zhuǎn)冷的最有效力量。上海最早提出“二、三級市場聯(lián)動”理論，該理論也解釋了目前新房市場低迷的原因，當(dāng)自住客成為市場主流的同時，三級市場的低迷，也導(dǎo)致了二級增量市場的蕭條，開發(fā)商紛紛主動調(diào)價或變相降價以求吸引客戶，但在“買漲不買跌”的心態(tài)影響下，售樓處人流如織，連夜排隊的景象不復(fù)存在。不排除一些開發(fā)商受資金鏈的壓力，上演樓價高臺跳水的鬧劇，時間應(yīng)該在年底前，此時有銀行貸款和施工費用須償付。 海外基金依舊看好上海樓市后勢，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點集中在黃金地段的高端房產(chǎn)和辦公樓，以整體收購為主要方式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長線回報。在上海的國際化地位和人民幣升值的預(yù)期影響下，收購行為風(fēng)險不大，新政出臺后市場的真空期，給這些嗅覺靈敏的海外游資提供了絕佳的進(jìn)入機(jī)會。國中觀點： 整體市場處于盤整期，跌幅明顯，市場轉(zhuǎn)冷； “兩個一千萬工程”表明了政府再次明確把以商品房居住為主、市民消費為主、普通商品房為主的普通居住消費放在最重要的位置; 供略大于求，價格逐漸趨穩(wěn) ； 房產(chǎn)投資功能弱化，剛性需求占主流 ； 成交量大幅萎縮，中介公司舉步維艱 ； 新房市場受拖累，開發(fā)商紛紛降價應(yīng)對 ； 海外基金依舊活躍，著眼中長線回報； 初步預(yù)計跌3成，回到去年10月行情。第三章 昆山房地產(chǎn)市場分析昆山的社會和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也經(jīng)歷了從小到大、從弱到強(qiáng)的巨大變化，逐漸成為整個社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。還與金融、旅游、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”一、昆山房地產(chǎn)開發(fā)投資2004年昆山固定資產(chǎn)保持了高水平基礎(chǔ)上的持續(xù)高速增長。全社會完成固定資產(chǎn)投資187.67億元,比上年增長6.2%。其中房產(chǎn)投資2004年1-10月已完成44.92億元，預(yù)計全年將高達(dá)55億元。年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年固定資產(chǎn)投資(萬元)6383166834941153000176635818767001183400從上述圖表中可以看出自2000年至2001年間，昆山社會固定資產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長趨勢，平均每年以4-5億的態(tài)勢發(fā)展；而在2001-2003年之間，則呈現(xiàn)出一個陡增的態(tài)勢，在這2年中昆山市社會固定資產(chǎn)投資增長達(dá)到了近110億元之多。國中觀點： 昆山2003到2004年間投資資金大量涌入，保持高位運營，市場供需已經(jīng)達(dá)到飽和態(tài)勢，預(yù)計2005年還將保持平緩的增長趨勢。二、昆山市歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢統(tǒng)計類別2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)市場投資額（萬元）73425134918264582550000住宅項目施工面積（）7511363294328641455911553900住宅項目竣工面積（）518541116162617434412445100住宅項目銷售面積（）34487477336914673481235300住宅項目實際銷售金額（萬元）100787185091352706431800 國中觀點： 2001至2004年昆山房地產(chǎn)時常投資呈現(xiàn)上揚趨勢，這也證明外來資金大量流入房地產(chǎn)市場之中； 2001-2004年間住宅項目的施工竣工面積和銷售面積都呈現(xiàn)上升趨勢，由此可見目前昆山房產(chǎn)市場上市量巨大，因此也為項目的有效去化形成一定威脅； 2001-2003年間的住宅的銷售金額也呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢，這也是在大量的住宅項目入市所帶來到的良好氛圍，但是到了2004年，住宅項目的總體銷售金額相比較2003年則呈現(xiàn)出一定的萎縮趨勢，顯示出市場對巨大供應(yīng)的消化能力已顯疲態(tài)。三、昆山房產(chǎn)發(fā)展所呈現(xiàn)的特點1開發(fā)投資迅猛增長。今年1-5月份，昆山完成房地產(chǎn)投資額9.77億元，比去年同期增長190%，其中商品住宅完成投資5.5億元，比去年同期增長93%。注：摘自統(tǒng)計信息網(wǎng)，其中2004年的指標(biāo)為當(dāng)年10月預(yù)計指標(biāo)商品房新開工面積增副繼續(xù)攀升。今年商品房新開工面積81.05萬，比去年同期增長139%，其中住宅71.65萬，比去年同期增長134%。銷售總量穩(wěn)步增長，住宅房銷售勢頭看好。今年1-5月的銷售面積為20.25萬，比去年同期增長31%，預(yù)售面積為50.74萬，比去年同期增長30%。2住宅所占比例過大。昆山商品房預(yù)銷售的穩(wěn)步上升，說明市場在理性發(fā)展。在今年的商品房預(yù)銷售中，住宅面積占93%，說明住宅房仍是今年居民購房的首選；而辦公樓在總預(yù)銷售中占0.1%，說明開發(fā)辦公樓的市場依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產(chǎn)開發(fā)公司購買。3房價上升過快。從19882003年，昆山房價年平均漲幅達(dá)13.4%。房價在500元以下價位維持了四年，從5001500元價位維持了八年，而從15003000元價位僅用四年時間。特別是從2001年開始房價加速上升，20012003年漲幅為18.2%、 19.4%、21.4%；2004年盡管受國家宏觀調(diào)控的影響，至2004年10月底房價已達(dá)2954元，漲幅16.0%。（這里所說的房價是全市平均價）。4入住率不高。入住率是判斷房地產(chǎn)是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山有關(guān)單位進(jìn)行過調(diào)查，認(rèn)為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關(guān)系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂等設(shè)施不配套有著直接關(guān)系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。昆山房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)過多。資質(zhì)為三級、暫定三級及以下的小企業(yè)就有187家，約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的90.78。企業(yè)規(guī)模小，必然導(dǎo)致資金能力相對不足；資質(zhì)等級低、企業(yè)實力薄弱，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動生產(chǎn)率不高。而中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，二級資質(zhì)企業(yè)僅19家。2003年昆山市商品房銷售面積前10名的總和僅為69.44萬米，占全市的40.1。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場80份額相比，還有較大差距。昆山房地產(chǎn)市場中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。6房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈.后市將步入平穩(wěn)發(fā)展期。目前昆山從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已超過100家，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭越來越激烈。2004年今年單從房地產(chǎn)投資額和新開工面積看，分別比去年同期增長190%和139%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于蘇州全市平均值水平。但從另一側(cè)面看，房地產(chǎn)業(yè)隱含著過熱現(xiàn)象。商品房銷售面積和銷售額的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資額與新開工面積的增長幅度，說明購房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場需求相對放緩。從近期來看，我市的房價走勢進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，今后不會出現(xiàn)房價大副上揚現(xiàn)象；從長期來看，隨著城市供地的高度壟斷，土地不斷增殖，房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高以及經(jīng)濟(jì)的不斷增長，市民對居住質(zhì)量的要求越來越高，所以房價仍將呈上升趨勢。國中觀點 昆山房地產(chǎn)供需關(guān)系已從起步階段的產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重不足過渡到了現(xiàn)在供需基本平衡、供應(yīng)略大于需求的成熟階段。 在這個階段，開發(fā)動作方式、市場需求、政府的土地調(diào)控政策及對房地產(chǎn)監(jiān)管方式和力度、金融扶持程度與運作模式都與起步階段有了很大的不同。 房地產(chǎn)界普遍的認(rèn)同觀念是，昆山房地產(chǎn)發(fā)展已從初期的起步階段發(fā)展到現(xiàn)在的中期成熟階段，但距房地產(chǎn)發(fā)達(dá)的一線城市的發(fā)達(dá)階段還有差距?！救渴袌銎谝徽?昆山房產(chǎn)板塊劃分一、中部板塊在昆山城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)的改造是昆山發(fā)展的重中之重，昆山中心城區(qū)即內(nèi)環(huán)線，東為長江路，南為合興路，西延至西界之白馬涇路，北為馬鞍山路跨太倉塘昆太路。期間居民居住區(qū)已經(jīng)日趨完善成熟；區(qū)域商業(yè)繁華，人口密集，貫穿南北的人民路是昆山市商業(yè)中心，沿路分布著大型購物商場、銀行、賓館。目前前進(jìn)路、朝陽路、人民路為區(qū)域主干道，交通較方便。以人民路和前進(jìn)路為商業(yè)軸帶，再擴(kuò)及鄰里社區(qū)的商業(yè)中心，除了傳統(tǒng)的條狀商業(yè)街，形成聚集式商圈，構(gòu)成層次分明，完善的城市商業(yè)環(huán)境。目前區(qū)域住宅項目主要集中在環(huán)城北路以北區(qū)域，環(huán)城北路以南區(qū)域在售樓盤商務(wù)樓為主，已建成的新住宅社區(qū)主要沿柏廬路沿線分布，部分個案分布在震川西路沿線。區(qū)域在售住宅樓盤價格帶主要分布在3000-5300元/之間。二、北部板塊該區(qū)位于昆山市北部，北環(huán)城河以北的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)有昆山高科技工業(yè)園和民營科技工業(yè)園，早期一些外企都落戶于此，因此吸引了較多的外來打工人員，且外來經(jīng)商個體私營者較多，所以該區(qū)域人流量很大。另外城北區(qū)市政配套，城市改造的步伐較慢，因此給人的感覺較亂。目前，在四個區(qū)中，以城北區(qū)發(fā)展最為緩慢。但是進(jìn)入2003年，隨著市中心土地的日趨緊張，一些開發(fā)商把投資的目光投向土地儲備量相對較多的城北區(qū)。該區(qū)域的公寓多分布在長江北路、昆北公路、花園路和蕭林路一帶。目前區(qū)域在售住宅樓盤的價格帶為2500-4500元/，價格帶跨度較大。從2001年以來在政府的明確規(guī)劃指引下，經(jīng)過已過一個完整的黃金周期高速發(fā)展，進(jìn)入目前的市場膠著期。出現(xiàn)這種狀況的原因，可以從樓市發(fā)展歷程和新政府調(diào)控的影響兩方面分析。北部CLD集中爆發(fā)式的飛躍發(fā)展帶來了北部樓市的全面開花，全面繁榮，且多數(shù)新開發(fā)社區(qū)均以多層住宅為主，經(jīng)過完整的開發(fā)建設(shè)銷售入住以后，諸多樓盤的土地儲備已經(jīng)進(jìn)入末期開發(fā)，而即將推出的產(chǎn)品形態(tài)也大多升級換代為高層、小高層產(chǎn)品為主，欲以高容積獲得更高利潤空間。而新政出臺后，明顯抑制了供需格局，使得許多樓盤目前銷售陷入緩慢甚至停滯的膠著狀態(tài)，投機(jī)客退出，真正的購房客，持幣觀望，以待后市者增加。因此這一時期一向火旺的北部樓盤走勢頗為低迷，預(yù)計還要經(jīng)過一段時間的盤整才能破局。三、南部板塊該區(qū)以新南東路以南為界，貫穿長江路，是昆山發(fā)展較為滯后的區(qū)域。雖然房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，沒有西部、北部甚至東部的持續(xù)開發(fā)，但是南部板塊的巨大潛力促使得它迅速發(fā)展，當(dāng)西部和北部的開發(fā)趨于飽和，東部和南部的開發(fā)逐步形成熱點。南部區(qū)域規(guī)劃將統(tǒng)一發(fā)展思路，根據(jù)各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的情況不同，統(tǒng)一制定規(guī)劃發(fā)展方向。張浦千燈規(guī)劃為未來的生活新鎮(zhèn)片區(qū)，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。淀山湖鎮(zhèn)北部區(qū)域規(guī)劃為生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)，定位為外向型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)，促進(jìn)該區(qū)之經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來可朝向生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。環(huán)淀山湖區(qū)域的周莊、錦溪、淀山湖鎮(zhèn)規(guī)劃為水鄉(xiāng)旅游片區(qū)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合水路旅游路線，串連千燈鎮(zhèn)，張浦鎮(zhèn)，淀山湖鎮(zhèn)、周莊、錦溪等市鎮(zhèn)及淀山湖濱村落或新型休閑及開發(fā)，發(fā)展綠色觀光及修學(xué)、教育等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃方向，南部涌動著大量的客戶群，未來市場潛力巨大。目前區(qū)域在售住宅項目主要分布在張浦鎮(zhèn)和千燈鎮(zhèn)，也是本案的主要競爭樓盤分布區(qū)域。區(qū)域在售住宅項目價格帶主要在2200-3000元/之間。南部板塊競爭示意圖：項目基地潛在競爭板塊潛在競爭板塊淀山湖板塊潛在競爭板塊青浦區(qū)四、西部板塊區(qū)域主要分布為北環(huán)城河以北，中山中路以西；在該區(qū)域范圍內(nèi)主要是以經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的廠家和科技園區(qū)為主?！俺鞘谐鳎a(chǎn)業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。城西作為高檔生態(tài)居住區(qū)，以其得天獨厚的天然條件已被昆山人乃至上海人熟知，成為高檔物業(yè)的聚集地。目前區(qū)域以環(huán)陽澄湖在售別墅項目為主，在售住宅項目主要在前進(jìn)西路沿線分布，總體布局環(huán)繞森林生態(tài)公園向四周擴(kuò)散。區(qū)域價格帶為2100-4100元/之間。五、東部板塊該區(qū)域是指目前以市政府為中心的昆山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，該區(qū)處在東環(huán)城河以東的范圍。隨著市政府的東遷，昆山的政治、經(jīng)濟(jì)中心已逐漸東移，市級的公檢法都已搬移到環(huán)城河以東，該區(qū)域已成為昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展與上海連接的重點扶植對象。未來將形成城市的副中心，該區(qū)也當(dāng)然成為昆山樓市的熱點。區(qū)域有陸家鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)兩個工業(yè)重鎮(zhèn)，形成了一片開發(fā)的熱土。該區(qū)域新建成的