中信地產(chǎn)2010年辦公、商業(yè)、公寓建筑的城市綜合體項目經(jīng)驗交流.ppt

,RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT,2010.01,辦公、商業(yè)、公寓建筑的城市綜合體項目經(jīng)驗交流,CITIC,致力于創(chuàng)造CBD繁華的SOHO中國,在公司“創(chuàng)造CBD繁華”理念的指引下，SOHO中國精準(zhǔn)地把握契機(jī)，堅持獨(dú)特創(chuàng)新的建筑理念，建造具有中國當(dāng)代風(fēng)格的建筑，所開發(fā)項目均成為新北京城市建設(shè)中的里程碑建筑。,市場定位：商業(yè)地產(chǎn),SOHO 概念：SMALL OFFICE, HOME OFFICE,產(chǎn)品理念： “創(chuàng)造CBD繁華”,建筑理念：獨(dú)特、創(chuàng)新,建筑風(fēng)格：與世界接軌的中國當(dāng)代風(fēng)格,SOHO中國概述,1、門檻高 商用地段競爭小 在潘石屹眼中，北京商用物業(yè)是一個單價豐厚、競爭小的迷人市場。 潘石屹解釋，門檻高是競爭小的主要原因。“商業(yè)樓的地段較敏感，都在市中心，北京市中心很多古跡、規(guī)劃起來就很難，亦因它在市中心，拿地的成本也較高；住宅卻可以到很遠(yuǎn)的地方?！彼^續(xù)道：“原來銀行的政策，對商業(yè)樓宇不是很有利，以往住宅的用家只要交20%的首期，商業(yè)樓用家首期要50%，商業(yè)樓推銷的難度較高。” 在這一塊市場中，SOHO中國有12年的經(jīng)商經(jīng)驗，以及5800個客戶，當(dāng)中50%最少兩次光顧SOHO中國的物業(yè)，這些都是集團(tuán)競爭向前的重要資產(chǎn)。 2、即建即賣 資金回籠快 瑞銀證券指出，SOHO中國的經(jīng)營模式，有兩項非常重要的特別之處： 一、發(fā)展完畢，全數(shù)賣斷，只保留很小部分收租，這使它的現(xiàn)金回籠更快，有資金再投下個項目。 SOHO中國的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（asset turnover）今年預(yù)測為84%，較北京北辰（0588）、首創(chuàng)置業(yè)（2868）分別高65及48個百分點(diǎn)。 二、主攻北京中檔商用物業(yè)，對象為中小企：瑞銀指出，低檔商用物業(yè)，已有大量本地發(fā)展經(jīng)營，高檔物業(yè)則為長實（0001）、嘉里（0683）等壟斷，惟向中小企的中檔市場，供應(yīng)最少，需求最大。,商業(yè)盈利模式,1、近期動向： 2009年8月18日，SOHO中國宣布收購SOHO東海廣場。此項目收購的完成，標(biāo)志著SOHO中國將業(yè)務(wù)拓展到上海的城市中心繁華地段。9月3日，SOHO中國通過招拍掛獲得北京望京地區(qū)B29地塊。該項目的建筑高度可達(dá)200米。SOHO中國將和全世界最好的建筑設(shè)計師合作，將該項目打造成為從機(jī)場進(jìn)入北京市區(qū)的第一個地標(biāo)建筑。 2、鎖定的目標(biāo)客戶群： 盡管目前上海的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀并不樂觀，但潘石屹不會接受現(xiàn)有的游戲規(guī)則。他在多個場合講述了林肯的故事男人腿要多長？能夠著地就好?！熬o緊踩在地上”的定位，意味著SOHO中國在闖進(jìn)上海灘之后，仍然堅持其緊貼市場、為本土創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的理念。潘石屹認(rèn)為“我們面向的公司不是世界500強(qiáng)，而是江浙500強(qiáng)。” 3、五年內(nèi)將在北京市中心收購五百萬方米土地： SOHO中國透露增購?fù)恋貎溆媱?，?jù)悉，集團(tuán)五年內(nèi)將在北京市中心收購五百萬方米土地，并切實執(zhí)行保留黃金地段物業(yè)收租的策略。,SOHO中國發(fā)展目標(biāo),4、黃金地段物業(yè)賣轉(zhuǎn)租： 張欣昨天表示，SOHO中國感興趣的項目，樓面面積最少二十萬方米，集團(tuán)過去一直有計劃保留投資物業(yè)，但都因去年樓市暢旺、買方出價佳而賣掉，現(xiàn)在亦感到后悔，故決定由朝陽門SOHO項目開始，把零售部分保留收租，以后亦將把核心地段的物業(yè)保留，包括光華路二期及由董事長潘石屹持有、尚未注入集團(tuán)的前門項目。她期望，五年后租金占收入的二成，投資物業(yè)可占資產(chǎn)凈產(chǎn)的百分之六十五。 對SOHO中國來說，持有投資物業(yè)可增大其資產(chǎn)凈產(chǎn)，對估值有幫助，且集團(tuán)坐擁一百一十一億元人民幣現(xiàn)金儲備，有條件這樣做。 5、走出北京考慮天津： 另外，關(guān)于前門項目的部分地皮原作拍賣，但早前突然被收回，張欣表示，預(yù)期奧運(yùn)后政府將把土地重新拍賣。有與會分析員卻認(rèn)為未必能成事，反而認(rèn)為SOHO中國將逐漸淡化事件，因為不想再令股民失望，對股價造成沖擊。 對于五年后發(fā)展，張欣指出，集團(tuán)一定會走出北京，但在核心地段發(fā)展高毛利的商用物業(yè)的原則卻不會改變，她表示，可能考慮的城市是天津。,SOHO中國發(fā)展目標(biāo),項目實例：,中關(guān)村SOHO,三里屯SOHO,銀河SOHO,中國高科技企業(yè)在哪里辦公？,中關(guān)村商圈,1,2,3,海淀北二街,中關(guān)村SOHO在哪里？,北四環(huán),海淀中街,海淀西街,位于中關(guān)村西區(qū)，北臨城市主干道北四環(huán)路，南臨海淀北二街，東臨海淀中街，西臨海淀西街。,中關(guān)村SOHO設(shè)計師是誰？,建筑設(shè)計師是德國建筑師 克勞斯科施通,建筑規(guī)劃設(shè)計來自德國的歐博邁亞（OPBG） 歐博邁亞設(shè)計咨詢有限公司（集團(tuán)）于1958年創(chuàng)建于德國慕尼黑，在德國共有18個辦事處和8個海外辦事處，業(yè)務(wù)遍及全球。在過去40多年里，歐博邁亞公司以建筑+規(guī)劃、交通、環(huán)保+建筑技術(shù)設(shè)備，項目管理四位一體的專業(yè)優(yōu)勢，成為世界范圍創(chuàng)新方案建筑設(shè)計的領(lǐng)導(dǎo)者，最近的代表作品有：德國德累斯頓國際會展中心、慕尼黑蘭巴赫宮改建、莫斯科弗諾克沃國際機(jī)場、慕尼黑新國際會展中心等國際著名工程。 歐博邁亞在中國 作為最早進(jìn)入中國的德國工程設(shè)計咨詢公司，歐博邁亞公司在中國已經(jīng)成功完成了幾十個大型建筑及工程設(shè)計項目。包括：北京CBD萬通中心、北京西奧中心、北京陽光上東區(qū)濱河花園及圓街一號、北京CBD旺座中心、上海浦東交通銀行總部大廈、廣州珠江新城核心區(qū)地下空間開發(fā)/地面景觀/交通規(guī)劃等大型公建項目及國際甲級寫字樓。,室內(nèi)設(shè)計師是新加坡設(shè)計師 Colin Seah,MOD （MINISTRY OF DESIGN） 由于在酒店、商務(wù)和居住方面的先鋒派設(shè)計，Ministry of Design在國際上屢獲殊榮。其中曾兩次在“2007商業(yè)空間設(shè)計大賽”上獲得享譽(yù)國際的“金鑰匙”獎，在2007年“國際室內(nèi)設(shè)計大獎賽”中獲獎，在新加坡最高級別設(shè)計嘉獎“2006總統(tǒng)設(shè)計大賽”中奪魁，5次在“2006新加坡室內(nèi)設(shè)計聯(lián)盟杰出設(shè)計大獎賽”中獲獎。,室內(nèi)設(shè)計師 Interior Designer : Colin Seah 1994年 時尚與建筑雜志攝影師 Photographer of “Fashion & Architecture” 1998年 鹿特丹OMA和柏林Libeskind工作室實習(xí)建筑師 Architectural Intern OMA, Rotterdam StudioLibeskind, Berlin 2004年 MINISTRY OF DESIGN Pte 有限公司設(shè)計業(yè)務(wù)創(chuàng)立人，總監(jiān) Founder & Director of Design Ministry of Design Pte Ltd 2007年 設(shè)計SOHO北京公館室內(nèi)的完整居住環(huán)境 Interior Designer, Beijing SOHO Residences,主要交通流線？ 容積率？ 綠化率？,中關(guān)村SOHO的總體規(guī)劃？,機(jī)動車從建筑西側(cè)進(jìn)入，主要人流為建筑南北主入口進(jìn)入,容積率：7.0 綠化率：20%,中關(guān)村SOHO建筑概況？,建筑布局？ 層 高？ 電梯配置？,B1-F3為商業(yè) F4-頂層為辦公 大堂為商業(yè)和辦公共用 東西塔設(shè)共享中庭 頂層設(shè)室外露臺。,電梯配置：建筑方案按東、西塔樓設(shè)計， 東西兩棟樓的電梯配置相同。 客梯：4部商業(yè)、辦公合用客梯， 1部消防梯。 速度：1.75m/s,載重量1000kg； 商業(yè)電梯：商業(yè)專用電梯1部，載重1000kg，服務(wù)B1-2層。,中關(guān)村SOHO產(chǎn)品類型,單元式辦公,單元式商業(yè),獨(dú)立車位,中關(guān)村SOHO主力戶型？,商業(yè)主力戶型為200-250平米，占30%。 餐飲商鋪共26戶，占52%。,辦公主力戶型 100-200平米，占50%。,中關(guān)村SOHO產(chǎn)品特點(diǎn)？,弧形的靈動空間 共享采光中庭 雙層呼吸式幕墻 屋頂景觀長廊 鋼結(jié)構(gòu)主體,雙層呼吸式幕墻原理,中關(guān)村SOHO采用的外循環(huán)雙層玻璃幕墻，為建筑營造了高隔熱的外維護(hù)系統(tǒng)。為建筑本身和機(jī)電設(shè)備節(jié)能提供了基礎(chǔ)，最大程度減少了不良?xì)夂虻挠绊?，實現(xiàn)空氣自然流通，隨時敞開窗戶親近自然，不必忌諱北京春秋大風(fēng)帶來的影響，雙層幕墻之間有一個通道結(jié)構(gòu)的緩沖區(qū)，上下兩端有進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)系統(tǒng)，如同人體的肺一般引導(dǎo)空氣自然流通，在雙層幕墻之間還配置了為本項目量身定做的豎向遮陽系統(tǒng)遮陽百葉，通過靈活調(diào)節(jié)實現(xiàn)業(yè)主對光環(huán)境的多重需要，夏季可反射、吸收高達(dá)97%的陽光輻射產(chǎn)生的熱能，并將此部分熱能用過空氣的自然流通帶走。冬季在高隔熱雙層幕墻維護(hù)下，可節(jié)省40%以上的采暖耗能。同時雙層幕墻達(dá)到對各類聲源的有效隔離，具有更佳的隔音效果，還能充分利用光能、增強(qiáng)節(jié)能與環(huán)保的效能，使居住成為一種在科技氛圍中的享受和尊榮體驗。,鋼結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn),建筑采用鋼結(jié)構(gòu)，由于鋼材強(qiáng)度高，建筑使用效率高（梁柱截面小，增加建筑有效使用面積）跨度大，大開間，居室布置靈活。另外鋼結(jié)構(gòu)自重輕，地震反應(yīng)小，結(jié)構(gòu)延性好，抗震抗風(fēng)性能好。,機(jī) 電 系 統(tǒng) MEP Design,三種商鋪的機(jī)電類型？,典型商鋪,I類商鋪 (各種檔次的餐飲）,II類商鋪 （水吧、美容、洗衣店等。）,類商鋪 （藥店、用品店等）,機(jī)電系統(tǒng) MEP Design,機(jī) 電 配 置,商鋪機(jī)電配置？,機(jī) 電 配 置,燃?xì)忸A(yù)留,廚房排煙預(yù)留,風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)系統(tǒng)配置到位,給排水預(yù)留,配電預(yù)留,弱電預(yù)留 （電視及電信）,機(jī)電系統(tǒng) MEP Design,機(jī) 電 配 置-類商鋪配置,燃?xì)忸A(yù)留在二層,廚房排煙預(yù)留在二層,風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)系統(tǒng)配置到位,給排水預(yù)留 （兩層均預(yù)留）,配電預(yù)留 （兩層均預(yù)留）,弱電預(yù)留 （電視及電信）,機(jī)電系統(tǒng) MEP Design,機(jī) 電 配 置-躍層商鋪配置,風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)系統(tǒng)配置到位,給 排 水 預(yù) 留,配電預(yù)留,弱電預(yù)留 （電視及電信）,機(jī)電系統(tǒng) MEP Design,機(jī) 電 配 置-類商鋪配置,風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)系統(tǒng)配置到位,配電預(yù)留,弱電預(yù)留 （電視及電信）,機(jī)電系統(tǒng) MEP Design,機(jī) 電 配 置-類商鋪配置,這樣的風(fēng)機(jī)盤管有什么優(yōu)勢呢？,冬季供暖 夏季供冷 春秋兩季 供冷供熱 任意選擇,機(jī) 電 配 置風(fēng)機(jī)盤管,室內(nèi),室外,防蟲網(wǎng)-不銹鋼材質(zhì)。,機(jī) 電 配 置 保溫、隔熱、隔聲、通透的雙層幕墻,機(jī) 電 配 置,為商鋪服務(wù)人員配置的淋浴設(shè)施,辦公機(jī)電配置？,風(fēng)機(jī)盤管,弱電箱,溫控器,配電箱,機(jī) 電 配 置,空調(diào)采暖系統(tǒng)：商業(yè)區(qū)域及辦公區(qū)域采用市政中央空調(diào)系統(tǒng)，冬季供熱、夏季供冷。戶內(nèi)提供風(fēng)機(jī)盤管。 防排煙系統(tǒng)：包括消防排煙、加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 通風(fēng)系統(tǒng)：人防、車庫、衛(wèi)生間及設(shè)備用房設(shè)通風(fēng)系統(tǒng); 新風(fēng)系統(tǒng)：辦公戶內(nèi)區(qū)域、商業(yè)戶內(nèi)區(qū)域提供集中新風(fēng)系統(tǒng)。 強(qiáng)電系統(tǒng)：包括變配電、低壓配電、動力、照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)。 弱電系統(tǒng)：包括樓宇自控、衛(wèi)星電視及有線電視、停車場管理、綜合布線、保安監(jiān)控、火災(zāi)報警及緊急廣播、手機(jī)無線信號覆蓋等系統(tǒng)。 廚房排油煙系統(tǒng)：具備餐飲功能的商鋪提供集中排油煙系統(tǒng)接口。 廚房補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)：具備餐飲功能的商鋪提供集中廚房補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)接口（二層除外）。 消防給水系統(tǒng)：包括消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、水噴霧系統(tǒng)及建筑滅火器系統(tǒng)。 給排水系統(tǒng)：包括室外給排水管線（紅線內(nèi)）；室內(nèi)生活給水系統(tǒng)、污廢分流排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)。 熱水系統(tǒng)：物業(yè)及商業(yè)配套設(shè)施（淋浴間）提供市政生活熱水。公共衛(wèi)生間設(shè)容積式加熱器。 燃?xì)庀到y(tǒng)：具備餐飲功能商鋪提供燃?xì)庀到y(tǒng)。 本項目配有應(yīng)急電源-柴油發(fā)電機(jī)組。,機(jī) 電 配 置,總平面圖,1、項目區(qū)位: 北京三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，毗鄰北京重要國際使館區(qū)，三里屯酒吧街，為三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。,2、項目周邊交通: 三里屯SOHO項目位于三里屯商圈的核心位置，左側(cè)為東大橋路，北側(cè)緊臨工體北路，東側(cè)為南三里屯路，東北側(cè)是南三里屯路與工人體育場北路的交匯點(diǎn)。隨著太古廣場的開業(yè)，連同雅秀、3.3、SOHO項目以及酒吧街，周邊遍布大量商業(yè)，成為商業(yè)聚集的地方，而工體北路則是北京橫貫東西的主要大道之一。因此，本項目所在地具有很好的可達(dá)性，不僅汽車交通快捷，而且步行方便。,3、項目內(nèi)部交通 汽車交通主要出入口位于項目用地的西北端。沿著項目用地四周的道路構(gòu)成主要的交通流線。項目區(qū) 西側(cè)及北側(cè)有出租車上下站及商業(yè)訪客的落客區(qū)。項目北、西、南側(cè)均設(shè)地下車庫出入口。 車流設(shè)計：機(jī)動車沿工體北路向東，由項目西北端機(jī)動車出入口進(jìn)入小區(qū)，圍繞小區(qū)環(huán)行可通往三里屯南路或工體北路，或者在建筑西側(cè)及南側(cè)順坡道進(jìn)入地下機(jī)動車庫。通過地下車庫可通達(dá)商業(yè)、辦公和公寓各功能區(qū)，在小區(qū)內(nèi)人車分流。整個車行道路設(shè)計非常流暢。自行車通過南側(cè)坡道進(jìn)入地下自行車庫。在地下二層西側(cè)集中設(shè)置商業(yè)卸貨區(qū)。 人流設(shè)計：通過首層、地下車庫的地面交通，商業(yè)、公寓和寫字樓人流均可進(jìn)入各功能區(qū)。公寓和寫字樓人流通過塔樓電梯可到達(dá)相應(yīng)的區(qū)域；商業(yè)主入口在項目北側(cè)，商業(yè)人流通過自動扶梯和商業(yè)電梯可便捷到達(dá)相應(yīng)的區(qū)域。項目內(nèi)部流線動感十足。集中的自行車停車庫位于地下二層的南側(cè)。 垂直交通設(shè)計： 商業(yè)：直梯24余部（包括電梯、貨梯、消防電梯）；自動扶梯：44部，分布在B1-5層商業(yè)區(qū)域內(nèi)。 辦公：總共有35部直梯（包括客梯、消防電梯、貨梯）。 公寓：總共有18部直梯（包括客梯、消防電梯、貨梯）。,lwm1,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：,面積總表（單位 - 平方米）：,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：,層高數(shù)據(jù):,商鋪面積 （單位:平方米）,商業(yè)面積分布：,商業(yè)機(jī)電條件：,商業(yè)使用率：,辦公數(shù)據(jù)：,辦公總計：總套數(shù) 363 套； 銷售總建筑面積 108406.04平米。 單層與單區(qū)域面積情況： AE棟單層與 單區(qū)域面積情況：,辦公戶型面積分布:,公寓數(shù)據(jù)：,公寓總計：總套數(shù) 658 套； 銷售總建筑面積 118374.99平米。 單層與單區(qū)域面積情況,各樓棟單層與單區(qū)域面積情況：,公寓戶型面積分布：,公寓戶型面積分布：,方案推敲過程,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOH