大梅沙湖心島商業(yè)街招商執(zhí)行報告.ppt

大梅沙湖心島商業(yè)街 招商執(zhí)行方案,方案內(nèi)容,商業(yè)整體定位,業(yè)態(tài)組合,招商步驟,營銷推廣,招商策略及租金策略,招商舉措,招商執(zhí)行,招商進(jìn)度、目標(biāo),1 商業(yè)整體定位闡述,1,市場現(xiàn)狀及需求趨勢,產(chǎn)品價值的深度挖掘,商業(yè)的整體定位,市場現(xiàn)狀及需求,品味人群消費場所,大梅沙頭號商街,產(chǎn)品天然地理條件,產(chǎn)品價值深度挖掘 商業(yè)定位基礎(chǔ),片區(qū)日后發(fā)展，價值的提升,旅游景點的拉動作用,市場空白，頭號產(chǎn)品,唯一島嶼商業(yè)物業(yè),東部華僑城的旅游人群,片區(qū)酒店的商務(wù)休閑人群,未來的萬科總部辦公及住宅人群,1,釋義：大梅沙片區(qū)唯一以時尚、情調(diào)、純粹、景觀為特色的體驗式 島嶼休閑消費街區(qū)直擊東部的特色商業(yè)空白！,大梅沙 唯一 異域風(fēng)情景點式ICB,整體定位的描述,景點式：以梅沙景觀為依托、項目湖景為核心的體驗休閑度假商業(yè)街區(qū),異域風(fēng)情：異國情調(diào)，以歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)為藍(lán)本的情景文化商業(yè)街區(qū),ICB：Island Commercial Block。建筑形態(tài)開放式、流轉(zhuǎn)式的島嶼商業(yè)街區(qū),異域風(fēng)情 景點式 ICB,海上世界,島上明珠,西有海上世界、東有島上明珠 打造深圳最知名的休閑勝地，僅有的具備最豐富自然 風(fēng)光的島上商業(yè)街區(qū),發(fā)展目標(biāo)：,2 業(yè)態(tài)組合,打造休閑體驗式業(yè)態(tài)組合,消費者需求,建筑產(chǎn)品特性,招商的權(quán)衡,業(yè)態(tài)層次劃分與初步布局,對業(yè)態(tài)的影響與要求,最高消費層次：休閑、體驗、精神等方面需求,項目業(yè)態(tài)層次：社區(qū)配套商業(yè)（小型便利店、美容美發(fā)、西點店、沖印店等）,中間消費層次：對品質(zhì)生活的需求及對旅游景點的留念,項目業(yè)態(tài)層次：精品服飾、特色商品、紀(jì)念品、個性工藝品等,最低消費層次：基本消費需要,項目業(yè)態(tài)層次：風(fēng)情美食、酒吧、陶藝吧、DIY工作室等體驗休閑類,業(yè)態(tài)與消費需求逐層次的關(guān)聯(lián),業(yè)態(tài)規(guī)劃構(gòu)想_業(yè)態(tài)層次劃分,業(yè)態(tài)組合具體劃分,沿愿望湖內(nèi)側(cè)的臨街商鋪建議選擇各式酒吧、特色吧、格調(diào)吧等業(yè)態(tài)，打造深圳知名酒吧街，特色經(jīng)營，吸引市民及參觀旅游度假人士，營造休閑、舒適、生態(tài)的氣氛，成為深圳東部獨具特色全新體驗式夜生活休閑區(qū)。,“酒吧文化散發(fā)著年輕人青春的激情，涌動著年輕人激烈的喧嘩和騷動，容納自己釋放自己原始生命的力量與沖動。不再年輕的時候會去坐坐喝喝酒，回味青春，因為酒吧是青春的歲月，那里的青春不會死去，離去的只是舊識容顏 ”,特色主題、全城獨一無二、不可復(fù)制,“狂野、激情、運動、主題性 ”,在中信、在海上世界、在深圳的其他角落無所尋覓，全新感官體驗、刺激的主題性酒吧世界！,業(yè)態(tài)組合具體劃分,湖心島商業(yè)街里端劇場建筑，鑒于其優(yōu)良的地理位置、獨特的建筑外形，我們建議多角度規(guī)劃，兩個創(chuàng)意方向以供參考：,劇場建筑,一、時尚運動主題性俱樂部,Work hard, play hard,靈感來源：,源于美國白領(lǐng)階層的文化“努力工作，盡情玩”，在中國尤其是深圳已得到大部分人的認(rèn)同。 職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、IT人員、經(jīng)紀(jì)人、廣告從業(yè)者 愛好描述：野外活動、旅游、運動、酒吧、音樂會、經(jīng)典電影、藝術(shù)展覽、會員聚會,造圈,“圈子”是生活方式的符號，是對身份的認(rèn)同和甄別，是對倡導(dǎo)文化的精神打包,無論是酒吧還是俱樂部一定要有明確的主題性，球迷、音樂發(fā)燒友、登山愛好者、沖浪俱樂部、驢友、攀巖、車模船模發(fā)燒友，成立相應(yīng)的俱樂部，吸引眾多的愛好者，打造他們自己的“圈子”。,二、愿望美景活動場所,靈感來源：,愿望湖,愿望塔,造勢,人人心中都有愿望，也都希望愿望成為現(xiàn)實，愿望塔、愿望湖無人不愛,愿望塔下、愿望湖畔，承辦小型酒會、婚慶日、紀(jì)念日、戶外Party、公司慶典等喜慶活動，同時可作為交友、相親俱樂部的會場，博取愿望成功的好彩頭,業(yè)態(tài)組合具體劃分,沿愿望湖外側(cè)的臨街商鋪建議選擇特色餐飲、各地美食，中西餐廳、亞洲美食分布其中，提供休閑、旅游、度假等消費者質(zhì)的享受 。,萬國風(fēng) 情餐飲,“品著美酒，享受佳肴，呼吸著清新的空氣，欣賞自然的美景讓心靈去旅行。這是多少人夢寐以求的場景，在大梅沙湖心島，你的愿望實現(xiàn)了！ ”,業(yè)態(tài)組合具體劃分,湖心島外側(cè)入口處廣場周邊商鋪建議選擇主題性餐飲業(yè)態(tài)，如咖啡屋、比薩店、冰激凌店等知名連鎖商業(yè)，展示良好形象，提升整體的檔次和品味 。,主題性餐飲,“咖啡苦澀也好，香甜也好，當(dāng)你坐在那里細(xì)細(xì)品味的時候，你的心已經(jīng)在慢慢溶掉了 ”,業(yè)態(tài)組合具體劃分,湖心島商業(yè)街內(nèi)街商鋪建議選擇各式精品店、民族風(fēng)情服飾店、特色商品、紀(jì)念品、個性工藝品店、陶藝蠟藝工作室、創(chuàng)意坊（Free Box）、攝影基地等業(yè)態(tài)，以及部分服務(wù)配套類業(yè)態(tài)（小型便利店、美發(fā)店、西點店等）,精品店、紀(jì)念品 、服務(wù)配套,湖心島地處大梅沙，新的旅游景點，加之東部華僑城的帶動效應(yīng)，必定會吸引大量的旅游觀光消費者，因此對應(yīng)的旅游紀(jì)念品、特色工藝品等必然會具有很大市場；而服務(wù)配套則主要是滿足公寓住戶及旅游者的相關(guān)生活需求。,3 招商執(zhí)行,【招商策略】大鋪位招商先行,大鋪位商家的招商對整個項目的招商及未來經(jīng)營的人氣貢獻(xiàn)至關(guān)重要，而且大商家的招商比較漫長，因此必須先行招商，且志在必得！,【招商策略】主力店招商策略,德思勤豐富的商家資源及科學(xué)的招商模式,突破手段,老客戶資源,實操經(jīng)驗,德思勤公司客戶資源,復(fù)合型商業(yè)資源,地毯式搜索,專業(yè)的團(tuán)隊,項目的優(yōu)勢明顯，但劣勢也比較突出，商業(yè)消費因季節(jié)性的影響十分明顯，談旺季差異化較大，結(jié)合前面提到的相應(yīng)招商策略，建議制定相對合理的租金策略，以達(dá)到更吸引商戶入駐的可能性。,建議根據(jù)淡旺季差別，在一年內(nèi)制定兩套租金方案（淡季低價、旺季正常），但綜合平均租金價格維持在120元/平米.月的水平（未含管理費）。（隨片區(qū)發(fā)展變化不斷調(diào)整）,注：以上價格為預(yù)期估測，尚需得到進(jìn)一步調(diào)研論證，實際招商過程中價格亦需根據(jù)商家的實際情況作出進(jìn)一步調(diào)整。,主力商家的昭示作用 ：市場關(guān)注，吸引小商家進(jìn)駐,目標(biāo),引發(fā)市場關(guān)注,溝通招商創(chuàng)新手法,主力商家點對點招商,主力商家昭示作用,點對面宣傳，擴(kuò)大影響 點對點溝通，重點突破 步步為營，分級招商、體驗互動式招商,措施,免租期,租金彈性調(diào)整,8月,7月,4月,10月,前期預(yù)熱,持續(xù)招商階段,前期準(zhǔn)備階段： 招商物料的準(zhǔn)備 法律文本的準(zhǔn)備 客戶摸底，積累客戶,持續(xù)招商階段： 1.營銷活動的配合 2.重點客戶的洽談 3.招商策略的不斷調(diào)整 4.簽訂合同,5月,6月,9月,全面出擊,重點消化,難點突破,招商過程中及時調(diào)整策略，促進(jìn)招商任務(wù)的完成,年底,后期招商,尾盤消化,招商率30%,招商率60%,招商率80%,順利開街,初步推廣： 項目定位、商業(yè)規(guī)劃及招商條件 制作招商宣傳冊及籌備法律文件 少量的宣傳公關(guān)工作，直銷“主力租戶”,第一 階段,全面推廣： 針對主力租戶進(jìn)行直銷推廣 跟進(jìn)所有目標(biāo)商戶 根據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來商定其位置及規(guī)模 進(jìn)行廣泛宣傳，加強(qiáng)宣傳力度,第二 階段,落實商戶： 與商戶洽談租賃條款 落實進(jìn)駐商戶，簽訂正式合約 進(jìn)行針對性宣傳，為開業(yè)做好準(zhǔn)備,第三 階段,交付使用及試業(yè)開幕： 協(xié)助商戶進(jìn)場，裝修等工程問題 開幕活動，進(jìn)行開業(yè)宣傳活動，打響知名度,第四 階段,4 營銷推廣,分階段營銷推廣，實現(xiàn)各階段招商目標(biāo)； 以新聞性營銷活動為引爆點，通過品牌帶動，展開全面推廣； 媒體推廣、現(xiàn)場展示和活動營銷齊頭并進(jìn)； 通過強(qiáng)勢推廣擴(kuò)大影響力，促進(jìn)招商。,形象導(dǎo)入期 強(qiáng)勢推廣期 尾盤消化期,4月,7月,10月,招商目標(biāo)：,費用預(yù)算：,招商率30%,招商率80%,待定,待定,待定,1、形象導(dǎo)入期,階段推廣目標(biāo)：,7月之前累計實現(xiàn)招商率的30%,階段推廣策略 前期物料準(zhǔn)備與積累招商客戶并行，通過招商推介活動啟動商業(yè)推廣，引出對區(qū)位價值的大討論，提升項目的整體形象及知名度。 推廣主題：東部島上明珠，梅沙商業(yè)王冠,強(qiáng)勢推廣期 尾盤消化期,4月,7月,10月,形象導(dǎo)入期,活動主題：深圳市各行業(yè)協(xié)會洽談會暨湖心島項目產(chǎn)品推介會 活動時間：2007年4月27日（待定） 活動目的： 宣傳推廣，提高項目知名度 現(xiàn)場考察，直觀感受商業(yè)街，促成到場商家的意向簽訂 利用各行業(yè)協(xié)會的行業(yè)資源，對我們的商業(yè)街進(jìn)行全面推廣 樹立鴻洲的品牌地位，通過活動的組織，展示發(fā)展商的實力 建立良好口碑，相傳于行業(yè)協(xié)會各會員之中，為日后的鴻洲 商業(yè)項目打下堅實基礎(chǔ) 活動方式：與深圳市各行業(yè)協(xié)會共同舉辦商家洽談會及項目推介會 活動內(nèi)容：由行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)組織會員商家，德思勤邀請部分商家到商業(yè)項目現(xiàn)場，進(jìn)行商家座談會、項目推介會、商家交流會等現(xiàn)場活動，對項目現(xiàn)場進(jìn)行實地考察。 媒體配合：商業(yè)協(xié)會內(nèi)部期刊，網(wǎng)絡(luò)直播，報紙廣告、軟文，短信,產(chǎn)品推介會,（1）活動營銷, 知名品牌進(jìn)駐簽約儀式,活動目的： 通過知名品牌的帶動效應(yīng)，引起市場關(guān)注，并以此做為引擎，拉開媒體強(qiáng)勢推廣的序幕 主 題：攜手 品牌共創(chuàng)財富 活動時間：待定（視招商情況） 嘉賓人物：大梅沙政府、鴻洲集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、知名品牌負(fù)責(zé)人等 活動內(nèi)容：打造大梅沙全新商業(yè)模式，締造島上明珠，品牌選擇理由 媒體配合：網(wǎng)絡(luò)直播，報紙廣告、軟文，短信,大梅沙湖心島 東部商業(yè)領(lǐng)袖,以交通頻道為主,網(wǎng)絡(luò)媒介,房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng),電臺廣告,103、J1車體廣告,深南大道、濱海大道醒目廣告牌位,戶外廣告,報紙廣告,深圳特區(qū)報 晶報,形式：軟文+硬廣 主題內(nèi)容：通過對已招商的知名商家訪談介紹及商業(yè)模式介紹，炒作區(qū)域價值及商業(yè)價值，發(fā)揮品牌帶動效應(yīng)，展示產(chǎn)品賣點,提升項目形象。,（2）媒體推廣,主要媒體,輔助媒體,站臺燈箱,大梅沙沿線公交車站燈箱廣告,車體廣告,短信,老客戶，短信公司提供客戶,（3）現(xiàn)場包裝（在目前基礎(chǔ)上加以裝飾補充）,從目前商業(yè)街內(nèi)的鋪位包裝及場景布置來看，商業(yè)的氣氛仍顯得不夠濃厚，會給客戶帶來比較蕭條的感覺，建議對商鋪在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再裝飾，同時對內(nèi)部擺放雜物進(jìn)行整理。增加廣告牌，突出商業(yè)氣氛，增強(qiáng)商家租賃的信心。,現(xiàn)場周邊及商業(yè)街內(nèi)缺乏導(dǎo)示牌及醒目廣告宣傳，建議配置， 能夠吸引眼球，突出產(chǎn)品形象，增強(qiáng)宣傳力度。,導(dǎo)視系統(tǒng)、現(xiàn)場廣告,咨詢點：市內(nèi)知名地區(qū)租賃場地（或發(fā)展商其他項目地點） 設(shè)置時間:4月底,目的：充分整合開發(fā)商資源，展示項目形象，吸引關(guān)內(nèi)客戶 物料配合：模型、招商手冊與單張、影視宣傳片、效果圖、紙袋等 媒體配合：網(wǎng)絡(luò)、報紙,（4）多點營銷,2、強(qiáng)勢推廣期,1）時間節(jié)點：7月1日10月 2）階段推廣目標(biāo)：實現(xiàn)累計招商率達(dá)到80%,3）階段推廣策略： 突出大梅沙商業(yè)空白，龐大旅游客戶支撐，東部華僑城帶動以報紙廣告為主結(jié)合活動營銷，展開立體式媒體強(qiáng)勢推廣。 4）推廣主題：搶占東部商業(yè)核心，做華僑城游客生意,強(qiáng)勢推廣期 尾盤消化期,4月,7月,10月,形象導(dǎo)入期,利用大梅沙旺季旅游人群 開展系列互動展示活動,7月,9月份,國慶,10月份,5）活動營銷,借形象導(dǎo)入期營銷活動所形成的慣性，連續(xù)開展一系列互動型活動： 根據(jù)招商情況，改變活動場地，形成對難點單位的引導(dǎo) 聚積人氣，模擬商業(yè)氛圍，增強(qiáng)客戶信心，促進(jìn)成交 維護(hù)老客戶資源,8月份,系列展示活動,風(fēng)情美食節(jié) 泳裝秀展 工藝禮品紀(jì)念品展 流行婚紗展 流行歌曲大賽,活動目的：聚集人氣，展示商業(yè)氣氛，增強(qiáng)客戶信心 活動主題：,活動形式：聯(lián)系廠家和供應(yīng)商，開發(fā)商免費提供場地 活動內(nèi)容：集購物，展示，表演，參與性于一體 媒體配合：報紙，網(wǎng)絡(luò)，短信,湖心島體驗游活動,活動目的：聚集人氣，展示未來商業(yè)氛圍，增強(qiáng)客戶信心，維護(hù) 老客戶資源，促進(jìn)口碑傳播 活動時間：2007年10月1-7日 活動地點：項目現(xiàn)場 活動內(nèi)容：以針對婦女兒童為主的趣味性活動內(nèi)容為主（如美食、 投球、飛標(biāo)、套圈、摸乒乓球、猜迷語等 ）,媒體推廣,以交通頻道為主,網(wǎng)絡(luò)媒介,房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng),電臺廣告,車體廣告,103、J1車體廣告,上海賓館、濱海大道等,戶外廣告,報紙廣告,深圳特區(qū)報 晶報,形式：硬廣 主題內(nèi)容：大梅沙財富引擎，東部核心商圈，活動信息。,老客戶，短信公司提供的客戶,短信,主要媒體,輔助媒體,站臺燈箱,大梅沙沿線公交車站燈箱廣告,3、尾盤消化期,階段推廣策略：以小眾媒體為主，配合現(xiàn)場的針對性活動營銷，實現(xiàn)完美招商,形象導(dǎo)入期 強(qiáng)勢推廣期,4月,7月,10月,尾盤消化期,活動營銷,媒體推廣,針對性的促銷活動 老帶