房地產(chǎn)全程精細化管理.ppt

房地產(chǎn)項目精細化管理,謝麗萍 2007年01月1314日,開發(fā)管理的新主張“五圖一書”,企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖 設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素分析圖 管理施工關(guān)聯(lián)因素分析圖 設(shè)計與成本管理因果分析圖 成本管理與管理成本分析圖 房地產(chǎn)項目全程運作指導(dǎo)書,狀,景,現(xiàn),愿,管,做,大,難 點,業(yè) 績,資 源,機 制,基 礎(chǔ),方 法,途 徑,規(guī)范化運作,關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù),多項目運作,資本市場,穩(wěn)健發(fā)展,互利互惠,復(fù)制/創(chuàng)新,資金運作,獲利能力,運作模式,組織構(gòu)架,決策機制,預(yù)警機制,淘汰機制,描 述,政府關(guān)系,融資渠道,土地儲備,管理團隊,控制能力,員工素質(zhì),激勵機制,多元化運作,品牌輸出,異地管理,資源管理,塑造品牌,機 構(gòu),企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖,理,做,強,標準化運作,企業(yè)規(guī)模,成本管理,技術(shù)管理,開發(fā)速度,開發(fā)規(guī)模,職 能,平 衡,研 究,評 審,知 識,專 題,防 范,技術(shù)研發(fā),技術(shù)配合,功能缺陷,交叉出錯,新技術(shù)應(yīng)用,生態(tài)住宅,節(jié)能設(shè)計,報建/驗收,設(shè)計進度,設(shè)計深度,原則性,符合性,完整性,基地環(huán)境,政策環(huán)境,市場環(huán)境,贏利模式,設(shè)計限額,功能性,感觀缺陷,交樓索賠,技術(shù)管理,營銷/策劃,菜單式裝修,控 制,設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素分析圖,設(shè)計工期,技術(shù)服務(wù),設(shè)計質(zhì)量,施工管理,成本管理,設(shè)計費用,設(shè)計合同,設(shè)計顧問,I,進,質(zhì),量,過 程,難 點,界 面,協(xié) 調(diào),造 價,方 法,投 入,通病防治,樣板制,生產(chǎn)設(shè)備,質(zhì)量監(jiān)督體系,開工驗收,封殺變更,杠桿調(diào)節(jié),結(jié)算管理,變更頻繁,圖紙問題,自然因素,例外事件,關(guān)鍵線路,樣板間展示,要 素,管理依據(jù),管理目標,管理重點,管理工具,資金短缺,甲方變更,交叉作業(yè)面,建筑材料,質(zhì)量控制體系,預(yù)審制,造價管理,管理交底,干 擾,施工管理關(guān)聯(lián)因素分析圖,度,合,同,手續(xù)不全,索賠防范,行政許可,支付管理,計價模式,選擇失誤,管 理,成 本,管,建 筑,準 入,成 果,方便驗收,材料選擇,結(jié)構(gòu)選型,荷載取值,空調(diào)/通風,消防工程,電梯選型,建筑平面,設(shè)計服務(wù),專業(yè)接口,設(shè)計深度,圖 紙,指 標,計算書,設(shè) 計,設(shè)計作品,設(shè)計資質(zhì),設(shè)計取費,合作精神,設(shè)計限額,功能缺陷,電子文件,地基處理,結(jié)構(gòu)布置,截面取值,建筑風格,水電工程,質(zhì) 量,設(shè)計與成本管理因果分析圖,理,設(shè)計質(zhì)量,構(gòu)造設(shè)計,錯漏碰缺,建筑立面,建筑材料,結(jié) 構(gòu),設(shè) 備,建 筑,取 費,設(shè)計進度,成本,管理,管理,成本,隱,模式,運作,事,前,措 施,企業(yè),建設(shè),項目,競爭,環(huán)境,平 衡,工 具,目 標,指標分解,淘汰機制,建設(shè)費用,業(yè)務(wù)費用,資源庫,工作模板,管理軟件,資金流,產(chǎn)品研發(fā),誠信經(jīng)營,集權(quán)/分權(quán),過失成本,決策成本,區(qū)域差異,顯 性,資源整合,團隊建設(shè),規(guī)范化管理,信息化管理,品牌推廣,守法經(jīng)營,國企民企,營銷費用,管理費用,獎罰機制,性價比,數(shù)據(jù)庫,理念,成本管理與管理成本分析圖,性,事,中,文化建設(shè),成本分攤,獨立/合作,運營成本,時間成本,企業(yè)戰(zhàn)略,房地產(chǎn)項目全程運作指導(dǎo)書,內(nèi) 容,機會選擇,啟動項目,開工與建設(shè),營銷與策化,驗收與交樓,財稅管理,選地要點：宗地資料、土地成本、 產(chǎn)權(quán)狀況、開發(fā)價值,可行性研究：技術(shù)比選、經(jīng)濟比選,經(jīng)營管理：合作方式比選、融資方式比選、 管理模式比選,企業(yè)外部：立項、報建、報批,企業(yè)內(nèi)部：組建項目公司、籌措啟動資金、 選擇合作伙伴,外部：接受政府監(jiān)督與指導(dǎo),內(nèi)部：質(zhì)量、進度、投資、 安全生產(chǎn)與文明施工管理,外部：進行單項和綜合驗收，辦理產(chǎn)權(quán)登記,內(nèi)部：加強核算，保障資金供給,交樓：驗收后交樓，進行售后服務(wù)和物業(yè)管理,外部：接受政府的財、稅監(jiān)督與檢查； 接受股東或銀行的監(jiān)督,外部：辦理預(yù)售證,內(nèi)部：在售價與銷售速度之間尋求平衡,準備,實施,企業(yè)管理的新主張“五圖一書”,管理組織參考圖 管理需求分析圖 管理目標控制圖 管理水平測試圖 管理文化剖析圖 績效考核白皮書,管理組織規(guī)劃圖,內(nèi) 容,依據(jù),選擇,管理跨度,空間跨度,單項目管理,多項目管理,行業(yè)跨度,多元化經(jīng)營,品牌連鎖,品牌建設(shè),企業(yè)戰(zhàn)略,發(fā)展愿景,專業(yè)化 -1,市場化,專業(yè)外判：設(shè)計/施工/監(jiān)理/營銷/物管,專業(yè)顧問,項目托管,當?shù)剡\作,異地運作,管理需求分析圖,人才,人才難求,資源,內(nèi) 容,工作環(huán)境,中小企業(yè),工作待遇,合作資源,管理工具,中小城市,企業(yè)承受能力,新老員工矛盾,適應(yīng)環(huán)境,融入文化,傳播先進理念,促進管理提升,改造環(huán)境,人才難留,技術(shù)服務(wù),設(shè)計公司,營銷策劃,管理咨詢,技術(shù)咨詢,顧問公司,技術(shù)類,管理類 -2,工作模板,信息平臺 -3,消除隔閡,質(zhì)量,管理目標控制圖,計劃,決策,贏利,選擇,面積最大化,利潤最大化,盤活現(xiàn)金流,操盤手,組織架構(gòu),運作模式,變化,外部,內(nèi)部,報批/報建,施工環(huán)節(jié),重大技術(shù)變更,材料/設(shè)備定板,干擾,人為,非人為,推卸責任,謀取利益,機制,素質(zhì),合伙人,合作人,價格,品牌,服務(wù),（資金/進度）,摩擦,（利潤）,市場,整體水平提升,開發(fā)成本上升,產(chǎn)品,管控,土地,材料,政策,土地,信貸,銷售,輿論,管理水平測試圖,觀察,旁聽,了解,訪談,技術(shù)管理,成本管理,已建項目實物,擬建項目圖紙,文件庫/信息庫,技術(shù)軟件/管理軟件,溝通水平,專業(yè)水平,內(nèi)部例會,外部專題會,評標會,評審會,控制能力,贏利能力,成本指標,資金平衡,銷售均價,銷售速度,管理制度,較適用,管理文化,員工價值觀,員工忠誠度,內(nèi)容,不適用,管理文化剖析圖,文化內(nèi)涵,經(jīng)營哲學,管理導(dǎo)向,文化特點,文化功效,內(nèi) 容,企業(yè)發(fā)展：成長速度/成長管理,價值分配：股東/員工/合作者/ 客戶利益分配,重結(jié)果/重過程,對員工的基本假設(shè),老板文化團隊文化 -4,團隊文化老板文化,導(dǎo)向作用：引導(dǎo)員工看什么?怎么看?,凝聚作用：告訴員工想什么?怎么想?,規(guī)范作用：規(guī)范員工做什么?怎么做?,績效管理白皮書,考核方式,目標經(jīng)營（無免責條件）,目標管理（有免責條件）,不可抗力：拆遷/報建/政策/資金,配合責任：主辦與協(xié)辦部門,計劃管理,顯性成本：工程成本、期間成本,隱性成本：過失成本、決策成本,成本管理,考核指標,考核效果,考核管理體系,考核管理目的,內(nèi) 容,設(shè)計管理技術(shù)“五圖一書”,外部管理合作關(guān)系圖 內(nèi)部管理任務(wù)分配圖 設(shè)計文件評審控制圖 設(shè)計市場現(xiàn)狀分析圖 設(shè)計質(zhì)量管理分析圖 設(shè)計發(fā)包操作建議書,外部管理合作關(guān)系圖,開發(fā)商,概念設(shè)計,地質(zhì)勘察,設(shè)計監(jiān)理,建筑設(shè)計,施工圖審查,專項設(shè)計,總圖、建筑,結(jié)構(gòu),水、電、暖通,消防,人防,土建工程：深基坑支護、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、 預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架、地基處理,裝修與景觀：園林、綠化、室內(nèi)外裝修、 標識、景觀照明,公用工程：供水、供電、供熱、通訊、煤氣、 智能化、市政道路與管網(wǎng)、發(fā)電機 及環(huán)保、停車交通系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等,綜合：廚房設(shè)備及環(huán)保、體育設(shè)施 （泳池、運動場地等）,表示合同關(guān)系 表示協(xié)作關(guān)系 表示協(xié)調(diào)關(guān)系,內(nèi)部管理任務(wù)分配圖,內(nèi)容,技術(shù)管理,技術(shù)配合,研究設(shè)計產(chǎn)品,評審設(shè)計成果,報建配合（熟悉報建、報批工作程序）,招標配合（提供技術(shù)參數(shù)與質(zhì)量標準）,銷售配合（樓書與模型制作把關(guān)、編制使用說明書）,施工配合（審核技術(shù)聯(lián)系單、填寫工地處理卡）,驗收配合（編制竣工圖）,總結(jié)設(shè)計經(jīng)驗,新技術(shù)新材料信息庫,設(shè)計資源信息庫,成本控制數(shù)據(jù)庫,裝修、園林,消防、人防,水電、通風,建筑、結(jié)構(gòu),成本控制,缺陷控制,技術(shù)創(chuàng)新,設(shè)計文件評審控制圖,原則性 評審,符合宗地規(guī)劃指標,符合強制性規(guī)范,有效性,滿足設(shè)計任務(wù)指標,滿足設(shè)計深度要求,滿足設(shè)計技術(shù)措施要求,符合性 評審,完整體,圖紙,藍圖,電子文件,計算書,預(yù)留專業(yè)間的信息接口,投資控制,限額設(shè)計指標,投入與產(chǎn)出比選,缺陷防范,功能缺陷,風格不協(xié)調(diào),專業(yè)交叉出錯,綜合性 評審,防災(zāi)(消防、人防、抗震、防風、防 洪、防滑坡、避開高壓走廊）,節(jié)能、環(huán)保,內(nèi)容,設(shè)計市場現(xiàn)狀分析圖,方案創(chuàng)新能力強,企業(yè)分類,施工圖實施能力偏弱,設(shè)計質(zhì)量較高,經(jīng)營理念,以創(chuàng)新作為核心競爭力,以品牌和市場份額保持領(lǐng)先地位,以服務(wù)贏得客戶,以低價獲得任務(wù),內(nèi)部管理,管理的差異 -5,設(shè)計師的職業(yè)操守,知名設(shè)計事務(wù)所,創(chuàng)新能力一般,復(fù)制能力強,質(zhì)量參差不齊,甲、乙級設(shè)計院,炒更一族,內(nèi)容,設(shè)計質(zhì)量管理分析圖,過程管理,內(nèi) 容,管理沖突,完整性,裝修標準與施工發(fā)包的矛盾,裝修標準與施工圖審查的矛盾,廣義質(zhì)量,設(shè)計浪費、保守,風格不協(xié)調(diào),管理依據(jù),法律,合同,中間成果,控制經(jīng)濟技術(shù)指標 -6,滿足功能外觀要求,技術(shù)規(guī)范,技術(shù)措施,開發(fā)商：施工圖作業(yè)指導(dǎo)書,設(shè)計院：設(shè)計要求調(diào)查問卷,功能缺陷、感觀缺陷,設(shè)計發(fā)包操作建議書,發(fā)包模式,內(nèi) 容,平行發(fā)包,分段發(fā)包,概念設(shè)計,施工圖設(shè)計,專項設(shè)計,深基坑支護,二次深化設(shè)計：外立面、幕墻、門窗,合同組成,合同文本,合同附件,設(shè)計任務(wù)書,設(shè)計承諾書,設(shè)計人員更換,限額設(shè)計承諾,施工配合承諾,控制要素,質(zhì)量控制,關(guān)鍵控制點,設(shè)計深度,用戶變更：初期/中期/晚期變更,技術(shù)配合,概念設(shè)計與施工圖設(shè)計,平行發(fā)包專業(yè)交叉配合,設(shè)計技術(shù)管理“五圖一書”,項目基地環(huán)境分析圖 概念設(shè)計任務(wù)書模板 景觀設(shè)計任務(wù)書模板 住宅規(guī)劃設(shè)計指標圖 住宅節(jié)能設(shè)計控制圖 項目贏利模式建議書,項目基地環(huán)境分析圖,內(nèi)容,約束條件,區(qū)位條件,中心區(qū),城郊結(jié)合部,郊區(qū),資源利用,山地,濱水,劣勢規(guī)避,直觀：看、聽、聞,勘察：復(fù)雜地質(zhì)條件、地下管線、文物,項目條件,規(guī)劃控制,開發(fā)條件,容積率、總高度、層數(shù)、退讓間距,施工環(huán)境,創(chuàng)新空間,用好資源,鉆好空子,基地條件,面積、形狀、地形、朝向,概念設(shè)計任務(wù)書模板,內(nèi)容,項目 資料,設(shè)計 要點,成果 要求,宗地現(xiàn)狀,圖紙：宗地位置/面積/形狀/四至圖,照片：環(huán)境/地貌/配套/交通,開發(fā)強度：建筑密度/容積率/道路/ 停車/限高/退紅線,開發(fā)配套：生活配套/人防配套,開發(fā)檔次/營銷主題,開發(fā)順序/開發(fā)配套,規(guī)劃要點,項目定位,設(shè)計指標：住宅總面積/戶型比例/戶型面積/ 配套面積/層數(shù)/層高,空間形態(tài)：建筑體量/建筑風格/建筑景觀,物管要求：主次入口/道路/交通/停車管理,一般項目,規(guī)劃：總圖/交通分析圖/景觀分析圖,單體：典型住宅平、立面圖/效果圖,重要項目：視線分析/建筑模型/三維動畫,景觀設(shè)計任務(wù)書模板,內(nèi)容,項目 資料,設(shè)計 要點,成果 要求,方案設(shè)計,質(zhì)量/深度,施工圖設(shè)計,建筑規(guī)劃成果文件：總平面/豎向設(shè)計/道路交通/ 主次入口/單體設(shè)計/效果圖,營銷賣場包裝要求：營銷主題/銷售展示路線,功能要求：觀賞性/參與性/識別性/安全性/生態(tài)性,成本要求：一類二類三類景區(qū)造價指標,硬景：園建、造型小品、水景、 燈飾、家私,單方造價,軟景：喬木、灌木、花卉、植被,住宅規(guī)劃設(shè)計指標圖,內(nèi)容,宗地設(shè)計要點,規(guī)范 / 技術(shù)措施,均好性,用地紅線,建筑退紅線距離,綜合技術(shù)經(jīng)濟指標,消防,交通,建筑,綜合管線平衡,容積率,停車位,綠化率,建筑高度,面積計算規(guī)則,防火,撲救,道路,停車,日照間距,通風、采光,住宅節(jié)能設(shè)計控制圖,內(nèi)容,強制 使用,推薦 使用,控制窗墻比,提高氣密性,保溫,隔熱,門窗,提高保溫性能,玻璃厚度,框料絕熱措施,塊料鋪貼,吊頂,屋面,門窗,遮陽,擋板,百頁,玻璃熱反射性能,屋面,架空,蓄水/綠化,太陽能,熱水器,道路照明,屋頂內(nèi)嵌,墻體內(nèi)嵌,風能、地熱,清潔能源,節(jié)水,潔具,中水回用,燈具,變頻泵,節(jié)能,精裝修交樓,資源節(jié)約,項目贏利模式建議書,開發(fā)價值,容積率不變，建筑密度比選,資源分配,內(nèi) 容,商住樓,純住宅,容積率不變，開發(fā)節(jié)奏比選,裙樓商業(yè)價值,塔樓住宅品質(zhì),景觀資源分配,生活便利平衡,容積率不變，產(chǎn)品組合比選,設(shè)計品質(zhì)控制“五圖一書”,住宅花園陽臺品質(zhì)控制圖 住宅客廳餐廳品質(zhì)控制圖 住宅主臥次臥品質(zhì)控制圖 廚房生活陽臺品質(zhì)控制圖 住宅衛(wèi)生間品質(zhì)控制圖 住宅整體包裝操作議建書,住宅花園陽臺品質(zhì)控制圖,入戶花園,觀景陽臺,內(nèi) 容,景觀型,過道型,層數(shù),單層,雙層,奇數(shù)/偶數(shù),咬合型,地面,考慮覆土下沉30cm左右,不考慮覆土下沉10cm左右,采光量,控制面寬與進深的比例,采光面的位置,與客廳的關(guān)系,層高,正出：陽臺采光面較寬,側(cè)出：注意對臥室的影響,單層：進深大時采光較弱,雙層：帶來視線干擾/飄雨,住宅客廳餐廳品質(zhì)控制圖,戶型差異,內(nèi) 容,緊湊型：平層、創(chuàng)意小空間,豪華型：大平層（一層一戶）、錯層、復(fù)式、別墅,舒適型：平層、躍式、錯層,控制要點,內(nèi)部關(guān)系：妥善處理與入戶門、景觀陽臺、室內(nèi)樓梯、 廚房、生活陽臺間的關(guān)系,美觀需求：隱梁隱柱、利于空調(diào)、暖氣片布置,功能需求：采光、通風、朝向、景觀、布置家具,布置差異,位置選擇,家庭廳,尺度選擇,平層：前后布局、左右布局,躍式：上下布局,開間進深比例,層高、開間比例,住宅主臥/次臥品質(zhì)控制圖,控制面寬與進深的比例,衣柜,空調(diào)室外機位,內(nèi) 容,窗戶,無肋玻璃窗,無肋轉(zhuǎn)角玻璃窗,弧型玻璃窗,八角型窗（窄口1.8m),落地飄窗,關(guān)注性價比,比例適中,具有使用功能,獨立式衣柜：與主衛(wèi)門的沖突,衣帽間,實用率,單排,“L”型,雙排,防潮處理,置于兩個飄窗中間,置于飄窗下方,結(jié)合立面考慮,電線預(yù)埋,廚房生活陽臺品質(zhì)控制圖,平面布局,綜合管線,常見問題,操作臺,“一”字型,“L”型,單排布局（面積?。?廚房凈寬不得小于1.5m,雙排布局（面積大） 廚房走道凈距不得小于0.9m,“”型,“l(fā) l”型,灶臺,不應(yīng)正對窗戶,不應(yīng)緊貼墻面,煙道：注意頂層復(fù)式煙道與標準層對位,洗菜盆：盡量可自然采光,給排水：冷熱水、排污,煤氣設(shè)計,與衛(wèi)生間、生活陽臺門窗打架,注意廚房門與餐廳的關(guān)系,推拉門預(yù)留門洞寬度,平開門的開啟方向,冰箱、微波爐、廚柜的位置應(yīng)提前考慮,內(nèi) 容,住宅衛(wèi)生間品質(zhì)控制圖,沖涼,綜合管線,三件套的合理關(guān)系,內(nèi) 容,淋浴罩：注意與窗戶的關(guān)系,是否阻擋窗戶開啟,是否有明顯的視線干擾,浴缸,下沉（高品質(zhì)精裝修交樓）,不下沉（業(yè)主自理）,如廁,坐便器（下沉38mm）,蹲便器（下沉45mm）,洗手盆：避免位于窗戶下方（預(yù)留鏡位）,洗衣機：干濕分區(qū),排污、地漏,煤氣,同側(cè),不同側(cè),防潮處理,住宅整體包裝操作建議書,公共空間,創(chuàng)造賣點,內(nèi) 容,舒適度,便捷性,不同檔次的主入口,不同檔次的公用走道,環(huán)保型：太陽能利用、地熱利用、生態(tài)技術(shù) 污水處理、中水回用,不同檔次的住宅大堂/架空層,道路設(shè)計：人車分流,停車方式：室內(nèi)停車/露天停車,垂直運輸：電梯數(shù)量、速度、品牌,智能化：安防、門禁、電梯,教育型：附屬中小學,體育型：健身會所、高爾夫球場,技術(shù)經(jīng)濟管理“五圖一書”,建筑風格技術(shù)經(jīng)濟評審圖 建筑細部技術(shù)經(jīng)濟評審圖 建筑門窗技術(shù)經(jīng)濟評審圖 園林景觀技術(shù)經(jīng)濟評審圖 建筑裝修技術(shù)管理評審圖 裝修交樓成本管理策劃書,建筑風格技術(shù)經(jīng)濟評審圖,內(nèi) 容,現(xiàn)代風格,年輕型,舒適型,高技型,先鋒派,西方古典主義風格,對色彩/材質(zhì)/細節(jié)的把控,中國傳統(tǒng)風格,異域風格,意大利式,西班牙式,泰式,風格營造與規(guī)劃、戶型及園林的關(guān)系,建筑細部技術(shù)經(jīng)濟評審圖,內(nèi) 容,門窗,美觀度,欄桿/欄板,百葉,外墻,實用度,成本,施工難度,維護,關(guān)注性價比,玻璃欄板,鐵藝欄桿,空調(diào)百葉/對管道的遮掩,住宅做法,商鋪常見做法,遮陽作用,圍蔽作用,百葉的用材,顏色/肌理,各種裝飾線角,建筑門窗技術(shù)經(jīng)濟評審圖,內(nèi)容,門窗選型,使用功能,物理性能,門窗系列,通風效率,開啟/固定,分隔尺寸,開啟方式,保溫性能,水密性能,氣密性能,隔音性能,使用安全,無框玻璃,防盜/防墜落,擦窗,換玻璃,高層：側(cè)面開窗,多層：正面開窗,維護/維修,物業(yè)管理,打架/受限,不利家私布置,園林景觀技術(shù)經(jīng)濟評審圖,內(nèi)容,構(gòu)思,構(gòu)圖,構(gòu)造,關(guān)注價值差異,忽視,一線城市：追求生態(tài)化,二線城市：喜歡差異化,三線城市：向往城市化,構(gòu)圖優(yōu)美,風情演繹,功能作用：參與性/生態(tài)性,菜單式消費,維護費告知,平衡投入/產(chǎn)出,重視,專業(yè)配合：建筑/裝修/水電,加工性能/耐用/低材精用,選材,節(jié)點,軟硬界面,管線收口,色彩與建筑物協(xié)調(diào),建筑裝修技術(shù)管理評審圖,內(nèi)容,樣板 展示,設(shè)計 評審,公共空間,地面鋪裝,墻柱/天棚,部位：架空層/公用大堂/走道,圖案：與環(huán)境、環(huán)狀協(xié)調(diào),樓書審查,現(xiàn)樓展示,復(fù)雜：戶型平面拼接、樓層上下收放,簡單：門窗/陽臺/結(jié)構(gòu)露梁、露柱,銷售路線/樣板間數(shù)量,樣板間位置：借景/選景/規(guī)避視線干擾與不良景觀,設(shè)計深度,構(gòu)造：節(jié)點/加工性能,材料：塊料拼貼排版/提供材料樣板,私人空間,專業(yè)配合：土建/水電/煤氣,功能使用：廚房功能流線/廳房家具布置,設(shè)計質(zhì)量,設(shè)計 要點,墻柱：美化管井門與消防設(shè)施/ 電梯停層,天棚：少做吊頂/燈具節(jié)能,裝修交樓,美觀與適用,家電安裝/家具布置,銷售展示（略）,裝修交樓成本管理策劃書,內(nèi)容,成本 策劃,發(fā)包 策劃,發(fā)包模式,包工包料,包工包料+甲供料+甲指定分包,工程量/工程進度,開發(fā)商管控水平,裝修菜單,配置標準,可選項：客廳背景墻/客廳與臥室選地磚或地板,不可選項：廚房/衛(wèi)生間,檔次：品牌/普通；進口/國產(chǎn),便利性：插座/空調(diào)預(yù)留孔,加工損耗,石材藝術(shù)加工,材料規(guī)格滿足建筑模數(shù),供料/分包,甲供料：瓷磚/石材/開關(guān)面板/潔具/燈具/ 室內(nèi)乳膠漆,甲分包：入戶門/木地板/櫥柜/復(fù)式樓梯/ 鋁合金門窗/室外欄板,地磚/石材返堿控制,復(fù)合地板/實木地板變形控制,使用風險,材料選擇,成本管理技術(shù)“五圖一書”,管理差異分析圖 主動控制技巧圖 隱性成本分析圖 管理信息整合圖 管理資源整合圖 成本管理建議書,管理差異分析圖,內(nèi)容,指導(dǎo)思想,管理水平,互惠,省錢,精細,通用,以招標策劃為核心,以設(shè)計管理為重點,以合同管理為核心,以發(fā)包管理為重點,以支付管理為核心,以結(jié)算管理為重點,粗放,利潤最大化,風險最大化,保障資金供給,整合社會資源,主動控制技巧圖,內(nèi)容,技術(shù)經(jīng)濟比選,降低一點功能，成本降低很多,建設(shè)費用與營運費用比選,增加一點成本，銷售收入增加較多,管理目標設(shè)定,要80分還是90分,建設(shè)費用與營運費用比選,工作界面劃分,專業(yè)設(shè)計界面 -7,專業(yè)施工界面,隱性成本分析圖,內(nèi)容,后期,交樓索賠,誤差：面積誤差/貨不對板,延期：延期交樓/房產(chǎn)證,質(zhì)量索賠：質(zhì)量通病、觀感缺陷,結(jié)算漏洞,運營補貼,糾錯成本,會所,學校,樓巴,決策 成本,違規(guī)罰金,“殺價”成本,簽證漏洞,支付漏洞,中期,采購漏洞,合同漏洞,前期,管理 漏洞,管理信息整合圖,內(nèi)容,工具,專業(yè)軟件,內(nèi)容,管理軟件,財務(wù)類,造價類,工程類,銷售類,物業(yè)類,配合企業(yè)管理流程,鏈接財務(wù)軟件和造價軟件,數(shù)據(jù)整理,工程,合同臺帳管理,支付/結(jié)算管理,現(xiàn)金流分析,財稅規(guī)劃,財務(wù),招標與采購,變更與索賠,案例,指標,縱向分析：估算、概算、預(yù)算、 結(jié)算差異分析,橫向平衡：技術(shù)成本/建造成本,成本分析,管理資源整合圖,外部資源,內(nèi)部資源,內(nèi) 容,發(fā)包人整合 承包人,類別,技術(shù)服務(wù),施工承包,供應(yīng)商,技術(shù)水平與管理水平,合作態(tài)度與取費標準,指標,管理,專業(yè)水平,協(xié)調(diào)能力,中標殺價,付款拖延,口碑,承包人評估 發(fā)包人,文件庫,信息庫,技術(shù)文件,操作文件,招標文件,合同文件,流程/制度,操作套表,掌握市場變化,控制內(nèi)部限價,造價信息,資源信息,管理工具,管理人才,成本管理建議書,內(nèi) 容,目標管理,招標管理,成本規(guī)劃：子目劃分/責任分解,付款原則：平衡現(xiàn)金流,招標策劃：發(fā)包界面、計價模式、組價規(guī)則,評標策劃：技術(shù)標/經(jīng)濟標評標要點,合同臺帳：分類管理/分項目管理,變更管理：造價變更、索賠管理,操作流程：申請/審批/支付三大環(huán)節(jié),支付查詢：應(yīng)付/實付金額,數(shù)據(jù)積累：與歷史成本對比/與市場造價指標對比,業(yè)績考核：與銷售額掛鉤/與成本掛鉤,合同管理,支付管理,管理總結(jié),成本技術(shù)管理“五圖一書”,合同結(jié)構(gòu)體系策劃圖 施工總包招標策劃圖 施工總包評標策劃圖 總包管理費用策劃圖 設(shè)備采購招標策劃圖 招標總體策劃建議書,合同結(jié)構(gòu)體系策劃圖,施工類,供應(yīng)類,服務(wù)類,土建施工,設(shè)備采購,總包,總包+指定分包,內(nèi)容,壟斷:通信/煤氣/供水/供電,其它,欄桿/欄板,鋁合金,材料供應(yīng),方案/施工圖,裝修/園林,基坑/煤氣/市政,專業(yè)分包,設(shè)計,施工監(jiān)理,設(shè)計監(jiān)理,投資監(jiān)理,監(jiān)理,裝修/園林,公用工程:消防/人防/ 空調(diào)/智能化,包工包料,包工+甲供材,施工總包招標策劃圖,發(fā)包模式,內(nèi) 容,總包+獨立分包,總包+獨立分包+甲供料,總包+指定分包,計價模式,費率合同,清單合同,有預(yù)付款,無預(yù)付款,付款條件,資信條件,履約保證,門檻設(shè)置,標底編制,編制工程量清單,設(shè)置投標欄標價,評分標準,權(quán)重,評分,防止差異過小,防止差異過大,經(jīng)濟標,技術(shù)標,施工總包評標策劃圖,管理承諾,內(nèi) 容,質(zhì)量控制,過程,安全生產(chǎn),結(jié)果,材料抽檢合格率,過程驗收一次通過率,質(zhì)量目標實現(xiàn)率,保修期用戶投訴率,工傷/火災(zāi)控制,基坑使用安全防范,進度控制,投入,周轉(zhuǎn)材料,施工設(shè)備,關(guān)鍵線路,交叉作業(yè)面,協(xié)調(diào),技術(shù)措施,施工難點分析,專業(yè)交叉危險點控制,組織措施,質(zhì)量保證體系,質(zhì)量管理制度,合同措施,開發(fā)商對總包的授權(quán)與考評,總包對分包的管理與服務(wù),管理措施,總包管理費用策劃圖,內(nèi) 容,簽約 策劃,費用 策劃,分清責任,設(shè)備 使用費,水電 分攤法,相互牽制,總包工期內(nèi)取費：按合同約定費率,總包工期外取費：加收設(shè)備租賃費,總包施工合同,總包管理合同,總包對所有分包打分,所有分包對總包打分,綜合法：獨立加工區(qū)裝表/ 混合作業(yè)區(qū)分攤,產(chǎn)值法：按產(chǎn)值、用量協(xié)商包干,設(shè)備采購招標策劃圖,技術(shù) 參數(shù),服務(wù) 承諾,內(nèi)容,設(shè)備 檔次,國產(chǎn)/進口,名牌/普通,統(tǒng)一指標,電梯:載重量、速度、轎廂尺寸,變壓器：功率,發(fā)電機：功率,電梯：故障率、耗能、噪音,變壓器：空載電流、空載損耗、噪音,發(fā)電機：振幅、噪音、體積,差異指標,保修期,安裝指導(dǎo),備品備件,招標總體策劃建議書,依據(jù),內(nèi)容,內(nèi) 容,目標工期,資金供給,技術(shù)難度,管理跨度,發(fā)包界面,發(fā)包模式,計價模式,準入條件,付款條件,評分標準,標底設(shè)置,資源管理,工程管理技術(shù)“五圖一書”,市場主體責任透視圖 施工管理沖突透視圖 總包分包管理透視圖 監(jiān)理管控效果透視圖 管理文明工作配合圖 管理目標平衡建議書,市場主體責任透視圖,內(nèi)容,承包商,依據(jù)“建設(shè)工程項目管理規(guī)范”（GB/T50326-2001）,范圍,監(jiān)理,開發(fā)商,四控：進度、質(zhì)量、安全