2010連云港贛榆房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 2010-56頁(yè).doc

lesson1.宏觀環(huán)境分析1 贛榆縣基本概況1.1 贛榆縣區(qū)位 隸屬江蘇省連云港市,是蘇魯兩省交界點(diǎn)，黃海海州灣的中心地段，海岸線長(zhǎng)62.5千米。東臨黃海，與日本、朝鮮半島隔海相望；西與山東省臨沭縣接壤；南隔新沭河與東?？h、連云港市區(qū)毗鄰；北與山東省日照市、莒南縣相連。 1.2人口面積 全縣人口約110萬(wàn)，轄青口、海頭、柘汪、石橋、宋莊、羅陽(yáng)、墩尚、沙河、城頭、城西、門(mén)河、塔山、歡墩、班莊、贛馬、金山、厲莊、黑林18個(gè)鎮(zhèn)?？h域面積1427平方公里，耕地6.87萬(wàn)公頃，沿海、平原、山區(qū)各占三分之一。1.3交通運(yùn)輸 境內(nèi)204、310、327國(guó)道交匯，沿海高速、同三高速、連臨高速南北東西貫穿，新242省道、沿海大道正在建設(shè)。距離國(guó)際4d級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的連云港機(jī)場(chǎng)30公里，距青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)均在280公里；距年吞吐能力1億噸，集裝箱過(guò)300萬(wàn)標(biāo)箱的綜合性國(guó)際貿(mào)易樞紐港-連云港港口40多公里。正逐步形成集公路、鐵路、內(nèi)河航運(yùn)于一體的沿海“大通道”。沿海鐵路的規(guī)劃實(shí)施、通榆運(yùn)河和連臨高速的即將通車(chē)將使贛榆交通網(wǎng)絡(luò)更趨完善。 1.4地理氣候 中心地理坐標(biāo)東經(jīng)11918，北緯 34 50。氣候?qū)倥瘻貛ШＱ笮约撅L(fēng)氣候，四季分明。海洋性氣候，冬季帶有大陸性氣候特征。境內(nèi)全年多風(fēng)，以偏東風(fēng)為主。光照充足。贛榆年平均氣溫13.2，全年平均日照2532.9小時(shí)，年降雨量976.4毫米。冬季盛行來(lái)自高緯度大陸內(nèi)部偏北風(fēng)，氣候寒冷干燥；夏季盛行來(lái)自低緯度太平洋的偏南北，氣候炎熱多雨，形成了寒暑變化顯著、四季分明的氣候特征。1.5城市資源全縣土壤有棕壤、砂礓黑土、潮土、鹽土4個(gè)土類、9個(gè)亞類，16個(gè)土屬、33個(gè)土種。礦產(chǎn)資源。贛榆礦產(chǎn)豐富，地下蘊(yùn)藏著花崗石、大理石、石英石、蛇紋石、瓷石、優(yōu)質(zhì)黃砂等30多種礦藏，總儲(chǔ)量近100億立方米， 江蘇省兩大人工水庫(kù)石梁河水庫(kù)和塔山水庫(kù)坐落贛榆境內(nèi)，總庫(kù)容8億立方已建成日供水能力6萬(wàn)噸的大型水廠4座，在建日供水2萬(wàn)噸水廠1座，2010年日供水6萬(wàn)噸贛榆縣灘涂資源十分豐富，東部沿海擁有62.5公里海岸線，1.53萬(wàn)公頃灘涂、7.2萬(wàn)公頃淺海域，7000平方公里近海漁場(chǎng)，盛產(chǎn)黃魚(yú)、梭子蟹、東方對(duì)蝦、紫菜及各種貝類等30多種海珍品。淡水水產(chǎn)品品種眾多，墩尚鎮(zhèn)泥鰍養(yǎng)殖面積、產(chǎn)量均居世界第一,出口量占全國(guó)95%以上。1.6歷史人文 贛榆地夏以前屬九夷，商屬人方，西周屬莒、祝其二國(guó)。戰(zhàn)國(guó)時(shí)，先后歸越、齊、楚領(lǐng)地。秦時(shí)置贛榆縣，治于鹽倉(cāng)城，屬瑯琊郡；漢屬贛榆、祝其、利城三縣，分屬瑯琊、東海二郡。公元元年，漢平帝劉衍封司徒馬宮為扶德侯，置國(guó)于贛榆，贛榆縣移治郁洲（今連云港市北云臺(tái)山）；公元280年，西晉復(fù)贛榆縣。南北朝置為懷仁縣，世宗大定七年間（1167年）復(fù)名贛榆縣，此后元、明、清直至民初無(wú)變，先后隸屬于淮安府海州、江蘇省徐海道。 抗日戰(zhàn)爭(zhēng)至解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，贛榆先后隸屬山東省戰(zhàn)時(shí)工作委員會(huì)、濱海專署。1945年9月，為紀(jì)念“血灑贛榆”的符竹庭將軍，贛榆改為竹庭縣；1950年10月，竹庭縣更名為贛榆縣，隸屬于臨沂專署。1953年1月，贛榆縣由山東省劃歸江蘇省，隸屬于徐州專署；1983年3月，江蘇省撤銷各專區(qū)，實(shí)行市管縣體制，贛榆縣劃歸連云港市至今，縣人民政府駐青口鎮(zhèn)黃海東路299號(hào)。 東有被譽(yù)為“江蘇的北戴河”海州灣旅游度假區(qū)，南有羅陽(yáng)休閑垂釣中心，西有抗日山風(fēng)景區(qū)和夾谷山歷史文化風(fēng)景區(qū)，北有徐福祠，中有門(mén)河銀杏翠竹風(fēng)情園，塔山水庫(kù)等美麗怡人風(fēng)光。初步形成了“觀黃海風(fēng)光，探秦山神路，訪徐福故里，游紅色勝地，賞鄉(xiāng)村美景，采田園鮮果”的旅游格局。2 城市定位及發(fā)展戰(zhàn)略 2.1城市功能定位 黃海之濱的宜居城市，蘇魯交界的臨港產(chǎn)業(yè)高地 2.2城市性質(zhì)黃海明珠 徐福故里是全國(guó)首批沿海開(kāi)放縣江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃融合地，江蘇沿海對(duì)外開(kāi)放的北大門(mén) 2.3城市榮譽(yù) 全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng) 連續(xù)兩屆獲得長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值縣市“最具投資潛力獎(jiǎng)”， 平原綠化先進(jìn)縣 享山川之饒，受漁鹽之利 蘆筍之鄉(xiāng)”、“板栗之鄉(xiāng)”、“苗木之鄉(xiāng)”、“泥鰍之鄉(xiāng)”、“鵪鶉之鄉(xiāng)” 全國(guó)百家紅色旅游經(jīng)典景區(qū)2.4城市發(fā)展戰(zhàn)略 蘇魯邊界的國(guó)際化海濱工業(yè)城市 打造：“綠色之城”、“親水之都”、“黃海明珠”、“最適宜人居城市” “海州灣畔的幸福農(nóng)村”“魯交界的產(chǎn)業(yè)高地”。 方向：工業(yè)經(jīng)濟(jì)主攻臨港產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)主攻濱海新城、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)主攻富民增收、基礎(chǔ)設(shè)施主攻綜合集疏運(yùn)、社會(huì)事業(yè)主攻城鄉(xiāng)統(tǒng)籌” 目標(biāo)：“三年躋身百?gòu)?qiáng)縣、五年跨入江蘇沿?？h（市）中間行列、十年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化” 策應(yīng)：“一體兩翼、一心三極” 3 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 3.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2009年全縣gdp生產(chǎn)總值182.44億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)15.1%。年內(nèi)地區(qū)生產(chǎn)總值增速呈現(xiàn)逐季加快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值是2000年的3.7倍。 3.2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化全年第一產(chǎn)業(yè)增加值32.84億元，增長(zhǎng)5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值84.22億元，增長(zhǎng)16.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值65.38元，增長(zhǎng)18.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的20.4:45.0:34.6調(diào)整為18.0:46.2:35.8，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到82.0%，較上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在四縣中最優(yōu)，一產(chǎn)占比是連云港四縣中唯一低于20%的縣。 3.3工業(yè)經(jīng)濟(jì)逆勢(shì)上揚(yáng) 實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值61.68億元，增長(zhǎng)17.3%；其中規(guī)模以上工業(yè)增加值49.35億元，增長(zhǎng)20.1%。完成工業(yè)投入130.1億元，增長(zhǎng)28.3%。 3.4支柱產(chǎn)業(yè)初步確立 分行業(yè)來(lái)看，有7個(gè)行業(yè)產(chǎn)值超過(guò)10億元，分別是石油化工（33.80億元,增長(zhǎng)450.5%）、農(nóng)副食品加工（26.69億元，增長(zhǎng)16.0%）、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)（17.08億元，增長(zhǎng)31.7%）、非金屬礦物制品業(yè)（17.05億元，增長(zhǎng)23.1%）、通用設(shè)備制造業(yè)（15.87億元，增長(zhǎng)3.5%）、飲料制造業(yè)（15.10億元，增長(zhǎng)83.5%）和黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)（10.45億元，無(wú)同期數(shù)），7大行業(yè)共完成產(chǎn)值136.04億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重為69.5%。 3.5海洋經(jīng)濟(jì)取得新發(fā)展。作為贛榆特有的產(chǎn)業(yè)，全年實(shí)現(xiàn)水產(chǎn)品產(chǎn)量37.6萬(wàn)噸，出口1300萬(wàn)美元，均居全省縣級(jí)第一。新發(fā)展高效規(guī)模養(yǎng)殖5.5萬(wàn)畝，增長(zhǎng)33%，居全省縣級(jí)第一 3.6外向型經(jīng)濟(jì) 全年引進(jìn)內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目238個(gè)，其中過(guò)億元項(xiàng)目28個(gè)，內(nèi)聯(lián)到位資金60億元。注冊(cè)外資到賬1.58億美元。完成自營(yíng)出口8011萬(wàn)美元，外派勞務(wù)市場(chǎng)得到進(jìn)一步規(guī)范。 3.7固定資產(chǎn)投資 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資178.88億元，同比增長(zhǎng)29.1%。其中全部工業(yè)投資130.07億元，增長(zhǎng)28.3%；規(guī)模以上投資154.74億元，增長(zhǎng)29.7%。在規(guī)模以上投資中，工業(yè)投資124.53億元，增長(zhǎng)40.6%，城鎮(zhèn)投資109.54億元，增長(zhǎng)37.4%。全年新竣工3000萬(wàn)元以上項(xiàng)目141個(gè)，總數(shù)在四縣保持領(lǐng)先。 3.8人均可支配收入全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12731元，比上年增加1554元，增長(zhǎng)13.9%；農(nóng)民人均純收入繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，達(dá)到6599元，比上年增加705元，增長(zhǎng)12.0。綜述：可以看出，贛榆憑借自己獨(dú)特的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，努力克服2009年金融危機(jī)，適應(yīng)國(guó)際大環(huán)境的變化，積極探索，不斷創(chuàng)新。全縣經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)較快的發(fā)展勢(shì)頭。同時(shí)，利用國(guó)家和市委市政府的有利政策，主動(dòng)搶抓江蘇沿海開(kāi)發(fā)上升為國(guó)家戰(zhàn)略帶來(lái)的歷史性機(jī)遇，開(kāi)拓創(chuàng)新.銳意進(jìn)取。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有了大幅度提高，產(chǎn)業(yè)格局更加趨于合理化，交通網(wǎng)絡(luò)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，人均收入不斷提高。lesson2.房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)營(yíng)情況1 一級(jí)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 1.1近年贛榆土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 2008年贛榆土地成交總面積為1146687平方米，到2009年掛牌成交量為1202899平方米，同比增長(zhǎng)5%。截止2010年10月12日，已掛牌成交量為2496686平米，同比增長(zhǎng)107%，且已有2地塊正在公示，規(guī)劃用途為商業(yè)，出讓年限為40年，總面積75000平米。 贛榆土地成交量 單位（萬(wàn)平方米）114.671202509294200820092010年 1月到10月200300附：贛榆縣2009到2010年縣城主要成交地塊匯總2010年編號(hào)土地位置土地土地性質(zhì)規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限成交價(jià)（萬(wàn)元）成交時(shí)間面積(平米）容積率密度綠地率no.2010g41黃海東路北側(cè)、青龍路西側(cè)、文化東路南側(cè)90249商住2.53030701210010-9-21no.2010g42新城區(qū)黃海東路南側(cè)、鷗翔路西側(cè)14141商業(yè)3.2403540152010-9-21no.2010g43-1青年路東側(cè)、沙汪河南側(cè)、金海路北側(cè)39478商住1.8容積率2.2243570152010-9-21no.2010g43-2青年路東側(cè)、沙汪河北側(cè)、徐福路南側(cè)16349商住1.8容積率2.224357063010-9-21no.2010g43-3青年路西側(cè)、沙汪河南側(cè)、東關(guān)路東側(cè)64592商住1.8容積率2.2243570247010-9-21no.2010g43-4青年路西側(cè)、沙汪河北側(cè)、徐福路南側(cè)62367商住1.8容積率2.2243570238010-9-21no.2010g44海城路東側(cè)、黃海東路南側(cè)82462商住3303570866010-9-21no.2010g45懷仁路西側(cè)、文化東路北側(cè)54856商住2.0283070770010-9-21no.2010g46新城區(qū)時(shí)代東路北側(cè)、供電大廈南側(cè)42468居住1.8243570240010-9-212009年編 號(hào)土地位置土地面積土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限成交價(jià)容積率建筑密度綠化率no.2009g01黃海商廈地塊 4322商業(yè)、住宅2.545%20%商業(yè)40年住宅70年1020no.2009g02縣政府原辦公地點(diǎn)地塊 27602商業(yè)、住宅335%30%商業(yè)40年住宅70年6500no.2009g04新城金玉大廈南側(cè)、文化東路北側(cè)地塊30800 商業(yè) 2.240%35%商業(yè)40年1670no.2009g05新城區(qū)17-a地塊66603商業(yè)、住宅1.728%45%商業(yè)40年，3000住宅70年no.2009g06新城區(qū)18-a地塊40026商業(yè)、住宅1.728%45%商業(yè)40年，1800住宅70年no.2009g07城西公園南側(cè)地塊46408商業(yè)、住宅2.528%30%商業(yè)40年，3700住宅70年no.2009g08新城區(qū)文化東路南側(cè)15街坊地塊50775商業(yè)2.030%30%商業(yè)40年住宅70年2150住宅no.2009g14新城區(qū)黨校中心東側(cè)14街坊地塊53182，其中出讓面積47051，公園用地6131商業(yè)行政辦公2.5；貿(mào)易咨詢2.5行政辦公35%；貿(mào)易咨詢35%公園80%；其他用地30%商業(yè)40年3500社會(huì)停車(chē)場(chǎng)其他按法定最高年限no.2009g15新城區(qū)環(huán)城水系北側(cè)03街坊01號(hào)地塊89938商業(yè)1.824%35%商業(yè)40年住宅70年4050住宅no.2009g16四溝村204國(guó)道西側(cè)地塊2660商業(yè)1.035%20%商業(yè)40年81no.2009g20交通局北側(cè)地塊50746住宅1.626%30%住宅70年1420no.2009g21黃海路小學(xué)地塊6690商業(yè)、住宅2.040%30%商業(yè)40年住宅70年2860no.2009g22原教育局地塊19538商業(yè)、住宅2.540%30%商業(yè)40年住宅70年5700no.2009g24金海置業(yè)南側(cè)地塊39954商業(yè)、住宅2.528%30%商業(yè)40年住宅70年4100no.2009g25蔬菜冷凍廠地塊14560商業(yè)、住宅上限2.034%35%商業(yè)40年住宅70年1950下限1.6no.2009g26義塘路東側(cè)地塊（新莊社區(qū)）4294商業(yè)、住宅1.645%5%商業(yè)40年住宅70年430no.2009g27金海路南側(cè)地塊（獅子口社區(qū)東）16803商業(yè)、住宅1.832%30%商業(yè)40年1260住宅70年no.2009g33新城區(qū)濱河路東側(cè)地塊13937辦公3.035%35%辦公50年870no.2009g35新城區(qū)三興大廈東側(cè)地塊13726商業(yè)3.235%30%商業(yè)40年1100no.2009g36沙口村南側(cè)地塊53377住宅1.830%30%住宅70年2200no.2009g39武警中隊(duì)地塊18404商業(yè)、住宅2.028%30%商業(yè)40年住宅70年1320no.2009g41文體中心地塊106253商業(yè)、住宅2.528%30%商業(yè)40年住宅70年7650no.2009g42前程紙箱廠地塊11923商業(yè)1.250%15%商業(yè)40年1370no.2009g43原打井隊(duì)、水利建筑安裝公司地塊28122商業(yè)、住宅2.540%25%商業(yè)40年住宅70年9380no.2009g44鎮(zhèn)海西路北側(cè)地塊164509商業(yè)、住宅2.228%30%商業(yè)40年住宅70年11200no.2009g45青口小學(xué)西側(cè)地塊40743商業(yè)、住宅2.028%30%商業(yè)40年住宅70年4930小結(jié)：由此可見(jiàn)，受2008年金融危機(jī)和國(guó)際大環(huán)境的影響，贛榆縣08 09年的土地成交量總體在100多萬(wàn)平米，雖總的體量不大，但對(duì)于一個(gè)人口只有110余萬(wàn)，全縣gdp生產(chǎn)總值僅為182.44億元的蘇北欠發(fā)達(dá)的縣城來(lái)說(shuō)，則顯得分外“顯眼”。隨著09年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)放量出現(xiàn)的迅猛發(fā)展，截止到今年10月份，成交面積達(dá)已達(dá)250多萬(wàn)方，且仍有7萬(wàn)多平米的商業(yè)用地處于公示階段，年底出讓。從近兩年的土地成交分布情況來(lái)看，已逐漸形成東部沿?！靶鲁谴笃瑓^(qū)，老城小片區(qū)”的出讓格局，與贛榆政府努力打造的沿海新城不謀而合。鄉(xiāng)鎮(zhèn)方面，柘汪鎮(zhèn)一支獨(dú)秀，工業(yè)和商業(yè)用地較多，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地成交量與之相比有明顯差距。2二級(jí)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資11.21億元，增長(zhǎng)43.0%，占全社會(huì)投資的8.1%，較上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。完成商品房施工面積180.07萬(wàn)平方米，竣工面積39.16萬(wàn)平方米，銷售面積46.61萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額8.82億元，商品房銷售平均單價(jià)1891元/平方米。 2009年全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16.06億元，比上年增長(zhǎng)43.3%，占全社會(huì)投資的9.0%，比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。完成商品房施工面積227.82萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.5%；房屋竣工面積76.15萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)94.5%；完成銷售面積69.66萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)49.5%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額16.08億元，增長(zhǎng)82.3%。商品房銷售單價(jià)2308元/平方米，比上年提高416元，增長(zhǎng)22.0% 截止到2010年11月16日，贛榆本年度商品房成交面積492691平米，成交4386套，已達(dá)到09年全年的水平， 2.2市場(chǎng)分區(qū) 根據(jù)贛榆縣城的發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)自身特點(diǎn)，贛榆縣房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為4個(gè)區(qū)，分別為新城區(qū). 中心區(qū). 北區(qū). 西區(qū)（城南為贛榆縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是重點(diǎn)的工業(yè)集聚地，樓盤(pán)較少，這里不做重點(diǎn)分析）。 2.3各區(qū)域特點(diǎn)介紹 中心城區(qū) 范圍：環(huán)城東路以西，青口河以北，文化路以南，西關(guān)路以東，以黃海路為中心軸線。 由于受縣城規(guī)模的影響，黃海路為贛榆縣城最中心，也是最繁華的道路。周邊商業(yè)配套比較齊全，另外主要的醫(yī)院 重點(diǎn)學(xué)校也環(huán)肆周邊。為贛榆百姓購(gòu)房的首選之地。加之土地供應(yīng)量的減少，地價(jià)的持續(xù)走高，中心城區(qū)的房?jī)r(jià)也一路上揚(yáng)，現(xiàn)均價(jià)已在3500到4000之間，但銷售情況任然較好。由于近期并未有新的地塊推出，預(yù)計(jì)未來(lái)該片區(qū)的價(jià)格仍將走高。 新城區(qū) 范圍：環(huán)城東路以東，南接青口鎮(zhèn)下口村，東至黃海的廣袤地區(qū) 地處贛榆老縣城東部，規(guī)劃面積14平方公里，區(qū)內(nèi)道路寬闊，空氣清新，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。現(xiàn)已基本建成13家政府辦公機(jī)構(gòu)，部分單位已進(jìn)駐辦公，青口一中也遷至該片區(qū)，新的公交線路通車(chē)運(yùn)行。投入巨資新建的242省道也即將通車(chē)，距連云港市區(qū)的車(chē)程不過(guò)15分鐘。占地20萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)、占地15萬(wàn)平方米的體育公園和青龍河、環(huán)城水系景觀帶等重點(diǎn)工程同步推進(jìn)。有在建小區(qū)5個(gè)72棟樓，全部以大盤(pán)為主，竣工30萬(wàn)平方米，已形成6平方公里新城核心區(qū)。2009年該區(qū)土地成交面積達(dá)33萬(wàn)余平米，截止到今年10月份，該片區(qū)土地成交面積已達(dá)28萬(wàn)余平米。由于推出的地塊較多，短期的的供需關(guān)系，預(yù)計(jì)該片區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度不會(huì)太大。作為連云港“一體兩翼、一心三極”的重要組成部分-贛榆，其重中之重的新城區(qū)，以其獨(dú)特的地理和政策優(yōu)勢(shì)，其投資收益的前景也越發(fā)受到人們的追捧，廣大投資客已將新城作為自己投資未來(lái)最理想的場(chǎng)所，該片區(qū)均價(jià)已達(dá)到2900-3000余平米左右。且有大批墟溝和外地客戶再此購(gòu)房置業(yè)。 城北板塊 范圍：文化路以北，客運(yùn)北站以東，北接環(huán)城北路，東抵環(huán)城東路 該片區(qū)交通條件優(yōu)越，醫(yī)療教育設(shè)施相對(duì)完善，沿環(huán)城北路一線，成熟社區(qū)及單位員工宿舍較多，居住氛圍較濃。且距離贛榆縣繁華中心區(qū)較近。由于片區(qū)內(nèi)有東成化工，金山化工等重污染企業(yè)，周邊空氣質(zhì)量較差，沙汪河水源污染嚴(yán)重，生態(tài)環(huán)境較差，并非理想的居住場(chǎng)所，現(xiàn)均價(jià)在2800到2900左右。近期成交近20萬(wàn)平米的住宅用地，如此高的土地存量，該片區(qū)房?jī)r(jià)漲幅難有作為。 城西板塊 范圍：華中路以西，青口河以北，南接環(huán)城南路，西達(dá)204國(guó)道 受傳統(tǒng)地域觀念的限制（青口河以南，在大部分縣城人民心認(rèn)為較偏僻的地區(qū)），加之距贛榆新城區(qū)較遠(yuǎn)，與城市發(fā)展的主方向不相吻合。該區(qū)房?jī)r(jià)一直是縣城房?jī)r(jià)較低的區(qū)域，好在片區(qū)居住人口較多，人氣還算旺盛，青小 南站還是吸引了一批置業(yè)人群，目前均價(jià)在2400到2500左右。周邊樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，預(yù)計(jì)未來(lái)上漲幅度也不會(huì)太大。2.4贛榆房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 根據(jù)連云港網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止2010年11月17日止，贛榆縣城區(qū)（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）共有可售商品房為2459套，可售總面積405519平方米。其中西區(qū)可售套數(shù)693套，可售面積88117平方米；新城區(qū)可售套數(shù)850套，可售總面積117311平方米；老城區(qū)可售套數(shù)650套，可售面積87790平方米；城北板塊可售套數(shù)1125套，面積95086平方米；縣城其他地區(qū)可售套數(shù)141套，總面積17215平方米。由此可見(jiàn)，新城區(qū)的商品房存量最高，占可售面積的29%，西區(qū)，老城區(qū)，北區(qū)基本相當(dāng)。 贛榆商品房存量各區(qū)所占比重（面積）區(qū)域可售套數(shù)可售面積西區(qū)69388117新區(qū)850117311老城區(qū)65087790城北112595086其他區(qū)域14117215合計(jì)2459405519lesson3.區(qū)域市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析 板塊類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開(kāi)盤(pán)時(shí)間總建筑面積銷售均價(jià)（元/平米）新城區(qū)海天連城盛世路與時(shí)代東路交界處2010年9月28日近30萬(wàn)平米2900維多利亞新城區(qū)黃海東路2010年11月13日（最新一期）38萬(wàn)平米2900多老城區(qū)觀瀾國(guó)際縣城黃海路68號(hào)三期2010年7月180342平方米3750三興花園縣城黃海路58號(hào)二期2010年春約12萬(wàn)平米起價(jià)3380，一層加40北區(qū)藍(lán)灣御景東關(guān)路與204國(guó)道交界處二期2010年5月1日571512600劍橋星城華中北路與204國(guó)道交匯處一期二標(biāo)段10年9月18日14.5萬(wàn)平米2800西區(qū)鳳凰華庭新青口小學(xué)西側(cè)10年國(guó)慶公開(kāi)，未開(kāi)盤(pán)7萬(wàn)多平米起價(jià)2400陽(yáng)光馨園鎮(zhèn)海西路與義塘路交匯處10年10月17日62428平方米均價(jià)2400多 1. 海天連城 a.區(qū)位 b.總平面圖 c.項(xiàng)目基本參數(shù) 占地面積約300畝容積率1.48戶型區(qū)間119-138總建筑面積約30萬(wàn)方綠地率35%建筑類型多層 小高層 該項(xiàng)目位于新城區(qū)，縣政府南200米，盛世路與時(shí)代東路交界處，項(xiàng)目土地平坦，四方四正，較利于規(guī)劃建設(shè)。規(guī)劃有聯(lián)排別墅、花園洋房、多層、小高層、高層、酒店式公寓等多種建筑形態(tài)。d.項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)1 開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)-浙商投資建設(shè)，資金充裕，實(shí)力雄厚。2 規(guī)模優(yōu)勢(shì)-30萬(wàn)平米體量大盤(pán)3 交通優(yōu)勢(shì)-距新建242省道僅200米左右，項(xiàng)目周邊道路寬闊4 區(qū)位優(yōu)勢(shì)-地處贛榆新城，城市發(fā)展的主方向，投資潛力無(wú)限，距新城政務(wù)中心200米5 建筑品質(zhì)-多層小高層全框架結(jié)構(gòu)，新古典主義建筑風(fēng)格6 內(nèi)部配套-配備近3萬(wàn)方商業(yè)，超市、沿街商業(yè)、會(huì)所、社區(qū)店7 外部環(huán)境-緊鄰200畝的體育公園及20萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)1 距離縣中心商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，2 暫無(wú)正式公交線路，出行不便3 周邊居住氛圍不夠，人氣不足 e對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)鑒 地段 新城中央地脈，廣闊升值潛力 配套 全能生活配套，運(yùn)動(dòng)休閑就在家門(mén)口 規(guī)劃設(shè)計(jì) 寬闊樓間距，人車(chē)分流設(shè)計(jì) 景觀規(guī)劃 澳洲景觀公司設(shè)計(jì)，雙向景觀軸帶，八大主題景觀 建筑硬件 框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，全面節(jié)能環(huán)保，外立面整體色系統(tǒng)一而富有變化，質(zhì)感豐滿典雅，線條簡(jiǎn)潔流暢，使建筑立面滲透出高貴與內(nèi)斂，優(yōu)雅而不動(dòng)聲色的文化氣息。 智能安防 六大智能科技系統(tǒng)，周界防越報(bào)警、視頻安防監(jiān)控、可視對(duì)講及門(mén)禁管理、電子巡更、停車(chē)管理、背景音樂(lè)。 f. 戶型面積 一期所推面積為119到139平米，全部為三房。明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)四明空間，采光率高。 g客群分析： 主要面向目前有房居住作為投資需求的客戶，對(duì)居住環(huán)境檔次要求更高，年齡在三十五歲以上，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支付能力，看重項(xiàng)目實(shí)際品質(zhì)及帶來(lái)的尊貴感。以及對(duì)新城未來(lái)發(fā)展前景的信心。隨著242省道的開(kāi)通，越來(lái)越多的墟溝和連云港市區(qū)的炒房者投資客涌入 h.營(yíng)銷策略：采用品質(zhì)化，體量規(guī)?；臓I(yíng)銷策略；重點(diǎn)突出項(xiàng)目的建筑 景觀 立面等品質(zhì)，以及項(xiàng)目近30萬(wàn)平米總的體量。項(xiàng)目主推廣語(yǔ)- 30萬(wàn)平米品質(zhì)之城項(xiàng)目銷售中心面積較大，分區(qū)明確，條理清晰。中心展示區(qū)擺放2大沙盤(pán)，依次為新城區(qū)總體規(guī)劃沙盤(pán). 項(xiàng)目整體沙盤(pán)。項(xiàng)目logo墻和前臺(tái)處于項(xiàng)目沙盤(pán)后方。左側(cè)為簽約談判區(qū)，右側(cè)為重點(diǎn)包裝的貴賓休息區(qū)，頗有音樂(lè)茶座的感覺(jué)。整體來(lái)說(shuō)，銷售中心的設(shè)計(jì)和包裝很好的突出了項(xiàng)目品牌和優(yōu)勢(shì)，與目標(biāo)客戶群的文化背景相協(xié)調(diào)。推盤(pán)方式上，采用的是傳統(tǒng)的策略。既先推品質(zhì)較差、更靠近社區(qū)外部盛世路的物業(yè)，以多層住宅為主。再陸續(xù)推出項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部、品質(zhì)較佳的部分包括小高層和高層，最后在推商業(yè)及別墅區(qū)。這種做法的好處就是在項(xiàng)目入市階段可以以較低的價(jià)格進(jìn)入，如項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，能夠快速吸引眼球，占領(lǐng)市場(chǎng)。同時(shí)在后期由于推出部分價(jià)值較高，可以通過(guò)各種手段拉升產(chǎn)品價(jià)格，以達(dá)到低開(kāi)高走，保證預(yù)期利益實(shí)現(xiàn)的目的。項(xiàng)目前期活動(dòng)策劃，至09年秋季人員進(jìn)場(chǎng)到10年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)1年左右的蓄水期。期間，為了提升項(xiàng)目形象和企業(yè)的影響力，擴(kuò)大知名度及美譽(yù)度。陸續(xù)開(kāi)展了“日進(jìn)百金，財(cái)富增值計(jì)劃” 迎春西點(diǎn)美食品鑒會(huì)等活動(dòng)，不斷聚攏人氣，增強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)客戶群的歸屬感和品牌認(rèn)同度，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)營(yíng)造火爆場(chǎng)面做鋪墊。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)策劃，赤巨資冠名贊助2010“海天連城”杯贛榆縣秋季房展會(huì)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理做展會(huì)開(kāi)幕致辭，近一步提升了項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。并于房展會(huì)當(dāng)天（10月22日），項(xiàng)目一期第二批次房源開(kāi)盤(pán)銷售。目前銷售情況良好。2 .維多利亞 a.區(qū)位 b.平面圖 c.項(xiàng)目基本參數(shù) 占地面積約25萬(wàn)平米容積率1.38戶型區(qū)間90-139總建筑面積約38萬(wàn)方綠地率35%建筑類型多層 小高層地處贛榆新城核心位置，緊鄰主干道黃海大道，與縣政府辦公大樓毗鄰而居，西側(cè)即為政府巨資建造的青龍河綠化風(fēng)光帶，南接贛榆新城核心商業(yè)中心維多利亞商業(yè)街，規(guī)劃中維多利亞洋房周邊商場(chǎng)、銀行、超市、醫(yī)院、學(xué)校及娛樂(lè)場(chǎng)所云集，區(qū)域位置左右逢源，得天獨(dú)厚，是未來(lái)新城最繁華的核心居所！d.項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)1 企業(yè)進(jìn)入贛榆市場(chǎng)時(shí)間較長(zhǎng)，積累了良好的口碑和品牌影響力2 與贛榆政府關(guān)系密切3 規(guī)模較大，38萬(wàn)平米總建筑面積，史無(wú)前例4 緊鄰青龍河綠化風(fēng)光帶，市民廣場(chǎng)，生態(tài)環(huán)境宜人5 土地開(kāi)闊平坦，四方四正6 開(kāi)發(fā)持續(xù)性，后期土地儲(chǔ)備量較大1 距縣中心較遠(yuǎn)，出行不便2 前期入住率不高，雖開(kāi)發(fā)多年，但入住率極低e.對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)鑒贛榆首家純歐陸風(fēng)情社區(qū)。英倫建筑風(fēng)格與芭提雅景觀設(shè)計(jì)，均屬贛榆首創(chuàng)。巧妙融入紅、白色調(diào)為代表的沉穩(wěn)的英格蘭風(fēng)格元素，極具品質(zhì)感和貴族氣質(zhì)！住宅造型采用三段形式為基礎(chǔ)，注重色彩,材料的不同選擇及搭配，形成富有特色的住宅外部造型。 21世紀(jì)投資集團(tuán)旗下專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，致力于為客戶提供全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。安全服務(wù)方面：采用先進(jìn)的智能化安防體系，科學(xué)的現(xiàn)代化安全管理模式，環(huán)境服務(wù)方面：為業(yè)主營(yíng)造外有藍(lán)天、碧水，內(nèi)有鮮花、草地的溫馨家園，使業(yè)主充分體驗(yàn)渾然天成的優(yōu)美環(huán)境。維多利亞洋房傲居贛榆新城核心區(qū)位，坐擁新城最完備生活配套，完美傳承新英倫城市風(fēng)情，以歐式街區(qū)規(guī)劃理念打造英倫風(fēng)格。f . 戶型設(shè)計(jì)住宅房型有二房二廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)等，現(xiàn)售單元面積90平米到138平米等多個(gè)不同檔次房型以供不同需求的業(yè)主選擇。小區(qū)每幢住宅由板式住宅組成。平面緊湊實(shí)用，房型采用大面寬短進(jìn)深的布置，有利于通風(fēng)采光。局部增加一些功能性用房，使房型更為舒適。在戶型空間的設(shè)計(jì)中，根據(jù)贛榆縣居民的生活習(xí)慣及氣候特點(diǎn)，將起居室及主臥室布置在南側(cè)，保證有良好的正南陽(yáng)光和視覺(jué)景觀，輔助房間及次臥室布置在北側(cè)，明廳、明室、明廚衛(wèi)。在房型平面布置上，將戶內(nèi)設(shè)計(jì)動(dòng)靜分區(qū)，以較大面積的起居室為中心組織家庭活動(dòng)，交通流線互不干擾。g.項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目認(rèn)知度在贛榆深入人心，已成為新城的地標(biāo)性生活領(lǐng)域。 廣告媒體選擇上，充分考慮到品牌的持續(xù)性傳播與維系，在項(xiàng)目形象樹(shù)立上下了大工夫。長(zhǎng)期在贛榆縣城繁華地段設(shè)立戶外看板，具體為東關(guān)路與黃海路交匯處一塊，華中路與黃海路交匯處一塊。并買(mǎi)斷鹽務(wù)局以東黃海東路一線過(guò)街拱橋引導(dǎo)牌，文字內(nèi)容據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況定期更換。 推盤(pán)策略上，為了達(dá)到開(kāi)盤(pán)的火爆場(chǎng)面，保證銷售旺盛的延續(xù)性。每次開(kāi)盤(pán)僅已少量房源入市，保證了差的戶型朝向樓層同時(shí)去化，也給客戶以供不應(yīng)求的感覺(jué)，起到了很好的口碑宣傳效果。以11月13日開(kāi)盤(pán)3棟住宅為例，現(xiàn)銷售率都在90%以上。 a 區(qū)位 3觀瀾國(guó)際b.鳥(niǎo)瞰圖c.項(xiàng)目基本參數(shù) 占地面積66989 平方米容積率2.35戶型區(qū)間105.140.145總建筑面積180342平方米綠地率32%建筑類型22層以上高層住宅2墥，11層以上高層住宅13墥，多層住宅7墥，幼兒園1幢。d.項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)1 地處縣城中心黃海路主干道上，作為新舊城區(qū)的連接處，位置絕佳；2 周邊各種就學(xué)商業(yè)生活配套完善，交通便利；3 項(xiàng)目總的體量較大，易形成品牌效應(yīng)4 以國(guó)際化生活標(biāo)準(zhǔn)作為宣傳重點(diǎn)5 內(nèi)部設(shè)施配套完善，幼兒園即將使用1 原為磷肥廠地塊，土地重金屬污染嚴(yán)重，網(wǎng)上稱之“毒地樓盤(pán)”2 項(xiàng)目容積率較高，建筑密度大，對(duì)小區(qū)的居住舒適度有一定影響；3 高層項(xiàng)目在縣城抗性較大；4 一期深陷層高“打錯(cuò)門(mén)”事件，影響口碑傳播 e.戶型面積臥室.客廳全陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采頡縷縷陽(yáng)光，盡享居家溫馨與甜蜜，待客接友，更加體面大方。明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光舒適無(wú)限雙臥向陽(yáng)設(shè)計(jì)，保證家庭主要成員盡享陽(yáng)光呵護(hù)f. 目標(biāo)客群 由于項(xiàng)目單價(jià)高，3期高層戶型面積較大，單套總價(jià)較高。加之國(guó)家提高1套房首付比例和契稅，限制2套房，停貸3套房。導(dǎo)致項(xiàng)目首付和月供等均有不同程度的提高，很大程度上提高了原先部分意向客戶在該項(xiàng)目購(gòu)房置業(yè)的門(mén)檻，限制了客戶的購(gòu)房熱情。該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為本縣生活較為富庶，具有較高經(jīng)濟(jì)支付能力，對(duì)小區(qū)品質(zhì)生活配套要求較高的家庭。具體分為:企事業(yè)單位員工. 個(gè)體工商業(yè)主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)率先富裕農(nóng)民和漁民，以及項(xiàng)目周邊社區(qū)住戶，用作改善當(dāng)前居住環(huán)境或做為子女婚房使用。 g. 營(yíng)銷推廣 該項(xiàng)目由香港中原地產(chǎn)做全程營(yíng)銷策劃。推盤(pán)方式上，依然按照傳統(tǒng)的大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，先推項(xiàng)目靠?jī)?nèi)部，交通不便，景觀綠化較低的單位，多層和小高層為主，后期逐步推出中心地帶高層，中心景觀綠化品質(zhì)較高。一期以較低的價(jià)格入市，吸引目標(biāo)客戶選購(gòu)成交，造成項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷的場(chǎng)面。為后期的宣傳推廣做出了很好的鋪墊，也起到了較高的口碑傳播的作用。三期6棟小高層今年7月開(kāi)始，分3批次銷售，避免了因樓層和采光問(wèn)題而照成的后期銷售困難，目前銷售情況良好。項(xiàng)目沿黃海路一線建造2個(gè)中心廣場(chǎng)，和休閑區(qū)，進(jìn)一步聚攏項(xiàng)目周邊人氣。利用工地圍墻展示項(xiàng)目形象。 項(xiàng)目主推廣語(yǔ)-國(guó)際化純美生活社區(qū) 項(xiàng)目案名-觀瀾國(guó)際，與項(xiàng)目建筑風(fēng)格和市場(chǎng)定位一致，展現(xiàn)了樓盤(pán)的個(gè)性與優(yōu)勢(shì)，符合目標(biāo)客戶群的心理需要和身份榮譽(yù)感，同時(shí)優(yōu)美易記憶，朗朗上口。 項(xiàng)目二期輔助案名-領(lǐng)域，三期輔助案名-尊邸。長(zhǎng)變常新，避免了因銷售周期過(guò)長(zhǎng)而照成客戶視覺(jué)感官的疲勞。 h.項(xiàng)目總結(jié) 大型精品純美生活社區(qū)，地處贛榆縣的黃海路主干道上，作為新舊城區(qū)的連接處，項(xiàng)目周邊各種生活配套完善，交通便利。秉承現(xiàn)代人居理念，將生態(tài)與建筑融為一體，營(yíng)造出人性化的生活環(huán)境，22層的高層住宅，在贛榆更是史無(wú)前例的標(biāo)桿建筑。 小區(qū)主城區(qū)絕版豪宅，捷足優(yōu)選城市核心地位，未來(lái)規(guī)劃首要區(qū)域。項(xiàng)目自帶2000平米社區(qū)商業(yè)，為您提供前所未有的生活享受。項(xiàng)目外部向左繁華，向右政界權(quán)要，左右逢源，自在天成。 小區(qū)構(gòu)筑生態(tài)公園社區(qū)，32%的綠化帶，將景觀變成風(fēng)景，25000平米的綠化廣場(chǎng)翠綠盎然，小區(qū)綠化系統(tǒng)進(jìn)行總體規(guī)劃，均勻分布，以喬、灌、低被、草坪等進(jìn)行多層次和豐富的季相變化，植被配置靈活自然，形成獨(dú)一無(wú)二的人文園林風(fēng)景大觀。 小區(qū)的品質(zhì)物業(yè)成就品質(zhì)生活，全方位提升新豪宅價(jià)值：周界報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、中心控制系統(tǒng)、車(chē)輛管理系統(tǒng)、24小時(shí)巡更系統(tǒng)、公共廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)，目前一期二期已交房入住，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理規(guī)范。 4三興花園a.區(qū)位 b.鳥(niǎo)瞰圖 c.項(xiàng)目基本參數(shù) 占地面積6.673公頃容積率1.78戶型區(qū)間100-140總建筑面積120990平方米綠地率41.6%建筑類型9棟多層，7棟高層 d.項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)1 三興建工集團(tuán)扛力之作，高抗震等級(jí)，品質(zhì)保證2 地處贛榆縣城中心位置，周邊城市配套齊全，交通便利3 總體規(guī)劃較好，內(nèi)部配套完善1 地塊拆遷安置工作尚未完成2 開(kāi)發(fā)順序不合理，前期出行不便3 一期延期交付4 2期為一棟19層住宅，抗性較大 e. 房型面積 端戶兩室朝陽(yáng)，中戶三室朝陽(yáng)，主臥室陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)光明媚，南北通透；明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)，突出生活品質(zhì)；配套儲(chǔ)藏室，遠(yuǎn)離雜亂； f. 項(xiàng)目評(píng)鑒 集團(tuán)公司簡(jiǎn)介： 江蘇三興建工集團(tuán)有限公司是江蘇建筑業(yè)的一支勁旅。企業(yè)擁有國(guó)家房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)和市政公用工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)工程、地基與基礎(chǔ)工程、裝飾裝璜工程專業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)，并擁有國(guó)際工程承包和對(duì)外勞務(wù)輸出經(jīng)營(yíng)簽約權(quán)。企業(yè)注冊(cè)資本金5700萬(wàn)元，凈資產(chǎn)1.69億元。年完成施工面積300萬(wàn)平方米以上，產(chǎn)值28億元。連續(xù)多年被評(píng)為“江蘇省建筑業(yè)綜合實(shí)力20強(qiáng)企業(yè)”、“江蘇省先進(jìn)建筑企業(yè)”、“江蘇省建筑業(yè)十佳企業(yè)”和“特級(jí)資信企業(yè)”，并被授予“全國(guó)守合同重信用企業(yè)”。 1999年通過(guò)gb/t19002-iso9002：1994質(zhì)量體系認(rèn)證。 依托三興建工強(qiáng)大的品牌實(shí)力和業(yè)界影響力，同時(shí)也作為贛榆當(dāng)?shù)刈钪钠髽I(yè)之一。三興花園在廣告推廣上的投入可為寥寥無(wú)幾，除了冠名贛榆08 09年贛榆房展會(huì)之外，很少有其他廣告形式的出現(xiàn)。銷售中心包裝也不夠細(xì)致和明確，與三興建工的想象不相匹配。項(xiàng)目自身位置較好，周邊配套完備。 憑借上述2大優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目的銷售情況良好。 5藍(lán)灣御景 a.區(qū)位圖 b.效果圖 c.項(xiàng)目基本參數(shù) 占地面積36225平方米容積率1.58戶型區(qū)間96-120總建筑面積57151平方米綠化率36%建筑類型多層 小高層 d.項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)1 贛榆首席加勒比海岸風(fēng)情社區(qū)2 處于204與東關(guān)北路交匯處，交通便捷3 地處北城區(qū)門(mén)戶，處于規(guī)劃中的城北生活區(qū)之中4 以多層住宅為主，客戶認(rèn)同度較高1 距主城區(qū)較遠(yuǎn)，商業(yè)配套不足2 對(duì)面東成化工，污染嚴(yán)重3 前期工程進(jìn)度較慢，影響銷售 e. 戶型點(diǎn)評(píng) 現(xiàn)階段主力戶型為96-117平米溫馨三房，重點(diǎn)突出戶型的方正實(shí)用，摒棄戶型浪費(fèi)的問(wèn)題。戶型明亮通透，南北通風(fēng) f.營(yíng)銷推廣策略分析 項(xiàng)目前期定位-贛榆北部首席貴族領(lǐng)地，同時(shí)也是贛榆首家加勒比海岸風(fēng)情社區(qū)，戶型面積方面120以上闊綽三房占到一定的比例。但前期銷售情況不容樂(lè)觀，除了項(xiàng)目本身位置較偏以外，項(xiàng)目自身的定位及目標(biāo)客戶群的選擇都存在一定的問(wèn)題。且營(yíng)銷思路不明確，廣告媒體的選擇過(guò)于分散，導(dǎo)致前期銷售積壓，開(kāi)發(fā)商資金壓力大。 項(xiàng)目二期于今年5月1日開(kāi)盤(pán)，二期果斷調(diào)整營(yíng)銷思路，摒棄120平米以上闊綽三房，主力戶型為97-117平米溫馨三房。主要面向經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是太雄厚，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及附近住戶的首次置業(yè)人群。交付標(biāo)準(zhǔn)上，大膽嘗試精裝修，省去部分業(yè)主無(wú)暇顧家裝修的煩惱，同時(shí)不斷闡述區(qū)域的未來(lái)發(fā)展前景。二期主推廣語(yǔ)-精裝住宅 推動(dòng)贛榆向前定期開(kāi)展不同的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，加大dm的投放力度，同時(shí)在今年房展會(huì)開(kāi)展抽獎(jiǎng)活動(dòng)，增加項(xiàng)目人氣以及在目標(biāo)客戶群心中的認(rèn)知度。目前，項(xiàng)目銷售率中規(guī)中矩。 6劍橋星城a.區(qū)位 b.沙盤(pán)模型 c.項(xiàng)目基本參數(shù) 占地面積128畝容積率1.57戶型區(qū)間90-168總建筑面積約14萬(wàn)方綠化率43%建筑類型多層為主 小高層 d.項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)1 金海-國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)，質(zhì)量過(guò)硬2 緊鄰贛中，人文氣息濃郁3 英倫氣質(zhì)4層住宅，建筑品味高，綠化率43%4 戶型面積涵蓋面較廣1 東側(cè)為金山化工，空氣質(zhì)量較差2 周邊配套缺乏，人氣不足3 前期開(kāi)發(fā)小區(qū)最里面，周邊樹(shù)木遮擋，路人很難看到小區(qū)實(shí)景4 銷售中心位置較偏，客戶上門(mén)量較少5 定位高端，普通置業(yè)人群望塵莫及 e.房型面積 項(xiàng)目一期共計(jì)推出262套房源，其中，167平米的4房2廳2衛(wèi)12套；140-146的3房2廳2衛(wèi)130套；120平米的超大2房2廳2衛(wèi)68套；105平米左右2房2廳1衛(wèi)20套；75-90平米左右2房2廳1衛(wèi)32套。 劍橋星城戶型配比 1 從戶型設(shè)計(jì)思路 面積配比可以看出，該項(xiàng)目比較注重戶型的舒適度，提升居家生活的品質(zhì)，吻合目標(biāo)客戶的心理及生活需求，與項(xiàng)目的定位檔次相一致。、 f.項(xiàng)目綜述 金海劍橋星城是金海置業(yè)繼中房鑫城、中房新天地、江南映象和海寧之都等項(xiàng)目之后在贛榆縣開(kāi)發(fā)的首個(gè)高品質(zhì)住宅樓盤(pán)，秉承“責(zé)任地產(chǎn) 百年金?！钡拈_(kāi)發(fā)理念。項(xiàng)目定位高端，功能配套完備、環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)美、節(jié)能環(huán)保技術(shù)高效、毗鄰贛榆高級(jí)中學(xué)位置優(yōu)越，體現(xiàn)了