2010連云港今朝灌云項目研究報告238p.doc

今朝灌云項目研究報告上海同策2010.6前 言-41. 灌云縣宏觀房地產(chǎn)市場分析-51.1. 灌云縣社會經(jīng)濟運行狀況-61.2. 灌云縣房地產(chǎn)市場概述-131.3. 政府相關(guān)調(diào)控政策、法規(guī)解讀-382. 灌云縣微觀房地產(chǎn)市場基本分析-452.1. 灌云縣房地產(chǎn)板塊劃分-462.2. 灌云縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀-542.3. 灌云縣居民購買習(xí)慣及消費心理調(diào)查分析-643. 灌云縣微觀市場個案分析-1053.1. 灌云縣房地產(chǎn)板塊劃分及個案分布-1063.2. 本案（灌云縣）競爭個案專題分析-1083.3. 本案（灌云縣）重點競爭個案分析-1413.4. 專題個案研究總結(jié)和啟示-1504. 項目分析-1534.1. 項目控制性規(guī)劃指標(biāo)-1544.2. 項目用地綜合分析-1564.3. 項目s w o t 分析-1675. 項目定位-1695.1. 市場定位建議-1705.2. 產(chǎn)品定位建議-1735.3. 項目商業(yè)定位建議-2016. 項目價值分析-2076.1. 項目總說明-2086.2. 規(guī)劃設(shè)計方案主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)-2096.3. 項目開發(fā)經(jīng)營周期的確定-2106.4. 項目投資估算-2126.5. 項目收入估算-2176.6. 財務(wù)評價-2196.7. 敏感度分析-2217. 同興巷地塊現(xiàn)有規(guī)劃討論-2258. 王圩村項目開發(fā)建議-226結(jié)束語-2351.灌云縣宏觀房地產(chǎn)市場分析灌云縣社會經(jīng)濟運行狀況灌云縣基本概況1） 區(qū)域影響 灌云縣，位于黃海之濱、淮北平原東部、江蘇省東北部。 隸屬于連云港市。 是亞歐大陸橋東橋頭堡連云港市的南大門。 拱衛(wèi)連云港，呼應(yīng)南京。2） 行政地位 灌云縣1912年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山云臺。 總面積1840平方公里，下轄8個鎮(zhèn)、12個鄉(xiāng)，省屬3個農(nóng)鹽場、縣屬6個農(nóng)林場圃。 灌云屬暖溫帶季風(fēng)性氣候，年均氣溫15攝氏度。 3） 交通地位 灌云縣境內(nèi)擁有寧連、汾灌、連徐、連鹽等四條高速公路。 204國道、236、324、242（在建）省道穿境而過。 集高速、國省干道、縣、鄉(xiāng)村道路與水上交通為一體的現(xiàn)代化交通網(wǎng)已初具規(guī)模。 距離全國54座4d級機場之一的白塔埠機場僅50公里，每周有24個航班飛往北京、廣州、上海、溫州、廈門等大中城市。 4） 生態(tài)環(huán)境 灌云生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)城市特色日益顯現(xiàn)。 地貌以平原為主，地勢由西向東傾斜，是蘇北地區(qū)唯一的有山有水的縣城。 燕尾港是連云港的附屬港，位于被譽為“蘇北黃浦江”的灌河入海口凹岸深水段，是系在黃海岸邊的一顆明珠，是風(fēng)光綺麗的旅游勝地。 燕尾港是極具開發(fā)潛力的天然良港，現(xiàn)有3000噸級、5000噸級泊位各一座，離連云港港口很近，向西通過灌河與大運河連接。5） 縣城規(guī)劃 縣城規(guī)劃區(qū)面積51.89平方公里，已建成面積20平方公里。 全縣城鎮(zhèn)化率28.3%，城市基礎(chǔ)設(shè)施功能日趨完善，環(huán)境優(yōu)美宜人。 灌云縣自動電話網(wǎng)全部實現(xiàn)了交換自動化，傳輸光纜化，并建成了無線市話網(wǎng)，裝機容量21.6萬門，現(xiàn)有用戶18萬戶，每百人擁有電話17部。移動通訊實現(xiàn)無縫隙覆蓋。6） 經(jīng)濟地位 是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的對外開放縣之一。 是蘇北增長勢頭強勁的重要縣城之一。 全國最具投資潛力中小城市百強縣。小結(jié)：灌云縣在連云港市以及蘇北地區(qū)，有著不可忽視的經(jīng)濟地位。灌云縣人口與社會發(fā)展?fàn)顩r1）人口總量 總?cè)丝?10萬。 縣城常駐人口10.5萬，入籍人口近15萬。2）社會發(fā)展 改革開放縱深推進，發(fā)展活力日益增強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人口、資源、環(huán)境與經(jīng)濟、社會發(fā)展趨向協(xié)調(diào)。 人民生活水平大幅度提高，保障體系不斷健全，民生指數(shù)大幅上揚。 和諧社會大構(gòu)建得到夯實，各項事業(yè)統(tǒng)籌推進，民主法制得到加強。 過去五年，是經(jīng)濟社會大發(fā)展的關(guān)鍵五年，主要指標(biāo)高速增長，綜合實力顯著增強。3）人居環(huán)境 新建改造14條城區(qū)主干道，形成“七縱七橫”道路網(wǎng)絡(luò)，縣城建成區(qū)面積由12.6平方公里拓展到26.3平方公里，是2002年的2.1倍，老城區(qū)、新城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大伊山旅游經(jīng)濟區(qū)“兩城兩區(qū)”聯(lián)動開發(fā)的格局已經(jīng)形成。 基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城鄉(xiāng)面貌日新月異。城市形象明顯提升。五年來，共實施城建重點工程312項，開發(fā)房地產(chǎn)面積270萬平方米，新增綠化面積290萬平方米。 建立經(jīng)濟適用房和拆遷安置房保障制度，新建經(jīng)濟適用房10萬平方米，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均居住面積分別從2002年的18.9平方米和18.5平方米增加到25.8平方米和25.6平方米。4）人文環(huán)境 早在6300年前人們就在這里稼穡狩獵，繁衍生息。 現(xiàn)有明珠燕尾港、石佛寺、伊蘆山六神臺、臥龍崗星相臺、大伊山白鴿洞等知名旅游景點。 留有全國重點文物保護的“石棺墓”等寶貴遺產(chǎn)。 正在開發(fā)建設(shè)中的大伊山公園正成為全縣人民休閑旅游的好去處。 在這塊人杰地靈的土地，先后有商朝名相伊尹、楚國大將鐘離昧、明朝鏡花緣作者李汝珍、清朝才子許桂林、江恒源、當(dāng)代國家男排主教練邸安和等都讓這方水土熠熠生輝！小結(jié)：灌云縣民風(fēng)淳樸，人居環(huán)境成熟，文化底蘊深厚，消費潛力逐漸提高，生活水平及居住標(biāo)準(zhǔn)正在向二三線城市看齊。灌云縣房地產(chǎn)市場概述1.2.1. 灌云縣國民經(jīng)濟與三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1）2005-2007三年來灌云縣gdp、財政收入、全社會固定資產(chǎn)投資情況一覽q 三大指標(biāo)數(shù)值一覽時間數(shù)值項目2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）46.48億元54.85億元68.98億元財政總收入2.6億元4.01億元9億元全社會固定資產(chǎn)投資41.9億元64.24億元96億元q 三大指標(biāo)增長率一覽時間數(shù)值項目2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）10.5%18%25.8%財政總收入63%61.8%124%全社會固定資產(chǎn)投資44%53.4%61.2%2）2005-2007三年來灌云縣三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩rq 2005-2007年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例q 2005-2007年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比 產(chǎn)值比例年份一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)200536.4%33.9%29.7%200633.4%37.4%29.2%200728.8%43.0%28.2%2）2005-2007三年來灌云縣社會消費與人均收入狀況 數(shù)值年份社會消費品零售總額增長率200518.51億元13%200629.6億元15%200734.66億元16%q 2005-2007三年來灌云縣社會消費品零售總額增長情況q 2005-2007三年來灌云縣可支配收入增長情況經(jīng)濟指標(biāo)年份城鎮(zhèn)居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入數(shù)值（元）增率（%）數(shù)值（元）增率（%）2005583010%36859%2006649510.4%39509.5%2007736013.3%452014.4%小結(jié)：q 從以上圖表可以得知，灌云縣最近幾年的地區(qū)生產(chǎn)總值、財政收入、全社會固定資產(chǎn)投資呈穩(wěn)中上升趨勢，在與同級別區(qū)(市)相比，亦位居前茅；社會消費品總額、城市人均可支配收入也在逐年提高。q 三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例也日趨合理，從近幾年各類產(chǎn)業(yè)比例的變化可以看出二產(chǎn)與三產(chǎn)的比例逐步加大，一產(chǎn)比例減少；工業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重日益增大，房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)中的比重日益提升。q 通過走訪相關(guān)部門獲知，城市的規(guī)劃與建設(shè)對房地產(chǎn)市場的推動和影響增大，反之，房地產(chǎn)對城市的建設(shè)和招商引資也產(chǎn)生很大作用。1.2.2灌云縣房地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀描述q 2003年要事小結(jié)重視抓好房地產(chǎn)和旅游等新興產(chǎn)業(yè)，開發(fā)房地產(chǎn)23萬平方米，竣工經(jīng)濟適用房1萬平方米。q 2004年要事小結(jié)加快發(fā)展建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)建筑營業(yè)額5.6億元，開發(fā)房地產(chǎn)24.2萬平方米。q 2005年要事小結(jié)2005年預(yù)計實現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值13.78億元，服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達33.4%。五年來，開發(fā)建設(shè)各類市場4.2萬平方米，建成蘇魯農(nóng)化、海之舟、金海灣等專業(yè)市場和商貿(mào)市場9個，消費市場日趨繁榮，2005年社會消費品零售總額達到18.51億元，比“九五”末增長66.6%；旅游、保險和房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)的重要增長點。五年來，累計投入41.5億元，新上城建重點開發(fā)項目240多個，舊城改造拆遷面積28.5萬平方米，新建住宅54.4萬平方米，商業(yè)用房35.22萬平方米。q 2006年要事小結(jié)建筑業(yè)加快發(fā)展，實現(xiàn)增加值5.44億元，增長32.7%。q 2007年要事小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)、交通運輸、郵政通訊、司法公證等服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。小結(jié)：q 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比例與所起作用越來越大，成為居民改善生活質(zhì)量的重要表現(xiàn)之一，也是縣城城鎮(zhèn)化進程的重要推動力量；q 同時政府對房地產(chǎn)的嚴(yán)格要求與規(guī)范性也日益彰顯，推動房地產(chǎn)向著規(guī)范化方向發(fā)展。1.2.3. 灌云縣2004年以來房地產(chǎn)平均價格走勢 均價年份商品房均價2004800元/平米20051000元/平米20061200元/平米20071615元/平米20081-2月1800元/平米，近期2200/平米q 整體價格呈規(guī)則上升趨勢，從2004到2006年以年均200元/平方米的增幅上漲；而2007年卻增幅突然達到415元/平方米，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的快速上升趨勢。q 2008年目前均價在2200-2300元/平方米，增幅繼續(xù)上揚。這和目前的政府的政策導(dǎo)向、市場通脹物價上漲、購房者消費心理，有很大關(guān)系。q 目前價格相對周邊縣市價格較高，且受周邊縣市影響機會很小。q 價格增幅較快原因：一、通貨膨脹；二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)回鄉(xiāng)縣城置業(yè)人員增多；三、拆遷量增大，無形中使客群隊伍壯大；四、改善居住條件需求。q 考慮到國家宏觀調(diào)控力度持續(xù)加大，以及灌云縣土地放量的巨大性，預(yù)計08年、09年房價漲幅增速將會放緩并可能出現(xiàn)窄幅波動的局面。1.2.4.灌云縣2006年以來土地供應(yīng)狀況數(shù)值年份土地供應(yīng)量2006855畝20071800畝2008預(yù)計1000畝20091000畝q 從圖表可以獲知，灌云縣的土地供應(yīng)量2007呈猛增趨勢，2008呈明顯下降趨勢，這不排除其中的園區(qū)用地。q 根據(jù)規(guī)劃部門提供的信息研究和分析，明年的土地供應(yīng)量會減少，低于2008年土地供應(yīng)量。q 這和前三年已經(jīng)供應(yīng)、尚未開發(fā)建設(shè)土地存量有很大關(guān)系。1.2.5.灌云縣2006年以來商品房開工量走勢 數(shù)值年份商品房開工量200630萬平米200755萬平米2008預(yù)計不到70萬平米2009預(yù)計100萬平米q 從圖表可以得出，開工量的漲幅呈快速上升趨勢，這說明目前的灌云縣房地產(chǎn)市場處于上升期，這和灌云縣房地產(chǎn)市場起步較晚有關(guān)，同時日益成熟的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對其起到了良好引導(dǎo)作用。q 房地產(chǎn)市場自有它的客觀規(guī)律，考慮到市場的飽和程度和接受程度，預(yù)計0809年可能增速放緩以緩解市場飽和度。1.2.6.灌云縣2006年以來商品房成交量走勢 數(shù)值年份商品房成交量20068萬多平米200722.6萬平米（含安居工程9.6萬，拆遷戶5萬）20081-4月份9.7萬平米q 結(jié)合供應(yīng)量與成交量，從歷年來看，兩者呈不對稱，這也是供應(yīng)量降低的一個重要原因，尚余70萬平米沒有銷售。q 分析原因：一，所建設(shè)房屋有一大部分是商業(yè)用房，而且商鋪去化速度難于住宅；二，所有房源去化是需要時間的；三，項目總量以整體統(tǒng)計，而開發(fā)是分期開發(fā)的。q 2008年的成交供應(yīng)比相對來說是最大的，但不能對今年的成交供應(yīng)比過于樂觀，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。1.2.7.灌云縣2007年土地出讓一覽2007年度縣儲備中心土地使用權(quán)出讓統(tǒng)計表（單位：平方米）序號地塊名稱出讓土地面積出讓方式出讓用途成交日期供地方式土地坐落平方米公頃12007-1號地塊 （西門小區(qū)）101011.0101掛牌住宅兼商業(yè)07、03、29毛地伊山北路西側(cè)22007-2號地塊（商務(wù)大廈）39830.3983掛牌商業(yè)07、03、29毛地伊山南路西側(cè)32007-3號地塊（興云）135771.3577掛牌住宅07、03、29凈地新民南路西側(cè)42007-4號地塊（西苑小區(qū)）16708616.7086掛牌住宅兼商業(yè)07、03、29凈地西苑中路東側(cè)52007-5號地塊（國際商貿(mào)城）10354110.3541掛牌商業(yè)07、03、29毛地西苑南路東側(cè)長安路北側(cè)6東王集鄉(xiāng)2007-1號地塊32090.329掛牌商業(yè)07、04、28毛地東王集鄉(xiāng)沂王北側(cè)72007-6號地塊（電信）87320.8732掛牌商業(yè)07、05、31毛地縣城勝利中路北側(cè)82007-8號地塊（水果批發(fā)市場）562005.62掛牌住宅兼商業(yè)07、05、31拆成自然平整縣城新民南路東側(cè)92007-9號地塊（鏡花緣酒廠）331763.3176掛牌住宅兼商業(yè)07、05、31毛地縣城淮高路東側(cè)10板浦2007-1號地塊（原204國道東側(cè)）333333.3333掛牌住宅兼商業(yè)07、05、31凈地板浦鎮(zhèn)原204國道東側(cè)11板浦鎮(zhèn)2007-2號地塊（原204國道北側(cè)）429334.2933掛牌住宅兼商業(yè)07、05、31毛地板浦鎮(zhèn)原204國道北側(cè)12板浦鎮(zhèn)2007-3號地塊（西大街南側(cè)）102351.0235掛牌住宅兼商業(yè)07、05、31毛地版鋪鎮(zhèn)西大街南側(cè)13沂北鄉(xiāng)2007-1號地塊（富民路北側(cè)）50040.5004掛牌商業(yè)07、05、31凈地沂北鄉(xiāng)富民路北側(cè)14縣城2007-10號地塊（勝利西路南側(cè)）836888.3688掛牌住宅兼商業(yè)07、06、20毛地縣城勝利西路南側(cè)15圩豐鎮(zhèn)2007-1號地塊10390.1039拍賣以建設(shè)局審定為準(zhǔn)07、06、21毛地圩豐鎮(zhèn)16縣城2007-11號地塊（向陽家俱廠）84100.841掛牌住宅兼商業(yè)07、08、22毛地縣城振興北路東側(cè)17縣城2007-13號地塊（織布廠宿舍）148141.4814掛牌住宅兼商業(yè)07、08、22毛地縣城振興中路西側(cè)18縣城2007-14號地鐵（冷庫及依山南路）599175.9917掛牌綜合07、08、22毛地縣城人民路南側(cè)、新民南路東側(cè)19 縣城2007-15號地塊(農(nóng)機公司）55450.5545掛牌住宅兼商業(yè)金融07、08、22毛地縣城振興中路西側(cè)20縣城2007-16號地塊(糧食車隊）74690.7469掛牌住宅兼商業(yè)07、08、22毛地縣城振興南路東側(cè)21縣城2007-17號地塊（外貿(mào)局）31520.3152掛牌住宅兼商業(yè)07、08、22毛地縣城振興南路東側(cè)22穆圩鄉(xiāng)2007-1號地塊91410.9141掛牌商業(yè)07、08、22凈地穆圩鄉(xiāng)霍江公路南側(cè)23縣城2007-18號地塊（山前小區(qū)）666676.6667掛牌住宅兼商業(yè)金融07、09、28凈地縣城山前河南側(cè)24縣城2007-19號地塊（西環(huán)路東、人民南路）12409612.4096掛牌住宅兼商業(yè)金融07、09、28凈地縣城建設(shè)路北側(cè)、西環(huán)路東側(cè)25縣城2007-20號地塊（國土路、建設(shè)路兩側(cè)）532645.3264掛牌住宅兼商業(yè)金融07、09、28凈地縣城經(jīng)五路兩側(cè)26縣城2007-21號地塊（商貿(mào)城二期）193431.9343掛牌商業(yè)、金融業(yè)07、09、28凈地縣城西苑南路東側(cè)、建設(shè)路南側(cè)27陡溝鄉(xiāng)2007-1號地鐵（農(nóng)科站地塊）27720.2772掛牌住宅兼商業(yè)07、09、28凈地陡溝鄉(xiāng)敬老院西側(cè)28縣城2007-22號(鮮禾北）536185.6318掛牌住宅兼商業(yè)07、11、02凈地縣城工業(yè)區(qū)長安路南側(cè)29縣城2007-23號地塊（原鏡花緣南）778077.7807掛牌住宅兼商業(yè)07、11、02凈地縣城工業(yè)區(qū)依山南路西側(cè)30縣城2007-24號地塊（商務(wù)中心）604596.0459掛牌商業(yè)07、11、02凈地縣城工業(yè)園區(qū)西苑南路東側(cè)31縣城2007-26號地塊（勝利西路北）476524.7652掛牌住宅兼商業(yè)07、11、23毛地勝利西路北側(cè)32縣城2007-27號地塊（商貿(mào)干校）107141.0714掛牌住宅兼商業(yè)07、11、23毛地縣城經(jīng)五路東側(cè)33板浦鎮(zhèn)2007-4號地塊68390.6839掛牌住宅兼商業(yè)07、11、23毛地板浦鎮(zhèn)東大街南側(cè)合計1207651120.7651小結(jié)：07年全年推出土地共1207651平方米，灌云縣政府土地放量速度過快，我司認(rèn)為這種提前透支當(dāng)?shù)厝罕姷馁徺I力的行為對于未來當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的不利影響。1.2.8.灌云縣房地產(chǎn)市場走勢研判（供需狀況、消費能力、銷售前景、價格趨勢、整體前景）1)需求量上漲速度無法跟上供應(yīng)量增長節(jié)奏,供需矛盾不斷拉大，市場風(fēng)險陡然增大（見下表）q 從以上兩張圖表表現(xiàn)中可以看出，開工量與供應(yīng)量呈交叉上升趨勢。q 開工量在2008年達到了70萬，創(chuàng)造了一個小高峰；鑒于2007年土地供應(yīng)量達到120萬，由此必然加劇08-09年開工量的大幅上漲，競爭變得非常激烈。q 07年供應(yīng)量的大幅上升，供應(yīng)量遠遠大于成交量，不遠的將來供需矛盾將驟然加劇。q 從成交量和房價曲線來看，二者走勢均顯得較為緩和，2007年房價出現(xiàn)了跳躍式增長；預(yù)計2008年全年的成交量可以達到10萬以上，但是面對高達70萬土地的開工量，市場去化能力和速度根本無法滿足銷售量的需求，所有開發(fā)商的銷售壓力和市場風(fēng)險將空前增大。2）價格一直呈上升態(tài)勢，5年內(nèi)均價上漲了1400元/，短期內(nèi)上漲空間已較小q 2008年的房價仍趨上升之勢，但增長速度將放緩；q 房地產(chǎn)政策變化以及土地政策的調(diào)整，為未來房價走勢制造了較大的不確定因素。3）市區(qū)的發(fā)展方向為“西擴南移”，西和南將成為灌云縣房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域，將對本項目形成不利的發(fā)展環(huán)境q 南部以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為依托，政策支持引導(dǎo)民心南進，支援產(chǎn)業(yè)建設(shè)；q 在灌云縣政府的遠期規(guī)劃中，將把西部打造成縣城行政中心區(qū)和生態(tài)休閑居住區(qū)于一體的新城區(qū)，不可避免這一帶將成為新的繁華中心與高檔居住區(qū)；q 本項目處于老縣城中心位置，不屬于規(guī)劃的重點區(qū)域，這一點對本項目較為不利。4）2007年120萬的土地突擊放量，將使灌云縣房地產(chǎn)市場競爭更加激烈q 不考慮其它因素，120萬的土地放量，可見政府對灌云房地產(chǎn)市場已經(jīng)失去節(jié)奏性的控制；q 灌云縣城鎮(zhèn)化進程的加快，政府需要更多資金，其中很大一部分資金來源于土地的拍賣，突擊放量的行為致使未來的灌云縣房地產(chǎn)市場競爭將會加劇。5）目前整體市場仍然處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，政府自2008年起已開始對土地供應(yīng)加以限制q 據(jù)政府相關(guān)人員透露，這幾年國家針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策對灌云等中小城市影響不是很大，目前房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。q 根據(jù)目前政府拋出的土地狀況和政策細(xì)則的實施時間來看，新一輪宏觀調(diào)控的結(jié)果將在2009年底出現(xiàn)結(jié)果，相關(guān)人士表示灌云縣對于房地產(chǎn)市場有些失控，因此結(jié)果也令人擔(dān)憂。1.3政府相關(guān)調(diào)控政策、法規(guī)解讀1.3.1. 2005年以來國家重點房地產(chǎn)政策回顧1）2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，八點要求控制房價漲幅過快，即“老國八條”q 高度重視穩(wěn)定住房價格工作。q 切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任。q 大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。q 嚴(yán)格控制被動性住房需求。q 正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期。q 全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行。q 積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施。q 認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。目的：為抑制住房價格過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2）2005年4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，并提出了項加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控措施，即“新國八條”q 強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 q 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 q 加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 q 完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 q 運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 q 加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。 q 切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 q 加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。肅查處違法違規(guī)銷售行為。目的：加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控措施。3）2006年5月17日，“國六條”具體措施包括q 切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。q 進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。q 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。q 進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。q 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。q 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。目的：在2006年房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制的基礎(chǔ)上。希望能從根本上解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題，如：主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等。4）2007年系列政策q 央行一年內(nèi)6次加息2007年是進入加息通道后，央行加息最為密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，12月21日，央行先后6次上調(diào)存貸款利率。 土地增值稅開征2007年1月16日，國家稅務(wù)總局下發(fā)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為3060不等。 物權(quán)法終獲通過輾轉(zhuǎn)5年，8次提交審議，2007年3月16日物權(quán)法終于在“兩會”得以通過。物權(quán)法的核心就是確定財產(chǎn)所有權(quán)的歸屬問題。 第二套房首付提至四成央行、銀監(jiān)會9月27日共同發(fā)布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。 國土部39號令出國土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定，11月1日起正式實施，即39號令。 物業(yè)稅有望正式征收物業(yè)稅推進工作正在有序展開。10月11日，國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，包括首批的北京、深圳、重慶等十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。 十次上調(diào)準(zhǔn)備金率央行宣布，從2007年12月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點至14.5，這也是今年第10次上調(diào)準(zhǔn)備金率。該標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)20余年歷史新高。目的：所有的系列政策歸結(jié)為一個最終目的就是防止房價上漲勢頭過快，同時有效抑制房地產(chǎn)中出現(xiàn)的炒房行為。5）2008年系列政策 1月16日 為落實從緊的貨幣政策，中國人民銀行16日宣布，從1月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是央行2008年首次動用這一貨幣政策工具。央行稱，這一舉措是為落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 5月12日，央行公布于5月20日起年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率為0.5個百分點， 存款準(zhǔn)備金利率已上調(diào)到16.5%。此次調(diào)息是央行在通貨膨脹壓力下的必然選擇。 2008年新年伊始，國務(wù)院又出臺了關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知(簡稱為3號文件)。該通知強調(diào)，為了切實保護耕地，就得大力促進節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、土地利用效率高的符合中國國情的土地利用新路子。目的：抑制經(jīng)濟增速過快，控制通貨膨脹，降低美國次貸危機對中國市場的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不可避免的受到重大影響。小結(jié)：國家房地產(chǎn)系列政策對灌云縣目前的房地產(chǎn)市場直接影響比較小，但是這些政策會在灌云縣今后的發(fā)展中，直接約束和引導(dǎo)其房地產(chǎn)行為。1.3.2. 連云港（灌云縣）房地產(chǎn)政策法規(guī)列舉及對灌云縣房地產(chǎn)市場的影響 2005-07-13連云港市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法。 2005-07-13七部委出臺穩(wěn)定房價的新措施。 2006-12-12連云港市房產(chǎn)管理局行政許可事項公示。 2006-12-13連云港市房產(chǎn)管理局行政執(zhí)法項目及法律法規(guī)依據(jù)。 2006-12-13關(guān)于整頓規(guī)范我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營秩序的通知。 2006-12-14商品房銷售管理辦法。 2006-12-14城市商品房預(yù)售管理辦法。 2007-01-29關(guān)于開展“20052006年度連云港市誠信房地產(chǎn)企業(yè)”評選活動的通知。 2007-06-20關(guān)于東部城區(qū)購買經(jīng)濟適用住房申請登記的通知。小結(jié)：連云港市自身的房地產(chǎn)相關(guān)政策并不多，更多的是傳達國家的房地產(chǎn)大政方針；而在反應(yīng)上，對于國家的政策目前只有一些零星的間接反應(yīng)。雖然目前已經(jīng)出臺的國家政策對于灌云縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響并不大，但是即將出臺的地方細(xì)化政策將會對后期出讓的土地、房地產(chǎn)的操作運營產(chǎn)生深遠的影響。遞進分析：各地針對國家的房地產(chǎn)相關(guān)政策，都結(jié)合了本地房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況制定了相應(yīng)的執(zhí)行細(xì)則，這些執(zhí)行細(xì)則在一定程度上考慮了本地房地產(chǎn)市場未來有序、良性、健康發(fā)展的需要及對本地經(jīng)濟的影響，有因地制宜、靈活變通、理性的特點。一定程度上減少了國家政策針對于對灌云縣這樣的四級房地產(chǎn)市場的影響。但隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，其影響將不斷加大。2. 灌云縣微觀房地產(chǎn)市場基本分析2.1. 灌云縣房地產(chǎn)板塊劃分2.1.1. 板塊劃分依據(jù)城中、城東、城北、城南、城西1）城中片區(qū)：北至向陽路，東至振興路，南至通淮路，西至新村北路2）城東片區(qū)：振興路以東片區(qū)3）城北片區(qū)：向陽路以北片區(qū)4）城南片區(qū)：通淮路以南片區(qū)5）城西片區(qū)：新村北路以西片區(qū)板塊劃分依據(jù)：q 現(xiàn)有的個案分布現(xiàn)狀及將出現(xiàn)的個案分布趨勢。q 灌云縣“西擴南移”的城市規(guī)劃藍圖與政府性的方向性區(qū)位入住引導(dǎo)。q 老城中心“控制、疏散、重構(gòu)”戰(zhàn)略。q “增創(chuàng)城市特色、完善城市功能、建設(shè)生態(tài)城市、提升人居環(huán)境”，走城市和中心鎮(zhèn)并舉的新型城鎮(zhèn)化道路的需要。q 新形勢下的客群居住習(xí)慣。王圩村項目同興巷項目2.1.2. 五大板塊的資源及配套狀況1）城中片區(qū)q 擁有灌云縣城唯一的旅游資源大伊山公園；q 本區(qū)域商業(yè)在灌云最為成熟與發(fā)達，如中大街和勝利路地段；q 交通便捷，四通八達，出租車、公交車、三輪車均有直達，出入方便；q 市政配套齊全，如商場、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、超市、娛樂休閑設(shè)施等；q 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)以商業(yè)貿(mào)易、旅游、餐飲等為主。2）城東片區(qū)q 振興路以東附近配套完善，以居住、商業(yè)為主；q 將被發(fā)展為集商貿(mào)、居住等功能于一體縣城副中心，目前振興路沿線新開發(fā)小區(qū)已形成相當(dāng)大的規(guī)模；q 生活氛圍成熟，市中心區(qū)的集中居住區(qū)之一。3）城北片區(qū)q 交通便捷，沿伊山北路一帶市政配套較為成熟，但人氣呈向市中心匯聚之勢；q 沿伊山北路有一定的商業(yè)氛圍，但個案分布處商業(yè)氛圍不明顯；q 生活氛圍成熟，市中心區(qū)的集中居住區(qū)之一。4）城南片區(qū)q 屬于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)以服裝、金屬加工行業(yè)為主為主，目前50%以上的企業(yè)已在建或投產(chǎn)，前景看好；q 交通便捷，道路狀況良好，目前僅有一條公交車線路，公交線路有待拓新；q 有部分市政配套，正在系統(tǒng)配建中；q 商業(yè)、旅游、人文資源有待挖掘與開發(fā)。5）城西片區(qū)q 規(guī)劃中的新城所在地，以居住、商業(yè)、休閑為主；q 將被發(fā)展為集商貿(mào)、居住等功能于一體的城西新區(qū)；q 灌云縣各主要行政部門已搬遷至此，未來該片區(qū)將成為灌云縣行政中心區(qū)和生態(tài)休閑居住區(qū)。2.1.3. 五大板塊房地產(chǎn)發(fā)展簡述1）城中片區(qū)q 在五大片區(qū)的在售項目中，供應(yīng)量最少，且分布呈無序排列狀，規(guī)劃理念與建筑風(fēng)格受當(dāng)?shù)氐目腿盒枨?、人文氣息、城市統(tǒng)一風(fēng)貌限制較大，如富園廣場等項目，產(chǎn)品品質(zhì)檔次上流，價格在2300-2500元范圍內(nèi)波動，更有很大上升空間。2）城東片區(qū)q 市中心邊緣東部區(qū)域，城東片區(qū)處于城郊結(jié)合部，配套完善但相對落后，現(xiàn)有君悅?cè)A庭、潤和花園等項目，在售樓盤較少。3）城北片區(qū)q 目前項目缺失，但是此區(qū)背靠伊山，政府遠景規(guī)劃數(shù)百萬方二類居住區(qū)，檔次當(dāng)屬中高檔居住區(qū)，值得警惕和密切關(guān)注。4）城南片區(qū)q 受政府“西擴南移”直接影響，該片區(qū)有部分在售樓盤，但是均呈沿振興南路、新村南路線狀排列；整體的規(guī)劃理念和建筑風(fēng)格沿襲傳統(tǒng)較多，項目整體品質(zhì)屬于中檔，價格范圍在2000-2200元。5）城西片區(qū)q 根據(jù)灌云縣“西擴南移”規(guī)劃戰(zhàn)略，是五大片區(qū)中在售項目最為集中，數(shù)量最多，且呈以勝利西路、西苑路以及新縣政府北側(cè)三條主軸向周邊擴散。規(guī)劃理念符合時下居住需求，建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約，如；建筑風(fēng)格歐式，外形俊朗，如溢彩馨都；產(chǎn)品品質(zhì)屬于中高檔次，價格在2300-2500元之間。2.1.4. 五大板塊規(guī)劃前景與房地產(chǎn)發(fā)展前景分析1）城中片區(qū)q 屬于老城區(qū)，具有深厚的人文底蘊、成熟的商業(yè)基礎(chǔ)、市中心的凝聚力與輻射力、通達的交通網(wǎng)絡(luò)等優(yōu)勢，在規(guī)劃上屬于保護性開發(fā)地段，房地產(chǎn)升值潛力較大，投資前景看好。2）城東片區(qū)q 被“西擴南移”的城鎮(zhèn)化進程邊緣化，老城區(qū)的輻射力隨著縣政府的南遷而逐漸南移，接受老城區(qū)的輻射也會見少，但城鎮(zhèn)化進程中的農(nóng)村與郊區(qū)的外來人口將會成為一股新興的上升客群。3）城北片區(qū)q 具有良好的居住氛圍和生活配套設(shè)施，雖不屬于未來的城市發(fā)展重點區(qū)，但屬于老城區(qū)，相對城南、城東片區(qū)依然具有特色優(yōu)勢。4）城南片區(qū)q 一塊新興的投資熱土，縣政府南面的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)帶來了強大的產(chǎn)業(yè)政策支撐、雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、現(xiàn)代化的整體規(guī)劃，房地產(chǎn)將會水漲船高，上升勢頭不可低估，預(yù)與城中板塊分庭抗禮還有待時日。5城西片區(qū)q 被政府強烈關(guān)注的片區(qū)，定位行政中心區(qū)和休閑居住區(qū)，各項配套設(shè)施正在規(guī)劃建設(shè)中，其未來的發(fā)展和政府的支持力度和持續(xù)性密切相關(guān)。2.2. 灌云縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2.2.1. 重點街道商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀q 中大街一帶商業(yè)規(guī)模較大，現(xiàn)代化氣息濃厚，業(yè)態(tài)分布較為齊整，客流量大；q 勝利中路一帶業(yè)態(tài)較為齊全與成熟，如時代超市至盛泰購物廣場一帶，商業(yè)氛圍濃郁；q 伊山路受市中心一帶商業(yè)輻射明顯，相比之下商業(yè)氛圍稍弱。2.2.2. 重點商場發(fā)展現(xiàn)狀研究對象：金事達購物中心q 一樓：主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為超市、餐飲、精品店等；q 二樓：主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝；q 三樓：主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為家具；q 該商城每層營業(yè)面積在3000平方左右，對品牌進駐標(biāo)準(zhǔn)要求較低，經(jīng)營品牌檔次較低，租金較便宜。2.2.3. 灌云縣重點區(qū)域租金狀況分析調(diào)查路線策略：以中大街和老縣政府周邊為調(diào)查核心，輻射新的商業(yè)分布區(qū)和市民集中居住區(qū)，體現(xiàn)城市消費新趨勢。中心商業(yè)圈屬：中大街商業(yè)帶，老縣中心商業(yè)圈，西至新村北路，北至向陽路，東至鹽河邊，南至通淮路。灌云縣重點區(qū)域租金狀況一覽地段臨街商鋪其他類型面積（m2）結(jié)構(gòu)年租金（萬元）面積租金推算（元/天）勝利中路沿街35-100底商1.8-5.61.4-1.5開間：3.5-4m，進深：8-18m中大街中南段沿街40-200底商4-202-2.7灌云最繁華的商業(yè)中心北段沿街30-80底商1.2-3.61-1.2伊山中路中南段沿街20-150底商2-101.3-1.8伊山路與勝利路交匯處最為繁華北段沿街35-100底商3-81.5-2同興巷沿街10-30底商0.6-31.4-1.8以外貿(mào)服飾為主向陽路西段沿街30-50底商1-31-1.5銀行金融業(yè)、行政機構(gòu)、農(nóng)貿(mào)市場東段沿街20-40底商0.6-21-1.4金海灣商貿(mào)城沿街30-150二層商鋪2-81.2-1.8主題商貿(mào)城，二樓招商效果較差內(nèi)沿30-50二層商鋪0.6-20.8-1.2錦繡中華商業(yè)廣場沿街50-100底商6-202-4內(nèi)鋪人氣較差，營業(yè)狀況整體不好內(nèi)沿20-40三層商鋪0.3-20.6-1.2海之舟商業(yè)廣場沿街50-100二層商鋪4-162-3.5營業(yè)狀況一般，人氣稍弱內(nèi)沿30-50二層商鋪0.3-20.6-1.2金海灣商貿(mào)城：二樓及北半部分商鋪為經(jīng)營死角海之舟商業(yè)廣場：招商較成功，商鋪90%以上處于營業(yè)中錦繡中華商貿(mào)城：商業(yè)動線劃分不合理，只有20%左右商鋪在營業(yè)中大街/勝利路/伊山路臨街商鋪：以品牌店為主，經(jīng)營狀況良好，租金以中大街南段為最高商業(yè)調(diào)研綜述：商業(yè)布局：以中大街、勝利路為市中心，向老縣政府等周邊輻射；商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)齊整，分布多為散狀分布，有少量業(yè)態(tài)集中區(qū)，如金海灣商貿(mào)城、錦繡中華商業(yè)廣場、海之后商業(yè)廣場等；商業(yè)檔次：縣城中心以中檔為主，高檔不多，如盛泰購物廣場等；檔次環(huán)市中心向周邊輻射漸低；投資與自用情況：商鋪投資占到7成左右，自用和其他占3成；商鋪架構(gòu)：住宅底商以一層或夾二層為主