2011中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)可行性分析報告.doc

中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)可行性分析報告中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)可行性分析報告目 錄u 城市概況u 宏觀經(jīng)濟分析u 中山市房地產(chǎn)市場分析與項目投資分析u 項目經(jīng)濟測算本報告數(shù)據(jù)來源：a) 宏觀數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局、廣東省統(tǒng)計局、中山市統(tǒng)計局b) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局、中山市統(tǒng)計局、中山國土資源局、中山市房地、各市政府2010年經(jīng)濟運行情況報告、中國指數(shù)研究院c) 土地市場數(shù)據(jù)：中山國土資源局、中山統(tǒng)計局一、 城市概況中山市位置圖1) 暢達(dá)便捷、優(yōu)越地理位置中山是珠江口西岸重要交通節(jié)點，位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積1783.67平方公里，全市總?cè)丝诩s300萬人。全市擁有“五縱六橫七高速九加密”交通路網(wǎng)布局，隨著廣珠城軌的建設(shè)開通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規(guī)劃建設(shè)，中山成為粵西連接深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。90公里半徑內(nèi)有5大機場和4大外輪深水港，港口集裝箱吞吐量位居中國十強、世界百強。全市實現(xiàn)“市域半小時生活圈、鎮(zhèn)區(qū)15分鐘上高速、村村通公路公交”，連續(xù)6次評為全國暢通工程“一等管理水平”先進城市，成為全國唯一“6連冠”地級市，全市公路通車總里程為 1153公里,105國道,廣珠公路和京珠高速公路貫穿全境.全市有3個對外貿(mào)易港口及11個出口起運點,從中山港經(jīng)海路往香港僅75分鐘,30-45分鐘可到達(dá)廣州、佛山、江門, 1.5小時車程可達(dá)深圳,珠海,香港,澳門五大國際機場。2) 歷史名城、偉人故里孫中山故居中山古稱香山，是中國偉大的革命先行者孫中山先生的故鄉(xiāng)，建制于南宋紹興二十二年（公元1152年），1925年為紀(jì)念孫中山先生而改稱中山縣。1983年撤縣設(shè)市，1988年升格為廣東省轄地級市。中山市是著名的僑鄉(xiāng)，人杰地靈，名人輩出，其中有一代偉人孫中山、中國第一位駐外大使鄭藻如、中國空軍之父楊仙逸、中國近代留學(xué)生之父、中國第一位買辦容閎、中國近代著名改良主義思想家、實業(yè)家鄭觀應(yīng)、中國有史以來為共和革命犧牲者之第一人陸?zhàn)〇|、福娃的原創(chuàng)和主要設(shè)計者吳冠英、著名作家、詩人、翻譯家蘇曼殊等等名人的故鄉(xiāng)，同時也是旅居世界五大洲87個國家80多萬海外華僑、港澳臺同胞人的故鄉(xiāng)。其中名人鐘榮光在中山創(chuàng)辦了嶺南大學(xué)，蘇曼殊在廣東文學(xué)藝術(shù)方面可謂獨樹一幟，阮玲玉在電影表演上享有盛名，蕭友梅被譽為近現(xiàn)代中國音樂教育的開創(chuàng)者，呂文成成為廣東音樂首屈一指的作曲家和演唱家及改革家等，都在中國近現(xiàn)代文化史上占有重要地位。在歷史的角度看，這些教育文化事業(yè)的香山名人在一定程度上推動了香山文化事業(yè)的發(fā)展，并把了中山學(xué)風(fēng)推向鼎盛時期，自幼兒教育、高等教育乃至職業(yè)教育、軍事教育等均出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的喜人景象，為中山市形象再添光彩。3) 積極創(chuàng)新、高效蓬勃的經(jīng)濟環(huán)境中山市是珠江口西岸重要的先進制造業(yè)城市和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，是廣東省產(chǎn)業(yè)集群升級創(chuàng)新試點城市。擁有濃厚的“親商安商、扶商富商”發(fā)展氛圍，有各類市場主體20多萬家，連續(xù)多年保持廣東省第5的經(jīng)濟總量。中山是一座社會和諧、經(jīng)濟興旺、環(huán)境優(yōu)美、民生幸福的現(xiàn)代化城市，其中外商投資企業(yè)3629家，投資總額167億美元。2010年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1826.32億元，增長13.5%；工業(yè)總產(chǎn)值5309.64億元，增長20.4%;財政一般預(yù)算收入139.38億元，增長26.2%;全社會固定資產(chǎn)投資660.37億元，增長21.0%；出口總值225.05億美元，增長26.9%；社會消費品零售總額648.11億元，增長18.2%。擁有國家級產(chǎn)業(yè)基地27個，省級技術(shù)創(chuàng)新專業(yè)鎮(zhèn)15個，省級以上名牌名標(biāo)406個/件，落戶中山世界500強企業(yè)有24家。實施先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，裝備制造、健康醫(yī)藥、電子電信、燈飾光源、家用電器、金屬制品、紡織服裝、家居家具、精細(xì)化工、特色食品等10大產(chǎn)業(yè)集群蓬勃發(fā)展。臨港裝備制造業(yè)基地建有中船、中鐵、中海油、中機鋼構(gòu)等大批帶動能力強的大型央企項目，有珠江口西岸唯一的保稅物流中心。三大中心商務(wù)區(qū)、四大集聚商圈具有全方位的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，多類型金融機構(gòu)和金融產(chǎn)品為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的融資服務(wù)。實施“十大科技工程”，積極通過科技服務(wù)拉動經(jīng)濟增長，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值34.5%，連續(xù)四屆獲評“全國科技進步考核先進市”，成為“國家火炬計劃特色產(chǎn)業(yè)集群創(chuàng)新（試點）基地”、國家知識產(chǎn)權(quán)試點城市、廣東省教育部產(chǎn)學(xué)研結(jié)合示范基地。有國家、省、市級工程中心256家、企業(yè)技術(shù)中心304家，專利申請量突破1萬件，增長38.3%。建成國家燈具質(zhì)量監(jiān)測檢驗中心，小欖生產(chǎn)力促進中心、市生產(chǎn)力促進中心成為國家級示范生產(chǎn)力促進中心，擁有18項產(chǎn)業(yè)集群聯(lián)盟標(biāo)準(zhǔn)，并辦有13個國內(nèi)外有影響的特色專業(yè)展會。 中山市政府積極把握實施珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要帶來的重大機遇，科學(xué)謀劃、積極先行，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢，明確“一個樞紐，兩個基地，三個試點”戰(zhàn)略定位，努力建設(shè)珠三角三大經(jīng)濟圈的重要交通樞紐，建設(shè)沿海產(chǎn)業(yè)帶先進制造業(yè)基地、珠江口西岸重要服務(wù)業(yè)基地，建設(shè)全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合改革試點、全國創(chuàng)新審批方式改革試點和廣東省產(chǎn)業(yè)集群升級創(chuàng)新試點。4) 宜商宜居的社會環(huán)境從空中俯瞰美麗的中山市中山市環(huán)境優(yōu)美宜居，空氣質(zhì)量優(yōu)良率、主要河流水質(zhì)達(dá)標(biāo)率均達(dá)到100%，林木覆蓋率達(dá)25.2%，中心城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)39.2%、人均公共綠地達(dá)10.9平方米，2004年市政府投資1.6億元搬遷原粵中船廠，將原廠址改建成現(xiàn)代意念與歷史建筑融為一體的主題式公園岐江公園，榮獲美國景觀設(shè)計師協(xié)會2002年度榮譽設(shè)計獎和第十屆全國美術(shù)作品環(huán)境藝術(shù)類金獎，2011年全市先后對舊城區(qū)進行大規(guī)模改造與翻新，保留城市歷史風(fēng)貌，注入現(xiàn)代城市元素，讓承載著厚重歷史的老城區(qū)煥發(fā)生機。中山市堅持“博愛、創(chuàng)新、包容、和諧”的新時期中山人精神，以人為本，重視民生。著力以大發(fā)展保障大民生，不斷提高城鄉(xiāng)人民共建共享的基本公共服務(wù)水平，實現(xiàn)“六個全覆蓋”。一是社會保險全覆蓋，實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險、住院和基本醫(yī)療保險基本全覆蓋，加快城鄉(xiāng)一體的社會保險體系建設(shè)。二是安居建設(shè)全覆蓋，投入10億元建設(shè)全民安居工程，爭取“十二五”期末保障性安居工程覆蓋率達(dá)城鎮(zhèn)常住人口的20%。三是通訊網(wǎng)絡(luò)全覆蓋，實現(xiàn)村村通電郵寬帶、通廣播電視。四是醫(yī)療衛(wèi)生全覆蓋，所有鎮(zhèn)區(qū)成為國家或省級衛(wèi)生鎮(zhèn)，建有市鎮(zhèn)村三級公共衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，市民醫(yī)療衛(wèi)生綜合服務(wù)能力不斷提升。五是均等教育全覆蓋，中山是廣東第3個省級教育強市，所有鎮(zhèn)區(qū)是省級教育強鎮(zhèn)，高考錄取率連續(xù)5年全省第一，優(yōu)質(zhì)學(xué)位達(dá)9成以上，擁有占地3000多畝全國較大規(guī)模的職業(yè)教育園區(qū)，在全省率先實行流動人員子女積分制入學(xué)。六是文體設(shè)施全覆蓋，鎮(zhèn)鎮(zhèn)有圖書館和健身廣場，村村有農(nóng)家書屋和健身園，所有全民健身設(shè)施免費向社會開放。2011年3月，中山獲國務(wù)院批準(zhǔn)成為國家歷史文化名城，并先后獲得聯(lián)合國人居獎、中國最具幸福感城市、中國和諧之城、全國暢通工程模范城市、中國品牌經(jīng)濟城市、全國文明城市、全國全民健身模范城市、國家衛(wèi)生城市、全國園林城市、全國科技興市先進市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國環(huán)保模范城市、全國生態(tài)市等多項榮譽。5) 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境長江水庫水源林市級自然保護區(qū) 五桂山綠水青山美景中山市地質(zhì)構(gòu)造體系屬于華南褶皺束的粵中坳陷.地形以平原為主,地勢中部高亢,四周平坦,平原地區(qū)自西北向東南傾斜.五桂山,竹嵩嶺等山脈突屹于市中南部,五桂山主峰海拔531米,為全市最高峰.中山市地處低緯,全境均在北回歸線以南,屬南亞熱帶季風(fēng)氣候,氣候特征為光熱充足,雨量充沛,干濕分明.年平均為21.8. 夏季風(fēng)帶來大量水汽,成為降水的主要來源.影響全市的災(zāi)害性天氣有臺風(fēng),霜凍,低溫陰雨,寒露風(fēng)和暴雨中山市堅持“既要金山銀山，也要綠水青山”的城市發(fā)展理念，建設(shè)成“碧水藍(lán)天綠地花鳥城”?！笆晃濉逼陂g投入170億元建設(shè)大批生態(tài)環(huán)保工程，成為全國第一個國家地級生態(tài)市。實施“四大建設(shè)”，一是碧水建設(shè)，投入11.8億元綜合整治打造生態(tài)河流。二是治污建設(shè)，生活污水處理廠覆蓋全部鎮(zhèn)區(qū)，城鎮(zhèn)污水處理率達(dá)87.5%。建成全省第一批污染源在線監(jiān)控系統(tǒng)，實時監(jiān)控重點污染源，垃圾資源化無害化處理被國家有關(guān)部門作為典范推廣。三是綠化建設(shè)， 設(shè)立每年全市綠化月，建設(shè)占全市1/9面積的五桂山生態(tài)保護區(qū)，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)39.0%。四是清潔建設(shè)，大力發(fā)展科技含量高、環(huán)境污染少的環(huán)保型項目，污染物總量減排考核排全省第一。主要生態(tài)保護區(qū)有南朗崖口海邊的紅樹林、長江水庫、五桂山等，旅游景區(qū)有孫中山故居,孫文紀(jì)念公園,中央電視臺中山拍攝基地中山城,孫文西路文化旅游步行街,孫中山紀(jì)念堂,中山溫泉,泉林山莊,海上莊園,嶺南水鄉(xiāng),紫馬嶺公園,阜峰文塔,逍遙谷等,其中孫中山故居為國家4a級旅游景點.6) 高效務(wù)實陽光的政務(wù)環(huán)境中山人大代表中山市60%以上面對投資者和市民的審批服務(wù)通過網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)；港口實行“一站式交單放行”通關(guān)模式，推出誠信守法企業(yè)最大化便利通關(guān)措施，進出口平均通關(guān)時間分別為1.85和0.29小時。健全了一批方便項目投資、服務(wù)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策措施，被21世紀(jì)中國經(jīng)濟年會暨首屆21世紀(jì)城市發(fā)展論壇授予綜合指數(shù)獎和成效效率獎。圍繞加快轉(zhuǎn)型升級、增進民生福祉的目標(biāo)，積極發(fā)揮政策帶動作用，2010年下半年以來，密集出臺了“三個一百”戰(zhàn)略、促進企業(yè)上市、發(fā)展總部經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄、推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、鼓勵加工貿(mào)易企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、促進個體工商戶轉(zhuǎn)型升級、推進制造企業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)分離發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)業(yè)等近20項產(chǎn)業(yè)政策措施，出臺了完善社保、推動就業(yè)創(chuàng)業(yè)、加強住房保障等事關(guān)改善民生的政策措施。取消市級設(shè)定審批事項，全面實現(xiàn)“一網(wǎng)式”行政審批服務(wù)。 進入“十二五”期間，中山市正圍繞“加快轉(zhuǎn)型升級，建設(shè)幸福中山”的核心任務(wù)，努力構(gòu)筑經(jīng)濟發(fā)達(dá)、社會和諧、法治進步、文化繁榮、環(huán)境優(yōu)美、人民安康、城鄉(xiāng)一體的和美家園，全力加快建設(shè)“適宜創(chuàng)業(yè)、適宜創(chuàng)新、適宜居住”的全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展新型城市。二、 宏觀經(jīng)濟分析1) gdp增長率中山市近十年經(jīng)濟增長，除08、09年外每年保持10%左右的增長速度。其余年份均保持在13%以上，近11年的平均增長率為14.6%，根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，當(dāng)某地區(qū)gdp增長率在12%-15%時，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)處于飛速發(fā)展階段。2) 恩格爾系數(shù)通俗地說，就是食品支出占家產(chǎn)總支出的比重來說明（反映）家庭生活水平的變化。2010年中山市農(nóng)村居民人均純收入14928元，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)41.7%，城鎮(zhèn)居民人均純收入25357元、城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)39.2%。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。根據(jù)這個標(biāo)準(zhǔn)，中山市已經(jīng)達(dá)到小康富裕程度，已具備消費升級能力，進入追求時尚和個性需求的高消費階段。 3) 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析按照世界銀行的統(tǒng)計，目前全球第一、二、三產(chǎn)業(yè)的平均構(gòu)成約為4%：32%：64%，其中，高收入國家和中等收入國家第一、二、三產(chǎn)業(yè)的平均構(gòu)成約分別為2%：30%：64%和10%：36%：54%。而2004年中山市三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為2.8：57.8：39.4；2010年中山市三產(chǎn)構(gòu)成比例為2.8：58.7：38.5從中可以看出，中山市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待調(diào)整，尤其是要加大第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而一個地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將會帶動當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由中山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例數(shù)據(jù)可看出，第三產(chǎn)業(yè)在中山仍有非常大的增長和發(fā)展空間。4) 固定資產(chǎn)投資分析全省各市2011上半年固定資產(chǎn)投資情況（單位：億元）地區(qū)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資累計%累計%廣州1238.6622.8447.9526.7中山282.428.8131.444陽江147.23730.546.4珠海246.9726.391.0229.3深圳827.3013.9217.315.6東莞426.796.6154.5245.2佛山910.4813.0293.4030.1 惠州425.215.816941.7 肇慶209.5527.052.8940.5本市位次5253從以上數(shù)據(jù)可以看出，2011年上半年中山市固定投資為282.4億元，比去年同期增長28.8%，其中房地產(chǎn)投資131.4億元，比去年同期增長44%。房地產(chǎn)投資漲幅位居廣東地區(qū)第三名，房地產(chǎn)呈快速增長趨勢5) 廣東十大主要城市綜合分析廣東十大主要城市綜合分析2010年城鎮(zhèn)居民人均純收入農(nóng)村居民人均純收入城區(qū)房地產(chǎn)樣本平均價(元/平方米城區(qū)房地產(chǎn)樣本最高價(元/平方米)2010年生產(chǎn)總值gdp億元城市等級劃分中山市25357149285575250001826三線城市廣州市3065812676145748000010604一線城市深圳市32380249021300009510一線城市江門市2115385896685155001550三線城市佛山市27245122028765250005651二線城市珠海市253821018710230450001202三線城市東莞市36350204866782410004246二線城市惠州市2356590776058150001729三線城市湛江市1530569094999120001402三線城市汕頭市1517865187064120001203四線城市本市名次62955數(shù)據(jù)來源：各市政府2010年經(jīng)濟運行情況、中國指數(shù)研究院 從以上數(shù)據(jù)得出，中山市城鎮(zhèn)居民人均純收入與農(nóng)村居民人均純收入相差較少，農(nóng)村居民人均純收入排第2位，收入較高，與城鎮(zhèn)居民的收入貧富懸殊較少，從而社會治安穩(wěn)定，因此中山市獲得中國十大最具幸福感的城市稱號，且中山市房地產(chǎn)平均價較只有5575元/平方，排9位，相對其他珠三角其他城市相比較，存在較大價格洼地。綜合上述：中山市地理位置得天獨厚，東南連珠海市，東隔珠江口伶仃洋與深圳市和香港特別行政區(qū)相望，隨著輕軌運行、港澳大橋建立，城市地位正逐步加快提升，且中山市地gdp，居民人均收入中分析，中山不但具有較大的價格洼地，且居民的購買能力充足，為房地產(chǎn)投資打下良好的基礎(chǔ)。三、 中山市房地產(chǎn)市場分析與項目投資分析1) 中山市城區(qū)房地產(chǎn)狀況分析 中山市地圖根據(jù)中山市最新規(guī)劃中山市城區(qū)劃分為：石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四個行政區(qū)域。石岐區(qū)：物業(yè)將愈顯稀缺石岐區(qū) ，中山市的中心城區(qū)。成立于2000年6月8日 ，其前身為中山市中區(qū)和北區(qū)，面積26平方公里 ，石岐區(qū) 位于中山市中心地域，北距廣州78公里，南至珠海(澳門)55公里，東到中山港13公里，水路51海里直達(dá)香港。石岐區(qū)環(huán)境優(yōu)美，生活設(shè)施完善，區(qū)內(nèi)金融、保險、郵電、旅業(yè)齊備，全市重點的大中院校、醫(yī)療機構(gòu)坐落其中，國家級優(yōu)秀住宅小區(qū)、孫文西路商業(yè)步行街和孫中山紀(jì)念堂、阜峰文塔等名勝古跡聞名遐邇 ，區(qū)內(nèi)長年游人如鯽。石岐區(qū)供電、供水、通訊設(shè)施配套完善，水陸交通方便，道路網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)，金融、保險、郵電、醫(yī)院、學(xué)校、旅業(yè)齊備，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。七條行業(yè)特色商業(yè)街包括民權(quán)路電信街、民族路女人街、蓮員西路裝飾材料街、悅來南路汽配街、光明路海味街、拱辰路燈飾街、太平路五金街、大信商業(yè)圈等，是該區(qū)商業(yè)繁華的代表。石歧區(qū)普通住宅樓價在中山總體樓盤中與東區(qū)看齊，均價大約在每方米600010000元，預(yù)售及在售樓盤有：其中包拓海逸臻園、中儀花園海倫堡、天明豪庭、淘金豪庭、蓮興花園、新成帝濤灣、永怡簡愛、順景新一居3期。點評：該片區(qū)處于中山比較繁華區(qū)域，特點各項配套比較完善，生活方便，交通、購物、飲食都非常方便；各大型品牌商都駐扎這里，樓盤檔次比較高，因此石岐區(qū)的樓盤在中山市城區(qū)市場上非常具有竟?fàn)幜?，且價格同樣穩(wěn)中有升。但由于該區(qū)域土地漸漸減少，將來這里的物業(yè)會愈來愈稀缺。東區(qū)：中心城區(qū)商業(yè)中心，未來cbd地處中山市中心區(qū)域，是中山市的政治、經(jīng)濟、文化中心，法院、教育、規(guī)劃、稅務(wù)、海關(guān)、商檢等政府機構(gòu)均設(shè)在東區(qū)，交通四通八達(dá)，東區(qū)設(shè)施配套完善。東區(qū)有完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，科學(xué)館、圖書館、體育館、健身廣場、文化藝術(shù)中心錯落分布，紫馬嶺公園、孫文公園等生態(tài)公園綠樹成蔭。東區(qū)同樣是中心城區(qū)重要的商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，設(shè)備齊全、配套完善的第一、第二工業(yè)村，目前已擁有企業(yè)200多家，其中外資企業(yè)有92家。預(yù)售及在售的主要樓盤有：凱茵新城、遠(yuǎn)洋城、雅居樂熹玥、城東名門、萬科朗潤園、世紀(jì)豪庭，均價在每平方米660011000元。預(yù)售及在售的商業(yè)中心有：宏宇大廈、利和廣場、盛景尚峰、大東裕國際中心座、均價在每平方米55009200元點評：東區(qū)均價較高，由于市政設(shè)施較成熟，并且大盤較多，所以價格較高，經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，按此類地區(qū)樓盤價格的上漲的規(guī)律來看，預(yù)計東區(qū)房價穩(wěn)中有升。西區(qū)：傳統(tǒng)商業(yè)旺地西區(qū)是中心城區(qū)的西大門，擁有非常繁華的富華道商業(yè)圈，其中有105國道、廣珠公路、博愛路、岐江公路、中山一路、富華道縱貫西區(qū)，汽車總站、公共汽車公司、電信及郵政大廈坐落轄區(qū)，交通、通信發(fā)達(dá)，五星級喜來登酒店、國際酒店等20多間三星級酒店，商場林立，旅游、商貿(mào)繁華。是進入中山市城區(qū)的要沖之一。西區(qū)是中山第三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，有很好的人流、物流和市場基礎(chǔ)。全市最具規(guī)模的汽車貿(mào)易市場、小商品貿(mào)易市場、電腦交易市場、果菜批發(fā)市場和貨運中心、物流中心集中在這一區(qū)域。西區(qū)區(qū)域的現(xiàn)有樓盤有：中海翠林蘭溪園、棕櫚彩虹、大信新家園、濱江一號、白朗峰、美林假日、尚湖軒、奧園、雅居樂世紀(jì)新城、中信左岸等。均價多在每平方米5500-7000元左右。點評：目前西區(qū)商業(yè)圈的大型空地已被雅居樂與本地房產(chǎn)大鱷眾聯(lián)地產(chǎn)等紛紛搶戰(zhàn)占，該區(qū)域雖然距城區(qū)約3.5公里，但處于傳統(tǒng)商業(yè)旺地，交通、物流比較發(fā)達(dá)，商品市場活躍。由于西區(qū)屬傳統(tǒng)商業(yè)旺地，環(huán)境配套一般，對于追求高尚環(huán)境與交通方便的中山市消費人群來說，屬二次選擇，故西區(qū)房價較低。南區(qū)：交通與環(huán)境的完美結(jié)合 位于中山市中心城區(qū)南部，有旅居在34個國家和地區(qū)的4萬華僑，是中山市重點僑鄉(xiāng)之一。南區(qū)環(huán)境優(yōu)美、其中有中山最高的山峰“大尖山”、文筆山，且臨近五桂山生態(tài)保護區(qū)，近年來，隨著中心城區(qū)向城南傾斜，南區(qū)多年來停滯不前的房地產(chǎn)市場終于有了突破。2004年萬科、雅居樂集團的進駐，加上香港永安集團永安酒店、永安花園城的啟動，拉動了南區(qū)第三產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)大鄂越秀地產(chǎn)、中澳地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、廣汽集團也將于2010年紛紛搶駐南區(qū)市場。南區(qū)的房價有很大的升值空間。2006雅居樂碧堤灣畔第三期洋房價格將達(dá)到每平方米4500-5000元/左右，2013年預(yù)計整個南區(qū)的洋房均價會突破每平方米6000-7000元/平方，別墅的均價會超過每平方米10000元。 目前預(yù)售及在售樓盤有：萬科城市風(fēng)景、中澳濱河灣、米蘭陽光、金水灣、恒大綠洲、映翠豪庭。 點評：受到已經(jīng)成熟大盤、和超大型的房地產(chǎn)開發(fā)商進駐的正效應(yīng)影響，南區(qū)未來發(fā)展?jié)摿?、升值空間非常大。2) 中山市城區(qū)房地產(chǎn)銷售價格分析 中山市2011年1-6月份商品房與住宅成交均價分別為6039元/平方，6024元/平方，相比2010年全年均價，增幅分別為12%，14%。2011年1-6月份，無論城區(qū)還是鎮(zhèn)區(qū)，144平方米以下的普通住宅均價呈現(xiàn)平穩(wěn)向上的特正，然而，144平方米的非普通性住宅則變化各異，波動幅度較大，但相比年初，都有較大幅度的上揚，尤其是城區(qū)的非通性住宅，6月份的均價相比年初1月，差距高達(dá)2000元/平方。根據(jù)目前中山市城區(qū)房產(chǎn)成交情況與價格，經(jīng)過綜合分析預(yù)計2011年南區(qū)的銷售價為6000-9000元/平方。綜合上述：根據(jù)05-10年成交均價走勢圖，再綜合目前中山市南區(qū)住宅商品房銷售均價，與當(dāng)前中國房地產(chǎn)政策方向，我們保守估計中山市房地產(chǎn)住宅價格每年增幅約10%，2年后中山市南區(qū)住宅商品房均價為7000-11000元/平方。3) 項目用地概況項目位于中山市南區(qū)文筆山公園正門口正對面，項目地址為中山市南區(qū)沙涌村土名“南門城”，因此該項目暫定名為“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”，土地證號：中府國用（2009）第易261410號，地類用途為：商住，使用日期至2079年3月25日，使用面積為：66245.6平方米（約99.46畝），土地成交價為230萬/畝（3453元/平方），成交總價為228746056元（不含稅）。 項目土地證 項目地塊三線圖 項目位置4) 項目用地附近環(huán)境分析l 南區(qū)文筆山大風(fēng)車旅游項目中山市南區(qū)文筆山,占地面積1600畝，最高峰海拔266米，坡度較緩，整片山地保持了良好的自然環(huán)境。文筆塔建在主峰上，塔基為石材，塔身為空心磚石結(jié)構(gòu)，不分層，底寬上尖挺拔向上，酷似毛筆狀，塔身刻有“妙筆生花”字樣。方圓數(shù)里，都可以看到這座塔。硯瓦池位于文筆塔西南面山坡，由多塊巨石形成，狀若硯底，此景為文筆之“硯”，與文筆塔相映成趣。大風(fēng)車旅游項目擬建于文筆山北坡相對平坦的地方，附近分布有尚未開發(fā)利用的成片古荔枝林和松林。文筆山大風(fēng)車旅游項目醞釀了一年多時間，選址位于我市南區(qū)沙涌村東南面的文筆山山地，是一個極具區(qū)域特色及帶有重大環(huán)保訊息的旅游勝地. 大風(fēng)車旅游項目是香港上市公司-永安集團投資3750萬美元興建一個全新休閑旅游勝地。這個項目是一個以史努比卡通為主的綜合性文化生態(tài)旅游景區(qū)，把世界級卡通手模大師馬樂山及與其相關(guān)的卡通文化作為核心資源，項目建成后將是我國第一個以卡通制作人為核心的卡通文化藝術(shù)博物館，同時為喜歡卡通的人們提供一個全新的休閑旅游勝地。由于大風(fēng)車旅游項目是一個綜合性卡通文化生態(tài)景區(qū)，包含了多個項目，且占地面積較大，工程將分三期進行：一期建設(shè)主要包括卡通玩具城、風(fēng)景人工湖、動物天地、果樹時花植物園、農(nóng)場郊野公園等核心項目、登山石徑、觀景亭等公益性項目和相應(yīng)服務(wù)設(shè)施。二期主要建設(shè)鼎園盆景園、娛樂康體中心、度假村等娛樂項目，并進行卡通玩具、服裝等系列產(chǎn)品開發(fā)。三期主要建設(shè)文藝表演中心、動漫星城、迷幻公園、動感健體公園等。目前南區(qū)文筆山大風(fēng)車旅游項目一期工程投資約1500萬美元，將于今年下半年完工，預(yù)計最快11月正式對外迎客。 文筆山風(fēng)景區(qū) 正在動工的文筆山大風(fēng)車旅游項目交通便捷： 10分鐘城區(qū)生活圈臨近中心城區(qū)，交通便利，北經(jīng)東環(huán)路距石岐區(qū)、東區(qū)僅10-15分鐘車程，南外環(huán)到沙溪、西區(qū)僅10分鐘路程、五桂山生態(tài)旅游區(qū)、長江生態(tài)資源保護區(qū)僅10分鐘車程，東出國道105線、南外環(huán)不足1公里，廣珠西線的高速公路入口也建在離項目不到1公里的地方，建成后離廣州、江門、珠海將拉近30-45分鐘的車程。30 新開的廣珠西線入口 新修建通往東區(qū)的路 通往105國道 通往南外環(huán)配套設(shè)施：完善的配套設(shè)施“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”附近配套設(shè)施有五星級皇冠假日酒店、御洋商務(wù)酒店、金宏酒店、城南汽車總站、汽車配件城、茶葉批發(fā)市場、水果批發(fā)市場、南海漁村酒樓、南區(qū)醫(yī)院、北京積水潭骨科中山分院，環(huán)境優(yōu)美：天然自然環(huán)境“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”附近擁有天然的自己然環(huán)境，其中有中山市最高峰“大尖山”爬山區(qū)，節(jié)假日休閑地“樹木園”，中國四大園林“詹園”、五桂山生態(tài)保護區(qū)、大風(fēng)車旅游項目。 南區(qū)大尖山 南區(qū)樹木園 南區(qū)詹園五桂山水庫 5) 附近在建大型房地產(chǎn)項目分析開發(fā)商進入時間樓盤名稱占地規(guī)模樓盤單價恒大地產(chǎn)2010年恒大綠洲400畝6800-8800中澳地產(chǎn)2010年濱河灣465畝6300-8300萬科地產(chǎn)2004年城市風(fēng)景500畝6100-8000越秀地產(chǎn)2010年星匯云錦245畝待定廣本地產(chǎn)2008年米蘭陽光99畝6000-7500 中山市南區(qū)五大房地產(chǎn)開發(fā)商，占地規(guī)模都在100畝以上，且銷售價格6000-8000元/平方，其中越秀地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中澳地產(chǎn)為南區(qū)后起之秀，2010年大舉在南區(qū)買地，看好的都是中山南區(qū)未來的地理優(yōu)勢、發(fā)展前景。6) 中山市上半年成交情況分析中山市1-5月份土地成交非?；钴S，其中中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以402.95萬/畝，拍得中山市石岐區(qū)109.19畝的商住用地，刷新中山市最新地王紀(jì)錄。林效良、林贊良、梁配輝以443.18萬/畝，拍得沙溪鎮(zhèn)商業(yè)住宅地一塊，同時刷新中山市最新單價地王。根據(jù)“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”成交價為230萬畝，土地面積為：66245.6平方米，樓面地價的計算公式如下：方案1：該項目容積率為2.0 230萬畝*99.46畝/（66245.6平方米*2）=1723元/平方米方案2：該項目容積率為3.0 230萬畝*99.46畝/（66245.6平方米*3）=1149元/平方米 據(jù)調(diào)查中山市城區(qū)范圍內(nèi)1oo畝以上地塊，已比較稀缺，故從“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”的樓面地價只有1149元/平方米，因此該地塊性價比較高、具有較高投資價值。7) 項目人群定位分析“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”樓盤項目為中高端收入人群，其中有： 海外華僑、港澳臺同胞 政府與事業(yè)單位人群 退休干部、教師 外資企業(yè)管理層、白領(lǐng) 中小企業(yè)家、個體工商經(jīng)營者 向往自然環(huán)境、享受健康生活的人群8) 項目用地后續(xù)發(fā)展情況分析 今年4月開始，中山基準(zhǔn)地價大幅上調(diào)，平均達(dá)到20%，說明中山土地價值一直被低估，土地價值還有較大上升空間，中山又屬于優(yōu)化開發(fā)城市，中山城區(qū)建設(shè)用地特別是商住用地已越來越少，商住用地稀缺珍貴。2009年開始，為盤活閑置用地，提升土地價值，中山市