2011年5月湖北黃岡黃州區(qū)商業(yè)情況市調(diào)報(bào)告.doc

黃州區(qū)商業(yè)情況市調(diào)報(bào)告市調(diào)時(shí)間：2011年3月14日2011年3月18日市調(diào)地點(diǎn)：黃州區(qū)主要商業(yè)區(qū)：奧康步行街、考棚街、勝利街、摩爾城市調(diào)目的：通過此次市調(diào)，全面了解黃州區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)現(xiàn)狀及租金水平、業(yè)態(tài)分布、配比、經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展過程，為本項(xiàng)目招商工作能順利開展，作好前期鋪墊。市調(diào)內(nèi)容：黃州區(qū)商業(yè)分布圖奧康步行街1、地理位置：北臨勝利街，南接八一路2、商業(yè)分布及經(jīng)營(yíng)類別：奧康步行街平面分布圖1樓：街道分布：（上圖所示，從左到右排列）第一條街道：主街道由北邊勝利路入口a區(qū)起，沿c區(qū)、e區(qū)、西廣場(chǎng)d區(qū)、f區(qū)至南邊八一路入口g區(qū)止；第二條街道： b區(qū)內(nèi)置的中心街道；第三條街道：b區(qū)與i區(qū)之間為兒童世界；第四條街道：i區(qū)中的女人世界。商業(yè)體量：約367間（不包括d區(qū)一樓通信廣場(chǎng)內(nèi)鋪；其中空置、轉(zhuǎn)讓、裝修中約16間，該類型商鋪主要分布在i區(qū)的女人街）。經(jīng)營(yíng)體量：約218戶（其中包括同品牌分店）。 經(jīng)營(yíng)類別：品牌男裝：17戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的8%）； 品牌女裝：35戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的16%）； 運(yùn)動(dòng)系列：31戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的14%）； 休閑系列：19戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的9%）； 品牌鞋類：11戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的5%）； 皮具箱包：8戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的4%）； 內(nèi)衣、飾品：15戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的7%）； 兒童系列（童裝、玩具）：19戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的9%）； 潮流服飾：51戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的23%）； 護(hù)膚、美發(fā)：5戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的2%）； 眼鏡、藥店：4戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的2%）； 西式快餐、糕點(diǎn)：3戶（占1樓經(jīng)營(yíng)體量的1%）；234樓：經(jīng)營(yíng)類別：b區(qū)：2樓：工貿(mào)家電 3樓：森奧家居城 c區(qū)：2樓：錢柜ktv、蘇菲雅婚紗攝影 d區(qū)：2樓：真快活美食、電玩總動(dòng)員 3樓：菲特網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、菲特健身會(huì)所 4樓：興匯影城 e區(qū)：3樓：皇家春天婚紗攝影、辣翻天火鍋城、 女子生活館 f區(qū)：2樓：有意思西餐廳、布藝廣場(chǎng) 3樓：喜唰唰火鍋城 4樓：伯爵酒吧 g區(qū)：3樓：魅力女人生活館 4樓：薇薇新娘婚紗攝影 i區(qū)：2樓：新詩雅專業(yè)美容 3樓：劍威跆拳道館、少兒拉丁舞3、租金水平：第一條街：平均租金水平約200元/月（實(shí)際使用面積）第二條街：平均租金水平約125元/月（實(shí)際使用面積）第三條街：平均租金水平約100元/月（實(shí)際使用面積）第四條街：平均租金水平約40元/月（實(shí)際使用面積） 4、配套費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.75元月5、經(jīng)營(yíng)環(huán)境：優(yōu)勢(shì)：1、地段好、中心商業(yè)區(qū)；2、現(xiàn)代型的商業(yè)物業(yè)；3、商業(yè)氛圍成熟；4、業(yè)態(tài)組合較為豐富；5、較為舒適的購物環(huán)境；6、商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；7、規(guī)模較大的開放式商業(yè)中心。劣勢(shì)：1、停車位較少； 2、商業(yè)街內(nèi)指示牌不明確； 3、缺乏女性個(gè)性消費(fèi)，如飾品店、美甲等； 4、部分業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，如b區(qū)3樓的森奧家居城，貨物搬運(yùn)不方便； 5、配套設(shè)施未完全投入使用，如中心廣場(chǎng)的扶梯未開動(dòng)； 6、上樓樓梯太窄，不能很好的疏導(dǎo)客戶上樓，導(dǎo)致2樓以上消費(fèi)群體量少。6、備注：此次市調(diào)了解到，第4條街道女人街的人氣不足，導(dǎo)致商鋪空置以及轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，商業(yè)管理公司即將對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。b區(qū)的2、3樓也將進(jìn)行調(diào)整，目前初定方案為淘寶城?？寂锝?1、地理位置：北臨勝利街，南接八一路2、商業(yè)體量及經(jīng)營(yíng)類別：經(jīng)營(yíng)體量：194戶：品牌服飾類（其中含：男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑類）：24戶箱包、鞋類：27戶 內(nèi)衣、飾品類：20戶大眾、潮流服飾類：64戶 兒童系列類：10戶 護(hù)膚、美發(fā)類：4戶 其他類（其中含：餐飲、日雜、副食、糕點(diǎn)、藥店等）：45戶空置、裝修商鋪：10間3、租金水平：平均租金水平約85元/月（實(shí)際使用面積）4、商業(yè)業(yè)態(tài)：a、業(yè)態(tài)分布凌亂；b、影響力品牌量少；c、屬于中低端消費(fèi)群體。5、經(jīng)營(yíng)環(huán)境：a、街道凌亂無序；b、街道無統(tǒng)一規(guī)劃;c、沿街商業(yè)改建困難;d、提供不了與購物相結(jié)合的配套設(shè)施，例：停車場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)等；e、提供不了一線品牌入住通山的合適場(chǎng)所;f、營(yíng)造不了好的商業(yè)氛圍；g、沒有統(tǒng)一的商業(yè)管理。勝利街 1、地理位置：東門路交叉口至老黃州商場(chǎng)2、商業(yè)體量及經(jīng)營(yíng)類別：經(jīng)營(yíng)體量：196戶：品牌服飾類（其中含：男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑類）：19戶箱包、鞋類：10戶 內(nèi)衣、飾品類：10戶大眾、潮流服飾類：25戶 兒童系列類：3戶 護(hù)膚、眼鏡、美發(fā)類：18戶 商超：3戶 其他類（其中含：餐飲、日雜、副食、糕點(diǎn)、電子產(chǎn)品、藥店等）：108戶空置商鋪：21間3、租金水平： 東門路交叉口至考棚街交叉口：平均租金水平約100元/月（實(shí)際使用面積）（注：其中七一商場(chǎng)對(duì)面有13間商鋪由居民房改建，層高約為2.6米，寬度約為2.5米，該段商鋪實(shí)際使用面積約65元/月。） 考棚街交叉口至老黃州商場(chǎng)）：平均租金水平約50元/月（實(shí)際使用面積）4、商業(yè)業(yè)態(tài)：a、業(yè)態(tài)分布凌亂；b、影響力品牌量少；c、商業(yè)經(jīng)營(yíng)體量很少； d、事業(yè)單位較多，隔斷商業(yè)的連續(xù)性。5、經(jīng)營(yíng)環(huán)境：a、街道凌亂無序；b、街道無統(tǒng)一規(guī)劃;c、沿街商業(yè)改建困難;d、提供不了與購物相結(jié)合的配套設(shè)施，例：停車場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)等；e、提供不了一線品牌入住通山的合適場(chǎng)所;f、營(yíng)造不了好的商業(yè)氛圍；g、沒有統(tǒng)一的商業(yè)管理;h、不是理想的購物消費(fèi)場(chǎng)所。 摩爾城 1、地理位置：東門路交叉口處2、商業(yè)業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營(yíng)類別：外街：副一層：喜刷刷火鍋城 真快活美樂園娛樂城（電玩*網(wǎng)吧*臺(tái)球*西式快餐*特色小吃） 一層：武商量販（副食、小商品、百貨等） 二層：武商量販（家電、服飾等） 三層：共有商戶：10家 裝飾公司：2家 美容中心：2家 旅行社：1家 玉器行：1家 投資公司：1家 婚紗攝影：1家 婚慶公司：1家 印務(wù)公司：1家 往上為住宅內(nèi)街：一層：共有商鋪44間 主營(yíng)：潮流服飾 尚在營(yíng)業(yè)：16家 空置商鋪：50%以上 二層：共有商鋪48間 商戶12家 培訓(xùn)類：8家 網(wǎng)吧：1家 裝飾公司：1家 廣告公司：1家 游戲開發(fā)公司：1家 美容類：1家3、現(xiàn)租金水平：內(nèi)街：東門路入口處：平均租金水平約80元/月（實(shí)際使用面積） 一層：平均租金水平約20元/月（實(shí)際使用面積）內(nèi)街一層原定租金為：第一年：平均租金水平約55元/月實(shí)收租金：6個(gè)月（4月份開街）第二年：平均租金水平約68元/月實(shí)收租金：6個(gè)月（按第一年租金標(biāo)準(zhǔn)）第三年：平均租金水平約78元/月實(shí)際租金水平為現(xiàn)租金水平 4、商業(yè)現(xiàn)狀分析：a、影響力品牌量少；b、屬于中低端消費(fèi)群體；c、主營(yíng)業(yè)態(tài)與摩爾概念不符；d、外街與內(nèi)街業(yè)態(tài)無法很好的銜接，導(dǎo)致內(nèi)街經(jīng)營(yíng)慘淡。 備注：該項(xiàng)目于2009年4月份開街營(yíng)業(yè)，內(nèi)街由于經(jīng)營(yíng)慘淡，當(dāng)年9月業(yè)主、商戶集體鬧事，商戶拒繳租金，導(dǎo)致業(yè)主拒付后續(xù)按揭款項(xiàng)。 該項(xiàng)目目前沒有物業(yè)公司。市調(diào)分析：1、商業(yè)情況分析：黃州區(qū)目前的商業(yè)分布情況，中低端消費(fèi)群體以考棚街商業(yè)街為主，中高端消費(fèi)群體以奧康步行街為主。奧康步行街為新型成熟商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)規(guī)劃集中，大量品牌商家入駐；考棚街為老商業(yè)街，人口流動(dòng)量雖大，但購物環(huán)境極差，品牌入駐量少，以年輕個(gè)性潮流服飾為主。2、月租水平分析：奧康步行街為主要商圈，平均租金水平約120元/月，此步行街為新型成熟商業(yè)區(qū)，貫穿于勝利街與八一路兩條主干道，人口流動(dòng)量大，業(yè)態(tài)規(guī)劃集中，大量品牌商家入駐，鎖定了消費(fèi)群體，經(jīng)營(yíng)商戶收益穩(wěn)定；考棚街平均租金水平約85元/月，此商業(yè)街為老商業(yè)街，貫穿于勝利街與八一路兩條主干道，人口流動(dòng)量雖大，但購物環(huán)境極差，品牌入駐量少，以年輕個(gè)性潮流服飾為主，屬于年輕的中低端消費(fèi)群體場(chǎng)所。勝利街平均租金水平約75元/月，此條街道起到了黃州區(qū)各商圈的連通作用，聚集了各事業(yè)單位，人口流動(dòng)量大，但商業(yè)體量較少，消費(fèi)場(chǎng)所不多。此條街西段考棚街交叉口至老黃州商場(chǎng)路段空置商鋪很多，轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象頻發(fā)，主要原因在于商圈向東轉(zhuǎn)移。3、商業(yè)業(yè)態(tài)分析：黃州區(qū)目前的商業(yè)業(yè)態(tài)主要