中山西區(qū)雅居樂(lè)商業(yè)項(xiàng)目定位市場(chǎng)可行性研究報(bào)告（229頁(yè)） .doc

【雅居樂(lè)西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告【雅居樂(lè)西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告目 錄1前言91.1 項(xiàng)目背景概述91.2 本案研究的主題111.3 工作準(zhǔn)備的重點(diǎn)131.4 市場(chǎng)數(shù)據(jù)的來(lái)源141.5 市場(chǎng)信息分析方法151.6 工作組織方式162中山商業(yè)背景與現(xiàn)狀172.1 中山商業(yè)概述172.2 商業(yè)發(fā)展階段202.3 商業(yè)布局狀況232.4 商業(yè)形態(tài)特征252.5 商業(yè)消費(fèi)人群282.6 商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)303中山商業(yè)需求分析333.1 中山人口發(fā)展概況333.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口發(fā)展363.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)力403.4 消費(fèi)人群層次分析433.5 區(qū)域人群消費(fèi)結(jié)構(gòu)473.6 消費(fèi)現(xiàn)狀與特征調(diào)查503.7 消費(fèi)需求變化歸納分析573.8 消費(fèi)需求態(tài)勢(shì)研判584中山市商業(yè)板塊分析614.1 中山商業(yè)板塊概況614.2 商業(yè)板塊成因分析634.3 大信商業(yè)板塊解構(gòu)674.4 京華商業(yè)板塊解構(gòu)704.5 假日商業(yè)板塊解構(gòu)734.6 中懇商業(yè)板塊解構(gòu)754.7 富華商業(yè)板塊解構(gòu)784.8 商業(yè)板塊綜合分析815典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查835.1 調(diào)查樣本選擇及依據(jù)835.2 調(diào)查的目及工作開展845.3 綜合商業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查分析855.4 街區(qū)型典型項(xiàng)目調(diào)查915.5 專業(yè)性典型項(xiàng)目調(diào)查965.6 典型項(xiàng)目綜合分析975.7 典型項(xiàng)目租金分析995.8 典型項(xiàng)目成敗分析1016中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析1046.1 中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述1046.2 歷年商業(yè)物業(yè)供求分析1066.3 歷年商業(yè)施工竣工面積1076.4 歷年商業(yè)銷售面積1086.5 歷年商業(yè)空置面積1096.6 歷年商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格1106.7 中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響因素1116.8 中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)1147中山西區(qū)商業(yè)分析1167.1 西區(qū)商業(yè)發(fā)展概況1167.2 西區(qū)商業(yè)格局解構(gòu)1187.3 西區(qū)交通對(duì)商業(yè)的影響1227.4 西區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特征1247.5 西區(qū)商業(yè)需求分析1267.6 西區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)1307.7 西區(qū)消費(fèi)訴求研判1317.8 消費(fèi)訴求對(duì)商業(yè)的影響研判1338西區(qū)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查1358.1 西區(qū)人口概況1358.2 西區(qū)人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)1368.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)人口發(fā)展的影響1388.4 區(qū)域融合對(duì)人口發(fā)展的影響1408.5 西區(qū)商業(yè)消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)1418.6 西區(qū)消費(fèi)人群特征1438.7 西區(qū)商業(yè)需求訴求調(diào)查1448.8 西區(qū)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)1489西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析1509.1 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況1509.2 西區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)狀況1529.3 西區(qū)商業(yè)物業(yè)租售狀況1539.4 西區(qū)商業(yè)物業(yè)特征分析1549.5 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作分析1569.6 西區(qū)典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查1589.7 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)研判1639.8 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)16610本項(xiàng)目地塊調(diào)查分析17010.1 地塊背景分析17010.2 地塊周邊環(huán)境現(xiàn)狀17110.3 地塊交通狀況分析17210.4 地塊周邊人居狀況17410.5 地塊周邊商業(yè)狀況17610.6 地塊區(qū)位未來(lái)發(fā)展研判17810.7 地塊swot分析17910.8 地塊價(jià)值提升與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避18311特定物業(yè)市場(chǎng)研究18611.1 寫字樓市場(chǎng)調(diào)查分析18611.2 寫字樓市場(chǎng)適宜性研判18911.3 酒店市場(chǎng)調(diào)查分析19311.4 酒店市場(chǎng)適宜性研判19811.5 公寓產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查分析20011.6 公寓產(chǎn)品市場(chǎng)適宜性研判20311.7 特定產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判20411.8 特點(diǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研判20612市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研判20812.1 中山商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況20812.2 項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)研判21012.3 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析21212.4 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析21512.5 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本項(xiàng)目的影響21813市場(chǎng)研究結(jié)論22013.1 宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)歸納22013.2 宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)歸納22213.3 區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)歸納22413.4 區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)歸納22613.5 地塊市場(chǎng)適宜性歸納22713.6 項(xiàng)目需求容量評(píng)估2311前言1.1 項(xiàng)目背景概述（1）地塊要點(diǎn)概述如上圖所示：本項(xiàng)目地塊西區(qū)與沙溪之間，緊鄰石歧區(qū)，目前周邊人居氛圍尚不成熟。地塊周邊交通發(fā)達(dá)，博愛(ài)路、富華道、翠景大道、105國(guó)道形成“兩橫兩縱”的路網(wǎng)，而且，除翠景大道，其他三條道路均為目前中山城區(qū)以及城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)之間最為重要的溝通干道，而翠景大道未來(lái)與南環(huán)貫通后，也將成為中山城區(qū)與西北區(qū)域（沙朗、東升、小欖等）溝通的主要道路。盡管目前地塊周邊人居氛圍不成熟，但目前可見(jiàn)的世紀(jì)新城、中信左岸、藍(lán)波灣、新龍瑞小商品批發(fā)市場(chǎng)、康橋花地、金逸豪庭等項(xiàng)目開發(fā)，沙溪與城區(qū)（西區(qū)）之間的融合已經(jīng)初具成果，除此之外，整個(gè)博愛(ài)一路兩邊的土地都已經(jīng)被其他發(fā)展商納入囊中，整個(gè)開發(fā)規(guī)模將近3500畝，非常龐大的新城市中心即將形成，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)難得的機(jī)遇。（2）地塊研判背景如右圖所示：需要進(jìn)行研判的地塊位于雅居樂(lè)808畝用地之內(nèi)，總面積約為89畝，地塊南北狹長(zhǎng)，東面與翠景大道接壤，。地塊的發(fā)展方向已經(jīng)有了基本的設(shè)想：綜合型商業(yè)其他特定的物業(yè)產(chǎn)品（如：酒店、公寓、寫字樓等），商業(yè)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。1.2 本案研究的主題（1）本案研究的主要課題雅居樂(lè)西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告主要對(duì)項(xiàng)目地塊所處的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行研究，由于本項(xiàng)目地塊發(fā)展方向基本確定，因此，本案的重點(diǎn)將旨在對(duì)基本定位進(jìn)行研判與求證，因此，本案的重點(diǎn)研究課題本項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)容量、需求特征，以及本項(xiàng)目所涉及的其他物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)。n 本項(xiàng)目商業(yè)研判 從宏觀角度了解中山城區(qū)商業(yè)的特征、規(guī)模、分布、形態(tài)以及發(fā)展態(tài)勢(shì)研判本項(xiàng)目所處的宏觀市場(chǎng)環(huán)境的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)； 從項(xiàng)目所在的區(qū)域人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域?qū)ν獾臏贤芰?lái)研判本項(xiàng)目在所在區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)； 研究項(xiàng)目的地塊，包括交通狀況、周邊人居狀況、人居發(fā)展?fàn)顩r、配套狀況、城市化發(fā)展趨勢(shì)等來(lái)研判本項(xiàng)目地塊的商業(yè)適宜性； 通過(guò)以上的調(diào)查研究，明確本項(xiàng)目目前及未來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)，為本項(xiàng)目最終定位提供可行依據(jù)。n 本項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品研判 通過(guò)本項(xiàng)目各種地產(chǎn)因子與類比項(xiàng)目的對(duì)比，研判本項(xiàng)目地塊對(duì)以上物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)適宜性。 通過(guò)對(duì)各類比項(xiàng)目分析，以及對(duì)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量的預(yù)測(cè)，研判本地塊發(fā)展這些物業(yè)的未來(lái)前景。（2）課題研究的主要目的n 本項(xiàng)目商業(yè)研判的主要目的 為本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展定位提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)； 為本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供可行性市場(chǎng)依據(jù)； 為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判提供市場(chǎng)依據(jù)。n 本項(xiàng)其他物業(yè)產(chǎn)品研判的主要目的 為本項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展定位（或者產(chǎn)品組合策略）提供客觀的市場(chǎng)依據(jù)； 為本項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值研判、以及未來(lái)的市場(chǎng)前景研判提供客觀的市場(chǎng)依據(jù)。1.3 工作準(zhǔn)備的重點(diǎn)（1）市場(chǎng)信息收集包括兩方面的工作內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研、信息整理市場(chǎng)調(diào)研：包括對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的研究、區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查、專業(yè)市場(chǎng)（綜合商業(yè)、酒店等專業(yè)市場(chǎng)）的研究、典型項(xiàng)目調(diào)查、典型人群的調(diào)查、專業(yè)人士的訪談等等。數(shù)據(jù)整理：對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查、典型項(xiàng)目調(diào)查、典型人群的調(diào)查、專業(yè)認(rèn)識(shí)的訪談幾項(xiàng)采用了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與問(wèn)卷調(diào)查的方式，對(duì)調(diào)查回來(lái)的數(shù)據(jù)利用我公司專業(yè)的系統(tǒng)軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。地塊調(diào)查：用地情況、地塊狀況、環(huán)境、配套、交通狀況、商業(yè)氛圍、人居狀況等地產(chǎn)因子評(píng)估。（2）市場(chǎng)信息處理可行性研究：對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、地塊適宜性等研究的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，研判本項(xiàng)目地塊開發(fā)的可行性與價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力，研判地塊對(duì)各種預(yù)期發(fā)展的物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)適宜性研判。報(bào)告結(jié)論：通過(guò)以上的研究，對(duì)產(chǎn)品適宜性做出歸納總結(jié)，并對(duì)各類物業(yè)產(chǎn)品的未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合研判。1.4 市場(chǎng)數(shù)據(jù)的來(lái)源（1）市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)利用本案的市場(chǎng)依據(jù)（數(shù)據(jù)信息）主要來(lái)源于以下三方面：天域市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)：天域經(jīng)過(guò)多年現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)分析整理而成，數(shù)據(jù)庫(kù)的各種信心資料具有客觀性、系統(tǒng)性、完整性等特性。政府相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：主要用于宏觀市場(chǎng)研究，由于政府統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，因此在運(yùn)用上只作輔助材料。專題市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)：針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行的專題調(diào)查，主要采用現(xiàn)場(chǎng)典型調(diào)查與問(wèn)卷調(diào)查兩種方式。（2）問(wèn)卷調(diào)查與專項(xiàng)調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查針對(duì)不同的消費(fèi)人群進(jìn)行，本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)初步的研判后將對(duì)中山城區(qū)的兩類消費(fèi)人群進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查：商業(yè)消費(fèi)人群、投資物業(yè)的投資型客戶，問(wèn)卷調(diào)查的目的主要是了解消費(fèi)群的細(xì)分意向，包括區(qū)域趨向等；專項(xiàng)調(diào)查主要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)域市場(chǎng)的一些典型項(xiàng)目以及專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，了解區(qū)域市場(chǎng)各類產(chǎn)品的市場(chǎng)環(huán)境以及市場(chǎng)價(jià)值，為項(xiàng)目發(fā)展尋找機(jī)會(huì)與空間。1.5 市場(chǎng)信息分析方法（1）定量分析法對(duì)本次的調(diào)查問(wèn)卷均采用spss13.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行定量分析；在對(duì)各種物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行分析時(shí)采用了類比項(xiàng)目比較法及收益還原法兩種分析方式。對(duì)于市場(chǎng)各類物業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)情況、各類物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)需求狀況，各類物業(yè)的需求狀況等，我們將采用量化比較等分析方法，在量化分析的過(guò)程中，將適當(dāng)采用定性分析結(jié)合的方式。（2）定性分析法對(duì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等方面的研究采用演繹歸納推理方式為主。對(duì)于項(xiàng)目地塊等的分析，將主要采用行業(yè)通用的swot定性分析方法，來(lái)尋找項(xiàng)目定位的依據(jù)與對(duì)策。其他相關(guān)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)信息采用相關(guān)模型以及演繹歸納推理等定性方式進(jìn)行分析。1.6 工作組織方式（1）專案工作組天域置業(yè)成立了由市場(chǎng)研究專業(yè)人員（市場(chǎng)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析人員）、投資顧問(wèn)專業(yè)人員（項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析人員）、天域合作技術(shù)單位（市場(chǎng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)顧問(wèn)等）組成的“雅居樂(lè)西區(qū)商業(yè)”項(xiàng)目專案工作組。（2）工作開展2中山商業(yè)背景與現(xiàn)狀2.1 中山商業(yè)概述（1）中山商業(yè)具有深遠(yuǎn)的歷史淵源中山商業(yè)具有非常深遠(yuǎn)的歷史淵源，可以追溯到南宋，發(fā)展到明代，中山（以前名為香山）成為中國(guó)最早的、唯一的對(duì)外商貿(mào)的口岸，孫文西路在那時(shí)已經(jīng)成為中國(guó)重要的商埠，到清末的遠(yuǎn)近聞名的石岐“十八間”成為中山商業(yè)的象征，中山商業(yè)以前的發(fā)展，在中國(guó)占有比較重要的歷史地位。（2）近幾年來(lái)中山商業(yè)發(fā)展遇到瓶頸中山商業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)百年的風(fēng)雨，發(fā)展到現(xiàn)在仍然集中在石岐區(qū)，與周邊其他城市（廣州、深圳、東莞等）相比，城市化擴(kuò)張的速度顯得有點(diǎn)遲緩，其主要原因在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、人口增長(zhǎng)緩慢有很大的關(guān)系。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，導(dǎo)致城市化建設(shè)進(jìn)程緩慢，同時(shí)也影響人口規(guī)模的增長(zhǎng)。消費(fèi)規(guī)模不大、消費(fèi)能力較低等存在的實(shí)際問(wèn)題直接阻礙了中山商業(yè)快速發(fā)展。由于中山人口規(guī)模的限制，整體消費(fèi)力不高，中山的商業(yè)規(guī)模受到大大限制，目前的商業(yè)規(guī)模對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)呈過(guò)飽和狀態(tài)，因此，在中山，一個(gè)新型商業(yè)項(xiàng)目的興起，往往要以犧牲舊的商業(yè)作為代價(jià)，典型的例子是“大信商圈”的出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了以孫文西路為代表的街區(qū)型商業(yè)衰退。同樣由于人口規(guī)模小，人口住居區(qū)域比較集中（主要在石岐），商業(yè)生存也只能依附人口密度較高的區(qū)域，因此多年來(lái)，中山的商業(yè)一直集中于舊城區(qū)這個(gè)狹窄的區(qū)域里不能往外擴(kuò)張，大型的商業(yè)項(xiàng)目一旦跨出這個(gè)區(qū)域，將給他的生存帶來(lái)極大的壓力，這一方面典型的項(xiàng)目就是“萬(wàn)佳”。（3）中山城市化發(fā)展模式?jīng)Q定其商業(yè)發(fā)展由于以上原因，目前，中山城市化發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成明顯的錯(cuò)位或矛盾，因此，尋找商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)將會(huì)存在更高的難度，要想準(zhǔn)確判斷商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，必須客觀地研究中山城市化必須具備的條件，而不是依據(jù)政府提出的某項(xiàng)口號(hào)，或者發(fā)展商刻意的市場(chǎng)炒做。中山城市化與廣州、深圳，甚至是東莞的城市化有很大的區(qū)別，這種區(qū)別主要源于中山與這些城市的人口結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模有很大的差別。廣州、深圳、東莞等可以通過(guò)大量的高素質(zhì)的外來(lái)人口擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)城市化規(guī)模擴(kuò)大，因?yàn)橛凶銐虻娜丝凇⒆銐虻男枨?，相關(guān)的城市配套、生活配套系統(tǒng)才能夠維持生存。中山人口規(guī)模不大，本地需求構(gòu)成中山商業(yè)、公共配套系統(tǒng)的主要市場(chǎng)需求，因此，中山的城市化很大程度上需要依賴周邊村鎮(zhèn)人口向城市人口轉(zhuǎn)化，村鎮(zhèn)與中山城區(qū)的融合將是中山城市化目前的主體力量，而這種城市化的模式，不僅要求周邊的鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)存在良好的地緣關(guān)系，同時(shí)必須具備良好的人脈溝通，或者很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，這就決定了中山商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的研判將會(huì)與廣州、深圳等城市有非常大的差別，中山以前的某些項(xiàng)目失敗，很多與此有相當(dāng)大的關(guān)系。（4）觀點(diǎn)歸納中山商業(yè)需求增長(zhǎng)緩慢，需求增長(zhǎng)緩慢嚴(yán)重阻礙了中山商業(yè)迅速發(fā)展；人口規(guī)模過(guò)小，導(dǎo)致城市擴(kuò)張力虛弱，新發(fā)展區(qū)域由于消費(fèi)支持力缺乏，配套系統(tǒng)很難存活，而城市“虛擴(kuò)”與目前的配套布局形成顯明的矛盾，這種矛盾的存在，在另一方面又蘊(yùn)涵著各種配套產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2.2 商業(yè)發(fā)展階段（1）上世紀(jì)80年代以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型發(fā)展迅速孫文路是中山商業(yè)的發(fā)源地，經(jīng)多年歷史長(zhǎng)河的“沖積”，從早年的十八間商鋪發(fā)展至今，曾經(jīng)一度成為了中山中心城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)中心。直到上個(gè)世紀(jì)80年代，孫文路東至服務(wù)大廈、西至岐江橋的孫文路段一度成為了中山市民購(gòu)物、消費(fèi)的重點(diǎn)區(qū)域。孫文路的興旺，帶動(dòng)了周邊的太平路、民族路、民生路、民權(quán)路、拱辰路、悅來(lái)路等的街鋪，中山龐大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)格局發(fā)展到最高峰。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)之所以得到迅速發(fā)展，與中山的商業(yè)歷史、居民消費(fèi)習(xí)慣、城市規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等有極大的關(guān)系，因此到上世紀(jì)90年代，中山一些新型的社區(qū)（竹苑、柏苑、松苑、城市花園、第一城等）在功能配套的設(shè)置上都沒(méi)能跳出這一模式。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)很難承擔(dān)起一座城市的配套功能，因此，隨著中山市城市化規(guī)模越來(lái)越大，這種商業(yè)的劣勢(shì)越來(lái)越明顯，更先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)成為這座城市發(fā)展的客觀要求，應(yīng)運(yùn)城市發(fā)展的要求，新的商業(yè)形態(tài)呼之欲出。（2）上世紀(jì)90年代中citymall走向輝煌上世紀(jì)90年代初，隨著“中原之行哪里去？鄭州亞細(xì)亞！”廣告詞的紅火，“citymall”商業(yè)成為中國(guó)各大城市商業(yè)爭(zhēng)相效仿的一種模式，中山在90年代中，開始出現(xiàn)這種商業(yè)形態(tài)。95年，益華百貨開張，當(dāng)時(shí)營(yíng)業(yè)面積不足10000平方米的益華百貨的開業(yè)，打破了中山?jīng)]有大商場(chǎng)的歷史，為中山新發(fā)展帶來(lái)一種新的消費(fèi)方式。益華百貨適時(shí)的出現(xiàn)，確立了益華商圈今天的商業(yè)中心地位。益華百貨的成功，帶動(dòng)中山商業(yè)的革命，94年壹加壹第一家店鳳鳴路店開業(yè)不足180平方米幾年的經(jīng)營(yíng)，發(fā)展成為中山最成功的連鎖超市。96年，百惠超市成立；一年后中懇百貨開業(yè)；同年，中山百貨進(jìn)行整改、摩登匯開業(yè)、廣州友誼進(jìn)駐中山。到上世紀(jì)90年代末，中山的商業(yè)格局已經(jīng)是春意濃濃，“citymall”商業(yè)與街區(qū)型商業(yè)互補(bǔ)發(fā)展也達(dá)到輝煌。但隨著世界一些更先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)傳入中國(guó)，中國(guó)消費(fèi)者的觀念發(fā)生了巨大的改變，鄭州亞細(xì)亞的倒閉，標(biāo)志著“citymall”這種商業(yè)形態(tài)開始退出商業(yè)舞臺(tái)，中山的“citymall”商業(yè)開始面臨同樣的困惑。2004年廣州友誼撤出中山、摩登匯、中懇迅速萎縮，連帶而來(lái)的是孫文步行街、民族路等街區(qū)商業(yè)開始下滑，街區(qū)型商業(yè)與“citymall”商業(yè)雙雙面臨危機(jī)。（3）近兩年shoppingmall模式改變中山商業(yè)格局街區(qū)型商業(yè)與“citymall”商業(yè)的衰落不僅與中山城市發(fā)展、居民消費(fèi)觀念變化相關(guān)，同時(shí)與其所能承擔(dān)的城市功能局限性有很大的關(guān)系，由于這些問(wèn)題的存在，“shoppingmall”開始進(jìn)駐中山，大信新都會(huì)的出現(xiàn)，同樣對(duì)中山商業(yè)具有劃時(shí)代的意義。2003年7月，吉之島在中山開業(yè)；2004年3月大信新都會(huì)開業(yè)；2004年8月假日廣場(chǎng)開業(yè)大信新都會(huì)直接導(dǎo)致孫文路為代表的街區(qū)商業(yè)、中懇為代表的“citymail”商業(yè)等萎縮；假日廣場(chǎng)的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了柏苑等社區(qū)商業(yè)的衰退，“shoppingmall”商業(yè)表現(xiàn)出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。（4）觀點(diǎn)歸納中山的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷幾種商業(yè)形態(tài)的更替，這種更替不但將使中山的商業(yè)形態(tài)越來(lái)越都市化，同時(shí)也將使中山的商業(yè)格局越來(lái)越合理化。這種變化是革命性，他必將犧牲之前的一些東西，而新型的商業(yè)必須通過(guò)搶奪原有的市場(chǎng)需求來(lái)獲得成功。2.3 商業(yè)布局狀況城區(qū)現(xiàn)有的商圈主要可分為大信商圈、京華商圈、富華道商圈、孫文路商圈等四大商圈。步行街商圈和京華商圈為中山傳統(tǒng)兩個(gè)老牌商圈，其依托歷史淵源以及酒店業(yè)為他們提供了足夠的人氣和消費(fèi)力量，兩者在中山商業(yè)中有舉足輕重的作用。2004年，迅速崛起的大信新都匯最到位、最準(zhǔn)確地把大型shoppingmall以實(shí)物的形式呈現(xiàn)在中山市民面前。大信新都匯改變了中山商業(yè)“重東西輕南北”的傳統(tǒng)，結(jié)束了石岐北區(qū)沒(méi)有商圈的歷史。大信新都匯集合了步行街、主題樂(lè)園、游藝中心、大型百貨商城、超市、專賣店、美食街、影城和真冰飄雪溜冰場(chǎng)等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，一站式的購(gòu)物休閑方式對(duì)中山人來(lái)說(shuō)新鮮且具有吸引力。就在大信新都匯客似云來(lái)的時(shí)候，興中道上的假日廣場(chǎng)也走進(jìn)人們的視野，孫文東路的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，多個(gè)高端定位的樓盤聚集于此，對(duì)于商業(yè)配套有著較高的要求。以前這個(gè)區(qū)域以竹苑商圈為主要的購(gòu)物休閑場(chǎng)所，而隨著定位于小型mall的假日廣場(chǎng)的出現(xiàn)，這一區(qū)域的重心慢慢向假日廣場(chǎng)傾斜。看重城東片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ娜f(wàn)佳百貨將店址選在東區(qū)邊緣，它將百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)、生熟食店、專賣店有機(jī)結(jié)合，采取”大型綜合性超市”的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，融合購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、信息等諸多功能，旨在通過(guò)一站式的服務(wù)解決城東片區(qū)遠(yuǎn)未成熟的商業(yè)配套需求，但從經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)來(lái)看，風(fēng)光不到半年就境況日下，至今仍不見(jiàn)反彈的跡象。觀點(diǎn)歸納從表象上看，中山的商業(yè)項(xiàng)目（或者商圈）的成敗與其地緣素質(zhì)（地段、區(qū)位等）有密切的關(guān)系，但探究更深層次的原因，實(shí)際上與商業(yè)項(xiàng)目所在的區(qū)位人口的聚居度、人口的結(jié)構(gòu)、中山人的活動(dòng)習(xí)慣等有更加密切的關(guān)系，一些區(qū)域盡管住宅建筑群簇?fù)?，但入住率很低，因此往往?huì)給市場(chǎng)研究者一種假相。2.4 商業(yè)形態(tài)特征中山商業(yè)盡管經(jīng)歷了“citymall”發(fā)展時(shí)期，幾年以前，更新形態(tài)的“shoppingmall”也在中山面世，但直到目前，街區(qū)型商業(yè)仍然是中山主體商業(yè)形態(tài)，這種商業(yè)形態(tài)的重要特征如下：（1） 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分布范圍廣，消費(fèi)成本增高，一般的街區(qū)商業(yè)除了能夠滿足消費(fèi)功能外，同時(shí)需要滿足其他更多的功能，如休閑、逛光等；但中山的街區(qū)商業(yè)絕大多數(shù)不具備這些功能。（2） 商業(yè)區(qū)域規(guī)模擴(kuò)大，街區(qū)商業(yè)獨(dú)立生存的能力會(huì)越來(lái)越低，往往要與綜合型商業(yè)或集約型商業(yè)進(jìn)行相符補(bǔ)充；但中山街區(qū)商業(yè)中點(diǎn)綴的綜合性商業(yè)不多，僅有的一些因?yàn)樯虡I(yè)形態(tài)、空間格局等等方面的不合理，很難與街區(qū)商業(yè)形成互補(bǔ)。（3） 除非具有較強(qiáng)的品牌價(jià)值，或者具有深厚的文化歷史底蘊(yùn)，而且已被外界、本地廣泛認(rèn)可，不然街區(qū)型商業(yè)吸客能力會(huì)非常低，滿足周邊的居住人群的需求將會(huì)是他的主要功能，中山的街區(qū)型商業(yè)基本上不具備這些。（4） 如果不具備品牌、文化歷史底蘊(yùn)，一般的街區(qū)商業(yè)必須具有非常好的購(gòu)物環(huán)境，或者具備非常有特色的業(yè)態(tài)或服務(wù)等特色，中山目前的絕大多數(shù)街區(qū)商業(yè)并不具備這些。街區(qū)型商業(yè)是中山的主體商業(yè)形態(tài)，當(dāng)然中山也并不缺乏綜合性商業(yè)，也就是以上所談到的“citymall”與“shoppingmail”，以上中山商業(yè)布局分析可以看出：中山以上的兩種商業(yè)絕大多數(shù)在這個(gè)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出他們應(yīng)當(dāng)所承擔(dān)的城市功能，如假日廣場(chǎng)、吉之島、好又多、萬(wàn)佳百貨等，他們都只是一個(gè)孤立的個(gè)體，而未能與周邊商業(yè)結(jié)集成一個(gè)區(qū)域的商業(yè)綜合體。由此可見(jiàn)，中山商業(yè)具有非常顯明的特殊性，這也意味著在中山開發(fā)或經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目將面臨比其他發(fā)達(dá)城市更高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。中山街區(qū)商業(yè)主導(dǎo)城市商業(yè)形態(tài)、綜合型商業(yè)孤島式經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)的主要原因如下：（1） 中山前期的城市整體規(guī)劃缺乏前瞻性，導(dǎo)致舊的商業(yè)形態(tài)無(wú)法改造。（2） 中山居民觀念保守，而且與外界溝通的渠道比較封閉，接觸外來(lái)觀念的機(jī)會(huì)較少，原有的消費(fèi)觀念主導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。（3） 相關(guān)的配套設(shè)施非常欠缺，如交通系統(tǒng)不完善，購(gòu)物環(huán)境非常差或非常低檔，有些商業(yè)選址缺乏對(duì)市場(chǎng)客觀考量。（4） 中山傳統(tǒng)的生活習(xí)性對(duì)消費(fèi)生活行為存在重大影響，中山人的活動(dòng)范圍相對(duì)狹窄。（5） 外來(lái)人口少，尤其較高素質(zhì)的外來(lái)人口更少，外來(lái)文化處于弱勢(shì)地位，原有的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念很難被打破。觀點(diǎn)歸納中山商業(yè)形態(tài)特征的形成不僅與中山人對(duì)區(qū)位價(jià)值的認(rèn)同有關(guān)，同時(shí)與中山人的傳統(tǒng)生活習(xí)性有關(guān)，在研究中發(fā)現(xiàn)，中山人對(duì)區(qū)位價(jià)值的認(rèn)同與之現(xiàn)存的生活習(xí)性是矛盾的，中山人盡管對(duì)某些區(qū)位（如東區(qū)）的價(jià)值非常認(rèn)同，但整個(gè)中山主體消費(fèi)群仍然聚居在舊城區(qū)，萬(wàn)佳的遭遇就是過(guò)分信任中山人對(duì)區(qū)位價(jià)值的認(rèn)同觀念，這是新的商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該吸取的教訓(xùn)。而另一方面，以上分析可知，中山目前的商業(yè)形態(tài)是存在缺陷的，而且改造受局限性很大，因此未來(lái)新的商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)會(huì)取代這些有缺陷的商業(yè)，機(jī)會(huì)主要表現(xiàn)在：商業(yè)項(xiàng)目的定位如何與中山這群有特殊消費(fèi)訴求的新消費(fèi)者進(jìn)行對(duì)接。2.5 商業(yè)消費(fèi)人群中山的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)決定中山商業(yè)的消費(fèi)人群，主要表現(xiàn)如下幾點(diǎn)：（1） 本地人口占主導(dǎo)地位，因中山商業(yè)消費(fèi)群是以本地消費(fèi)群為主的一個(gè)市場(chǎng)。（2） 外來(lái)人口（尤其是高素質(zhì)的外來(lái)人口）少，外來(lái)人群的觀念一般被本地觀念所同化。（3） 產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、行業(yè)規(guī)模、行業(yè)特征等決定了中山人口增長(zhǎng)緩慢，也就決定了零售商業(yè)消費(fèi)需求增長(zhǎng)緩慢。（4） 周邊村鎮(zhèn)城市化發(fā)展，在一定程度上改變商業(yè)需求結(jié)構(gòu)及規(guī)模，這是新消費(fèi)需求增長(zhǎng)的主要來(lái)源。（5） 中山人住居區(qū)域的傳統(tǒng)歸位，以及他們的生活習(xí)性決定了他們的消費(fèi)行為特性。（6） 地緣特征、資源特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體水平，以及中山城市經(jīng)濟(jì)的地位，決定了專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)消費(fèi)群的區(qū)域分布范圍。中山消費(fèi)人群具有顯明的特性，同樣將影響到其消費(fèi)行為，中山消費(fèi)人群的消費(fèi)行為主要特點(diǎn)如下：（1） 中山人生活習(xí)性以及目前中山城市配套系統(tǒng)的現(xiàn)狀決定了中山人消費(fèi)的圈子較一般城市要狹窄。（2） 從目前中山商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次結(jié)構(gòu)可以看出，中山人的本地消費(fèi)主要集中于基本生活消費(fèi)，高檔次、奢侈性商品消費(fèi)比較缺乏。（3） 中山中檔次及以上的消費(fèi)人群習(xí)慣在香港、澳門等一些城市消費(fèi)高檔商品或服務(wù)，把在這些城市消費(fèi)當(dāng)成一種榮耀或時(shí)尚。（4） 中山本土居民對(duì)公交車存在排斥心理，認(rèn)為坐公交車是低等公民的消費(fèi)行為。（5） 多數(shù)中山人購(gòu)物消費(fèi)的觀念比較傳統(tǒng)，只有在存在購(gòu)物需求時(shí)才會(huì)逛商場(chǎng)，購(gòu)物休閑文化在中山氣氛不濃。（6） 由于相關(guān)的城市配套設(shè)施的不完善，在中山一般來(lái)說(shuō)消費(fèi)成本較高，這在一定程度上限制了其中一些人的消費(fèi)活動(dòng)范圍。觀點(diǎn)歸納消費(fèi)群體不大、需求增長(zhǎng)緩慢、對(duì)本地商業(yè)信心不強(qiáng)、消費(fèi)活動(dòng)圈子狹小等限制了中山商業(yè)的發(fā)展。2.6 商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)中山商業(yè)發(fā)展與中山城市化發(fā)展密切相關(guān)，因此，研究中山商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，就必須先研究中山城市化發(fā)展的態(tài)勢(shì)。中山城市化發(fā)展進(jìn)程是比較緩慢是的有目共睹事實(shí)，沿海開放進(jìn)20年，中山目前的人口規(guī)?？梢哉f(shuō)明這一問(wèn)題。區(qū)域總?cè)丝跀?shù)(萬(wàn)人)本地人口數(shù)(萬(wàn)人)外來(lái)人口數(shù)(萬(wàn)人)人口比例(本地:外來(lái))全城四區(qū)48.16 27.64 20.52 7:5石歧區(qū)20.33 16.13 4.20 4:1東區(qū)13.90 6.90 7.00 1:1南區(qū)6.94 2.15 4.79 1:2西區(qū)6.99 2.46 4.53 5:9中山市城區(qū)到目前總?cè)丝跒?8.16萬(wàn)人，中山城區(qū)人口規(guī)模非常小，而且非常集中（主要集中在原舊城區(qū)63左右），同時(shí)調(diào)查結(jié)果表明：中山人口增長(zhǎng)非常緩慢，從2002年到2007年，本地人口自然增長(zhǎng)率為3.52，低于全省平均水平近5個(gè)千分點(diǎn)。外來(lái)人口所占比例非常小，只達(dá)到41.6，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳、廣州、珠海、東莞等城市(均達(dá)到80以上)，外來(lái)人口在9002年出現(xiàn)年均近18的增長(zhǎng)之后，02年以后增長(zhǎng)速度出現(xiàn)銳減，在0206年年均增長(zhǎng)率只有9.03左右。注：資料來(lái)源：中山統(tǒng)計(jì)局、及中山網(wǎng)歷年中山統(tǒng)計(jì)年鑒。中山城市化發(fā)展還表現(xiàn)在城市規(guī)模的擴(kuò)張上，中山在最近5年中，盡管房地產(chǎn)有了快速的發(fā)展，尤其是東區(qū)，但是即使是發(fā)展最快的東區(qū)，住宅樓盤確實(shí)建了不少，但相關(guān)的配套設(shè)施卻遲遲發(fā)展不起來(lái)，萬(wàn)佳百貨最初賭的就是周邊人居區(qū)域的發(fā)展，但是到目前，周邊的人居建設(shè)已經(jīng)基本成型，但萬(wàn)佳百貨仍然越來(lái)越蕭條。引起以上現(xiàn)象的根本原因是人口規(guī)模過(guò)小，東區(qū)新發(fā)展區(qū)人口密度太低，社區(qū)家庭結(jié)構(gòu)單一等系列原因所引起，因此東區(qū)商業(yè)的發(fā)展肯定不是一朝一夕能完成的，如果中山人口政策在未來(lái)幾年沒(méi)有根本的改變，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有根本的發(fā)展，東區(qū)的商業(yè)不可能會(huì)有根本性的變化。盡管中山的城市化進(jìn)程緩慢，并且如果相關(guān)的政策不變，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)有根本性的變化，但中山的城市化在某些區(qū)域的局部仍然能夠看到明顯改觀，因?yàn)橹猩竭@樣的城市發(fā)展，與廣州深圳等城市有明顯的差別，中山由于人口增長(zhǎng)緩慢，城市化發(fā)展必須依賴自身資源，即村鎮(zhèn)向城市轉(zhuǎn)移。因此中山的城市化進(jìn)程將是“陣地戰(zhàn)”式的，也就是完成某一個(gè)區(qū)域的城市化轉(zhuǎn)換，然后再轉(zhuǎn)移到另一個(gè)區(qū)域，而區(qū)域能夠快速實(shí)現(xiàn)城市化的條件就是該區(qū)域所具備的地產(chǎn)因子是否成熟，由此可見(jiàn)，區(qū)域城市化能否快速完成，能否快速成熟，并不完全取決于政府是否對(duì)改區(qū)域重視，而是更依賴于該區(qū)域與城區(qū)的地緣、人脈、產(chǎn)業(yè)等多種客觀因素。中山商業(yè)的發(fā)展與中山的城市化發(fā)展的關(guān)系在于：只有城市化條件成熟的區(qū)域，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，商業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)將漸漸顯現(xiàn)。因此對(duì)于未來(lái)中山商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，將會(huì)出現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1） 由于目前商業(yè)形態(tài)存在缺陷，因此隨著市場(chǎng)市民消費(fèi)觀念的改變，需求市場(chǎng)將在客觀上要求改變這種現(xiàn)狀。（2） 由于目前舊城區(qū)商業(yè)改造受到多種因素的限制，改造的空間不大，因此商業(yè)要地轉(zhuǎn)移將不可避免。（3） 由于中山居民傳統(tǒng)的生活習(xí)性、配套設(shè)施的落后、各區(qū)域資源成熟度不同，因此，各個(gè)區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)不平等。（4） 在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)不在于市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，而是原有商業(yè)格局的調(diào)整或整合。（5） 未來(lái)商業(yè)格局的調(diào)整表現(xiàn)在，原有商業(yè)的轉(zhuǎn)移，以及同區(qū)域商業(yè)的布局整合。（6） 由于每個(gè)區(qū)域與目前的商業(yè)聚集區(qū)地緣溝通不同，因此每個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)不同。3中山商業(yè)需求分析3.1 中山人口發(fā)展概況中山市人口增長(zhǎng)比較緩慢，從2002年到2007年，全市人口年均增長(zhǎng)約為4.65，城區(qū)增長(zhǎng)率稍微高一點(diǎn)，但與廣州、深圳、東莞等城市相比，顯得過(guò)低。主要原因在于，產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，導(dǎo)致外來(lái)人口增長(zhǎng)遲緩。本方案為了更加準(zhǔn)確地說(shuō)明問(wèn)題，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，只對(duì)城區(qū)四區(qū)以及周邊四鎮(zhèn)進(jìn)行分析，以下就是四區(qū)（石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）、以及四鎮(zhèn)（沙溪、大涌、火炬、港口）20022007年年末人口統(tǒng)計(jì)情況：城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)總?cè)丝诮y(tǒng)計(jì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年總?cè)丝跀?shù)827022845586882509918814932588948204年增長(zhǎng)率2.72%2.24%4.37%4.11%1.50%1.67%注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)戶籍人口統(tǒng)計(jì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年戶籍人口數(shù)473897482740490430497222504209511096年增長(zhǎng)率1.43%1.87%1.59%1.38%1.41%1.37%注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)外來(lái)人口統(tǒng)計(jì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年外來(lái)人口數(shù)353125362846392079421592428379437108年增長(zhǎng)率3.68%2.75%8.06%7.53%1.69%2.04%注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒以上三個(gè)統(tǒng)計(jì)表格說(shuō)明：（1） 從2003年底到2007年底，中山市城區(qū)與周邊四鎮(zhèn)戶籍人口增長(zhǎng)率呈下降趨勢(shì)，年均下降達(dá)到3.8左右；（2） 從2004年底到2007年底，中山總?cè)丝冢☉艏?、外?lái)等）增長(zhǎng)率呈急劇下降趨勢(shì)，年均下降達(dá)到9.0左右；（3） 統(tǒng)計(jì)區(qū)域人口增長(zhǎng)率的下降，主要原因是外來(lái)人口增長(zhǎng)率的下降引起；（4） 外來(lái)人口增長(zhǎng)率的急劇下降，很大程度上說(shuō)明在統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)，中山產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展或投資招商發(fā)展比較緩慢；（5） 外來(lái)人口增長(zhǎng)率急劇下降同時(shí)也與中山市在統(tǒng)計(jì)期間人口政策的調(diào)整有很大的關(guān)系；（6） 中山市場(chǎng)本來(lái)以內(nèi)需為主的市場(chǎng)，區(qū)域人口（本土、外來(lái)常?。┮?guī)模增長(zhǎng)速度反映了區(qū)域需求增長(zhǎng)水平。觀點(diǎn)歸納中山人口增長(zhǎng)水平，反映了中山市需求增長(zhǎng)水平，以上的分析說(shuō)明，中山市商業(yè)發(fā)展緩慢，其根本原因在于市場(chǎng)需求增長(zhǎng)緩慢，商業(yè)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求，因此商業(yè)物業(yè)的空置在中山隨處可見(jiàn)，即使是商業(yè)氛圍較旺的一些街區(qū)。3.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口發(fā)展本方案為了更加準(zhǔn)確地說(shuō)明問(wèn)題，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，本節(jié)采用的數(shù)據(jù)同樣只對(duì)城區(qū)四區(qū)以及周邊四鎮(zhèn)進(jìn)行分析，以下就是四區(qū)（石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）、以及四鎮(zhèn)（沙溪、大涌、火炬、港口）20022007年年末產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況以及從業(yè)人員情況統(tǒng)計(jì)：中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)20022007年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況單位：萬(wàn)元產(chǎn)業(yè)類2002年2003年2004年2005年2006年2007年第一產(chǎn)業(yè)562376065159920584216024760113第二產(chǎn)業(yè)103885415911491690406210797224245252623287第三產(chǎn)業(yè)559726647335819221148476217525981808346注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒、中山統(tǒng)計(jì)局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可看出：第二產(chǎn)業(yè)一直是中山市的主要產(chǎn)業(yè)，中山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本決定了中山人口結(jié)構(gòu)，近幾年，中山城區(qū)城市化發(fā)展，生產(chǎn)性企業(yè)不斷外遷，導(dǎo)致城區(qū)人口分布狀況改變，部分消費(fèi)人群往城區(qū)邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移，城區(qū)消費(fèi)力降低。中山城鎮(zhèn)從業(yè)人員分類統(tǒng)計(jì)單位：人年份總從業(yè)人員第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2002年13164332121196607904435242003年14471942030657558724882572004年185289017503512688424090132005年188853117205212881154283642006年193470517108013136554499702007年19625831708761339623452084注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局。以上統(tǒng)計(jì)反映出：從業(yè)人員的比率與以上產(chǎn)業(yè)分布的比率基本一致，從事第二產(chǎn)業(yè)的人數(shù)最多，而且從事第二產(chǎn)業(yè)的人員所占總體從業(yè)人員的比率高于第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占產(chǎn)業(yè)總值的比率，這說(shuō)明：中山第二產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)密集度高，單位人員產(chǎn)值較低，更深層次說(shuō)明：第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，手工或非技術(shù)型從業(yè)人員為主。另一方面，從2004年到2007年，整體從業(yè)人員增長(zhǎng)速度減緩，幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，說(shuō)明中山在這一短期間，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展速度比較緩慢。中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)20022007年企業(yè)構(gòu)成情況單位：個(gè)企業(yè)類型2002年2003年2004年2005年2006年2007年大型企業(yè)77117222527中型企業(yè)154224228316398452小型企業(yè)178722612307295433043658個(gè)體經(jīng)營(yíng)147061902419632204452114323982合計(jì)數(shù)167242152022174237372487028119注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局，2000人及以上為大型企業(yè)；2002000人為中型企業(yè)；200人以下為小型企業(yè)。以上統(tǒng)計(jì)說(shuō)明：中山城區(qū)及周邊四鎮(zhèn)，不僅是以制造企業(yè)為主，同時(shí)個(gè)體經(jīng)營(yíng)以及小型企業(yè)占絕對(duì)多數(shù)，同時(shí)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中山制造產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，這一特征說(shuō)明中山城區(qū)及周邊人的層次：即低層次的消費(fèi)人群是中山的主流消費(fèi)人群，高層次消費(fèi)人群比率相對(duì)較小。城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)人口構(gòu)成統(tǒng)計(jì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年總?cè)丝跀?shù)827022845586882509918814932588948204本地人口數(shù)473897482740490430497222504209511096外來(lái)人口數(shù)353125362846392079421592428379437108本地與外來(lái)比例7:57:55:46:56:56:5注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局本地人口與外來(lái)人口的比率在一定程度上反映了中山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，中山本地人口數(shù)量高于外來(lái)人口的數(shù)量，一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市（東莞、順德等），外來(lái)人口的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人口。觀點(diǎn)歸納從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費(fèi)人群比例相對(duì)較低以及主流消費(fèi)層次相對(duì)也較低；從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費(fèi)人群比例相對(duì)較低以及主流消費(fèi)層次；外來(lái)與本地人口的比率決定了中山是一個(gè)內(nèi)需為主的城市，這兩點(diǎn)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r，將決定中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)力中山市20022007年居民可支配收入情況年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年人均可支配收入142081490615836172551889719799增長(zhǎng)率11.04.96.29.09.54.8注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局以上統(tǒng)計(jì)表明：中山居民的可支配收入是逐年增長(zhǎng)的，但增長(zhǎng)的率的變化具有很明顯的波動(dòng)性。2003年與2006年，中山居民的可支配收入增長(zhǎng)穩(wěn)定，但2007年的增長(zhǎng)呈現(xiàn)明顯的下滑現(xiàn)象，基本回到2003年的增長(zhǎng)水平。盡管中山居民可支配收入呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但與近幾年的通貨膨脹相比，這種增長(zhǎng)基本被抵消，在2007年，如果考慮通脹影響，居民的可支配收入應(yīng)該是不但沒(méi)有增長(zhǎng)，反而有所下降。因此從居民可支配收入來(lái)研判商業(yè)需求市場(chǎng)，我們不僅要客觀評(píng)估收入增長(zhǎng)的客觀性，同時(shí)更主要的是要研判收入增長(zhǎng)水平對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理的影響。中山零售商業(yè)在統(tǒng)計(jì)期間的發(fā)展事實(shí)上已經(jīng)說(shuō)明一切問(wèn)題，最近的6年來(lái)，中山零售商業(yè)無(wú)論在商業(yè)的營(yíng)業(yè)規(guī)模上，還是商業(yè)區(qū)域擴(kuò)張發(fā)展上，都沒(méi)有明顯的變化。而營(yíng)業(yè)逐年有小幅增長(zhǎng)，事實(shí)上與統(tǒng)計(jì)期間的物價(jià)上漲存在更密切的關(guān)系。注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局注：數(shù)據(jù)來(lái)源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：盡管以上商品房不完全屬于中山居民消費(fèi)，但其他統(tǒng)計(jì)資料顯示，中山居民消費(fèi)占其中的絕大多數(shù)，中山居民消費(fèi)中，商品房的消費(fèi)占的比率非常大。商品房消費(fèi)的增長(zhǎng)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的增長(zhǎng)比率，這一現(xiàn)象表明：中山居民有相當(dāng)一部分事實(shí)上還處于解決或提升吃住穿行的生活水平階段，同時(shí)在另一方面，居民在房地產(chǎn)消費(fèi)中，相當(dāng)一部分會(huì)有投資心理，因此中山人消費(fèi)是非常理性的，這種特性將使相當(dāng)一部分中山居民將不會(huì)非常關(guān)注生活享受型或奢侈型消費(fèi)，這也是中山近幾年來(lái)商業(yè)發(fā)展艱難的根本原因之一。2008年的地產(chǎn)陷入低彌，事實(shí)上，與2007年中山居民可支配收入增長(zhǎng)水平存在關(guān)系，2007年居民收入盡管增長(zhǎng)，但與2005、2006年相比，增長(zhǎng)幅度大大減小，而另一方面，物價(jià)（包括房?jī)r(jià)）卻大幅提升，消費(fèi)者盡管可能有能力消費(fèi)，但對(duì)未來(lái)充滿憂慮，消費(fèi)信心將大大降低，更何況在收入增長(zhǎng)幅度減小，物價(jià)上漲幅度大大超過(guò)收入增長(zhǎng)幅度時(shí)，相當(dāng)一群新消費(fèi)者支付能力被削弱，相當(dāng)一部分以前的有效需求變成無(wú)效。觀點(diǎn)歸納產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高了中山居民的可支配收入，但近兩年來(lái)物價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入的增長(zhǎng)幅度。居民的購(gòu)買力相對(duì)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場(chǎng)的主力，因此，中山商業(yè)多年以來(lái)發(fā)展艱難就不難理解了。3.4 消費(fèi)人群層次分析本方案在對(duì)中山消費(fèi)群層次分析時(shí)主要采用一下3種層次分類方式：（1） 本地消費(fèi)人群與外來(lái)消費(fèi)人群（2） 消費(fèi)人群文化層次（3） 消費(fèi)人群行業(yè)分布（1）本地消費(fèi)人群與外來(lái)消費(fèi)人群本地消費(fèi)人群與外來(lái)消費(fèi)人群在之前的“人口結(jié)構(gòu)”中進(jìn)行了比較深入的分析，中山目前的這種人口結(jié)構(gòu)對(duì)中山商業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是，商業(yè)的快速發(fā)展要依賴市場(chǎng)需求的快速膨脹，而本地人口的增長(zhǎng)由于受計(jì)劃生育政策的限制，不可能突然暴增，因此只有依賴外來(lái)人口的增長(zhǎng)，中山的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀決定了中山目前外來(lái)人口不會(huì)出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)，因此中山商業(yè)的發(fā)展模式將是以調(diào)整為主，而不是規(guī)模膨脹。二是，中山本土居民傳統(tǒng)觀念根深蒂固，受外來(lái)思想觀念沖擊很少，目前中山產(chǎn)業(yè)狀態(tài)決定中山絕大多數(shù)外來(lái)人口的文化素質(zhì)與生活方式，因此外來(lái)人口很難對(duì)本地生活觀念、消費(fèi)觀念產(chǎn)生明顯的影響，傳統(tǒng)生活觀念的存在，將使商業(yè)發(fā)展即使是走調(diào)整的道路也會(huì)非?？部?。三是，中山產(chǎn)業(yè)特性決定了中山外來(lái)從業(yè)人員的文化含量與技術(shù)含量，而這些，又決定外來(lái)從業(yè)人員的收入水平，因此中山外來(lái)人口規(guī)模本來(lái)就不大，而這一特性又決定了他們對(duì)中山商業(yè)需求市場(chǎng)貢獻(xiàn)不會(huì)很大，內(nèi)需仍然使中山商業(yè)的主要需求。（2）消費(fèi)人群文化層次從中山人口文化層次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中山擁有?？萍耙陨蠈W(xué)歷的人口所占的比率比較低，與廣州、深圳等城市差距很大，即使與東莞、順德的城市或區(qū)域相比也是非常低，這與之前對(duì)中山目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析的結(jié)構(gòu)是一致的。由于整體文化層次較低，因此中山傳統(tǒng)的文化觀念。消費(fèi)觀念一直占住市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，而且由于未來(lái)人口少，而且文化素質(zhì)普遍不高，因此他們也很難對(duì)本地文化、觀念產(chǎn)生有效的沖擊，因?yàn)檫@種情況的存在，中山到目前仍然以街區(qū)商業(yè)占主導(dǎo)的現(xiàn)象就不難理解了；同時(shí)也因?yàn)檫@種情況的存在，中山居民目前的消費(fèi)習(xí)慣與特性要想在短期內(nèi)得到明顯的改變將會(huì)非常困難。（3）消費(fèi)人群行業(yè)分布情況從事制造業(yè)的超過(guò)60，制造業(yè)以及中山的制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)品、規(guī)模等特性決定了中山消費(fèi)群的層次結(jié)構(gòu)，即基層消費(fèi)群體是中山零售商業(yè)絕對(duì)消費(fèi)主力。而調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中山中高層次的消費(fèi)群尤其是中山本地的這一群體習(xí)慣去香港等城市消費(fèi)。觀點(diǎn)歸納產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高了中山居民的可支配收入，但近兩年來(lái)物價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入的增長(zhǎng)幅度。居民的購(gòu)買力相對(duì)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場(chǎng)的主力，因此，中山商業(yè)多年以來(lái)發(fā)展艱難就不難理解了。3.5 區(qū)域人群消費(fèi)結(jié)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明：中山居民總消費(fèi)中，其中食品的消費(fèi)占了40；交通和通信消費(fèi)占了21；衣著占了13，住居占住了9，以上四項(xiàng)占中山居民消費(fèi)總量的83。如果忽略居民消費(fèi)食品時(shí)所發(fā)生的消費(fèi)成本（如交通成本，在中山由于交通不發(fā)達(dá)，居民的消費(fèi)成本高于其他同級(jí)別城市），事實(shí)上，中山居民食品消費(fèi)所占總消費(fèi)的比率差不多達(dá)到45左右，而以上四項(xiàng)之和也將達(dá)到88左右，這說(shuō)明，中山居民的消費(fèi)目前主要集中在吃、穿、住、行等基礎(chǔ)消費(fèi)上面。如果用恩格爾指數(shù)來(lái)衡量，中山居民消費(fèi)的恩格爾指數(shù)應(yīng)該在40-45之間，這一區(qū)間屬于“小康”水平?？v深分析2002-2007年的消費(fèi)數(shù)據(jù)，中山在2002到2007年總消費(fèi)量都有所增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)的幅度很小，如果考慮中山人口的增長(zhǎng)，意味著中山人均的年消費(fèi)量基本上沒(méi)有什么變化，尤其在2007年還有減小的趨勢(shì)。另一方面，從2002年到2007年，中山居民每年消費(fèi)的恩格爾指數(shù)基本上沒(méi)有變化，這說(shuō)明中山在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，居民的生活質(zhì)量基本上沒(méi)有變化。觀點(diǎn)歸納中山居民消費(fèi)主要集中在衣食住行上，這四項(xiàng)占大約總消費(fèi)量的83%左右，因此，中山的商業(yè)，基礎(chǔ)性商業(yè)業(yè)態(tài)是中山的主要業(yè)態(tài)。而年消費(fèi)量增長(zhǎng)緩慢，正是中山商業(yè)發(fā)展規(guī)模擴(kuò)張緩慢的根本原因，近年來(lái)一些建成經(jīng)營(yíng)艱難，與此有很大的關(guān)系；某些在建商業(yè)項(xiàng)目很有可能將再步這些“不良”項(xiàng)目的后塵。中山在最近的7年來(lái)，居民消費(fèi)的恩格爾指數(shù)基本維持不變，說(shuō)明中山居民這些年來(lái)消費(fèi)商品的種類、品牌檔次等基本上沒(méi)有變化，