安陽工學(xué)院二號住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)文件.doc

招標(biāo)編號： 安 陽 工 學(xué) 院 二 號 住 宅 小 區(qū)前 期 物 業(yè) 管 理投標(biāo) 文件招標(biāo)項目：安陽工學(xué)院二號住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)建設(shè)單位：安陽工學(xué)院投標(biāo)單位：安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心投標(biāo)日期：2008年 月 日目 錄前言我公司接管安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)項目的優(yōu)勢目錄第一章 投標(biāo)人資格證明文件 一、投 標(biāo) 函 二、投 標(biāo) 書 三、開標(biāo)一覽表 四、關(guān)于資格的聲明函五、企業(yè)相關(guān)證件六、法定代表人身份證明及授權(quán)委托書 第二章 第三章 前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案 一、前期介入服務(wù)二、項目的接管驗收三、入伙（?。┕芾矸桨?第四章 對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一、總體管理服務(wù)目標(biāo) 二、管理服務(wù)理念三、保證體系四、服務(wù)承諾第五章 擬采取的工作計劃和物資裝備情況 一、擬采取的工作計劃 二、物資裝備情況 第五章 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理 一、擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備 二、培訓(xùn)及管理 第七章 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 一、管理處各項管理制度目錄 二、管理規(guī)章制度 三、管理檔案建立情況 第八章 針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo) 一、管理處服務(wù)人員形象的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)二、急修項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與承諾 三、一般維修的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)四、服務(wù)受理、報修接待的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)五、投訴處理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)六、電梯、水泵等設(shè)備運行服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和指七、房屋及其設(shè)備設(shè)施完好程度的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)八、小區(qū)消防安全、公共秩序維護的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo) 九、小區(qū)交通以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)十、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容 和指標(biāo) 十一、物業(yè)及住戶檔案管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo) 十二、住宅裝修管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)十三、業(yè)戶滿意度測評的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)第九章 構(gòu)建和諧社區(qū)與便民服務(wù) 一、和諧社區(qū) 二、便民服務(wù) 第十章 物業(yè)服務(wù)費用范圍的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護 一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新 二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定 三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案第十一章 公共維修基金范圍的使用方案 第十二章 其他物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護 一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護 二、設(shè)備管理 第十三章 擬采取的安全與秩序維護方案 第十四章 綠化和保潔管理方案 一、綠化管理方案 二、保潔管理方案 第十五章 停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明 一、停車管理方案 二、地下車庫經(jīng)營管理的說明 第十六章 針對業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務(wù) 第十七章 協(xié)助招標(biāo)人開展銷售工作的可行性方案與實施空房管理說明 一、開展銷售工作的可行性方案 二、空房管理辦法 第十八章 報價及成本分析 第十九章 對招標(biāo)人提出的相關(guān)配合要求的說明 第二十章 招標(biāo)人要求投標(biāo)人對以下內(nèi)容做出實質(zhì)性承諾 附件： 物業(yè)管理應(yīng)急措施 一、遇火災(zāi)處理程序 二、接報治安事件處理程序 三、接報刑事案件處理程序 四、遇燃?xì)庑孤┨幚沓绦?五、遇停電處理程序 六、遇水浸（跑、冒、漏）處理程序 七、遇爆炸物或可疑物品處理程序 八、遇恐怖事件處理程序 九、觸電事故的應(yīng)急處理程序 十、電梯困人事故的應(yīng)急處理程序 十一、強烈大風(fēng)的應(yīng)急處理程序 前 言首先，十分榮幸能參與“安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)”項目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合“安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)”的現(xiàn)狀，對“安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)”的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心（原城北物業(yè)管理處）嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心（原城北物業(yè)管理處）物業(yè)在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為“安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)”的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升“安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)”的物業(yè)價值，并使“安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)”成為安陽市乃至河南省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的“安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)”前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求，結(jié)合我中心的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我中心考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。再次感謝 給予我們這次合作的機會。公司名稱：安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心（原城北物業(yè)管理處）注冊（通訊）地址：聯(lián)系電話：傳真電話：郵政編碼：我中心接管安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)的優(yōu)勢1、我中心是國家三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，隸屬于安陽市房產(chǎn)管理局北關(guān)分局。安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心注冊資金50萬元，具有獨立法人資格，持有物業(yè)服務(wù)三級資質(zhì)證書。我中心部門經(jīng)理以上管理人員、主任及員工均取得國家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理資格證書，高級管理人員經(jīng)過了嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn)，工程技術(shù)人員具有全方位物業(yè)管理工程技術(shù)，具有多年物業(yè)服務(wù)管理工作經(jīng)驗。2、我公司已通過iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系、ohsas18001職業(yè)健康安全管理體系三項貫標(biāo)的第三方認(rèn)證，對安陽工學(xué)院2號教師住宅小區(qū)的管理質(zhì)量具有充分的保證作用。3、我公司目前檔案管理是三級，物業(yè)服務(wù)中心業(yè)對安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心將來的檔案管理將起到了保障作用。4、管理經(jīng)驗豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。我中心受托管理的物業(yè)小區(qū)有紫竹苑、益鑫嘉園、洹水一方、龍悅灣玉花園4個小區(qū)，業(yè)主滿意率均達到95%以上。 2005年，通過全體員工的努力，益鑫嘉園住宅小區(qū)被安陽市人民政府命名“城區(qū)綠化管理達標(biāo)單位”。目前剛剛受托管理的項目有占地150畝，建筑面積15萬平方米新中式環(huán)保節(jié)能隔震住宅小區(qū)龍悅灣玉花園。該小區(qū)是本市唯一采用太陽能公用照明，仿蘇州園林設(shè)計的新人文典范住宅小區(qū)。5、具有超前的服務(wù)理念：美麗家物業(yè)讓您更滿意。公司長期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進行不懈地探索，主動借鑒國際先進的服務(wù)理念，不斷學(xué)習(xí)總結(jié)，同時結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶的需求特點，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進的服務(wù)理念與管理方法，并與自身的實踐相結(jié)合，我公司提出了獨具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實踐中取得了良好的效果。一、投 標(biāo) 函二、投 標(biāo) 書投 標(biāo) 書安陽市 （招標(biāo)公司名稱） 根據(jù)貴方關(guān)于安陽工學(xué)院二號住宅小區(qū)工程前期物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)邀請：（招標(biāo)號）投標(biāo)代表： 職務(wù)：投標(biāo)人（名稱）：安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心我們將提交投標(biāo)文件正本一份和副本三份，并對之負(fù)法律責(zé)任。1、開標(biāo)一覽表2、物業(yè)管理方案3、管理服務(wù)承諾偏差表4、關(guān)于資格的聲明函5、法定代表人授權(quán)委托書6、投標(biāo)人近期履行的相關(guān)業(yè)績表7、資格證明文件8、投標(biāo)保證金為：￥ 元簽字代表完全同意如下：1、所附投標(biāo)報價表中規(guī)定的應(yīng)提供和交付的項目投標(biāo)總價為人民幣： 元 大寫： 元整2、如果我們的投標(biāo)書被接受，我們將按招標(biāo)文件中所有規(guī)定去完成，履行其全部責(zé)任。3、完全同意評標(biāo)委員會和招標(biāo)人按綜合得分高低，根據(jù)相關(guān)規(guī)定確定和中標(biāo)單位要求，并同意承擔(dān)為投標(biāo)所發(fā)生的一切費用。4、如果在規(guī)定的開標(biāo)時間后，我單位在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)，其投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。5、我們完全同意，所遞交的投標(biāo)文件已充分考慮了各種外部因素對報價的影響，完全同意投標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)截止時間。地 址：安陽市北關(guān)區(qū)友誼路17號電 話：5117362投標(biāo)代表簽字： 職 務(wù)：投標(biāo)人名稱：（蓋章）三、開標(biāo)一覽表開標(biāo)一覽表投標(biāo)人名稱 ：安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心投 標(biāo) 編 號：項目名稱投標(biāo)報價管理服務(wù)年限安陽工學(xué)院二號住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)小 寫：執(zhí)行物業(yè)管理條例第二十六條之相關(guān)規(guī)定大 寫：開辦費：￥小 寫： 元投標(biāo)代表簽字： 投標(biāo)人簽章：職 務(wù)： 2008年 月 日四、關(guān)于資格的聲明函關(guān)于資格的聲明函五、企業(yè)相關(guān)證件（一）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（二）企業(yè)代碼證復(fù)印件（三）物業(yè)管理資質(zhì)證書復(fù)印件（四）企業(yè)稅務(wù)登記證復(fù)印件（五）物業(yè)管理人員證書復(fù)印件六、法定代表人身份證明及授權(quán)委托書證 明陳剛，男，漢族，1969年 月 日出生，現(xiàn)為安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心法人代表。（附：身份證復(fù)印件）特此證明！安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心2008年 月 日授權(quán)委托書第二章安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心簡介第二章 安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心簡介安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心（原安陽市城北物業(yè)管理處）隸屬于安陽市房產(chǎn)管理局北關(guān)分局，成立于1998年8月，注冊資金50萬元，具有獨立法人資格，持有省級物業(yè)服務(wù)三級資質(zhì)證書，管理人員均持有建設(shè)廳頒發(fā)的物業(yè)管理資格證書并且有多年從事公房管理工作的經(jīng)驗。我中心履行“服務(wù)第一”、“業(yè)主至上”的宗旨，制定了一整套嚴(yán)格的內(nèi)部管理規(guī)章制度和完整的物業(yè)服務(wù)程序。經(jīng)過近10年的探索和發(fā)展，已發(fā)展成為一個專業(yè)化、社會化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。我中心經(jīng)營服務(wù)范圍：專業(yè)提供全方位的物業(yè)服務(wù)、秩序維護、保潔、維修、綠化及其他服務(wù)項目。管理內(nèi)容有“公司宗旨”、“服務(wù)思想”、“員工守則”為員工的服務(wù)形象；“日常行為、文明用語、接待來訪、上門服務(wù)”等規(guī)范，促使員工具有可佳的自身素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)，為公司贏得了很高的信譽。我中心經(jīng)理、管理處主任及員工均參加省專業(yè)培訓(xùn)學(xué)習(xí)持有物業(yè)管理資質(zhì)證書，工程技術(shù)人員具有全方位物業(yè)管理工程技術(shù)，完全適應(yīng)物業(yè)服務(wù)之需要。我中心先后管理的小區(qū)有紫竹苑、益鑫嘉園、洹水一方3個小區(qū)，收費率均達到95%。 2005年，通過全體員工的努力，益鑫嘉園住宅小區(qū)被安陽市人民政府命名“城區(qū)綠化管理達標(biāo)單位”。我中心本著“以服務(wù)求生存”的宗旨，在服務(wù)上做文章，通過科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管理技術(shù)，給業(yè)主提供一個安全、舒適、整潔、優(yōu)美的生活環(huán)境，使小區(qū)業(yè)主在生活、工作上無后顧之憂，以其專業(yè)的獨立的特色，營造了一個又一個美好的新家園。第三章 前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案一、 前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對“廣場號樓項目（）”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。1、規(guī)劃設(shè)計階段 對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。l 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；l 小區(qū)人車分流的設(shè)計；l 公共照明開關(guān)設(shè)置位置；l 公共照明開關(guān)開閉形式；l 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；l 小區(qū)垃圾房的設(shè)置；l 公共洗手間的設(shè)置；l 信報箱的設(shè)立；l 公共告示欄的配置；l 家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留；l 。2、建設(shè)施工階段 建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。l 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；l 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；l 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；l 提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；l 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；l 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；l 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；l 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；l 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；l 配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；l 提出遺漏工程項目的建議；l 對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（iso9001、iso14001、ohsas18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。l 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；l 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；l 制訂物業(yè)驗收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。l 制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；l 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；l 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；l 對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；l 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二、 項目的接管驗收 1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。 3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。 a公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；b既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；c接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；d落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用； 6）接管驗收的作用 a明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益 c為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 三、入伙（?。┕芾矸桨竘 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。l 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。l 即時完成入伙注記。l 受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。1、業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂使用公約。6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。 2、租賃住戶入住流程 1）簽訂租賃意向書，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。 2）簽訂租賃合同書。合同應(yīng)附有管理公約等有關(guān)附件。 3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。 4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。 5）交付押金和首期租金。 6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)l 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。l 入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。l 入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。l 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。l 內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。l 入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程l 由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。l 業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。l 業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。l 由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。l 業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。l 如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認(rèn)。l 業(yè)戶驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證廣場號樓項目（）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。 1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。 2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。入伙通知書 女士先生： 您好!您所認(rèn)購的 弄 號 室的商品房， 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗收合格，準(zhǔn)予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來，在 年 月 日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理）。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時間：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務(wù)。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 年 月 日入伙通知書回執(zhí)入伙通知書回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 號 室商品房，擬定于 年_月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 入伙須知入 伙 須 知 女士/先生： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。1、 請您在接到入伙通知書后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時為您提供服務(wù)。2、 您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：（1） 購房預(yù)售合同；（2） 業(yè)主身份證（或護照）及印章；（3） 公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；（4） 入伙通知書；（5） 已繳款項的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）；（6） 未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。3、 如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：（1） 您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見證；（2） 您（業(yè)主）身份證（或護照）的復(fù)印件；（3） 代理人的身份證或護照。4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。5、您收樓時，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有問題，請?zhí)钊敕课蒡炇毡碇?，管理處將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。 祝您順利入伙！ 物業(yè)管理有限公司 廣場號樓項目（）管理處年月日 入伙手續(xù)書 入伙手續(xù)書 業(yè)主：2、合同組您認(rèn)購的 號 室，現(xiàn)已具備入住條件，請您按如下順序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。1、房產(chǎn)收款組 業(yè)主已付請房款、有線電視初裝費、地籍圖費。并開具收費憑證。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 業(yè)主已簽合同。并領(lǐng)取質(zhì)保書、電視線、地籍圖（兩份）、水表封卡、紀(jì)念品。業(yè)主簽章： 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日3、 物業(yè)組3、物業(yè)組 業(yè)主已領(lǐng)取業(yè)主手冊等入伙資料。 業(yè)主已付清物業(yè)管理服務(wù)費（三個月）、裝修垃圾清運費， 并開具收費憑證。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 第四章 對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“廣場號樓項目（）”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。一、 總體管理服務(wù)目標(biāo)1、 前期目標(biāo)成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進樓盤的銷售。2、 合同目標(biāo)在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。二年內(nèi)達到iso9001質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證；二年內(nèi)達到iso14001環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證；二年內(nèi)達到ohsas18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認(rèn)證；一年內(nèi)通過“市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評；三年內(nèi)通過“省物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評；四年內(nèi)達到“物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；二、 管理服務(wù)理念 物業(yè)讓您更滿意讓嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流您業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門更優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求滿意成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友三、 保證體系 我公司已通過了iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)健康安全管理體系的三項認(rèn)證。同時，我公司自2001年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（q/oakh）”。我公司將三項體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合“廣場號樓項目（）”的三級操作文件貫穿于“廣場號樓項目（）”的物業(yè)管理之中。四、 服務(wù)承諾1、 總體指標(biāo)1、 滿意度指數(shù)85以上；2、 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；3、 第一年度導(dǎo)入三項貫標(biāo)體系管理， 第二年度通過三項貫標(biāo)體系認(rèn)證；2、 分類指標(biāo)1、 管理處設(shè)專線24小時受理報修，2、 業(yè)戶接待時間：365天8:30-20:30；3、 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達到100%；4、 檔案歸檔率達到100%，檔案完整率達到100；5、 維修及時率達到100%；6、 維修質(zhì)量合格率達到95%以上；7、 實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到100%；8、 有效投訴處理率100，投訴人簽字滿意率95以上；9、 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達到98以上；10、房屋建筑完好率達到98%以上；11、綠化存活率達到98%以上；12、清潔管理無盲點， 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；13、道路、停車場完好率達到98%以上；14、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)第五章 擬采取的工作計劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。1、業(yè)主入伙前 我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。在和發(fā)展商進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定使用公約、業(yè)主手冊等文件，同時準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的入伙手續(xù)書、業(yè)戶信息表、入伙資料簽收表、房屋質(zhì)量整改通知書、裝修管理辦法、裝修管理協(xié)議、代辦服務(wù)委托書、房屋驗收表、鑰匙簽收表等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。2、業(yè)主入伙中 業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：業(yè)戶手冊、裝修管理辦法、入伙資料簽收表、業(yè)主信息表、房屋驗收表、鑰匙簽收單等，并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好裝修申報表、施工人員登記表、施工人員出入證、施工許可證、動用明火許可證、安全責(zé)任書等書面資料，業(yè)戶服務(wù)人員會將施工人員登記表復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的施工人員出入證，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)。3、業(yè)主入伙后 進入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作（但不限于）：l 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；l 設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修；l 清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；l 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護；l 消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；l 安全管理；加強保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；l 車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；l 產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實際相符；l 財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運作和管理；l 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。二、 物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合廣場號樓項目（）的特點，除各類設(shè)施設(shè)備機房外，物業(yè)管理用房還包括：l 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；l 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。3、管理設(shè)施的配置要求管理處開辦物品表名 稱數(shù)量/型號一、辦公用品開辦物品復(fù)印機1臺/施樂2018電腦2臺/ ibm主機、三星17寸純平顯示器打印機1臺/ hp1010對講機16只/摩托羅拉gp-885對講機電池板16塊/1000ma充電器10只/單路現(xiàn)金保險箱1臺/永發(fā) 4800辦公桌4張/防火板臺面1600*800*750辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅接待桌2張/防火板臺面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽談桌1張/防火板桌面直徑75cm，高度75cm洽談椅4把/麻面鍍鉻鋼椅會議桌1張會議椅12把水瓶2只/企鵝式wl-lm-1300 網(wǎng)絡(luò)杯12只/瓷制無柄煙灰缸3只/612202a考勤鐘1只/科密 8100標(biāo)識若干/塑封機1臺/煥達320p飲水機1臺/立式傳真機1臺/松下ft-153cn分欄文件柜5組/900*400*2300檔案夾250只/hy2052閱覽架1只/標(biāo)準(zhǔn)電話機2只/西門子大貨架2只/更衣箱15只/江南六門傘架3只/定制大雨傘3把/定制小雨傘30把/定制二、維修工器具開辦物品臺式鉆床1臺/德國定牌220v 13m/m電錘（進口）1臺/博士電動疏通機2臺/大力牌gc 70鋁合金合頁梯（1.5m5m）10只/標(biāo)準(zhǔn)管子鉗1把/新工600m/m 24寸 龍門架1套/滬工2號帶腳臺虎鉗1套/滬工5”、6”各一 數(shù)字式萬用表2只/指針式萬用表4只/永紅mg-28 數(shù)字式鉗形表2只/永紅mg-28 兆歐表1只/東海500v 砂輪機1臺/2.2kv 潛水泵4臺/長樂220v 750w拖線板3只/塔牌60a、1m2、30m切割機2臺/梅花扳手4套/電工牌10件 套筒扳手3套/電工牌32件 內(nèi)六角扳手5套/電工牌1.5m/m-10m/m工具箱10套/保險帶4套/組合工具10套/硅膠搶3只/大小各一牛油槍3只/滬工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/三、保潔工具開辦物品升降梯1部/登月牌7米多功能擦地機2臺/美國nss17寸經(jīng)濟型吸塵吸水機2臺/美國nss雙馬達高壓水槍2只2.5米鋁梯3部1.5米鋁梯2部多功能清潔車4部/捷霸af160拖線盤4只/黃魚車3部/四、保安器具開辦物品 雨衣/雨鞋29套耳機29副錄像帶40盤/警棍6根/第六章 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理一、 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備1、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置管理處經(jīng)理經(jīng)理助理設(shè)備部保潔綠化部保安部業(yè)戶服務(wù)部業(yè)戶服務(wù)主管保潔工綠化工巡崗設(shè)備主管門崗監(jiān)控房屋維修工電工業(yè)戶服務(wù)員保潔綠化主管保安領(lǐng)班保安主管機動給排水管道工2、管理處運作方式及各部門職責(zé)1、管理處運作方式l 管理處實行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。l 管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、部門職責(zé)業(yè)戶服務(wù)部 業(yè)戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。保安服務(wù)部保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。設(shè)備管理部設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個項目的設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。保潔綠化部清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。此外采購、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由物業(yè)人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。3、人員配備1、管理處各崗位員工的任職要求管理處經(jīng)理l 大專以上學(xué)歷l 具備行業(yè)崗位資格證書l 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書l 熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力l 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗l 外表端莊，思路敏捷l 有良好的團隊精神和溝通技巧l 有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力經(jīng)理助理l 大專以上學(xué)歷l 具備房地資源行業(yè)崗位資格證書l 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書l 具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗l 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力業(yè)戶接待l 大專以上學(xué)歷l 熟練操作辦公自動化軟件l 熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容l 普通話標(biāo)準(zhǔn)流利l 有良好的協(xié)調(diào)能