江西樂平市場調(diào)研2011-11-102011-18頁.doc

江西樂平市場調(diào)研2011年11月10日第一部分江西樂平城市概況地理位置樂平市位于江西省東北部，縣級市，由地級景德鎮(zhèn)市代管。地理坐標(biāo)為北緯284214-292324，東經(jīng)1165336-1173240，北連景德鎮(zhèn)，東鄰德興市和婺源縣，南越萬年縣接鷹潭市，西毗鄱陽縣。樂平市屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，四季濕潤宜人，具有典型的江南特色。全市共有國土面積1973平方公里，轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道辦事處、1個農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和1個大型水庫管理局；城區(qū)面積達(dá)15平方公里，城市人口15萬人；全市總?cè)丝?0萬人。市人民政府駐洎陽街道洎陽南路。區(qū)位條件樂平區(qū)位優(yōu)越，交通便利。這里地處“南昌九江景德鎮(zhèn)”金三角區(qū)域，人口眾多，市場發(fā)達(dá)，商貿(mào)繁榮，物流便捷，皖贛鐵路穿境而過，境內(nèi)現(xiàn)有206國道和樂上、樂弋、田樂線3條省道與外界相連，南與鷹潭相距只有幾十公里，北離景德鎮(zhèn)機(jī)場只有40公里，景鷹高速途經(jīng)該市并開設(shè)互通立交。 樂平是贛東北區(qū)域中心，區(qū)位優(yōu)勢凸顯。境內(nèi)樂安河四季通航，可直達(dá)鄱陽湖、長江；皖贛鐵路、樂德鐵路、206國道和3條省道通江達(dá)海；景鷹高速、(南)昌德(興)加密高速穿境而過，與杭瑞、滬昆高速全線貫通。一個半小時車程內(nèi)有景德鎮(zhèn)機(jī)場、九江港口、僵鐵路樞紐鷹潭，2小時車程內(nèi)有南昌機(jī)場；3小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)有金華、義烏、黃山等城市。行政區(qū)劃樂平市轄2個街道辦、14個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、1個農(nóng)科園和1個水庫管理局：洎陽街道辦、塔山街道辦、涌山鎮(zhèn)、鎮(zhèn)橋鎮(zhèn)、接渡鎮(zhèn)、眾埠鎮(zhèn)、樂港鎮(zhèn)、洪巖鎮(zhèn)、高家鎮(zhèn)、臨港鎮(zhèn)、浯口鎮(zhèn)、塔前鎮(zhèn)、雙田鎮(zhèn)、名口鎮(zhèn)、禮林鎮(zhèn)、后港鎮(zhèn)、鸕鶿鄉(xiāng)、十里崗鄉(xiāng)、農(nóng)業(yè)高新科技示范園區(qū)、共產(chǎn)主義水庫管理局。共有48個居委會、266個村委會。氣候生態(tài)江西省樂平市歷史悠久、人文昌達(dá)。東漢靈帝光和元年（公元178年）始設(shè)縣治，因“南臨樂安河，北接平林”而得名，至今已有1800多年歷史。1992年9月21日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市，屬江西省計劃單列市，由景德鎮(zhèn)市代管。地處贛東北丘陵與鄱陽湖平原過渡地帶，東北南邊沿多山，厲居山主峰海撥789.2米，為全市最高點(diǎn)。中部平原與丘陵交錯，西部多平原。屬中亞熱帶潮濕天氣，年均勻氣溫16.617.6。年降水量1670毫米。屬亞熱帶季風(fēng)天氣，四季潮濕宜人.資源豐碩，是省內(nèi)重要的煤炭產(chǎn)業(yè)基地和海泡石產(chǎn)地。有石灰石、大理石、石英石、膨潤土、瓷土、花崗巖、錳、金等礦。經(jīng)濟(jì)概況樂平2010年經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到143億，財政收入為14.7億。 樂平2004年，被評為“全省工業(yè)三年翻番全面先進(jìn)單位”和“全省農(nóng)業(yè)發(fā)展先進(jìn)縣（市）”。形成了“強(qiáng)項在工業(yè)、特色在農(nóng)業(yè)、活力在民營、后勁在園區(qū)、潛力在資源”的綜合優(yōu)勢。樂平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已獲江西省政府審批的土地有4平方公里，還有年供電量35億度的贛東北供電局樞紐坐落在樂平，另外，總投資1.8億元的三峽輸變電500千伏樂平變電站2006年可投入運(yùn)行，年采煤90萬噸的機(jī)井明年也可竣工投產(chǎn)，日產(chǎn)5000噸的干法旋窯水泥生產(chǎn)線一期工程已經(jīng)竣工投產(chǎn)，二期工程也已開工建設(shè)?？梢哉f，未來3至5年，將是樂平的高速增長期。 發(fā)展速度明顯加快。2010年前三季度，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值45億元，同比增長12%，三次產(chǎn)業(yè)比為13.7:50.5:35.8；1-10月份完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值26.89億元,工業(yè)增加值9.9億元,同比增長22.33%；1-11月份完成財政總收入 3.73億元,同比增長19.5%，其中一般預(yù)算收入2.04億元，同比增長14.4%。1-10月份完成固定資產(chǎn)投資17.31億元,同比增長33%；社會消費(fèi)品零售總額11.91億元，同比增長11.88%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5179元,同比增長10.14%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2744元，同比增長19.42%礦產(chǎn)資源境內(nèi)主要有煤、石灰石、大理石、石英石、海泡石、花崗巖、錳、金、瓷土、澎潤土等高品位礦物質(zhì)。是全國四大產(chǎn)錳基地之一，江西三大煤炭工業(yè)基地之一，亞洲最大的澎潤土儲藏地和江西唯一的海泡石產(chǎn)地。樂平還是全國商品糧基地、江西重點(diǎn)產(chǎn)棉區(qū)、全國優(yōu)良豬種繁育基地、江西最大的無公害蔬菜生產(chǎn)基地和全國有名的“江南菜鄉(xiāng)”，素有贛東北“聚寶盆”之美稱。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)發(fā)達(dá)：樂平市是贛東北老工業(yè)基地，境內(nèi)有江西化纖化工有限責(zé)任公司、江西電化有限責(zé)任公司、贛東北供電公司、樂平礦務(wù)局、江西東風(fēng)藥業(yè)有限公司等一批大中型省屬企業(yè)。近幾年，樂平市大力實施“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，基本形成了以化工、能源、建材、醫(yī)藥、食品和蔬菜加工等五大支柱產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代工業(yè)體系。目前，全市有96家規(guī)模以上的工業(yè)企業(yè)，其中產(chǎn)值過億元的有21家，過5000萬元的44家。農(nóng)業(yè)興旺：樂平是全國商品糧基地，擁有全省最大的國家農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)蔬菜批發(fā)市場和全省唯一一家縣級蔬菜科研所，是江西最大的無公害蔬菜生產(chǎn)基地縣和全國無公害蔬菜產(chǎn)品生產(chǎn)示范基地組。蔬菜銷往全國十多個?。ㄊ校┑?00多個縣（市），成為江南有重點(diǎn)影響力的蔬菜聚散中心。樂平由此也成為名符其實的“江南菜鄉(xiāng)”。民營商業(yè)活躍主營服裝的仿古商業(yè)街，主營汽車零配件的安平路，主營家用電器的翥山西路，主營休閑服務(wù)業(yè)的仿古步行街，主營室內(nèi)裝潢的長壽路，主營建材業(yè)的迎賓路，品牌較好商品一般在珠海路、洎陽路、翥山路等繁華地段。樂平工業(yè)園江西樂平工業(yè)園區(qū)組建于2003年5月，是全省34家重點(diǎn)工業(yè)園之一，2007年9月7日被授予江西省省級精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)基地。園區(qū)地處樂平市區(qū)東、南郊，總規(guī)劃面積10平方公里，2003年經(jīng)省政府批準(zhǔn)，一期用地為4平方公里。2008年1-10月完成工業(yè)產(chǎn)值71億元，主營業(yè)務(wù)收入67.6億元，稅收2.4億元，利潤3.8億元，安置從業(yè)人員12529人。截止2008年10月底進(jìn)園企業(yè)109家，其中:世界500強(qiáng)企業(yè)香港新世界集團(tuán)，全國500強(qiáng)企業(yè)浙江龍盛集團(tuán)、中國南方投資集團(tuán)、浙江申華拜克公司、深圳中大集團(tuán)等分別在園區(qū)落戶。江西晨航燈頭有限公司為亞洲最大的燈頭生產(chǎn)企業(yè)，江西天新藥業(yè)有限公司為亞洲最大的維生素b6生產(chǎn)企業(yè)。樂平市工業(yè)園區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)四個“板塊經(jīng)濟(jì)”發(fā)展：以精細(xì)化工、醫(yī)藥化工為主體的化工板塊經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)發(fā)展ac發(fā)泡劑、氯化亞砜、氯堿、液氯、三氯化磷、三氯氧磷、甘氨酸、維生素系列、阿托維他汀等產(chǎn)品；塑料裝飾建材板塊，重點(diǎn)發(fā)展塑料扣板及其他裝飾材料；食品、飲料板塊，重點(diǎn)發(fā)展桃酥、果蔬糕、豆奶制品和酒、飲用水系列產(chǎn)品；服裝、家俱板塊，以發(fā)展服裝加工、家俱生產(chǎn)為重點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二部分 樂平樓市概況1、樂平市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展簡述從樂平目前的城市規(guī)劃方向和交通路網(wǎng)的現(xiàn)狀可以看出，樂平未來的城市發(fā)展重點(diǎn)將放在城市東南邊的東湖新區(qū)和城市北面的大連新區(qū)。在東面，通往樂平唯一的交通動脈206國道，寬30米的迎賓大道；北面，206國道穿境而過，穿越樂平的路段就是大連路。交通是地產(chǎn)開發(fā)的重要資源，由于路網(wǎng)的支撐，東、北兩個方向理所當(dāng)然地成為樂平地產(chǎn)市場的演兵場。2、商品房樓盤分布【小結(jié)】城北樓盤是樂平樓盤匯集較多的區(qū)域，客群主要為政府領(lǐng)導(dǎo)班子、政府機(jī)關(guān)的工作人員；周邊小區(qū)居民有較高的收入水平，給城北新區(qū)商業(yè)成為未來樂平商業(yè)副中心帶來了一定的發(fā)展?jié)摿Α拘〗Y(jié)】 城東新區(qū)是樂平市另一處具有居住氛圍的區(qū)域，毗鄰老城區(qū)，配套、環(huán)境都較為理想，是置業(yè)安居的熱點(diǎn)區(qū)域。3、2011年商品房成交數(shù)據(jù)樂平市2011年商品房月銷售套數(shù)圖樂平市2011年商品房月銷售均價走勢圖4、主要在售樓盤信息 項目名稱：中遠(yuǎn) 大名城開發(fā)商：江西名誠置業(yè)有限公司項目坐落：樂平大道與洪巖路交匯處土地面積：115658總建筑面積23萬容積率：1.99綠化率：35%土地使用 起始日期2010-3-9工程進(jìn)度期房在售規(guī)劃產(chǎn)品多層花園洋房、電梯洋房規(guī)劃戶數(shù)1739戶產(chǎn)品面積：88兩房-105小三房， 115經(jīng)典三房-135錯層開盤時間2011年9月10日網(wǎng)上銷售 總套數(shù)：281套網(wǎng)上銷售 總面積：26182.59 銷售價格 區(qū)間2978-4278元/銷售均價：3600元/已銷售套數(shù)85套銷售率30.24%序號樓盤棟號總套數(shù)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)銷售率開盤日期12棟43323825.58%2011年9月10日23棟19811057.89%2011年9月10日34棟37286324.32%2011年9月10日45棟60468623.33%2011年9月10日57棟483081037.50%2011年9月10日68棟31197538.71%2011年9月10日710棟39297325.64%2011年9月10日 項目名稱：東湖公園1號開發(fā)商：樂平市華福投資地產(chǎn)有限公司項目坐落：樂平大道與東風(fēng)南路交匯處土地面積：60126 總建筑面積117655容積率：1.96綠化率：35%土地使用 起始日期2009-1-30工程進(jìn)度期房在售規(guī)劃產(chǎn)品多層、小高層規(guī)劃戶數(shù)785戶產(chǎn)品面積：主力兩房82.21，三房106.53-114.37開盤時間第一批房源開盤時間：2010年10月3日2010年12月8日第二批房源：2011年7月6日、2011年8月3日網(wǎng)上銷售 總套數(shù)：594套網(wǎng)上銷售 總面積：66336.31銷售價格 區(qū)間第一批：2500-3100元/（2010年價格） 第二批：2800-4300元/（2011年價格）銷售均價：3500元/已銷售套數(shù)384套銷售率64.64% 項目名稱：東湖豪景開發(fā)商：江西省榮晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樂平分公司項目坐落：樂平大道8號土地面積：45910 總建筑面積87229 容積率：1.9綠化率：35%土地使用 起始日期2010年6月30日工程進(jìn)度期房在售規(guī)劃產(chǎn)品多層、多層電梯、小高層規(guī)劃戶數(shù)785戶產(chǎn)品面積：三房122.05-135.04 四房134.49-141.97開盤時間2011年9月25日網(wǎng)上銷售 總套數(shù)：80套網(wǎng)上銷售 總面積：7371.48銷售價格 區(qū)間多層：3022-3900元/ 多層帶電梯：4300-4900元/銷售均價：3900元/已銷售套數(shù)23套銷售率28.75% 項目名稱：蔚藍(lán)嘉園開發(fā)商：南昌市安得房地產(chǎn)有限公司樂平分公司項目坐落：樂平大道與紅巖路交叉口土地面積：142444總建筑面積23萬容積率：1.76綠化率：39%土地使用 起始日期2008年3月27日工程進(jìn)度一期已入伙 二期期房在售規(guī)劃產(chǎn)品多層規(guī)劃戶數(shù)782戶產(chǎn)品面積：主力兩房88.29 三房105.69-143.79開盤時間2011年9月25日網(wǎng)上銷售 總套數(shù)：483套網(wǎng)上銷售 總面積：57684.99銷售價格 區(qū)間2600-3500元/ （2011年開盤價格）銷售均價：3200元/已銷售套數(shù)401套銷售率83.00% 項目名稱：東湖名都開發(fā)商：樂平市興豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目坐落：東湖新區(qū)東風(fēng)南路西側(cè) 土地面積：149376總建筑面積27萬容積率：1.8綠化率：33%土地使用 起始日期2008年1月28日工程進(jìn)度一期已入伙 二期期房在售規(guī)劃產(chǎn)品多層、小高層 高層規(guī)劃戶數(shù)1210套產(chǎn)品面積：主力三房96.5-115.5 四房127.5開盤時間2011年9月25日網(wǎng)上銷售 總套數(shù)：874套網(wǎng)上銷售 總面積：137291 銷售價格 區(qū)間2780-3538元/銷售均價：3200元/已銷售套數(shù)624套銷售率71.39%項目名稱：大地豪城開發(fā)商：樂平市大地置業(yè)有限公司項目坐落：東湖新區(qū)迎賓路與湖濱路交叉口 土地面積：98430.6總建筑面積147450容積率：1.49綠化率：35%土地使用 起始日期2005年7月26日工程進(jìn)度現(xiàn)房銷售規(guī)劃產(chǎn)品多層、小高層 規(guī)劃戶數(shù)1292套產(chǎn)品面積：主力兩房87.3-93.8 三房115.24開盤時間2011年9月25日網(wǎng)上銷售 總套數(shù)：1292套網(wǎng)上銷售 總面積：137291 銷售價格 區(qū)間2800-3978元/銷售均價：3200元/已銷售套數(shù)878套銷售率67.95%序號樓盤棟號總套數(shù)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)銷售率開盤時間11棟67406394.03%2010年9月27 日22棟75007498.67%2007年12月16日33棟300030100.00%2007年12月16日44棟200020100.00%2007年12月16日55棟20101995.00%2007年12月16日66棟30102996.67%2007年12月16日77棟610583.33%2007年12月16日88棟22000.00%2007年12月16日99棟22000.00%2007年12月16日1010棟410375.00%2007年12月16日1111棟630350.00%2007年12月16日1212棟2002100.00%2007年12月16日1313棟2002100.00%2007年12月16日1414棟4004100.00%2007年12月16日1515棟66000.00%2007年12月16日1616棟210150.00%2007年12月16日1717棟210150.00%2007年12月16日1818棟4004100.00%2007年12月16日1919棟640233.33%2007年12月16日2020棟210150.00%2007年12月16日2121棟210150.00%2007年12月16日2222棟420250.00%2007年12月16日2323棟850337.50%2007年12月16日2424棟210150.00%2007年12月16日2525棟22801463.64%2007年12月16日2626棟221101150.00%2007年12月16日2727棟210150.00%2007年12月16日2828棟620466.67%2007年12月16日2929棟18801055.56%2007年12月16日3031棟44000.00%2007年12月16日3132棟18601266.67%2007年12月16日3233棟531503769.81%2007年12月16日3334棟685001826.47%2007年12月16日3435棟48704185.42%2007年12月16日3536棟12101191.67%2007年12月16日3637棟120012100.00%2007年12月16日3738棟120012100.00%2007年12月16日3839棟120012100.00%2007年12月16日3940棟120012100.00%2007年12月16日4041棟12101191.67%2007年12月16日4142棟512702447.06%2010年6月1日4243棟644601828.13%2010年6月1日4344棟36603083.33%2010年9月27日4445棟34802676.47%2010年9月27日4546棟23401878.26%2007年12月16日4647棟502702346.00%2010年9月27日4748棟23601773.91%2007年12月16日4849棟342301132.35%2010年9月27日4950棟23601773.91%2007年12月16日5051棟42340819.05%2010年9月27日5152棟23501878.26%2007年12月16日5253棟573002747.37%2010年9月27日5354棟300030100.00%2007年12月16日5455棟28802071.43%2007年12月16日5556棟391302666.67%2007年12月16日5657棟462701941.30%2007年12月16日【住宅小結(jié)】 樂平在售樓盤不多，樂平政府大力開發(fā)新區(qū)，樓盤多分布在城北、城東新區(qū)。老城區(qū)在售項目相對很少，供應(yīng)量不多，存在多以多層為主、小高層為輔。其主要原因：1、政府北遷導(dǎo)致城市發(fā)展重心向東北方移動；2、新區(qū)規(guī)劃前景導(dǎo)致市民置業(yè)熱情高漲；3、老城區(qū)的拆遷進(jìn)程發(fā)展緩慢。 熱點(diǎn)區(qū)域城北新區(qū)，城東新區(qū)，環(huán)境、配套設(shè)施完善，成為新的居住重點(diǎn)考慮區(qū)域。目前樂平房地產(chǎn)市場屬城北為熱點(diǎn)區(qū)域，僅此的城東新區(qū)，由于毗鄰老城區(qū)，配套完善，環(huán)境佳，開發(fā)規(guī)模較大，具有相當(dāng)濃厚的居住氛圍，也是市民置業(yè)選擇的另一個主要區(qū)域。 三房供應(yīng)為主，兩房為輔。在售戶型中三房供應(yīng)占據(jù)市場的主要位置，面積區(qū)間主要為92-140；其次是兩房，面積區(qū)間為80-120，四房、復(fù)式為輔，面積區(qū)間在120-190。銷售平均單價在31003800元/之間.5、樂