2010和融地產(chǎn)鹽城高新區(qū)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位93p.ppt

和融地產(chǎn)鹽城高新區(qū)項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位,new visual angel,謹(jǐn)呈：鹽城和融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,本次報(bào)告思路,上次結(jié)論回顧,案例借鑒,深圳萬科城 高成金水灣花園,產(chǎn)品定位建議,別墅類產(chǎn)品定位 洋房類產(chǎn)品定位 整體產(chǎn)品定位 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位,物業(yè)發(fā)展建議,建筑風(fēng)格 園林景觀 智能化設(shè)施 核心展示區(qū) 產(chǎn)品創(chuàng)新,附件 華銳風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園分析,上次結(jié)論回顧,基于項(xiàng)目理解的swot分析,一、項(xiàng)目優(yōu)勢和機(jī)會(huì):區(qū)域發(fā)展前景好、區(qū)域景觀資源豐富、交通規(guī)劃好 二、項(xiàng)目劣勢和威脅:工業(yè)區(qū)、市場成熟度低、客戶認(rèn)知度低,項(xiàng)目理解,在城市非主流發(fā)展方向的陌生產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在配套缺失的情況下，如何挖掘和打造項(xiàng)目核心價(jià)值力體系，持續(xù)導(dǎo)入客戶，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)預(yù)期目標(biāo)？,價(jià)值實(shí)現(xiàn)角度,項(xiàng)目體量較大，如何打造優(yōu)山美地升級版，提升項(xiàng)目形象 如何使項(xiàng)目的開發(fā)與高新區(qū)建設(shè)最大程度相得益彰，互為促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)最大收益,客戶導(dǎo)入角度,如何建立項(xiàng)目的引擎，導(dǎo)入客戶，增加項(xiàng)目人氣 如何保證項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)時(shí)序，保證在項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程中對客戶形成持續(xù)的吸引力,改善運(yùn)營角度,市場容量小，去化周期長，如何縮短去化周期 項(xiàng)目形象如何樹立，產(chǎn)品細(xì)節(jié)如何打造 如何建立項(xiàng)目的引擎，導(dǎo)入客戶，增加項(xiàng)目人氣 如何保證項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)時(shí)序，保證在項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程中對客戶形成持續(xù)的吸引力,打造項(xiàng)目價(jià)值,持續(xù)導(dǎo)入客戶,快速去化,在城市非主流發(fā)展方向的陌生產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在配套缺失的情況下，如何挖掘和打造項(xiàng)目核心價(jià)值力體系，持續(xù)導(dǎo)入客戶，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)預(yù)期目標(biāo)？,核心問題梳理,核心問題解決方向,二、客戶演變趨勢研究：以此明確項(xiàng)目運(yùn)營期間的客戶構(gòu)成演變,三、針對客戶演變趨勢以及分階段客戶特征需求來打造項(xiàng)目的核心價(jià)值力體系,一、區(qū)域價(jià)值研判,四、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營策略,在城市非主流發(fā)展方向的陌生產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在配套缺失的情況下，如何挖掘和打造項(xiàng)目核心價(jià)值力體系，持續(xù)導(dǎo)入客戶，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)預(yù)期目標(biāo)？,根據(jù)政府“建區(qū)”與“造城”并重的原則，可以預(yù)見未來4-5年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)各種生活配套將逐步成熟，區(qū)域具備支撐本項(xiàng)目發(fā)展中高端產(chǎn)品的背景條件,1,“建區(qū)”與“造城”并重，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)未來各種配套將逐步完善；,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始逐步成型，未來將帶來大量的中高端產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入；,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的各種生活配套逐漸完善，區(qū)域發(fā)展支持本項(xiàng)目發(fā)展中高端產(chǎn)品； 同時(shí)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)背景下，區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級將帶來大量中高端產(chǎn)業(yè)人口，中高收入技術(shù)人員與管理者成為購房主力。,區(qū)域規(guī)劃落實(shí)的巨大利好,一方面,帶來足夠客群支撐,另一方面,區(qū)域良好發(fā)展背景成為本項(xiàng)目發(fā)展中高端產(chǎn)品的重要基礎(chǔ),2,3,根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展演化規(guī)律，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)目前正由初步建設(shè)期向全面建設(shè)轉(zhuǎn)變，居住的高端價(jià)值開始逐步顯現(xiàn),產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)律,客戶演變,鹽城客戶結(jié)構(gòu)性分析小結(jié)：未來5年，品質(zhì)改善類需求機(jī)會(huì)明顯；15年之后首置、首改需求機(jī)會(huì)明顯，會(huì)有大幅度的增長,在明確未來幾年項(xiàng)目客戶的演變趨勢和結(jié)構(gòu)后，我們需分客戶類型來梳理其特征及需求，以對項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力體系以及產(chǎn)品定位做出指導(dǎo),方案一之下的核心驅(qū)動(dòng)力體系分析小結(jié),項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力體系,一個(gè)主題：以國際雙語幼兒園為驅(qū)動(dòng)的教育地產(chǎn),一個(gè)價(jià)值標(biāo)桿：以聯(lián)排和洋房為項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值和形象提升,一個(gè)生活配套：高新區(qū)的商業(yè)中心（立足社區(qū)、輻射區(qū)域，規(guī)模在2.5萬左右）,價(jià)值引擎：提升項(xiàng)目形象和價(jià)值,人氣引擎：持續(xù)導(dǎo)入客戶,項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)體系小結(jié),項(xiàng)目形象定位,把本項(xiàng)目打造成 引領(lǐng)高新區(qū)，以教育為核心配套,商業(yè)為核心的低密度國際人文社區(qū),方案一之下的整體定位,11年,12年,13年,14年,15年,16年,17年,18年,方案一之下的整體定位,客戶定位,品質(zhì)改善型客戶,首置首改客戶,方案一之下的整體定位,產(chǎn)品定位,價(jià)格定位,方案一之下的整體定位,由于該方案采用的是低密度最大化，鑒于項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，故我們對上一次匯報(bào)的定價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，分別為：,方案一 聯(lián)排：7000元/ 洋房：5000元/ 高層 ：4000元/ 商業(yè)：6000元/,案例借鑒,案例選取的標(biāo)準(zhǔn)： 城市非主流發(fā)展方向 陌生工業(yè)園區(qū)內(nèi) 配套缺失 超大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā),萬科城,案例選取的標(biāo)準(zhǔn)： 鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 啟動(dòng)時(shí)區(qū)域形象較低 產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)豐富 超大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā),高成金水灣花園,選取案例,深圳萬科城,萬科城整體規(guī)劃效果圖,一期：總建筑面積10.31萬，主要建筑類型為多層（洋房）、小高層、townhouse,二期:占地面積9.8萬，總建筑面積10.1萬，主要建筑類型為別墅、多層（洋房）,三期:占地面積14萬，建筑面積19萬，主要建筑類型為聯(lián)排別墅、多層（洋房）、小高層,四期御水灣：占地面積9萬，建筑面積約12萬， 主要建筑形態(tài)為別墅和高層,深圳萬科城,萬科城依地勢高低設(shè)計(jì)成為低密度的別墅大城，建筑風(fēng)格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)，社區(qū)絕大多數(shù)建筑以多層為主，少量高層點(diǎn)綴其中,萬科城項(xiàng)目概況,項(xiàng)目分四期開發(fā)，分別為,萬科城各物業(yè)類型,萬科城洋房類產(chǎn)品分為兩大類 一類為4層舒適性洋房， 一層、二層采用層層退臺(tái)的方式，三四層為復(fù)式，以大戶型為主，面積集中于135-150的三房和180-210的復(fù)式； 另一類為緊湊型洋房，也采取層層退臺(tái)的方式，主要以5層和6層多層為主，面積為70-130的兩房、三房。,萬科城整體產(chǎn)品物業(yè)類型較為豐富，涵蓋別墅、洋房、小高層、高層和酒店式公寓 別墅類產(chǎn)品以雙拼和聯(lián)排為主，供應(yīng)比率為1：10； 洋房類產(chǎn)品分兩大類，緊湊型洋房和舒適性洋房供應(yīng)比率約為1：1.2； 別墅和洋房類產(chǎn)品供應(yīng)面積比率約為1：1.3,深圳萬科城,萬科城一期產(chǎn)品配比,萬科城二期產(chǎn)品配比,萬科城三期產(chǎn)品配比,萬科城四期產(chǎn)品配比,深圳萬科城,別墅產(chǎn)品貫穿項(xiàng)目整個(gè)銷售周期，每期均有供應(yīng)，以此不斷強(qiáng)化項(xiàng)目高度品質(zhì)；洋房類產(chǎn)品主要在項(xiàng)目前三期供應(yīng)，四期以大量高層產(chǎn)品為主；酒店式公寓在項(xiàng)目第三期供應(yīng),萬科城一期產(chǎn)品配比表,萬科城一期產(chǎn)品相對較為豐富，別墅、洋房和小高層均有涉足，別墅類產(chǎn)品中，雙拼和聯(lián)排面積比率約為2：8；別墅和洋房類面積供應(yīng)比率約為1：5，別墅和洋房的面積互為補(bǔ)充，避免了產(chǎn)品間的內(nèi)部競爭,萬科城一期供應(yīng)住宅面積為8.15萬，其中別墅和洋房類產(chǎn)品供應(yīng)便達(dá)6.02萬； 本期洋房供應(yīng)體量較大，達(dá)到了5萬，舒適性和緊湊型洋房比率為1：1.25； 推出的2棟小高層產(chǎn)品，面積以70-100的緊湊型兩房、三房為主，具有試探市場的作用； 面積以3層loft產(chǎn)品主要源于該樓棟一層為底商，故二層、三層設(shè)計(jì)為loft，兼具有居住和儲(chǔ)藏的功能。,深圳萬科城,萬科城借鑒意義 郊區(qū)大盤中，別墅、洋房類產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)均有涉及，不能厚此薄彼，且各物業(yè)類型應(yīng)當(dāng)分組團(tuán)開發(fā)； 別墅、洋房類產(chǎn)品面積段應(yīng)盡可能分開，避免產(chǎn)品內(nèi)部之間的競爭； 為爭取客戶最大化，洋房類產(chǎn)品也應(yīng)當(dāng)分開，緊湊型洋房和舒適性洋房應(yīng)均有布置，以滿足不同客戶需求，洋房為后期產(chǎn)品過渡提供客戶依據(jù)； 為提升項(xiàng)目形象，別墅類產(chǎn)品盡量貫穿項(xiàng)目整個(gè)銷售周期； 每一期以一種產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為輔，同類產(chǎn)品的推售也要有側(cè)重點(diǎn)； 在低密度最大化郊區(qū)大盤中，可利用酒店式公寓平抑項(xiàng)目容積率。,深圳萬科城總結(jié),高成金水灣花園,高成金水灣花園整體規(guī)劃效果圖,2005,2006,2007,2008,2009,高成金水灣花園,高成金水灣花園項(xiàng)目概況,鹽城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)早期25萬規(guī)模大盤，2005年面市，產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)豐富，涵蓋別墅、多層、小高層和高層，社區(qū)絕大多數(shù)建筑以多層為主，僅有少量高層項(xiàng)目,高成金水灣花園,高成金水灣花園各物業(yè)類型,鹽城高成金水灣花園各物業(yè)形態(tài)較為豐富，包含別墅、多層、小高層、高層，主要以多層產(chǎn)品為主 別墅類產(chǎn)品供應(yīng)為3.23萬，多層類產(chǎn)品供應(yīng)14.39萬，別墅和多層供應(yīng)面積比率為1：4.4 別墅類產(chǎn)品中，以聯(lián)排為主，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加各面積供應(yīng)比約為3：1：8：4 別墅類產(chǎn)品中，各物業(yè)類型面積段交叉相對較少，避免了內(nèi)部產(chǎn)品間的競爭,高成金水灣花園,高成金水灣花園借鑒意義 各物業(yè)類型應(yīng)當(dāng)分組團(tuán)開發(fā)，形成積聚效益，也能充分展現(xiàn)項(xiàng)目形象； 別墅類產(chǎn)品面積段應(yīng)盡可能分開，避免產(chǎn)品內(nèi)部之間的競爭； 別墅、多層、小高層、高層產(chǎn)品推出時(shí)間順序迎合客戶心理需求，高層產(chǎn)品盡量后期供應(yīng)，以減少客戶對高層產(chǎn)品抗性； 前期以多層及低密度產(chǎn)品入市，提升項(xiàng)目形象，后期快速去化高層產(chǎn)品。,高成金水灣花園案例總結(jié),產(chǎn)品定位建議,產(chǎn)品定位建議的總體思路,產(chǎn)品定位建議,啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位,別墅類產(chǎn)品定位,洋房類產(chǎn)品定位,產(chǎn)品整體定位,產(chǎn)品定位建議,別墅類產(chǎn)品定位,開發(fā)商：鹽城中體地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：英國歐墨oum建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 園林設(shè)計(jì)：美國易道edaw 項(xiàng)目地址：鹽城大洋灣風(fēng)景區(qū) 占地面積：200畝 建筑面積：81000 容積率：0.6 產(chǎn)品類別：聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 總戶數(shù)：400 主力面積：聯(lián)排140-220 雙拼220-260,中體地產(chǎn)開發(fā)，0.6超低容積率，依托大洋灣風(fēng)景區(qū)景觀資源優(yōu)勢，以中式徽派風(fēng)格為主，目前項(xiàng)目前三期已經(jīng)銷售完畢，四期正在建設(shè)中,奧林匹克花園,2007,2008,奧林匹克花園,共推32棟別墅，2.24萬 23棟聯(lián)排，17818 9棟雙拼，4555 聯(lián)排為4聯(lián)92戶 雙拼18戶,共推10棟別墅，6247 6棟聯(lián)排，4329.5 4棟雙拼，1918 聯(lián)排為4聯(lián)24戶 雙拼8戶,項(xiàng)目從2005年面市至今，僅去化4.5萬，即使在2009市場形式較好的情況下，年去化量也僅為1.36萬 2009年，奧林匹克花園別墅去化5套/月，進(jìn)入2010年后，由于可售量較少，使得成交去化緩慢,奧林匹克花園,從鹽城別墅類產(chǎn)品的成交來看，多為經(jīng)濟(jì)型別墅，面積相對較小，聯(lián)排月均去化2套/月，獨(dú)棟1套/3月，雙拼1套/2月,鹽城別墅項(xiàng)目去化情況,別墅類物業(yè)去化狀況,未來鹽城市別墅市場供應(yīng)主要以奧林匹克花園和月湖花城為主，總供應(yīng)量在5.1萬左右，其中奧林匹克花園聯(lián)排3萬預(yù)計(jì)在2010-2011年集中供應(yīng)，而月湖花城最早在2011年供應(yīng),未來鹽城別墅類產(chǎn)品供應(yīng)一覽表,未來別墅類物業(yè)供應(yīng),根據(jù)鹽城低密物業(yè)市場的表現(xiàn)來看，本案別墅產(chǎn)品體量設(shè)定為10萬方，其中聯(lián)排8.5萬，雙拼1.5萬,各物業(yè)類型體量確定原則: 一、對比鹽城平均去化速度來確定本項(xiàng)目預(yù)期去化量 二、根據(jù)客戶演變趨勢分析，低密度產(chǎn)品總體去化周期在5年,由于該項(xiàng)目并沒有十分優(yōu)勢的景觀資源，不建議設(shè)計(jì)獨(dú)棟產(chǎn)品 同時(shí)鑒于和融較強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力，確定該項(xiàng)目去化聯(lián)排7套/月，雙拼1套/月（其中聯(lián)排按照平均200/套，雙拼按照250/套計(jì)算）,鹽城別墅類產(chǎn)品去化狀況表,別墅類物業(yè)定位,產(chǎn)品定位建議,洋房類產(chǎn)品定位,目前鹽城市洋房類產(chǎn)品較為稀缺，也無大規(guī)模洋房社區(qū) 市場在售洋房僅有朗地英郡項(xiàng)目，其為鹽城首個(gè)英倫風(fēng)情項(xiàng)目，總建面20萬，洋房類產(chǎn)品共計(jì)兩棟樓，7000，采用層層退臺(tái)的方式,朗地英郡洋房供應(yīng)狀況表,朗地英郡,朗地英郡項(xiàng)目概況,工學(xué)院教師對項(xiàng)目洋房進(jìn)行了團(tuán)購,朗地英郡的洋房類產(chǎn)品不對外銷售，面市之前已經(jīng)被工學(xué)院教師提前預(yù)定，客戶只能退而求其次選擇多層產(chǎn)品，反映了市場極大的需求力，多層類產(chǎn)品以地緣型客戶及工作緣為主,朗地英郡,四季新城,開發(fā)商：鹽城嘉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：開放大道與北環(huán)路交叉口 占地面積：162.5畝 建筑面積：20萬 容積率：1.6 產(chǎn)品類別：5幢沿河灣景洋房 17幢6+1多層 7幢11+1f小高層 4幢16+1f高層住宅 1幢15f酒店式公寓 總戶數(shù)：1460 主力面積：兩房90 三房104-130,20萬住宅項(xiàng)目，規(guī)劃有5棟沿河灣景洋房，約1.5萬，目前并未動(dòng)工；現(xiàn)在正在建設(shè)的為7-20#共13棟多層，約4.2萬,鹽城洋房產(chǎn)品總結(jié) 市場上缺乏大規(guī)模的洋房產(chǎn)品項(xiàng)目，更缺乏高品質(zhì)洋房類產(chǎn)品項(xiàng)目； 目前市場上洋房類產(chǎn)品較為稀缺，僅有朗地英郡一個(gè)項(xiàng)目在售，四季新城雖有洋房，但暫未建設(shè)； 同為20萬項(xiàng)目，朗地英郡洋房供應(yīng)才7000，四季新城也僅為1.5萬，洋房面積僅僅占據(jù)項(xiàng)目總體量很少一部分，無法形成規(guī)模優(yōu)勢； 通過朗地英郡項(xiàng)目了解到，鹽城市場客戶對洋房類產(chǎn)品極為青睞，存在巨大的需求空間。,洋房產(chǎn)品總結(jié),洋房類產(chǎn)品定位,洋房類產(chǎn)品設(shè)定10萬，其中舒適性洋房6萬，緊湊型洋房4萬,萬科城項(xiàng)目 別墅和洋房產(chǎn)品面積比率達(dá)1：1.3 其中緊湊型和舒適型洋房比率1：1.2 高成金水灣花園 別墅和多層類產(chǎn)品面積比為1：4.4 別墅和洋房（多層）比率均達(dá)到1：1以上,市場需求,案例借鑒,由于目前市場上在售洋房較少，故本項(xiàng)目洋房定位采用市場狀況及案例借鑒兩種方式 通過市場方式，4年洋房產(chǎn)品可去化量為9.6萬；通過案例借鑒，別墅和洋房類產(chǎn)品比率均達(dá)到1：1以上 鑒于本項(xiàng)目狀況，別墅和洋房比率取為1：1，其中洋房也分為兩大類，舒適性洋房以大戶型為主（參見產(chǎn)品創(chuàng)新部分），緊湊型洋房以普通洋房為主,洋房產(chǎn)品定位,洋房類產(chǎn)品體量確定原則: 一、對比鹽城平均去化速度來確定本項(xiàng)目預(yù)期去化量 二、根據(jù)客戶演變趨勢分析，低密度產(chǎn)品總體去化周期在5年，而洋房類產(chǎn)品去化周期為4年 唯一在售洋房項(xiàng)目朗地英郡洋房去化2000/月,產(chǎn)品總體定位,產(chǎn)品定位建議,整體定位調(diào)整,產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位建議,啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位,奧林匹克花園戶型配比,高成金水灣花園低密度戶型配比,目前鹽城在售的純別墅項(xiàng)目奧林匹克花園也多以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，200以下聯(lián)排套數(shù)占比達(dá)到近70%，高成金水灣花園的別墅各面積段占比相對比較平均,啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位,結(jié)合鹽城各產(chǎn)品類型去化我們確定本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)別墅配比,啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位,物業(yè)發(fā)展建議,物業(yè)發(fā)展建議的總體思路,物業(yè)發(fā)展建議,水岸風(fēng)情的營造,高品質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品體系,建筑風(fēng)格,園林景觀,核心展示區(qū),產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用,水岸風(fēng)情的營造 產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用,建筑風(fēng)格,園林景觀,核心展示區(qū),智能化設(shè)施,物業(yè)發(fā)展建議,市場現(xiàn)狀低密度建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，少量中式、歐洲風(fēng)格，風(fēng)格單一、品質(zhì)感不強(qiáng),現(xiàn)代風(fēng)格樓盤： 高成金水灣花園 依云香溪 中式風(fēng)格的樓盤： 奧林匹克花園 歐洲風(fēng)格樓盤： 月湖花城,高成金水灣花園,奧林匹克花園,月湖花城,依云香溪,建筑風(fēng)格,中南世紀(jì)城,朗地英郡,現(xiàn)代風(fēng)格樓盤： 中庚香城美地 學(xué)林雅苑 天瀾灣 四季新城 西班牙風(fēng)格的樓盤： 蘇東翡翠園 中南世紀(jì)城 英倫風(fēng)格樓盤： 朗地英郡（多層、洋房類）,市場現(xiàn)狀公寓類產(chǎn)品建筑風(fēng)格以也以現(xiàn)代為主，朗地英郡為首個(gè)英倫風(fēng)情項(xiàng)目，中南世紀(jì)城為鹽城第二個(gè)主打西班牙風(fēng)情的項(xiàng)目,蘇東翡翠園,天瀾灣,建筑風(fēng)格,訪談中，客戶偏好較為厚重的歐式風(fēng)格，但目前市場上歐式風(fēng)格表現(xiàn)得品質(zhì)感不強(qiáng)、精細(xì)化不足,高端客戶對低密度風(fēng)格偏好的測試結(jié)果：,風(fēng)格要厚重、歐式古典風(fēng)格很好； 對現(xiàn)代風(fēng)格和中式風(fēng)格不敏感。,目前市場上低密度產(chǎn)品歐洲風(fēng)格的只有月湖花城，品質(zhì)感不強(qiáng)，也沒有體現(xiàn)歐式風(fēng)格的厚重感；公寓類產(chǎn)品風(fēng)格隨著朗地英郡和中南世紀(jì)城的入市，歐式風(fēng)格將逐步增多。,建筑風(fēng)格,項(xiàng)目首推西班牙風(fēng)格的建筑立面風(fēng)格明確、標(biāo)識(shí)感強(qiáng)、易形成熱烈的居住氛圍,選擇西班牙建筑風(fēng)格的理由？,客戶偏好歐式風(fēng)格，厚重的外立面；,市場接受,風(fēng)格明確、色彩鮮明，對近郊項(xiàng)目來說，標(biāo)示感強(qiáng)；,標(biāo)識(shí)感強(qiáng),作為市場上未出現(xiàn)的風(fēng)格，能夠形成快速差異化；,快速差異化,色彩明快，沉穩(wěn)不失激情，易形成強(qiáng)烈的居住氛圍；,強(qiáng)烈居住氛圍,建筑風(fēng)格把握原則： 豐富的建筑外形，具有層次感的天際線； 色彩和材質(zhì)搭配，體現(xiàn)立面質(zhì)感和濃郁異域風(fēng)情； 建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)西班牙元素；,和融產(chǎn)品力,已成功開發(fā)南通和鎮(zhèn)江兩個(gè)西班牙風(fēng)格項(xiàng)目，操作成熟,建筑風(fēng)格,西班牙風(fēng)格注重豐富的建筑外形，形成層次豐富的天際線,建筑體量高度錯(cuò)落有致，平面不對稱布局； 緩坡屋頂豐富天際線； 有設(shè)計(jì)感的外立面，體現(xiàn)社區(qū)西班牙文化內(nèi)涵,豐富的建筑形態(tài)和層次感,建筑風(fēng)格,文化石貼面,西班牙風(fēng)格注重不同材料質(zhì)感和顏色的搭配,stucco外墻抹灰,抹灰和石材的搭配拼接,主體采用stucco涂料墻面； 涂料節(jié)省成本，形成豐富色彩，用石材裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺； 局部結(jié)合有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求； 木材鐵藝大量運(yùn)用，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格經(jīng)典古樸風(fēng)韻； 強(qiáng)調(diào)材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重。 建筑立面顏色的搭配變化。,建筑風(fēng)格,注重細(xì)節(jié)部分的設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)西班牙風(fēng)情建筑元素門窗和構(gòu)造裝飾,西班牙濱海風(fēng)格的主要元素是：拱形門窗、木窗扇、木花架； 西班牙山地風(fēng)格的主要元素是：煙囪、石窗花、鐵藝、陶藝； 南加州改良風(fēng)格的主要元素是：白色簡潔的立面；,西班牙風(fēng)格可分為濱海、山地、南加州改良三種風(fēng)格：,本項(xiàng)目可在不同組團(tuán)上，通過對立面、材質(zhì)、色彩、細(xì)節(jié)的處理，構(gòu)造出不同的風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)。,建筑風(fēng)格,水岸風(fēng)情的營造 產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用,建筑風(fēng)格,園林景觀,核心展示區(qū),智能化設(shè)施,物業(yè)發(fā)展建議,奧林匹克花園,高成金水灣花園,依云香溪,華夏綠城,新日月翠洲嘉園,月湖花城,奧林匹克：背靠大洋灣風(fēng)景區(qū)，小區(qū)內(nèi)以種植大量灌木為主 高成金水灣花園：內(nèi)有有50000平方米以上的綠地 ，種植繁密的綠色植物，以體現(xiàn)接近自然的生活狀態(tài) 依云香溪：含納52米城市景觀綠化帶，硬質(zhì)與軟質(zhì)景觀相結(jié)合，融合中國傳統(tǒng)園林與現(xiàn)代建筑 新日月翠洲嘉園：沿路種植密集高大喬木，使得小區(qū)綠意盎然，同時(shí)與灌木相結(jié)合，區(qū)分各個(gè)組團(tuán) 華夏綠城：硬質(zhì)與軟質(zhì)景觀相結(jié)合，環(huán)伺樓宇，小區(qū)花團(tuán)錦簇，美輪美奐 月湖花城：草坪、灌木、喬木、三重百余種植被錯(cuò)落其間，園中湖景、水景、林景、花景相互影射,市場現(xiàn)狀草坪、灌木、喬木相結(jié)合，打造立體景觀帶，盡可能營造項(xiàng)目被綠意包圍的效果,園林景觀,奧林匹克花園,高成金水灣花園,依云香溪,新日月翠洲嘉園,華夏綠城,奧林匹克花園：將大洋灣的活水引入社區(qū)，使社區(qū)四周被水環(huán)繞、區(qū)內(nèi)通過幾條主要水系相連；項(xiàng)目中心建設(shè)湖心島景觀，使項(xiàng)目成為一座水城； 依云香溪：含納52米城市景觀綠化帶，32米超寬沿河景觀帶，半畝中央寬闊水景，綠化率高達(dá)55。 新日月翠洲嘉園：特別設(shè)計(jì)營造出都市中罕有的冰體景觀， ”水簾洞天”、 ”石韻疊水”、 ”思若泉涌” 、 ”畫中橋”、 ”景墻靈瀑”等景點(diǎn)風(fēng)格各異 華夏綠城：鹽城首席大型綠色公園式社區(qū) 月湖花城：利用利民河的自然水系，并開挖人工湖面18000，力爭區(qū)內(nèi)樓宇幢幢親水，湖面置景參照杭州西湖，故稱小西湖。,月湖花城,市場現(xiàn)狀水景做為鹽城人判斷項(xiàng)目高端與否的重要象征，使得眾多項(xiàng)目或借景或造景，發(fā)巨資打造水體景觀,園林景觀,市場現(xiàn)狀用小橋連接各個(gè)被分開的組團(tuán)空間，即加強(qiáng)了組團(tuán)空間了聯(lián)系，又成為了小區(qū)內(nèi)一道亮麗的風(fēng)景,華夏綠城,奧林匹克花園,新日月翠洲嘉園,新日月翠洲嘉園,園林景觀,華夏綠城,月湖花城,奧林匹克花園,新日月翠洲嘉園,市場現(xiàn)狀仁者樂山，智者樂水，許多項(xiàng)目在重金打造水景的同時(shí)，也不忘山景的點(diǎn)綴，多以石材堆積成假山，但相比而言，山景的制造還比較初級，仍有很大發(fā)揮空間,園林景觀,客戶對水的占有和原生態(tài)資源有特別偏好，親水是骨子里的情結(jié)，水成為永遠(yuǎn)的主題,客戶語錄：不喜歡中式風(fēng)格，喜歡房屋親水的感覺。,客戶語錄：喜歡這種與水完全接觸的感覺。,客戶語錄：公共空間特別需要大面積的水景。,高端客戶對低密度園林景觀偏好的測試結(jié)果：,水成為高端客戶骨子里的情結(jié)，客戶追求對水資源的私家占有； 公共空間客戶大尺度的水景，最好是可以體驗(yàn)的水景； 客戶對原生態(tài)的植被和水景園林很喜歡，覺得自然健康。,園林景觀,園林景觀設(shè)計(jì)需要達(dá)到什么樣的效果？需要解決的核心問題是什么？,園林景觀設(shè)計(jì)需要解決的核心問題是：,對水資源利用價(jià)值的充分挖掘。,提升項(xiàng)目作為富人標(biāo)桿區(qū)的形象； 建立與高品質(zhì)產(chǎn)品相呼應(yīng)的園林景觀體系； 營銷展示時(shí)強(qiáng)烈的震撼效果。,園林景觀設(shè)計(jì)需要達(dá)到的效果：,公共空間如何做到資源的充分共享？,私密空間如何做到對資源的占有和景觀私有化？,園林景觀,水岸風(fēng)情的營造 產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用,建筑風(fēng)格,園林景觀,核心展示區(qū),智能化設(shè)施,物業(yè)發(fā)展建議,市場現(xiàn)狀目前鹽城各小區(qū)的智能化系統(tǒng)僅僅局限于保安系統(tǒng)和物業(yè)管理自動(dòng)化，而對于智能家居系統(tǒng)和識(shí)別系統(tǒng)則很少涉足，本項(xiàng)目具有極大發(fā)展空間,智能化設(shè)施,水岸風(fēng)情的營造 產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用,建筑風(fēng)格,園林景觀,核心展示區(qū),智能化設(shè)施,物業(yè)發(fā)展建議,本項(xiàng)目核心展示區(qū)是西班牙水岸風(fēng)情的集中體驗(yàn)，建立轟動(dòng)效應(yīng)、形成市場焦點(diǎn),核心展示區(qū)的目的：,化解近郊陌生區(qū)域的抗性； 執(zhí)行樹立高端形象的發(fā)展戰(zhàn)略； 打贏差異化的競爭；,實(shí)景展示給客戶帶來視覺沖擊，可部分化解區(qū)域抗性； 高品質(zhì)核心展示區(qū)可制造轟動(dòng)效應(yīng)，一舉奠定項(xiàng)目高端形象； 與其他項(xiàng)目形成差異化；,核心展示區(qū)的營建思路：,項(xiàng)目整體形象：西班牙風(fēng)情、原生態(tài)低密度富人區(qū)。,本項(xiàng)目核心展示區(qū)是西班牙水岸風(fēng)情的集中體驗(yàn)。,社區(qū)主入口、中心廣場、會(huì)所、主要景觀體系；,核心展示區(qū),開放大氣的主入口以中心廣場、水景、西班牙特色建筑為主，強(qiáng)調(diào)歸屬感和儀式感,客戶對展示區(qū)的偏好在于中心廣場的尺度要足夠大、水景的景觀面開闊、能作為與朋友聚會(huì)的場所、休息區(qū)與水的距離不能太遠(yuǎn)。 入口設(shè)置符合西班牙特色的標(biāo)志塔樓、體現(xiàn)西班牙風(fēng)情的小廣場，對外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺焦點(diǎn)，提升項(xiàng)目印象，體現(xiàn)歸屬感、歸家儀式感，感知價(jià)值高； 相對豐富的天際線處理上，營造風(fēng)情。,核心展示區(qū),會(huì)所檔次和功能水主題、豪華會(huì)所占據(jù)核心展示區(qū)最佳位置，極大提升項(xiàng)目形象,豪華會(huì)所對項(xiàng)目起到充分的展示效果，極大提升項(xiàng)目形象； 豪華會(huì)所啟動(dòng)期作為售樓處使用，其成本對中等規(guī)模項(xiàng)目而言不高，卻對項(xiàng)目檔次提升和項(xiàng)目價(jià)值的提升作用明顯； 豪華會(huì)所占據(jù)了核心展示區(qū)的最佳位置，位于核心景觀節(jié)點(diǎn)，能給客戶帶來震撼的視覺沖擊； 會(huì)所功能仍滿足客戶對水的情結(jié)，做出水主題的會(huì)所。,會(huì)所檔次和功能確定的原因：,前期作為營銷展示的售樓處使用； 后期作為基本生活和運(yùn)動(dòng)配套，主要面向社區(qū)內(nèi)業(yè)主；,會(huì)所功能的確定：本項(xiàng)目會(huì)所重營銷功能、輕使用功能,根據(jù)會(huì)所各功能區(qū)所需要的經(jīng)驗(yàn)面積，建議本項(xiàng)目水主題會(huì)所規(guī)模在3000平米。,核心展示區(qū),會(huì)所外立面示意立面顏色厚重，體現(xiàn)項(xiàng)目大氣、高尚、風(fēng)情的形象,核心展示區(qū),物業(yè)發(fā)展建議,水岸風(fēng)情的營造 產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用,平臺(tái),平臺(tái),平臺(tái),產(chǎn)品創(chuàng)新應(yīng)用比較廣泛，包括贈(zèng)送面積、多重庭院的運(yùn)用等； 戶型設(shè)計(jì)的基本面很到位，包括空間的尺度感、房間的設(shè)計(jì)。,a戶型,b戶型,c戶型,鹽城低密度市場戶型設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀和特點(diǎn),本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)在于對客戶敏感點(diǎn)的梳理,本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)：,在戶型設(shè)計(jì)上，達(dá)到全國先進(jìn)水平，在鹽城市場上要絕對領(lǐng)先。,這種領(lǐng)先主要體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，而對細(xì)節(jié)的把握需要針對客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行梳理，抓住可以影響到產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。,產(chǎn)品贈(zèng)送、產(chǎn)品舒適度、精細(xì)化；,骨子里的親水情結(jié)對水資源的占有；,指導(dǎo)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì),本項(xiàng)目在產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)上需要解決的關(guān)鍵問題是什么？,產(chǎn)品本體如何做到與資源共生共融,對戶型基本格局的把握和尺度要求,戶型基本格調(diào)的確立,室外如何做到對景觀資源的私有化？ 室內(nèi)如何做到與室外景觀的相互滲透？,戶型設(shè)計(jì)的基本格局中需要對哪些基本面重點(diǎn)關(guān)注？ 空間的尺度應(yīng)如何把握，增強(qiáng)戶型的舒適感？,本項(xiàng)目雙拼產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)鹽城市場上獨(dú)一無二的產(chǎn)品,雙拼設(shè)計(jì)要點(diǎn),資源占有,實(shí)惠贈(zèng)送,尊貴體驗(yàn),對外部水岸資源的私有化處理,私家花園的私密性和尺度感,內(nèi)庭院的處理與外部景觀的滲透性,超豪華客廳,家庭廳的處理,雙主臥，豪華主臥,室內(nèi)面積贈(zèng)送：地下室半地下室,室外面積贈(zèng)送：庭院、露臺(tái)等,本項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)200平米聯(lián)排享有300平米的居住空間,聯(lián)排設(shè)計(jì)要點(diǎn),超值贈(zèng)送,舒適度,室內(nèi)空間：地下室,室外空間：庭院、露臺(tái),面寬做到6.67米,多重庭院的處理，使得景觀的滲透性更強(qiáng),客廳挑空,豪華主臥,聯(lián)排、雙拼別墅價(jià)值標(biāo)桿，高品質(zhì)生活享受,聯(lián)排雙拼設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)建筑物與自然環(huán)境融合的聯(lián)排別墅基本具有別墅的生活氛圍，戶戶有天有地大大增加了空間舒適度 在保證基本面寬的基礎(chǔ)上，增加進(jìn)深，提高局部容積率 使用陽光天井、吹拔、內(nèi)庭院等解決進(jìn)深增大后的室內(nèi)采光問題 設(shè)計(jì)地下室和大露臺(tái)等贈(zèng)送面積及可改造面積，及利用轉(zhuǎn)角窗、地面標(biāo)高變化區(qū)別空間、起居室部分吹拔、內(nèi)庭院等品質(zhì)提升點(diǎn)制造產(chǎn)品競爭性，制造“小面積大空間”的感受,內(nèi)天井采光,半地下室與室外,面積贈(zèng)送（半）地下室的多功能空間,地下室和半地下車庫層高低于2.2米，不計(jì)入建筑面積，可作贈(zèng)送； 地下室可作為電影房、棋牌室、斯諾克臺(tái)球室等； 進(jìn)入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井； 利用天窗或下沉式內(nèi)庭院采光通風(fēng)。,聯(lián)排雙拼設(shè)計(jì),多功能空間,半地下車庫,地坪上天窗采光,星河丹堤聯(lián)排闊庭躍層半地下室,多功能空間,面積贈(zèng)送大露臺(tái)、前庭、后院、下沉式內(nèi)庭院，形成室內(nèi)立體庭院空間，提升舒適度,聯(lián)排雙拼設(shè)計(jì),面積：195平米,前庭院,后庭院,內(nèi)庭院,露臺(tái),內(nèi)庭院,后庭院,陽光露臺(tái),陽光露臺(tái),內(nèi)庭院,前庭院,前庭,內(nèi)庭院上空,即便是控制了面積的聯(lián)排產(chǎn)品同樣能設(shè)計(jì)出戶型層次感豐富的產(chǎn)品； 通過前庭、后院、內(nèi)庭院、大露臺(tái)的設(shè)計(jì)形成聯(lián)排產(chǎn)品層次豐富的立體庭院景觀； 庭院、大露臺(tái)和地下室的贈(zèng)送提升居住舒適度，同時(shí)為客戶增加實(shí)惠。,增加內(nèi)外空間體量感外部入口設(shè)計(jì),聯(lián)排雙拼設(shè)計(jì),通過室外走廊入戶門廊、院門、回廊，以及屋頂與屋檐的緩坡等建筑灰度空間的處理方式增加聯(lián)排別墅的體量感。,增加內(nèi)外空間體量感室內(nèi)局部縱向空間處理,聯(lián)排雙拼設(shè)計(jì),對于首次別墅置業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，開闊室內(nèi)空間； 地下室天井、內(nèi)庭院、下沉式庭院等等的設(shè)計(jì)不僅不增加面積而且增加室內(nèi)的通風(fēng)采光，同時(shí)一定程度上豐富室內(nèi)空間功能，開闊客戶心理空間。,增加體量感客廳挑空,聯(lián)排雙拼設(shè)計(jì),經(jīng)過挑空或下沉處理的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。,戶型基本格調(diào)聯(lián)排產(chǎn)品雙主臥設(shè)計(jì)，保證主臥絕對舒適度和客廳的相對較大尺度感,主臥室落地窗與陽臺(tái),聯(lián)排雙拼設(shè)計(jì),頂層主臥區(qū),書房,衛(wèi)生間,露臺(tái),步入式衣帽間,二次置業(yè)客戶對舒適度的要求是絕對的，主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調(diào)上來講，應(yīng)突出其地位； 起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經(jīng)常活動(dòng)的地方，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位置采用大面積的采光窗，同時(shí)保證有良好的室外景致； 理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶大露臺(tái)。,本項(xiàng)目疊加產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)180平米享有200平米的居住空間和300平米的景觀資源,疊加設(shè)計(jì)要點(diǎn),超值贈(zèng)送,舒適度,室內(nèi)空間：地下室,室外空間：庭院、露臺(tái),客廳的處理：高廳/下沉式,立體空間院落,主臥功能的完備,疊加別墅 戶型功能結(jié)構(gòu)布局達(dá)到別墅級的居住享受，通過控制面積提升性價(jià)比,疊加別墅設(shè)計(jì),疊加別墅是介于復(fù)式與別墅之間的住宅產(chǎn)品，身居洋房創(chuàng)造別墅的居住享受； 疊加別墅的空間設(shè)計(jì)