2010年貴州省都勻市房地產(chǎn)市場調(diào)查.ppt

都勻市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告,2010.11,報(bào)告目錄,區(qū)域概況,區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況,區(qū)域房地產(chǎn)市場概況,項(xiàng)目概況,地理位置,區(qū)域交通,區(qū)域配套,市政設(shè)施,4,1,2,3,規(guī)劃布局,173區(qū)域規(guī)劃,5,地理位置,“鳳凰山水國際城”項(xiàng)目位于都勻市劍江北路37號（貴州省煤田地質(zhì)局地測大隊(duì)原址）。,區(qū)域交通,新火車站,周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，隨著鳳凰山水國際城至龍山大道，至洛邦工業(yè)園區(qū)的城市快速主干道的建成通車，鳳凰山水國際城至各個城區(qū)交通更方便快捷。,市中心區(qū),鳳凰山水國際城,1路/10路,途徑：老火車站、大十字、大西門、平橋客車站、 黔南州中醫(yī)院、小十字等都勻市主要商業(yè)、活動區(qū)域,區(qū)域配套,1.富萬家超市（位于客車站） 2.173地質(zhì)大隊(duì)小超市,現(xiàn)狀：生活配套均不完善，但距離市區(qū)較近，劣勢沒有那么凸顯 未來：隨著原有住宅的拆遷和市政交通配套的不斷完善以及項(xiàng)目的繼續(xù)開發(fā)、入住，未來配套將逐步完。,新世紀(jì)小學(xué)、都勻七小、技校等,上島咖啡、維多利亞，紅豆ktv等,黔南州中醫(yī)院,超市,教育,休閑,醫(yī)療,市政設(shè)施,市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，可完全滿足地區(qū)生活和生產(chǎn)需要，七種設(shè)施的管網(wǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。,煤氣,電力,電信,數(shù)字電視,排污,排水,給水,喝咖啡、飲茶 （上島、維多利亞）,ktv唱歌、泡吧、洗浴 （紅豆、新天地）,逛街、健身、會所 （大十字、大西門）,朋友聚會,家人聚會,都勻市休閑娛樂中心（市民消費(fèi)意識、消費(fèi)能力）,小結(jié)：,據(jù)走訪及體驗(yàn)調(diào)查，都勻市民消費(fèi)意識近年來均比往年提高，比較傾向于娛樂消費(fèi)及旅游方面，在消費(fèi)能力方面隨著收入的提高也不斷在提高。,區(qū)域經(jīng)濟(jì),貴州省各地區(qū)gdp概況,都勻市財(cái)政狀況,黔南州主要經(jīng)濟(jì)支柱,出讓土地的情況,4,1,2,3,貴州省各地區(qū)gdp概況,貴州省各地區(qū)gdp概況,通過2008年貴州省各地區(qū)gop概況分布可以看出，黔南州人均gdp尚屬前列，城市競爭力足以顯現(xiàn)；,經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展為社會事業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)定的物質(zhì)基礎(chǔ)，地方財(cái)政的投入逐漸加大。（同比上年增長比例）,a b c d,12%,10%,11%,20%,a.地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到340億元以上,b.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14540元以上,c.農(nóng)民人均純收入達(dá)到3540元以上,d.社會消費(fèi)品零售額100億元以上,貴州省各地區(qū)gdp概況,2010年都勻市g(shù)dp及人均收入概況,培育新型支柱產(chǎn)業(yè),開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),抓好后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè),振興傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè),做強(qiáng)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),煤電 和能耗工業(yè),開發(fā)區(qū)高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園,實(shí)施旅游發(fā)展精品, 發(fā)展畜牧業(yè)及其加工,加快都勻化工實(shí)業(yè)公司、都勻氮肥廠技改步伐,重點(diǎn)圍繞制藥、茶葉和特色食品加工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),黔南州主要經(jīng)濟(jì)支柱（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向）,國稅完成22.4583億元，占任務(wù)101.67%,地稅完成17.7926億元，占任務(wù)114.83%,財(cái)政完成3.7394億元，占任務(wù)109.46%,與上年同期數(shù)19.3850億元同 期整長15.85%,與上年同期數(shù)12.9386億元同比增長37.52%,與上年同期數(shù)2.8412億元同比增長31.61%。,截至2009年12月31日止，全州2009年財(cái)政總收入完43.9903億元，為任務(wù)目標(biāo)數(shù)41億元的107.29%。 由此看出都勻市財(cái)政收入形式良好，城市經(jīng)濟(jì)走勢客觀，從而帶動各行業(yè)迅速發(fā)展將成為必然；,01,02,03,黔南州財(cái)政狀況,都勻市土地出讓情況,偏遠(yuǎn)、面積小，不具競爭力,今年迄今為止，都勻市土地出讓情況大致為上表所列，競爭力區(qū)域及地塊不多，但可以明確1/3為住宅規(guī)劃； 調(diào)查中了解到，目前都勻市場在建項(xiàng)目近20個，其中在售項(xiàng)目近10個；綜合情況來看，都勻市場未來三年競爭是相當(dāng)激烈的；這在一定程度上要求我們在銷售服務(wù)上需強(qiáng)化專業(yè)化！,都勻市房地產(chǎn)政策,都勻市政府針對房地產(chǎn)行業(yè)并沒有做出特別的政策法規(guī)，各項(xiàng)政策均遵循國家規(guī)定；但在銷售過程維修基金收取有不成文的特別原則： 國家維修基金原則：總房款的2%收取 都勻市維修基金收?。?1f-12f:20元/平米 12f-17f:25元/平米 17f以上：30元/平米,小結(jié)：,都勻城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，人均收入逐年增加，在貴州省屬于城市競爭力較強(qiáng)； 出讓土地中住宅規(guī)劃咱一定比例，面積較大，在未來幾年內(nèi)存在開發(fā)帶來的威脅； 都勻房地產(chǎn)市場沒有最新出臺及特別政策，只在具體銷售環(huán)節(jié)中各項(xiàng)費(fèi)用收取上存在局部差異；,區(qū)域房地產(chǎn)市場概況,都勻地產(chǎn)行業(yè)常用推廣手段,都勻房地產(chǎn)價格提升因素,173區(qū)域房地產(chǎn)劣勢分析,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀,4,1,2,3,都勻房地產(chǎn)開發(fā)特征,4,都勻房地產(chǎn)開發(fā)特征,growth,start,jump,樓盤分散開發(fā),高層 較多,體量 較大,在調(diào)查的15個項(xiàng)目中均有二期、三期繼續(xù)開發(fā)，時間長的甚至延到未來10年,除開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目相對集中，市區(qū)的項(xiàng)目分布較遠(yuǎn)，區(qū)域也遍及市區(qū)各區(qū)域,竟品調(diào)查中除都勻一號有多層外，大部分項(xiàng)目均為小高層和高層，個別項(xiàng)目有超高層，相對小區(qū)綠化不夠漂亮,都勻房地產(chǎn)價格提升因素,growth,start,jump,景觀優(yōu)勢,產(chǎn)品創(chuàng)新 性價比高,交通因素,路網(wǎng)成熟，毗鄰兩廣交通干道成為利好,都勻“山水橋城”，自然及人文景觀也較優(yōu)越成為許多樓盤獨(dú)享資源,都勻樓盤的產(chǎn)品性價比較高。如銀湖星城、都勻一號、伯爵花園等項(xiàng)目，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注,本區(qū)域?qū)儆诔青l(xiāng)結(jié)合部，白天路段有些雜亂，傍晚較冷清。,項(xiàng)目的稀少和分散，該區(qū)域的人氣不足，生活配套完善和公交線路的單薄。,173區(qū)域房地產(chǎn)劣勢分析,清晰項(xiàng)目存在的劣勢，做出有力規(guī)避的相關(guān)說辭，有利于銷售解說，突出項(xiàng)目優(yōu)勢-交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、內(nèi)部配套優(yōu)勢、區(qū)域未來發(fā)展優(yōu)勢；,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀,10月,11月,2010年,318900元,321400元,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀,2010年,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,2531元,2463元,2435元,2759元,2502元,2696元,2601元,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,2010年,2926元,2892元,2999元,2952元,3096元,2873元,3030元,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀,3057元,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,2010年,3831元,3405元,3057元,3352元,3027元,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀,5月,1月,2月,3月,4月,6月,8月,9月,2010年,2630元,2598元,3034元,3065元,2876元,2524元,2556元,2644元,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀（樓盤一覽）,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀（樓盤一覽）,都勻市重點(diǎn)樓盤概況（競品）,開發(fā)區(qū),173周邊,新火車站周邊,市區(qū),圖表中所列項(xiàng)目為本次調(diào)查后初步確認(rèn)的競爭樓盤，分布在市區(qū)、開發(fā)區(qū)、新火車站周邊及173周邊，他們都屬于都勻市有相當(dāng)影響力的樓盤，體量大、開發(fā)周期長、各方面配套不錯，就國際城而言，通過對所選項(xiàng)目的長期跟蹤，深入分析，值得參考借鑒，只有知道競爭者的動向我們才能準(zhǔn)確的重磅出擊，正所謂知己知彼百戰(zhàn)百勝。,都勻房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀,都勻市商品房價格走勢小結(jié)：,總結(jié)：,從市場銷售情況看，中小戶型供不應(yīng)求； 受房地產(chǎn)大環(huán)境的影響，商品房成交量平淡； 相對去年調(diào)查而言，各樓盤價格平穩(wěn)中趨于漲勢； 都勻是現(xiàn)有開發(fā)樓盤體量均較大，開發(fā)周期長，出于大體量樓盤后期持續(xù)，新樓盤屹立的開發(fā)現(xiàn)狀；,電視廣告,樓盤周邊墻體包裝,都勻地產(chǎn)行業(yè)常用推廣手段,戶外大牌 高速路口大牌 市區(qū)主干道大牌,主干道燈箱/燈桿,公交車體廣告,都勻市每年放交會及其巡展,都勻地產(chǎn)行業(yè)常用推廣手段,媒體使用率小結(jié)： 戶外大牌使用率最高，其中包括高速路口牌子、市區(qū)各主干道跨街