2010新鴻基佛山瀾石項目前期策劃案例分享75p.ppt

1,發(fā)展策略開與發(fā)設(shè)計研究中心 二零一零年十一月,當稀缺的璞玉遇上頂級的匠師，一個傳世珍寶注定誕生,新鴻基佛山瀾石項目前期策劃案例分享,2,案例分享前的感言,為什么推薦新鴻基佛山瀾石項目？因為我們認為它具有超凡意義：它的意義不僅僅在于項目產(chǎn)生的價值，更在于它反應(yīng)出合富輝煌的智慧、力量與精神。 合富智慧項目凝聚發(fā)展策略與開發(fā)設(shè)計研究中心的智慧，18位同事一同出謀劃策。也許，我們個人不是最優(yōu)秀的，但我們的團隊一定是最優(yōu)秀的。智慧光芒在團隊合作中充分顯現(xiàn)，這就是合富！ 合富力量項目獲得開發(fā)商高度認可，除了中心同事的功勞外，更離不開佛山公司在市場數(shù)據(jù)和客戶資源上的鼎力支持。這份厚重的報告不僅有合富智慧，還有合富無窮無盡的力量！ 合富精神廢寢忘食、高強度工作、每天僅睡4、5小時一切都不足掛齒，我們只為攻克這個難度高、研究面廣、時間緊迫的項目。這是合富賦予我們的不屈不撓、勇于超越的精神，因為我們都是合富人！,我們相信新鴻基佛山瀾石項目不但會成為今年的優(yōu)秀案例，更會成為合富永恒的案例！,3,案例分享思路,認識項目,理解項目,深度挖掘項目價值,核心問題分析,解決核心問題,4,part 1 認識項目,5,項目概況,區(qū)位條件：項目位于東平新城北片區(qū)，位處禪城與順德的交界位置，南面緊鄰東平河 本體條件：總建面規(guī)模約280萬，商住用地兼具，共由17地塊組合而成 開發(fā)條件：各地塊的用地性質(zhì)、限高已明確，對地塊價值利用最大化有一定影響：整體開發(fā)建設(shè)要求10年完成，對項目開發(fā)存在較大壓力 地塊價值：依托江景資源、交通條件，項目各地塊具有不同屬性價值表現(xiàn),6,part 2 理解項目,目的：通過深刻理解項目，明確本次前期策劃工作要完成的工作任務(wù)以及需達到的目的,7,對開發(fā)企業(yè)的理解：,新鴻基 香港代表作：香港國際金融中心、環(huán)球貿(mào)易廣場、凱旋門、山頂倚巒等 國內(nèi)代表作：上海國際金融中心、廣州玖瓏湖等 品牌價值已為國內(nèi)客戶所認知，在珠三角區(qū)域更形成品牌效應(yīng),不僅是頂級豪宅制造專家， 也是高端城市綜合體運營專家。,8,對開發(fā)目標的理解：,不僅打造廣佛頂級豪宅社區(qū)， 更要打造廣佛頂級城市綜合體。,目標條件 80億天價，企業(yè)重視度高 首期將打造豪宅產(chǎn)品，未來成為廣佛豪宅社區(qū) 后續(xù)各種功能物業(yè)以最top的開發(fā)理念進行打造,9,對顧問服務(wù)的理解：,充分認知項目價值及目標， 始于市場但又超越市場的視野。,合富觀點 本項目的高起點、高標準 新鴻基超越現(xiàn)有市場的資源實力 簡單的市場現(xiàn)狀分析并不能為項目發(fā)展帶來價值,10,理解項目后，我們清楚了解到這是一個難度系數(shù)高、要求嚴格，并且時間緊迫的項目，是一個巨大的挑戰(zhàn),難度大,時間緊,要求高,10年內(nèi)必須完成280萬建筑面積開發(fā)，開發(fā)強度大，限制條件多，年開發(fā)量超越廣佛市場任意項目 面對資源條件、區(qū)位認同度并非最高的難題下，卻必須實現(xiàn)樓價越級提升的任務(wù),三星期內(nèi)完成前策報告初稿，研究范圍涉及廣佛兩地，物業(yè)類型涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓，研究面廣，任務(wù)艱巨,面臨新鴻基的國際級要求，重量更要重質(zhì) 直面中原地產(chǎn)正面交鋒，前策表現(xiàn)左右220萬住宅銷售代理權(quán)歸屬,深度認識市場 重新挖掘價值,聚焦高端物業(yè)市場 集中精力逐個擊破,理解開發(fā)商需求 發(fā)揮合富資源優(yōu)勢,11,面對挑戰(zhàn)，我們更冷靜思考，針對項目本體條件及對開發(fā)商的理解，我們將研究重點聚焦至豪宅市場及高端商用物業(yè)，制定明晰的思路框架,發(fā)展價值定位,發(fā)展價值挖掘,機會背景解讀,核心問題分析,住宅物業(yè)市場研究,商用物業(yè)市場研究,發(fā)展策略及定位體系,規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議,商圈發(fā)展研究,寫字樓發(fā)展研究,酒店發(fā)展研究,公寓發(fā)展研究,城市豪宅研究,住宅市場研究,豪宅市場研究,高端客戶研究,發(fā)展策略,整體定位,分功能定位,啟動區(qū)定位,項目本體分析,開發(fā)模式及策略,物業(yè)開發(fā)策略,啟動區(qū)物業(yè)打造,城市宏觀經(jīng)濟,城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展,廣佛同城化,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展,12,part 3 深度挖掘項目價值,目的： 跳出原有思維，站在更高的戰(zhàn)略角度挖掘項目價值； 深度挖掘項目價值，為實現(xiàn)開發(fā)目標奠定堅實基礎(chǔ)。,13,佛山經(jīng)濟快速發(fā)展源于其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 廣佛一體化深入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級大勢所趨 城市價值結(jié)構(gòu)和城市客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整已成定局 佛山城市的高成長性更讓人鼓舞 ,在這樣的機會背景之下， 我們?nèi)绾慰创卷椖康陌l(fā)展價值？,14,城市價值：處在新舊城市中心區(qū)的聯(lián)結(jié)位置，承舊納新，隨著舊城價值延伸和新城價值提升，瀾石片區(qū)城市價值不斷升級,承舊：瀾石屬于禪城老城的重要組成部分，北面魁奇路沿線城市價值已形成，瀾石片區(qū)可有效延續(xù)城市發(fā)展價值； 納新：瀾石同樣屬于東平新城核心區(qū)的重要組成部分，在政府大力推動核心區(qū)建設(shè)之下東平新城價值不斷提升，瀾石片區(qū)亦在其中承載新的城市價值。,本項目,祖廟,季華路,瀾石,東平河,世紀蓮,15,交通價值：輻射廣佛，唯一實現(xiàn)獨享的地鐵站點更能實現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，成為區(qū)域價值重組及提升的有力支撐,佛山一環(huán)、汾河路、廣佛地鐵實現(xiàn)內(nèi)外交通快速連接，完全融入城市及廣佛大交通體系； 與城市地鐵相連的廣佛地鐵線貫徹地塊并設(shè)有站點，成為東平新城唯一獨享地鐵站點的區(qū)域； 地鐵對沿線影響體現(xiàn)為：區(qū)域價值重組、交通的高效率和變輸能力、人群的集中能力。,東平新城核心區(qū)域主要地鐵站點示意,瀾石站,16,景觀價值：既有不可多得的南向江景，又有可供利用的濱水空間，瀾石在佛山城市中心區(qū)擁有最稀缺、最高價值的資源,瀾石片區(qū)位于東平河北岸，向南具有廣闊的景觀視野； 隨著佛山市東平河一河兩岸景觀規(guī)劃指引的深入，東平河兩岸將擁有其他區(qū)域難以比擬的自然景觀和市政配套資源，將成為佛山城市化發(fā)展的新亮點； 長久以來佛山城市并沒有真正的濱江空間，東平河也是城市中心唯一的，可以預(yù)見未來東平河的濱江景觀將成為城市中心區(qū)最為稀缺及最具價值的元素。,東平河景觀,17,功能價值：超大規(guī)模的綜合功能實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展，為瀾石片區(qū)打造成為城市級特定功能中心奠定基礎(chǔ),瀾石規(guī)劃調(diào)整，從一個相對純粹的居住片區(qū)變成一個利用地鐵帶動商業(yè)商務(wù)發(fā)展的綜合片區(qū)； 超過50萬的商業(yè)物業(yè)規(guī)模，足以讓瀾石片區(qū)發(fā)展成為商業(yè)商務(wù)功能集聚的城市級功能中心，而超過220萬的住宅物業(yè)規(guī)模，有利于整體居住氛圍的營造； 瀾石片區(qū)綜合功能統(tǒng)籌發(fā)展，實現(xiàn)不同功能物業(yè)之間價值疊加及相互提升已具備條件，一個大型城市綜合體、一個hopsca已初具雛形。,城市綜合體/hopsca價值體系,瀾石片區(qū)調(diào)整后規(guī)劃結(jié)構(gòu),18,深度挖掘項目價值后，我們?yōu)轫椖績r值作出以下定位：,景觀價值：城市前所未有的稀缺濱江資源,交通價值：輻射廣佛，地鐵實現(xiàn)價值提升,功能價值：超大規(guī)模綜合功能統(tǒng)籌發(fā)展,城市價值：承舊納新，價值不斷升級,品牌價值：國際化影響力及吸聚力,資源價值：國際化資源調(diào)動與整合能力,產(chǎn)品價值：國際化開發(fā)理念及服務(wù)理念,城市未來的“一極” 中心化：在大區(qū)域中成為中心 價值標桿：城市名片，創(chuàng)建區(qū)域價值體系,瀾石,新鴻基,19,當瀾石遇上新鴻基,一個 全面升級佛山城市價值 重新定義廣佛城市生活 的 城市綜合價值中心 呼之欲出！,20,part 4 核心問題分析,目的： 理清思路，梳理核心問題，明確物業(yè)市場研究方向； 有針對性地研究各物業(yè)市場，為開發(fā)商提交一份滿意答卷。,21,總占地約98萬，凈用地約75萬； 規(guī)劃總建約278萬； 住宅約220萬 商業(yè)約51萬 公建配套約7萬 開發(fā)建設(shè)年限要求10年完成，也就意味著住宅年開發(fā)及消化量都將達到 20萬以上 ； 高起點、高期望，高端發(fā)展基調(diào) 是前提。,地塊一,2009-013,地塊二,2009-014,2009-015,2010-002,2010-003,2010-004,2010-005,1,2,3,4,5,6,7,014二期與013地塊同期取得 015與002地塊同期取得 003005隔年取得,280萬總建/10年開發(fā)完成/住宅年消化量超20萬的高端項目在國內(nèi)絕無僅有！,22,超20萬年消化量，是對廣佛豪宅市場的挑戰(zhàn)與顛覆！,廣州高端代表項目,佛山高端代表項目,23,核心矛盾：市場制約、供銷體系 與 實現(xiàn)高端發(fā)展以及快速開發(fā)銷售之間的矛盾,24,案例研究：分析廣佛最具代表性的豪宅項目或豪宅集中區(qū)域的發(fā)展，尋找實現(xiàn)本項目發(fā)展期望目標的可借鑒點及發(fā)展方向,廣佛乃至全國，最具代表性的高強度、大規(guī)模城市豪宅社區(qū),案例一：匯景新城,廣佛最具代表性的綜合性、大規(guī)模的城市豪宅集中區(qū)域,案例二：珠江新城,25,僅著眼單一居住功能的豪宅發(fā)展概念無法實現(xiàn)本項目的期望目標，匯景新城已經(jīng)是國內(nèi)較為極致的發(fā)展典范。 珠江新城憑借其城市級綜合功能形成的區(qū)域價值及豐富的產(chǎn)品線，在保持市場標桿價格情況下實現(xiàn)超50萬平方的消化量。因此，如何以運營一個城市區(qū)域的概念來形成開發(fā)策略，將是本項目實現(xiàn)持續(xù)年消化20萬平方以上期望目標的關(guān)鍵！,26,案例啟示之下，我們可以把核心矛盾進行結(jié)構(gòu)化：,220萬高開發(fā)強度的豪宅社區(qū)，如何正確認識豪宅發(fā)展空間及可實現(xiàn)的市場高度 、從而把握實現(xiàn)突破現(xiàn)有市場的方向？,50萬持有為主的城市商業(yè)可有效提升區(qū)域價值并拉動住宅物業(yè)銷售，我們應(yīng)如何判斷不同功能物業(yè)的發(fā)展價值及可形成的市場影響力？,280萬聯(lián)系緊密的綜合功能物業(yè)，如何有序發(fā)展，從而實現(xiàn)整體價值提升及有效兌現(xiàn)，最終實現(xiàn)開發(fā)期望目標？,要實現(xiàn)期望目標，僅以常規(guī)豪宅大盤的發(fā)展思路局限較大，站在區(qū)域角度最大化利用綜合價值并形成有效策略更為關(guān)鍵。,27,完成佛山地區(qū)30個以上高端住宅樓盤、 10個以上大型商業(yè)體、 15個以上寫字樓項目、15個以上高星酒店、10以上個公寓，合計超過80個項目踩盤工作，獲取一手市場信息，為項目發(fā)展尋找最切實的市場依據(jù)和發(fā)掘市場機會。 對38位高端消費客戶和18位房地產(chǎn)專業(yè)人士的深入訪談，以及200份問卷調(diào)查深入挖掘佛山高端客戶置業(yè)的3大發(fā)展趨勢和8大置業(yè)關(guān)注因素，深入透徹了解高端客戶對本項目的認知，充分掌握客戶特征和置業(yè)傾向。,為了解決以上的問題，我們組成最強團隊，奔赴各物業(yè)市場一線，實地考察、研究競爭對手。借助佛山分公司資源，與目標客戶、專業(yè)人士面對面訪談，獲取最真實的客戶信息。在短短的時間內(nèi)，我們出色完成市調(diào)工作：,28,通過對市場信息系統(tǒng)細致的梳理以及進行抽絲剝繭式分析，最終我們高效高質(zhì)地完成主體報告及四份專題研究報告。為新鴻基提供全方位的市場信息及實操性強的發(fā)展建議，博得新鴻基一致贊譽！,29,part 5 解決核心問題 （發(fā)展策略與定位、開發(fā)策略）,目的：在價值挖掘與市場研究的基礎(chǔ)上，制定項目決勝千里的發(fā)展與開發(fā)策略，實現(xiàn)概念到實操的轉(zhuǎn)變,30,swot分析及相應(yīng)發(fā)展策略,s（優(yōu)勢）,w （劣勢）,0 （機會）,t （威脅）,發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會,利用機會，克服劣勢,發(fā)揮優(yōu)勢，化解威脅,減少劣勢，避免威脅,佛山進入快速上升通道，優(yōu)二進三，城市高消費群體將進一步膨脹； 廣佛同城全面展開，跨城置業(yè)消費大勢所趨； 東平新城整體規(guī)模大、定位高，缺乏凸顯價值的“龍頭”和“棋眼”； 各功能低位發(fā)展，有升級可能及必要。,國內(nèi)外品牌開發(fā)商加速進入，各物業(yè)市場面臨供應(yīng)井噴，競爭激烈； 政府資金及政策向東平新城南區(qū)傾斜，品牌企業(yè)積極布點，政企聯(lián)動效應(yīng)更利于區(qū)域價值提升。,新舊城市中心聯(lián)結(jié)位置，認同度高； 輻射廣佛的地鐵及城市快速路； 東平河，佛山中心區(qū)稀缺資源； 超大規(guī)模的綜合功能統(tǒng)籌開發(fā)； 企業(yè)品牌號召力及產(chǎn)品打造能力。,區(qū)域缺乏明確定位，并非政府規(guī)劃的城市級特定功能中心； “舊、亂、差”區(qū)域形象難迅速改變； 首期以沿河高端住宅啟動，現(xiàn)狀東平河資源價值未能充分體現(xiàn)。,跳出東平新城，最大化地鐵及東平河資源價值，企業(yè)強勢資源導(dǎo)入實現(xiàn)佛山物業(yè)市場全面升級，打造引領(lǐng)廣佛的綜合功能示范區(qū)。,主動站位東平新城價值中心，區(qū)域發(fā)展價值造勢，以升級版的城市高品質(zhì)生活理念及產(chǎn)品服務(wù)打造引導(dǎo)高端客戶。,以自成體系的高價值整體概念差異化競爭，利用品牌號召力率先引導(dǎo)廣佛高端客戶集聚，形成市場標桿。,積極融入?yún)^(qū)域配套建設(shè)，早期實現(xiàn)區(qū)域價值提升，引導(dǎo)政府價值認知，爭取更多發(fā)展支持。,整體發(fā)展戰(zhàn)略,31,整體發(fā)展戰(zhàn)略,主動站位，全面升級， 自成體系，引領(lǐng)廣佛,主動站位：以發(fā)展東平新城價值中心的區(qū)域價值造勢，積極融入?yún)^(qū)域配套建設(shè)，引導(dǎo)政府及客戶的價值認知 全面升級：最大化地鐵及東平河資源價值、導(dǎo)入企業(yè)強勢資源，以實現(xiàn)佛山物業(yè)市場升級，通過城市高品質(zhì)生活理念及產(chǎn)品服務(wù)升級打造實現(xiàn)客戶引導(dǎo) 自成體系：強調(diào)綜合功能價值并實現(xiàn)之間的價值聯(lián)動，以高價值整體概念差異化競爭 引領(lǐng)廣佛：利用品牌號召力率先引導(dǎo)廣佛高端客戶集聚，形成市場標桿，打造引領(lǐng)廣佛的綜合功能示范區(qū),32,發(fā)展價值定位回顧,當瀾石遇上新鴻基,一個 全面升級佛山城市價值 重新定義廣佛城市生活 的 城市綜合價值中心 呼之欲出！,33,構(gòu)建區(qū)域功能價值定位體系，打造“廣佛城市綜合價值中心”,居住中心,商業(yè)中心,休閑中心,商務(wù)中心,廣佛城市綜合價值中心,瀾石片區(qū)要打造成為“廣佛城市綜合價值中心”必須： 體現(xiàn)城市價值的 商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑 四大功能最大化展現(xiàn)，實現(xiàn)中心化發(fā)展； 商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑四大功能之間實現(xiàn)價值聯(lián)動 及 價值疊加，使項目形成復(fù)合的城市價值載體及城市功能中心。,34,“廣佛城市綜合價值中心”應(yīng)有的功能分析,機會,商業(yè)：以升級的發(fā)展理念及功能組合打造標桿性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿足不同層次客戶消費需求以實現(xiàn)人流最大化集聚，成為真正的城市商業(yè)中心,休閑：引導(dǎo)和提升東平河濱水價值，延續(xù)和發(fā)揚瀾石公園等人文價值，打造特色的城市人文廣場、休閑公園、濱水景觀長廊等休閑空間，并圍繞其打造主題休閑功能物業(yè),居?。壕哂写蛟齑砗吞嵘鞘行蜗蟮母咂焚|(zhì)居住區(qū)以及地標性建筑的必要與空間，通過先進的產(chǎn)品打造力及完善的服務(wù)配套體系引領(lǐng)多元化的城市理想生活模式,商務(wù)：高端寫字樓、頂級品牌酒店、服務(wù)式公寓等功能物業(yè)支撐，圍繞展貿(mào)商務(wù)打造國際化交流平臺，實現(xiàn)強勢產(chǎn)業(yè)升級孵化,市場需求結(jié)論：可開發(fā)物業(yè)功能 居住：高端居住市場仍強調(diào)地段與資源，處于創(chuàng)新、摸索階段，有較大引導(dǎo)及突破空間 商業(yè)：商業(yè)發(fā)展水平不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，城市消費力強但高層次客戶需求被忽略 商務(wù)：優(yōu)二進三，強勢產(chǎn)業(yè)升級激發(fā)城市商務(wù)市場潛力及帶來激烈后續(xù)競爭 休閑：城市中心區(qū)最高價值的稀缺江景及水岸資源、瀾石公園等人文景觀資源的改造利用空間,35,構(gòu)建區(qū)域功能價值定位體系，打造“廣佛城市綜合價值中心”,高品質(zhì)商務(wù)配套 高消費力人群 高端居住需求,高品質(zhì)居住配套 高消費力人群,高品質(zhì)商業(yè)配套 提升生活配套檔次 提升商務(wù)配套檔次,高品位休閑配套 提升生活配套檔次 提升商務(wù)配套檔次,36,價值特征：高端的、多元的、理想的,豪宅產(chǎn)品體系,服務(wù)配套體系,江景豪宅區(qū) + 城市豪宅區(qū),會所服務(wù)配套 + 國際教育配套,具有打造代表和提升城市形象的高品質(zhì)居住區(qū)以及地標性建筑的必要與空間，通過先進的產(chǎn)品打造力及完善的服務(wù)配套體系引領(lǐng)多元化的城市理想生活模式,廣佛城市綜合價值中心之 居住中心,37,江景豪宅區(qū),價值關(guān)鍵詞：江景、寬敞、尊貴 物業(yè)規(guī)模：125130 萬 發(fā)展原則： 規(guī)劃布局：利用住宅布局適當旋轉(zhuǎn)及加大前排住宅通透率，拉開沿江面寬及增加可望江住宅量，實現(xiàn)江景資源的最大化利用； 建筑風(fēng)格：強調(diào)穩(wěn)重感、品質(zhì)感及尊貴感，建議采用 artdeco或新古典風(fēng)格； 戶型產(chǎn)品：面積區(qū)間在160500 ，但以豪華寬敞的大戶型（ 200300 ）為明星產(chǎn)品。,38,城市豪宅區(qū),價值關(guān)鍵詞：城市、多元、舒適 物業(yè)規(guī)模：9095 萬 發(fā)展原則： 規(guī)劃布局：通過園林環(huán)境及超寬樓距打造形成優(yōu)質(zhì)內(nèi)部園景，并利用教育配套及城市商業(yè)配套實現(xiàn)住宅物業(yè)整體價值提升； 建筑風(fēng)格：強調(diào)現(xiàn)代感、城市感及品質(zhì)感，建議根據(jù)不同時期及區(qū)位，采用多元化現(xiàn)代風(fēng)格； 戶型產(chǎn)品：面積區(qū)間在120300 ，以舒適的中、大戶型（140 200 ）為主。,39,住宅客戶定位及演進,核心客戶 區(qū)域來源：禪城、樂從 需求類型：自住為主，投資占有一定的比例,延展客戶 區(qū)域來源：廣州、高明、三水 需求類型：投資為主,核心客戶 區(qū)域來源：禪城、樂從、南海、順德 需求類型：自住為主，投資占一定比例,重要客戶 區(qū)域來源：廣州 需求類型：投資、自住,延展客戶 區(qū)域來源：高明、三水、省內(nèi)其他、外省 需求類型：投資為主,中遠期客戶來源及需求,近期客戶來源及需求,40,國際教育配套,物業(yè)規(guī)模：23萬 發(fā)展原則： 引入國際知名品牌的中小學(xué)，并在社區(qū)內(nèi)打造國際化的幼兒園，形成完善的國際一體化教育體系 中小學(xué)集中布局，幼兒園以方便服務(wù)范圍內(nèi)業(yè)主使用為原則，根據(jù)不同分期及分區(qū)情況進行布局,國際中小學(xué),教,41,會所服務(wù)配套,物業(yè)規(guī)模：23萬 發(fā)展原則： 樹立豪宅標桿形象，以高規(guī)格、高品質(zhì)、最優(yōu)服務(wù)，引領(lǐng)區(qū)域豪宅居住理念 為業(yè)主打造豐富、完善的生活休閑配套，并為每一期住宅提供亮點配套和服務(wù) 會所配套設(shè)置，集休閑娛樂、養(yǎng)生康體、生活購物于一體，為業(yè)主提供便利的生活環(huán)境,42,商業(yè)體系,living mall,luxury mall,leisure block,價值特征：多層次的、品位的、享受的,以升級的發(fā)展理念及功能組合打造標桿性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿足不同層次客戶消費需求以實現(xiàn)人流最大化集聚，成為真正的城市商業(yè)中心,廣佛城市綜合價值中心之 商業(yè)中心,43,價值關(guān)鍵詞：生活化、大眾化、一站式 物業(yè)規(guī)模：1215 萬 發(fā)展原則： 立足佛山，輻射廣佛，升級佛山商業(yè)模式，打造標桿性綜合商業(yè)體，引領(lǐng)商業(yè)發(fā)展新高度 集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體，形成全新體驗空間，詮釋新的一站式消費理念 強調(diào)展示性及便利性，與地鐵有機結(jié)合，形成立體購物空間，最大化利用人流 物業(yè)持有經(jīng)營，引入國際先進管理模式與服務(wù)體系，為客戶帶來消費新體驗,living mall,44,價值關(guān)鍵詞：奢華、頂級、精品 物業(yè)規(guī)模：45 萬 發(fā)展原則： 側(cè)重品牌零售及形象展示功能，休閑、文化功能為輔，突出奢而精的特點 營造舒適、品位的購物環(huán)境，提供貼心細致服務(wù)，打造富人首選高端消費場所 布局強調(diào)私屬、尊貴特質(zhì)，避免大量人流，但必須擁有便利道路交通 物業(yè)持有經(jīng)營，只租不售，優(yōu)化品牌組合，重點引入國際一線品牌旗艦店,luxury mall,luxury mall,45,價值關(guān)鍵詞：情景、格調(diào)、開放空間 物業(yè)規(guī)模：23 萬 發(fā)展原則： 開放式block商業(yè)街區(qū)，較mall更強調(diào)休閑體驗、靈動的空間及與消費者親近 主導(dǎo)發(fā)展高端、高格調(diào)的餐飲、休閑、文化娛樂業(yè)態(tài)，形成低人流、低污染、低噪聲休閑體驗空間 沿綠化公園及江岸布局，融入特色風(fēng)情與景觀資源，實現(xiàn)情景交融 物業(yè)持有經(jīng)營，以西餐、caf、spa及酒吧為亮點,leisure block,leisure block,46,廣佛城市綜合價值中心之 商業(yè)中心,leisure mall 街區(qū)形式、結(jié)合中軸公園，打造休閑主題商業(yè) 與酒店整合設(shè)計，豐富物業(yè)類型,living mall集中式購物中心,商業(yè)總規(guī)模：約23萬（含地下）,living mall集中式購物中心,47,展貿(mào)辦公體系,商務(wù)服務(wù)體系,價值特征：國際的、展貿(mào)的、開放的,多功能寫字樓 + 國際展貿(mào)交流中心,國際鉑金商務(wù)酒店 + 國際公寓,高端寫字樓、頂級品牌酒店、服務(wù)式公寓等功能物業(yè)支撐，圍繞展貿(mào)商務(wù)打造國際化交流平臺，實現(xiàn)強勢產(chǎn)業(yè)升級孵化,廣佛城市綜合價值中心之 商務(wù)中心,48,價值關(guān)鍵詞：高復(fù)合、多功能、靈活變化 發(fā)展原則： 標志性建筑立面，區(qū)域形象標識，智能化、數(shù)字化管理，硬件設(shè)施及物業(yè)管理升級，打造佛山標桿項目 多類型產(chǎn)品，把握產(chǎn)業(yè)升級契機，滿足不同類型企業(yè)辦公需求 與商業(yè)聚集布局，最大化利用便捷交通網(wǎng)絡(luò) 產(chǎn)品規(guī)模及形式：10 15萬 超甲級寫字樓：一流硬件設(shè)施，面向大型企業(yè)、金融機構(gòu)及國際性貿(mào)易企業(yè) 展貿(mào)式寫字樓：showroom式設(shè)計，開間寬敞、空間靈活，適合企業(yè)產(chǎn)品展示 soho創(chuàng)意空間：宜商宜居，靈活自由辦公，迎合soho族、中小型創(chuàng)意企業(yè)需求，并與展貿(mào)式寫字樓一體設(shè)計，實現(xiàn)之間的靈活轉(zhuǎn)換與整合,多功能寫字樓,寫,公/寫,展貿(mào)式寫字樓/soho創(chuàng)意空間,超甲級寫字樓,49,價值關(guān)鍵詞：國際平臺、開放 物業(yè)規(guī)模：13 萬 發(fā)展原則： 提供綜合型展覽空間及國際級會議設(shè)施，與展貿(mào)式寫字樓結(jié)合，聯(lián)成有機整體，為客戶創(chuàng)造國際交流平臺，物業(yè)價值疊加 立面現(xiàn)代感強烈，形象突出，內(nèi)部空間空間靈活，可自由變換組合，方便不同類型會議、展覽對場地需求,國際展貿(mào)交流中心,國際展貿(mào)交流中心,50,價值關(guān)鍵詞：高端、品牌、服務(wù) 物業(yè)規(guī)模：67 萬 發(fā)展原則： 服務(wù)于佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展而帶動的商務(wù)差旅、商務(wù)會議，傾向商務(wù)性質(zhì)發(fā)展方向 引入國際級品牌與服務(wù)管理，打造佛山稀有高品位、高品質(zhì)酒店產(chǎn)品 項目開發(fā)早期發(fā)展，迅速拉升項目商務(wù)價值與提升區(qū)域形象,國際鉑金商務(wù)酒店,酒,國際鉑金商務(wù)酒店,51,價值關(guān)鍵詞：投資價值、國際管理服務(wù) 產(chǎn)品規(guī)模及形式：10 15萬 完善物業(yè)功能體系，與寫字樓、商業(yè)緊密結(jié)合，構(gòu)成商業(yè)商務(wù)體系 酒店式公寓： 與酒店客房互補發(fā)展，以中大戶型為主，引入酒店式管理（與酒店結(jié)合布局），提升佛山酒店式公寓層次，吸引企業(yè)高管、外籍人士等租客 服務(wù)式公寓：以中小戶型為主，項目整體開發(fā)中后期發(fā)展并銷售，通過成熟區(qū)域提升物業(yè)價值，獲取最大利益，實現(xiàn)回籠部分資金,國際公寓,公,公,國際公寓,52,廣佛城市綜合價值中心之 商務(wù)中心,寫字樓、公寓、酒店與商場緊密聯(lián)動、以交通方式實現(xiàn)人流互動與共享,公/寫,公,53,開放休閑空間,主題休閑物業(yè),濱水景觀長廊 + 城市休閑公園 + 城市廣場,高端主題休閑酒店 + 濱水休閑商業(yè),價值特征：濱水的、主題的、品位的,引導(dǎo)和提升東平河濱水價值，延續(xù)和發(fā)揚瀾石公園等人文價值，打造特色的城市廣場、休閑公園、濱水景觀長廊等休閑空間，并圍繞其打造主題休閑功能物業(yè),廣佛城市綜合價值中心之 休閑中心,54,濱水景觀長廊 + 城市休閑公園 + 城市廣場,55,高端主題休閑酒店（boutique hotel）,價值關(guān)鍵詞：高端、品位、主題、休閑 物業(yè)規(guī)模：12萬 發(fā)展原則： 最大化利用濱水環(huán)境及高品位休閑商業(yè)，打造面向高收入、高品位頂端客戶群的主題休閑酒店 精致而奢華，外部與休閑空間及休閑商業(yè)緊密聯(lián)系，內(nèi)部裝修強調(diào)豪華，營造出高尚及特色的主題 提供管家式及個性化服務(wù)，服務(wù)人員與客房的比例要高于高星級酒店,高端主題休閑酒店 （boutique hotel）,56,濱水休閑商業(yè),價值關(guān)鍵詞：濱水、品位、主題特色 發(fā)展原則： leisure mall的重要組成部分之一，以高品位的、安靜的、低污染的特色休閑餐飲商業(yè)為主，如西餐、咖啡、品茶等 強化濱水的休閑概念，結(jié)合濱水園林景觀打造，盡可能形成親水的體驗休閑空間 與boutique hotel保持緊密聯(lián)系，相互成為特色的互補功能配套,濱水休閑商業(yè),57,打造“廣佛城市綜合價值中心”價值體系：資源整合和功能開發(fā)互動,商務(wù)中心,國際展貿(mào)交流中心,多功能寫字樓,高端主題休閑酒店 （boutique hotel）,休閑中心,濱水景觀長廊,城市廣場,商業(yè)中心,luxury mall,國際鉑金商務(wù)酒店,濱水休閑商業(yè),leisure block,居住中心,會所服務(wù)配套,國際教育配套,江景豪宅,城市豪宅,國際服務(wù)式公寓,社區(qū)專屬配套,城市休閑公園,living mall,58,打造“廣佛城市綜合價值中心”價值體系：資源整合和功能開發(fā)互動,59,1. 整體物業(yè)策略,2. 開發(fā)模式及策略,開發(fā)策略及物業(yè)建議,60,關(guān)注功能分區(qū)、分級過渡、打造私密的私屬居住領(lǐng)域,結(jié)合功能性質(zhì)進行分區(qū)： 居住中心私密區(qū) 江景豪宅區(qū) + 城市豪宅區(qū)+服務(wù)配套 弱化城市道路、強化居住領(lǐng)域感，保證區(qū)域內(nèi)具有良好的居住環(huán)境和生活氛圍 休閑中心半公共區(qū) leisure mall + 主題酒店區(qū) + 公寓 高端主題物業(yè)，為特定高端客戶群體服務(wù)，弱化對私密居住區(qū)的不利影響 城市綜合體區(qū)公共區(qū) living mall + luxury mall + 寫字樓 + 公寓 + 公園 升級城市商業(yè)功能，多元化物業(yè)吸引多樣化人群，設(shè)計合理分流不同使用者，降低對其它區(qū)域的不利影響,私密區(qū),私密區(qū),公共區(qū),半公共區(qū),私密區(qū)公共區(qū) 以城市道路進行分隔，營造不同特性的空間領(lǐng)域感，避免引導(dǎo)公共區(qū)人流進入私密區(qū)內(nèi),61,建立空間軸線關(guān)系、強化項目整體性,多軸線設(shè)計、強化項目18個地塊的整體性和連接度 東西軸線：東西中軸+組團綠軸+沿江綠軸 南北軸線：南北中軸,南北中軸（汾江南路） 結(jié)合河涌水體，打造城市景觀軸線，打造具有景觀價值的城市景觀軸線 東西中軸（前進路） 打造項目社區(qū)私家路形象，弱化城市道路感覺 配合項目豪宅定位形象，打造具有園林景致的景觀軸線,私密區(qū),公共區(qū),半公共區(qū),組團綠軸,組團綠軸,南北中軸 （汾江南路）,東西中軸 （前進路）,沿江綠軸 （沿江綠化帶）,62,建立空間軸線關(guān)系、強化項目整體性,多軸線設(shè)計、強化項目18個地塊的整體性和連接度 東西軸線：東西中軸+組團綠軸+沿江綠軸 南北軸線：南北中軸,沿江綠軸（沿江綠化帶） 結(jié)合江景資源，以高品質(zhì)打造具有休閑特色的沿江綠化帶景觀,私密區(qū),公共區(qū),半公共區(qū),組團綠軸,組團綠軸,南北中軸 （汾江南路）,東西中軸 （前進路）,沿江綠軸 （沿江綠化帶）,組團綠軸 結(jié)合建筑規(guī)劃，打造組團東西通透的景觀軸線，強化物業(yè)組團的整理性,63,地塊整合開發(fā)，提升居住環(huán)境空間、組團規(guī)模,結(jié)合物業(yè)類型、地塊分隔情況，對地塊進行整合設(shè)計、開發(fā) 設(shè)計上，通過連廊天橋，將不同地塊連接、整合為一體，從而實現(xiàn)空間共享、品質(zhì)提升 （借鑒：廣州.凱旋新世界）,以平臺抬升組團空間，分隔組團外人流 以平臺提升地塊間的連接度、強化項目整體性,64,展現(xiàn)項目豪宅產(chǎn)品力、多方面體現(xiàn)豪宅形象,規(guī)劃：充分利用南北有利朝向、江景資源進行規(guī)劃布局 空間：寬樓距的布局設(shè)計，創(chuàng)造高舒適度、豪華感的組團空間,江景區(qū)域：充分利用望江展面，令景觀物業(yè)最大化 一線江景區(qū)域：打造開闊望江視野，注重布局的通透性、避免對后排形成屏風(fēng)式遮擋 二、三線江景區(qū)域：充分利用一線物業(yè)的通透排布，提升景觀物業(yè)比率 園景區(qū)域：以超寬樓距，創(chuàng)造組團景觀亮點、提升物業(yè)產(chǎn)品價值,一線江景（限高26m）,園景（限高120m）,二、三線江景 （限高45120m）,參照“廣佛豪宅產(chǎn)品專題研究”,65,展現(xiàn)項目豪宅產(chǎn)品力、多方面體現(xiàn)豪宅形象,建筑風(fēng)格： 穩(wěn)重、大氣的設(shè)計理念，凸顯項目豪宅形象、樹立區(qū)域豪宅標桿 選取多種建筑風(fēng)格（artdeco/新古典/現(xiàn)代等）相互搭配，豐富社區(qū)建筑外觀,參照“廣佛豪宅產(chǎn)品專題研究”,66,展現(xiàn)項目豪宅產(chǎn)品力、多方面體現(xiàn)豪宅形象,園林風(fēng)格： 結(jié)合項目臨江資源、當?shù)貧夂虻奶攸c，選取親水、繽紛的東南亞園林風(fēng)格 結(jié)合平臺設(shè)計、打造多層次的立體園林空間,67,1. 整體物業(yè)策略,2. 開發(fā)模式及策略,開發(fā)策略及物業(yè)建議,68,價值釋放策略,結(jié)合東平新城發(fā)展、市場客戶演變，為項目物業(yè)開發(fā)制定價值釋放策略,區(qū)域發(fā)展,加速發(fā)展期,價值釋放策略,成熟發(fā)展期,區(qū)域處于加速發(fā)展的階段，區(qū)域價值前景良好 基礎(chǔ)與公服設(shè)施大量啟動，其中南片區(qū)發(fā)展速度快于北片區(qū),公服設(shè)施持續(xù)投入，各片區(qū)功能明晰化、聯(lián)系強化 北片區(qū)開始進入房地產(chǎn)開發(fā)高峰期，區(qū)域價值持續(xù)提升、發(fā)展前景良好,占位東平新城價值中心的地位形象，升級城市商業(yè)功能,持續(xù)提升期,東平新城的城市中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)地位確立 區(qū)域開始進入全面繁榮時期、高價值時期,豐富商場物業(yè)類型，完善商業(yè)服務(wù)配套,打造商務(wù)和投資功能，最大化兌現(xiàn)區(qū)域城市價值,樹立豪宅標桿，建立項目豪宅價值體系,強化商務(wù)、休閑功能，展現(xiàn)城市綜合體價值,主動占位,高值兌現(xiàn),豐富物業(yè)類型，開發(fā)城市人文豪宅,逐步拉升價值，豐富物業(yè)構(gòu)成,壓