2011年濰坊市商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告69P.ppt

2,第一篇：宏觀市場(chǎng)狀況,3,4,1.1濰坊概述,地理位置,山東半島位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶內(nèi)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)極,濰坊-半島的中心,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)占據(jù)中國(guó)國(guó)土的12%和人口的 20%。,5,1.1濰坊概述,地理位置,濰坊市位于山東半島西部，地跨北緯3532至3726，東經(jīng)11810至12001。 南：依泰沂山脈 北：瀕渤海萊州灣 東：與青島、煙臺(tái)兩市相接 西：與東營(yíng)、淄博兩市為鄰,濟(jì)南都市經(jīng)濟(jì)圈,半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)圈,濰坊扼山東內(nèi)陸腹地通往山東半島地區(qū)的咽喉,氣候特征,冬冷夏熱，四季分明，年平均氣溫12.3。適合旅游業(yè)的發(fā)展,6,1.1濰坊概述,道路交通,公路：交通體系發(fā)達(dá)，在濟(jì)南青島交流的中心軸線上,距離青島約130公里，車程約1小時(shí)20分鐘， 距離濟(jì)南183公里，車程約2小時(shí)20分鐘，距離北京410公里 距離淄博約100公里，車程約50分鐘， 距離煙臺(tái)約216公里，車程約2小時(shí)30分鐘 距離東營(yíng)約90公里，車程約1小時(shí),7,1.1濰坊概述,道路交通,鐵路： 膠濟(jì)鐵路途徑濰坊，連接濰坊到沿海和內(nèi)陸的路上重要交通運(yùn)輸 濟(jì)青動(dòng)車組，使得濟(jì)南到青島只需2小時(shí)，且在濰坊是半島地區(qū)中心站,8,1.1濰坊概述,道路交通,航空： 項(xiàng)目距離濰坊飛機(jī)場(chǎng)直線距離約10公里 濰坊直航城市有上海、北京、廣州、?？冢侨珖?guó)四大航空郵件處理中心之一。,項(xiàng)目,9,1.1濰坊概述,風(fēng)土人情,國(guó)際風(fēng)箏會(huì)：每年4月初在濰坊市舉行國(guó)際風(fēng)箏會(huì)，濰坊是世界風(fēng)箏之都。濰坊是中國(guó)唯一一個(gè)國(guó)際性聯(lián)合組織總部（國(guó)際風(fēng)聯(lián)）所在地的地級(jí)市. 國(guó)際風(fēng)箏聯(lián)合會(huì)將國(guó)際風(fēng)箏聯(lián)合會(huì)的總部設(shè)在濰坊。,撲灰年畫,民間藝術(shù)“三絕”:撲灰年畫、剪紙和聶家莊泥塑,全國(guó)著名的民間木版年畫產(chǎn)地，楊家埠木版年畫創(chuàng)于明代，與天津楊柳青、蘇州桃花塢并稱中國(guó)三大木版年畫畫市,10,1.1濰坊概述,綜述,濰坊是全國(guó)明星城市，全國(guó)文化搭臺(tái)經(jīng)濟(jì)唱戲的倡導(dǎo)者，國(guó)企改革的先鋒。 濰坊工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,現(xiàn)已形成機(jī)械裝備、海洋化工、紡織服裝、造紙包裝、食品加工、電子信息等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè),有45種主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模居全省同行業(yè)第一,32種產(chǎn)品居全國(guó)同行業(yè)前列；濰坊有山東省最多的省級(jí)信息產(chǎn)業(yè)園；國(guó)家級(jí)濰坊高新區(qū)是中國(guó)最具創(chuàng)新活力、最具和諧魅力的5個(gè)高新區(qū)之一 濰坊是山東第一機(jī)動(dòng)車城市，第一汽車城市，第一私家車城市 濰坊是世界風(fēng)箏之都，每年4月，舉辦國(guó)際風(fēng)箏會(huì)、蔬菜博覽會(huì)、魯臺(tái)（濰坊）經(jīng)貿(mào)洽談會(huì) 濰坊是一個(gè)歷史悠久的城市，有6000年的歷史文化；濰坊自古以來人文薈萃,英杰輩出?！叭饰宓邸敝械乃础R國(guó)政治家晏嬰、東漢經(jīng)學(xué)大師鄭玄、北魏農(nóng)學(xué)家賈思勰等都出自濰坊 濰坊名勝古跡、人文景觀眾多,濰坊風(fēng)箏、楊家埠木版年畫等中外馳名,擁有十笏園、范公亭、山旺化石、恐龍化石、沂山國(guó)家森林公園、青云山、青云湖等旅游景點(diǎn)，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 濰坊有全世界最大的鴨嘴龍新屬種化石，埋藏種屬繁多，門類齊全 濰坊是全國(guó)最大的藍(lán)寶石產(chǎn)區(qū)，是中國(guó)最大的珠寶生產(chǎn)地和貿(mào)易地.總儲(chǔ)量?jī)|克拉 濰坊地下鹵水靜儲(chǔ)量58億立方米,居全國(guó)首位 濰坊是環(huán)渤海地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)和城市，是全世界發(fā)展最快的10個(gè)城市之一 濰坊肉蛋奶產(chǎn)量全省第一，畜產(chǎn)品國(guó)內(nèi)銷售量和禽肉出口量全省第一 濰坊交通便利，鐵路、高速、港口、航空發(fā)達(dá) 濰坊地多人廣，全區(qū)15859平方公里，面積人口密度544人/平方公里,11,第一篇：宏觀分析,濰坊整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居山東前列，但是人均gdp和可支配收入水平排名靠后 從2010年山東省17地市經(jīng)濟(jì)總量的對(duì)比情況來看，濰坊以2974.94億元排在第四位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。 從2010年17地市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標(biāo)來看，濰坊排名第8位，而從人均gdp來看，濰坊排名第11位，城市整體收入水平不高。,2010年山東省7城市經(jīng)濟(jì)總量對(duì)比,1.2濰坊概述,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,濰坊區(qū)縣市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名前5名分別是壽光、諸城、青州、高密、昌邑，由此可以看出下屬縣市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁。以壽光和高密為例，壽光市中國(guó)蔬菜基地，高密是全國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣之一，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市化進(jìn)程加快。因此，他們整體收入水平相對(duì)較高，他們是城市化進(jìn)程受益者，他們大部分結(jié)合自身情況，大部分人開始選擇在城市購(gòu)房，而受寒亭區(qū)輻射影響較大的是開元街道、寒亭街道、高里鎮(zhèn)和朱里鎮(zhèn)所囊括的300多個(gè)村。,壽光是中國(guó)的蔬菜之鄉(xiāng)，連續(xù)九屆跨入全國(guó) 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng) 縣（市）行列，2005年 列第41位。,2008年高密市納入全國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）之列， 高密市先后榮獲“中國(guó)家紡 名城”、“山東省紡織服裝 產(chǎn)業(yè)基地”等榮譽(yù)稱號(hào)。,濰坊下屬縣市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，但市區(qū)對(duì)下屬縣市的輻射與吸引力有限，但是隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)普通百姓進(jìn)城購(gòu)房的比例在逐漸增加，對(duì)于商業(yè)來說也是極大的促進(jìn)。,1.2濰坊概述,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,截至2010年，濰坊市全年共完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值654.8億元，按可比價(jià)格增長(zhǎng)4.3% 糧食產(chǎn)量穩(wěn)中有增。全市糧食播種面積達(dá)到1199.3萬(wàn)畝，增長(zhǎng)1.7%；糧食總產(chǎn)量522.6萬(wàn)噸，增長(zhǎng)0.3% 林業(yè)生態(tài)建設(shè)取得明顯成效。全市共完成造林43.87萬(wàn)畝。百處林場(chǎng)、北部沿海林網(wǎng)、荒山造林、村鎮(zhèn)綠化等重點(diǎn)生態(tài)工程進(jìn)展迅速。全市森林面積達(dá)536.34萬(wàn)畝，林木覆蓋率達(dá)到35.2% 畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。肉類總產(chǎn)量123.1萬(wàn)噸，禽蛋產(chǎn)量26.2萬(wàn)噸，奶類產(chǎn)量27.8萬(wàn)噸 漁業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。全市漁業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到34.5億元，按可比價(jià)增長(zhǎng)2.1%；水產(chǎn)品總產(chǎn)量45.8萬(wàn)噸，增長(zhǎng)9.0 % 農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平進(jìn)一步提高 新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。農(nóng)房建設(shè)改造年度任務(wù)全面完成，建成新房13.83萬(wàn)戶，改造危舊房2.1萬(wàn)戶,2010年濰坊市第一產(chǎn)業(yè)增加值330.5億元，增長(zhǎng)4.3%；拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。 城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐不斷加快。全年完成村鎮(zhèn)建設(shè)投資120億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資45億元，小城鎮(zhèn)發(fā)展實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng),2010年農(nóng)村居民生活持續(xù)改善。農(nóng)民人均純收入8871.6元，增長(zhǎng)15.3%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出5981.7元，增長(zhǎng)14.2% 2010年全市共完成村鎮(zhèn)建設(shè)投資120億元。財(cái)政投資、信貸以及金融政策對(duì)三農(nóng)的支撐，使得農(nóng)民的消費(fèi)心理得到極大保障,農(nóng)副產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū),依靠得天獨(dú)厚的農(nóng)業(yè)資源與濕地優(yōu)勢(shì)，濰坊成為山東半島的重要農(nóng)副產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū)之一，使得村鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力取得極大性改善，因此對(duì)商業(yè)的需求進(jìn)一步升級(jí)。,1.2濰坊概述,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,濰柴動(dòng)力股份有限公司資產(chǎn)總額362億元，職工萬(wàn)余人，是中國(guó)最大的汽車零部件企業(yè)集團(tuán) 。在2010年中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)評(píng)選中濰柴控股集團(tuán)以355億元收入入圍，列第73位,海王集團(tuán)是一家致力于醫(yī)藥制造、商業(yè)流通和零售連鎖的醫(yī)藥類大型綜合性集團(tuán)公司，現(xiàn)已形成醫(yī)藥工業(yè)制造、醫(yī)藥零售連鎖、醫(yī)藥商業(yè)流通三大支柱產(chǎn)業(yè)體系，是國(guó)內(nèi)健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有廣泛影響的知名品牌,濰坊大型企業(yè)： 濰柴集團(tuán)、?；瘓F(tuán)、海王集團(tuán)、恒聯(lián)紙業(yè)集團(tuán)、新郎集團(tuán)、晨鳴集團(tuán)、仙霞集團(tuán)、耶利亞集團(tuán)、巨力集團(tuán)、諸城外貿(mào)、聯(lián)盟化工集團(tuán)、得利斯集團(tuán)、福田、亞星、華光集團(tuán)、瀘河集團(tuán)、壽光巨能控股、巨龍化纖集團(tuán)、濰坊鋼鐵集團(tuán)、濰坊醫(yī)藥集團(tuán),全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到5258家 比上年增加434家 完成增加值1958.27億元 增長(zhǎng)15.4%,濰柴動(dòng)力股份有限公司 通用、專用設(shè)備制造業(yè)622家 晨鳴紙業(yè)集團(tuán)有限公司造紙及紙制品業(yè)155家 帛方紡織有限公司 紡織業(yè)企業(yè)761家,寒亭區(qū)登記注冊(cè)的大中型企業(yè)共有700 余家，其中旺旺集團(tuán)、百老匯家世界、 香港美林、潤(rùn)華汽車等一批投資過億元 的項(xiàng)目先后落戶寒亭。,大型企業(yè)集團(tuán)的繁榮必然帶動(dòng)全市相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的中小企業(yè)的發(fā)展，大中小企業(yè)的發(fā)展對(duì)于寫字樓、商務(wù)、休閑的需求增大，要求進(jìn)一步升級(jí)。,1.2濰坊概述,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,到2010年底，濰坊市形成了統(tǒng)一、信息資源共享的物流信息網(wǎng)絡(luò)，以及各具特色的物流基地、物流中心和配送中心 未來方向重點(diǎn)打造膠濟(jì)線物流帶、濱海臨港物流帶，壯大諸城、安丘、臨朐物流園區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)魯東物流中心、濱海交通物流園、北海醫(yī)藥食品物流園、高密晟綺物流產(chǎn)業(yè)園、壽光農(nóng)產(chǎn)品物流園、昌樂半島物流園、諸城糧食物流園、安丘青龍山工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園、山東晟鑫冷鏈物流園等重大物流項(xiàng)目,濰坊市三大物流基地的服務(wù)功能,物流業(yè)的發(fā)展為貿(mào)易業(yè)的發(fā)展帶來巨大的提升力。2010年貿(mào)易業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值在第三產(chǎn)業(yè)中的貢獻(xiàn)率達(dá)到了39% 貿(mào)易業(yè)的銷售額在金融危機(jī)后逐年上升，2010年批發(fā)與零售貿(mào)易業(yè)零售額1038.43億元，出現(xiàn)了大批具有潛在需求能力的商人，成為主力購(gòu)房者之一 寒亭區(qū)正逐步發(fā)展成為省內(nèi)外知名的加工制造、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)、大型物流配送和特色旅游休閑中心。,依靠?jī)?yōu)越的地理位置，濰坊成為山東半島重要的物流商貿(mào)地，產(chǎn)生了大批具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的商人消費(fèi)群體。,1.2濰坊概述,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,濰坊歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比對(duì),2003年2010年濰坊市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中第二產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了5058%，比以往更有所提高。 近年來，濰坊市第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，2010年工業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到1720.3億元，占第二產(chǎn)業(yè)總額的90%以上。 在第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售業(yè)較為發(fā)達(dá)，2010年生產(chǎn)總值達(dá)到了1038.43億元。,濰坊市以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)制造是城市的支柱行業(yè)，在第三產(chǎn)業(yè)中商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，同樣對(duì)商業(yè)是一種促進(jìn)。,1.2濰坊概述,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,18,1.2濰坊概述,人口情況,2000年濰坊城市化率已經(jīng)超過50%，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，商業(yè)發(fā)展同樣迎來一個(gè)快速發(fā)展期。,濰坊50%,城市化理論：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到50（中后期）左右時(shí)，城市化進(jìn)程將呈現(xiàn)20年左右的高速發(fā)展階段，該階段房地產(chǎn)高速發(fā)展，當(dāng)城市化水平達(dá)到70以后，城市化進(jìn)程將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。,19,1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境,經(jīng)濟(jì)綜述,綜合上述各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，濰坊進(jìn)入工業(yè)化中級(jí)階段 濰坊具備興建大型購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和條件,20,21,1.3城市發(fā)展規(guī)劃,城市定位及性質(zhì),城市定位： 濰坊為山東省“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略中的重要城市， 現(xiàn)代制造業(yè)基地， 文化教育產(chǎn)業(yè)基地； 具有國(guó)際影響的世界風(fēng)箏文化傳播交流中心， 半島地區(qū)重要的商貿(mào)物流中心，聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。,準(zhǔn)確的城市定位助推濰坊經(jīng)濟(jì)騰飛,22,1.3城市發(fā)展規(guī)劃,發(fā)展方向,中心城區(qū)發(fā)展方向?yàn)椤皷|擴(kuò)西延，南控北展”。,中心城區(qū),東擴(kuò),項(xiàng)目,南控,西延,北展,綜合城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃的發(fā)展要求。,“中心城”總體布局：“一心、一環(huán)、一軸、一廊”的結(jié)構(gòu)模式：,濰坊中心城總體布局呈“一心、一環(huán)、一軸、一廊”的結(jié)構(gòu)模式，本項(xiàng)目處于核心區(qū)，具備打造成城市綜合體的條件。,發(fā)展規(guī)劃,1.3城市發(fā)展規(guī)劃,項(xiàng)目所在的奎文區(qū)和濰城區(qū)交匯處，區(qū)位功能明顯，是集休閑、購(gòu)物、辦公、商務(wù)一體的最佳去處。,項(xiàng)目位置,功能分區(qū),1.3城市發(fā)展規(guī)劃,25,26,1.4城區(qū)情況,項(xiàng)目,本案,27,1.4城區(qū)情況,項(xiàng)目,28,第二篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究結(jié)論,29,宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,近幾年來，濰坊市房地產(chǎn)投資呈波動(dòng)高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度波動(dòng)很大： 2004年，發(fā)展平穩(wěn)增長(zhǎng)； 2005年，集體井噴； 2006年，理性回歸，趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)；2007年，再次投資增長(zhǎng)高峰； 2008年，大幅度震蕩，進(jìn)入調(diào)整期。2009年，新一輪高峰期 2010年，進(jìn)入調(diào)整期,經(jīng)過近幾年的波浪式增長(zhǎng)，2011年進(jìn)入新一輪調(diào)整期，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)整合速度加快；其中，住宅的投資比重有所下降，商業(yè)有所提高。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)階段，具備發(fā)展?jié)摿?城市房地產(chǎn)市場(chǎng)生命周期模型,城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息生命周期一般會(huì)經(jīng)歷：出現(xiàn)、成長(zhǎng)、成熟、衰退。 濰坊目前正處于城市化進(jìn)程中，向大城市的成熟階段發(fā)展。 考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與城市化進(jìn)程的滯后性，其房地產(chǎn)市場(chǎng)相應(yīng)的處于成長(zhǎng)期。,濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段,宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,4,1.白浪河、中百、泰華商圈：濰坊市級(jí)商務(wù)中心。 2.新華路佳樂家、沃爾瑪、利群商圈：區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 3.鳳凰大街物流園、濰州路金寶汽車商圈：以汽車、物流為重點(diǎn)規(guī)劃方向。 4.濰縣中路宜家園、華都、怡和第一城、紅星美凱龍商圈：以大型的家居建材市場(chǎng)為主。 5.西二環(huán)商圈：魯東物流園、豪德、名嘉；大物流概念，未來將有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。,1,東外環(huán),2,新華路商圈,3,鳳凰街區(qū),白浪河商圈,通亭街片區(qū),商圈情況,商業(yè)市場(chǎng),西二環(huán)商圈,5,商業(yè)市場(chǎng),現(xiàn)有的濰坊商業(yè)，以百貨行業(yè)為主導(dǎo)， 商業(yè)品質(zhì)急需提升，休閑、娛樂、特色餐飲、寫字樓等幾大業(yè)態(tài)缺乏，使業(yè)態(tài)不夠豐富， 競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,濰坊尚沒有標(biāo)志性的綜合體業(yè)態(tài),商業(yè)市場(chǎng),主要商業(yè)類型,商業(yè)市場(chǎng),主要競(jìng)品分析陽(yáng)光100城市廣場(chǎng),主要競(jìng)品分析陽(yáng)光100,世紀(jì)泰華廣場(chǎng)于2001年11月18日開業(yè)，建筑面積3.7萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、觀光、休閑、餐飲、文化、娛樂于一體的綜合性購(gòu)物中心。,商業(yè)市場(chǎng),主要競(jìng)品分析世紀(jì)泰華,b一層業(yè)態(tài)布局,b一層品牌,一層布局,一層品牌,二層布局,二層品牌,三層布局,三樓品牌,四樓布局,四樓品牌,五樓布局,5樓品牌,六樓布局,泰華新天地為商業(yè)部分，是整個(gè)建筑的五層裙樓，包括室內(nèi)步行街、福樂多超市、中興步行街、京廣書城、泰華運(yùn)動(dòng)休閑匯、漁人碼頭電玩城、泰華環(huán)球電影城、天街食尚等，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、健身、人文為一體的多功能、多業(yè)態(tài)、全客層、一站式體驗(yàn)購(gòu)物新航母。共5層，經(jīng)營(yíng)面積6.5萬(wàn)平方米，由世紀(jì)泰華集團(tuán)耗資2.5億元精心打造而成，于2007年元月10日開業(yè)。泰華新天地定位為“年輕、時(shí)尚消費(fèi)中心”，吸引年輕、時(shí)尚群體，牽手娛樂、休閑一族，品類布局年輕化、時(shí)尚化、個(gè)性化，滿足城市年輕一族的需求，成為濰坊最具特色、獨(dú)一無(wú)二的時(shí)尚城、節(jié)日城、歡樂城、不夜城。泰華新天地薈萃260多個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名服裝品牌以及多家主力店！這里有山東省面積最大、規(guī)格最高、名品最多的運(yùn)動(dòng)休閑服飾專賣運(yùn)動(dòng)匯；有3000平方米的電子娛樂中心娛人碼頭，有票房一直保持山東省票房第二、設(shè)有8個(gè)影廳的電影院泰華環(huán)球影城，以及各種展廳、主題餐廳等，是為顧客提供集購(gòu)物、餐飲、休閑和娛樂于一體的現(xiàn)代化服務(wù)設(shè)施。創(chuàng)造客流新高峰，營(yíng)業(yè)實(shí)現(xiàn)新突破周末平均日客流超過8萬(wàn)人；最高峰日客流超21萬(wàn)人。項(xiàng)目共計(jì)約2000 個(gè)店鋪，入駐國(guó)際品牌達(dá)25%以上；首次進(jìn)山東省品牌128個(gè)，首次入駐泰華城品牌138個(gè)。,商業(yè)市場(chǎng),主要競(jìng)品分析泰華新天地,新天地一樓布局,新天地二樓布局,新天地三樓布局,新天地四樓布局,新天地品牌,新天地品牌,新天地品牌,商業(yè)市場(chǎng),主要競(jìng)品分析世紀(jì)環(huán)球中心,商業(yè)市場(chǎng),主要競(jìng)品分析中天下濰坊國(guó)際,商業(yè)市場(chǎng),主要競(jìng)品分析丹桂里天街,商業(yè)市場(chǎng),主要競(jìng)品分析濰美國(guó)際中心,63,寫字樓市場(chǎng),從分布看，現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目主要分布在市中心范圍，東風(fēng)街、勝利街兩側(cè)，未來項(xiàng)目也主要分布在這兩條街兩側(cè)。 從供應(yīng)看，目前濰坊寫字樓市場(chǎng)處于蓬勃發(fā)展階段，現(xiàn)有供應(yīng)量超過400,000平米，但其中商住樓占66%。且為早期的新增供應(yīng)，未來總體供應(yīng)量穩(wěn)定，產(chǎn)品類型由商住向純寫字樓轉(zhuǎn)化。,濰坊寫字樓市場(chǎng)蓬勃發(fā)展階段，未來供應(yīng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。 從分布看，在城區(qū)核心地帶、主干道兩側(cè)，寫字樓具有較大發(fā)展空間。 對(duì)于本案來說，打造一個(gè)濰坊市標(biāo)志性寫字樓將會(huì)提升項(xiàng)目的知名度和利益值。,市場(chǎng)供應(yīng),市場(chǎng)需求,未來發(fā)展,濰坊寫字樓市場(chǎng)存量適中，新增供應(yīng)平穩(wěn)，市場(chǎng)處于良性環(huán)境中。 產(chǎn)品硬件標(biāo)準(zhǔn)較低，呈寫字樓與商住樓并存的局面。 服務(wù)管理水平較差，國(guó)際化水平不夠。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)寫字樓發(fā)展拉動(dòng)明顯，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)未來供應(yīng)可能較大。,城市第三產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)，將拉動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 經(jīng)過未來多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)不斷的升級(jí)，將有可能拉動(dòng)寫字樓的需求。 濰坊市政府多次強(qiáng)調(diào)，濰坊將全力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面創(chuàng)新思路，意味著服務(wù)類行業(yè)增多，寫字樓市場(chǎng)潛在需求增大。,寫字樓將迎來一個(gè)快速發(fā)展階段。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)提高，與一二線城市接軌。 服務(wù)水平不斷提高。 寫字樓的投資收益將得到有限的提升。,寫字樓市場(chǎng),寫字樓市場(chǎng)小結(jié),金融街,東盛廣場(chǎng),天馬國(guó)際商務(wù)大廈,城區(qū)入駐大量高新技術(shù)企業(yè)，具有寫字樓需求空間 項(xiàng)目本身入駐商家，存在寫字樓需求空間,寫字樓市場(chǎng)需求空間上升,世紀(jì)環(huán)球中心,白 浪 河,勝利街,東風(fēng)街,健康街,新華路,濰州路,北海路,泰華商圈,勝利西街商圈,新華路 商圈,火車站 商圈,5000-6000,3000-3500,3500-4500,3500-4500,3000-4000,3000-4000,5000- 6000,3000-4500,3000-3500,3500-4500,濰坊城區(qū)住宅展產(chǎn)品價(jià)格分布趨勢(shì)明顯，總體上價(jià)格區(qū)間在50006000元之間，以沿白浪河的幾大商圈和東風(fēng)街、勝利街、健康街三大主干道為核心，朝郊區(qū)輻射； 濰城區(qū)的平均價(jià)格達(dá)4500元，尤其以沿東風(fēng)街、健康街、區(qū)政