稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃(土地增值稅部分.ppt

第五章 土地增值稅部分,土地增值稅基本知識(shí) 土地增值稅稅務(wù)會(huì)計(jì) 土地增值稅納稅籌劃,1 土地增值稅基礎(chǔ)知識(shí),1.1 納稅義務(wù)人 1.2 征稅范圍 1.3 稅率 1.4 應(yīng)納稅額的計(jì)算,1.1 納稅義務(wù)人,土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物（通稱房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人。,1.2 征稅范圍,征稅范圍的判定標(biāo)準(zhǔn)：三方面 （1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有 （2）土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓行為。 （3）土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，即以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入為標(biāo)準(zhǔn)。,對(duì)符合條件的房地產(chǎn)繼承和贈(zèng)與行為不予征稅。其具體條件包括: （1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人的行為。 （2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。以上行為雖然發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓但是沒取得收入，不納土地增值稅。,具體規(guī)定,（1）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的行為征稅。-征 （2）以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為一般不征稅。公益性捐贈(zèng)不征，企業(yè)之間的贈(zèng)予行為征稅。 （3）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，應(yīng)就不同情況分別處理：如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收土地增值稅。對(duì)以房地產(chǎn)作價(jià)入股，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營或是投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，則屬于征收土地增值稅的范圍。 （4）合作建房行為，應(yīng)就不同情況分別處理：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的則屬于土地增值稅的征收范圍。 （5）在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。,（6）房地產(chǎn)交換行為。交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，應(yīng)依法征收土地增值稅。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 （7）房地產(chǎn)抵押行為，抵押期間不征收土地增值稅。抵押期滿后，視該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有情況確定是否征收土地增值稅。 （8）以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。 （9）房地產(chǎn)出租不征收土地增值稅。 （10）房地產(chǎn)評(píng)估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。 （11）因國家收回或征用而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬變更的，雖然原房地產(chǎn)所有人取得了收入，但可以免征土地增值稅。,1.3 稅率,1.4 應(yīng)納稅額的計(jì)算,土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，依據(jù)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算應(yīng)納稅額，具體計(jì)算步驟如下: 第一步，確定出售房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入總額。 第二步，依法計(jì)算允許扣除項(xiàng)目金額。 第三步，計(jì)算增值額。即以應(yīng)稅收入總額減去扣除項(xiàng)目金額算得。 第四步，計(jì)算增值率，確定適使用稅率。增值率是指增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率。 第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額。以增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù),扣除項(xiàng)目的內(nèi)容及扣除標(biāo)準(zhǔn) 新房,（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（以下簡(jiǎn)稱地價(jià)） （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：主要指開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本。具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等項(xiàng)目。,（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=符合條件的利息支出+（地價(jià)+房地產(chǎn)開發(fā)成本）扣除比率（5%以內(nèi)） 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（地價(jià)+房地產(chǎn)開發(fā)成本）扣除比率（10%以內(nèi)）,（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。 房產(chǎn)企業(yè)：2稅1費(fèi) 非房產(chǎn)企業(yè)：3稅1費(fèi),（5）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加計(jì)扣除項(xiàng)目 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按地價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除，以調(diào)動(dòng)其從事房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。即： 加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（地價(jià)+ 房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%,賣舊房子：3項(xiàng),取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格=重置成本成新度率 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金費(fèi),賣地：2項(xiàng),取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi),【例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢樓，收入總額為6 000萬元。開發(fā)有關(guān)支出為:（1）支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1 000萬元；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本2 000萬元；（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為400萬元(可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，但超過按銀行同類貸款利率計(jì)算的利息100萬元；（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為300萬元（不含印花稅）。若當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5% 。 請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。,【解析】 （1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為6 000萬元； （2）允許扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算 取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1 000萬元； 房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 000萬元； 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算： 可扣除的開發(fā)費(fèi)用= 400100 + ( 1 000+2 000)5 % = 450(萬元)； 允許扣除的稅費(fèi)為300萬元； 房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的加計(jì)扣除金額 加計(jì)扣除額=(1 000+2 000)20% =600(萬元) 允許扣除項(xiàng)目金額=1 000 + 2 000 + 450 + 300 + 600 = 4 350(萬元) （3）增值額= 6 000-4 350=1 650萬元) （4）增值率= 1 650 4 350100%=37.93% 因增值率為37.93%50%，所以，適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0 （5）應(yīng)納土地增值稅稅額= 1 65030% =495(萬元),【例】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢舊倉房，其歷史成本為300萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)支付地價(jià)款60萬元。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)建造同樣的房產(chǎn)需500萬元，經(jīng)評(píng)估該倉房為七成新，按400萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)10萬元。 請(qǐng)計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。 【解析】 （1）房產(chǎn)售價(jià)為400萬元； （2）允許扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算 取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為60萬元； 房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=50070% =350(萬元)； 支付有關(guān)稅費(fèi)為10萬元； 允許扣除項(xiàng)目金額=60+350+10=420（萬元） （3）增值額=500-420 =80（萬元) （4）增值率= 80 420=19.04% 因增值率為19.04%50%，所以，適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0 （5）應(yīng)納土地增值稅稅額=8030%=24(萬元),稅收優(yōu)惠,（1）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅，超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、小洋樓、度假村，以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修的住宅，均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。,（2）因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。 （3）從2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。 （4）企、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。,遼寧省標(biāo)準(zhǔn),普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：容積率：1.0以上，單套建筑面積：120平方米以下，成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均價(jià)：1.2倍以下。,2 土地增值稅的納稅處理,預(yù)繳土地增值稅 借：遞延所得稅資產(chǎn)土地增值稅 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 實(shí)現(xiàn)收入： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：遞延所得稅資產(chǎn)土地增值稅,兼營行為,借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),借：固定資產(chǎn)清理 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅,3 土地增值稅的納稅籌劃,案例1：中江實(shí)業(yè)集團(tuán)公司是一家具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的投資公司，2012年12月18日與外國大型財(cái)團(tuán)達(dá)成一筆業(yè)務(wù)，以26億元的價(jià)格在細(xì)河三角洲開發(fā)一個(gè)帶有高爾夫球場(chǎng)的高級(jí)度假村。公司已經(jīng)與該地政府取得聯(lián)系，并簽署了征地搞項(xiàng)目的投資意向書。整個(gè)業(yè)務(wù)的操作流程是：先有中江公司購買土地并建成帶有高爾夫球場(chǎng)的高級(jí)度假村，然,后再以商定的價(jià)格銷售給外國財(cái)團(tuán)。通過有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的分析論證，開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用等18億元（取得土地使用權(quán)的成本為6億元，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%）。作為中江公司，如果按這個(gè)流程操作，按規(guī)定應(yīng)繳納如下稅費(fèi):,應(yīng)繳納營業(yè)稅（26-6）*5%=10 000萬元 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 1 000萬元 土地增值稅 （260 000-180 000 -10 000-1 000）*30%=20 700 合計(jì)納稅31 700萬元。 公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)需要按25%繳納企業(yè)所得稅。 你認(rèn)為可以怎么處理？,案例2： 金鳳實(shí)業(yè)公司擬出售去年在市區(qū)開發(fā)的一棟大樓，這棟大樓開發(fā)成本及費(fèi)用等1 500萬元，經(jīng)評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)格為2700萬元。2012年10月，中江商貿(mào)公司有意購買這個(gè)棟樓房開辦酒店。以什么形式出售這個(gè)大樓金鳳實(shí)業(yè)最經(jīng)濟(jì)呢？ 轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易，2700萬元的成交價(jià)格。,營業(yè)稅;2700*5%=135萬元 城建稅教育費(fèi)