保利國(guó)際廣場(chǎng)策劃案－中地行定稿.ppt

cnland guangzhou china land property co.,ltd,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)策劃案,2007/10/26,明天的眼光,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年，保利進(jìn)入貴陽(yáng)烏當(dāng)， 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)為之一震,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2007年，保利給貴陽(yáng)房地產(chǎn)帶來(lái)了一場(chǎng)山水豪宅風(fēng)暴,保利溫泉新城一期11萬(wàn)方，一天賣完,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2007年，保利進(jìn)入貴陽(yáng)的中心，,中地行預(yù)言：2008年保利將給貴陽(yáng)帶來(lái)另一場(chǎng)風(fēng)暴,cnland guangzhou china land property co.,ltd,index|索引*,第二部分：市場(chǎng)分析,第三部分：項(xiàng)目定位,第四部分：客戶分析,第五部分：產(chǎn)品建議,第六部分：營(yíng)銷推廣,第一部分：地塊分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,part i 保利國(guó)際廣場(chǎng)地塊分析,1,cnland guangzhou china land property co.,ltd,山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，風(fēng)暴起源于,貴陽(yáng)市 第二人民醫(yī)院,cnland guangzhou china land property co.,ltd,*項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),1,地塊前道路交叉口處須設(shè)置不小于1000平方米的綠化廣場(chǎng)。 地塊須建設(shè)不小于2000平方米的美術(shù)展覽廳； 地塊西北角須設(shè)置一棟酒店或商業(yè)、辦公建筑；,cnland guangzhou china land property co.,ltd,項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃定位,定位：文化中心，是中心商務(wù) 中心的重要組成部分。,規(guī)劃：一中心兩軸一帶五區(qū)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它是貴陽(yáng)市中心的地王：樓價(jià)高、規(guī)模大,貴陽(yáng)市中心近年罕有的出讓面積超過2萬(wàn)平方米的江邊地塊。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它毗鄰南明河畔、收藏母親河最美一段，,項(xiàng)目毗鄰的此段南明河，是江面最寬、水質(zhì)最好的一段。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,他三面臨城市主干道，商業(yè)價(jià)值極高,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它處于城市核心，出行便利直達(dá)全城,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它位于傳統(tǒng)的政治中心，政府部門匯聚,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它周邊聚集了貴陽(yáng)最高檔江畔豪宅項(xiàng)目,藍(lán) 波 灣,金岸玉都,盛世花城,在水一方,中天星園,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它周邊云集了貴陽(yáng)最高檔特色餐飲,南洋酒店,赤水情,海港大酒樓,金燕貴賓樓,海洋王宮,遠(yuǎn)洋魚港,半山烏江魚,貴龍飯店,食語(yǔ)花園,毛家湘菜館,金黔食府,圣灃大酒店,喜來(lái)登酒店,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它位于貴陽(yáng)最高檔酒店、寫字樓商務(wù)圈,喜來(lái)登大酒店,圣灃大酒店,富中商務(wù)酒店,大正酒店,富中國(guó)際廣場(chǎng),宏業(yè)大廈,新華大廈,華坤發(fā)展大廈,cnland guangzhou china land property co.,ltd,它位于貴陽(yáng)最高檔旅游、休閑消費(fèi)圈,甲秀樓,人民廣場(chǎng),貴陽(yáng)大劇院,紀(jì)念塔,黔明寺,觀風(fēng)臺(tái),甲秀廣場(chǎng),民族文化宮,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)最高檔居住、旅游、購(gòu)物、休閑消費(fèi)板塊,區(qū)域定位：貴陽(yáng)文化中心，中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分。 貴州的傳統(tǒng)政治中心，政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯：省委、紀(jì)委 最高檔豪宅聚集：在水一方、藍(lán)波灣、盛世花城 最高檔酒店云集：喜來(lái)登酒店、圣灃酒店 最高檔餐飲匯聚：海港大酒樓、海洋王宮、遠(yuǎn)洋漁港 最高端文化場(chǎng)所匯集：貴陽(yáng)大劇院、民族文化宮、電視臺(tái) 最高檔旅游休閑：甲秀樓、甲秀廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng),保利國(guó)際廣場(chǎng) 出身豪門！,1,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,保利國(guó)際廣場(chǎng)地塊價(jià)值總結(jié),項(xiàng)目位于南明河畔：貴陽(yáng)豪宅標(biāo)志元素,項(xiàng)目三面臨城市主干道、交通便利：商業(yè)價(jià)值高,中心商務(wù)區(qū)重要部分的規(guī)劃定位：寫字樓價(jià)值潛力大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,出身豪門的保利國(guó)際廣場(chǎng)，身上背負(fù)了太多的期望， 在決定給她穿上什么嫁衣之前，還是先來(lái)看看市場(chǎng)！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,part 2 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)分析,part 21,cnland guangzhou china land property co.,ltd,房地產(chǎn)行業(yè)投資增速快，是貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的主要支柱,2006年，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資108.54億元，同比增長(zhǎng)19.1%。但從總體上房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為26.3% ，比例變化不大，增量只是伴隨投資總額的增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)合理?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱力量。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽(yáng)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品類別分析,2006年，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資108.54億元，其中住宅投資54.4億元，所占比例50.1%，辦公房投資5.81億元，所占比例5.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資7.52億元，所占比例6.9%；其他投資40.81億元，所占比例37.6%；總體上房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽(yáng)各區(qū)房地產(chǎn)投資區(qū)域分析,從各區(qū)域投資完成情況來(lái)看，云巖、南明區(qū)兩主城區(qū)完成投資65.37億元，占全市的60.2%，仍然是貴陽(yáng)房地產(chǎn)投資的重鎮(zhèn)；而小河、花溪、白云、烏當(dāng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)五區(qū)完成投資35.3億元，占全市的35.3%；其余的只占不到5。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，其中住宅市場(chǎng)是 投資增長(zhǎng)的重點(diǎn)，投資區(qū)域主要集中在兩城區(qū)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)市土地交易市場(chǎng)分析,part 22,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)市近年土地出讓市場(chǎng)分析,2,貴陽(yáng)市近六年來(lái)土地交易面積總體承上升態(tài)勢(shì),雖在2005年受國(guó)家政策打壓,使房地產(chǎn)發(fā)展步伐有所減緩,但在2006年又再次崛起，2006年整個(gè)貴陽(yáng)市土地出讓面積499.62萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)87.2% ,說明貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景被看好。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽(yáng)土地出讓市場(chǎng)細(xì)分分析,2,2006年，整個(gè)貴陽(yáng)市土地出讓面積499.62萬(wàn)平方米, 其中住宅面積338.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)104.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)房面積98.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)156.7%，辦公房面積5.1萬(wàn)平方米，同比下降14.6%，用于其它開發(fā)的土地面積50.1萬(wàn)平方米，同比下降14.7%。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2006年貴陽(yáng)各區(qū)土地出讓市場(chǎng)分析,2,2006年貴陽(yáng)土地出讓市場(chǎng)上，金陽(yáng)新區(qū)由于新世界地產(chǎn)、水電集團(tuán)等省外知名企業(yè)入駐購(gòu)地，土地出讓量達(dá)到295.94萬(wàn)平方米，占全市的59.2%，比2005年全市土地出讓量還大；兩主城區(qū)由于可開發(fā)用地都涉及大量的拆遷，所以可出讓面積非常少，兩主城區(qū)未來(lái)的商品房供應(yīng)量將會(huì)更加稀缺。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察2 大市向好，土地出讓市場(chǎng)近年交易活躍，但出讓的 區(qū)域主要集中在金陽(yáng)新區(qū)，兩主城區(qū)處于一地難求的狀況。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)分析,part 23,cnland guangzhou china land property co.,ltd,近年貴陽(yáng)市商品房交易活躍，成交量逐年增加,2,2000-2006年，商品房銷售成交面積則逐年上升，到2005年，市場(chǎng)雖受調(diào)控影響，但是需求市場(chǎng)總體維持穩(wěn)定。2007年上半年貴陽(yáng)商品房銷售增長(zhǎng)迅速，半年的成交量達(dá)到了06年全年成交量的77。在大市向好的背景下，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年貴陽(yáng)房地產(chǎn)成交量依然會(huì)有較快速的增長(zhǎng)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)市目前處于賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求,2,從供應(yīng)統(tǒng)計(jì)中，可以發(fā)現(xiàn)1998-2000年屬于買方市場(chǎng)；2001-2003年開始達(dá)到供求平衡狀態(tài)；而從2004年開始，當(dāng)年銷售面積均大于竣工面積，處于賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求，市場(chǎng)在消化存量。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,近年房地產(chǎn)交易活躍，價(jià)格升至近年高峰,2,2001-2006年，全市商品房均價(jià)逐年提升，上漲明顯。特別近2年來(lái)，成交均價(jià)快速上漲，商品房成交均價(jià)突破了2500元/平方米。但由于目前貴陽(yáng)存在大量的經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格相對(duì)較低，把價(jià)格拉低，實(shí)際中心城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到5000元/。由于中心城區(qū)可開發(fā)用地越來(lái)越少，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年中心城區(qū)的價(jià)格依然走高。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察3 近年貴陽(yáng)市場(chǎng)處于需求略大于供給的態(tài)勢(shì)， 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，07年主城區(qū)的均價(jià)在5000元/平米。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,項(xiàng)目所在區(qū)域住宅參考個(gè)案分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,金岸玉都,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市南明區(qū)文化路 占地面積：8000平方 項(xiàng)目定位：南明河畔的精品樓盤 項(xiàng)目slogan:五十年買不到的好房子 發(fā)售時(shí)間：2006年8月15日 銷售均價(jià)：5800元/后期望江單元達(dá)到80009700元 銷售率：99% 客戶來(lái)源：經(jīng)商者、白領(lǐng)階層 存在問題：周邊比較混亂、建筑凌亂、嘈雜,cnland guangzhou china land property co.,ltd,君悅?cè)A庭,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市新華路58號(hào) 占地面積：13614平方 總建筑面積：156952平方 項(xiàng)目定位：高檔商住綜合樓 項(xiàng)目slogan:一個(gè)可以世襲的經(jīng)典 發(fā)售時(shí)間：2007年7月19日 銷售均價(jià)：5400元/平方米 銷售率：80% 客戶來(lái)源：電力系統(tǒng),中上層人群 存在問題：噪音污染, 停車位不夠,cnland guangzhou china land property co.,ltd,恒豐一品,1,項(xiàng)目位置：富水南路31號(hào) 項(xiàng)目配套：3層停車場(chǎng) 占地面積：1550平方 總建筑面積：39445平方 項(xiàng)目定位： 都市寬景華第 項(xiàng)目slogan:大隱藏鋒.傳世尊邸 發(fā)售時(shí)間：2007年7月 銷售均價(jià)：6800-7000元/平方 銷售率：70% 存在問題：嘈雜,建筑密度大 .,cnland guangzhou china land property co.,ltd,經(jīng)典時(shí)代三期,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市寶山南路185號(hào) 項(xiàng)目配套：商場(chǎng)、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、景觀泳池 總建筑面積：73019平方 項(xiàng)目定位：大型生態(tài)社區(qū) 項(xiàng)目slogan:經(jīng)典之中,完美演繹一個(gè)時(shí)代最后的經(jīng)典 發(fā)售時(shí)間：2007年8月25日 銷售均價(jià)：5300-5500元/平方米 銷售率：55% 客戶來(lái)源：一期,二期老客戶的關(guān)系客戶 存在問題：三期距離道路較近,空氣、噪音污染較大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,陽(yáng)光100,1,項(xiàng)目位置：市南路與解放路交叉口 項(xiàng)目配套：商住樓.寫字樓 占地面積：15155平方 發(fā)售時(shí)間：2006年11月 銷售均價(jià)：5200元/平方米 銷售率：70% 客戶來(lái)源：中高收入人群 存在問題：樓間距較近.周邊商業(yè)配套不完善,cnland guangzhou china land property co.,ltd,福樓旺邸,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市市南路110號(hào) 項(xiàng)目配套：健身房 、會(huì)所、 幼兒園、 超市 占地面積：16600平方米 總建筑面積：66700平方米 項(xiàng)目定位：兩城區(qū)中高檔小區(qū)樓盤 項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間：2006年12月8日 銷售均價(jià)：5300元/平方米 銷售率：80%以上 客戶來(lái)源：兩城區(qū)中產(chǎn)以上人群 存在問題：城市噪音,密度大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,在水一方（已售項(xiàng)目）,1,項(xiàng)目位置：南明區(qū)擯河路與南浦路交匯處 項(xiàng)目配套：會(huì)所、美容中心、兒童游樂設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng) 占地面積：32000平方 總建筑面積：130000平方 項(xiàng)目定位：人與自然和諧共處生態(tài)樓盤 項(xiàng)目slogan:源源不斷的生活享受 發(fā)售時(shí)間：1999年底-2004年 銷售均價(jià)：32004800元 /二手價(jià)60007000元 銷售率：100% 客戶來(lái)源：經(jīng)商、貴陽(yáng)先富起來(lái)一群 存在問題：周邊商業(yè)不完善,cnland guangzhou china land property co.,ltd,藍(lán)波灣（已售項(xiàng)目）,2,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市都司路188號(hào) 項(xiàng)目配套：康體健身設(shè)施、景觀泳池、美容中心 占地面積：10287平方 總建筑面積：83050平方 項(xiàng)目定位：江畔豪宅 發(fā)售時(shí)間：2002年5月1日 銷售價(jià)格：3400元,3800元.4200元.4500元四次調(diào)價(jià) 二手價(jià)格：800011000元/平方米 銷售率：100% 客戶來(lái)源：從事經(jīng)商的高收入人群,cnland guangzhou china land property co.,ltd,盛世花城（已售項(xiàng)目）,1,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市嘉潤(rùn)路1號(hào) 項(xiàng)目配套：會(huì)所、生態(tài)泳池、棋牌室、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng) 占地面積：35934平方 總建筑面積：150000平方 項(xiàng)目定位：高檔生態(tài)示范樓盤 項(xiàng)目slogan:南明河畔.創(chuàng)富精英的上城建筑 發(fā)售時(shí)間：2005年11月30日 銷售均價(jià)：一期：34004800；二期 52006100 銷售率：100% 客戶來(lái)源：白領(lǐng)精英、公務(wù)員、經(jīng)商者 存在問題：容積率高，建筑密度大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察4 項(xiàng)目處于貴陽(yáng)豪宅板塊，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格52009800元， 貴陽(yáng)的豪宅處于起步階段，豪宅項(xiàng)目稀缺。 豪宅市場(chǎng)具有比較大的發(fā)展?jié)摿Α?cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商用物業(yè)市場(chǎng)分析,part 24,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,貴陽(yáng)商用物業(yè)市場(chǎng)洞察1 貴陽(yáng)作為貴州省會(huì)，政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯，消費(fèi)力強(qiáng)。 貴陽(yáng)是一個(gè)消費(fèi)型的城市，高端消費(fèi)輻射全省范圍。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,貴陽(yáng)商用物業(yè)市場(chǎng)洞察2 貴陽(yáng)的商業(yè)主要分布在噴水池大十字大南門；小十字大十字市西路，呈十字型帶狀分布，形成噴水池、大小十字、大西門、大南門四個(gè)小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域，但每個(gè)區(qū)域的規(guī)模都不大，沒有形成真正的大規(guī)模成熟商圈。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,1,貴陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)洞察3 貴陽(yáng)各個(gè)商業(yè)區(qū)域以傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)為主力商家， 百貨公司林立，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，同質(zhì)化嚴(yán)重。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)洞察4 貴陽(yáng)大部分商業(yè)體都存在交通流線不暢，停車難；沒有 廣場(chǎng)、中庭等公共設(shè)計(jì)；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，模式落后的缺陷。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)洞察5 貴陽(yáng)缺乏傳統(tǒng)的商業(yè)步行街，shopping mall 這 種集購(gòu)物、娛樂、休閑一體化的商業(yè)形態(tài)。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)洞察6 貴陽(yáng)商用物業(yè)空置率較高，“一層臨街鋪搶著買，二層找人買，三層沒有人買的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，”二層以上商鋪的空置率偏高。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)商業(yè)參考個(gè)案分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,恒峰步行街,2,項(xiàng)目位置：中山西路(原市委) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)：百貨、超市、電影院線、 餐飲、 真冰場(chǎng)、健身館 占地面積：25333平方 總建筑面積：234000平方 項(xiàng)目定位：核心區(qū)高檔商住綜合體 項(xiàng)目slogan:一站式購(gòu)物中心 發(fā)售時(shí)間：2007年7月8日 商鋪銷售均價(jià)： 32500元/平方 米 銷售率：45% 客戶來(lái)源：大部分原市西路經(jīng)商者 存在問題：限制投資客,cnland guangzhou china land property co.,ltd,恒峰步行街,2,這是貴陽(yáng)目前首個(gè)具備購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲于一體的商業(yè)體， 但期由于受到地塊條件的限制，打造成室內(nèi)賣場(chǎng)與室外街區(qū)相結(jié)合 的形態(tài)，從業(yè)態(tài)與功能上具備了shopping mall的雛形。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,君悅?cè)A庭,2,項(xiàng)目位置：貴陽(yáng)市新華路58號(hào) 占地面積：13614平方米 總建筑面積：156952平方米 項(xiàng)目定位：高檔商住綜合樓 項(xiàng)目slogan:一個(gè)可以世襲的經(jīng)典 發(fā)售時(shí)間：2007年7月19日 商業(yè)銷售均價(jià)：14000-45000元/平方米 銷售率：50%以上 客戶來(lái)源：投資經(jīng)商者 存在問題：缺乏合理規(guī)劃,缺乏定位,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)分析,part 25,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫字樓參考個(gè)案分析,cnland guangzhou china land property co.,ltd,香格里拉國(guó)際商會(huì)大廈,2,項(xiàng)目位置：萬(wàn)東橋頭 占地面積：10778平方米 總建筑面積：60516平方米 項(xiàng)目定位：超甲級(jí)寫字樓 項(xiàng)目slogan:雙5a智能化超甲級(jí)涉外寫字樓 發(fā)售時(shí)間：2006年11月28日 銷售均價(jià)：7800元/平方米 銷售率：不詳 租金價(jià)格：預(yù)計(jì)80100元/平方米 出租率：未交樓 停車位：500個(gè) 管理費(fèi)： 待定 租賃用戶：未知,cnland guangzhou china land property co.,ltd,cid銀座,2,項(xiàng)目位置：云巖區(qū)小十字中山東路32號(hào) 占地面積：2450平方米 總建筑面積：27000平方米 項(xiàng)目定位：中高檔寫字樓 項(xiàng)目slogan:少數(shù)人的寫字樓 發(fā)售時(shí)間：2006年9月 銷售均價(jià)：5400元/平方米 銷售率：95 租金價(jià)格：預(yù)計(jì)3540元/平米 出租率：未知/07年底交樓 停車位：200個(gè) 管理費(fèi)： 4元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、制藥、通訊公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,國(guó)藝大廈,2,項(xiàng)目位置：云巖區(qū)中華北路3號(hào) 占地面積：1538平方米 總建筑面積：21560平方米 項(xiàng)目定位：中高檔寫字樓 項(xiàng)目slogan: 格調(diào)商務(wù)空間 發(fā)售時(shí)間：2006年6月 銷售均價(jià)：6000元/平方米 銷售率：90 租金價(jià)格：3040元/平方米 出租率：目前處于交樓階段 停車位：40個(gè) 管理費(fèi)： 5元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、機(jī)械、物流公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,富中國(guó)際廣場(chǎng),2,項(xiàng)目位置：南明新華路126 號(hào) 占地面積：5000平方米 總建筑面積：6萬(wàn)方 項(xiàng)目定位：貴陽(yáng)首席涉外甲級(jí)寫字樓 項(xiàng)目slogan: 絕對(duì)國(guó)際商務(wù)平臺(tái) 領(lǐng)跑貴州現(xiàn)代 發(fā)售時(shí)間：2005年 銷售均價(jià)：60008000元/平方米 銷售率：100% 租金價(jià)格：80-110/平方米 出租率：80% 停車位：400個(gè) 管理費(fèi)：5元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)、制藥、通訊公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,世貿(mào)廣場(chǎng),2,項(xiàng)目位置：延安中路 占地面積：7312平方米 總建筑面積：43600平方米 項(xiàng)目定位：貴陽(yáng)中高端寫字樓 發(fā)售時(shí)間：2004年10月 銷售均價(jià)：48005000元/平方米 銷售率：100% 租金價(jià)格：40-60元/平方米 出租率：75% 停車位：207個(gè) 管理費(fèi)：3.5元/平方米 租賃用戶：房地產(chǎn)、證券、金融公司,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)洞察1 貴陽(yáng)寫字樓主要集中在噴水池、紫林庵、大十字、大南門四個(gè)區(qū)域，呈點(diǎn)裝分布，沒有形成一個(gè)集中的寫字樓商圈。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)洞察2 貴陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)由于住宅禁商的政策未完全落實(shí)，寫字樓的 市場(chǎng)價(jià)值被低估，寫字樓售價(jià)與同區(qū)域的住宅售價(jià)處于相同水平。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)洞察3 貴陽(yáng)寫字樓總體的軟硬件條件不高，缺乏真正高端的甲級(jí)寫字樓。 目前投入使用的寫字樓以乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居多，高端寫字樓發(fā)展空間大。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2,貴陽(yáng)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)洞察4 貴陽(yáng)寫字樓產(chǎn)品相對(duì)落后，缺乏可與其他一線城市比較的寫字樓。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)商業(yè)、寫字樓、住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)小結(jié),2,商 業(yè)：貴陽(yáng)商業(yè)沒有shopping mall的形態(tài)， 貴陽(yáng)需要一個(gè)真正的 shopping mall。,寫字樓：貴陽(yáng)缺乏高端寫字樓，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)。,住 宅：貴陽(yáng)豪宅市場(chǎng)具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位,part 3,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)地塊價(jià)值回顧,南明河畔：貴陽(yáng)豪宅標(biāo)志元素,三面臨街、交通便利：商業(yè)價(jià)值高,中心商務(wù)區(qū)：寫字樓價(jià)值潛力大,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)商業(yè)、寫字樓、住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)回顧,3,商 業(yè)：貴陽(yáng)商業(yè)沒有shopping mall的形態(tài)， 貴陽(yáng)需要一個(gè)真正的 shopping mall。,寫字樓：貴陽(yáng)缺乏高端寫字樓，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)。,住 宅：貴陽(yáng)豪宅市場(chǎng)具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?cnland guangzhou china land property co.,ltd,項(xiàng)目具備打造以下產(chǎn)品的條件,貴陽(yáng)市中心江岸豪宅 貴陽(yáng)最具代表性的高端寫字樓 貴陽(yáng)首個(gè)休閑、娛樂、購(gòu)物體驗(yàn)一體化的shopping mall,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)定位愿景,做一個(gè)好的項(xiàng)目,3,做保利企業(yè)的一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目,做一個(gè)為城市的發(fā)展有貢獻(xiàn)的項(xiàng)目,保利央企的社會(huì)責(zé)任與保利貴州發(fā)展的戰(zhàn)略需要考慮，保利國(guó)際廣場(chǎng)是,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)的未來(lái)素描,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,在貴陽(yáng)市中心最高檔的居住、娛樂、休閑旅游的板塊里面， 這樣一個(gè)建筑綜合體 它對(duì)貴陽(yáng)意味著什么？,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,先從商業(yè)說起,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,這是一個(gè)shopping mall,百貨商場(chǎng)是以直接滿足購(gòu)物為目的的場(chǎng)所，但shopping mall是 以滿足娛樂休閑為直接目的，購(gòu)物是伴隨性的消費(fèi)。 這是兩者間最本質(zhì)的區(qū)別！,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,虛擬一次shopping mall與百貨商場(chǎng)的招商過程,3,這是shopping mall與百貨商店相同的品牌,cnland guangzhou china land property co.,ltd,虛擬一次shopping mall與百貨商場(chǎng)的招商,沒有成功的百貨愿意把麥當(dāng)勞開在自己的商場(chǎng)里面， 所有成功的shopping mall都會(huì)有一間肯德基或麥當(dāng)勞在里面！,3,shopping mall：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、仙蹤林、韓國(guó)料理、 游樂場(chǎng)、健身房、國(guó)際電影院線、溜冰場(chǎng),百貨商場(chǎng)：服裝、鞋帽、珠寶、化妝品、鐘表、超市,cnland guangzhou china land property co.,ltd,虛擬一次shopping mall與百貨商場(chǎng)的招商,3,百貨商場(chǎng)有的， shopping mall一定有！ 百貨商場(chǎng)只是 shopping mall 的一部分！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,shopping mall就是在 一棟商業(yè)體里面包含所有商業(yè)業(yè)態(tài)！ 在這里不僅僅是購(gòu)物，更多的是閑逛、看電影、 約會(huì)、聚餐、玩樂、時(shí)尚、周末嘉年華,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)具備成熟條件開創(chuàng)貴陽(yáng)新商業(yè)模式， 保利國(guó)際廣場(chǎng)為貴州人民打造首席shopping mall!,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際購(gòu)物中心，貴州商業(yè)旗艦！,保利國(guó)際廣場(chǎng) shopping mall 定位建議,cnland guangzhou china land property co.,ltd,清楚了商業(yè)，接著說寫字樓,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)寫字樓代表作一,這是貴陽(yáng)目前投入使用的最好 寫字樓富中國(guó)際廣場(chǎng)。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)寫字樓代表作二,這是貴陽(yáng)目前投入使用的最好 寫字樓世貿(mào)廣場(chǎng)。,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,放開視野，看看北京、上海、廣州寫字樓的代表作,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,看看北京寫字樓的代表作,2,新保利大廈北京寫字樓新門戶,cnland guangzhou china land property co.,ltd,看看上海寫字樓的代表作,2,上海證券大廈 陸家嘴中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志寫字樓之一,cnland guangzhou china land property co.,ltd,看看廣州寫字樓的代表作,保利國(guó)際廣場(chǎng)國(guó)際超甲級(jí)寫字樓,2,cnland guangzhou china land property co.,ltd,上述北京、上海、廣州寫字樓的代表作背后都站著 同一個(gè)身影保利地產(chǎn),3,保利貴州，在貴陽(yáng)的中央商務(wù)區(qū)，將一如既往的以 央企的社會(huì)責(zé)任為己任，推進(jìn)貴陽(yáng)寫字樓發(fā)展的進(jìn)程！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際寫字樓定位建議,2,保利國(guó)際中心， 貴州首席國(guó)際商務(wù)港！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,明晰了商業(yè)與寫字樓，是到時(shí)候思考住宅了,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,氣質(zhì)完全不同的商業(yè)與寫字樓是否會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)生影響？,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,貴陽(yáng)傳統(tǒng)豪宅社區(qū)在南明河畔， 資源、環(huán)境、連同建筑本身都是非常同質(zhì)化的,保利國(guó)際廣場(chǎng)，如果沒有貴陽(yáng)第一個(gè)shoppingmall 保利國(guó)際廣場(chǎng)，如果沒有貴陽(yáng)第一個(gè)超甲級(jí)寫字樓 也可能與他們走在同一條路上。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,南明河,shopping mall,寫字樓,保利國(guó)際公館,cnland guangzhou china land property co.,ltd,都市國(guó)際豪宅，2008年貴陽(yáng)豪宅歷史的分水嶺！,3,2000,2002,2005,2008,開創(chuàng)貴陽(yáng)江畔豪宅,貴陽(yáng)江畔豪宅經(jīng)典之作,貴陽(yáng)江畔豪宅經(jīng)典之作,開創(chuàng)貴陽(yáng)豪宅新時(shí)代,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)住宅定位建議,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)， 在這樣的現(xiàn)代商業(yè)與高端寫字樓基礎(chǔ)上， 建造貴陽(yáng)前所未有的都市江畔國(guó)際豪宅！,保利國(guó)際公館，都市江畔、國(guó)際豪宅！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,商業(yè) 貴州 商業(yè) 旗艦,寫字樓 貴州 首席 國(guó)際 商務(wù) 港,住宅 都市 江畔 國(guó)際 豪宅,保利國(guó)際廣場(chǎng),其建設(shè)方向在貴陽(yáng)房地產(chǎn)形態(tài)上無(wú)法被超越,結(jié)合前面三個(gè)分析，得出這樣一個(gè)地產(chǎn)形態(tài),cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,貴陽(yáng)首個(gè)shopping mall,貴陽(yáng)高端甲級(jí)寫字樓,貴陽(yáng)都市江畔國(guó)際豪宅,貴陽(yáng)都市江畔國(guó)際豪宅,貴陽(yáng)首個(gè)商業(yè)公共廣場(chǎng),貴陽(yáng)美術(shù)展覽中心,釋放出的價(jià)值無(wú)法估量,輕原子核的積聚產(chǎn)生,聚 變,cnland guangzhou china land property co.,ltd,聚變后的原子核釋放出3股強(qiáng)大的能量,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,商業(yè)價(jià)值,價(jià)值體系,生活價(jià)值,社會(huì)價(jià)值,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目整體定位建議,保利國(guó)際廣場(chǎng)，貴州新城市地標(biāo)！,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,項(xiàng)目定位理解：如何理解城市地標(biāo)？,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,什么是城市地標(biāo)？,地標(biāo)一般分為兩類，一類是大自然鬼斧神工早就的地形地貌， 從這個(gè)意義上說長(zhǎng)江就是中國(guó)的地標(biāo)，黃果樹就是貴州的地標(biāo)， 這鐘天賜地標(biāo)是可遇而不可求的地標(biāo)； 另一類可遇可求的地標(biāo)就是我們常說的地標(biāo)建筑，城市標(biāo)志， 更多情況下，我們是在這個(gè)意義上使用“地標(biāo)”這個(gè)詞的。例如 自由女神像就是美國(guó)的地標(biāo)，金茂大廈就是上海浦東的地標(biāo)。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,城市地標(biāo)的要素分析,第一：地標(biāo)的建筑要素。一個(gè)建筑要成為地標(biāo)，要有一定的高度、 體量、功能和美學(xué)價(jià)值。 第二：地標(biāo)的地理要素。作為地標(biāo)，要占據(jù)獨(dú)特的地理位置，一般 位于城市的重要地段。 第三：地標(biāo)的文化要素。每個(gè)城市都有自己的城市文化，這些文化 都是以城市的人和物為載體的，而城市建筑就是重要的載體之一。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,城市地標(biāo)的價(jià)值分析,地標(biāo)，從建筑學(xué)意義上講，其功能和位置具有重要性， 其體量和高度具有統(tǒng)領(lǐng)性，其外觀和造型具有獨(dú)特性。 地標(biāo)，從社會(huì)學(xué)意義上講，往往是一個(gè)地區(qū)、一座城市 一定時(shí)期內(nèi)藝術(shù)、技術(shù)乃至政治、經(jīng)濟(jì)的集中反映。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,城市地標(biāo)的功能作用,地標(biāo)， 是城市的標(biāo)志性建筑， 是迅速判斷一座城市的識(shí)別符號(hào)， 是 城 市 這 樣或那樣的重要節(jié)點(diǎn)， 是外來(lái)游客們能叫出名字的地方， 是出租車司機(jī)耳熟能詳、市民津津樂道的地方， 是一個(gè)地區(qū)或一座城市最重要和最具象征性的地方，,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,按照上述的分析，不是每棟建筑都可能成為地標(biāo)的。 地標(biāo)不是炒作出來(lái)的、不是自封的，不是官員加封任命 的、也不是媒體評(píng)選出來(lái)的。 城市在不斷地發(fā)展變化，地標(biāo)也在發(fā)展變化， 極其少數(shù)的建筑會(huì)在城市發(fā)展過程中成就自己城市地標(biāo)的價(jià)值， 新的城市地標(biāo)也就誕生了。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,貴陽(yáng)城市地標(biāo)搜索？,美國(guó)麻省理工學(xué)院的凱文林奇教授曾經(jīng)做過這樣一個(gè)實(shí)驗(yàn)， 如果讓普通人根據(jù)自己的印象或記憶描繪一個(gè)城市的地圖， 一般情況下，只有一個(gè)城市的標(biāo)志性建筑和街道能被非專業(yè) 人士畫出。 比如在巴黎的草圖上，巴黎就只剩下埃菲爾鐵塔、凱旋門、 巴黎圣母院和香榭麗舍等幾條重要的街道。,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,2007年，貴陽(yáng)城市地標(biāo)搜索？,2007年，如果把凱文林奇教授所做實(shí)驗(yàn)的城市換做貴陽(yáng)， 那么，被描繪和被記憶的會(huì)是哪些建筑呢？ 實(shí)驗(yàn)結(jié)果甲秀樓、文昌閣、人民廣場(chǎng)、噴水池、大十字,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,12年之后，我們希望重做凱文林奇教授實(shí)驗(yàn)的時(shí)候， 在貴陽(yáng)的城市草圖上出現(xiàn)“保利國(guó)際廣場(chǎng)”的字樣 這就是保利國(guó)際廣場(chǎng)出身豪門的使命！,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)，貴州新城市地標(biāo)！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)，貴州新城市地標(biāo)slogan建議,3,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan思考（一）,保利國(guó)際廣場(chǎng)，打造“貴州新城市地標(biāo)”， 保利國(guó)際廣場(chǎng)，融合了商業(yè)、寫字樓、住宅的最高端形態(tài)， 保利國(guó)際廣場(chǎng)，用國(guó)際化的眼光給貴陽(yáng)房地產(chǎn)帶來(lái)一次全方位的革命,保利國(guó)際廣場(chǎng)于貴陽(yáng)，帶來(lái)的都是貴陽(yáng)前所未有的，都是開創(chuàng)性之作。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan思考（二）,保利國(guó)際廣場(chǎng)，之所以具備打造“貴州新城市地標(biāo)”的條件， 是因?yàn)槿诤狭松虡I(yè)、寫字樓、住宅的最高端形態(tài)， 是這三者的核聚變令到項(xiàng)目成為貴陽(yáng)的獨(dú)一無(wú)二， 三者相輔相成，三者缺一不可， 因此，中地行建議slogan： 不分產(chǎn)品類別， 整體考慮。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan思路,slogan創(chuàng)意出發(fā)點(diǎn)：,貴陽(yáng)開創(chuàng)性之作/城市新地標(biāo)/貴陽(yáng)最高端商業(yè)、寫字樓、住宅客戶,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan力求打破傳統(tǒng)宣傳用語(yǔ)統(tǒng)一的樓盤形容詞， 以更有高度的理念，表達(dá)本項(xiàng)目國(guó)際化的視野與目標(biāo)客戶的氣質(zhì)所在。,slogan 創(chuàng)意思路：,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng) 用明天的眼光看今天,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan建議,cnland guangzhou china land property co.,ltd,3,保利國(guó)際廣場(chǎng)slogan闡述,用明天的眼光看今天：這是一種高度， 代表一種前瞻性的態(tài)度， 是用發(fā)展的眼光來(lái)評(píng)判與引導(dǎo)， 是項(xiàng)目目標(biāo)客戶身上所具有的獨(dú)特氣質(zhì)，。,用明天的眼光看今天：這是一種狀態(tài)，寓意看貴陽(yáng)的今天， 是對(duì)今天貴陽(yáng)現(xiàn)狀的一種審視與思考， 這是一切事物變化發(fā)展的基礎(chǔ)與開始。,用明天的眼光看今天：以一種高度貼切的表達(dá)出項(xiàng)目、目標(biāo)客戶的特質(zhì),cnland guangzhou china land property co.,ltd,保利國(guó)際廣場(chǎng)客戶分析,part 4,4,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場(chǎng)、寫字樓客戶分析,part 41,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,保利國(guó)際廣場(chǎng)，貴陽(yáng)明日的財(cái)富中心。,財(cái)富風(fēng)暴由此卷起！什么人會(huì)站在財(cái)富之巔？,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)客戶分析,主力客戶群 貴陽(yáng)專業(yè)投資客戶,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場(chǎng)消費(fèi)人群,主力客戶群 貴陽(yáng)專業(yè)投資客戶,以貴陽(yáng)為核心，輻射周邊市縣。 來(lái)往貴州的商務(wù)、旅游人群。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者,主力客戶群 貴陽(yáng)專業(yè)投資客戶,國(guó)內(nèi)外知名品牌商家、眼光獨(dú)到的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商場(chǎng)、寫字樓目標(biāo)客戶群,自營(yíng)客戶 有經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，有充裕的資金,投資客戶 有豐富的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)、有前瞻性眼光、有獨(dú)到的分析能力,投資目的：投資或自營(yíng),cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)投資者的共性,擁有明天的眼光 敏銳的市場(chǎng)觸覺、關(guān)注投資和回報(bào),cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫字樓主力客戶特征分析（一）,他們是：,一群不管來(lái)自哪里，,只關(guān)注投資回報(bào)價(jià)值的人！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫字樓主力客戶特征分析（二）,他們有：,豐富的投資經(jīng)驗(yàn)， 獨(dú)到的洞察力、敏銳的財(cái)富嗅覺！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫字樓主力、重要客戶特征分析（三）,他們：,見多識(shí)廣，有自己的價(jià)值觀， 自己的判斷，可以被引導(dǎo)、但拒絕被教導(dǎo)！,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,商業(yè)與寫字樓主力客戶特征分析（四）,他們關(guān)注的是：,保利國(guó)際廣場(chǎng)的商業(yè)與寫字樓的形態(tài)價(jià)值， 以及商業(yè)與寫字樓最終消費(fèi)者的消費(fèi)價(jià)值！,因?yàn)檫@些， 決定了保利國(guó)際廣場(chǎng)的未來(lái)升值潛力與投資回報(bào)價(jià)值。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,財(cái)富的級(jí)別、投資的眼光,是他們邁向財(cái)富之巔的唯一門檻！,邁過這道坎，進(jìn)入這個(gè)門的，都是保利國(guó)際廣場(chǎng)的尊貴客戶。,4,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,住宅部份客戶分析,part 42,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,住宅物業(yè)客戶定位思考,項(xiàng)目出身豪門的先天條件，與打造貴州新城市地標(biāo)的后天定位， 決定了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是貴陽(yáng)的上層財(cái)富階層。,1,2,3,20%的人，占有80的財(cái)富， 才有能力付出80的附加值。,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,從馬斯洛需求層次看目標(biāo)客戶群的特征,生理需求,安全需求,歸屬需求,自我實(shí)現(xiàn),尊重需求,買房，只為了有一個(gè)屬于自己的居所,溫飽階段,小康階段,富裕階段,買房，買一個(gè)有管理的社區(qū),買房，要有家的感覺,買房，要有代表性的樓盤,買什么？,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,這20%的人來(lái)自哪里？ 他們是怎樣的一群人？ 他們買房是為了什么？,解疑答惑的過程，讓我們離他們?cè)絹?lái)越近,cnland guangzhou china land property co.,ltd,4,這20的人來(lái)自哪里？,