房地產(chǎn)開發(fā)案例-北京星河灣詳細案例解讀104p.ppt

解讀北京星河灣,開發(fā)商簡介,廣東宏宇集團公司成立于1994年7月，主要從事商貿(mào)活動、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及工業(yè)制造業(yè)。創(chuàng)辦以來，宏宇集團一直以“舍得的氣度、用心的執(zhí)著和創(chuàng)新的精神”，在各領域快速而穩(wěn)健發(fā)展。集團連續(xù)9年被評為廣州市“納稅大戶”，連續(xù)八年被授予“重合同、守信用”單位光榮稱號。 在房地產(chǎn)開發(fā)領域，宏宇集團為其開發(fā)的項目制定了“市場認同，對手認同，業(yè)主認同，專家認同，自己認同，不斷創(chuàng)新“等六大標準。堅持走精細化品質地產(chǎn)的道路。,廣州星河灣簡介,廣州星河灣位于廣州番禺，總占地約80萬平方米，已建設區(qū)域近50萬平方米，建筑面積約達70萬平方米，銷售套數(shù)為4000余套。星河灣以其建筑、環(huán)境、配套、服務等各方面綜合優(yōu)越品質，在行業(yè)中樹立了榜樣。超越了產(chǎn)品的質量層面，全面提升居住品質、生活品質及城市景觀品質，成為品質地產(chǎn)的領航者。接受全國各地的參觀考察團體數(shù)百個上萬人次，獲得國內(nèi)外各種榮譽獎項四十多個。通過自己的成功開發(fā)，星河灣有力地推動了所在區(qū)域的崛起和發(fā)展，有力地推動了行業(yè)標準進步，打造了城市風景線。,廣州星河灣簡介,星河灣開發(fā)至今，一直采取強強聯(lián)手、整體超越的開發(fā)理念，與享譽中外的專業(yè)公司聯(lián)手，構筑一個中西合璧、博采眾長的星河灣。星河灣從一期到三期，選材到設計都無所不用其極，每一處細節(jié)都是看得見、摸得著的扎實的好品質，所以一直享有極高的聲譽，不斷創(chuàng)新了許多地產(chǎn)界的行業(yè)標準，成為了業(yè)界長期追隨的典范。蘊含其中的正是宏宇集團一貫堅持的品質地產(chǎn)理念。,北京星河灣簡介,2001年宏宇集團揮師北上，在京傾心打造位于朝陽區(qū)朝陽北路的北京星河灣。該項目用地面積520畝，總建面約60萬平米。項目在開盤前投入15億，以打造現(xiàn)樓實景的開發(fā)模式運作四年。2005年6月，北京星河灣第一期暢園20多萬平方米的產(chǎn)品首次公開亮相，社區(qū)立體化園林、高品質室內(nèi)裝修，重點小學、雙語幼兒園、四季會、酒店式公寓等同期形成，再一次震動北京樓市，被媒體稱為“品質地產(chǎn)代表”、“全成品豪宅”領軍者。,星河灣人用忘我的投入，精益求精的態(tài)度，超乎常人的堅韌，優(yōu)秀的工作水準，塑造了項目優(yōu)秀的品質、完美的細節(jié)、令人驚嘆的園林景觀、有特色的規(guī)劃設計等，非常值得我們學習。,北京星河灣,北京星河灣地塊周邊原狀,星河灣品牌特點: 一、獨特而恰當?shù)钠髽I(yè)精神。 二、有特色和突破的規(guī)劃設計。 三、精致而舍得的環(huán)境營造。 四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修。 五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理。 六、實用而靈活的材料采購及成本控制。 七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌。,一、獨特而恰當?shù)钠髽I(yè)精神,企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，它的精神會貫徹并最終物化為產(chǎn)品形態(tài)。如何以“品質地產(chǎn)”為目標，以“舍得、用心、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，去創(chuàng)造星河灣這樣的優(yōu)秀產(chǎn)品，值得我們探討、思考。,1、“舍得”的氣度和決心 要做中國地產(chǎn)的“勞斯萊斯”，必須具備一定精神氣度和物質平臺，這就是 “舍得”。 舍得時間、成本和精力去學習、研究 舍得為了創(chuàng)造出有韻律的天際線主動調整一部分建筑的層高而減少5萬平方米建筑面積 舍得可以為質量的瑕疵敲掉幾十萬的觀景玻璃，可以為設計的高要求重鋪100多萬的瓦片 舍得跑十幾萬公里去找理想的苗木 為了大環(huán)境，舍得修城市的路，造地區(qū)的園，幫鄰居改墻，為鄰里種樹。一切都是兢兢業(yè)業(yè)，認認真真，追求完美。,2、“用心”的做事方式和理想境界 用心在何處，用到多深，用到多細，直接決定產(chǎn)品的最終品質。 星河灣人敬畏并珍愛這片土地 立下“以用心的態(tài)度追求完美”的目標，不允許一寸土地成為建筑垃圾的溫床 注重“細節(jié)觀”和“過程觀”，可以說是無處沒有設計，無處不在用心打造,比如造園，為了選樹不辭辛勞行萬里路，為了運樹不怕麻煩帶著完整的樹冠和大土坨，為了育樹建苗圃暖棚，進行斷根假植，種樹時更是精心進行座標定位，現(xiàn)場調整 其它如建筑戶型、室內(nèi)設計、建筑材料、花草種植、小品布置、山石堆放、園路鋪砌、水景實施、園區(qū)圍墻、土壤改良、管線敷設、井蓋改進無一不是精雕細琢。,3、“創(chuàng)新”是產(chǎn)品品質領先的法寶之一 創(chuàng)新是對自我成果的揚棄，是對事業(yè)高峰的不斷探討、追索。星河灣人不墨守成規(guī)，敢于思考、敢于創(chuàng)新、敢于實踐。北京星河灣實現(xiàn)了兩大原創(chuàng)性工程： 一是“北溫帶園林環(huán)境再造工程”，從植物品種多樣性、移植的距離和難度、景觀多層次、維護管理難度等方面進行了艱苦而有益的探索，并獲得成功，達到國家級水準. 二是“品質住宅全成品建設工程”，這項工程最重要的創(chuàng)造性在于，從設計管理、采購管理、施工管理、質量管理到成本管理五個方面，進行整體專業(yè)協(xié)調，進行整體性的流程再造，最后形成這個品質住宅全成品的產(chǎn)品系統(tǒng)住宅可住、環(huán)境可賞、配套可用、服務可享，為了這個目標， 星河灣人付出了艱苦的努力,五把尺子,在廣州星河灣，他們曾經(jīng)提出一個業(yè)界著名的“五把尺子”來要求規(guī)范自己： 第一把尺子：市場認不認同？ 第二把尺子：對手認不認同？ 第三把尺子：專家認不認同？ 第四把尺子：業(yè)主認不認同？ 第五把尺子：自己認不認同？ 隨著星河灣在北京的開發(fā)建設，星河灣再次提出了一個新的五把尺子來進一步提升自己： 第一把尺子，是業(yè)主需要有70年滿意的生活和不斷增值的物業(yè)； 第二把尺子，是星河灣的景觀要做到50年不落后； 第三把尺子，是企業(yè)要有全國性甚至國際性的品牌； 第四把尺子，是星河灣每一個員工，要有對得起自己職業(yè)生涯的業(yè)績； 第五把尺子，是星河灣在這個行業(yè)里要有長遠的生命力和別人無法替代的核心競爭力。,全成品開發(fā),星河灣全成品的理念貫穿與整個開發(fā)過程中，土建裝修一體化使所有業(yè)主自入住的當天，即可不受任何影響的享受星河灣式的優(yōu)質生活。全冠移植使得業(yè)主一入住就享受成熟的園林環(huán)境。會所、學校、體育館和幼兒園等在業(yè)主入住時同時開始投入 使用，這樣一種第一次開盤交樓就帶給業(yè)主完全成品的居住氛圍在北京的房地產(chǎn)建設開發(fā)中是史無前例的創(chuàng)舉，星河灣開創(chuàng)了北京全成品居住的新時代。,精細開發(fā),星河灣一直崇尚精細開發(fā)的理念，對地塊的開發(fā)利用是很多發(fā)展商難以想象的，在單位面積的地塊上同類型的產(chǎn)品很少有能夠創(chuàng)造出像星河灣這樣高的產(chǎn)值。在廣州一些和星河灣同時間開盤的不少樓盤，地比星河灣多，但在星河灣才開發(fā)一半的時候，他們已經(jīng)開發(fā)完畢了，但創(chuàng)造的產(chǎn)值卻遠遠低于星河灣。,以人為本,星河灣無論是整體規(guī)劃、園林建設還是住宅設計都突出了以人為本的理念，強調使人們居住舒適，生活便利。所有星河灣有了全成品開發(fā)，有了紅線外的多管閑事，一改再改的設計，一調再調的園林建設，這一切都是圍繞著以人為本的核心理念。,精益求精,在星河灣，沒有一寸地方是未經(jīng)過裝飾的，宏宇地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)首先把室內(nèi)精裝修的概念引入到了外部環(huán)境的打造中，宏宇正是用這種態(tài)度，才奉獻出了星河灣這一中國房地產(chǎn)的品牌。無論是室內(nèi)設計還是園林建設，星河灣的建設者都不斷的在追求更加美和好的效果。各種各樣設計稿都是改了又改，園林中間的各種樹木更是調了又調，這些心思都只是為了給業(yè)主帶來一個更加美好的生活環(huán)境，給社會創(chuàng)造一個經(jīng)典住宅小區(qū)。 比如北京星河灣的地板摒棄了傳統(tǒng)的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，這種方式對施工工藝有著更高的要求，也更費板材，提高了成本，但它產(chǎn)生的效果要比傳統(tǒng)方式好得多，只要這條就夠了，我們就采用。,注重細節(jié),星河灣對細節(jié)的追求是其品質地產(chǎn)中間重要的組成部分： 北京星河灣的路牙石之間的接縫不是用水泥填補的，而是手工打磨好后直接拼裝上的，這樣的細節(jié)處理在北京星河灣比比皆是。 室內(nèi)大廳的扶手這樣一個小的細部設計也是一改再改，扶手簡單的一個曲線使得格調就進一步得到提升。,二、有特色和突破的規(guī)劃設計,1、人性化的規(guī)劃 從廣州星河灣到北京星河灣，規(guī)劃的形態(tài)從圍合式、戶戶見江到北京的大圍合，保留了星河灣的靈動、韻律、節(jié)奏。規(guī)劃突出了整體性、向心性、均好性，以高層板式為主的住宅建筑順應地形、變化有序，使多數(shù)住戶南北朝向，避免了南北行列式的呆板和單調。,二、有特色和突破的規(guī)劃設計,強調以人為本的設計原則 營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進人與自然的親和關系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團休閑空間，構建出親密和睦的鄰里關系） 強調居住的均好性 采用人車分流設計。（以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進入地下車庫，社區(qū)成為步行區(qū)）,二、有特色和突破的規(guī)劃設計,完善的配套公建。（幼兒園、小學、會所、便民商業(yè)街，以外向型布局，既服務本區(qū)又向社區(qū)開放） 與建筑交融的綠化體系。（連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間，以花園圍繞建筑，建筑坐落在花園中） 主動創(chuàng)造場地高差。（庭院空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又不失私密性。下沉式花園結合地下車庫。下沉的園區(qū)泳池結合地下室。） 注重園區(qū)周邊環(huán)境的改造。（星河灣對小區(qū)周邊環(huán)境的改造，不局限于小區(qū)本身）。,二、有特色和突破的規(guī)劃設計,2、優(yōu)雅細膩的建筑設計 建筑以清雅的格調，質樸的材質，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細部錯落掩映于園林中。 住宅首層抬高。（住宅首層抬高1.5米，可使地下車庫直接采光通風。1.5米的高差形成坡地的立體綠化，自然延伸到樓墻窗前，首層推窗觸綠又可避免了視線干擾） 立面設計細節(jié)豐富、美觀 檐口富于變化,二、有特色和突破的規(guī)劃設計,墻身虛實對比有度 無外露管線 窗套及窗戶的設計有較多細部（從廣州到北京有明顯的進化） 下部石材處理精雕細琢 入口部位的著重裝飾 建筑符號的重復運用。（“八角亭”成為整個社區(qū)外立面的標志性符號，這種建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格） 建筑材料運用有所延續(xù)。（廣州、北京星河灣外墻均采用澳洲沙巖和加拿大佛漆）。,建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格 廣州星河灣,廣州星河灣外立面細部處理檐口部分,廣州星河灣,北京星河灣,北京星河灣,北京星河灣,北京星河灣,墻身處理虛實對比有度、無外露管線,北京星河灣,北京星河灣,北京星河灣,廣州星河灣,北京星河灣,北京星河灣,北京星河灣,廣州星河灣,廣州星河灣,北京星河灣,三、精致而舍得的環(huán)境營造,1、大手筆的周邊環(huán)境改造 將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周邊的非紅線內(nèi)的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植。 對沿街建筑進行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹 把13公頃綠化代征地，先期投入形成北京星河灣生態(tài)公園 完成青年溝改造 完成四周圍墻、道路的改造和綠植,三、精致而舍得的環(huán)境營造,通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚各類大小灌木喬木圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富) 街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 o個形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸),三、精致而舍得的環(huán)境營造,2、建筑與園林的完美結合 空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷。 注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結合。(大膽采用平坡結合、喬灌結合、花草結合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動的景觀空間) 強調組團綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關系，使自然的活物與建筑和硬質景觀相生相長，共同營造出屬于組團內(nèi)部的、令人感到親切的空間) 。,三、精致而舍得的環(huán)境營造,3、主動營造高差 采用廣州星河灣獨特的立體式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36種高差的變化，形成自然的起伏。 有效增大綠化面積(斜角邊大于直角邊) 使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結合 增強首層住戶的私密性，使其與環(huán)境形成有一定距離的親近感,主動營造高差,采用廣州星河灣獨特的立體平均式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36級高差的變化，形成自然的起伏。,北京,廣州,使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結合,北京,廣州,三、精致而舍得的環(huán)境營造,4、重綠植輕硬地、重木輕草 從實際出發(fā)壓縮組團內(nèi)部的道路和硬質鋪裝面積，擴大綠化面積。園林景觀中軟綠化較多(水景、植物等)，硬綠化較少(廣場、鋪地等)，在植物的選配上采用樹多、花多、草少的方法。 在園林綠化建設中強調以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。(草坪的維護浪費大量的水資源，且相對制造氧氣的能力較弱。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣) 與其他景觀要素結合配置成景。（使得園區(qū)步移景異，處處花團錦簇，枝繁葉茂）,三、精致而舍得的環(huán)境營造,5、 園林水系有機融匯 北京星河灣南北朝向，東西對流，通風向陽；整體可養(yǎng)殖水域約為12000立方(不含生態(tài)公園)，小區(qū)內(nèi)因地制宜的通過造園手法利用地勢營造自然落差，把小區(qū)的水域：生態(tài)公園-一期親水池塘-二期親水池塘-青年溝有機地融匯在一起，形成水體大循環(huán)。,三、精致而舍得的環(huán)境營造,在循環(huán)過程中通過落差，充分讓其曝氣，增加養(yǎng)殖水體中的含氧量 利用生態(tài)公園自然、物理沉淀作用達到過濾凈化作用 親水池塘與青年溝平均水深為600mm,水源主要由湖水與雨水組成，水質較穩(wěn)定 水生植物配置豐富。(水生植物在配植時充分考慮了親水池塘周圍的陸地植物、建筑物、人工湖的駁岸曲線，以及整個人工湖想體現(xiàn)的主題和氣候特點。在配植構圖上，也考慮了色彩的調和。清澈泛綠的水色是整個水景的底色，根據(jù)水生植物的生長特性和