濟(jì)南連城國(guó)際項(xiàng)目整體定位方案(93頁(yè)） .ppt

整 體 定 位 方 案,城市從中心開始,引 言,城市綜合體 就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。,什么是城市綜合體？,lian cheng international business center,城市從中心開始,liancheng international,走訪一圈濟(jì)南市,便知道了連城國(guó)際的意義,何為城市中心,王府井大街,天津和平路,成都春熙路,重慶解放碑,上海南京路,重慶觀音橋,香港銅鑼灣,香榭大道,臺(tái)北西門町,廣州天河城,北京長(zhǎng)安街,三亞 解放路,哈爾濱中央大街,長(zhǎng)沙黃興街,武漢江漢路,南京湖南路,大連天津街,杭州延安路,項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目界定,綜合體解構(gòu),地塊解析 區(qū)位分析 項(xiàng)目歸類,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,推廣核心,項(xiàng)目表現(xiàn),宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),主題定位 人群定位 業(yè)態(tài)定位 商品定位 運(yùn)營(yíng)模式,a地塊 c地塊,細(xì)分市場(chǎng) 廣告策略 主題推廣,產(chǎn)品定位 整體定位 商業(yè)研判,地 塊 解 析,項(xiàng)目指標(biāo),a、c地塊位于經(jīng)十路、經(jīng)七路與緯十二路交叉口，占地約12300,b 為期,acd為期,總建筑面積約14萬(wàn)平米,a地塊地上總建筑面積30854，地面停車位16個(gè)，地下停車位309個(gè),c地塊地上總建筑面積24970，地面停車位16個(gè)，地下停車位379個(gè),項(xiàng)目指標(biāo),分期開發(fā)指標(biāo),項(xiàng)目四邊,用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則、內(nèi)部不平整、地塊小而分散；西、北、南為交通樞紐，東為市政道路,北：新中會(huì)（綜合體）、銀座歌唱家,西：銀座中心,南：誠(chéng)基、綠地商業(yè)項(xiàng)目,東：規(guī)劃拓寬的緯九路,區(qū) 位 分 析,區(qū)位屬性,項(xiàng)目地處緯十二路與市區(qū)內(nèi)兩大交通樞紐交叉位置，在濟(jì)南市認(rèn)知度很高，緯十二路俗稱十二馬路,本地塊是市中區(qū)與槐蔭區(qū)交叉位置，人流量很大,新建的銀座中心是濟(jì)南市最大的銀座，商業(yè)體量14萬(wàn)左右,項(xiàng)目所在地有22路公交車途徑此地，日載客10萬(wàn)多人,項(xiàng)目交通,項(xiàng)目位于地鐵2、3號(hào)線交叉位置，是市區(qū)內(nèi)交通核心地區(qū),地鐵最大效用在于將原來(lái)市區(qū)內(nèi)平面交通轉(zhuǎn)換為立體縱向型交通，即樹形交通,項(xiàng)目交通,項(xiàng)目周邊車輛統(tǒng)計(jì)：共有22路公交車，總數(shù)如下表：,經(jīng)十路雙向16車道,經(jīng)七路雙向8車道,緯十二路雙向6車道,周邊建筑,項(xiàng)目小結(jié),本項(xiàng)目swot分析,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所在的緯十二路是槐蔭區(qū)的一級(jí)商業(yè)中心該區(qū)的城市功能擬為大型商業(yè)、商務(wù)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為槐蔭區(qū)城市生活的核心區(qū)。 交通及人氣優(yōu)勢(shì)：經(jīng)十路、經(jīng)七路是濟(jì)南市區(qū)交通大動(dòng)脈，本項(xiàng)目位于兩大動(dòng)脈上，為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流、人氣 租售模式多樣化 ：作為連城置業(yè)自主開發(fā)的商業(yè)樓盤，本項(xiàng)目具備租賃、出售、自營(yíng)、合作等多種商業(yè)租售模式，這種多樣化的模式區(qū)別于銀座中心的純租賃模式，將風(fēng)險(xiǎn)降低最小化,地塊分散：分割過(guò)多將導(dǎo)致商業(yè)不集中，人流分散不利于商業(yè)氛圍的養(yǎng)成 工期過(guò)長(zhǎng)：過(guò)長(zhǎng)的工期不利于周邊消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣的形成，后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后市場(chǎng)壓力加大 體量?。合鄬?duì)于周邊商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講商業(yè)體量過(guò)小，實(shí)力弱 運(yùn)營(yíng)瓶頸：作為開發(fā)商我們沒(méi)有太多商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，這將導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)很多問(wèn)題,項(xiàng)目小結(jié),本項(xiàng)目swot分析,機(jī)會(huì),威脅,政府規(guī)劃：政府對(duì)十二馬路的規(guī)劃是要將傳統(tǒng)意義的老商圈西市場(chǎng)與新的商業(yè)項(xiàng)目連接起來(lái)打造濟(jì)南的商業(yè)金街 西客站 ：西客站高鐵通車，整個(gè)濟(jì)南的交通重心都將移到濟(jì)南的西部，將帶來(lái)巨大的人流、車流 銀座中心人氣拉動(dòng)：借力知名商業(yè)項(xiàng)目，形成商業(yè)核心區(qū)，打造一個(gè)商業(yè)中心區(qū) 經(jīng)十路經(jīng)七路兩條大動(dòng)脈的帶動(dòng) ：兩大交通大動(dòng)脈的帶動(dòng)，優(yōu)勢(shì)的車流、人流方向、站牌這些優(yōu)勢(shì)組合給國(guó)際項(xiàng)目帶來(lái)大量的人氣和商業(yè)氛圍,銀座中心的強(qiáng)大吸力：銀座作為山東省零售行業(yè)的領(lǐng)跑者，其強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力及品牌價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)連城國(guó)際 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多 ：銀座、新中會(huì)、美樂(lè)匯以及誠(chéng)基、泉景、綠地商業(yè)項(xiàng)目 供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目泡沫：在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量及總量都很多，增長(zhǎng)率超過(guò)市場(chǎng)的正常容量，項(xiàng)目的招商和銷售有較大的壓力。,項(xiàng)目歸類,項(xiàng)目歸類,本項(xiàng)目是含有多種物業(yè)的城市綜合體,理由一,酒店、寫字樓、公寓、百貨、ktv、電玩、國(guó)際影院、餐飲等于一體,理由二,項(xiàng)目位于政府規(guī)劃的十字商業(yè)區(qū)中心位置,本案位置,目前經(jīng)十路緯十二路十字金街初具規(guī)模,橫向以經(jīng)十路大動(dòng)脈為主軸，以酒店、餐飲、金融等服務(wù)業(yè)為主要業(yè)態(tài),縱向以緯十二路為主軸，以銀座中心、新中會(huì)（規(guī)劃） 、連城國(guó)際、誠(chéng)基、綠地商業(yè)、美樂(lè)匯等新興高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目務(wù)業(yè)為主要載體,理由三,本案商業(yè)、商務(wù)業(yè)態(tài)可不依賴居住而存在,截止目前，槐蔭區(qū)人口已達(dá)47.68萬(wàn)；市中區(qū)人口已達(dá)71.36萬(wàn),項(xiàng)目可直接輻射天橋、槐蔭、市中區(qū),理由四,本項(xiàng)目是區(qū)域型商業(yè)中心,項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目界定,綜合體解構(gòu),地塊解析 區(qū)位分析 項(xiàng)目歸類,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,推廣核心,項(xiàng)目表現(xiàn),宏觀市場(chǎng) 濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng),主題定位 人群定位 業(yè)態(tài)定位 樓層定位 運(yùn)營(yíng)模式,a地塊 c地塊,細(xì)分市場(chǎng) 廣告策略 主題推廣,產(chǎn)品定位 整體定位 商業(yè)研判,視角一,城市綜合體不是城市混合體,城市混合體 建筑是數(shù)量和種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新的系統(tǒng)產(chǎn)生，局部的增減無(wú)關(guān)整體大局,城市綜合體 建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個(gè)整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互補(bǔ)充，從而形成獨(dú)立的功能體系,視角二,都市綜合體價(jià)值平臺(tái),城市綜合體,住宅,酒店,公寓,辦公,購(gòu)物,旅游,視角三,住宅,酒店,公寓,辦公,購(gòu)物,旅游,綜合體的人流價(jià)值鏈關(guān)系,高消費(fèi)人流,資源平臺(tái),穩(wěn)定消費(fèi)群,穩(wěn)定消費(fèi)人群,資源平臺(tái),商務(wù)租客,商務(wù)消費(fèi),旅游租客,資源平臺(tái),高消費(fèi)人群,商務(wù)消費(fèi),視角四,城市綜合體的特征,城市綜合體,高可達(dá)性 高密度，集約性 整體統(tǒng)一性 功能復(fù)合性,土地使用均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)外部聯(lián)系完整性 巨大的社會(huì)效應(yīng)/升值潛力,豐富的業(yè)態(tài) 多種建筑形態(tài) 大體量的物業(yè) 完善的配套設(shè)施,視角五,綜合體與一般物業(yè)比較,項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目界定,綜合體解構(gòu),地塊解析 區(qū)位分析 項(xiàng)目歸類,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,推廣核心,項(xiàng)目表現(xiàn),宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),主題定位 人群定位 業(yè)態(tài)定位 樓層定位 運(yùn)營(yíng)模式,a地塊 c地塊,細(xì)分市場(chǎng) 廣告策略 主題推廣,產(chǎn)品定位 整體定位 商業(yè)研判,市場(chǎng)分析,人口概況,全市常住人口為681.40萬(wàn)人，十年共增加了89.23萬(wàn)人。增長(zhǎng)15.07%，年平均增長(zhǎng)1.41%。全市常住人口中共有家庭戶201.26萬(wàn)戶，家庭戶人口為599.36萬(wàn)人，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.98人，比2000年第五次全國(guó)人口普查的3.22人減少了0.24人。 。,宏觀經(jīng)濟(jì)分析濟(jì)南,經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，2007年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)平均每年增長(zhǎng)339.125億元,2007-2010年濟(jì)南市g(shù)dp總量平均每年增長(zhǎng)13.4%，保障了十二五規(guī)劃的增長(zhǎng)速度,經(jīng)濟(jì)概況,濟(jì)南市g(shù)dp總量變化,經(jīng)濟(jì)概況,經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭 人均gdp達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家城市的水平,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求得到長(zhǎng)期、強(qiáng)有力的支持,濟(jì)南市歷年來(lái)人均gdp比較,經(jīng)濟(jì)概況,2010年1-10月全社會(huì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1531.7億元， 房地產(chǎn)投資額達(dá)到410.40億元，同比增長(zhǎng)50%。房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例上漲為26.79%。房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)的主要推手是棚戶區(qū)改造。,濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資情況,經(jīng)濟(jì)概況,與2009年同期相比，對(duì)外貿(mào)易有所增長(zhǎng)，2010年1010月份，全市對(duì)外貿(mào)易完成進(jìn)出口總值59.05億美元，同比增長(zhǎng)24.7%。其中，進(jìn)口27.09億美元，同比增長(zhǎng)22.0%；出口32億美元，同比增長(zhǎng)27.1%。外貿(mào)出口增長(zhǎng)明顯，內(nèi)資企業(yè)仍是出口的主力軍，外資企業(yè)增幅高于內(nèi)資企業(yè)。,濟(jì)南市對(duì)外貿(mào)易,經(jīng)濟(jì)概況,濟(jì)南市人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。2010年濟(jì)南市城市居民人均可支配收入達(dá)到25300.00元，增長(zhǎng)11.4%。,濟(jì)南市居民生活和消費(fèi)水平,經(jīng)濟(jì)概況,截止2010年10月，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成226.7億元，同比增長(zhǎng)24.7%，其中稅收占財(cái)政總收入的53.2%，同比增長(zhǎng)5.5%。2010濟(jì)南市圍繞“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促增長(zhǎng)、惠民生、保穩(wěn)定“的中心任務(wù)，全市財(cái)政收入節(jié)節(jié)攀升。截止2010年10月實(shí)現(xiàn)地域財(cái)政收入949.2億元，為2011年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有力保障?！?濟(jì)南市地域性財(cái)政收入,經(jīng)濟(jì)概況,截止2010年10月，全市各項(xiàng)存貸款余額7429.5億元，比年初增長(zhǎng)16.8%。其中全市居民儲(chǔ)蓄存款余額2116.6億元，比年初增長(zhǎng)10.7%。自2010年以來(lái)國(guó)家連續(xù)采取一系列貨幣政策，使2010年各項(xiàng)存款余額有所增加。人民幣各項(xiàng)貸款余額627.8億元，比年初增長(zhǎng)9.9%。,濟(jì)南市各項(xiàng)存、貸款余額情況對(duì)比,房地產(chǎn)投資,2010年前三季度，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)趨勢(shì)，據(jù)濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資371.2億元，同比增長(zhǎng)47.2%；其中住宅投資完成269.7億元，同比增長(zhǎng)41.4%。,房地產(chǎn)開發(fā),濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)情況對(duì)比,房地產(chǎn)銷售,20101-8月濟(jì)南市商品房銷售面積為281.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.2%；商品房銷售金額為177.4億元，同比增長(zhǎng)42.9%,商業(yè)市場(chǎng)快速啟動(dòng)，消費(fèi)總量保持高速增長(zhǎng) 零售商業(yè)面積與消費(fèi)總量同步增長(zhǎng) 居民收入及消費(fèi)支出能力增長(zhǎng)潛力巨大 整體城市商業(yè)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)匹配 收入與消費(fèi)的增長(zhǎng)及消費(fèi)習(xí)慣的變化將帶來(lái)商業(yè)質(zhì)和量新需求 房地產(chǎn)投資勢(shì)頭較猛，增長(zhǎng)速度較快 整體開發(fā)規(guī)模不大，新項(xiàng)目供應(yīng)數(shù)量有限 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，仍沒(méi)達(dá)到成熟期 商用物業(yè)比重逐漸加大 商品房?jī)r(jià)格水平偏低，未來(lái)有較大增長(zhǎng)空間,綜上分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,濟(jì)南整體商業(yè)市場(chǎng),研究范圍,研究范圍確定前提：本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展初步定位,規(guī)模 大于3萬(wàn)平米 （社區(qū)型商業(yè)平均規(guī)模）,檔次 中高檔中檔,綜合性 業(yè)態(tài)豐富，由主力店+次主力店+精品店組成,重點(diǎn)區(qū)域： 高新區(qū)、歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū) 重點(diǎn)業(yè)態(tài)： 百貨、購(gòu)物中心、商超及家電賣場(chǎng) 商業(yè)規(guī)模： 10000平米以上 重點(diǎn)參數(shù)： 供應(yīng)量、售價(jià)、租金、空置率等,濟(jì)南整體商業(yè)市場(chǎng),商業(yè)發(fā)展史,濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展歷史,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),濟(jì)南市商業(yè)項(xiàng)目一覽表,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),濟(jì)南市商業(yè)項(xiàng)目一覽表,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),濟(jì)南市商業(yè)項(xiàng)目一覽表,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),市級(jí)商圈,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),市級(jí)商圈,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),次級(jí)商圈,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),次級(jí)商圈,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),次級(jí)商圈,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況（營(yíng)業(yè)額）,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況（租金）,商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況（營(yíng)業(yè)額）,濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),市場(chǎng)分布 市中心大型綜合商業(yè)分布過(guò)度集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈 商圈格局存在變數(shù)，在城市發(fā)展的新興區(qū)域形成新商圈將有一定機(jī)會(huì),市場(chǎng)表現(xiàn) 價(jià)格較為理性，近幾年波動(dòng)較小 近幾年租金整體水平較為穩(wěn)定，但區(qū)域和商圈只見租金差異較大 大型大型綜合商業(yè)空置率較低,市場(chǎng)供應(yīng) 大型商業(yè)人均占有面積低于一線城市，未來(lái)有上升空間，另一方面，核心商圈大型商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇 目前商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨和超市為主，業(yè)態(tài)較為單一,市場(chǎng)趨勢(shì) 業(yè)態(tài)趨于多元化 檔次逐步提升 國(guó)際零售商、品牌進(jìn)入 特色商業(yè)將具備更高的競(jìng)爭(zhēng)力,配合城市發(fā)展 利用趨于社區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì) 避免激烈競(jìng)爭(zhēng)，細(xì)分市場(chǎng) 提升檔次、特色化 發(fā)展復(fù)合型商業(yè) 引入新品牌 多元化,區(qū)域市場(chǎng),濟(jì)南商圈分布,西部商業(yè)處于起步階段，需要5-10年的培養(yǎng),西部商業(yè)市場(chǎng),本項(xiàng)目所在區(qū)位是未來(lái)濟(jì)南西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，處于西部商圈最中心。根據(jù)征募目前的規(guī)劃，隨著槐蔭區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，西部商圈將逐漸形成：并依靠便利的交通條件將消費(fèi)人流從西東、北、南的流動(dòng)改變?yōu)闁|、北、南西的流動(dòng),緯十二路商業(yè),緯十二路新建及籌建項(xiàng)目以商業(yè)綜合體為主要建筑模式，未來(lái)本區(qū)域商業(yè)發(fā)展將形成以銀座中心為核心輻射周邊3公里的一個(gè)商業(yè)核心區(qū)。,屬于現(xiàn)存商圈的輻射,商業(yè)密集度提高，脫離主商圈輻射,新興活力商圈形成，與現(xiàn)存商圈競(jìng)爭(zhēng),城市中心西移，形成新的都市級(jí)商圈,現(xiàn)狀,未來(lái)發(fā)展,項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目界定,綜合體解構(gòu),地塊解析 區(qū)位分析 項(xiàng)目歸類,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,推廣核心,項(xiàng)目表現(xiàn),宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng),主題定位 客戶定位 業(yè)態(tài)定位 樓層定位 運(yùn)營(yíng)模式,a地塊 c地塊,細(xì)分市場(chǎng) 廣告策略 主題推廣,定位分析 整體定位 商業(yè)研判,定位分析,定位背分析,關(guān)于項(xiàng)目定位,商業(yè)定位背景：,1、整個(gè)緯十二路新建及籌建項(xiàng)目除玫瑰坊外全部為高端商業(yè)綜合體 2、由于考慮出售，所以業(yè)態(tài)定位上不能定位風(fēng)險(xiǎn)高的、難于管理的業(yè)態(tài)； 3、緯十二路在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具備區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的潛質(zhì)，周邊消費(fèi)群體也會(huì)逐漸細(xì)分；,市場(chǎng)細(xì)分：,1、本區(qū)域缺乏定位經(jīng)濟(jì)且時(shí)尚的年輕人消費(fèi)場(chǎng)所 2、本區(qū)域擁有30多棟辦公樓以及2萬(wàn)多年輕家庭；多所學(xué)校 3、消費(fèi)理念：時(shí)尚、潮流、經(jīng)濟(jì)且追求品牌,打造稀缺型商業(yè)物業(yè)模式、細(xì)分緯十二路商業(yè)客戶群,商業(yè)盈利模式,四種發(fā)展模式的盈利模式,【獲利模式】,本案盈利模式,整體定位,整體定位,機(jī)遇，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度去詮釋,都市商務(wù)政務(wù)區(qū)； 都市時(shí)尚購(gòu)物區(qū)； 都市高檔居住區(qū)； 都市休閑娛樂(lè)區(qū)； 都市餐飲聚集區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用,以新都市主義的名義， 打造濟(jì)南的城市生活中心,整體定位,新都市主義：創(chuàng)造出親切宜人的空間和高品質(zhì)生活環(huán)境,一站式的便利和滿足 “新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購(gòu)物、休閑”等鏈接起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ?、生活、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂(lè)”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。 “個(gè)性、時(shí)代、效率”生活主張 占據(jù)城市資源交匯的核心地帶，縮短時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。 高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合 “新都市主義”對(duì)自然的重視，對(duì)各個(gè)生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和自然的回歸。 追求成就感、時(shí)代進(jìn)步 毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。,案名建議,連城國(guó)際 liancheng international,公寓,鉑金公寓,商業(yè),sv樂(lè)膳坊,寫字樓,精英領(lǐng)域,潮百匯,注：sv-是英文服務(wù)（service）的縮寫,a地塊,c地塊,商業(yè)研判,本案商業(yè)解構(gòu),零售：餐飲：娛樂(lè)：酒店：其他 50：18：20：10%：2%,連城國(guó)際商業(yè),主題商業(yè)街,商務(wù)型酒店,服務(wù)型商業(yè),零售,餐飲,娛樂(lè),餐飲,客房,足療,洗浴,其他,主題定位,專業(yè)特色街、精品商業(yè)街,a地塊為：特色餐飲娛樂(lè)街sv樂(lè)膳坊 c地塊為：時(shí)尚精品購(gòu)物街潮百匯,消解購(gòu)物街單一功能, 實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會(huì)功能 形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn),客戶定位,客戶分析,本案客戶,1、本地或外地老板 2、企業(yè)中高層管理者 3、企業(yè)白領(lǐng) 4、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 5、公務(wù)員 6、投資者,1、都市新興白領(lǐng) 2、周邊小區(qū)年輕人 3、中學(xué)、大學(xué)生 4、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 5、年輕公務(wù)員 6、其他追求時(shí)尚人群,購(gòu)買物業(yè)客戶,消費(fèi)類型客戶,主力客戶群,主力目標(biāo)客戶群：都市新興白領(lǐng) 消費(fèi)習(xí)慣： 他們有強(qiáng)烈的超前消費(fèi)觀念，但商圈內(nèi)低端商業(yè)環(huán)境滿足不了他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境的高要求；低價(jià)商品提升不了他們得生活品質(zhì)，高價(jià)產(chǎn)品又無(wú)法承受其價(jià)格，總性價(jià)比太低。,客戶來(lái)源：大多數(shù)來(lái)自槐蔭區(qū)部分來(lái)自市中區(qū) 客戶單位：醫(yī)院、學(xué)校、私企、事業(yè)單位、個(gè)體等 客戶關(guān)注點(diǎn)： 商品價(jià)格、購(gòu)物環(huán)境、潮流時(shí)尚、豐富的品類,消費(fèi)型主力客戶分析,主力客戶群,都市新興白領(lǐng)分析,f1沿街鋪面在轉(zhuǎn)角處可設(shè)置高檔餐飲主力店，拉動(dòng)整體街區(qū)檔次;內(nèi)街部分及f2招商各地特色餐飲。,業(yè)態(tài)定位,a地塊特色餐飲娛樂(lè)街sv樂(lè)膳坊,a地塊商業(yè)整體以室內(nèi)娛樂(lè)為體驗(yàn)點(diǎn)的，集購(gòu)物（小部分）、特色餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的商業(yè)步行街,特色餐飲是本項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一定要突出特色也就是突出本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，所以本案操作過(guò)程中一定要嚴(yán)格把關(guān)進(jìn)場(chǎng)商家的質(zhì)量。,業(yè)態(tài)定位,c地塊時(shí)尚精品購(gòu)物街潮百匯,以品牌零售為帶動(dòng),以休閑精品店為主要業(yè)態(tài)，包括品牌折扣、潮流服裝、鞋帽、飾品、珠寶、美容美甲spa為主要業(yè)種；突出主題特色店并有會(huì)員制或俱樂(lè)部服務(wù)，打造市內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的時(shí)尚都市體驗(yàn),街區(qū)內(nèi)增加動(dòng)感時(shí)尚元素與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊迎合年輕人群生活態(tài)度、消費(fèi)態(tài)度從而使街區(qū)生動(dòng)活潑；增加部分觀景平臺(tái)錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營(yíng)造出生態(tài)觀景平臺(tái)。,案例：蘋果城,樓層定位,a地塊sv樂(lè)膳坊樓層定位,1、沿街部分設(shè)置高檔餐飲主力店，對(duì)a地塊 進(jìn)行品牌帶動(dòng)和人群指引 2、內(nèi)街部分以特色餐飲為主，穿插品牌餐飲及部分品牌零售商店,f1,f2,各地特色餐飲為主，商務(wù)簡(jiǎn)餐為輔助,f3,ktv、電玩、兒童樂(lè)園等,f4,健身、桌球、瑜伽等,樓層定位,c地塊潮百匯樓層定位,1、沿街部分設(shè)置國(guó)內(nèi)一線潮流品牌 2、內(nèi)街部分以名品男、女裝、名表飾品、鞋帽、化妝名店等專賣為主,f1,f2,精品女裝、飾品、箱包等女士時(shí)尚用品,f3,精品男裝、名品折扣、皮具等男士及折扣專賣,f4,美食天地、電玩等,經(jīng)營(yíng)定位,消費(fèi)群體：城市新興白領(lǐng) 追求新潮，具有超前消費(fèi)意識(shí)同時(shí)又對(duì)購(gòu)物環(huán)境和商品價(jià)格有較高的要求。 經(jīng)營(yíng)檔次：中檔 與銀座（中高檔）和西市場(chǎng)（低檔）進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)上高檔產(chǎn)品做品牌，低檔產(chǎn)品賺人氣，只有中檔產(chǎn)品才能雙贏。 購(gòu)物環(huán)境：優(yōu)越的環(huán)境 在高檔的購(gòu)物環(huán)境中買低價(jià)的商品 商品定位：中檔品牌，新潮商品 購(gòu)物街內(nèi)商家大部分定位為中檔商品，二三線品牌，一方面價(jià)格有優(yōu)勢(shì)另一方面形象好；同時(shí)商品品種要豐富，滿足目標(biāo)客戶群體的心理和物質(zhì)上的雙要求,差異化經(jīng)營(yíng),運(yùn)營(yíng)模式,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)面臨的問(wèn)題,1,非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來(lái)，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)所設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實(shí)際，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。,2,定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬(wàn)平米的超大項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場(chǎng)的需求和低端的特性、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定位，勢(shì)必使后期難以正常的經(jīng)營(yíng),運(yùn)營(yíng)模式,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)面臨的問(wèn)題,3,產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中幾乎是全軍覆沒(méi)，鮮有成功案例。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；及時(shí)可以用返租的方式在統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但必然會(huì)涉及一般不低于8%的投資回報(bào)率。,4,區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市倒閉的案例在全國(guó)各地并不顯鮮見；布點(diǎn)過(guò)于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。,運(yùn)營(yíng)模式,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)面臨的問(wèn)題,5,盲目拷貝模式 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程盲目照搬照抄國(guó)際概念，殊不知區(qū)域的不通、低端的不通、消費(fèi)者習(xí)慣和偏好的不通、人口密度的不通、經(jīng)濟(jì)收入的不通、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不通，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成影響。我國(guó)開發(fā)商雖不斷國(guó)外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似”,6,人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重要職位，其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。,7,資金斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過(guò)度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度慢，商業(yè)周期長(zhǎng)，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。,運(yùn)營(yíng)模式,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)面臨的問(wèn)題,8,盲目拷貝模式 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程盲目照搬照抄國(guó)際概念，殊不知區(qū)域的不通、低端的不通、消費(fèi)者習(xí)慣和偏好的不通、人口密度的不通、經(jīng)濟(jì)收入的不通、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不通，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目造