濟南連城國際項目整體定位方案(93頁） .ppt

整 體 定 位 方 案,城市從中心開始,引 言,城市綜合體 就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。,什么是城市綜合體？,lian cheng international business center,城市從中心開始,liancheng international,走訪一圈濟南市,便知道了連城國際的意義,何為城市中心,王府井大街,天津和平路,成都春熙路,重慶解放碑,上海南京路,重慶觀音橋,香港銅鑼灣,香榭大道,臺北西門町,廣州天河城,北京長安街,三亞 解放路,哈爾濱中央大街,長沙黃興街,武漢江漢路,南京湖南路,大連天津街,杭州延安路,項目報告結(jié)構(gòu)思路導圖,項目界定,綜合體解構(gòu),地塊解析 區(qū)位分析 項目歸類,市場分析,項目定位,推廣核心,項目表現(xiàn),宏觀市場 區(qū)域市場 濟南商業(yè)市場,主題定位 人群定位 業(yè)態(tài)定位 商品定位 運營模式,a地塊 c地塊,細分市場 廣告策略 主題推廣,產(chǎn)品定位 整體定位 商業(yè)研判,地 塊 解 析,項目指標,a、c地塊位于經(jīng)十路、經(jīng)七路與緯十二路交叉口，占地約12300,b 為期,acd為期,總建筑面積約14萬平米,a地塊地上總建筑面積30854，地面停車位16個，地下停車位309個,c地塊地上總建筑面積24970，地面停車位16個，地下停車位379個,項目指標,分期開發(fā)指標,項目四邊,用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則、內(nèi)部不平整、地塊小而分散；西、北、南為交通樞紐，東為市政道路,北：新中會（綜合體）、銀座歌唱家,西：銀座中心,南：誠基、綠地商業(yè)項目,東：規(guī)劃拓寬的緯九路,區(qū) 位 分 析,區(qū)位屬性,項目地處緯十二路與市區(qū)內(nèi)兩大交通樞紐交叉位置，在濟南市認知度很高，緯十二路俗稱十二馬路,本地塊是市中區(qū)與槐蔭區(qū)交叉位置，人流量很大,新建的銀座中心是濟南市最大的銀座，商業(yè)體量14萬左右,項目所在地有22路公交車途徑此地，日載客10萬多人,項目交通,項目位于地鐵2、3號線交叉位置，是市區(qū)內(nèi)交通核心地區(qū),地鐵最大效用在于將原來市區(qū)內(nèi)平面交通轉(zhuǎn)換為立體縱向型交通，即樹形交通,項目交通,項目周邊車輛統(tǒng)計：共有22路公交車，總數(shù)如下表：,經(jīng)十路雙向16車道,經(jīng)七路雙向8車道,緯十二路雙向6車道,周邊建筑,項目小結(jié),本項目swot分析,優(yōu)勢,劣勢,區(qū)位優(yōu)勢：本項目所在的緯十二路是槐蔭區(qū)的一級商業(yè)中心該區(qū)的城市功能擬為大型商業(yè)、商務、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能功能得到進一步加強，成為槐蔭區(qū)城市生活的核心區(qū)。 交通及人氣優(yōu)勢：經(jīng)十路、經(jīng)七路是濟南市區(qū)交通大動脈，本項目位于兩大動脈上，為本項目帶來大量的人流、人氣 租售模式多樣化 ：作為連城置業(yè)自主開發(fā)的商業(yè)樓盤，本項目具備租賃、出售、自營、合作等多種商業(yè)租售模式，這種多樣化的模式區(qū)別于銀座中心的純租賃模式，將風險降低最小化,地塊分散：分割過多將導致商業(yè)不集中，人流分散不利于商業(yè)氛圍的養(yǎng)成 工期過長：過長的工期不利于周邊消費群體消費習慣的形成，后期項目運營后市場壓力加大 體量小：相對于周邊商業(yè)項目來講商業(yè)體量過小，實力弱 運營瓶頸：作為開發(fā)商我們沒有太多商業(yè)運營的經(jīng)驗，這將導致后期運營出現(xiàn)很多問題,項目小結(jié),本項目swot分析,機會,威脅,政府規(guī)劃：政府對十二馬路的規(guī)劃是要將傳統(tǒng)意義的老商圈西市場與新的商業(yè)項目連接起來打造濟南的商業(yè)金街 西客站 ：西客站高鐵通車，整個濟南的交通重心都將移到濟南的西部，將帶來巨大的人流、車流 銀座中心人氣拉動：借力知名商業(yè)項目，形成商業(yè)核心區(qū)，打造一個商業(yè)中心區(qū) 經(jīng)十路經(jīng)七路兩條大動脈的帶動 ：兩大交通大動脈的帶動，優(yōu)勢的車流、人流方向、站牌這些優(yōu)勢組合給國際項目帶來大量的人氣和商業(yè)氛圍,銀座中心的強大吸力：銀座作為山東省零售行業(yè)的領(lǐng)跑者，其強大的商業(yè)運營能力及品牌價值遠遠超過連城國際 競爭對手多 ：銀座、新中會、美樂匯以及誠基、泉景、綠地商業(yè)項目 供應量膨脹，商業(yè)項目泡沫：在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項目的數(shù)量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量，項目的招商和銷售有較大的壓力。,項目歸類,項目歸類,本項目是含有多種物業(yè)的城市綜合體,理由一,酒店、寫字樓、公寓、百貨、ktv、電玩、國際影院、餐飲等于一體,理由二,項目位于政府規(guī)劃的十字商業(yè)區(qū)中心位置,本案位置,目前經(jīng)十路緯十二路十字金街初具規(guī)模,橫向以經(jīng)十路大動脈為主軸，以酒店、餐飲、金融等服務業(yè)為主要業(yè)態(tài),縱向以緯十二路為主軸，以銀座中心、新中會（規(guī)劃） 、連城國際、誠基、綠地商業(yè)、美樂匯等新興高品質(zhì)商業(yè)項目務業(yè)為主要載體,理由三,本案商業(yè)、商務業(yè)態(tài)可不依賴居住而存在,截止目前，槐蔭區(qū)人口已達47.68萬；市中區(qū)人口已達71.36萬,項目可直接輻射天橋、槐蔭、市中區(qū),理由四,本項目是區(qū)域型商業(yè)中心,項目報告結(jié)構(gòu)思路導圖,項目界定,綜合體解構(gòu),地塊解析 區(qū)位分析 項目歸類,市場分析,項目定位,推廣核心,項目表現(xiàn),宏觀市場 濟南商業(yè)市場 區(qū)域市場,主題定位 人群定位 業(yè)態(tài)定位 樓層定位 運營模式,a地塊 c地塊,細分市場 廣告策略 主題推廣,產(chǎn)品定位 整體定位 商業(yè)研判,視角一,城市綜合體不是城市混合體,城市混合體 建筑是數(shù)量和種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新的系統(tǒng)產(chǎn)生，局部的增減無關(guān)整體大局,城市綜合體 建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互補充，從而形成獨立的功能體系,視角二,都市綜合體價值平臺,城市綜合體,住宅,酒店,公寓,辦公,購物,旅游,視角三,住宅,酒店,公寓,辦公,購物,旅游,綜合體的人流價值鏈關(guān)系,高消費人流,資源平臺,穩(wěn)定消費群,穩(wěn)定消費人群,資源平臺,商務租客,商務消費,旅游租客,資源平臺,高消費人群,商務消費,視角四,城市綜合體的特征,城市綜合體,高可達性 高密度，集約性 整體統(tǒng)一性 功能復合性,土地使用均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)外部聯(lián)系完整性 巨大的社會效應/升值潛力,豐富的業(yè)態(tài) 多種建筑形態(tài) 大體量的物業(yè) 完善的配套設(shè)施,視角五,綜合體與一般物業(yè)比較,項目報告結(jié)構(gòu)思路導圖,項目界定,綜合體解構(gòu),地塊解析 區(qū)位分析 項目歸類,市場分析,項目定位,推廣核心,項目表現(xiàn),宏觀市場 區(qū)域市場 濟南商業(yè)市場,主題定位 人群定位 業(yè)態(tài)定位 樓層定位 運營模式,a地塊 c地塊,細分市場 廣告策略 主題推廣,產(chǎn)品定位 整體定位 商業(yè)研判,市場分析,人口概況,全市常住人口為681.40萬人，十年共增加了89.23萬人。增長15.07%，年平均增長1.41%。全市常住人口中共有家庭戶201.26萬戶，家庭戶人口為599.36萬人，平均每個家庭戶的人口為2.98人，比2000年第五次全國人口普查的3.22人減少了0.24人。 。,宏觀經(jīng)濟分析濟南,經(jīng)濟高速發(fā)展，2007年以來，我市經(jīng)濟平均每年增長339.125億元,2007-2010年濟南市g(shù)dp總量平均每年增長13.4%，保障了十二五規(guī)劃的增長速度,經(jīng)濟概況,濟南市g(shù)dp總量變化,經(jīng)濟概況,經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)保持高速增長勢頭 人均gdp達到中等發(fā)達國家城市的水平,整個房地產(chǎn)市場的需求得到長期、強有力的支持,濟南市歷年來人均gdp比較,經(jīng)濟概況,2010年1-10月全社會實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1531.7億元， 房地產(chǎn)投資額達到410.40億元，同比增長50%。房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例上漲為26.79%。房地產(chǎn)投資大幅增長的主要推手是棚戶區(qū)改造。,濟南市固定資產(chǎn)投資情況,經(jīng)濟概況,與2009年同期相比，對外貿(mào)易有所增長，2010年1010月份，全市對外貿(mào)易完成進出口總值59.05億美元，同比增長24.7%。其中，進口27.09億美元，同比增長22.0%；出口32億美元，同比增長27.1%。外貿(mào)出口增長明顯，內(nèi)資企業(yè)仍是出口的主力軍，外資企業(yè)增幅高于內(nèi)資企業(yè)。,濟南市對外貿(mào)易,經(jīng)濟概況,濟南市人均可支配收入穩(wěn)步增長。2010年濟南市城市居民人均可支配收入達到25300.00元，增長11.4%。,濟南市居民生活和消費水平,經(jīng)濟概況,截止2010年10月，全市地方財政一般預算收入完成226.7億元，同比增長24.7%，其中稅收占財政總收入的53.2%，同比增長5.5%。2010濟南市圍繞“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促增長、惠民生、保穩(wěn)定“的中心任務，全市財政收入節(jié)節(jié)攀升。截止2010年10月實現(xiàn)地域財政收入949.2億元，為2011年經(jīng)濟的發(fā)展提供有力保障。”,濟南市地域性財政收入,經(jīng)濟概況,截止2010年10月，全市各項存貸款余額7429.5億元，比年初增長16.8%。其中全市居民儲蓄存款余額2116.6億元，比年初增長10.7%。自2010年以來國家連續(xù)采取一系列貨幣政策，使2010年各項存款余額有所增加。人民幣各項貸款余額627.8億元，比年初增長9.9%。,濟南市各項存、貸款余額情況對比,房地產(chǎn)投資,2010年前三季度，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長趨勢，據(jù)濟南市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資371.2億元，同比增長47.2%；其中住宅投資完成269.7億元，同比增長41.4%。,房地產(chǎn)開發(fā),濟南市房地產(chǎn)開發(fā)情況對比,房地產(chǎn)銷售,20101-8月濟南市商品房銷售面積為281.8萬平方米，同比增長5.2%；商品房銷售金額為177.4億元，同比增長42.9%,商業(yè)市場快速啟動，消費總量保持高速增長 零售商業(yè)面積與消費總量同步增長 居民收入及消費支出能力增長潛力巨大 整體城市商業(yè)發(fā)展與消費增長匹配 收入與消費的增長及消費習慣的變化將帶來商業(yè)質(zhì)和量新需求 房地產(chǎn)投資勢頭較猛，增長速度較快 整體開發(fā)規(guī)模不大，新項目供應數(shù)量有限 房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，仍沒達到成熟期 商用物業(yè)比重逐漸加大 商品房價格水平偏低，未來有較大增長空間,綜上分析,房地產(chǎn)市場分析,濟南整體商業(yè)市場,研究范圍,研究范圍確定前提：本項目商業(yè)發(fā)展初步定位,規(guī)模 大于3萬平米 （社區(qū)型商業(yè)平均規(guī)模）,檔次 中高檔中檔,綜合性 業(yè)態(tài)豐富，由主力店+次主力店+精品店組成,重點區(qū)域： 高新區(qū)、歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū) 重點業(yè)態(tài)： 百貨、購物中心、商超及家電賣場 商業(yè)規(guī)模： 10000平米以上 重點參數(shù)： 供應量、售價、租金、空置率等,濟南整體商業(yè)市場,商業(yè)發(fā)展史,濟南市商業(yè)發(fā)展歷史,濟南商業(yè)市場,濟南市商業(yè)項目一覽表,濟南商業(yè)市場,濟南市商業(yè)項目一覽表,濟南商業(yè)市場,濟南市商業(yè)項目一覽表,濟南商業(yè)市場,濟南商業(yè)市場,濟南商業(yè)市場,市級商圈,濟南商業(yè)市場,市級商圈,濟南商業(yè)市場,次級商圈,濟南商業(yè)市場,次級商圈,濟南商業(yè)市場,次級商圈,濟南商業(yè)市場,商業(yè)運營情況（營業(yè)額）,濟南商業(yè)市場,商業(yè)運營情況（租金）,商業(yè)運營情況（營業(yè)額）,濟南商業(yè)市場,濟南商業(yè)市場,市場分布 市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，競爭激烈 商圈格局存在變數(shù)，在城市發(fā)展的新興區(qū)域形成新商圈將有一定機會,市場表現(xiàn) 價格較為理性，近幾年波動較小 近幾年租金整體水平較為穩(wěn)定，但區(qū)域和商圈只見租金差異較大 大型大型綜合商業(yè)空置率較低,市場供應 大型商業(yè)人均占有面積低于一線城市，未來有上升空間，另一方面，核心商圈大型商業(yè)供應過剩，未來競爭將進一步加劇 目前商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨和超市為主，業(yè)態(tài)較為單一,市場趨勢 業(yè)態(tài)趨于多元化 檔次逐步提升 國際零售商、品牌進入 特色商業(yè)將具備更高的競爭力,配合城市發(fā)展 利用趨于社區(qū)商業(yè)發(fā)展機會 避免激烈競爭，細分市場 提升檔次、特色化 發(fā)展復合型商業(yè) 引入新品牌 多元化,區(qū)域市場,濟南商圈分布,西部商業(yè)處于起步階段，需要5-10年的培養(yǎng),西部商業(yè)市場,本項目所在區(qū)位是未來濟南西部經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域，處于西部商圈最中心。根據(jù)征募目前的規(guī)劃，隨著槐蔭區(qū)的進一步發(fā)展，西部商圈將逐漸形成：并依靠便利的交通條件將消費人流從西東、北、南的流動改變?yōu)闁|、北、南西的流動,緯十二路商業(yè),緯十二路新建及籌建項目以商業(yè)綜合體為主要建筑模式，未來本區(qū)域商業(yè)發(fā)展將形成以銀座中心為核心輻射周邊3公里的一個商業(yè)核心區(qū)。,屬于現(xiàn)存商圈的輻射,商業(yè)密集度提高，脫離主商圈輻射,新興活力商圈形成，與現(xiàn)存商圈競爭,城市中心西移，形成新的都市級商圈,現(xiàn)狀,未來發(fā)展,項目報告結(jié)構(gòu)思路導圖,項目界定,綜合體解構(gòu),地塊解析 區(qū)位分析 項目歸類,市場分析,項目定位,推廣核心,項目表現(xiàn),宏觀市場 區(qū)域市場 濟南商業(yè)市場,主題定位 客戶定位 業(yè)態(tài)定位 樓層定位 運營模式,a地塊 c地塊,細分市場 廣告策略 主題推廣,定位分析 整體定位 商業(yè)研判,定位分析,定位背分析,關(guān)于項目定位,商業(yè)定位背景：,1、整個緯十二路新建及籌建項目除玫瑰坊外全部為高端商業(yè)綜合體 2、由于考慮出售，所以業(yè)態(tài)定位上不能定位風險高的、難于管理的業(yè)態(tài)； 3、緯十二路在未來經(jīng)濟發(fā)展中具備區(qū)域經(jīng)濟中心的潛質(zhì)，周邊消費群體也會逐漸細分；,市場細分：,1、本區(qū)域缺乏定位經(jīng)濟且時尚的年輕人消費場所 2、本區(qū)域擁有30多棟辦公樓以及2萬多年輕家庭；多所學校 3、消費理念：時尚、潮流、經(jīng)濟且追求品牌,打造稀缺型商業(yè)物業(yè)模式、細分緯十二路商業(yè)客戶群,商業(yè)盈利模式,四種發(fā)展模式的盈利模式,【獲利模式】,本案盈利模式,整體定位,整體定位,機遇，站在城市運營的高度去詮釋,都市商務政務區(qū)； 都市時尚購物區(qū)； 都市高檔居住區(qū)； 都市休閑娛樂區(qū)； 都市餐飲聚集區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用,以新都市主義的名義， 打造濟南的城市生活中心,整體定位,新都市主義：創(chuàng)造出親切宜人的空間和高品質(zhì)生活環(huán)境,一站式的便利和滿足 “新都市主義”強調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效的合理的填補性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日常“工作、生活、商務、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。 “個性、時代、效率”生活主張 占據(jù)城市資源交匯的核心地帶，縮短時間、交通成本，提升“機遇、情感”等概率。 高標準生活，崇尚自然與城市的迅速融合 “新都市主義”對自然的重視，對各個生活層面的高標準追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時實現(xiàn)社會和自然的回歸。 追求成就感、時代進步 毗鄰都市而居，把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當代人的主要精神和目標所在。,案名建議,連城國際 liancheng international,公寓,鉑金公寓,商業(yè),sv樂膳坊,寫字樓,精英領(lǐng)域,潮百匯,注：sv-是英文服務（service）的縮寫,a地塊,c地塊,商業(yè)研判,本案商業(yè)解構(gòu),零售：餐飲：娛樂：酒店：其他 50：18：20：10%：2%,連城國際商業(yè),主題商業(yè)街,商務型酒店,服務型商業(yè),零售,餐飲,娛樂,餐飲,客房,足療,洗浴,其他,主題定位,專業(yè)特色街、精品商業(yè)街,a地塊為：特色餐飲娛樂街sv樂膳坊 c地塊為：時尚精品購物街潮百匯,消解購物街單一功能, 實現(xiàn)真正休閑聚會功能 形成共同興趣人群的聚會交流地點,客戶定位,客戶分析,本案客戶,1、本地或外地老板 2、企業(yè)中高層管理者 3、企業(yè)白領(lǐng) 4、個體經(jīng)營者 5、公務員 6、投資者,1、都市新興白領(lǐng) 2、周邊小區(qū)年輕人 3、中學、大學生 4、個體經(jīng)營者 5、年輕公務員 6、其他追求時尚人群,購買物業(yè)客戶,消費類型客戶,主力客戶群,主力目標客戶群：都市新興白領(lǐng) 消費習慣： 他們有強烈的超前消費觀念，但商圈內(nèi)低端商業(yè)環(huán)境滿足不了他們對購物環(huán)境的高要求；低價商品提升不了他們得生活品質(zhì)，高價產(chǎn)品又無法承受其價格，總性價比太低。,客戶來源：大多數(shù)來自槐蔭區(qū)部分來自市中區(qū) 客戶單位：醫(yī)院、學校、私企、事業(yè)單位、個體等 客戶關(guān)注點： 商品價格、購物環(huán)境、潮流時尚、豐富的品類,消費型主力客戶分析,主力客戶群,都市新興白領(lǐng)分析,f1沿街鋪面在轉(zhuǎn)角處可設(shè)置高檔餐飲主力店，拉動整體街區(qū)檔次;內(nèi)街部分及f2招商各地特色餐飲。,業(yè)態(tài)定位,a地塊特色餐飲娛樂街sv樂膳坊,a地塊商業(yè)整體以室內(nèi)娛樂為體驗點的，集購物（小部分）、特色餐飲、休閑娛樂為一體的商業(yè)步行街,特色餐飲是本項目的成敗關(guān)鍵，一定要突出特色也就是突出本項目的核心競爭力，所以本案操作過程中一定要嚴格把關(guān)進場商家的質(zhì)量。,業(yè)態(tài)定位,c地塊時尚精品購物街潮百匯,以品牌零售為帶動,以休閑精品店為主要業(yè)態(tài)，包括品牌折扣、潮流服裝、鞋帽、飾品、珠寶、美容美甲spa為主要業(yè)種；突出主題特色店并有會員制或俱樂部服務，打造市內(nèi)獨一無二的時尚都市體驗,街區(qū)內(nèi)增加動感時尚元素與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊迎合年輕人群生活態(tài)度、消費態(tài)度從而使街區(qū)生動活潑；增加部分觀景平臺錯落，形成了豐富的空間層次，同時營造出生態(tài)觀景平臺。,案例：蘋果城,樓層定位,a地塊sv樂膳坊樓層定位,1、沿街部分設(shè)置高檔餐飲主力店，對a地塊 進行品牌帶動和人群指引 2、內(nèi)街部分以特色餐飲為主，穿插品牌餐飲及部分品牌零售商店,f1,f2,各地特色餐飲為主，商務簡餐為輔助,f3,ktv、電玩、兒童樂園等,f4,健身、桌球、瑜伽等,樓層定位,c地塊潮百匯樓層定位,1、沿街部分設(shè)置國內(nèi)一線潮流品牌 2、內(nèi)街部分以名品男、女裝、名表飾品、鞋帽、化妝名店等專賣為主,f1,f2,精品女裝、飾品、箱包等女士時尚用品,f3,精品男裝、名品折扣、皮具等男士及折扣專賣,f4,美食天地、電玩等,經(jīng)營定位,消費群體：城市新興白領(lǐng) 追求新潮，具有超前消費意識同時又對購物環(huán)境和商品價格有較高的要求。 經(jīng)營檔次：中檔 與銀座（中高檔）和西市場（低檔）進行錯位經(jīng)營，在市場上高檔產(chǎn)品做品牌，低檔產(chǎn)品賺人氣，只有中檔產(chǎn)品才能雙贏。 購物環(huán)境：優(yōu)越的環(huán)境 在高檔的購物環(huán)境中買低價的商品 商品定位：中檔品牌，新潮商品 購物街內(nèi)商家大部分定位為中檔商品，二三線品牌，一方面價格有優(yōu)勢另一方面形象好；同時商品品種要豐富，滿足目標客戶群體的心理和物質(zhì)上的雙要求,差異化經(jīng)營,運營模式,商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題,1,非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實際，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風險。,2,定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和低端的特性、競爭態(tài)勢等因素，進行準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營,運營模式,商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題,3,產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和運營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；及時可以用返租的方式在統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于8%的投資回報率。,4,區(qū)域市場競爭過度 當前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應市場競爭而導致超市倒閉的案例在全國各地并不顯鮮見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。,運營模式,商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題,5,盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不通、低端的不通、消費者習慣和偏好的不通、人口密度的不通、經(jīng)濟收入的不通、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不通，都會對項目造成影響。我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似”,6,人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔任重要職位，其實這是個誤區(qū)，容易導致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。,7,資金斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度慢，商業(yè)周期長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。,運營模式,商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題,8,盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不通、低端的不通、消費者習慣和偏好的不通、人口密度的不通、經(jīng)濟收入的不通、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不通，都會對項目造