戴德梁行--深圳合正碧海綜合體項(xiàng)目市場定位報告(73頁).ppt

合正碧海項(xiàng)目市場定位報告,前 言 尋求激烈市場競爭下的發(fā)展方向,根據(jù)市場研究報告結(jié)論，在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)，同片區(qū)樓盤的集中供應(yīng)，導(dǎo)致市場競爭激烈 ，因此，尋求項(xiàng)目的差異化并形成項(xiàng)目的競爭力，將成為項(xiàng)目開發(fā)前期策劃工作的重點(diǎn)。 基于對未來激烈市場競爭格局的分析與預(yù)測，以及對項(xiàng)目整體包括住宅和商業(yè)的綜合考慮，中原完成了合正碧海項(xiàng)目的價值平臺的構(gòu)筑，并通過對綜合體項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)一步研究，形成合正碧海項(xiàng)目的核心發(fā)展方向，即通過“主動中心化”所帶來的項(xiàng)目區(qū)域核心價值的提升，同時結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃中的地鐵發(fā)展優(yōu)勢，跳出區(qū)域競爭市場，并使得項(xiàng)目最終發(fā)展形成西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的城市新中心。,目 錄,第一部分 項(xiàng)目價值平臺 第二部分 項(xiàng)目定位 第三部分 客戶定位 第四部分 戶型定位 第五部分 規(guī)劃建議,前期市場研究主要結(jié)論回顧與建議,寶安新中心區(qū)（包括寶安中心區(qū)和碧海中心區(qū)）區(qū)域未來供應(yīng)量達(dá)375萬平方米，本項(xiàng)目將面臨區(qū)域內(nèi)的激烈市場競爭； 碧海中心區(qū)區(qū)域價值目前尚未被充分認(rèn)可，由于發(fā)展階段稍落后于寶安中心區(qū)，因此與寶安中心區(qū)的項(xiàng)目尚存在一定的差距，包括區(qū)域價值形象、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售價格等； 碧海中心區(qū)內(nèi)尚無真正意義上的區(qū)域核心和商業(yè)中心區(qū)域，項(xiàng)目利用自身的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)體量，有望填補(bǔ)該項(xiàng)區(qū)域市場空白； 碧海中心區(qū)內(nèi)大型地鐵上蓋物業(yè)缺乏，項(xiàng)目后期可針對性滿足該部分市場需求，包括住宅需求和商業(yè)需求；,項(xiàng)目分析主要思路,寶安新中 心區(qū)市場 競爭激烈,寶安中心區(qū)市場競爭 213萬平米 碧海中心區(qū)形象價值略低于 寶安中心區(qū),碧海中心區(qū)市場競爭 162萬平米 缺乏區(qū)域核心（商業(yè)） 缺乏地鐵（綜合）物業(yè),提升碧海中心區(qū)形象以提高區(qū)域價值，使之與寶安中心區(qū)市場形成均勢,碧海中心區(qū)的市級區(qū)域價值 根據(jù)寶安中心組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃中的有關(guān)定位，碧海中心區(qū)作為深圳西部核心城區(qū)的綜合服務(wù)中心 ，其主要功能是與寶安新中心區(qū)進(jìn)行互補(bǔ)，共同承擔(dān)和發(fā)展區(qū)域內(nèi)的商貿(mào)、文化、體育、科教和信息等主要職能。,競爭分析,競爭策略,項(xiàng)目分析主要思路,寶安新中 心區(qū)市場 競爭激烈,寶安中心區(qū)市場競爭 213萬平米 碧海中心區(qū)形象價值略低于 寶安中心區(qū),碧海中心區(qū)市場競爭 162萬平米 缺乏區(qū)域核心（商業(yè)） 缺乏地鐵（綜合）物業(yè),形成碧海中心區(qū)核心區(qū)域 形成碧海中心區(qū)核心物業(yè),合正碧海項(xiàng)目的區(qū)域中心價值 項(xiàng)目處于碧海中心區(qū)核心區(qū)位，由于西鄉(xiāng)大道和寶安大道的聯(lián)通，以及與未來碧海中心區(qū)內(nèi)僅有的兩個地鐵站點(diǎn)之一的西鄉(xiāng)中心站的直接連通，將使得本項(xiàng)目的輻射范圍將包括碧海中心區(qū)以及地鐵沿線，并最終依靠項(xiàng)目本身的地鐵綜合優(yōu)勢，形成區(qū)內(nèi)的重要核心物業(yè)。,競爭分析,競爭策略,項(xiàng)目分析主要思路,提升碧海中心區(qū)形象以提高區(qū)域價值，使之與寶安中心區(qū)市場形成均勢,形成碧海中心區(qū)核心區(qū)域 形成碧海中心區(qū)核心物業(yè),競爭策略,寶安新中 心區(qū)市場 競爭激烈,寶安中心區(qū)市場競爭 213萬平米 碧海中心區(qū)形象價值略低于 寶安中心區(qū),碧海中心區(qū)市場競爭 162萬平米 缺乏區(qū)域核心（商業(yè)） 缺乏地鐵（綜合）物業(yè),競爭分析,項(xiàng)目重點(diǎn)發(fā)展策略,項(xiàng)目價值平臺,價值總結(jié),價值體系構(gòu)成分析,碧海中心區(qū)區(qū)位核心,地鐵物業(yè)/綜合體,項(xiàng)目價值平臺分析架構(gòu),項(xiàng)目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)區(qū)位核心位置,新湖路,寶安大道,西鄉(xiāng)大道,本項(xiàng)目,濱海大道,西鄉(xiāng)老城區(qū),生態(tài)景觀區(qū),新增供應(yīng)區(qū),本項(xiàng)目,本項(xiàng)目位于碧海中心區(qū)的“西鄉(xiāng)老城區(qū)”組團(tuán)，（新舊區(qū)交界處）項(xiàng)目周邊的各類配套相對新區(qū)豐富；但環(huán)境相對新區(qū)較差。,項(xiàng)目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)區(qū)位核心位置,寶源第二工業(yè)區(qū),寶源第一工業(yè)區(qū),漁業(yè)村市場,海灣中校,西鄉(xiāng)中心小學(xué),碧海灣高爾夫球俱樂部,牛灣別墅,海城小學(xué),中英公學(xué),西鄉(xiāng)第三小學(xué),麻布第二工業(yè)區(qū),麻布科技園,?；蕦m酒店,徑貝小學(xué),東港家私城,寶源平價商場,寶源市場,立基平價商場,福中福商業(yè)城,華港家私,大新百貨,人人樂超市（進(jìn)駐）,萬家福百貨,家家樂百貨,【碧海中心區(qū)配套：集中于“西鄉(xiāng)老城區(qū)”組團(tuán)】,商業(yè)（生活）配套,教育配套,產(chǎn)業(yè)園區(qū),自然資源（綠地）,東方城購物廣場,肯德基,項(xiàng)目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)區(qū)位核心位置,項(xiàng)目屬性界定：城市區(qū)域中心、商業(yè)及交通資源豐富的城市舊城區(qū)更新改造項(xiàng)目,城市中心區(qū)舊城更新改造項(xiàng)目一般具有以下特點(diǎn),1,2,3,潛在的商業(yè)價值非常大，商業(yè)類物業(yè)沉淀了項(xiàng)目大部分利潤 住宅類物業(yè)風(fēng)險相對低，利潤空間高于周邊,項(xiàng)目的開發(fā)與區(qū)域發(fā)展是相輔相成的，往往要通過項(xiàng)目重新定義區(qū)域，帶動區(qū)域增值，從而使項(xiàng)目價值得到巨大的提升,項(xiàng)目往往要通過多種功能復(fù)合，形成城市生活新的一極，以突破區(qū)域價格,4,5,項(xiàng)目成功的重點(diǎn)在于提高土地單位面積的承載力和土地立體空間的開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度往往較高，容積率較高,項(xiàng)目開發(fā)與城市發(fā)展大勢緊密聯(lián)系，往往要承擔(dān)城市結(jié)構(gòu)更新、功能體系更新的責(zé)任,城市新中心發(fā)展模式,以商業(yè)為核心驅(qū)動力的城市中心的kpi體系 （關(guān)鍵績效指標(biāo)體系）,項(xiàng)目周邊重點(diǎn)項(xiàng)目圣淘沙,圣淘沙,廣義綜合體本項(xiàng)目圣淘沙,在城市化的進(jìn)程中，產(chǎn)生多個建筑綜合體，而幾個相鄰的建筑綜合體，根據(jù)其規(guī)模和功能及市場需求的互補(bǔ)性，互相作用、互為價值鏈，又形成都市綜合體的聯(lián)合體結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生聚集、聯(lián)動效應(yīng)，這種綜合體個體的集合，即“廣義城市綜合體”。,廣義綜合體本項(xiàng)目圣淘沙,轉(zhuǎn)換,商業(yè)體量：85000,狹義綜合體本項(xiàng)目,廣義綜合體本項(xiàng)目圣淘沙,商業(yè)體量： 85000+21790=106790 大型商業(yè)集群，更強(qiáng)區(qū)域輻射 圣淘沙純熟商業(yè)群可作為本項(xiàng)目發(fā)展的“驅(qū)動力”,住宅體量：162000,住宅體量： 162000+110814=272814 大型居住社區(qū)，cld人居典范,建議：通過以“廣義綜合體”的區(qū)域眼光審視，本項(xiàng)目所在的資源中心的位置，將勿庸置疑地成為碧海中心區(qū)的核心，并向周邊輻射，形成以本項(xiàng)目與圣淘沙為中心的商業(yè)/生活輻射圈。,本項(xiàng)目發(fā)展思路,合正項(xiàng)目,區(qū)域關(guān)聯(lián),住宅為主要價值構(gòu)成，獨(dú)立看待缺乏驅(qū)動力,區(qū)域中心商業(yè)核心驅(qū)動； 帶動項(xiàng)目住宅價值提升,資料來源：合正碧海項(xiàng)目專題研究報告城市綜合體分析,通過對城市中心區(qū)舊城改造案例的研究，發(fā)現(xiàn)此類項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵是：,【小結(jié)】 重新定義項(xiàng)目區(qū)域價值，重新定義人們對區(qū)域核心的認(rèn)知 通過區(qū)域增值帶動項(xiàng)目價值的持續(xù)增加 復(fù)合功能體系，聚集能量和人氣 創(chuàng)造新的區(qū)域市場，最大化挖掘潛在的商業(yè)價值,跳出原有區(qū)域范疇，走“主動 中心化”道路，成為城市新中心區(qū)域，形成城市生活新的一極,羅湖萬象城 華強(qiáng)北中航城,羅湖金三角商圈 華強(qiáng)北商圈重心與標(biāo)志,項(xiàng)目價值平臺,價值總結(jié),價值體系構(gòu)成分析,碧海中心區(qū)區(qū)位核心,地鐵物業(yè)/綜合體,項(xiàng)目價值平臺分析架構(gòu),區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)（地鐵物業(yè)）,合正碧海項(xiàng)目,坪洲新村項(xiàng)目,君逸世家,宏發(fā)領(lǐng)域,地鐵一號線,【開發(fā)特點(diǎn)小結(jié)】 充分利用地鐵資源，形成區(qū)域交通核心，提高項(xiàng)目整體價值； 與項(xiàng)目周邊相關(guān)地鐵物業(yè)形成關(guān)聯(lián)，充分利用區(qū)域商業(yè)資源，以提高項(xiàng)目自身的商業(yè)競爭力。,區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)分析,項(xiàng)目位置與發(fā)展方向,小結(jié)：聯(lián)合同片區(qū)地鐵物業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)地鐵綜合物業(yè)，充分提高物業(yè)價值。,項(xiàng)目價值平臺,價值分析提煉,價值總結(jié),價值體系構(gòu)成,碧海中心區(qū)區(qū)位核心,地鐵物業(yè)/綜合體,項(xiàng)目價值平臺分析架構(gòu),本項(xiàng)目價值體系/競爭力總結(jié),碧海中心區(qū)資源核心區(qū)區(qū)位 核心區(qū)域交通中心,城市地鐵綜合物業(yè) 地鐵商業(yè)住宅,區(qū)域標(biāo)志性物業(yè),本項(xiàng)目價值體系/ 核心競爭力,1,2,項(xiàng)目swot矩陣分析,第二部分 項(xiàng)目定位 整體發(fā)展策略 項(xiàng)目整體物業(yè)定位 項(xiàng)目形象定位,通過自我中心化，打造一個以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)、居住功能的多功能、高效率緊湊型都市社區(qū)，從而建立新的價值體系，跳出區(qū)域競爭市場，形成西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的城市新中心。 走業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過項(xiàng)目功能化體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險。,打造以商業(yè)為核心驅(qū)動力的西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)內(nèi)城市新中心， 從而重新定義區(qū)域認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破，規(guī)避競爭。 通過全面領(lǐng)先市場的產(chǎn)品，打造西鄉(xiāng)前所未有真正的都市地鐵生活，形成項(xiàng)目核心競爭力。,開發(fā)戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目整體定位目標(biāo),是城市級的 是城市核心的 是具有標(biāo)志性的 是區(qū)域峰值的 是有強(qiáng)烈城市意向的 是可回避競爭的 是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的,輻射寶安區(qū) 是西鄉(xiāng)的城市新中心 能代表新時代的西鄉(xiāng)，城市中的“一極” 平均價格高于碧海中心任何區(qū)域 可辯識，明顯區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目 拉開區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的差距 采取一切可能的超常規(guī)的手段,碧海中心區(qū)資源核心區(qū)區(qū)位 核心區(qū)域交通中心,城市地鐵綜合物業(yè) 地鐵商業(yè)住宅,區(qū)域標(biāo)志性物業(yè),本項(xiàng)目價值體系/ 核心競爭力,1,2,項(xiàng)目整體定位目標(biāo),定位需體現(xiàn)、融合、提煉本項(xiàng)目的兩大競爭優(yōu)勢。,本項(xiàng)目整體物業(yè)定位,城市資源核心區(qū)，地鐵上蓋物業(yè)（雙核價值驅(qū)動物業(yè)）,本項(xiàng)目形象定位,第三部分 客戶定位 目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源） 目標(biāo)客戶職業(yè)及置業(yè)傾向分類分析 目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn),新中心區(qū)客戶后市構(gòu)成回顧,【2008年后市寶安新中心區(qū)客戶構(gòu)成預(yù)測】,30,55,5,10,2008年預(yù)測,由于政策影響下較為濃厚的觀望情緒及提高二次以上置業(yè)首付（4成）等的影響，將導(dǎo)致中心區(qū)后市客戶構(gòu)成發(fā)生一定變化：關(guān)內(nèi)客戶減少，新安等本地客戶增加；同時投資客戶比例減少，自住客戶比例增加。,深圳 機(jī)場,西鄉(xiāng)中心站,寶安體 育館站,【西部輻射】 機(jī)場圈 （福永、西鄉(xiāng)北）,【本片區(qū)輻射】 新中心區(qū) （中心區(qū)、碧海中心區(qū)）,寶安 中心站,【東部輻射】 關(guān)內(nèi) （南山為主）,深大 北站,科技 園站,白石 洲站,世界 之窗站,本項(xiàng)目主要輻射站點(diǎn),本項(xiàng)目,地鐵沿線其他站點(diǎn),目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源）,科技園it產(chǎn)業(yè)園區(qū),【本項(xiàng)目輻射區(qū)示意圖】,本項(xiàng)目的重點(diǎn)輻射區(qū)域包括：自身所處的新中心區(qū)、地鐵西行方向的深圳機(jī)場片區(qū)、地鐵東行方向的高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)（科技園）。,目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源）,30,55,5,10,片區(qū)后市客戶構(gòu)成,40,50,10,本項(xiàng)目目標(biāo)客戶構(gòu)成,由于本項(xiàng)目屬于地鐵物業(yè)，對地鐵沿線站點(diǎn)所在的區(qū)域亦有著輻射能力，地鐵一號線途經(jīng)的關(guān)內(nèi)站點(diǎn)區(qū)域的有置業(yè)需求的客戶群體，也將成為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；因此，本項(xiàng)目的關(guān)內(nèi)客戶比例將高于片區(qū)平均水平。,以本項(xiàng)目站點(diǎn)為中心，交通距離（地鐵）約10個站以內(nèi)；交通時間（地鐵）約40分鐘的各個地鐵站點(diǎn)，都是本項(xiàng)目輻射力到達(dá)的主要區(qū)域。,40,目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源細(xì)分）關(guān)內(nèi)客戶,40的關(guān)內(nèi)客戶 （南山為主）區(qū)域 來源構(gòu)成細(xì)分,40,50,10,本項(xiàng)目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,20 科技園高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) （深大北站、科技園站、白石洲站）,5 康佳集團(tuán)、車公廟等辦公區(qū) （僑城東站、竹子林站、車公廟站）,10 南頭、前海 （南山大道站、前海路站）,5 后海、蛇口等南山其他區(qū)域 （非地鐵沿線）,40,40的關(guān)內(nèi)客戶（南山為主）細(xì)分,40,50,10,本項(xiàng)目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,目標(biāo)客戶構(gòu)成（職業(yè)及購房特征細(xì)分）關(guān)內(nèi)客戶,50,目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源細(xì)分）新安、西鄉(xiāng)本地客戶,50的本地客戶 （新安、西鄉(xiāng)）區(qū)域 來源構(gòu)成細(xì)分,40,50,10,本項(xiàng)目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,30 西鄉(xiāng)客戶 （碧海中心區(qū)舊城區(qū)、西鄉(xiāng)老城區(qū)）,20 新安客戶 （新安老城區(qū)）,目標(biāo)客戶構(gòu)成（職業(yè)及購房特征細(xì)分）新安、西鄉(xiāng)本地客戶,50,50的本地客戶（新安、西鄉(xiāng)）細(xì)分,40,50,10,本項(xiàng)目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源細(xì)分）,40,50,10,本項(xiàng)目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,20 科技園高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) （深大北站、科技園站、白石洲站）,5 康佳集團(tuán)、車公廟等辦公區(qū) （僑城東站、竹子林站、車公廟站）,10 南頭、前海 （南山大道站、前海路站）,30 西鄉(xiāng)客戶 （碧海中心區(qū)舊城區(qū)、西鄉(xiāng)老城區(qū)）,20 新安客戶 （新安老城區(qū)）,【小結(jié)】,10 寶安其他區(qū)域客戶 （以福永，機(jī)場片區(qū)客戶為主）,5 后海、蛇口等南山其他區(qū)域 （非地鐵沿線）,目標(biāo)客戶構(gòu)成（職業(yè)及購房特征細(xì)分）,【小結(jié)】,新中心區(qū)客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)回顧,新中心區(qū)項(xiàng)目成交客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn),本項(xiàng)目目標(biāo)客戶 置業(yè)關(guān)注點(diǎn),目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn),第四部分 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目戶型定位原則 本項(xiàng)目戶型配比 本項(xiàng)目物業(yè)組合戰(zhàn)略意義,本項(xiàng)目戶型定位原則,定位原則,戶型設(shè)置,本項(xiàng)目住宅體量較大（162000），決定了本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品不可單一化，將實(shí)現(xiàn)較為豐富的產(chǎn)品組合：,設(shè)置樹立項(xiàng)目形象,拔高項(xiàng)目整體檔次的戶型(少量)，如舒適型中大戶型、頂層復(fù)式等,標(biāo)竿產(chǎn)品設(shè)置原則,創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)置原則,設(shè)置創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，引領(lǐng)未來市場，提升產(chǎn)品差異化競爭力,主流產(chǎn)品設(shè)置原則,設(shè)置片區(qū)主力暢銷戶型產(chǎn)品（大量），抵御市場風(fēng)險,片區(qū)主流產(chǎn)品（主力房型）回顧,三房戶型是中心區(qū)市場上的主力戶型，占半數(shù)左右的供應(yīng)比例；其次是兩房和四房。,兩房,三房,四房,單房/一房,五房及復(fù)式,主力戶型,片區(qū)主流產(chǎn)品（主力面積區(qū)間）回顧,【中心區(qū)】,【碧海中心區(qū)】,片區(qū)主流產(chǎn)品（主力面積區(qū)間）回顧,片區(qū)主流產(chǎn)品（主力面積區(qū)間）回顧,【小結(jié)】,片區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)主流溢價元素回顧,【小結(jié)】,縱觀中心區(qū)各大樓盤產(chǎn)品（無論大戶型、小戶型），戶型創(chuàng)新是實(shí)現(xiàn)高額利潤及高銷售速度的利器； 而戶型創(chuàng)新 又以大面積的功能性贈送（贈送部分可封改為房間）為“法寶”6米露臺、雙層入戶花園、內(nèi)庭院（凹陽臺）、凸窗（窗臺或落地凸窗）等； 通過贈送，購買n房可實(shí)現(xiàn)n+1或n+2戶型的使用效果。,本項(xiàng)目戶型配比,以高檔住宅、商務(wù)公寓、沿街商鋪的售賣來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金高額、快速回籠； 通過購物中心（集中式大型商業(yè)）的長期持有，為企業(yè)長期融資并實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機(jī)。,本項(xiàng)目物業(yè)組合戰(zhàn)略意義,本項(xiàng)目物業(yè)類型組合： 購物中心+商業(yè)街+高檔住宅+商務(wù)公寓,宏發(fā)中心大廈（同類產(chǎn)品）的營銷成功，證明本片區(qū)“小型商務(wù)物業(yè)”投資市場已被打開，未來將成為發(fā)展趨勢； 本項(xiàng)目容積率較高，將商務(wù)公寓設(shè)置于商業(yè)群樓之上，可將降低普通住宅部分的容積率，使項(xiàng)目更具品質(zhì)； 商務(wù)公寓價值較高，可實(shí)現(xiàn)較高利潤，并以高端形象拔高項(xiàng)目整體檔次；作為“地標(biāo)性”物業(yè)對外展示。,設(shè)置商務(wù)公寓（辦公用途、住宅性質(zhì)）的原因：,本項(xiàng)目物業(yè)組合戰(zhàn)略意義,第五部分 規(guī)劃建議 項(xiàng)目地塊與周邊關(guān)系 項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)與住宅/辦公間的關(guān)系 地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系 片區(qū)同類型產(chǎn)品規(guī)劃布局借鑒 本項(xiàng)目規(guī)劃建議,總用地面積：61700 建設(shè)用地面積：44410.6 計(jì)容積率建筑面積：247000 住宅建筑面積：162000 商業(yè)建筑面積：85000 地上：60000 地下：25000） 容積率（地上）：5,【本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】,【其他相關(guān)】 建筑物無高度限制 地下商業(yè)新湖路一側(cè)連接地鐵1號線,項(xiàng)目地塊指標(biāo),項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目東、南面視野景觀條件較優(yōu)，其它朝向較差, 地塊東南面為衡方苑、工業(yè)廠房及宿舍 南面為路口，招示面最好 地塊西面為圣淘沙，存在對視 地塊北面為工業(yè)廠房而且還有一條臭水河 地塊東北面為低矮雜亂的民居,圣淘沙,項(xiàng)目地塊分析規(guī)劃布局建議,1）于人流車流較大且昭示性較強(qiáng)的一側(cè)：西鄉(xiāng)大道、新湖路兩側(cè)布置“集中式商業(yè)”及街鋪部分,2）于靠近農(nóng)民房、廠房的地塊外圍，及靠近集中式商業(yè)的位置布置面積較小戶型，作為合理過渡,3）于項(xiàng)目中心位置（較為安靜、純粹打造豐富園林景觀）布置三房、四房戶型,商業(yè)與住宅/辦公間的關(guān)系,城市綜合體的人流價值關(guān)鏈體系,高端的住宅與商務(wù)公寓（辦公）均可為大型商業(yè)帶來高端的消費(fèi)人流高端商務(wù)人流、高端住家人流，保證大型高端商業(yè)的成功運(yùn)營。,1,住宅/辦公對于商業(yè)：利好,商業(yè)與住宅/辦公間的關(guān)系,大型商業(yè)為辦公的商務(wù)人流提供高質(zhì)量的商業(yè)配套服務(wù)，商務(wù)、商業(yè)市場共同繁榮。,2,商業(yè)對于辦公：利好,大型商業(yè)為小戶型或公寓類住宅提供了便利的商業(yè)、生活配套，對于小戶型客戶而言，便利的資源是一大利好。,3,商業(yè)對于小戶型：利好,大型商業(yè)所聚集的大量的繁雜的消費(fèi)人流，對于強(qiáng)調(diào)居住 “純粹性”的大戶型客戶而言，較影響居住品質(zhì)。,4,商業(yè)對于大戶型：利空,商業(yè)與住宅/辦公的關(guān)系規(guī)劃布局建議,4）于大型商業(yè)上布 “商務(wù)公寓”（辦公導(dǎo)向），商務(wù)商業(yè)市場共同繁榮,5）小戶型布局靠近商業(yè),6）大戶型布局遠(yuǎn)離商業(yè),地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系,地鐵物業(yè)帶來的城市連通后的滾滾人潮，不可避免的造就新的商業(yè)中心，大型商業(yè)必將 “借地鐵之手打開利潤之門” 。,1,地鐵對于商業(yè)：利好,地鐵為商務(wù)辦公人群（商務(wù)公寓）提供了巨大的交通便利，匯聚八方商務(wù)資源。,2,地鐵對于辦公：利好,地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系,地鐵為小戶型或公寓客戶提供了極其便利的交通網(wǎng)絡(luò)，使之隨時隨地享受出行的便利，實(shí)現(xiàn) “一站式”生活體驗(yàn)。,3,地鐵對于小戶型：利好,地鐵（尤其出入口）所帶來的大量的繁雜的交通人流，對于強(qiáng)調(diào)居住 “純粹性”的大戶型客戶而言，較影響居住品質(zhì)。,4,地鐵對于大戶型：利空,7）大型商場與地鐵于地下連通，商業(yè)與上蓋的商務(wù)公寓實(shí)現(xiàn)與地鐵接駁,8）小戶型布局靠近地鐵（出入口）,9）大戶型布局遠(yuǎn)離地鐵（出入口）,地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系規(guī)劃布局建議,片區(qū)同類型物業(yè)規(guī)劃布局借鑒 同樣的布局原則可在片區(qū)同類型物業(yè)中看到,案例1：泰華君逸世家（寶安體育館站）,君逸世家,地鐵一號線,【基本指標(biāo)】 項(xiàng)目占地:27413.67 建筑面積:142762.14 住宅:82860.95 (其中公寓：19573） 商業(yè):19088.60 容積率:3.78 綠化率:31% 總戶數(shù):863 總車位:814,項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)，新湖路和羅田路交匯處，緊鄰體育館，社區(qū)門口就是地鐵站寶安體育館站，項(xiàng)目擁有約19000平方米的商業(yè)，已簽約沃爾瑪?shù)戎髁Φ辍?案例1：泰華君逸世家（寶安體育館站）,c座公寓,b座住