戴德梁行--深圳合正碧海綜合體項目市場定位報告(73頁).ppt

合正碧海項目市場定位報告,前 言 尋求激烈市場競爭下的發(fā)展方向,根據(jù)市場研究報告結(jié)論，在項目開發(fā)期內(nèi)，同片區(qū)樓盤的集中供應(yīng)，導(dǎo)致市場競爭激烈 ，因此，尋求項目的差異化并形成項目的競爭力，將成為項目開發(fā)前期策劃工作的重點。 基于對未來激烈市場競爭格局的分析與預(yù)測，以及對項目整體包括住宅和商業(yè)的綜合考慮，中原完成了合正碧海項目的價值平臺的構(gòu)筑，并通過對綜合體項目開發(fā)的進一步研究，形成合正碧海項目的核心發(fā)展方向，即通過“主動中心化”所帶來的項目區(qū)域核心價值的提升，同時結(jié)合項目規(guī)劃中的地鐵發(fā)展優(yōu)勢，跳出區(qū)域競爭市場，并使得項目最終發(fā)展形成西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的城市新中心。,目 錄,第一部分 項目價值平臺 第二部分 項目定位 第三部分 客戶定位 第四部分 戶型定位 第五部分 規(guī)劃建議,前期市場研究主要結(jié)論回顧與建議,寶安新中心區(qū)（包括寶安中心區(qū)和碧海中心區(qū)）區(qū)域未來供應(yīng)量達375萬平方米，本項目將面臨區(qū)域內(nèi)的激烈市場競爭； 碧海中心區(qū)區(qū)域價值目前尚未被充分認可，由于發(fā)展階段稍落后于寶安中心區(qū)，因此與寶安中心區(qū)的項目尚存在一定的差距，包括區(qū)域價值形象、產(chǎn)品設(shè)計、銷售價格等； 碧海中心區(qū)內(nèi)尚無真正意義上的區(qū)域核心和商業(yè)中心區(qū)域，項目利用自身的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)體量，有望填補該項區(qū)域市場空白； 碧海中心區(qū)內(nèi)大型地鐵上蓋物業(yè)缺乏，項目后期可針對性滿足該部分市場需求，包括住宅需求和商業(yè)需求；,項目分析主要思路,寶安新中 心區(qū)市場 競爭激烈,寶安中心區(qū)市場競爭 213萬平米 碧海中心區(qū)形象價值略低于 寶安中心區(qū),碧海中心區(qū)市場競爭 162萬平米 缺乏區(qū)域核心（商業(yè)） 缺乏地鐵（綜合）物業(yè),提升碧海中心區(qū)形象以提高區(qū)域價值，使之與寶安中心區(qū)市場形成均勢,碧海中心區(qū)的市級區(qū)域價值 根據(jù)寶安中心組團分區(qū)規(guī)劃中的有關(guān)定位，碧海中心區(qū)作為深圳西部核心城區(qū)的綜合服務(wù)中心 ，其主要功能是與寶安新中心區(qū)進行互補，共同承擔(dān)和發(fā)展區(qū)域內(nèi)的商貿(mào)、文化、體育、科教和信息等主要職能。,競爭分析,競爭策略,項目分析主要思路,寶安新中 心區(qū)市場 競爭激烈,寶安中心區(qū)市場競爭 213萬平米 碧海中心區(qū)形象價值略低于 寶安中心區(qū),碧海中心區(qū)市場競爭 162萬平米 缺乏區(qū)域核心（商業(yè)） 缺乏地鐵（綜合）物業(yè),形成碧海中心區(qū)核心區(qū)域 形成碧海中心區(qū)核心物業(yè),合正碧海項目的區(qū)域中心價值 項目處于碧海中心區(qū)核心區(qū)位，由于西鄉(xiāng)大道和寶安大道的聯(lián)通，以及與未來碧海中心區(qū)內(nèi)僅有的兩個地鐵站點之一的西鄉(xiāng)中心站的直接連通，將使得本項目的輻射范圍將包括碧海中心區(qū)以及地鐵沿線，并最終依靠項目本身的地鐵綜合優(yōu)勢，形成區(qū)內(nèi)的重要核心物業(yè)。,競爭分析,競爭策略,項目分析主要思路,提升碧海中心區(qū)形象以提高區(qū)域價值，使之與寶安中心區(qū)市場形成均勢,形成碧海中心區(qū)核心區(qū)域 形成碧海中心區(qū)核心物業(yè),競爭策略,寶安新中 心區(qū)市場 競爭激烈,寶安中心區(qū)市場競爭 213萬平米 碧海中心區(qū)形象價值略低于 寶安中心區(qū),碧海中心區(qū)市場競爭 162萬平米 缺乏區(qū)域核心（商業(yè)） 缺乏地鐵（綜合）物業(yè),競爭分析,項目重點發(fā)展策略,項目價值平臺,價值總結(jié),價值體系構(gòu)成分析,碧海中心區(qū)區(qū)位核心,地鐵物業(yè)/綜合體,項目價值平臺分析架構(gòu),項目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)區(qū)位核心位置,新湖路,寶安大道,西鄉(xiāng)大道,本項目,濱海大道,西鄉(xiāng)老城區(qū),生態(tài)景觀區(qū),新增供應(yīng)區(qū),本項目,本項目位于碧海中心區(qū)的“西鄉(xiāng)老城區(qū)”組團，（新舊區(qū)交界處）項目周邊的各類配套相對新區(qū)豐富；但環(huán)境相對新區(qū)較差。,項目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)區(qū)位核心位置,寶源第二工業(yè)區(qū),寶源第一工業(yè)區(qū),漁業(yè)村市場,海灣中校,西鄉(xiāng)中心小學(xué),碧海灣高爾夫球俱樂部,牛灣別墅,海城小學(xué),中英公學(xué),西鄉(xiāng)第三小學(xué),麻布第二工業(yè)區(qū),麻布科技園,?；蕦m酒店,徑貝小學(xué),東港家私城,寶源平價商場,寶源市場,立基平價商場,福中福商業(yè)城,華港家私,大新百貨,人人樂超市（進駐）,萬家福百貨,家家樂百貨,【碧海中心區(qū)配套：集中于“西鄉(xiāng)老城區(qū)”組團】,商業(yè)（生活）配套,教育配套,產(chǎn)業(yè)園區(qū),自然資源（綠地）,東方城購物廣場,肯德基,項目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)區(qū)位核心位置,項目屬性界定：城市區(qū)域中心、商業(yè)及交通資源豐富的城市舊城區(qū)更新改造項目,城市中心區(qū)舊城更新改造項目一般具有以下特點,1,2,3,潛在的商業(yè)價值非常大，商業(yè)類物業(yè)沉淀了項目大部分利潤 住宅類物業(yè)風(fēng)險相對低，利潤空間高于周邊,項目的開發(fā)與區(qū)域發(fā)展是相輔相成的，往往要通過項目重新定義區(qū)域，帶動區(qū)域增值，從而使項目價值得到巨大的提升,項目往往要通過多種功能復(fù)合，形成城市生活新的一極，以突破區(qū)域價格,4,5,項目成功的重點在于提高土地單位面積的承載力和土地立體空間的開發(fā)，項目開發(fā)強度往往較高，容積率較高,項目開發(fā)與城市發(fā)展大勢緊密聯(lián)系，往往要承擔(dān)城市結(jié)構(gòu)更新、功能體系更新的責(zé)任,城市新中心發(fā)展模式,以商業(yè)為核心驅(qū)動力的城市中心的kpi體系 （關(guān)鍵績效指標(biāo)體系）,項目周邊重點項目圣淘沙,圣淘沙,廣義綜合體本項目圣淘沙,在城市化的進程中，產(chǎn)生多個建筑綜合體，而幾個相鄰的建筑綜合體，根據(jù)其規(guī)模和功能及市場需求的互補性，互相作用、互為價值鏈，又形成都市綜合體的聯(lián)合體結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生聚集、聯(lián)動效應(yīng)，這種綜合體個體的集合，即“廣義城市綜合體”。,廣義綜合體本項目圣淘沙,轉(zhuǎn)換,商業(yè)體量：85000,狹義綜合體本項目,廣義綜合體本項目圣淘沙,商業(yè)體量： 85000+21790=106790 大型商業(yè)集群，更強區(qū)域輻射 圣淘沙純熟商業(yè)群可作為本項目發(fā)展的“驅(qū)動力”,住宅體量：162000,住宅體量： 162000+110814=272814 大型居住社區(qū)，cld人居典范,建議：通過以“廣義綜合體”的區(qū)域眼光審視，本項目所在的資源中心的位置，將勿庸置疑地成為碧海中心區(qū)的核心，并向周邊輻射，形成以本項目與圣淘沙為中心的商業(yè)/生活輻射圈。,本項目發(fā)展思路,合正項目,區(qū)域關(guān)聯(lián),住宅為主要價值構(gòu)成，獨立看待缺乏驅(qū)動力,區(qū)域中心商業(yè)核心驅(qū)動； 帶動項目住宅價值提升,資料來源：合正碧海項目專題研究報告城市綜合體分析,通過對城市中心區(qū)舊城改造案例的研究，發(fā)現(xiàn)此類項目開發(fā)的關(guān)鍵是：,【小結(jié)】 重新定義項目區(qū)域價值，重新定義人們對區(qū)域核心的認知 通過區(qū)域增值帶動項目價值的持續(xù)增加 復(fù)合功能體系，聚集能量和人氣 創(chuàng)造新的區(qū)域市場，最大化挖掘潛在的商業(yè)價值,跳出原有區(qū)域范疇，走“主動 中心化”道路，成為城市新中心區(qū)域，形成城市生活新的一極,羅湖萬象城 華強北中航城,羅湖金三角商圈 華強北商圈重心與標(biāo)志,項目價值平臺,價值總結(jié),價值體系構(gòu)成分析,碧海中心區(qū)區(qū)位核心,地鐵物業(yè)/綜合體,項目價值平臺分析架構(gòu),區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)（地鐵物業(yè)）,合正碧海項目,坪洲新村項目,君逸世家,宏發(fā)領(lǐng)域,地鐵一號線,【開發(fā)特點小結(jié)】 充分利用地鐵資源，形成區(qū)域交通核心，提高項目整體價值； 與項目周邊相關(guān)地鐵物業(yè)形成關(guān)聯(lián)，充分利用區(qū)域商業(yè)資源，以提高項目自身的商業(yè)競爭力。,區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)分析,項目位置與發(fā)展方向,小結(jié)：聯(lián)合同片區(qū)地鐵物業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)地鐵綜合物業(yè)，充分提高物業(yè)價值。,項目價值平臺,價值分析提煉,價值總結(jié),價值體系構(gòu)成,碧海中心區(qū)區(qū)位核心,地鐵物業(yè)/綜合體,項目價值平臺分析架構(gòu),本項目價值體系/競爭力總結(jié),碧海中心區(qū)資源核心區(qū)區(qū)位 核心區(qū)域交通中心,城市地鐵綜合物業(yè) 地鐵商業(yè)住宅,區(qū)域標(biāo)志性物業(yè),本項目價值體系/ 核心競爭力,1,2,項目swot矩陣分析,第二部分 項目定位 整體發(fā)展策略 項目整體物業(yè)定位 項目形象定位,通過自我中心化，打造一個以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)、居住功能的多功能、高效率緊湊型都市社區(qū)，從而建立新的價值體系，跳出區(qū)域競爭市場，形成西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的城市新中心。 走業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過項目功能化體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險。,打造以商業(yè)為核心驅(qū)動力的西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)內(nèi)城市新中心， 從而重新定義區(qū)域認知，實現(xiàn)區(qū)域突破，規(guī)避競爭。 通過全面領(lǐng)先市場的產(chǎn)品，打造西鄉(xiāng)前所未有真正的都市地鐵生活，形成項目核心競爭力。,開發(fā)戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,項目整體定位目標(biāo),是城市級的 是城市核心的 是具有標(biāo)志性的 是區(qū)域峰值的 是有強烈城市意向的 是可回避競爭的 是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的,輻射寶安區(qū) 是西鄉(xiāng)的城市新中心 能代表新時代的西鄉(xiāng)，城市中的“一極” 平均價格高于碧海中心任何區(qū)域 可辯識，明顯區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項目 拉開區(qū)域內(nèi)其他項目的差距 采取一切可能的超常規(guī)的手段,碧海中心區(qū)資源核心區(qū)區(qū)位 核心區(qū)域交通中心,城市地鐵綜合物業(yè) 地鐵商業(yè)住宅,區(qū)域標(biāo)志性物業(yè),本項目價值體系/ 核心競爭力,1,2,項目整體定位目標(biāo),定位需體現(xiàn)、融合、提煉本項目的兩大競爭優(yōu)勢。,本項目整體物業(yè)定位,城市資源核心區(qū)，地鐵上蓋物業(yè)（雙核價值驅(qū)動物業(yè)）,本項目形象定位,第三部分 客戶定位 目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源） 目標(biāo)客戶職業(yè)及置業(yè)傾向分類分析 目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)注點,新中心區(qū)客戶后市構(gòu)成回顧,【2008年后市寶安新中心區(qū)客戶構(gòu)成預(yù)測】,30,55,5,10,2008年預(yù)測,由于政策影響下較為濃厚的觀望情緒及提高二次以上置業(yè)首付（4成）等的影響，將導(dǎo)致中心區(qū)后市客戶構(gòu)成發(fā)生一定變化：關(guān)內(nèi)客戶減少，新安等本地客戶增加；同時投資客戶比例減少，自住客戶比例增加。,深圳 機場,西鄉(xiāng)中心站,寶安體 育館站,【西部輻射】 機場圈 （福永、西鄉(xiāng)北）,【本片區(qū)輻射】 新中心區(qū) （中心區(qū)、碧海中心區(qū)）,寶安 中心站,【東部輻射】 關(guān)內(nèi) （南山為主）,深大 北站,科技 園站,白石 洲站,世界 之窗站,本項目主要輻射站點,本項目,地鐵沿線其他站點,目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源）,科技園it產(chǎn)業(yè)園區(qū),【本項目輻射區(qū)示意圖】,本項目的重點輻射區(qū)域包括：自身所處的新中心區(qū)、地鐵西行方向的深圳機場片區(qū)、地鐵東行方向的高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)（科技園）。,目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源）,30,55,5,10,片區(qū)后市客戶構(gòu)成,40,50,10,本項目目標(biāo)客戶構(gòu)成,由于本項目屬于地鐵物業(yè)，對地鐵沿線站點所在的區(qū)域亦有著輻射能力，地鐵一號線途經(jīng)的關(guān)內(nèi)站點區(qū)域的有置業(yè)需求的客戶群體，也將成為本項目的目標(biāo)客戶群；因此，本項目的關(guān)內(nèi)客戶比例將高于片區(qū)平均水平。,以本項目站點為中心，交通距離（地鐵）約10個站以內(nèi)；交通時間（地鐵）約40分鐘的各個地鐵站點，都是本項目輻射力到達的主要區(qū)域。,40,目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源細分）關(guān)內(nèi)客戶,40的關(guān)內(nèi)客戶 （南山為主）區(qū)域 來源構(gòu)成細分,40,50,10,本項目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,20 科技園高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) （深大北站、科技園站、白石洲站）,5 康佳集團、車公廟等辦公區(qū) （僑城東站、竹子林站、車公廟站）,10 南頭、前海 （南山大道站、前海路站）,5 后海、蛇口等南山其他區(qū)域 （非地鐵沿線）,40,40的關(guān)內(nèi)客戶（南山為主）細分,40,50,10,本項目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,目標(biāo)客戶構(gòu)成（職業(yè)及購房特征細分）關(guān)內(nèi)客戶,50,目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源細分）新安、西鄉(xiāng)本地客戶,50的本地客戶 （新安、西鄉(xiāng)）區(qū)域 來源構(gòu)成細分,40,50,10,本項目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,30 西鄉(xiāng)客戶 （碧海中心區(qū)舊城區(qū)、西鄉(xiāng)老城區(qū)）,20 新安客戶 （新安老城區(qū)）,目標(biāo)客戶構(gòu)成（職業(yè)及購房特征細分）新安、西鄉(xiāng)本地客戶,50,50的本地客戶（新安、西鄉(xiāng)）細分,40,50,10,本項目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,目標(biāo)客戶構(gòu)成（區(qū)域來源細分）,40,50,10,本項目 目標(biāo)客戶構(gòu)成,20 科技園高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) （深大北站、科技園站、白石洲站）,5 康佳集團、車公廟等辦公區(qū) （僑城東站、竹子林站、車公廟站）,10 南頭、前海 （南山大道站、前海路站）,30 西鄉(xiāng)客戶 （碧海中心區(qū)舊城區(qū)、西鄉(xiāng)老城區(qū)）,20 新安客戶 （新安老城區(qū)）,【小結(jié)】,10 寶安其他區(qū)域客戶 （以福永，機場片區(qū)客戶為主）,5 后海、蛇口等南山其他區(qū)域 （非地鐵沿線）,目標(biāo)客戶構(gòu)成（職業(yè)及購房特征細分）,【小結(jié)】,新中心區(qū)客戶置業(yè)關(guān)注點回顧,新中心區(qū)項目成交客戶置業(yè)關(guān)注點,本項目目標(biāo)客戶 置業(yè)關(guān)注點,目標(biāo)客戶置業(yè)關(guān)注點,第四部分 產(chǎn)品定位 本項目戶型定位原則 本項目戶型配比 本項目物業(yè)組合戰(zhàn)略意義,本項目戶型定位原則,定位原則,戶型設(shè)置,本項目住宅體量較大（162000），決定了本項目住宅產(chǎn)品不可單一化，將實現(xiàn)較為豐富的產(chǎn)品組合：,設(shè)置樹立項目形象,拔高項目整體檔次的戶型(少量)，如舒適型中大戶型、頂層復(fù)式等,標(biāo)竿產(chǎn)品設(shè)置原則,創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)置原則,設(shè)置創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，引領(lǐng)未來市場，提升產(chǎn)品差異化競爭力,主流產(chǎn)品設(shè)置原則,設(shè)置片區(qū)主力暢銷戶型產(chǎn)品（大量），抵御市場風(fēng)險,片區(qū)主流產(chǎn)品（主力房型）回顧,三房戶型是中心區(qū)市場上的主力戶型，占半數(shù)左右的供應(yīng)比例；其次是兩房和四房。,兩房,三房,四房,單房/一房,五房及復(fù)式,主力戶型,片區(qū)主流產(chǎn)品（主力面積區(qū)間）回顧,【中心區(qū)】,【碧海中心區(qū)】,片區(qū)主流產(chǎn)品（主力面積區(qū)間）回顧,片區(qū)主流產(chǎn)品（主力面積區(qū)間）回顧,【小結(jié)】,片區(qū)產(chǎn)品特點主流溢價元素回顧,【小結(jié)】,縱觀中心區(qū)各大樓盤產(chǎn)品（無論大戶型、小戶型），戶型創(chuàng)新是實現(xiàn)高額利潤及高銷售速度的利器； 而戶型創(chuàng)新 又以大面積的功能性贈送（贈送部分可封改為房間）為“法寶”6米露臺、雙層入戶花園、內(nèi)庭院（凹陽臺）、凸窗（窗臺或落地凸窗）等； 通過贈送，購買n房可實現(xiàn)n+1或n+2戶型的使用效果。,本項目戶型配比,以高檔住宅、商務(wù)公寓、沿街商鋪的售賣來實現(xiàn)項目資金高額、快速回籠； 通過購物中心（集中式大型商業(yè)）的長期持有，為企業(yè)長期融資并實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機。,本項目物業(yè)組合戰(zhàn)略意義,本項目物業(yè)類型組合： 購物中心+商業(yè)街+高檔住宅+商務(wù)公寓,宏發(fā)中心大廈（同類產(chǎn)品）的營銷成功，證明本片區(qū)“小型商務(wù)物業(yè)”投資市場已被打開，未來將成為發(fā)展趨勢； 本項目容積率較高，將商務(wù)公寓設(shè)置于商業(yè)群樓之上，可將降低普通住宅部分的容積率，使項目更具品質(zhì)； 商務(wù)公寓價值較高，可實現(xiàn)較高利潤，并以高端形象拔高項目整體檔次；作為“地標(biāo)性”物業(yè)對外展示。,設(shè)置商務(wù)公寓（辦公用途、住宅性質(zhì)）的原因：,本項目物業(yè)組合戰(zhàn)略意義,第五部分 規(guī)劃建議 項目地塊與周邊關(guān)系 項目內(nèi)部商業(yè)與住宅/辦公間的關(guān)系 地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系 片區(qū)同類型產(chǎn)品規(guī)劃布局借鑒 本項目規(guī)劃建議,總用地面積：61700 建設(shè)用地面積：44410.6 計容積率建筑面積：247000 住宅建筑面積：162000 商業(yè)建筑面積：85000 地上：60000 地下：25000） 容積率（地上）：5,【本項目經(jīng)濟指標(biāo)】,【其他相關(guān)】 建筑物無高度限制 地下商業(yè)新湖路一側(cè)連接地鐵1號線,項目地塊指標(biāo),項目地塊分析,項目東、南面視野景觀條件較優(yōu)，其它朝向較差, 地塊東南面為衡方苑、工業(yè)廠房及宿舍 南面為路口，招示面最好 地塊西面為圣淘沙，存在對視 地塊北面為工業(yè)廠房而且還有一條臭水河 地塊東北面為低矮雜亂的民居,圣淘沙,項目地塊分析規(guī)劃布局建議,1）于人流車流較大且昭示性較強的一側(cè)：西鄉(xiāng)大道、新湖路兩側(cè)布置“集中式商業(yè)”及街鋪部分,2）于靠近農(nóng)民房、廠房的地塊外圍，及靠近集中式商業(yè)的位置布置面積較小戶型，作為合理過渡,3）于項目中心位置（較為安靜、純粹打造豐富園林景觀）布置三房、四房戶型,商業(yè)與住宅/辦公間的關(guān)系,城市綜合體的人流價值關(guān)鏈體系,高端的住宅與商務(wù)公寓（辦公）均可為大型商業(yè)帶來高端的消費人流高端商務(wù)人流、高端住家人流，保證大型高端商業(yè)的成功運營。,1,住宅/辦公對于商業(yè)：利好,商業(yè)與住宅/辦公間的關(guān)系,大型商業(yè)為辦公的商務(wù)人流提供高質(zhì)量的商業(yè)配套服務(wù)，商務(wù)、商業(yè)市場共同繁榮。,2,商業(yè)對于辦公：利好,大型商業(yè)為小戶型或公寓類住宅提供了便利的商業(yè)、生活配套，對于小戶型客戶而言，便利的資源是一大利好。,3,商業(yè)對于小戶型：利好,大型商業(yè)所聚集的大量的繁雜的消費人流，對于強調(diào)居住 “純粹性”的大戶型客戶而言，較影響居住品質(zhì)。,4,商業(yè)對于大戶型：利空,商業(yè)與住宅/辦公的關(guān)系規(guī)劃布局建議,4）于大型商業(yè)上布 “商務(wù)公寓”（辦公導(dǎo)向），商務(wù)商業(yè)市場共同繁榮,5）小戶型布局靠近商業(yè),6）大戶型布局遠離商業(yè),地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系,地鐵物業(yè)帶來的城市連通后的滾滾人潮，不可避免的造就新的商業(yè)中心，大型商業(yè)必將 “借地鐵之手打開利潤之門” 。,1,地鐵對于商業(yè)：利好,地鐵為商務(wù)辦公人群（商務(wù)公寓）提供了巨大的交通便利，匯聚八方商務(wù)資源。,2,地鐵對于辦公：利好,地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系,地鐵為小戶型或公寓客戶提供了極其便利的交通網(wǎng)絡(luò)，使之隨時隨地享受出行的便利，實現(xiàn) “一站式”生活體驗。,3,地鐵對于小戶型：利好,地鐵（尤其出入口）所帶來的大量的繁雜的交通人流，對于強調(diào)居住 “純粹性”的大戶型客戶而言，較影響居住品質(zhì)。,4,地鐵對于大戶型：利空,7）大型商場與地鐵于地下連通，商業(yè)與上蓋的商務(wù)公寓實現(xiàn)與地鐵接駁,8）小戶型布局靠近地鐵（出入口）,9）大戶型布局遠離地鐵（出入口）,地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系規(guī)劃布局建議,片區(qū)同類型物業(yè)規(guī)劃布局借鑒 同樣的布局原則可在片區(qū)同類型物業(yè)中看到,案例1：泰華君逸世家（寶安體育館站）,君逸世家,地鐵一號線,【基本指標(biāo)】 項目占地:27413.67 建筑面積:142762.14 住宅:82860.95 (其中公寓：19573） 商業(yè):19088.60 容積率:3.78 綠化率:31% 總戶數(shù):863 總車位:814,項目位于寶安中心區(qū)，新湖路和羅田路交匯處，緊鄰體育館，社區(qū)門口就是地鐵站寶安體育館站，項目擁有約19000平方米的商業(yè)，已簽約沃爾瑪?shù)戎髁Φ辍?案例1：泰華君逸世家（寶安體育館站）,c座公寓,b座住