新鄭浩創(chuàng)項目市場研判及項目構(gòu)思 2010-112頁.ppt

,新鄭浩創(chuàng)項目 市場研判及項目構(gòu)思,合順機構(gòu),思路探討,二、【項目分析及產(chǎn)品研究】,一 、【市場分析】,三、【營銷推廣策略】,【市場分析】,第一部分,1、城市發(fā)展研究,2、城市功能規(guī)劃研究,3、城市商業(yè)布局研究,4、城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀研究,5、可類比項目研究,6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢研究,新密,中牟,鄭州市,龍湖,許昌,開封,高速公路,省道鄭州新鄭 里程：38公里 車程：約40分種,鐵路,滎陽,新鄭,cbd,2小時經(jīng)濟圈：新鄭市成為核心經(jīng)濟點輻射下衛(wèi)星城。部分高端消費需求流向鄭州，衛(wèi)星城主流消費人群集中在中低端消費。,【市場分析】/城市發(fā)展分析,新鄭市,旅游城市,新鄭市政治、經(jīng)濟 文化、教育中心,全市人口約60萬 市區(qū)人口約25萬,以卷煙、制藥、食品 加工、煤炭工業(yè)為主 的工貿(mào)城市。,軒轅黃帝故里 尋根敬祖圣地,【市場分析】/城市發(fā)展分析,中 華 路,鄭風苑,人 民 路,雙擁路,洧 水 路,新特路,新 華 路,本項目,鄭韓古城,漁夫子路,迎 賓 路,市委,炎黃廣場,城市旅游區(qū),城市主商業(yè)區(qū),次商業(yè)區(qū),城市工業(yè)區(qū),城市居住區(qū),城市居住區(qū),【市場分析】/城市功能規(guī)劃,中 華 路,鄭風苑,人 民 路,雙擁路,洧 水 路,新特路,新 華 路,本項目,鄭韓古城,漁夫子路,迎 賓 路,市委,炎黃廣場,城市主要休閑娛樂街區(qū) 休閑服式理發(fā) 網(wǎng)吧萬佳量販 手機賣場,黃宮大酒店 大都市酒店 帝華大酒店 新鄭卷煙廠,五金雜貨 軸承 家電日用品,商業(yè)中心區(qū) 中高端品牌專賣店,手機通訊器市場電動車市場,小商品 商業(yè)步行街,【市場分析】/城市商業(yè)布局,軒 轅 路,中 華 路,鄭風苑,人 民 路,雙擁路,洧 水 路,新特路,新 華 路,本項目,鄭韓古城,漁夫子路,迎 賓 路,市委,炎黃廣場,月季新城 1600元/平米,濱河帝城 1900元/平米,興宏花園 2200元/平米,慶都花園 1850元/平米,金鼎花園,金都花園 1600元/平米,府后新天地1600元/平,百美經(jīng)典1500元/平,【市場分析】/城市房產(chǎn)發(fā)展,目前市場銷售均價約為:1650元/平米,目前市場戶型以125- 140平米三房為主88- 100平米兩房及 大面積房為輔.,目前市場上項目普遍存在園林水景景觀粗糙,為市場空白機會點,異域風情建筑風格被消費者所接受度較高,對退臺花園洋房品質(zhì) 較高產(chǎn)品形態(tài)認同.,目前整體市場發(fā)展處于初步發(fā)展階段,市場營銷手段引導性較弱, 項目建筑風格及整體規(guī)劃處于不成熟階段。,【市場分析】/城市房產(chǎn)發(fā)展,【 市場分析 】/目標客戶群研究,目前市場客戶群研究,主要構(gòu)成群體: 煙廠鐵路職工藥廠行政事業(yè)單位公務員個體商戶 郊縣外來人員.,消費習慣及消費心理: (1) 對地段認同度高,對好的位置盲從 (2)看重開發(fā)商實力、信譽?？诒麄餍Ч?(3)一次性付款約占25% ，公積金貸款占主導 (4) 消費較為樸實,到訪客戶成交率高,本項目目標客戶群定位建議,本項目規(guī)模較大: 目標客戶群體定位一開始就要瞄準全城及郊縣外 來人口有實力的消費群體,而不能將目光僅僅限制在項目周邊,主要以: (1) 人民路沿線市政機構(gòu)公務員 (2) 城市支柱產(chǎn)業(yè)職工及管理層 (3)個體商戶及郊縣外來人口,月季新城 項目規(guī)模: 項目總占地約200畝 產(chǎn)品規(guī)劃: 以 多層 亞別墅為主 . 價格成長: 1100 - 1300 - 1600 (三期) 目標客戶: 二中教師、公務員（市農(nóng)行、 人民醫(yī)院、銀行等）、郊縣,【市場分析】/可類比項目分析,濱河帝城 項目規(guī)模: 項目總占地約370畝 產(chǎn)品規(guī)劃: 以 多層 別墅花園洋房為主 . 價格成長: 1100 - 1500 - 1900 (三期) 目標客戶:煙廠、鐵路職工、西亞斯教師、 個體商戶（人民路附近商戶）,【市場分析】/可類比項目分析,興宏花園 項目規(guī)模: 項目總占地約170畝 產(chǎn)品規(guī)劃: 以別墅群為主少量多層為輔助 . 價格成長: 900 - 1300 - 2200 (目前),【市場分析】/可類比項目分析,慶都花園 項目規(guī)模: 項目總建筑面積16萬平米 產(chǎn)品規(guī)劃: 以現(xiàn)代風格多層及小高層為主 以127 138平米三房為主 價格成長: 1850(目前一期),【市場分析】/可類比項目分析,鄭州新鄭房價增長量趨勢表 年增長幅度約在200元/平米,鄭州新鄭房價增長幅度趨勢表 年增長率約在12%,作為鄭州市的衛(wèi)星城,鄭州的房地產(chǎn)發(fā)展 趨勢及情況對新鄭具有重要借鑒指導意義,【市場分析】/房產(chǎn)發(fā)展趨勢,月季新城與濱河帝城等同等大盤 價格成長路線,根據(jù)同等規(guī)模大盤成長性價格走勢對比,本地大盤(170 200畝) 價格拉升空間約為600 900元/平米(操作時間約為 3 4 年),【市場分析】/房產(chǎn)發(fā)展趨勢,【項目分析及產(chǎn)品研究】,第二部分,1、項目swot分析,2、項目產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,3、項目產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議,s,t,o,w,1、地塊規(guī)模較大，利于項目整 體規(guī)劃，形成社區(qū)規(guī)模； 2、項目地勢平坦，北面、西面為 城墻且有綠化視野開闊，環(huán) 境較為安靜優(yōu)雅。,、鄭密鐵路帶來的交通不便及噪 音污染； 2、項目中規(guī)劃道路動工時間不確定； 3、項目位置在市民心目中不是很好。,1、旅游業(yè)的快速發(fā)展，拉動城市商 業(yè)發(fā)展加快城市化進程； 2、黃帝主題公園的修建，優(yōu)化項目周邊 環(huán)境； 3、月季新城、金色家園項目的相繼開 發(fā)，帶動片區(qū)內(nèi)居住氛圍的提升。,1、項目附近慶都花園、月季新城 的直接客戶分流，直接競爭； 2、區(qū)域知名度及認同度較低。,【項目swot分析】,【項目swot分析】,總 結(jié) 項目綜合來看，規(guī)模較大，有很大規(guī)劃空間，有打造新鄭 知名大盤的潛力，但市場競爭也比較激烈，消費市場反應并 不是十分火爆，項目自身位置又不占優(yōu)勢，要想從市場中脫穎而出，必須對項目自身產(chǎn)品著手，樹立新鄭高端大盤形象 以品牌力量來引導市場。,開發(fā)商所要面臨的問題,1、解決項目交通問題,2、解決項目產(chǎn)品差異化問題，（戶型、園林、景觀）,3、全新的營銷推廣手段，樹立公司及項目品牌,【項目swot分析】,整體規(guī)劃分析,地形分析,左側(cè)為地塊的整體分布圖。由于道路的穿過，地塊被劃分成了如此不規(guī)則的三塊。因此，在規(guī)劃過程中項目將難免會面臨一些難以避免的問題，下面我們先針對項目地塊特點對地塊的自身劣勢進行分析。,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,地塊自身問題分析,景觀難以相互影響； 雖然整體體量較大，但由于各組團體量相對較小，難以形成規(guī)模； 項目整體品質(zhì) 的提升難度較大； 項目出入口設置較多，后期物業(yè)管理較為復雜，人力投入大，成本高； 貫穿項目的兩條道路為斷頭路，因此商業(yè)僅能夠輻射周邊小區(qū)，商業(yè)價值較為有限； 由于受到傳統(tǒng)思想的束縛，新鄭市民對于這樣分地塊的半開場式社區(qū)接受程度較低，因此后期需要大增加大量的引導工作。,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,整體規(guī)劃問題分析,由于項目三塊地在規(guī)劃中存在很多相同的問題點，因此我們重點對于最大的地塊2#地進行代表性的分析。,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,整體規(guī)劃問題分析,整體建筑布局排列較為凌亂，在許多橫向樓間距部分均有許多面積浪費，雖空出了一定的綠地，但由于留出的小塊綠地均面積太小，因此無法進行精彩的景觀規(guī)劃； 小區(qū)內(nèi)部無明確的組團分區(qū)，僅僅是通過道路的穿梭即隔出一個區(qū)域，因此組團分區(qū)并不明顯，且沒有起到組團的真正作用；,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,由于建筑布局的凌亂使得整體交通走線顯得非常復雜，主次道路分布不明顯，行走不便，使得許多區(qū)域由于道路的設置而造成綠地浪費； 現(xiàn)有停車位僅僅設置在地塊的外圍車行系統(tǒng)上設置了一排，對于我項目這樣200余畝的區(qū)域大盤來說，是明顯不足的； 高層產(chǎn)品的中間設置必將影響北側(cè)多層住宅的日常采光，雖然設計按照國家標準執(zhí)行，但實際能夠采光時間將非常稀少。,【產(chǎn)品分析】/整體規(guī)劃分析,物業(yè)形態(tài)分析,從我們目前的規(guī)劃上來看住宅的物業(yè)類型主要為以下幾種： 1號地（6層普通多層、12層小高層、18層高層、連排別墅） 2號地（6層多層、12層小高層） 3號地（6層多層）,搭配分析： 從產(chǎn)品搭配上我們可以看出項目共有4種物業(yè)類型，總體呈現(xiàn)這樣幾個問題： 小高層、高層產(chǎn)品目前的市場接受程度還很弱，由于我項目區(qū)位相對偏遠其投放風險將會更大，因此我們需要經(jīng)過嚴格的市場檢驗后方可投放，所以高層產(chǎn)品具體在哪塊地的投放還需要根據(jù)不同地塊的開發(fā)周期來決定； 對于連排別墅來說，雖然在新鄭市場具有一定的消費能力，但該產(chǎn)品的市場消化速度緩慢可以說是眾所周知，其銷售價格與多層住宅相比提升空間很小，并且最大的問題在于浪費土地面積，綜合價值較低；,【產(chǎn)品分析】/物業(yè)形態(tài)分析,搭配分析： 在對小高層、高層、別墅產(chǎn)品分別作了分析之后，我們可以看出目前所投放的這幾種產(chǎn)品都存在著較大的市場風險，而6層的普通多層產(chǎn)品是經(jīng)過長時間的市場檢驗的，其投放的風險非常小。但是，如果僅僅靠這樣的產(chǎn)品來取得項目的制勝，可以說也是難以達到預期效果的，因為如果產(chǎn)品過于單一，就無法塑造太多產(chǎn)品賣點，無法與同類型產(chǎn)品行成差異化競爭，無法達到貴公司對于項目的預期價值。因此我們得出這樣兩個個結(jié)論： 產(chǎn)品雖然從規(guī)劃上看，是處于多樣化的，但其搭配并不合理，尤其對于1號地來說，其產(chǎn)品種類達4種，且上述分析的高風險產(chǎn)品全部在該地塊設置，可以說該規(guī)劃產(chǎn)品類型太過混亂； 如果按照我方的規(guī)劃建議調(diào)整后，項目的前期開發(fā)產(chǎn)品又過于單調(diào)，因此我們還需要在產(chǎn)品類型上尋求突破口，但是需要尋找舒適度高，成本低的產(chǎn)品投放。,【產(chǎn)品分析】/物業(yè)形態(tài)分析,景觀環(huán)境分析,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,由于該規(guī)劃的細部景觀并未太清晰的描述，因此，僅對該規(guī)劃的整體環(huán)境進行如下幾個方面的分析： 整體景觀環(huán)境分析 活動區(qū)域分析 綠地鋪地分析 水景分析,整體景觀環(huán)境分析,對于一個優(yōu)良的景觀規(guī)劃，至少需要這樣三個區(qū)域：入口廣場區(qū)、中心景觀帶，以及組團生活區(qū)。但在我項目的景觀規(guī)劃里幾乎找不到鮮明的劃分，也看不出一個整體的景觀系統(tǒng)。重點就在于缺乏這樣一個中心景觀帶，因此，各個樓間的綠地均沒有被連接起來，成了一盤散沙，使得整體的景觀規(guī)劃看起來無統(tǒng)一性。,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,在此所說的活動區(qū)域主要是指提供業(yè)主日常休閑娛樂的活動場所。主要指運動場所如籃球場地，網(wǎng)球場地等。但是在規(guī)劃中必須要注意的是不同的活動場地，所處的規(guī)劃區(qū)域位置是要劃分開的。如網(wǎng)球場、籃球場這樣的劇烈活動區(qū)域，是不能設置在住戶的周圍的，尤其對于網(wǎng)球這樣的運動是非常容易對周邊的住戶產(chǎn)生安全隱患的，因此，需要設置在公共景觀區(qū)域，不能夠設置在組團生活區(qū)內(nèi)部的。,活動區(qū)域分析,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,目前項目的景觀綠地主要存在這樣幾個問題： 入口廣場處硬質(zhì)鋪裝太多，將使人進入小區(qū)的第一印象感覺整體太過于生硬，無生態(tài)感，無靈動性。而入口形象區(qū)表達社區(qū)整體形象的區(qū)域，入口的景觀的設計失敗將會使進入者對社區(qū)的整體感官大打折扣；,綠地鋪地分析,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,放眼看去社區(qū)內(nèi)部的綠化面積雖然也不少，但是每塊綠地可以所都沒有較為精細的小品規(guī)劃，僅僅是一塊較小的區(qū)域鋪上小草，雖然俯視下去在造型上變化很多，但都僅僅是軟質(zhì)植被與硬質(zhì)鋪地之間的結(jié)合，并沒有實際的景觀在里面，所以這樣的景觀規(guī)劃是很難吸引消費群體的。,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,水景分析,水是最具靈性的物質(zhì)，也是河南這樣地方最稀缺的產(chǎn)品，許多項目最吸引人的賣點也就在于此，如濱河帝城。但我項目的水景規(guī)劃卻非常少，僅僅在入口處設置局部，組團內(nèi)部幾乎沒有水景。,【產(chǎn)品分析】/景觀環(huán)境分析,建筑風格及立面分析,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,右圖為我項目多層的立面效果圖，從項目整體風格上來看，規(guī)整的建筑線條，明快的立面色彩均能夠判斷出項目的整體風格為現(xiàn)代風格，雖然頂層的坡頂使得建筑的整體風格顯得不是那么純粹，下面我們從如下兩點分析項目的立面特征： 建筑色彩 立面風格,建筑色彩,紅墻，藍頂局部乳黃色的外墻搭配較為符合一般中檔小區(qū)的產(chǎn)品特征，而我項目雖然在入市的價格上屬于中檔定位，但由于項目規(guī)模較大，為了能夠保證后期取得較好的經(jīng)濟效益，那么我們必須通過產(chǎn)品制勝，嚴格保證項目的產(chǎn)品品質(zhì)。而這樣鮮亮的外立面色彩將會使得建筑的整體感覺開起來輕浮，缺乏沉穩(wěn)，缺乏高檔住宅的產(chǎn)品氣質(zhì)。,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,對比,立面風格,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,對比,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,對比,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,總 結(jié) 通過上述的對比我們可以看出，以我項目目前所規(guī)劃出的產(chǎn)品本質(zhì)是很難與市場上的同類型產(chǎn)品相抗衡的。如果要想保證項目的預期銷售目標，前期的規(guī)劃設計尤為重要，只有在設計環(huán)節(jié)把控好每一個細節(jié)，對每一個方案都要仔細斟酌之后再投放市場。項目的整體開發(fā)才能夠順利運作，后期所產(chǎn)生的附加工作才能將到最低，同時也能夠節(jié)省大量的人力物力，當然其也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。,【產(chǎn)品分析】/建筑立面分析,【產(chǎn)品建議】/整體規(guī)劃建議,整體規(guī)劃建議,針對目前產(chǎn)品規(guī)劃特點，我們提出這樣幾點建議： 開放式布局 整體規(guī)劃上局部采用開放式布局，如1號地由于臨月季新城，因此為保證安全起見，采用封閉式，而1、2號地的交接處采用開放式布局，由于2、3號地，中間的規(guī)劃路北側(cè)還有小區(qū)存在，因此人流較為混雜，僅在圍墻的材質(zhì)選擇上采用通透式材質(zhì)，而整體管理還是較為封閉的，以免產(chǎn)生安全隱患； 組團圍合式布局 為了使小區(qū)內(nèi)部的區(qū)域劃分更加合理，因此建議采用組團式圍合布局，這樣可以使小區(qū)內(nèi)部的景觀劃分更加明顯，綠地利用率更高。具體規(guī)劃圖如下。,說明： 該規(guī)劃是萬科.上東區(qū)的整體規(guī)劃圖。其也是一開場式規(guī)劃的地塊。組團分區(qū)是非常明顯的，不僅空出的綠地利用率非常高，而且土地的利用價值也是很高的，較易打造高品質(zhì)的社區(qū)。,【產(chǎn)品建議】/整體規(guī)劃建議,產(chǎn)品投放建議,為了保證產(chǎn)品搭配的更加合理化，我們在此提出了目前新鄭市場投放量較為稀少的一種產(chǎn)品花園洋房（flower house ）。建議通過用它來替代目前規(guī)劃中的別墅產(chǎn)品，其與連排別墅相比更易突出項目產(chǎn)品品質(zhì)，且其土地利用率要高于連排別墅，綜合價值也是高于別墅產(chǎn)品的，因此可以在一期投放少量來探試市場反應。它具有這樣幾大特點：,a、戶戶送花園 b、頂層帶空中花園 c、通風采光性更強 d、花園社區(qū)的“flower house” e、戶型設計豪華、舒適,說明： 后期進行多層、小高層、高層產(chǎn)品開發(fā)時，也可以利用花園洋房的賣點，也制造出戶戶花園，以形成一種連鎖反應。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,花園洋房效果圖,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,下面我們對于不同開發(fā)周期的產(chǎn)品類型投放進行大致的預測：,說明： 以上配比是按照面積比例來進行，因此由于花園洋房的產(chǎn)品面積普遍偏大，因此其體量還是比較小的。對于四期隨著市場整體價格的走高，就可以在小高層和電梯洋房這樣的高成本產(chǎn)品上進行一定量的投放。由于高層的電梯設置量大，因此會增加公攤，非常不經(jīng)濟，在此不建議設置。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,具體周期劃分,一期 二期 三期 四期,說明： 首先先開發(fā)位于三塊地中心的 2#地，而由于2號地規(guī)模較大，因此我們分兩期開發(fā)，先從北側(cè)開始向南發(fā)展。,一期,三期,二期,四期,三期,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,說明： 開發(fā)2號地有這樣兩個理由： 1、其規(guī)模較大，可以創(chuàng)造較好的產(chǎn)品品質(zhì)； 2、該地的發(fā)展可以帶動項目中間兩條道路的發(fā)展，將整個項目帶活。 隨著2號地的開發(fā)，整體項目的規(guī)模已然形成，產(chǎn)品的品質(zhì)已經(jīng)產(chǎn)生，通過2號地開始向西輻射向我們的3#地，因此3號地雖然規(guī)模較小，但是在品牌已經(jīng)樹立起來的情況下，消化3號地可以說不成問題。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,一期,三期,二期,四期,三期,： 由于3#地的規(guī)模較小，開發(fā)周期可以說很快就可以完成，那么我們將北側(cè)1#地的局部也列入我們的三期開發(fā)范圍，但1#地的局部開發(fā)是需要在3#地開發(fā)完成的時候開始投放。但是在3#地的開發(fā)過程中我們就開始著手對1#地的景觀及會所配套進行制作并繼而逐步開工。這是由于1號的的三期部分我們的產(chǎn)品類型投放了少量的小高層產(chǎn)品作市場探測，第一小高層工期長，在這個期間里環(huán)境沒有吸引力的情況下很難吸引買主購買。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,一期,三期,二期,四期,三期,最后一個部分就是我們四期開發(fā)范圍，如圖1#地紅色部分，四期的地塊環(huán)境可以說是我們這幾塊地中最優(yōu)越的，其是我們這幾塊地中唯一沒有火車道影響的地塊，并且居住環(huán)境也將是最好的，緊鄰城墻非常安靜。并且隨著整體銷售價格的走高，那么在這最后一期也是我項目實現(xiàn)最大價值的時候。因此，正如我們上述提到的，可以在這一期投放一些小高層、七層電梯洋房，不僅提升我們的土地價值，也將提高我們的經(jīng)濟效益。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,一期,三期,二期,四期,三期,說 明 在此需要重點說明的是上述每個周期的產(chǎn)品投放量還是需要根據(jù)不同周期的市場情況所決定，在后期仍需要逐步進行產(chǎn)品的調(diào)整，這里僅是提供一個大的方向供貴公司參考。,【產(chǎn)品建議】/產(chǎn)品投放建議,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,戶型創(chuàng)新建議,根據(jù)我方對于新鄭市場所進行的進一步調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)目前在市場所投放的戶型結(jié)構(gòu)大多數(shù)均比較差，僅有個別項目的戶型面積控制合理，且結(jié)構(gòu)布局良好，總體我們可以總結(jié)為以下幾點： 結(jié)構(gòu)布局傳統(tǒng)，且不實用； 面積浪費太多，戶型不經(jīng)濟； 缺乏創(chuàng)新戶型，缺乏特色產(chǎn)品； 戶型缺乏人性化設計，很多戶型的開間、進深均不符合人體的舒適要求，僅僅一味的出面積。 因此，鑒于這樣的市場現(xiàn)狀，我方對項目的戶型提出如下創(chuàng)新建議，以作參考。,觀景大陽臺,特色一：,陽光房,特色二：,特點,特點,1、使室外的景觀更多的向室內(nèi)滲透； 2、凸顯出住宅采光、采景良好的優(yōu)勢； 3、豐富住宅的使用功能，如可當作花房等,主要特點類似于觀景陽臺，只是其優(yōu)越性要高于陽臺，對于日光的滲透性更好一些，并且有著相對獨立的空間。,戶型創(chuàng)新建議,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,觀景大陽臺,陽光房,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,錯落內(nèi)部空間,特色四：,特點,對于一些高檔戶型，通過錯層的設置不僅為生活空間增加更多趣味更重要的是其起到動靜功能分區(qū)的效果。可在大三房戶型及四房戶型中設置。,錯落空中花園,特色三：,特點,通過奇偶錯落的空中大陽臺，使得空間立體效果更加突出。6米高的空中庭院使高層住宅的優(yōu)勢得以發(fā)揮，可在后期的小高層產(chǎn)品中設置。,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,錯落內(nèi)部空間,特色四：,特點,對于一些高檔戶型，通過錯層的設置不僅為生活空間增加更多趣味更重要的是其起到動靜功能分區(qū)的效果?？稍诖笕繎粜图八姆繎粜椭性O置。,錯落空中花園,特色三：,特點,通過奇偶錯落的空中大陽臺，使得空間立體效果更加突出。6米高的空中庭院使高層住宅的優(yōu)勢得以發(fā)揮，可在后期的小高層產(chǎn)品中設置。,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,戶型分析,戶型說明： 本戶型為四房兩廳戶型，面積在140平米左右，該戶型結(jié)構(gòu)非常舒適，大面寬，小進深，通過錯層的設置使功能分區(qū)看起來更加明顯。主臥室的功能非常齊全，且舒適性很強，主臥專門配制了陽光室。而在北面專門配置了較小的保姆房，在保姆房的北面近鄰涼衣房，即節(jié)約面積，且最佳的保證了戶型的美觀。戶型入戶處即為觀景房，作為一個入戶的緩沖區(qū)域，即保證了戶內(nèi)的私密性，又能夠更多的進行采光和采景。,【產(chǎn)品建議】/戶型創(chuàng)新建議,景觀環(huán)境建議,色彩搭配要靈活，保證四季常青，三季有花,景觀小品的作用更多在于休閑，娛樂,景觀設計要以發(fā)動游樂者的參與性為原則,由于本項目對于景觀設計要求較高，因此建議整體景觀規(guī)劃按照如下幾點原則進行：,【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,色彩靈活,【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,趣味、娛樂,【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,特色小品,【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,入口廣場區(qū),景觀體系建立,中心景觀區(qū),組團生活區(qū),【產(chǎn)品建議】/景觀環(huán)境建議,建筑風格及立面建議,【產(chǎn)品建議】/建筑立面建議,地中海風格,為了襯托出我項目優(yōu)越感，明確市場目標消費群體，以全新形象打造出一遠離都市喧囂的世外桃源，并且在此消費者可以完全尋找到自己的歸屬感。我們打造出能夠使市場眼前一亮的產(chǎn)品：,特征：清醇、明媚、亮麗、典雅,地中海原意為地球的中心。古老的地中海文明在很多人心中都蒙著一層神秘的面紗。地中海建筑風格原特指地中海北岸一線，特別是西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘這些國家南部沿海地區(qū)民居住宅， 地中海風格的靈魂，就是“蔚藍色的浪漫情懷，海天一色、艷陽高照的純美自然”。其建筑特色是拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗。建筑中的圓形拱門及回廊通常采用數(shù)個連接或以垂直交接的方式，在走動觀賞中，出現(xiàn)延伸般的透視感。,【產(chǎn)品建議】/建筑立面建議,【產(chǎn)品建議】/建筑立面建議,【項目營銷及推廣策略】,第三部分,2、項目定位,3、推廣概念,4、入市姿態(tài)與入市概念,1、案名,5、各階段推廣主題,1、案名,浩創(chuàng)領秀城,備選案名：浩創(chuàng)錦繡王城 浩創(chuàng)世紀花城,2、項目市場定位,新鄭市領袖生活區(qū),3、推廣概念,領 袖,延展子概念,1、領袖榮譽（領袖圈子生活） 2、領袖環(huán)境（周邊環(huán)境） 3、領袖高度（客戶感受） 4、領袖生活（生活感受） 5、領袖享受（生活感受） 6、領袖榮耀（社會影響） 7、領袖權利（社會影響）,4、入市姿態(tài)與入市概念,2007，浩創(chuàng)造城紀,推廣思路,以創(chuàng)新產(chǎn)品樹立項目形象,將項目主要賣點闡述清楚,項目品牌提升企業(yè)品牌,入市公關活動,浩創(chuàng)&梨園春秀新鄭 -河南電視臺梨園春新鄭擂臺賽,時間：項目亮相前期 地