柳州市河東區(qū)沿江地塊市場研判及項目分析 2011-64頁.ppt

2019/7/15,柳州市河東區(qū)沿江地塊市場研判及項目分析,輝煌集團柳州地產(chǎn)公司策劃部,2,本報告思維框架導圖,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河東房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場環(huán)境,市場評估,河東商業(yè)市場,項目分析,市場預期及發(fā)展思路,說明：本報告思路是通過對市場的宏觀、中觀、微觀的分析，評估市場環(huán)境和項目自身的優(yōu)劣勢，為項目建設與發(fā)展提供參考依據(jù),3,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河東房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場環(huán)境,市場評估,河東商業(yè)市場,項目分析,市場預期及發(fā)展思路,宏觀市場環(huán)境,4,柳州市對外交通發(fā)達，是西南地區(qū)重要的公路、水路、鐵路交通樞紐城市,柳州，又稱龍城，是廣西重要的區(qū)域中心城市，廣西第二大城市，廣西工業(yè)名城、歷史名城、文化名城、旅游名城。 柳州，是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。境內(nèi)高速公路及國道縱橫交錯。水路可上溯貴州，下航港澳。 柳州還是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美稱。,柳州,北部灣經(jīng)濟圈,華南,西南,中南,柳肇鐵路線,湘桂鐵路線,貴桂鐵路線,桂柳南高速公路,5,柳州市行政區(qū)分布：全市轄6縣4區(qū)，總面積1.8萬平方公里，總人口372萬（2009年）,市內(nèi)行政區(qū)管轄范圍包括城中區(qū)、柳南區(qū)、魚峰區(qū)、柳北區(qū)、柳東新區(qū)、官塘區(qū)；另管轄柳江縣、柳城縣、融水縣、融安縣、三江縣、鹿寨縣。,柳東新區(qū)：總面積約103.1平方公里，2020年規(guī)劃總人口52萬。,魚峰區(qū)：總面積約122平方公里，總人口22萬人。,舊機場片區(qū)：面積7平方公里，居住人口5萬人,流動人口3萬人。,城中區(qū)：總面積為125平方公里，人口12萬。,柳南區(qū)：總面積為162平方公里，人口30萬。,柳北區(qū)：總面積282平方公里，人口36.21萬。,6,柳州市地區(qū)市場總值（gdp）快速增長，將房地產(chǎn)行業(yè)帶入高速發(fā)展的軌道,初步核算，2010年，柳州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1260.05億元，年增長率16%； 柳州市“十二五”目標全面實現(xiàn)，與2005年比，全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長了1.1倍，年均增長20.33%,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎縮,停滯,穩(wěn)定發(fā)展,高速發(fā)展,gdp增幅和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展狀況的關系,數(shù)據(jù)來源：2005-2011年柳州市政府工作報告,7,柳州市城市處于快速發(fā)展的黃金期，未來幾年發(fā)展將趨于平穩(wěn)和健康,柳州市人均gdp “十五”期間持續(xù)上升，平均年增長率23%。 2010年柳州人均gdp5100美元。排名廣西十四個地級市第一位。（南寧人均gdp3949.6美元）柳州房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展的黃金期； 柳州人均gdp已超過全國和全區(qū)人均水平，全國人均生產(chǎn)總值排95位 柳州日報）。,800-4,000,4000-8,000,8000-20,000,0-800us$,啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期,數(shù)據(jù)來源：2005-2011年柳州市政府工作報告,人均gdp和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展狀況的關系,8,產(chǎn)業(yè)結構：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動柳州經(jīng)濟持續(xù)增長,2010年第一產(chǎn)業(yè)增加值8.315億元，同比增長5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值635.41億元，同比增長31.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值80.12億元，同比增長20%。 “十一五”末期，三次產(chǎn)業(yè)比重由2005年的11.5:52.0:36.5發(fā)展為8.3:63.0:28.7，產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化。,數(shù)據(jù)來源：2005-2011年柳州市政府工作報告,9,柳州市固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐步擴大，推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,2010年，柳州市全社會固定資產(chǎn)投資1005.1億元，增長47.4%； 城鄉(xiāng)50萬元以上投資136.2億元，增長29.2%；城鄉(xiāng)居民投資19.3億元，減少1.7%。,數(shù)據(jù)來源：2005-2011年柳州市政府工作報告,10,人口平穩(wěn)快速增長，居民可支配收入的持續(xù)增長，為柳州市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有利保障,柳州市近幾年人口平穩(wěn)增長，“十二五”規(guī)劃末期，柳州市常住人口將達到230萬人。人口快速增長為房地產(chǎn)的需求提供必要的支撐； 柳州市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入逐年增長，在廣西穩(wěn)居前二位，說明柳州市民的購買力相對較強。這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的有利保障。,數(shù)據(jù)來源：2005-2011年柳州市政府工作報告,11,“城市向東”的遠景規(guī)劃將對本項目起至關重要的作用， 在十年之內(nèi)，本項目的區(qū)位優(yōu)勢不可復制,根據(jù)柳州遠期規(guī)劃，柳州將形成以三門江森林公園為綠心，柳州主城和官塘新城為一體的“一心二城”城市新格局。 依據(jù)河東北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃 ，河東北片區(qū)的定位是：柳州市高新技術開發(fā)區(qū)的研發(fā)基地，柳州市文化教育和體育活動的中心，是配套設施完善、居住條件優(yōu)越、山水景觀獨特的綜合城區(qū)。,柳州市區(qū),官塘新區(qū),12,結論：柳州市宏觀環(huán)境良好，支持房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展,“十一五”期間，柳州市gdp總量持續(xù)快速增長。固定資產(chǎn)投資額持續(xù)走高，連續(xù)五年在全區(qū)排名前三，有力地支持柳州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展；,“十二五”的新規(guī)劃將推動城市有序發(fā)展，舊城改造運動將極大地推動市區(qū)房地產(chǎn)的需求；,產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化，人均可支配收入進一步提高，表明柳州市民的購買力越來越強，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎；,2010年柳州市人均gdp達5100美元，位列全區(qū)第一；房地產(chǎn)市場已進入快速發(fā)展的黃金期，發(fā)展?jié)摿κ志薮螅?“十二五”規(guī)劃末期柳州市區(qū)城市人口預計將達230萬以上，人口基數(shù)不斷擴大，將全面帶動柳州房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。,13,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河東房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場環(huán)境,市場評估,河東商業(yè)市場,項目分析,市場預期及發(fā)展思路,14,房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，位居廣西第二；房地產(chǎn)投資比重持續(xù)減少，保障房供應持續(xù)增加，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展保駕護航,“十二五”期間，柳州市的房地產(chǎn)投資總量呈上升勢態(tài)。2010年柳州市房地產(chǎn)累計完成投資達165億元，增長37.5%；位居廣西第二位。（同期南寧317.5億元，增長40%，排名第一。） 2008年起，柳州市的住房建設規(guī)模將逐漸下降，這對于抑制房價過快增長具有重要作用，這也是柳州市城市舊城改造拆遷順利進行的保障。,數(shù)據(jù)來源：柳州市住房和建設委員會年終總結,數(shù)據(jù)來源：柳州市統(tǒng)計局,15,近三年銷售面積穩(wěn)中有升，需求旺盛；銷售價格走漲勢平穩(wěn)，2010年均價達到4771元/平方米,2010年，全柳州累計施工面積1318萬平方米，同比增長32.4%；竣工面積296萬平方米，同比增長21.8%；累計完成施工產(chǎn)值約81億元，同比增長31.7%； 2010年，柳州住宅商品房現(xiàn)房平均售價為4771元/平方米，比2009年上漲近五百元； 2010年，共銷售商品住宅15653套，比去年17364套下降9.7，商品房銷售面積也較前一年增長13%。,數(shù)據(jù)來源：柳州市住房和建設委員會年終總結,數(shù)據(jù)來源：柳州市統(tǒng)計局,16,2011年元月至今，土地成交616.5畝，成交金額16.62億元，一級市場全面復蘇,數(shù)據(jù)來源：柳州市國土資源局,17,三月份同比成交量下跌，但環(huán)比成交量正在上漲，這表明“國八條”的影響已經(jīng)漸漸褪去，樓市回暖跡象明顯,2011年一季度，柳州新建商品住宅預售備案成交套數(shù)為3528套，成交面積為365872.14平方米。 城中區(qū)成交1410套，成交面積150738.1平方米；柳北區(qū)成交418套，成交面積39656.29平方米；柳南區(qū)成交795套，成交面積80172.73平方米；魚峰區(qū)成交857套，成交面積89340.59平方米。柳東區(qū)成交48套，成交面積6000.44平方米。,數(shù)據(jù)來源：柳州市房產(chǎn)交易管理中心,18,政策偏向于控制貨幣信貸和投資，調(diào)整住房結構體系；保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展是未來房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律,19,結論：柳州市房地產(chǎn)總體保持供需平衡，產(chǎn)銷兩旺，目前市場情況健康良好,“十一五”期間，柳州市房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，在全區(qū)位列第二，房地產(chǎn)投資額占社會固定資產(chǎn)投資額比重不斷減少，表明柳州市房地產(chǎn)行業(yè)正在健康平穩(wěn)發(fā)展；,2011年一季度商品房成交較去年下降22%，但3月環(huán)比上漲38%，表明柳州房地產(chǎn)市場正在回暖；,2010年土地供應566.57畝，比2009年減少60%以上，市場萎縮；2011年僅一季度經(jīng)營性用地成交616.5畝（未加上本地塊），土地市場復蘇跡象明顯；,“十一五”期間柳州房地產(chǎn)呈供需兩旺的勢態(tài)，價格走勢平穩(wěn)增長，2010年商品房均價比上年上漲11.21%，在控制范圍內(nèi)；,2011年“國八條”政策對房地產(chǎn)的影響正在降低，調(diào)整住房結構體系，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展，是未來房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律,20,河東房地產(chǎn)環(huán)境,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河東房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場環(huán)境,市場評估,河東商業(yè)市場,項目分析,市場預期及發(fā)展思路,21,按現(xiàn)有市場格局，柳州房地產(chǎn)區(qū)域可劃分為河東、魚峰、舊機場、柳南、柳北、城中六大板塊；河東板塊是公認的房地產(chǎn)標桿性區(qū)域,房地產(chǎn)發(fā)展與城市發(fā)展息息相關，柳州市“向東”發(fā)展的總體方針不變，河東板塊依然是未來幾年內(nèi)發(fā)展的熱土。 近2年政府對舊城區(qū)的拆遷改造成為樓市發(fā)展的新看點，房地產(chǎn)發(fā)展因舊城與新城的差距、客戶的心理需求、各區(qū)域的可塑空間不同而具有各自的發(fā)展空間及價值空間。,22,河東板塊部分在售房地產(chǎn)項目一覽,住宅市場,數(shù)據(jù)來源：輝煌地產(chǎn)策劃部3月市場月報,23,地段是最大的賣點，缺乏創(chuàng)新元素，價格受區(qū)位因素影響差異較大,河東板塊住宅供給特征,產(chǎn)品特征,價格特征,均價集中在7000元/平方米左右，以東郡、中央美地、陽光100、清華坊為代表，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價最高達到10000元/平方米,均價集中在4500-6000元/平方米左右，以華展華園、大城小院、盛天龍灣為代表，均價未能突破7000元大關；,24,營銷從地段優(yōu)勢轉向打造優(yōu)越的生活方式，開始注重品牌和細節(jié)，逐漸走向成熟的模式,除陽光100、盛天龍灣、大城小院有較多的營銷活動外，其余項目營銷手段較為單一，多以廣告營銷為主，發(fā)布形式有報紙、路旗、大型廣告牌等； 部分樓盤通過房地產(chǎn)網(wǎng)站做了網(wǎng)絡營銷，但效果不明顯；,住宅供給特征,25,需求特征以投資和自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素,購房需求,投資、結婚、拆遷、進城、改善居住環(huán)境等,公務員 供電、金融、電信、郵政、移動等高薪行業(yè)職員 醫(yī)生、老師等穩(wěn)定收入群體 柳鋼、五菱、柳機等大型國企職工 私營企業(yè)主 柳州周邊縣份有能力購房者,在購房關注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價格、物業(yè)管理等。 區(qū)域：河東區(qū)為首選； 房型、面積：100平方米以上的三房 單價：目前6000-7000元/平方米為消費的主力單價,客戶組成,購房關注點,住宅需求特征,26,華展華園,住宅市場 競爭對手情報搜集,27,盛天龍灣,住宅市場 競爭對手情報搜集,28,清華坊,住宅市場 競爭對手情報搜集,29,陽光100,住宅市場 競爭對手情報搜集,30,大城小院,住宅市場 競爭對手情報搜集,31,中央美地,住宅市場 競爭對手情報搜集,32,兆安現(xiàn)代城,住宅市場 競爭對手情報搜集,33,鳳起新都,住宅市場 競爭對手情報搜集,34,結論：河東住宅均價全市最高，核心賣點正在由地段和規(guī)劃向品牌、產(chǎn)品和細節(jié)轉移,住宅市場遍地開花，未來城市向東發(fā)展，河東置業(yè)是主流選擇；,河東區(qū)后續(xù)土地供應有限，板塊逐漸向東郊擴進；現(xiàn)有項目的后續(xù)供給強勁，以在售樓盤的后期開發(fā)為主；但由于土地供給量限制，有大型的新項目出現(xiàn)的機會很??；,柳州市目前商品房銷售均價在5000元/平方米左右，各項目售價因本樓盤的區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)不同而不同，；河東區(qū)銷售區(qū)間價在5500-10000元/平方米，南北格局差異性較大；,河東的區(qū)域位置和未來規(guī)劃預期，成為影響消費者置業(yè)的首要因素；住宅市場暢銷戶型為90-110左右的三房，消費者越來越關注環(huán)境、物業(yè)管理和開發(fā)商品牌等因素；,住宅市場,住宅市場營銷賣點逐漸由單純的區(qū)位優(yōu)勢、地理優(yōu)勢開始向打造生活方式的方向轉變，營銷手段在價值實現(xiàn)中的作用逐步增強。,35,河東商業(yè)市場,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河東房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場環(huán)境,市場評估,河東商業(yè)市場,項目分析,市場預期及發(fā)展思路,36,初步形成“16”的商業(yè)形態(tài)布局；五星商圈和魚峰商圈位列廣西重點發(fā)展十大商圈,商業(yè)市場,37,區(qū)域商圈各有特色，河東區(qū)是發(fā)展中的大型商務辦公金融中心，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?商業(yè)市場,38,各商業(yè)圈代表項目,五星商業(yè)大廈在柳州市商業(yè)圈格局中占據(jù)了及其重要的位置,39,谷埠街國際商場在柳州市商圈格局中占據(jù)有利地位，發(fā)展勢頭強勁,各商業(yè)圈代表項目,40,陽光100城市廣場是柳州市商圈中的新生一代，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?物業(yè)類型： 5a寫字樓、高層住宅 總戶數(shù)：3000戶 占地面積：242.5畝 總建筑面積：700000 綠化率：37% 容積率：5 項目地址：桂中大道南端2號，河東兩條主干道桂中大道與文昌路交匯處，文昌橋東，市政府新址對面，距離柳州快環(huán)5分鐘車程。 樓盤價格：5000元/ 物業(yè)收費：住宅1元/平米，辦公公寓1.8元/平米,各商業(yè)圈代表項目,【陽光100城市廣場】地處文昌橋東，柳州未來cbd核心區(qū)域，與柳州新市政府、市政廣場隔街相望。由全國地產(chǎn)品牌陽光100，聯(lián)袂國際頂尖設計團隊澳大利亞dcm及德國as&p執(zhí)筆規(guī)劃，建設集國際五星級酒店、5a寫字樓，國際商業(yè)街、國際公寓于一體的70萬平米大型城市建筑綜合集群。 【中央商務區(qū)寫字樓】專為企業(yè)總部量身訂制：28層93米恢宏建筑高度，搭載4.7萬純商務品質(zhì)辦公空間，造一體化現(xiàn)代純商務辦公。 【cbd國際公寓】強調(diào)城市中心的國際化生活，步行五分鐘就可到達市政廣場、超市、銀行、餐飲店、西餐廳、咖啡館、酒吧、影院、國際五星級酒店、高檔寫字樓等等，配備世界10強酒店管理公司卡爾森集團旗下“麗笙”國際五星級酒店，配備7.8萬平米國際商業(yè)街，容納大型超市、影院、百貨、中式餐飲、咖啡、休閑吧等。國際品牌餐飲“肯德基”已簽約進駐。）,41,冠亞尚城國際為柳北商業(yè)圈注入一劑強心針；保利大江郡激活柳北商業(yè)圈,競爭項目：冠亞尚成國際 位置：柳州城市中軸線躍進路中段，地處柳北區(qū)、城中商業(yè)區(qū)、河東行政區(qū)三大城區(qū)交匯核心位置。 占地面積：項目總用地面積近80畝。 建筑面積：規(guī)劃總建筑面積約18萬平方米，由10棟高層筑住宅、兩棟多層建筑、共1000余戶住宅組成，現(xiàn)代簡約式風格，以33層100米標高標桿柳北生活新高度。 項目配套：4000室內(nèi)運動沙龍會所，1000國際雙語幼兒園，3萬名店街引入大型生活超市、品牌主力店；700個停車位，國際品牌住宅電梯，隔音節(jié)能中空玻璃，獨立后備發(fā)電機組，無負壓供水系統(tǒng)；開啟柳北hopsca生活時代。,各商業(yè)圈代表項目,42,結論：柳州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱情逐年上升，商業(yè)氛圍和商業(yè)地產(chǎn)價值有待開發(fā)；,柳州最繁華的商業(yè)主要集中在五星街商業(yè)圈，包括綜合百貨、大型超市等集中商業(yè)和主題商業(yè)街，經(jīng)營狀況良好，集中商業(yè)市場需求基本飽和；,柳北、柳南、魚峰三大板的商業(yè)情況有著各自獨有的區(qū)域特征，柳北以鋼材貿(mào)易為主，柳南以農(nóng)貿(mào)、機電、日用批發(fā)為主，魚峰以服裝批發(fā)為主,河東區(qū)除陽光100外，新建住宅底商以兩層為主，開發(fā)體量較大，商業(yè)氛圍不理想，部分項目租售狀況不佳，如王座；,商業(yè)市場,43,酒店業(yè)發(fā)展緩慢，目前五星級酒店僅有一家，供求不平衡，未來發(fā)展空間極大,在經(jīng)營酒店一覽,44,未來幾年內(nèi)柳州市酒店業(yè)將步入快速增長期，商業(yè)地產(chǎn)將蓄勢待發(fā),未來五星級酒店一覽,45,寫字樓、辦公公寓供給量不大，需求量大，競爭激烈；未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?【陽光100城市廣場】 物業(yè)類型：寫字樓、辦公式公寓 商業(yè)規(guī)模：辦公面積4.7萬，5a級純商務辦公樓，12層為商業(yè)，328層為辦公樓，辦公面積最小50，可按業(yè)主要求進行分割?！爸袊T”部分3-19層精裝公寓寫字樓住宅，面積在3960之間。 【東郡】 物業(yè)類型：寫字樓、辦公公寓 商業(yè)規(guī)模：辦公樓建筑面積為3.07萬多平方米，商業(yè)建筑面積1.16萬多平方米。1#、5#為復式公寓式辦公樓，主力面積約80平米， 【居上v8城】 物業(yè)類型：辦公公寓 商務規(guī)模：a座為28層商務公寓樓，建筑高度達到100米，辦公物業(yè)1.7萬。 【華信國際】 物業(yè)類型：5a級純商業(yè)寫字樓 商業(yè)規(guī)模：占地面積8000多，總建筑面積50000多，主體建筑層數(shù)為20層，另一側15層，高達89米。 【東方百盛】 物業(yè)類型：辦公寫字樓 商務規(guī)模：總經(jīng)營面積11000平方米，一至三層為大商場；三層以上為寫字樓；,河東板塊商業(yè)寫字樓,46,寫字樓、辦公公寓供給量很大，需求量大，或?qū)⒊蔀榱萆虅辙k公第一場所,【柳州市地王財富中心】 物業(yè)類型：二期工程為商務寫字樓 商務規(guī)模：廣西第一商務大樓，全高303米，二期商務群樓辦公樓建筑面積30萬。 動態(tài)消息：二期工程內(nèi)容為商務辦公樓群，預計新建5棟商務辦公樓，高度150m，計劃施工期為2012年2014年，預計工期為2年，目前已開挖地基。 【五星中環(huán)大廈】 物業(yè)類型：住宅、商務寫字樓、商鋪。 商務規(guī)模：占地3300，1600平米全層商務休閑會所，共擁有300多車位。分住宅、商業(yè)及商務公寓，商務公寓4060平方米的精致小單元。 【現(xiàn)代收獲大廈】 物業(yè)類型：住宅、商務寫字樓、商鋪。 商務規(guī)模：占地13000，總建30110。loft公寓層高4.45米，購房者可以利用這個層高自由搭建二層閣樓，靈活的組合空間。loft產(chǎn)品面積從37-64不等，一期約200多套。,城中板塊商業(yè)寫字樓,47,寫字樓、辦公公寓供給量較少，需求量不大，整體來看乏善可陳,【新銀都大廈】 物業(yè)類型：商業(yè)、辦公 商業(yè)規(guī)模：占地面積為 6730，建筑面積 6537056，由主樓和裙樓組成，主樓建筑層數(shù)為35層（其中地下三層，建筑面積1546986m）。該工程地下部份分別設立了178個小型汽車停車位的地下車庫、地下商場和人防地下室，整個工程是集貿(mào)易、商住、旅游、餐飲和娛樂、停車于一體的綜合性商廈。 【華泰獨立商務】 物業(yè)類型：純商務寫字樓 商務規(guī)模： 獨棟17層純寫字樓，總建筑面積21499平方米。50-1000的戶型，根據(jù)企業(yè)使用功能及規(guī)模大小不同，可靈活分成單間單人、單間多人、雙間多人、多間連片或整層連通等多種商務空間。層高3.4米。 【匯金國際】 物業(yè)類型：生態(tài)商務辦公寫字樓 商業(yè)規(guī)模：2.7萬，26層純正5a甲級寫字樓，3.3米層高 價格及動態(tài)消息： 14樓以下已經(jīng)售完，目前在售樓層為1420層，面積區(qū)間在3558投資型辦公公寓，均價6000元/。 【金瑞國際】 物業(yè)類型：辦公公寓 商業(yè)規(guī)模：16000平方米，商業(yè)面積5000多,魚峰柳北板塊商業(yè)寫字樓,48,河東住宅、商業(yè)市場回顧,49,項目分析,柳州房地產(chǎn)環(huán)境,河東房地產(chǎn)環(huán)境,宏觀市場環(huán)境,市場評估,河東商業(yè)市場,項目分析,市場預期及發(fā)展思路,50,本案位于河東板塊北片區(qū)沿江路中部，地塊臨江，位置絕佳不可復制,本案地塊處于柳州城市東北部，高新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)；四周主要道路為： 東面桂中大道； 南面高新三路； 西面沿江路； 北面高新五路； 地塊四周的主要建筑物及基礎設施有： 東側文源華都、景行小學； 南側王家村一帶； 西側沿江路一帶； 北側柳州高中,本案地塊,51,本案地塊周邊路網(wǎng)清晰，交通便利，但地塊內(nèi)有大量土方前期工程較為繁瑣,項目地塊,52,本案地塊周邊配套比較好，尤其三大名校環(huán)繞其中，人文環(huán)境資源十分難得,華信國際,居上v8,陽光100,現(xiàn)代城,經(jīng)典時代,體育中心,柳州高中,景行小學,東方百盛,十二中,人民醫(yī)院,東郡,廣西工學院,本案,53,54,項目戰(zhàn)略發(fā)展方向(swot分析結論）,借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項目的整體形象，打造一個以住宅為主導，配有較大規(guī)模商業(yè)的高效緊湊型都市生活圈，跳出區(qū)域競爭，擴大到柳州范圍甚至廣西范圍。,通過項