惠天然長沙梅溪湖項目定位及物業(yè)發(fā)展報告2011.ppt

,惠天然長沙梅溪湖 項目定位及物業(yè)發(fā)展報告,長沙同策項目組 2011年3月2日,第一印象 代表區(qū)域的標桿性項目 有文化基調(diào)品質(zhì)項目 為開發(fā)商實現(xiàn)高利益的項目,項目要解決的問題 1、如何對項目進行產(chǎn)品和形象定位。 2、是否做精裝修產(chǎn)品？ 3、4.4萬平米商業(yè)如何利益最大化？,一、立地條件及開發(fā)適應性分析 1、項目地塊解析 2、項目swot分析 二、經(jīng)濟環(huán)境與城市發(fā)展研究 1、城市總體概況 2、城市總體規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃分析 三、市場環(huán)境研究 1、區(qū)域整體市場格局 2、區(qū)域樓市供求關系發(fā)展評估 3、區(qū)域產(chǎn)品供應特征分析 4、區(qū)域客戶構成及特征 6、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 7、精裝修市場研究專題,報告思路,為什么？,做什么？,如何做？,項目定位背景研究,項目定位規(guī)劃,項目開發(fā)運營,四、項目定位 1、形象定位 2、客戶定位 3、產(chǎn)品定位 總體規(guī)劃結構 外立面建議 案例借鑒 景觀綠化系統(tǒng) 戶型建議 戶型創(chuàng)新 商業(yè)發(fā)展思路 會所及物業(yè)提升建議 4、價格定位,五、運營策略 1、經(jīng)濟測算 2、企劃表現(xiàn),一、立地條件及開發(fā)適應性分析 項目開發(fā)條件及資源 構建項目地塊s.w.o.t體系,1、項目地塊解析,一、項目地塊解析,項目經(jīng)濟技術指標分析：容積率不低，中等規(guī)模開發(fā)，具備打造精品特色項目先天條件,本體素質(zhì)項目四至,第一師范大學,萬科城市花園,楓林路,陽明山莊,安置小區(qū),地塊素質(zhì)地塊基本平整，用地情況比較簡單，北向低、南側(cè) 高，地內(nèi)有低洼水池、坡地。,植被、水系蘊藏豐富，有輕度污染，地塊中央存在數(shù)塊洼地，易平整。 地塊北地南高，目測約有30米高坡度。 地塊內(nèi)拆遷已基本完成，有2座廟待拆。,交通配套目前已經(jīng)形成的交通條件及未來規(guī)劃中的交通路線構成本項目的交通網(wǎng)絡非常發(fā)達。,惠天然項目,項目距離楓林三路約3分鐘步行距離；車行至西站交通樞紐僅8分鐘。 楓林路、西二環(huán)，以及規(guī)劃中的玉蘭路、龍王港路等構成本項目的交通網(wǎng)絡。未來通達性非常強。,一站式教育資源從小學，到重點名校，教育配套優(yōu)勢明顯。長郡中學2012年九月開學，將拉動周邊房地產(chǎn)市場提升。,一公里,本案,涉外經(jīng)濟學院,一師范,長郡中學,梅溪湖小學,規(guī)劃中學,長郡中學規(guī)劃設計圖,地塊片區(qū)市政配套規(guī)劃齊全，從幼稚園到大學，距離本地塊很近，車程均不超過5分鐘。,川城小學,地塊與梅溪湖關系客觀分析略顯美中不足。本案是梅溪湖規(guī)劃正式出臺后的商品房試水項目。享受梅溪湖國際規(guī)劃的大配套。擁山而居，山居價值大于國際生活價值。,本案,本案北側(cè)直臨梅嶺山體公園，此為 地塊最大優(yōu)勢，與其他項目相 比，我們特點如下： 1、直臨享受400畝梅嶺山體公園資源； 2、最大景觀資源在項目北側(cè)，與 長沙居住習慣相比，不是最佳方位； 3、項目擁山環(huán)繞，資源性稀缺； 5、因此項目實際意義上的山居價值大于梅溪湖國際配套價值。,周邊配套項目臨近西站商業(yè)中心，車程低于10分鐘，周邊規(guī)劃有醫(yī) 療、金融、教育等設施齊全，但有待健全。,地塊本體近周邊市政配套設施目前不夠齊全，設施正在不斷完善中。 西站中心商區(qū)距離本地塊車程5分鐘，西站商區(qū)居民生活配套齊全，銀行，大型超市，百貨商場，電器城，家具城，酒店，休閑中心等集中分布，非常方便。,惠天然項目,2、項目swot分析,威脅thread 1、地塊周邊住宅用地較多，各項目之間存在著大的競爭。 2、近地塊周圍的市政配套設施不完善，有待進一步發(fā)展完善。,優(yōu)勢strength 1、本案臨近楓林大道，處于規(guī)劃中的騎龍路與騎川路交匯，毗鄰西二環(huán)，交通網(wǎng)絡條件發(fā)達，方便居民出行。 2、本案四至，北有大型在山體梅林公園，西南部臨近即將建成的長郡中學和梅溪湖小學；西北側(cè)是涉外經(jīng)濟學院、第一師范大學教育資源配套。 3、本案距離西站僅5分鐘車程，未來軌道交通站離項目約10分鐘。,劣勢weakness 1、地塊本身較不平整，加大了地塊前期整理難度。 2、地塊近周邊公交系統(tǒng)不夠發(fā)達，項目建成后可 以與相關部門協(xié)調(diào)適當延長公交線路。 3、項目周邊環(huán)境比較差，需要時間成長。 4、地塊本身占地面積偏小，不具備規(guī)模優(yōu)勢。,機會opportunity 1、梅溪湖國際大都市的規(guī)劃與發(fā)展： 根據(jù)政策，梅溪湖國際性的規(guī)劃理念，給整塊區(qū)域帶來了較高的形象價值。 2、政策信息： 梅溪湖周邊的可持續(xù)開發(fā)建設，存在有巨大商 機。本項目可建成集中型商業(yè)及酒店公寓、居住于一體的高層項目。,swot分析,項目屬性的界定：關注度極高的國際城區(qū)項目,區(qū)位屬性 宏觀區(qū)位上屬于梅溪湖國際規(guī)劃城區(qū)內(nèi)。 享受學區(qū)教育配套資源，距離西站中心不到5分鐘車程。 項目所在區(qū)域配套設施逐步完善覆蓋本項目周邊，長郡中學、梅溪湖小學進駐，對房地產(chǎn)的拉動效應可觀。 項目屬性 屬于非主城區(qū)的中等樓盤開發(fā)項目，對長沙人來說并不陌生，對河西本地人來說更是熱點區(qū)域，升值前途一片光明。 項目可達性好，昭示性強。但項目周邊配套設施匱乏 地塊為典型的平地地形，擁梅嶺山體公園，山居資源非常強勢。,區(qū)位屬性是將一個項目放在城市中看，因此區(qū)位屬性的界定告訴我們從哪些方面尋找項目發(fā)展機會 通過項目屬性的界定尋找項目發(fā)展最需要關注的項目本體特點及如何利用好項目獨特的資源,投資屬性 居住屬性!,“關注度極高”意味著本案,二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境及城市規(guī)劃發(fā)展分析 正確判斷項目發(fā)展宏觀背景,1、城市總體概況及特征,長沙五城區(qū)面積合計共998.02平方公里，長沙市轄區(qū)總面積11819.5平方公里。 預計到2020年，長沙規(guī)劃區(qū)面積將擴大到2893平方公里。 隨著長株潭的融城發(fā)展，城市重心向南偏移，未來城市向南發(fā)展。,城市未來長沙轄區(qū)總面積為11819.5平方公里，長沙城區(qū)總面積998.02 平方公里。預計到2020年，規(guī)劃區(qū)面積將擴大到2893平方公里。,城市經(jīng)濟增長2010年長沙市gdp產(chǎn)值占全省的比重繼續(xù)拔高，約29%，經(jīng)濟實現(xiàn)高速發(fā)展，為長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境。,長沙gdp一直穩(wěn)定增長，2003年以來，gdp增長幅度穩(wěn)定在15%左右的水平。 從gdp走勢來看，長沙經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。 長沙全市的gdp在全省比重越來越大，10年約29%，表明省會在全省的重要性進一步突出。,數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒,長沙人均gdp逐年增加，2010年長沙人均gdp為65749元，首次突破1萬美元，居中西部城市第一。同期城市人均可支配收入和人均消費支出為22814元和16096元，居民的消費水平穩(wěn)步提高。 長沙經(jīng)濟增長促使2001-2010年期間城市人均可支配收入年平均年增長率近7.7%，2010年更是高達12.7%。,數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒,城市消費力研究長沙人均gdp的逐年增加，2010年首次突破1萬美元，居中西部第一。居民消費水平穩(wěn)步提升，作為一個以娛樂休閑消費為主的市場，市場消費力強，消費型城市特征明顯。,經(jīng)濟增長帶動居住人口增長長沙經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和長株潭一體化，為長沙城市發(fā)展容納了更多人群，加速了長沙人口城鎮(zhèn)化的進程。,2003-2009年長沙戶籍人口保持了年均1.84%以上的增速，2009年長沙戶籍人口超過664萬人。 其中08-09年度的戶籍人口增長較大，這主要是受融城影響拉動城市的城市化進程，城市的吸附能力大大加強。,城市形象的提高和增強，為本案的開發(fā)創(chuàng)造歷史性絕佳大環(huán)境利好！,2、城市總體規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃分析,城市發(fā)展思路大河西先導區(qū)是長沙城市拓展、實現(xiàn)城市有機疏散的重要方向。,區(qū)域位置:大河西先導區(qū)位于長株潭城市群北部重點發(fā)展地區(qū)，承接東部沿海地帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟輻射的重要平臺。具體位于湘江西岸，處于湘江發(fā)展及寧鄉(xiāng)-長沙-濟陽發(fā)展軸兩條一級發(fā)展軸上。,從先導區(qū)規(guī)劃來看: 濱江新城的江景資源及周邊市政資源配套最大，應該是整個先導區(qū)最有實力發(fā)展的重點區(qū)域。 而梅溪湖片區(qū)與洋湖垸片區(qū)發(fā)展性相對來對比較滯后。,先導區(qū)發(fā)展規(guī)劃大河西先導區(qū)是一個長遠規(guī)劃，當前建設重點為起步區(qū)，即濱江新城片區(qū)、梅溪湖片區(qū)和洋湖垸片區(qū),濱江 新城 片區(qū),梅溪湖 片區(qū),洋湖垸 片區(qū),濱江新城片區(qū),梅溪湖片區(qū),洋湖垸片區(qū),城市國際都心梅溪湖作為長沙大都市范圍內(nèi)的一個新中心，梅溪湖規(guī)劃為未來的中國城市建設樹立一個新的典范；,梅溪湖片區(qū)總面積約23平方公里，其中開發(fā)核心區(qū)域占地10168畝，預計投資至少在200億元以上。 綜合定位為促進高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國際化功能服務區(qū)，建設國際會議會展中心、國際商務中心、國際商業(yè)中心、國際科技研發(fā)中心、國際交流中心 旨在探索樹立人與自然和諧相處的典范，高度集中的城鎮(zhèn)規(guī)劃、齊全的配套設施與多樣的建筑類型，與山脈、湖泊、公園以及運河結合在一起，形成促進健康和繁榮的良好環(huán)境； 作為長沙大都市范圍內(nèi)的一個新中心，梅溪湖規(guī)劃為未來的中國城市建設樹立一個新的典范；領先的環(huán)境設計、人行道規(guī)劃、功能分區(qū)以及綠化的融合，構成這座健康城市的整體設計戰(zhàn)略。,梅溪湖開發(fā)預期客觀分析開發(fā)節(jié)點和周期不可預計，可變因素大， 難以在既定周期內(nèi)及時完工并投入使用。,梅溪湖片區(qū)目前在啟動征地拆遷及片區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡建設，土地方面正逐步掛牌出讓，但受關注度較濱江新城略低，開發(fā)強度也略低； 梅溪湖片區(qū)將打造一個國際商務中心、國際酒店中心、國際研發(fā)中心、國際交流中心、國際商務中心、國際會議展示中心為一體國際形態(tài)的城市中心。 梅溪湖綜合開發(fā)周期長，資金需求龐大，單憑政府難以及時完工。,問題一：自身資源有特色但不唯一，如何整合外圍資源并創(chuàng)造新的自身資源打造差異化的競爭力？,基于項目及區(qū)域解析提出三個核心問題,問題二：項目所在區(qū)域認知度看好，如何實現(xiàn)利用片區(qū)良善規(guī)劃最大化實現(xiàn)項目品質(zhì)和形象的打造？,問題三：在定位規(guī)劃高度之下，如何對項目整體進行開發(fā)策略定性？,通過項目自身、城市及區(qū)域的研究，明確了梅溪湖發(fā)展方向 和功能布局重點，再聚焦項目所處房地產(chǎn)市場及競爭對手， 以尋找項目的發(fā)展機會,三、市場環(huán)境研究 正確評估項目的發(fā)展形勢,1、樓市調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場的影響,2011年1月26日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議， 會議提出八條政策，即“新國八條”。,背景,新國八條簡析,需求抑制政策,地方政府約束政策,供應增加政策,預期管理政策, 第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅從差額征收改為全額征收, 第四條：二套房首付比例提高至6成, 第六條：全國范圍內(nèi)的限制購房套數(shù), 第七條：約談地方政府, 第二條：加大保障房供應 第五條：土地雙限，加大土地供應力度，要求不 得低于前兩年年均實際供應量, 第一條：地方政府要確立房價控制目標 第八條：加強輿論導向,各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房; 對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。,簡言之，本地家庭至多購兩套房，外地家庭至多購一套房,長沙限購令3月5日正式開始執(zhí)行,對在本市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長株潭戶籍家庭），限購一套90平米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購一套90平米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購買90平米（含）以下新建商品住房。,據(jù)長沙房地產(chǎn)官方信息，截至2010年10月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，長沙市空房率達40%，市外購房者比例占68.9%。 “現(xiàn)在不是說長沙人在長沙有幾套房，有些市州的在長沙都有兩套住房了?！遍L沙一位政府官員就市外購房者比重問題如此坦言。,2010年9月至11年1月，連續(xù)5月成交量破百萬平米的背后，是長沙樓市近7成客戶來源于市外的客觀事實。一旦長沙按照“新國八條”實施限購，市場需求將遭到嚴重的抑制。,限購的影響： 購房需求遭嚴重扼殺，年內(nèi)市場成交量將下滑5-6成,限購的影響： 迫使11年可上市量向12年積壓，加劇12年市場競爭,正如前述，限購對長沙樓市的直接影響便是嚴重的扼殺購房需求。根據(jù)同策市場研究中心的監(jiān)測及預測，2011年全年將有205個項目將可推貨，可上市面積達1794萬，若市場需求遭到限購扼殺，大多開發(fā)商勢必只能延緩出貨計劃，拖到限購結束再出貨，必然的結果便是，2011的可上市量將向2012年積壓，而加劇12年的市場競爭。,限購的影響： 一旦限購解除，市場需求報復性釋放的可能性非常大,由于目前已執(zhí)行限購城市的限購政策都是有時效性的，到某個時點即終止。我們預計長沙此次限購令的時效性將到11年年末截止，原因有二：其一，長沙房價并不高，并不在房價過快上漲的城市之列，政策執(zhí)行力度方面將不會偏緊；其二，長沙市場的改善型需求非常明顯，限購將明顯誤傷這部分改善型需求，導致市場需求被過分壓制，限購持續(xù)到2012年的可能性將較小。 一旦限購令解除，出現(xiàn)市場需求的報復性釋放的可能性非常大。正如2010年8月下旬開始，市場對首輪調(diào)控的觀望情緒逐漸瓦解以后，金九銀十出現(xiàn)的市場需求大爆發(fā)。,樓市調(diào)控并非朝夕之功，調(diào)控基調(diào)仍將在未來數(shù)年持續(xù) 地方政府政策執(zhí)行力受制于多方面因素，將呈周期性變化 “限購”作為行政干預是逆市場行為，是暫時性的，一定不會長久,樓市調(diào)控預期：,一、以剛需為主的產(chǎn)品受影響相對較小，地州市客戶會有一定比例流失，但將是限購令下市場機會最大的產(chǎn)品。 二、整體市場需求將被明顯抑制，開發(fā)商供貨計劃被迫后延，2012年市場供應量巨大，競爭激烈。 三、長沙市場經(jīng)歷09-10年兩年旺市，大部分開發(fā)商資金儲備充足，限購令下，緩出貨，撐至限購令結束的問題并不大，因此，房價下行的可能性并不大。 四、長沙限購預計在11年年底結束，在市場需求壓抑一年之后，極有可能在12年井噴，12年存在理論上較好的市場機會。,樓市調(diào)控對長沙市場的影響總結：,一、樓市調(diào)控將是長期的宏觀面基調(diào)，盡管限購在時間上很難直接影響本案，但長期來看，調(diào)控帶來的市場風險仍然非常大，本案的開發(fā)仍需謹慎。 二、由于需求抑制造成的供貨后延，本案于12年上市，將面臨較為激烈的市場競爭，要求本案必須努力打造品質(zhì)，提升競爭力。與此同時，一旦限購如預期在11年底結束，高品質(zhì)、高競爭力將令本案在需求井噴的利好中更容易把握市場機會。 三、從各產(chǎn)品線看，針對剛需的90以下二房產(chǎn)品受影響較小，市場去化基本正常，未來的競爭較其他產(chǎn)品相對要小，這將是本案的一個市場機會點。,樓市調(diào)控對本案的影響總結：,2、區(qū)域市場研究,區(qū)域市場格局,麓谷-梅溪湖版塊,麓南-含浦版塊,市府版塊,岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)由于區(qū)位、交通、市政配套等因素，呈現(xiàn)出不均衡的格局。 市府版塊：岳麓區(qū)開發(fā)較早區(qū)域，人口密度大，隨著市府的西遷而進一步實現(xiàn)配套的改善和開發(fā)的強度。代表樓盤：恒大華府、西山匯景、北京御園、沁園春御苑。 麓谷-梅溪湖版塊：由于麓谷高新區(qū)的開發(fā)而帶動版塊房地產(chǎn)開發(fā)，未來主要依托梅溪湖建設提升版塊配套及成熟度。代表樓盤：保利麓谷林語、萬科城市花園。 麓南-含浦版塊：地廣人稀，版塊成熟度為區(qū)域最差，未來將依托洋湖垸、坪塘的規(guī)劃來發(fā)展。代表樓盤：汀湘十里、米蘭春天、中建麓山和苑。,區(qū)域房地產(chǎn)基本情況,岳麓區(qū)當前在售項目約68個（剔除經(jīng)適房、定向房），2010年推貨項目42個，樓盤數(shù)量相當大。 2010年岳麓區(qū)預售量約219.73萬，網(wǎng)簽成交239.76萬，供銷比1：1.09，呈現(xiàn)略微的供不應求，區(qū)域市場熱度較旺盛。 11年1月，岳麓區(qū)預售約24萬，網(wǎng)簽成交約35萬，盡管此前三次加息以及持續(xù)的樓市調(diào)控，但目前區(qū)域市場暫未受到明顯影響。,區(qū)域房地產(chǎn)基本情況,2010年岳麓區(qū)普通住宅（非別墅產(chǎn)品）產(chǎn)品線供銷分布表,岳麓區(qū)2010年各產(chǎn)品線分布情況看，供應產(chǎn)品面積集中在60-144這個面積段，主力產(chǎn)品面積為60-120，面積區(qū)間偏小，產(chǎn)品受眾傾向于剛需及首次改善型需求的客戶。 去化方面，60-120的主力面積段去化率高，已經(jīng)出現(xiàn)供不應求的局面，市場主力需求非常旺盛；144以上大戶型產(chǎn)品去化率高于60以下小戶型產(chǎn)品，表明區(qū)域多次改善型需求比重高于投資需求。 供銷面積上，區(qū)域是供不應求的，而供銷套數(shù)則是供略過于求（別墅供銷面積相對較小，忽略此影響），說明區(qū)域套均銷售面積大于套均供應面積，區(qū)域市場的面積需求越來越大。,區(qū)域房地產(chǎn)基本情況,2010年岳麓區(qū)普通住宅（非別墅產(chǎn)品）各房型配比及去化情況,岳麓區(qū)在房型方面，基本以二房、三房為主，二房比重略大，與供應的面積情況相吻合。 對應各房型的面積段，去化情況最好的是80-90的二房，三房中去化最好的是100-120的產(chǎn)品。,（備注：房型中n+1戶型未涉及，按n房統(tǒng)計）,區(qū)域房地產(chǎn)基本情況,岳麓區(qū)自2010年1月來，漲幅相對全市要慢，與全市的價格差也越來越大，主要還是受制于區(qū)域交通、基礎設施配套、商業(yè)配套等方面的制約，盡管房地產(chǎn)市場熱度較旺，但目前價格的上漲力度有限。 未來隨著營盤路、南湖路過江隧道、地鐵2號線、湘江一橋復線及湘府大橋等過河交通的拉通完善，大河西先導區(qū)各片區(qū)的建設帶動區(qū)域配套發(fā)展，當前較低的價格水平則為未來區(qū)域價格的上漲提供了相當大的空間，潛力非常大。,區(qū)域房地產(chǎn)基本情況,岳麓區(qū)已預售房源存量統(tǒng)計（統(tǒng)計截止時間2011年2月19日）,岳麓區(qū)截止11年2月19日，市場存量面積約126.6萬，共12236套，僅為10年實銷面積的一半多一點，存量相對較小，若按照10年的去化速度，存量的去化僅需半年多。 存量面積集中在120以上產(chǎn)品，尤以144以上產(chǎn)品為主；存量套數(shù)集中在90以下產(chǎn)品，尤以60-90產(chǎn)品為主。主要由于區(qū)域市場90以下產(chǎn)品供應套數(shù)基數(shù)大，盡管去化速度快，但存量套數(shù)比重仍然較高。 考慮今年即將出臺的限購的影響，90以下產(chǎn)品相對更有市場機會，本年度區(qū)域存量套數(shù)將集中在大戶型產(chǎn)品。,區(qū)域房地產(chǎn)基本情況,統(tǒng)計對象的界定,1、針對岳麓區(qū)所有已報建非別墅項目（尾房項目、售完項目除外）； 2、統(tǒng)計所有已于2011年1月份前拿到建設工程規(guī)劃許可證、以及施工許可證，而未拿預售證的貨量進行統(tǒng)計，根據(jù)建設周期的推算，預測出后續(xù)一年左右市場供應貨量情況； 3、統(tǒng)計時間截止為2011年1月31日。,統(tǒng)計內(nèi)容包括,1、了解岳麓區(qū)2011年全年預計供應量情況。,區(qū)域2011年供應量預測,據(jù)同策市場部監(jiān)控統(tǒng)計，岳麓區(qū)目前主要在售項目有42個，在建未售項目約9個，按照市場上項目普遍年均推量7-8萬預計，2011年預計可上市量約357-408萬。考慮截止目前區(qū)域市場存量約126.6萬，則2011年全年供應量約484-535萬。,由于11年長沙面臨限購帶來的嚴重政策壓力，此前的分析中我們認為11年市場需求將削弱5-6成，岳麓區(qū)由于交通、市政配套等不利因素，市場需求將被削弱得更為嚴重。 我們預計，2011年全年可上市量約有5成左右將積壓至2012年，則將有約178-204萬可上市量延后至2012年上市，將嚴重加劇2012年市場競爭。,3、區(qū)域產(chǎn)品研究 （以區(qū)域主要項目為研究對象）,區(qū)域主要代表項目分布,建筑面積,區(qū)域內(nèi)項目體量集中在18-52萬平方米；麓南區(qū)項目體量普遍較大，與本地塊相鄰的保利麓谷林語項目體量最大，達到了138萬平方米；,區(qū)域內(nèi)的樓盤容積率范圍為1.5-4.5，其中多數(shù)樓盤集中在2.1-3.2區(qū)間內(nèi)；,項目容積率,岳麓區(qū)代表項目容積率分布,主要是以小高層、高層為主，附以少量的多層和別墅產(chǎn)品，并且以蝶式為主；,產(chǎn)品類型,鈺龍?zhí)煜?北京御園,翡翠華庭,萬科城市花園,中房f聯(lián)邦,保利麓谷林語,長房時代城,北京御園,供應戶型 集中區(qū),供應面積段集中區(qū),岳麓區(qū)供應主力戶型是二房、三房，主要是市場剛需性產(chǎn)品，改善型的大戶型及投資型的單間公寓均很少； 岳麓區(qū)主力面積段處在60-120，60以下的戶型供應較少，144的大戶型同樣所占比例很小；,主力戶型面積,岳麓區(qū)供應量最大的戶型是二房，所占比例高達43其次是三房，占到所有房源的33%, 其他戶型供應很少，僅占24%。,岳麓區(qū)主力面積段處在60-120，其中60-90的供應最多，占到整個區(qū)域供應的32%，90-120的也占到26.5%，而小于60大于144的供應僅占到整個區(qū)域市場的22%；,主力總價在在45-76萬之間，主力面積在75-125平米之間。商品房單套面積以70-90平米的二房、110-125平米的三房為主，60平米的二房供應量很小，同樣144平米以上的大戶型供應所占比例較少；,主力總價面積段,套均總價(萬元),目前在售的代表樓盤去化率普遍超過6成，其中麓谷板塊的去化率最高，麓南板塊的去化最差； 與本地塊相鄰的萬科城市花園去化率高達100%，其次保利麓谷林語、長房時代城及中房f聯(lián)邦，去化率分別為88%、94%、85%。,3、區(qū)域客戶研究 （以區(qū)域主要項目為研究對象）,主要代表項目客戶來源情況,區(qū)域外客源,河東中高收入階層 河東年輕群體 地州市及外省客戶 望、寧中高收入階層,區(qū)域內(nèi)客源,區(qū)域內(nèi)企業(yè)職工 區(qū)域內(nèi)個體經(jīng)營戶 市、區(qū)政府公務員 泛公務員 區(qū)域內(nèi)其他常住人口,約41%,約12%,約10%,約26%,約11%,約19%,約31%,約38%,約12%,區(qū)域外客源,區(qū)域內(nèi)客源,46歲以上 36-45歲 25-35歲,46歲以上 36-45歲 25-35歲,約24%,約37%,約39%,約19%,約34%,約47%,區(qū)域內(nèi),區(qū)域外-望寧,外地（湘潭/常德等外市、京滬深湘籍返鄉(xiāng)）,區(qū)域外河東,河西置業(yè)客戶來源：區(qū)域內(nèi)為主，區(qū)域外（河東、望寧、外地）補充,望城、寧鄉(xiāng)客戶，向往城市，置業(yè)首選河西，但被大量低價樓盤分流，比重約占5%。,這些客戶來源分散，大部分在河西有三緣關系，所以首選河西。比重約占15%。,地緣性較明顯，區(qū)域內(nèi)居住、工作的人群更傾向于在本區(qū)域置業(yè)。比重約占50%。,雖然一江之隔帶來了心理上的距離，但近年來，河西交通、市政配套、生活配套方面的改善，對河東人群的吸引力逐步增強。比重約占30%,調(diào)查目的：了解區(qū)域內(nèi)人群的購房需求面積、房型及關注因素 調(diào)查區(qū)域：岳麓區(qū) 調(diào)研方式：問卷調(diào)研、訪談 問卷數(shù)量：40份，有效問卷37份 調(diào)研地點：汽車西站沿線、麓谷工業(yè)園、涉外經(jīng)濟學院周邊 調(diào)研人員：長沙同策惠天然梅溪湖項目組,消費能力：研究區(qū)域人群月均收入水平集中在1500-4000元,樣本取樣為西站附近流動人群、個體商販，麓谷工業(yè)園區(qū)企業(yè)職工及涉外經(jīng)濟學院周邊個體商販、原住民。 樣本收入水平體現(xiàn)了較大的差異性，反映出研究區(qū)域人口構成、行業(yè)發(fā)展水平等的不均衡。,客戶產(chǎn)品需求以70-120平米，兩房、三房為主，25-35歲單身青年、兩口家庭及學前兒童家庭等剛性需求客戶是購房主力,樣本人群的物業(yè)類型選擇差異化明顯：大部分2535歲的單身人群、兩口青年、部分學前家庭集中選擇2房、小3房；40歲以上的三代家庭、中年家庭、老年家庭多選大3房、4房物業(yè)。整體看，3045歲之間的客戶群體呈現(xiàn)多元化選擇狀態(tài)。,樣本人群對房子贈送面積需求大，70%客戶需要有贈送面積,樣本人群對菜市場、醫(yī)院、超市等生活必須配套依賴程度高，對網(wǎng)吧、美容機構等消費場所依賴較小,百分比,樣本人群對電梯品質(zhì)、安防、停車位等物業(yè)配套最為重視，游泳池、商業(yè)街、景觀等配套次之,百分比,客戶來源：以區(qū)域內(nèi)客戶為主，比重占50%；市內(nèi)河東客戶約占30%，望城、寧鄉(xiāng)客戶約占5%，市外客戶約占15%。 客戶特征：區(qū)域內(nèi)客戶以本區(qū)域企業(yè)職工為主，約占41%，其次為區(qū)域內(nèi)公務員、泛公務員，約占36%；區(qū)域外客戶以市外客戶為主，約占38%，其次為河東年輕群體，約占31%。 客戶年齡：偏年輕化，45歲以下客戶占78%左右，其中25-35歲客戶約占42%。 產(chǎn)品需求：產(chǎn)品需求集中在70-120平米的二房、三房（2+1戶型），對贈送面積較敏感，需求明顯。 關注因素：置業(yè)關注因素集中在各類生活配套，社區(qū)配套關注度集中在電梯、安防、智能化設施等與家居生活較密切的方面,區(qū)域客戶研究總結,4、競爭分析,由于本案在開發(fā)時序上將在2012年10月上市，按照長沙市場一般項目年均去化量7-8萬平米，品牌項目年均去化量10-12萬平米的節(jié)奏， 則在此之前的兩年時間內(nèi)，體量及未上市量小于14-16萬平米的非品牌項目及小于20-24萬平米的品牌項目，均將基本消化完，與本案不存在直接競爭關系。 據(jù)此推算，區(qū)域在售項目中，至本案開盤仍將有推量的項目僅保利麓谷林語、鈺龍?zhí)煜碌绕邆€項目。 目前可知與本案直接競爭的已成交地塊為源城置業(yè)地塊。,競爭環(huán)境分析,可能存在競爭項目競爭力分析,競爭力最強的是保利麓谷林語；本案與鈺龍?zhí)煜?、陽?00基本處于同一競爭力水平線上，未來競爭最為激烈；麓南三個項目最欠缺競爭力。,競爭力分析小結,由于本案在開發(fā)時序上將在2012年10月上市，從目前市場分析情況來看，本案的區(qū)域內(nèi)競爭不激烈，萬科城市花園、涉外公館等項目在我們項目發(fā)售期均已銷售完畢。區(qū)域內(nèi)未來產(chǎn)品放量不大。本案2012年10月上市應該是處于機會點。 如果從整個河西區(qū)域來，競爭力比較強的就是保利麓谷林谷林語這種超大型樓盤。 因此，本案的競爭威脅應該是來自未來不可預知的地塊及不可知的上市項目。,版塊內(nèi)最直接競品分析,該地塊2010年9月底掛牌，于10月初成交，競得公司為湖南省源城置業(yè)有限公司。 地塊位于本案的西北側(cè)，緊鄰楓林三路，西側(cè)為萬科城市花園，南側(cè)為規(guī)劃的保障性住房，目前地塊較平，基本無山體，僅有三個面積不大的水潭。整個地塊較東西兩側(cè)地勢略低，北側(cè)與楓林三路平整后，地塊將呈北高南低的地形。,地塊優(yōu)劣勢對比分析,整體來看，本案在居住價值上遠遠優(yōu)于b05地塊，但從目前梅溪湖區(qū)域規(guī)劃及交通動線看，商業(yè)價值低于b05地塊。,未來不確定性競爭梅溪湖片區(qū)土地供應層面,二類住宅用地,二類商住綜合用地,已成交,梅溪湖片區(qū)總控規(guī)中，住宅類用地至今僅出讓兩塊，即本案與b05，仍有約92塊土地將在未來5年內(nèi)上市，由于政府在土地供應方面的不確定性，決定了本案未來將面臨著大量可開發(fā)土地的不確定性競爭。,競爭案例借鑒保利麓谷林語,河西第一大盤,項目基本情況,項目規(guī)劃解析,保利麓谷林語擬建普通住宅、多層洋房、聯(lián)排別墅、五星級酒店、大型商業(yè)中心、九年制學校等多種物業(yè)類型，共分為四期開發(fā)建設，其中一期開發(fā)建筑面積近30萬平米（不含別墅27.5萬平方米），分為a、b區(qū)及別墅區(qū)，共34棟高層電梯住宅和少量雙拼、聯(lián)排別墅。項目以山體公園為中心，所有產(chǎn)品圍繞山體建設，中心公園保持原生態(tài)山體和水系，成為項目的天然氧吧，是項目的一大獨特亮點，成為吸引客戶的主要亮點。,項目特色,保留230畝原生態(tài)山體公園，成為小區(qū)綠肺，并設有登山道、觀景臺、山頂茶社等休閑設施，讓業(yè)主可以隨時漫步山林，享受坡地休閑生活的愜意。設置觀景大道，由小區(qū)主入口直接通到售樓部和住宅區(qū)，充分展示小區(qū)景觀優(yōu)勢。,項目主要在售高層及聯(lián)體別墅，高層戶型主要是以二房三房為主，主力面積段76-150，相較于周邊項目保利麓谷林語的面積跨度大，超過144的大戶型比例將近20%；別墅推量有165套，面積段292-685，占到比例有6%。 項目去化較好，實現(xiàn)94%的消化，主要原因是依靠保利品牌開發(fā)商、項目規(guī)模大及優(yōu)越的房源戶型。,推售及去化情況,在對區(qū)域供應量、客戶需求以及未來面對的競爭層面進行分析后，那么我們項目應該如何發(fā)展？,【思考】,【出路】,代表區(qū)域的標桿性項目 有文化基調(diào)品質(zhì)項目 為開發(fā)商實現(xiàn)高利益的項目,【問題】,代表區(qū)域的標桿性項目 有文化基調(diào)品質(zhì)項目 為開發(fā)商實現(xiàn)高利益的項目,四、項目定位 明確項目發(fā)展方向,1、形象定位,梅溪湖國際性城市規(guī)劃理念 一站式教育資源配套 400畝梅嶺山體公園自然資源 距離交通樞紐汽車西站車程約8分鐘 地鐵二號線距離項目約步行10分鐘,項目價值點提煉：,國際理念 人文教育 山體資源 交通通達 生活便捷,關鍵詞提煉：,產(chǎn)品定位推導,競爭對手做的全都是大眾化的現(xiàn)代簡約建筑，而我們則要以產(chǎn)品差異化創(chuàng)造項目核心競爭力。故“建筑表情”是占勝市場的關鍵。,2、客戶定位,客戶群體分析,河西規(guī)劃增強客戶信心：資金、配套、政策環(huán)境等更加穩(wěn)固了區(qū)域未來價值； 商務遷移人群的真正進入：周邊大中型重工業(yè)集聚地，聚集大量企業(yè)中高層； 高尚配套凝聚的吸引力：梅溪湖國際性的規(guī)劃發(fā)展。吸引越來越多開發(fā)商和置業(yè)群體，使河西區(qū)域逐漸形成一個高尚、文化、生態(tài)宜居新區(qū)。,客戶群體發(fā)展趨勢,主要客戶構成,根據(jù)置業(yè)目的，客戶可以劃分為首置客戶/居家客戶/舒居客戶,區(qū)域及泛區(qū)域客戶 50%,本案目標客戶屬性預估,開福區(qū)及周邊客戶：具備一定經(jīng)濟基礎，購置主要用于改善需求，投資意向為輔；,其他區(qū)域客戶 10%,認可北城區(qū)域大環(huán)境，區(qū)域抗性不強，購置主要用于投資,外省市客戶 10%,外籍回湘置業(yè)客戶，具備一定經(jīng)濟實力，購置主要用于投資以及為父母養(yǎng)老所用,市中心客戶 30%,經(jīng)濟實力強，知曉該區(qū)域規(guī)劃，認可項目的品質(zhì)和知名度，購置主要用于改善居住品質(zhì),重點客戶來源,客戶視角,客戶困境,淡市下，客戶更為關注現(xiàn)實價值，而梅溪湖片區(qū)目前的現(xiàn)狀不夠成熟；待開發(fā)和建設的配套不完善。,客戶機會,客戶對于長沙市整體的房地產(chǎn)市場未來的前景普遍看好,新政可能帶來客戶信心的影響，造成客戶觀望情緒濃厚，同時對區(qū)域內(nèi)項目的價格產(chǎn)生質(zhì)疑。,梅溪湖片區(qū)，是市政府重點投入?yún)^(qū)域；目前那地情況良好。同時在本案步行5分鐘處長郡中學教育配套，將為本案帶來一定的外地客源和更多長沙市客源。,通過以上的對客戶群體的分析，我們可以預估出本項目的客戶群體以及客戶群體的消費特性，為此依據(jù)提供產(chǎn)品定位方向。,本案目標客戶構成要素： 1、以首次置業(yè)自住為主； 2、區(qū)域客戶為重點客戶組成； 3、學區(qū)房概念將吸引部分投資客戶。,3、產(chǎn)品定位 3.4戶型配比建議,本案的戶型配比建議做到多樣化，戶型結構做到多樣化，滿足多種客戶的消費需求；同時也有利于價格的制定和提升。,本案戶型配比建議,公寓40-60,戶型平面,建筑面積 48 一房一廳 戶型特點： 干濕分離 生活陽臺增加舒適性、,802r,建筑面積 80 兩房兩廳 陽臺面積 6.8平方米 附送面積 10.1平方米，可改造成書房等功能間 整體面寬約10米，進深約11米 戶型特點 面積緊湊，功能布局合理 客廳和主客臥均朝南，采光和通風性能良好 客廳面寬3.8米，主臥面寬3.3米,戶型平面,902+1r,建筑面積 95 兩房兩廳 陽臺面積 8.2平方米 附送面積 9.4平方米，可改造成書房等功能間 整體面寬約9米，進深約12.3米 戶型特點 面積緊湊，功能布局合理 客廳和主客臥均朝南，采光和通風性能良好,戶型平面,110-1203r,建筑面積 120 三房兩廳兩衛(wèi) 陽臺面積 10平方米 整體面寬 12.5米，進深12.2米 贈送空間 11平方米 戶型特點 面積緊湊，功能布局合理 南北雙陽臺設置 客廳和主臥、客臥均朝南，采光和通風性能良好，客廳面寬4.2米，帶步入式陽臺，主臥面寬3.9米,戶型平面,130-140 3r,戶型平面,150 4r,1. 布局緊湊，動靜分離，附加值約為10平方米，后期可提高使用空間舒適度。 2.南北通透，臥室都設計有飄窗，采光通風效果極佳。,戶型平面,160 4r,戶型平面,3、產(chǎn)品定位 3.1總體規(guī)劃結構,規(guī)劃布局結構：地塊block綜合分析 step1、地塊根據(jù)與周邊資源與道路的關系可劃分4 block,block劃分： 按順時針方向，從外到內(nèi)根據(jù)地形特點、騎龍路與玉蘭路的關系劃分為4 block,注：單項滿分為5分，最低分為1分,注：紅色為價值排序,規(guī)劃布局結構：地塊block綜合分析 step2、根據(jù)6大因素對block價值進行綜合排序,block價值排序結論： b1 b3 b2 b4,規(guī)劃布局結構：地塊block綜合分析 step3、各block適合排布物業(yè)初步分析,block1： 北向騎龍路臨楓林路，處于人流導向十字路口。商業(yè)價值高、昭示性好，但受噪音影響較大，可規(guī)劃為集中型商業(yè)用地。,block2： 西向騎川路，昭示性好，坡地地形，但受噪音影響較大，可規(guī)劃為中端產(chǎn)品和部分商業(yè)。,block3： 南臨玉蘭路主干道，受噪音影響，可規(guī)劃為小高層產(chǎn)品,block4： 小區(qū)內(nèi)部，坡地地形，私密性好，無噪音，北側(cè)為梅嶺山公園，可規(guī)劃為明星產(chǎn)品,3、產(chǎn)品定位 3.2建筑立面形象,建筑風格與建筑立面的規(guī)劃思路： 1、首先應該遵循項目本身的體量、地域環(huán)境以及周邊的人文歷史環(huán)境； 2、其次，要與周邊可比性項目，有一定的共融性也要具有一定市場的差異化； 3、再次，還需要掌握客戶群體的心理需求。,周邊項目外立面情況,萬科城市城市花園,現(xiàn)代風格： 用簡化的手法、現(xiàn)代的材料和加工技術去追求傳統(tǒng)式樣的大致輪廓特點。 在造型設計上線條比較簡潔，白色、黃色、暗紅色主色調(diào)。,建筑形象：建筑立面風格,涉外國際公館,我司對建筑風格及立面效果的建議一： art deco建筑風格 關鍵詞：藝術、符號、挺拔、尊貴,建筑形象：建筑立面風格,項目位置：普陀區(qū)中山北路、光新路/ 項目規(guī)模：約60萬方 / 產(chǎn)品線構成：住宅，酒店，辦公 開發(fā)商：上海昊川置業(yè)有限公司 / 合作方式：營銷代理 / 營銷重點：塑造項目形象,案例借鑒香溢花城,案例借鑒香溢花城,art deco建筑風格 暖色調(diào)立面 茶色高檔玻璃 完美天際線,精致園林景觀 空調(diào)機位、水管隱藏細節(jié),3、產(chǎn)品定位 3.3園林景觀規(guī)劃,園林景觀規(guī)劃設計細節(jié)提示,1、水景園林：水作為長沙“山水洲城”居住文化的象征，是中高檔社區(qū)景觀元素中不可缺少的。結合項目的規(guī)模和風格，建議以設置水景小品為主要方向，避免大規(guī)模水景的建造成本和維護成本升高。 2、園林植物：熱帶棕樹和蒲葵等樹種的組合，能為小區(qū)帶來獨特的景觀效果。 3、園林小品：花架、雕塑等小品既可采用藝術的風格，是整個園林設計中的點睛之筆，應結合整體風格加以應用。 4、園林的參與性及人性化設計：園林是作為居住在其中的人使用和享受的，也是商品房區(qū)別于其他社區(qū)的顯著標志，因而景觀的社區(qū)在考慮檔次和品質(zhì)之后，還應充分照顧人性。在景觀中置入可以停留、觀賞的空間，如在道路邊上設置座椅等。,園林景觀規(guī)劃：一個中心景觀二個次組團景觀規(guī)劃,文化主題 公共文化交流區(qū)。,形象主題 社區(qū)形象廣場、中心景觀區(qū)、標識主題園林。,休閑主題 網(wǎng)球場、籃球場、兒童游樂設施、健身配套等。,園林景觀設計要點： 1、園林設計風格應與項目的定位相統(tǒng)一； 2、景觀面積很小，應集中，打造小巧、精致、特點鮮明的景觀； 3、景點布置考慮戶型的均好性，通過大小組團和各個節(jié)點，使每戶均有景觀的觀賞價值，提升居住品質(zhì)和產(chǎn)品營銷賣點； 4、選材體現(xiàn)項目的檔次，但無須太多硬質(zhì)鋪裝，而應迎合長沙人喜愛大樹的特點，將成本集中在客戶比較關注的地方；景觀應與銷售相配合，提供銷售說辭的拓展空間，如景觀小品、景觀立意和整體景觀的主題相一致等； 5、 對原生態(tài)植被的保留。將項目打造成原生態(tài)的最具人文特色的休閑棲居地；,組團景觀：社區(qū)以中心景觀為核心，考慮堆坡技術，增加景觀面積的同時，增加景觀的立體效果。,抬高,地下車庫,形成臺地、盆地,豐富的空間,景觀形式多樣,社區(qū)浪漫景觀水系點綴，動靜相宜 小區(qū)內(nèi)部設計小水系景觀，投入成本及維護成本低。,入口園林區(qū),入口空間,入口園林：入口通過噴泉、景觀小品、兩側(cè)行列排布的樹陣，形成富有儀式感、身份感的入口空間,形象主題 社區(qū)形象廣場、中心景觀區(qū)、標識主題園林。,中心景觀：中心景觀廣場突出項目形象，同時是社區(qū)公共活動的場所。,主題2： 綠地客廳避免長沙夏天高曬和冬天寒風冰雨的公共活動空間,文化主題 公共文化交流區(qū)。,文化主題次組團景觀：設置文化交流場地。,休閑主題次組團景觀：建議保留部分山體或者坡地，設置文化交流場地和休閑養(yǎng)生配套。,休閑主題 網(wǎng)球場、籃球場、兒童游樂設施、健身配套等。,樹陣排布：入口處設置樹陣廣場，私家林蔭大道的升級版本。城市綠化帶，增強社區(qū)的私密與幽靜感，通過樹陣半遮半掩進一步塑造社區(qū)的品質(zhì)感。,樹陣廣場,組團內(nèi)人行道路界面：社區(qū)內(nèi)的人行界面多材質(zhì)考慮，多層采用文理豐富、具有原生態(tài)觸感的鋪地，搭配原始條石、卵石等打造層次豐富、富有趣味性、宜人的人行空間,完全敞開,增加地下室自然采光及通風,地下車庫設計選擇,車庫入口造型也是園林的一部分； 造型獨特、色彩跳躍、虛實間的對比，令回家成為美麗的旅程；,景觀與道路車庫入口建議,主車行 出入口,次車行 出入口,3、產(chǎn)品定位 3.6商業(yè)發(fā)展篇,商業(yè)配比及定位建議,細分項目的物業(yè)類型配比，我們首先要解決的問題是項目的商業(yè)及公建配套如何定位，為此我們首先要解答如下問題： 1. 項目周邊人群消費力如何？消費方向是什么？ 2. 項目周邊的人流交通動向如何？ 3. 項目周邊是否存在商業(yè)，商業(yè)狀況如何？,人口及商業(yè)需求面積估算,未來2-3年，本案周邊一公里范圍內(nèi)，人口預計達到8萬人，3-5年，人口預計達到16-18萬人。 未來2-3年，商業(yè)需求面積約7.2-8萬平米；未來3-5年，商業(yè)需求面積約14.4萬-18萬平米。,城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 a.c.perry：鄰里住區(qū)理論 長沙市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005-2020）,目前商業(yè)現(xiàn)狀,目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要集中在兩個大學周邊，基本以自然成長的服務于學校的商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)設施以民房改建、人防工程改建形成，商業(yè)形象雜亂無序，檔次偏低。 商業(yè)業(yè)態(tài)以中型超市、集中型服飾小商品商業(yè)街、小餐飲、針對學生群體的娛樂休閑、低端住宿等為主，缺乏大型餐飲、大型綜合超市、中端休閑娛樂及住宿等業(yè)態(tài)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)急需升級。,本案區(qū)域商業(yè)市場分析,在建在售樓盤有萬科城市花園和涉外國際公館、中房f聯(lián)邦； 涉外經(jīng)濟學院及一師范已經(jīng)建成使用，人口較集中； b05地塊已成交，目前土地已基本平整，保障住房用地尚未平整，但已基本確定； 長郡中學及梅溪湖小學正在建設，預計將于2012年開學； 目前該片區(qū)未確定的為本案南側(cè)及東南側(cè)的商住用地的具體規(guī)劃，以及本案東側(cè)規(guī)劃的中學。,現(xiàn)有商業(yè)圍繞學校周邊民房改建的商業(yè)約2-3萬平米，人防工程改造商業(yè)約6000平米，安置房小區(qū)改造商業(yè)約6000-8000平米，合計約3-4.5萬平米。 考慮學校周邊民房將在未來拆除，商業(yè)升級，未來2-3年內(nèi)學校周邊商業(yè)將增加至4-6萬平米，同時，目前萬科城市花園的商業(yè)體，約1.2萬平米，將在今年6月交鋪，預計12年可全部實現(xiàn)營業(yè)，那么，未來2-3年內(nèi)，區(qū)域商業(yè)體量將達到5-7萬平米，將趨近于飽和。 未來3-5年，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃商住用地的開發(fā)，人口將迅速擴張，商業(yè)需求規(guī)模才迎來提升空間。根據(jù)本案的開發(fā)時序，12年10月住宅進入銷售階段，約一年后，一期基本可實現(xiàn)交房，本案的商業(yè)可進入銷售階段，至14年可實現(xiàn)部分運營，從未來3-5年14-18萬平米的商業(yè)需求規(guī)模來看，本案4.4萬平米的商業(yè)是具備可操作性的。,目前商業(yè)體量及體量預測,本案未來商業(yè)風險,b06、b08地塊規(guī)劃為純商業(yè)用地，占地約76.27畝，容積率3.0，商業(yè)總建筑面積約15萬平米；b09地塊規(guī)劃為麓云廣場，為市民休閑廣場，規(guī)劃商業(yè)面積約1.5萬平米。 由于該兩個地塊仍處于規(guī)劃階段，b06、b08地塊尚未掛牌，麓云廣場為市政配套，預計開發(fā)時間將晚于本案。 但是， b06、b08地塊商業(yè)體量巨大，達15萬平米，b05約10萬平米商業(yè)規(guī)劃，若在3-5年內(nèi)開發(fā)完畢，將必然超出該區(qū)域商業(yè)承載規(guī)模，此其一；其二，該地塊緊鄰主干道楓林路，臨街面長，從商業(yè)用地屬性上優(yōu)于本案，在開發(fā)大型集中型商業(yè)上，較本案優(yōu)勢明顯，對本案可能的集中型商業(yè)的運營帶來沖擊，對本案臨街鋪面銷售形成較大的壓力。,本案商業(yè)具備發(fā)展集中型商業(yè)和大型品牌餐飲的可能。,本案商業(yè)及公建配套總體定位,根據(jù)對本項目周邊商業(yè)環(huán)境以及消費體量的初步研究，現(xiàn)有兩大類人群的生活及消費需求仍未得到滿足： 第一大類： 滿足小區(qū)內(nèi)居民以及原住民的生活及購物等需求； 第二大類： 滿足附近的第一師范、涉外經(jīng)濟學校、長郡中學、梅溪湖小心等中高等院校師生，及周邊居住人群的購物及消費等需求。,配套服務型的商業(yè)中心,既滿足本社區(qū)居民日常生活需要，又可擴大商業(yè)輻射面，打造片區(qū)內(nèi)生活氛圍濃厚、業(yè)態(tài)豐富的：,商業(yè)形態(tài)為： 集中式商業(yè)+街鋪 業(yè)態(tài)基本組合為： 品牌標簽餐飲服務配套其他,本案商業(yè)定位,發(fā)展策略： 根據(jù)我司對大量典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析，建議本案商業(yè)以輻射周邊2-3公里的大型品牌超市為主力店； 其次，本案可以以超市、餐飲、服務配套等外向型商業(yè)先行開發(fā)。 建議引入樂購標準店，作為本項目商業(yè)的引爆點。,學校 人群,住宅 人群,項目商業(yè)預想人流動線圖,住宅 人群,可發(fā)展集中型商業(yè)。,約15萬純商業(yè)用地,約10萬商業(yè)用地,騎龍路,騎川路,玉蘭路,住宅用地,梅嶺公園,休閑購物 遠大路裙房街鋪，服裝、銀行等配套，滿足小區(qū)同時兼顧開放型。,飲食街 中式、西式餐廳，咖啡廳、賓館、酒樓等，滿足外向型的飲食消費需求。,文化會所 建設運動文化會所，服務小區(qū)居民的同時兼顧開放型。,大型賣場 中大型超市，輻射周邊2公里內(nèi)的日常消費需求。,社區(qū)服務 洗衣店、美容店、洗發(fā)店等，滿足日常生活配套需求。,主入口,項目商業(yè)及配套分布示意圖,建議： 商鋪面積劃分可自由組合； 商鋪規(guī)劃裝修設計需要具有特色。 原因： 滿足單位商鋪總價盡可能低的原則，降低投資門檻； 根據(jù)商業(yè)定位進行個性化的裝修設計，提升品質(zhì)。,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)劃分配置表：,根據(jù)市場調(diào)查，大多數(shù)正在營業(yè)的商鋪面積在15-300m2之間，其中最常見的有15、18、20、30、45、50、60、80、100、150、200、300m2等幾類，其中在售項目中以30-50m2最好銷； 但本案考慮到商業(yè)升級及品牌經(jīng)營等因素，街區(qū)服務型商業(yè)劃分為20-150平米左右，外向型商業(yè)劃分為120-500平米左右，大型商業(yè)劃分為1000-2000平米。,3、產(chǎn)品定位 3.7會所及物業(yè)提升建議,注重會所功能設置，同時作為小區(qū)重要標志， 提升社區(qū)整體形象。,私人會所,個性服務,景觀廣場結合,會所面積2000 會所與社區(qū)入口、道路及景觀結合設計，打造整個項目社區(qū)標志性的形象建筑 此會所在銷售時將兼顧售樓處的功能，故在設計時須考慮空間分割與人流動線,社區(qū)會所,社區(qū)會所,社區(qū)會所,主要分為三大功能區(qū)域：運動、餐飲、休閑,基本物業(yè)服務,個性化特約服務,24小時客戶服務中心 高頻度的清潔衛(wèi)生服務 高素質(zhì)的清衛(wèi)人員配備 高品位的綠化服務 高效率的維修保養(yǎng)服務,室內(nèi)清潔服務 24小時醫(yī)療救助服務 室內(nèi)設施、設備維修 室內(nèi)綠化養(yǎng)護服務 代訂服務代購服務,24小時安保服務,公共區(qū)域及會所服務,安保崗位設置 專業(yè)安全硬件的支持 保安制度、程