2006年聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案.doc

聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案長沙星郵物業(yè)管理有限公司編制2006年7月目 錄前言第一章 提高管理水平的設(shè)想與策劃第二章 管理機構(gòu)和人員培訓(xùn)管理第三章 運行機制流程和應(yīng)急處理流程 （略）第四章 管理規(guī)章制度（略）第五章 物業(yè)管理的各項指標(biāo)以及措施第六章 智能化系統(tǒng)的日常運做管理與維護(hù)第七章 日常物業(yè)管理第八章 物質(zhì)裝備第九章 成本核算第十章 小區(qū)物業(yè)檔案的建立與管理結(jié)束語聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案前 言一、 湖南聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)簡介（略）二、 服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)三、 追求目標(biāo)以公司經(jīng)營為主導(dǎo)、為業(yè)主推出完善的管理服務(wù)，為社會創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。四、 湖南星郵物業(yè)管理有限公司簡介公司成立于1999年3月?，F(xiàn)有職工127人，大專以上文化程度11人，平均年齡37歲。其中高級工程師1人，高級經(jīng)濟師1人，助理工程師2人。有7人在深圳、重慶、長沙等地舉辦的全國物業(yè)管理知識培訓(xùn)班，通過考試都獲得了物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。其中水電機工26人，泥木技工7人，特級廚師2人，一級廚師2人，二級廚師3人。共管理住宅小區(qū)、生產(chǎn)場地、辦公樓共計服務(wù)面積26萬平方米。5年來，在各級領(lǐng)導(dǎo)的親切關(guān)懷和鼎立支持以及在當(dāng)?shù)卣飿I(yè)管理行政部門的熱情指導(dǎo)下，比較圓滿的完成了所擔(dān)負(fù)的各項物業(yè)管理和服務(wù)工作，為廣大業(yè)主及客戶提供了全面的生活、辦公、休閑、娛樂、水電維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等服務(wù)工作，我們的工作得到了廣大業(yè)主和上級部門的一致肯定，使我們的物業(yè)服務(wù)管理工作更趨規(guī)范和向前發(fā)展。同時在幾年的時實踐工作中摸索總結(jié)出了具有自身管理特色的管理經(jīng)驗，將來的物業(yè)管理之路打下了堅實的基礎(chǔ)。我公司管理的長沙金郵小區(qū)于2004年評為長沙市花園式單位和文明衛(wèi)生先進(jìn)單位；2005年被評為省級文明衛(wèi)生先進(jìn)單位；2006年3月我物業(yè)公司正式通過iso9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。第一章 提高管理水平的設(shè)想與策劃物業(yè)管理作為一種新興的房屋管理模式,以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征，在當(dāng)前的市場經(jīng)濟條件下，呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。社會在進(jìn)步，人們的生活水平在提高，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求也在不斷的發(fā)生變化，星郵物業(yè)管理有限公司一直在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上不斷的創(chuàng)新服務(wù)項目，讓業(yè)主的需求永遠(yuǎn)能得到滿足。規(guī)范化的操作是提高服務(wù)質(zhì)量和效率的根本保證。為此，星郵物業(yè)將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，工作流程是員工的行動指南。作為服務(wù)這種無形的商品沒有類似其他商品的質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)，檢驗物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是業(yè)主的滿意程度，所以星郵物業(yè)將服務(wù)過程中的每一個動作，每一個微笑，每一句話都規(guī)范化，讓業(yè)主從心里覺得星郵物業(yè)的管理很規(guī)范，星郵物業(yè)的員工很有素質(zhì)，從而使業(yè)主認(rèn)同星郵物業(yè)所提供的每一項服務(wù)，進(jìn)而達(dá)到共同管理好聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的目的。一、整體思路對于聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的物業(yè)管理將堅持以人為本，樹立“業(yè)主至上”的理念，突出居住環(huán)境與大自然的和諧之美，想業(yè)主之所想，隨業(yè)主之所愿。無論從整體規(guī)劃還是局部設(shè)計來看，聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)都是起點高，水準(zhǔn)高，品位高的住宅小區(qū)。針對聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點，在把握其設(shè)計與開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，充分把握未來住戶的生活需求以及物業(yè)管理工作所面臨的難點與重點。我們將整體構(gòu)想和管理策劃概括為：貫徹一種思路；樹立兩種意識；得到三個（業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、社會）滿意；優(yōu)質(zhì)服務(wù)；充分發(fā)揮規(guī)范管理與貼心服務(wù)理念的完美結(jié)合。1、貫徹一種思路對于聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，我們將特別體現(xiàn)人們居住的舒適度，從而真正感到家的溫馨，為了達(dá)到這個目標(biāo)，我們將做到如下幾點：（1）服務(wù)理念業(yè)主是朋友、服務(wù)是核心、安全是靈魂、商譽是資產(chǎn)。（2）經(jīng)營方針以業(yè)主為中心，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（3）管理體制企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。（4）質(zhì)量方針服務(wù)有序、安全舒適、質(zhì)優(yōu)高效、業(yè)主滿意。（5）追求目標(biāo)社會效應(yīng)、環(huán)境效應(yīng)、經(jīng)濟效應(yīng)三者的有機統(tǒng)一（6）服務(wù)承諾確保通過iso90001的認(rèn)證，使聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)成為綠色環(huán)保型物業(yè)。2、樹立兩種意識（1）業(yè)主至上意識“業(yè)主是我們的朋友”是我們公司要求所有德望員工應(yīng)該樹立的思想，業(yè)主的需要，就是我們的目標(biāo)，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是我們應(yīng)盡的義務(wù)。在抓員工素質(zhì)培養(yǎng)上，我們要求員工在面對業(yè)主永遠(yuǎn)保持謙虛和藹的態(tài)度，對業(yè)主提出的各類正當(dāng)要求，不允許說“不”字1、業(yè)主永遠(yuǎn)是對的；2、您認(rèn)為業(yè)主有什么不對，請您參照第一條。即使業(yè)主有違背物業(yè)管理法規(guī)條例的，我們也應(yīng)該細(xì)心，耐心的解釋。在提高對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)千方百計，一切從業(yè)主的利益出發(fā)，積極為業(yè)主服務(wù)，樹立“業(yè)主想到的，我們要做到；業(yè)主沒想到的，我們也要做到”的思想意識。（2）法律意識市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟,物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,因此在物業(yè)管理活動中必須樹立法制意識,我們根據(jù)物業(yè)管理的各項需求,制定了各種完整的管理制度,工作流程,為了使廣大員工能夠自覺遵守與運用國家頒布的物業(yè)管理條例和相關(guān)的法規(guī),我們加強培訓(xùn),除了基礎(chǔ)知識,基本技能以外,還專門增設(shè)對法規(guī)條例的專項培訓(xùn),典型案例的分析,同時還不定期的聘請業(yè)內(nèi)專家為員工授課,使全體員工在日常工作中樹立依法辦事的法律意識.(3)三方面滿意a、合作方滿意房地產(chǎn)開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)并提前介入服務(wù)的目的就是為了保證其開發(fā)的樓盤，在設(shè)計理念和質(zhì)量品牌上得到很好的落實，小區(qū)的自然環(huán)境美化管理得到保證，最終實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)商的品牌效應(yīng)和社會效應(yīng)，我們物業(yè)公司長期與房產(chǎn)開發(fā)商合作，能正確理解他們的思想，擺好自己的位置，通過雙方愉快的合作，使雙方都得到最好的社會效益和經(jīng)濟效益，達(dá)到共贏的效果。b、業(yè)主滿意廣大業(yè)主購買了聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)就是為了追求高檔享受，得到溫馨服務(wù)，我們將業(yè)主的需求，按照本公司長期發(fā)展形成的優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，以誠信為根本開展服務(wù)。c、社會滿意物業(yè)管理的發(fā)展給社會帶來了活力，帶來了亮點。星郵物業(yè)通過自己長期的努力發(fā)展，具備了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，不會辜負(fù)廣大業(yè)主的期望，同時一定會回報社會一份滿意的答卷。4、服務(wù)質(zhì)量的四大要求a、舒適，b、安全，c、尊貴；d、優(yōu)雅。5、管理理念團隊意識和奉獻(xiàn)精神+個性張揚與競爭機制+先進(jìn)模式與一體化管理。二、我們的工作重點1、聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的智能化設(shè)施提高了住戶的生活質(zhì)量，改變了住戶的生活方式，因此物業(yè)管理的觀念、方式必須現(xiàn)代化。通過制定科學(xué)合理，切合實際的智能化設(shè)計運行計劃、設(shè)備設(shè)施與維修計劃以及智能化開發(fā)規(guī)劃，保證智能化設(shè)施的有效運行。2、根據(jù)智能安全防衛(wèi)條件，從實際情況出發(fā)，確定以人為本，技術(shù)防御為輔，物防結(jié)合的方針，運用現(xiàn)代科技手段，確保小區(qū)安全。3、裝修管理上情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段相結(jié)合，制定合理合法的裝修管理規(guī)定，以預(yù)防為主，把違章裝修制止在萌芽狀態(tài)，保護(hù)小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境。三、我們的工作措施1、編制聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案。2、確保人防與技術(shù)防范相結(jié)合，由管理處統(tǒng)一調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，全面防范，做到外松內(nèi)緊，保證安全防范、萬無一失。3、為確保聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的幽雅環(huán)境，杜絕違章裝修，并向廣大業(yè)主作好物業(yè)管理知識宣傳。4、精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強精神文明建設(shè)和環(huán)境建設(shè)。對小區(qū)內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行檢修，全面加強小區(qū)里的環(huán)境管理。5、根據(jù)小區(qū)不同的物業(yè)特點，制定有針對性的保安、清潔、綠化、社區(qū)文化等管理措施。6、充分借鑒其他先進(jìn)物業(yè)的成功經(jīng)驗，開展卓有成效的社區(qū)文化活動，提高物業(yè)管理的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。第二章 管理機構(gòu)和人員培訓(xùn)管理一、聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)人員配備1、人員配備圖：管理處主任1人主任助理1人綜合部1人 客戶中心1人 工程部5人 保安部32人 環(huán)衛(wèi)部9人 財務(wù)部1人2、整體運做流程：運作流程的設(shè)計原則是全面合理高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各種環(huán)節(jié)精密銜接。整體運作的各個環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程嚴(yán)格按照我公司iso9001質(zhì)量保證體系進(jìn)行運做，以充分體現(xiàn)管理效率，整體運做流程如圖：業(yè)主大會（業(yè)主委員會）和行政主管部門 總經(jīng)理指示 指示 物 業(yè) 管 理 處 主 任 指示 指示 中央值班調(diào)度室（辦公室負(fù)責(zé)） 住戶服務(wù)地點 反饋 任務(wù)a 任務(wù)b 反饋 服務(wù)地點班長員工 主管命令 命令主管 班長員工3、內(nèi)部運作流程圖：管理層 反饋 操作層 管理中心 監(jiān)督 各部門員工指揮二、激勵機制三、管理人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)系統(tǒng)圖2、培訓(xùn)內(nèi)容3、培訓(xùn)目標(biāo)4、培訓(xùn)方式5、培訓(xùn)計劃四、員工的管理1、人才的需求與錄用2、人才考核五、工作計劃主要包括前期介入、公司接管前的隊伍培訓(xùn)、業(yè)主入住、服務(wù)管理、三年創(chuàng)優(yōu)等方面工作。第三章 應(yīng)急處理流程 困人救援制度：常見的幾種可疑情況以及處理措施：車輛被盜處理規(guī)程：消防滅火流程：災(zāi)害險情應(yīng)急處理規(guī)程：盤查可疑人員流程：醉漢，精神病人處理流程：用戶認(rèn)領(lǐng)失物工作流程：打架斗毆等暴力事件處理流程：第四章 管理規(guī)章制度長沙星郵物業(yè)管理公司積累了多年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗，建立有整套富有操作性的規(guī)章制度，使各管理項目有章可循，有條不紊。對于聯(lián)通小區(qū)管理處將引用公司已有的制度如下：序號制度類型制度目錄1崗位職責(zé)值班、接待工作規(guī)定首問責(zé)任制掛牌上崗制度服務(wù)行為、文明用語規(guī)范接待來訪投訴定期回訪制度2勞動制度星郵物業(yè)公司勞動紀(jì)律及獎懲管理暫行規(guī)定公司員工守則工作考核細(xì)則3財務(wù)管理星郵物業(yè)公司財務(wù)收支規(guī)定 財務(wù)工作規(guī)則4管理制度星郵物業(yè)管理工作范圍業(yè)主公約住宅小區(qū)管理規(guī)定車輛管理規(guī)定環(huán)衛(wèi)綠化管理規(guī)定安全保衛(wèi)管理規(guī)定防火管理制度公共設(shè)施管理制度房屋裝修管理規(guī)定社區(qū)文化活動規(guī)定驗房交接制度第五章 物業(yè)管理的各項指標(biāo)以及措施一、物業(yè)管理各項指標(biāo)及措施：（1）值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。（2）服務(wù)時限急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，在材料等情況正常的情況下，要求當(dāng)日班次內(nèi)完成任務(wù)，如若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（房屋使用人）作出合理解釋，并作出修繕承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間為借口順延（預(yù)約、天氣或其他因數(shù)可不受2日限制）（3）房屋、公共設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)每年年底或年初對房屋公用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠化等進(jìn)行全面檢查一次,掌握房屋設(shè)備的完好情況，對完好程度作出評價，每半年檢查巡視房屋主體結(jié)構(gòu)1次，發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告和提出合理化建議，根據(jù)業(yè)主和業(yè)主委員會的委托，組織維修工程工作，在冬季雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施設(shè)備巡視，對質(zhì)量較差，容易出現(xiàn)問題的部位重點巡視檢查；半年檢查1次屋面，檐溝內(nèi)落葉雜物等，疏通雨水口，落水管等，每日巡視1次轄區(qū)內(nèi)房屋單元門，樓梯間通道部位以及其他公用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專門檢修1次；業(yè)主委托管理的空房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞，鎖具被撬，異味等情況及時統(tǒng)治業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡查工作有記錄。二、我們總的目標(biāo)要求有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度健全。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩帶標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情。服務(wù)接待中心公示24小時服務(wù)電話。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目與收費價目。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)的財務(wù)收支情況。1、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)滿意率85%以上；2、業(yè)主有效投訴處理率100%；3、在乙方管理期間業(yè)主維護(hù)服務(wù)及時率在95%以上；4、員工培訓(xùn)合格率100%；各項管理指標(biāo)：指標(biāo)名稱指標(biāo)系數(shù)指標(biāo)依據(jù)房屋以及配套設(shè)施完好率99%長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則房屋零修、急修及時率95%長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)評分細(xì)則維修工程質(zhì)量合格率100%維修工程回訪率100%清潔保潔率98%道路完好率96%長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則車場完好率96%路燈完好率96%轄區(qū)治安案件發(fā)生率1%長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)評分細(xì)則車輛被盜率1%火災(zāi)發(fā)生率1%違章發(fā)生率0.5%參照國家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)住戶有效投訴率2%長沙市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)標(biāo)細(xì)則住戶有效投訴處理率100%投訴回訪率100%業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率85%綠化完好率98%機電完好率99%應(yīng)急反應(yīng)速度接到信息后3-5分鐘大型及重要設(shè)施設(shè)備完好率100%全國城市物業(yè)管理達(dá)標(biāo)評分細(xì)則三、為完成各項承諾指標(biāo)采取的措施（1）公共樓道保潔：每周打掃2次各樓層和樓梯臺階，拖洗1次；每周清潔1次樓梯扶手，各層個通道的防火門、消防栓；每月清抹1次公共窗戶，清掃樓頂，清理地溝。要求地面、樓梯間基本無垃圾，浮塵，雜物，污水，無亂貼亂畫，無擅自占用，無亂堆亂放現(xiàn)象。（2）電梯以及電梯廳的保潔：每日清潔2次；每周對電梯轎廂內(nèi)全面擦拭清洗1次，每月對內(nèi)打蠟上光1次。（3）公共衛(wèi)生間保潔：每日早晚對公共衛(wèi)生間清潔2次，保潔時懸掛醒目標(biāo)示牌（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣，沖洗煙灰缸，潔具；清掃地面垃圾；用清潔大小便器；放藥丸，噴灑空氣清新劑或香水等等工作）。（4）道路、停車場、廣場保潔：每日清掃2次，循環(huán)保潔，目視道路無垃圾，雜物，無直徑3cm以上的石頭，地面垃圾停留時間不超過1小時；目視公共燈具，燈座，燈蓋，燈罩無積塵并每季度清抹一次。（5）綠化保潔：每日清掃2次綠化帶、草地上邊的垃圾，煙頭，棉簽，紙張等雜物，花壇表面無污跡。（6）門衛(wèi)：各出入口24小時值班并要求對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理，訪客登記，對于未經(jīng)業(yè)主委員會同意批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記并經(jīng)過業(yè)主以及管理處領(lǐng)導(dǎo)同意才能放行等工作。（7）人員組織：專職安全護(hù)衛(wèi)人員必須身體健康、責(zé)任心強、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)無犯罪記錄并接受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn)，能勝任小區(qū)的安全管理工作，對小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項作出正確反應(yīng)，并定期進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)，增強安全防范能力；當(dāng)班時佩帶工號牌，穿統(tǒng)一制服，配備對講機和其他安全護(hù)衛(wèi)用具，交接班制度完善并有詳細(xì)的工作交接班記錄。（8）巡邏：白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位，重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主投訴和求助；回答住戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告管理處和公安部門，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)措施，防止事態(tài)擴大，協(xié)助并保全現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄可查。（9）車輛管理：對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證，卡管理；引導(dǎo)車輛有序通行，停放。（10）花壇：花卉長勢良好，在花壇開花期間，每周修剪殘枝、花一次，保持清晰的圖案和適宜的高度，草本花卉生長正常，缺株率在15%以下；定期防止病蟲害，在發(fā)生病蟲害以及認(rèn)為損害要及時防治，泥面不開裂，花木無缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10%以下。（11）草坪：成活率在90%以上，生長正常；整塊草地沒有已經(jīng)開花的雜草，整塊草地沒有明顯的闊葉雜草；基本無病蟲害；綠期一年達(dá)250天以上，草坪平整，高度控制在60mm以下，綠化整潔，無堆物堆料，搭棚，侵占等現(xiàn)象，設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化產(chǎn)生的垃圾及時處理和清運，根據(jù)草坪的種類、季節(jié)、生長、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪或滅蟲。（12）垃圾的處理與收集：生活垃圾由業(yè)主自己送至固定的垃圾桶內(nèi)面，由保潔員每日收集生活垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放，對有污染物質(zhì)特殊處理。（13）標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔：標(biāo)識、宣傳牌、信報箱每周擦拭1次，雕塑每月擦拭1次，清潔后保證檢查無污跡，無積塵，不損傷被保潔的物品。（14）休閑、娛樂、健身器材的保潔：每周擦洗2次（擦拭表面灰塵，用清潔劑擦拭污跡并用清水沖洗干凈；籃球場，高爾夫球場，娛樂場沒有果皮紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備脫焊，脫漆，斷裂以及其他安全隱患并及時修理與排除。第六章 智能化系統(tǒng)的日常運做管理與維護(hù)管理中心對居民非法入侵、煤氣泄露、緊急求助的控制并報警室內(nèi)安防報警系統(tǒng) 管理中心對周邊環(huán)境， 園區(qū)入口，建筑，停車室內(nèi)安防報警系統(tǒng) 場所的監(jiān)控智能 安全自動化 室外安防報警系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng) 管理中心對小區(qū)保安系 進(jìn)行監(jiān)控統(tǒng)消防報警系統(tǒng) 消防控制中心對樓宇的火災(zāi)報警及滅火車輛管理自動化 車輛出入管理系統(tǒng) 管理中心對車輛的防盜管理通訊自動化 數(shù)據(jù)通訊入口 可供業(yè)主電腦接入多媒體數(shù)據(jù)系統(tǒng)有線電視系統(tǒng) 可為業(yè)主提供完善的有線電視網(wǎng)絡(luò)服務(wù)第七章 日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理與服務(wù)功能的重要階段，針對聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的特點，物業(yè)管理工作將由前期介入、入住期、常規(guī)期三個部分組成。介入期：我們深入了解建筑設(shè)計思路和入住、業(yè)主人群的需求，從物業(yè)管理的角度提出一系列合理化建議并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。入住期：我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的重點工作。在裝修管理上，實施裝修“一把手”負(fù)責(zé)制，由物業(yè)管理公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的裝修管理，對開發(fā)商、業(yè)主委員會以及全體業(yè)主負(fù)責(zé)。實施公司，管理處層層責(zé)任制，對裝修工程實施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。治安管理上，我們依據(jù)入住期的治安形勢和住戶的需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊伍、外來人員、搬運人員等流動因數(shù)的監(jiān)管，確?！肮芾頍o盲點，治安無事件”。一、 前期介入階段針對小區(qū)的實際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。在前期介入工作中，一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的實際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。2、作好驗收、接管工作。二、 入住期管理1、 舉辦隆重而簡樸的入住儀式業(yè)主對新家聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)，有一個了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為了縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人員的良好形象與風(fēng)貌，我們將在小區(qū)舉辦隆重而簡樸的入住儀式，邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、住戶代表參加，為共同營造安寧、祥和、積極向上的花園物業(yè)所特有的氛圍和良好的環(huán)境，獲得一個良好的開端。2、 辦理入伙手續(xù)流程 交領(lǐng)入住資料填寫資料并輸入電腦。簽訂合約代收，代繳費用發(fā)鑰匙交驗房屋開通水電氣，待辦電話電視業(yè)務(wù)。3，辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅持我們星郵物業(yè)服務(wù)的八字方針：熱情，周到，高效，便利。我們采取的 便利措施是：（1） 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專人提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，住戶隨到隨辦。（2） 提前與有關(guān)供電公司，自來水公司，燃?xì)夤?，電信公司，有線電視等部門簽訂代辦協(xié)議，以方便業(yè)主，減少麻煩。同時為主戶提供多項免費咨詢和維修項目。三，裝修管理：聯(lián)通公司辦公樓以及住宅小區(qū)辦理入住手續(xù)以后，廣大業(yè)主的房屋同時裝修，裝修隊伍形式多樣，管理難度大。根據(jù)長沙市住宅裝修管理規(guī)定違章裝修項目以及處罰辦法并設(shè)計裝修施工審批表裝修許可證裝修施工出入證裝修人員情況登記表文明施工責(zé)任書，還建立了裝修管理組織機構(gòu)，制定了管理服務(wù)程序，以實施全天候，全方位，全過程的裝修管理。1， 裝修管理組織運行機構(gòu)：（1） 成立裝修管理辦公室：由綜合部主管負(fù)責(zé)，保安隊長，維修主管協(xié)助工作，共同負(fù)責(zé)裝修管理的日常工作以及突發(fā)事件的處理。（2） 成立裝修糾察隊：糾察隊由保安部和工程部人員組成，在裝修期間隸受辦公室管理，其工作職責(zé)為：a， 維護(hù)裝修期間轄區(qū)物業(yè)的正常管理秩序。b， 查驗進(jìn)出人員的出入證以及施工隊伍的裝修許可證。c， 及時發(fā)現(xiàn)和制止違章裝修現(xiàn)象并做好記錄并向上級匯報。d， 防止業(yè)主的裝修材料被盜，確保業(yè)主的利益不受損失。e， 及時發(fā)現(xiàn)，制止在裝修現(xiàn)場抽煙，私自動火，亂接電源等危險苗頭，并記錄在案。f， 嚴(yán)格實行交接班制度，認(rèn)真填寫本班巡視情況和處理結(jié)果。2， 裝修的日常管理：（1） 辦公室主任組織辦公室人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)，驗資，審批和發(fā)放各類證件。（2） 跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點的施工情況，保安隊長，維修主管每天不少于4次定時巡邏，了解施工情況以及糾察運行情況。（3） 門衛(wèi)24小時值班，嚴(yán)格管理進(jìn)出人員，車輛管理驗證等手續(xù)并做好相關(guān)記錄。糾察隊員在各樓層每2小時巡查一次并做好相關(guān)工作記錄。（4） 管理處主任每天早上8：00點布置當(dāng)天工作，說明裝修隊伍當(dāng)日進(jìn)入開工情況以及當(dāng)天應(yīng)注意的事項；17：00匯總一天的裝修情況，事故處理情況并做好相關(guān)記錄。（5） 裝修垃圾清運：裝修垃圾要求業(yè)主和裝修隊伍將其用編織戴裝好，然后堆放在指定的專門堆放建筑垃圾的地方，以便于統(tǒng)一管理和清運。日清日運，不污染小區(qū)內(nèi)的環(huán)境。3， 裝修垃圾清運：（1） 裝修管理辦公室負(fù)責(zé)裝修安全工作的管理，保安部負(fù)責(zé)日常安全管理工作。（2） 與業(yè)主和施工隊負(fù)責(zé)人簽訂裝修安全責(zé)任書。（3） 裝修材料車輛有序的定時進(jìn)入，門衛(wèi)進(jìn)行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒，易燃，未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。（4） 需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向消防機關(guān)申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理處管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。（5） 稽查隊在詢查時候，對裝修房屋的材料，裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。（6） 發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進(jìn)行。裝修是廣大業(yè)主購房以后為了體現(xiàn)個性化生活方式所必備的一項基礎(chǔ)工作。裝修往往影響鄰里關(guān)系，出現(xiàn)違章破壞主題結(jié)構(gòu)的事情。為了維護(hù)聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)外觀形象的統(tǒng)一，美觀，保證房屋設(shè)施設(shè)備的正常使用，特制定一系列裝修管理規(guī)定如下：(一) 裝修施工隊伍和裝修方案的優(yōu)化選擇1， 為了更好的配合管理處對裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主盡量選擇有資質(zhì)，有企業(yè)管理合格證，管理處批準(zhǔn)推薦的裝修隊伍，千萬不要用游擊隊裝修隊伍，以免后患無窮。2， 業(yè)主自聘的裝修隊伍，必須經(jīng)過管理處進(jìn)行資質(zhì)審查，同意后方能進(jìn)場施工并承諾遵守聯(lián)通小區(qū)裝修施工管理規(guī)定，簽訂文明施工責(zé)任書。3， 業(yè)主選擇的施工方案必須規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項目，管理處對裝修方案進(jìn)行審查，審查后方可施工。(二) 裝修申報1， 住戶裝修，必須提前7天向管理處申報，管理處對裝修隊伍進(jìn)行資質(zhì)，裝修方案的審查并提供裝修手冊。2， 業(yè)主領(lǐng)取裝修審批表裝修人員登記表如實填寫裝修項目，范圍，時間，施工圖紙，施工人數(shù)等信息。(三) 裝修審批（1） 業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設(shè)計圖紙，涉及消防規(guī)定的應(yīng)向消防部門申請辦理報批手續(xù)。（2） 在接到業(yè)主遞交的裝修方案后，管理處對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時批復(fù)。（3） 業(yè)主收到批復(fù)后，交納裝修押金，垃圾清運費，帶領(lǐng)施工隊到管理處辦理施工人員登記手續(xù)，交納裝修押金，簽訂文明施工責(zé)任書，領(lǐng)取裝修許可證辦理施工人員出入證。(四) 施工管理1， 所有施工必須按照管理處審批的 方案進(jìn)行，如需更改，必須經(jīng)管理處審批，管理處出具更改通知后方可施工。2， 施工期間，業(yè)主必須進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，保證施工隊伍按規(guī)定作業(yè)，文明施工，預(yù)期未完工要辦理逾期施工手續(xù)，并交納逾期管理費20元/天，不辦理預(yù)期手續(xù)的，管理處有權(quán)要求其停工，對于違章裝修，除按長沙市政府文件處理外，管理處有權(quán)對業(yè)主和施工隊伍除以一定數(shù)額的罰款。3， 小區(qū)集中裝修期間，管理處將成立裝修稽查隊，維護(hù)裝修管理秩序，監(jiān)督裝修過程，業(yè)主與裝修施工隊伍應(yīng)服從裝修糾察隊的管理。4， 裝修期間，中小工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如確實需要延期，要辦理延期手續(xù)。5， 施工期間，施工時間根據(jù)小區(qū)實際情況另行規(guī)定。6， 裝修施工用電不得超過該裝修房屋的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂拉，亂接電源線，超容量用電在與管理處協(xié)商后由管理人員指定位置連接電源線，否則，造成一切后果由業(yè)主或施工隊負(fù)責(zé)承擔(dān)。7， 管道煤氣設(shè)施個燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂覙?biāo)準(zhǔn)）的安裝、裝修、 拆裝必須由持有專業(yè)資質(zhì)證書的 單位施工，未經(jīng)相關(guān)單位批準(zhǔn)，用戶不得私自安裝、拆除、改裝等。8， 裝修施工期間，嚴(yán)禁打拆承重墻體，打拆承重墻體的出了責(zé)令恢復(fù)原貌以外，管理處將對其除以裝修押金的30-50的罰款。9， 空調(diào)以及空調(diào)管道的安裝應(yīng)在管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由管理處統(tǒng)一指定安裝位置。防盜窗款式、規(guī)格由管理處統(tǒng)一設(shè)計。10， 嚴(yán)禁改變廚房，衛(wèi)生間的使用功能，必須保持排水、排煙暢通、不損害其他業(yè)主的利益。11， 施工過程中必須垃圾袋清運，每天垃圾袋裝好放在室內(nèi)，然后在規(guī)定的時間運送至指定的建筑垃圾堆放處，在樓梯、過道、天臺、道路以及其他公共場所，不得作為加工，堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)施設(shè)備，保證地面、墻面、電梯等完好無損和完美整潔。(五) 驗收1、裝修工程完畢以后，業(yè)主和施工隊負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工，管理處派員進(jìn)行驗收。2、隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收，如未驗收，管理處將安排拆除隱蔽工程部分，進(jìn)行查收，由此造成的損失由業(yè)主或裝修隊自行承擔(dān)。3、驗收合格后，由管理處驗收人員在裝修申請表上驗收欄內(nèi)簽名，驗收不合格，掀起整改，直至合格為止。4、裝修驗收合格并使用1個月后，經(jīng)過管理處復(fù)驗，無明顯質(zhì)量問題，退回裝修押金。四、常規(guī)期物業(yè)管理日常物業(yè)管理是經(jīng)濟性的管理和服務(wù)，包括以下內(nèi)容：1、 高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理措施：（1） 建立和完善物業(yè)管理質(zhì)量體系物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平，必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。長沙星郵物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理體系已經(jīng)通過iso9001質(zhì)量管理認(rèn)證，而且在實踐過程中證明是行之有效的，因此在今后的工作中，我們從一開始就堅持做到高標(biāo)準(zhǔn)、搞起點、科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。（2） 培養(yǎng)高標(biāo)準(zhǔn)高素質(zhì)的員工隊伍 人才隊我們來說，是最寶貴的資源，他決定了企業(yè)的興衰。我們引進(jìn)的人才要具有較高專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)，是我們搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提。（3） 加強和完善物業(yè)管理的硬件條件（4） 營造富有特色的社區(qū)文化（5） 實施轄區(qū)物業(yè)的人性化管理崇尚人性，是我們管理工作的精髓。在聯(lián)通小區(qū)，我們將引入人性化物業(yè)管理理念，關(guān)注業(yè)主的生活品質(zhì)，關(guān)注員工的不同需求，在管理、環(huán)境、空間等各個層次與環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力充分發(fā)揮，對工作、生活、文化上品味需求得到滿足。（6） 注重發(fā)揮業(yè)主自治、自律功能2、 提高管理深度與廣度的方法：社會在進(jìn)步，時代在發(fā)展。對于聯(lián)通小區(qū)而言，物業(yè)管理服務(wù)的深的和廣度是沒有止境的 。我們認(rèn)為：隨著社會進(jìn)步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度，廣度上，除了依靠科學(xué)手段外，還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面的需求。3、 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識培養(yǎng)：（1） 超前性是聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。（2） 創(chuàng)造性是聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理的生命源泉。（3） 實施社區(qū)全方位服務(wù)，我們的口號是“住聯(lián)通小區(qū)，送全新生活方式”4、 營造優(yōu)美舒適、文明安全、潔凈優(yōu)雅環(huán)境的設(shè)想（1） 硬件建設(shè)：a、 建立優(yōu)美的環(huán)境。b、 對垃圾分類處理。c、 嚴(yán)格車輛交通管理。d、 運用現(xiàn)代化科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。（2） 軟件建設(shè)：a、 政策落實，措施得力。b、 嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，加強監(jiān)管。c、 設(shè)置環(huán)保宣傳欄，宣傳物業(yè)管理條例法規(guī)以及其他社會信息和生活知識。d、 鼓勵節(jié)約能源，定期組織居民開展文體活動。5、 社區(qū)文化和環(huán)境文化特色的物業(yè)管理模式6、 先進(jìn)管理理念在物業(yè)管理過程中的應(yīng)用（1） 創(chuàng)新管理現(xiàn)代物業(yè)管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強調(diào)人的自覺性和自我實現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性，創(chuàng)造性作為管理核心。這一對物業(yè)管理有重要的指導(dǎo)作用。隨著社會的進(jìn)步，物業(yè)管理向著更全面，更專業(yè)化的方向發(fā)展，業(yè)主的需求也在不斷的變化，我們星郵物業(yè)也只有以“業(yè)主需求為第一，以業(yè)主滿意為目標(biāo)，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)，才能開辟我們生存和不斷發(fā)展的道路與空間。（2） 以人為本的管理理念7、便民服務(wù)措施 有償服務(wù)項目：我們將堅持“取之于民，用之于民”服務(wù)方針和方便客戶、合理收費的原則，開展便民有償服務(wù)活動，并遵循“有法可依，有章可查”原則設(shè)置服務(wù)，明確質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)公開。a、日常的保安、保潔、基礎(chǔ)公共設(shè)施設(shè)備維修、環(huán)境綠等物業(yè)管理專項服務(wù)。b、車輛保管：自行車、摩托車、電動車等入庫要收取保管費，汽車停放公共區(qū)域收取占地費。c、中介服務(wù)：代租售房屋、家政服務(wù)、繳費服務(wù)、代辦證件驗檢等；d、裝修服務(wù)e、提供廣告宣傳場地：收取占地費f、提供照明燈具更換修理、水道疏通、龍頭更換等維修項目。f、其它無償服務(wù)項目： a、代訂報刊服務(wù)b、信件代收、發(fā)服務(wù)c、代收水費d、設(shè)立便民箱：包括急救用品、常用工具等。e、文化服務(wù)：組織各類信息、文化交流。f、其它8、常規(guī)的日常管理主要抓好三件事情（3） 按照湖南省住宅物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)搞好環(huán)境管理。（4） 按照湖南省住宅物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)搞好安全護(hù)衛(wèi)工作，加強巡邏治安力度，確保小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)與人身安全。（5） 按照星郵物業(yè)管理有限公司的管理制度主動進(jìn)行房屋安全巡視檢查，并根據(jù)實際情況提出維保方案。第八章 物質(zhì)裝備宗旨：物質(zhì)裝備必須按照必要，實用，節(jié)約的原則，取之于民，用之于民。一、 物業(yè)用房的安排（總面積2的配比）1、 經(jīng)理室1間2、 接待室1間3、 客戶中心1間4、 財務(wù)1間5、 工程部、保安部1間6、 環(huán)衛(wèi)部1間7、 倉庫1間二、 各部門所需用具，用品配置一覽表：1、經(jīng)理室/綜合管理部/客戶中心項目數(shù)量單價（元）合計（元）備注復(fù)印機11000010000電腦245009000打印機220004000u盤3100300電話2150300資料柜2400800空調(diào)2500010000辦公桌34001200飲水機2100200管理處紙張/信封等2000沙發(fā)320006000椅子101001000裝訂機1300300管理處裝修10000合計：55100元2、財務(wù)部項目數(shù)量單價合計備注電腦145004500打印機120002000電話1150150空調(diào)140004000保險柜120002000椅子2100200資料柜2400800合計：13650元3、環(huán)衛(wèi)部項目數(shù)量單價合計備注割草機157005700噴霧機1150150洗地機115001500拋光機120002000鋤頭22040鐵鍬21648鐵鎬14040枝剪（大小高）大1110110小15050高18080木鋸12020膠水管100米4400垃圾袋（大?。┐?000.280小8000.0324垃圾桶40602400痰盂桶25802000棕掃把83.528垃圾斗8648地拖桶8864拖布8648毛巾8216塵推435140玻璃刮445180雞毛彈812.590鋼絲球818廁刷43.514小鏟刀8324長竹掃把61060斗車、平板車1+17001400洗衣粉、去污粉241.228.8玻璃清潔劑84.536不銹鋼油18888潔廁凈87.560洗潔凈83.528農(nóng)藥208化肥200物料架110001000合計：18400元4、工程部項目數(shù)量單價合計備注沖擊鉆113001300手電鉆1400400打磨機1380380萬用表43201280鋼絲鉗436144管鉗大小各175、130205尖嘴鉗41352開口扳手4套480活絡(luò)扳手4套480一字起子4套200十字起子4套200試電筆41040裁紙刀42.510電工刀42080電流表300a800800800a150015003000a15001500搖表5001000v15001500卷尺1米4個10403米4個30120鋼尺1米4個10403米4個30120手套1打200200鋁梯1米100010001.5米150015004米30003000高壓電工全護(hù)套一套25002500老虎鉗150m1600600手錘430120斧頭15050試壓器（管道）120002000加油槍15050手提切割機130030060a電焊機1800800值班工作臺2300600椅子2100200工具柜1300300工具袋425100沖擊鉆頭1套42168管道疏通機1900900玻璃刀13838玻璃膠槍11111手電筒630180合計：24631元5、保安部項目數(shù)量單價合計備注對講機105005000警棍580400手電筒（充電式）1050500雨具1030300服裝50804000太陽傘5120600辦公桌63001800椅子6100600合計：13200元6、其他類別項目數(shù)量單價合計備注告示牌25001000雨傘裝待機25001000指示牌450200大堂廣告欄120002000地毯（電梯大堂）850400數(shù)碼相機120002000電視機115001500洗衣機1800800電熱水器130003000雙層鐵床3000文體用品400資料印刷費12000合計：27300元綜合前面六項可知：物業(yè)啟動資金共計：152281元第九章 成本核算（一） 經(jīng)費測算的依據(jù)以及說明1、 依據(jù)：a、 國家建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)。b、 湖南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費登記收費管理辦法。c、 長沙市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法d、 星郵物業(yè)管理有限公司的成功管理經(jīng)驗。2、 說明：a、 按聯(lián)通公司住宅小區(qū)11幢、小高層1幢、聯(lián)體辦公樓1幢，建議為小區(qū)配套小型商業(yè)生活服務(wù)網(wǎng)點一個。小區(qū)總建筑面積69410平方米，其中辦公樓27200平方米，住宅小區(qū)42210平方米，物業(yè)管理費測算如下：辦公樓營業(yè)廳按2.5元/月、其他辦公樓部分按1.9元/月、多層住宅樓按0.8元/月、小高層住宅樓按1.3元/月標(biāo)準(zhǔn)收?。ê娞蓦娰M分?jǐn)偅?。b、 特約服務(wù)收入只能估算。（二） 收入測算：（收入按業(yè)主入住率95%考慮計算）序號項目測算依據(jù)月收入（元）年收入（元）備注1公共服務(wù)費1.87元/月274005123851238120.952公共服務(wù)費1.2元/月800096009600120.953公共服務(wù)費0.8元/月296002368023680120.954特約服務(wù)費估算10012005停車費估算250030000合計（元）86618994705注：1、考慮到前期入住率可能只有50%，這樣物業(yè)管理費用：846181250%=503000元。各項開支超出，企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，此時物業(yè)公司應(yīng)該與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)磋商，協(xié)商解決。3、 等到入住率達(dá)到95%左右，各項指標(biāo)將基本正常。（三） 支出測算：序號項目測算依據(jù)月支出年支出備注一工資及福利管理處經(jīng)理2000元/月200024000綜合主管1200元120014400客戶主管1200元120014400會計1200元120014400工程維修主管1000元100012000維修工800元3240028800保安隊長1000元100012000保安員班長8003240028800保安員7002819600235200保潔主管6006007200保潔員5008400048000綠化工7007008400鍋爐工8008009600社會保險工資總額30%11670福利基金工資總額2%1894教育基金工資總額1.5%1420員工服裝50人300元/套2/36831伙食、加班補助6520合計：60390元/月二行政辦公費交通費綜合測算600通訊費綜合測算1200書報費25辦公用房水電費分?jǐn)偟矫總€人1500估算業(yè)務(wù)費200估算合計：3525元/月三公共設(shè)施維護(hù)費化糞池清理240元/（座.年）204004800估算水池清洗，消殺按政府檢測標(biāo)準(zhǔn)4004800電梯年檢按政府檢測標(biāo)準(zhǔn)7509000電梯維保200元以下材料人工費2002400消防報警3003600估算燈泡、開關(guān)更換1201440估算發(fā)、配電設(shè)施年檢按政府檢測標(biāo)準(zhǔn)5006000發(fā)、配電設(shè)施維保200元以下材料人工費2002400合計：2870元/月四