2009年4月九江房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.doc

九江房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查(2009版)2009年4月29日目 錄1、宏觀背景調(diào)查研究- 1 -1.1九江概述- 1 -1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析- 2 -1.3城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響- 6 -1.4市場(chǎng)分析- 7 -2、九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析- 8 -2.1整體發(fā)展概述- 8 -2.2九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)分析- 11 -2.3土地市場(chǎng)分析- 16 -2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)- 17 -2.5消費(fèi)者行為分析- 18 -2.6市場(chǎng)總結(jié)- 23 -1、宏觀背景調(diào)查研究1.1九江概述1.1.1概況：九江是長(zhǎng)江、廬山、鄱陽(yáng)湖孕育出的江南名城，長(zhǎng)江黃金水道十大港口之一。九江轄轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開(kāi)發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng)270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積80.14平方公里，人口472.17萬(wàn)，市區(qū)非農(nóng)人口（潯陽(yáng)區(qū)、廬山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）85萬(wàn)。1.1.2交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位，現(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。鐵路：京九,武九(至武漢),合九(至合肥)2008年7月通車(chē)的銅九(至銅陵),景九(至九江)等五條線路在九江交匯；公路：105(北京珠海),316(福州蘭州)國(guó)道，福銀高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速）,大廣高速（武吉高速，途經(jīng)武寧，修水兩縣），永修至武寧高速（在建），澎澤至湖口高速（在建），市內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)縣縣通高速,鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路;民航：已開(kāi)通至北京市,上海市，廣州市，廈門(mén)市等航線，九江機(jī)場(chǎng)正在積極運(yùn)作；水運(yùn)：上通重慶,下達(dá)上海市并延伸海外,內(nèi)河航道里程762公里,共有各類(lèi)港口及專(zhuān)用碼頭144個(gè),年吞吐能力3000萬(wàn)噸,九江港是九江港是長(zhǎng)江流域十大港口之一，東西水運(yùn),南北水陸中轉(zhuǎn)的重要樞紐港,最高年客運(yùn)量500萬(wàn)人次,最高貨物吞吐量2000萬(wàn)噸,分別居長(zhǎng)江各港口的第二位和第四位。九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開(kāi)放城市。1.1.3歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來(lái)，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬(wàn)里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩(shī)文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩(shī)詞書(shū)畫(huà)、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8處。2001年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。廬山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國(guó)旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為中國(guó)唯一的“世界文化景觀”，列入世界遺產(chǎn)名錄，2004年2月，廬山又被列入全球首批世界地質(zhì)公園，2008年被評(píng)為“2008中國(guó)十大特色休閑城市”。1.1.4經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計(jì)九江市在“十五”期間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增13.6%，2008年達(dá)到700.59億元，比上年增長(zhǎng)12.5%，政府預(yù)計(jì)到2010年，實(shí)現(xiàn)gdp940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2200美元。財(cái)政總收入66.17億元，增長(zhǎng)15.0%，其中地方一般預(yù)算收入38.42億元，增長(zhǎng)19.8%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資439.76億元，增長(zhǎng)31.7%。1.1.5生活水平：2008年社會(huì)消費(fèi)品零售總額201.94億元，增長(zhǎng)23.3%；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上升5.7%，低于全國(guó)全省漲幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12889元，增長(zhǎng)14.3%；農(nóng)民人均純收入4417元，增長(zhǎng)12.2%；政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析1.2.1收入快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，處于小康階段九江2004年-2008年居民人均可支配收入情況（單位：元）2008年城市居民可支配收入為12889元，同期增長(zhǎng)14.3%，政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。九江2004年-2008年城鄉(xiāng)居民存款余額情況（單位：元）九江城鄉(xiāng)居民存款余額在2008年達(dá)到340億元，比上年增長(zhǎng)28.75元，增長(zhǎng)率達(dá)9.24%。從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。2007年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為43.4%，農(nóng)村為44.9%。根據(jù)國(guó)際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問(wèn)題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。1.2.2個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速九江2003年-2008年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)稅金情況（單位：億元）從上表可以看出，2008年，九江市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)上交稅金30.58億元，同比增長(zhǎng)20.6%，全年首次突破30億元大關(guān)；上繳稅金占財(cái)政總收入46.2%，財(cái)政增收的8.64億元中，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占5.22億元，貢獻(xiàn)率達(dá)60.4%，為財(cái)政增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入640億元，增長(zhǎng)40%，產(chǎn)銷(xiāo)率達(dá)94%。隨著我市開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)外向度不斷提高，全市民營(yíng)外向型企業(yè)106戶，進(jìn)出口總值3.8億美元，同比增長(zhǎng)58%，占全市總量的80%。截至08年12月底民營(yíng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)單位達(dá)89266個(gè)，其中民營(yíng)企業(yè)首次突破一萬(wàn)戶，達(dá)11652戶，注冊(cè)資金208.2億元，分別比2007年增長(zhǎng)23.3%、23.6%；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值200.1億元，增幅達(dá)43%。創(chuàng)業(yè)熱情空前高漲。到目前為止，全市已有13.1萬(wàn)人投資創(chuàng)業(yè)，占全市人口總數(shù)的2.8%，約每35人中就有一位民營(yíng)老板。非公經(jīng)濟(jì)安排社會(huì)就業(yè)49.43萬(wàn)人，其中，民營(yíng)企業(yè)31.67萬(wàn)人，解決下崗職工再就業(yè)17.9萬(wàn)人，占全市下崗職工總數(shù)九成，積極推動(dòng)了全民創(chuàng)業(yè)，進(jìn)一步促進(jìn)了九江和諧發(fā)展。個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動(dòng)九江市一部分居民走上富裕的道路。1.2.3固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快九江2004年-2008年九江固定資產(chǎn)投資情況（單位：億元）九江市2008年完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資439.76億元，比上年增長(zhǎng)31.37%。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起到了一定的利好作用。1.2.4九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)改善，城市面貌發(fā)生顯著變化，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、自然和諧發(fā)展取得實(shí)質(zhì)性突破, 經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展，卓有成效地為實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展、跨越發(fā)展的重大突破打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口增多，居民生活水平提高，必將將帶動(dòng)房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，并成為九江的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。n 2008年九江gdp、社會(huì)消費(fèi)品零售總額都不同程度地上升，固定資產(chǎn)投資總額比同期稍有下降,儲(chǔ)蓄比例增加，說(shuō)明居民購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)；n 九江市總體經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、健康、平穩(wěn)的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)業(yè)做為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為九江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體之一，其健康良好的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，促進(jìn)九江經(jīng)濟(jì)的持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)；n 城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)，國(guó)家政策的調(diào)控進(jìn)一步規(guī)范樓市，促進(jìn)樓市成熟，保障行業(yè)健康理性持續(xù)發(fā)展；n 九江市目前第三產(chǎn)業(yè)所占比重并不高，還有很大的上升空間，消費(fèi)同樣有較大的上升空間，房地產(chǎn)的消費(fèi)將進(jìn)一步提升；n 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀?；n 居民收入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求。1.3城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響1.3.1九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對(duì)于九江的城市定位是：“最適宜人類(lèi)居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場(chǎng)、白水湖和長(zhǎng)江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門(mén)湖綜合治理、五星級(jí)國(guó)際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長(zhǎng)江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽(yáng)湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長(zhǎng)江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖南門(mén)湖八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善八里湖板塊。1.3.2城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目影響從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展主方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，本項(xiàng)目處于九江的開(kāi)發(fā)主方向上，項(xiàng)目毗鄰原生態(tài)的八里湖，財(cái)政對(duì)于本區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來(lái)了一定的利好因素。本案在產(chǎn)品創(chuàng)新方面跳出市場(chǎng)同質(zhì)化，就產(chǎn)品而言開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，但是在規(guī)模和地段上有所遜色，但是隨著八里湖板塊的崛起，本項(xiàng)目的潛在升值能力巨大。1.4市場(chǎng)分析1.4.1政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)家對(duì)于某些地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度，也規(guī)范優(yōu)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)。九江市出臺(tái) “房產(chǎn)新政”推動(dòng)住房消費(fèi)，進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境 2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅； 住房公積金貸款限額上調(diào)，中心城區(qū)貸款最高限額調(diào)至25萬(wàn)元，縣域貸款最高限額調(diào)至20萬(wàn)元，并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)； 首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%； 普通住房標(biāo)準(zhǔn)上升400元/平米，調(diào)整為3600元/平方米。利好政策頻出，并加大力度，真正放開(kāi)二套房限制政策也是猶抱琵琶半遮面了。上述政策都是對(duì)房地產(chǎn)交易有著相對(duì)的利好作用，政府對(duì)于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功來(lái)發(fā)提供了良好的外決條件。1.4.2宏觀政策對(duì)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析1、對(duì)于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)整體水平仍然較低。市區(qū)商品房成交均價(jià)在08年僅3500元/左右，這較市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場(chǎng)房?jī)r(jià)提供了較大的增長(zhǎng)空間。2、在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購(gòu)房者以自住為主，投機(jī)成分極少，這也給了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。3、宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場(chǎng)情況而言，國(guó)家宏觀政策對(duì)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生較大影響，但是成交體量和價(jià)格相對(duì)持平，整體市場(chǎng)將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。2、九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1整體發(fā)展概述2.1.1投資總量分析2004年-2008年九江市房地產(chǎn)投資情況表(單位:億元)從圖表看，2005年全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)23.92億元，占總投資的11.2%，2006年全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)26.4億元，2007年全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)38.8 億元，而2008年全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到了43.98億元，從數(shù)據(jù)分析看，九江的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸漸的在走向成熟。2.1.2開(kāi)發(fā)量分析2005-2008年九江市房地產(chǎn)商品房竣工面積情況(單位:萬(wàn)平方米)從05年至08年的竣工量來(lái)看，九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量在穩(wěn)步上升，08年受07年宏觀調(diào)控影響有所下降，但是隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)居民的增加，2009年規(guī)劃建設(shè)各類(lèi)住房1.224萬(wàn)套，建筑面積110萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然前景廣闊。2.1.3銷(xiāo)售情況2005年-2008年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況表（單位：萬(wàn)平米）九江的整體銷(xiāo)售量逐年上升，07年達(dá)到銷(xiāo)售最大值，全市銷(xiāo)售量達(dá)到了246.8萬(wàn)平米，市中心銷(xiāo)售量突破80萬(wàn)平米；08年全市商品房屋銷(xiāo)售面積121.63萬(wàn)平方米，同比下降44.4%，市區(qū)商品房銷(xiāo)售，面積37.8萬(wàn)平米，其中住宅銷(xiāo)售面積33.60萬(wàn)平方米，比上年同期下降58.33%；在國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房產(chǎn)市場(chǎng)疲軟雙重影響下，全市二手房成功完成6471套（含非住宅427套）交易，成交量較上年下降14.1%,中心城區(qū)二手房交易面積13.32萬(wàn)平方米，比上年同期下降28.39%。受07年的宏觀調(diào)控的影響，九江樓市經(jīng)過(guò)08年的市場(chǎng)調(diào)整回歸理性，說(shuō)明九江房地產(chǎn)在穩(wěn)步發(fā)展，并且市場(chǎng)前景良好，并且空間大。2.1.4商品房?jī)r(jià)格分析2005年-2008年房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)情況表（單位：元/平米）近兩年來(lái)九江商品房住宅價(jià)格快速增長(zhǎng)，2006年商品房成交均價(jià)2400元/平米，2007年底住宅均價(jià)提升至3600元/平米， 2008年成交均價(jià)3450元/平米,價(jià)格雖有所下降，但據(jù)統(tǒng)計(jì)中心城區(qū)新建房銷(xiāo)售價(jià)格比去年同期累計(jì)上漲5.3%，環(huán)比累計(jì)上漲1.9%。二手房地域上的優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，價(jià)格也穩(wěn)步攀升。2.1.5國(guó)家政策影響政府把保增長(zhǎng)放在2009年宏觀調(diào)控任務(wù)之首，是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳遞的最重要信號(hào)?！皣?guó)十條”的出臺(tái)，把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長(zhǎng)的根本途徑。中央出臺(tái)的“4萬(wàn)億投資計(jì)劃”力度空前,這其中有9000億是投資在房地產(chǎn)方向，從2008年11月26日開(kāi)始，央行宣布一系列旨在刺激經(jīng)濟(jì)的金融貨幣新政，大幅下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率。100天內(nèi)連續(xù)5次降息之密度創(chuàng)歷史之最，拉動(dòng)內(nèi)需意圖明顯，也意味著早些時(shí)候從緊的貨幣政策向適度寬松的貨幣政策的真正轉(zhuǎn)向。而政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策根本性的轉(zhuǎn)變，不僅利于股市，也利于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在政府出手救市、開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)、老百姓憋了一年的實(shí)際需求這三方力量的疊加下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)觸底跡象。國(guó)家出手維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，我市為積極全面貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院有關(guān)政策，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民住房消費(fèi)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范有序健康發(fā)展，出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)九江市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范有序健康發(fā)展的若干意見(jiàn)。房產(chǎn)新政策在我市實(shí)施后，自2008年11月10日正式實(shí)行1%的契稅稅率以來(lái)，客戶來(lái)訪量明顯上升，成交量明顯增多，剛性需求明顯，如：國(guó)豪水岸城，2月28日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日成交80多套，截止至3月中旬，一期推出104套，接近售罄。2.1.5市場(chǎng)綜述n 最近幾年九江房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格漲幅較快，但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段。n 產(chǎn)品類(lèi)型仍以多層、高層為主，但缺乏真正意義上的精品樓盤(pán)。n 2008年到現(xiàn)在受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控影響，九江房產(chǎn)價(jià)格漲幅有所回落，成交量下降，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)變得愈來(lái)愈理性。n 九江城市居住品質(zhì)偏差，存在大量改變居住品質(zhì)的二次置業(yè)客戶。n 九江消費(fèi)者存在較強(qiáng)的跟風(fēng)心理，購(gòu)房心態(tài)比較感性。2.1.6未來(lái)市場(chǎng)研判此次下發(fā)的房地產(chǎn)新政，具有較強(qiáng)的操作性，有的還明確了執(zhí)行期限，但關(guān)鍵還在于地方政府落實(shí)政策貫徹執(zhí)行的力度。只要立足擴(kuò)大內(nèi)需，改善企業(yè)和居民預(yù)期，激發(fā)人們創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱情，消費(fèi)和投資活躍的局面將很快重現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢(shì)將很快被遏止，2009年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步攀升。預(yù)計(jì)九江市場(chǎng)與2008年相反，2009年是前低后高，一季度增長(zhǎng)最低，二季度回暖，從三季度開(kāi)始，國(guó)家的一系列政策措施會(huì)明顯見(jiàn)效，經(jīng)濟(jì)增速將恢復(fù)正常。任何調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)雖然都有明顯的滯后期，但中央政府出臺(tái)的系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，隨著九江市政府細(xì)則的出臺(tái)，相信會(huì)對(duì)市場(chǎng)的繁榮與穩(wěn)定有較大的推動(dòng)作用，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是看好的，當(dāng)前的下降應(yīng)該看作是一種調(diào)整和理性的回歸。加之隨著國(guó)際金融環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)信心的逐步增強(qiáng)，寬松的消費(fèi)政策和居民收入水平不斷提高，擴(kuò)大內(nèi)需與股市復(fù)興等都將促使樓市回暖九江作為從中部崛起的二級(jí)城市，房地產(chǎn)業(yè)作為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，并且起步較晚，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的剛性需求仍然保持著旺盛的上升勢(shì)頭，調(diào)控政策向中低收入家庭傾斜，也必然刺激和調(diào)動(dòng)起這部分市場(chǎng)需求。此次房產(chǎn)新政對(duì)于穩(wěn)定九江房?jī)r(jià)，控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快能夠達(dá)到顯著效果。但物價(jià)的飛速上漲，cpi指數(shù)一路攀升，土價(jià)上漲以及建筑成本的增高，結(jié)合九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，九江房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。2.2九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)分析2.2.1概況：九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本可分為潯陽(yáng)區(qū)板塊（濱江板塊和沿湖板塊）、廬山區(qū)板塊和開(kāi)發(fā)區(qū)三大板塊。潯陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖板塊和濱江板塊，由于潯陽(yáng)區(qū)屬于老城區(qū)土地稀缺,整體開(kāi)發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；廬山區(qū)開(kāi)發(fā)體量目前不大，開(kāi)發(fā)程度不高，但發(fā)展的前景廣闊，也是目前行業(yè)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)，以多層和小高層的普通住宅為主；開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)量大，該地區(qū)代表著整個(gè)九江市今后發(fā)展的一個(gè)方向，該區(qū)域的未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和升值空間是這個(gè)區(qū)域的潛在價(jià)值，也是目前九江樓市發(fā)展最快的一個(gè)區(qū)域，建筑形態(tài)以多層、小高層和少量高層的普通住宅為主。九江主要樓盤(pán)一覽表2.2.2價(jià)格分析物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。九江片區(qū)目前均價(jià)情況（單位：元/平米）l 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊的占地面積和建筑面積都上了一定的規(guī)模，隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域，但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。均價(jià)3100元/，其中柴桑春天的價(jià)格保持在3400元/，各樓盤(pán)的主打戶型均為二房和三房，偏向開(kāi)發(fā)中型戶型。主要是配套還不完善，人口不密集，人氣欠缺，從整體城市規(guī)劃，交通、商業(yè)配套、工業(yè)企業(yè)、人文教育氛圍等都是比較完善的，房?jī)r(jià)走高也是在所難免的。銷(xiāo)售成績(jī)也較為理想，是九江品質(zhì)較高的樓盤(pán)片區(qū)。l 沿江板塊均價(jià)在4400元/,該區(qū)域距離市中心較近，以規(guī)模、小區(qū)配套完善、新穎社區(qū)風(fēng)格、未來(lái)城中心、一線江景等為賣(mài)點(diǎn)。主要的樓盤(pán)有潯陽(yáng)江畔、城市花園、九江豪庭、百歲坊、長(zhǎng)盛錦江等，其中以潯陽(yáng)江畔最具代表性。但是由于處于城市的邊緣地帶，周邊的行政商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施配套還不是很完善，也一定程度上影響這一板塊的價(jià)格。l 沿湖板塊價(jià)格達(dá)到了5500元/，屬于九江的城市中心區(qū)，配套完善，居住人口集中，商業(yè)繁榮，居住生活方便，升值潛力大，核心區(qū)域，地段稀缺地價(jià)高，而且臨湖而居，進(jìn)而房?jī)r(jià)偏高，以南湖國(guó)際和麗景灣為代表。l 廬山區(qū)板塊價(jià)格在2950元/，在九江樓市中屬于新出現(xiàn)的熱點(diǎn)，可以說(shuō)是九江房?jī)r(jià)偏低的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)適用住房片區(qū)區(qū)，其價(jià)格低于商品住房?jī)r(jià)格30%至40%，起到了平抑商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上揚(yáng)的空間，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)較其他區(qū)域偏低，以潯陽(yáng)名城和萊茵美郡為代表樓盤(pán)。2.2.3住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無(wú)社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。2.3土地市場(chǎng)分析2007年受?chē)?guó)家政策影響，地塊出讓較少。九江市共公開(kāi)出讓土地8宗，合計(jì)865.25畝，成交額41852.2636萬(wàn)元。土地成交面積較2006年明顯下降，成交均價(jià)為84.4025萬(wàn)元/畝，較2006年有所降低。 2008年九江市公開(kāi)出讓土地22宗，合計(jì)1305.2畝，成交總額為84，202.39萬(wàn)元，成交均價(jià)為64.51萬(wàn)元/畝，較2007年土地成交均價(jià)有所降低。年份成交宗數(shù)出讓面積（畝）成交總額（萬(wàn)元）成交均價(jià)（萬(wàn)/畝）2005年131464.2161，517.13422006年26725.1666，459.2791.652007年8865.2541，852.263684.40252008年221305.284，202.339564.512007年受新政影響，土地交易數(shù)量明顯減少，交易土地?cái)?shù)量為8宗。這說(shuō)明各開(kāi)發(fā)企業(yè)，在新政的影響下，觀望氣氛比較濃重，導(dǎo)致部分土地流拍。2008年，土地交易數(shù)量為22宗，較2007年有所上升，但成交均價(jià)有所下降,也說(shuō)明2008年部分開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)2007年的市場(chǎng)低迷后，看好九江房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛拿地,但地價(jià)成本依然較高，也是未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。九江市2008年國(guó)有土地出讓一覽表土地位置土地用途土地面積(畝)評(píng)估價(jià)(萬(wàn)元/畝)起始價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交價(jià)(萬(wàn)元/畝)出讓收入（萬(wàn)元）簽訂出讓合同時(shí)間茅山路以西，市話局開(kāi)發(fā)區(qū)分局以北住宅44.13 89.39 90.00 90.00 3,971.57 2008.1.18茅山路以東，恒盛公司以西商業(yè)20%住宅80%61.37 103.99 105.00 105.00 6,443.44 2008.1.18長(zhǎng)城路以北，規(guī)劃道路以東商業(yè)15%住宅85%68.28 94.46 95.00 95.00 6,486.66 2008.1.18綜合工業(yè)園轉(zhuǎn)盤(pán)旁商業(yè)35%住宅65%123.59 19.42 20.00 20.00 2,471.72 2008.1.18綜合工業(yè)園綠冬路以南商業(yè)20%住宅80%226.52 20.15 21.00 32.00 7,248.48 2008.1.18一支路67號(hào)（土產(chǎn)公司）商業(yè)5%住宅95%7.15 96.82 110.00 110.00 786.50 2008.1.31八里湖路86號(hào)（進(jìn)出口公司）住宅21.93 67.13 80.00 81.00 1,776.33 2008.1.31人民路197-3號(hào)（百紡公司）住宅18.93 80.20 10.50 10.70 2,025.51 2008.1.31九蓮北路（商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司）住宅13.45 57.13 70.00 72.00 968.40 2008.1.31九瑞大道82號(hào)（國(guó)稅局停車(chē)場(chǎng)）商業(yè)20%住宅80%5.35 125.96 150.00 350.00 1,872.50 2008.1.31九瑞大道129號(hào)（中信石材廠）商業(yè)20%住宅80%21.07 84.01 100.00 149.00 3,139.43 2008.1.31長(zhǎng)虹北路（啤酒廠）商業(yè)35%住宅65%42.00 126.25 150.00 152.00 6,384.00 2008.1.31十里飛機(jī)場(chǎng)商業(yè)35%住宅65%81.98 67.90 80.00 80.00 6,558.40 2008.1.31十里黃大嶺村（九江鋼窗廠）住宅7.31 79.03 80.00 82.00 599.75 2008.4.18市體育館東側(cè)前進(jìn)西路北側(cè)（a地塊）商業(yè)8%住宅92%298.00 54.24 56.10 56.10 16,717.80 2008.8.6前進(jìn)西路南側(cè)(b地塊)住宅200.00 51.71 53.60 53.60 10,720.00 2008.8.6青年路東側(cè)商業(yè)10%住宅3.04 136.55 140.00 250.00 759.83 2008.10.8三里街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)北側(cè)商業(yè)15%住宅8.27 92.59 110.00 110.00 909.93 2008.10.17開(kāi)發(fā)區(qū)康樂(lè)小區(qū)南側(cè)商業(yè)20%住宅3.98 135.70 138.00 138.00 548.76 2008.10.17中鐵四局第五工程有限公司總部院內(nèi)住宅15.83 56.84 60.00 60.00 949.80 2008.10.17潯南大道以北、機(jī)筑二段火車(chē)站西側(cè)住宅22.01 51.80 55.00 55.00 1,210.55 2008.10.17甘棠北路69號(hào)(醫(yī)藥公司)商業(yè)20%住宅80%11.02 130.29 150.00 150.00 1,653.00 2008.12.27合計(jì)1,305.20 84,202.34 2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還沒(méi)有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，可以預(yù)測(cè)九江市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力無(wú)限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。2.4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過(guò)房改或購(gòu)買(mǎi)商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購(gòu)買(mǎi)第二套住房投資將是需求的重要來(lái)源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬(wàn)人，九江每年平均新增人口4.5萬(wàn)，以2005年人均居住面積24.44 m2測(cè)算，今后九江每年至少將平均新增住房需求109.98萬(wàn)m2，市場(chǎng)需求旺盛。2.4.2樓市房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì),至2005年底，九江市共完成房地產(chǎn)投資24.43億元，比上年同期增長(zhǎng)11.67%。其中住宅投資13.45億元，比上年同期增長(zhǎng)29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，上半年商品房屋銷(xiāo)售額2.48億元，增長(zhǎng)23.1%，平均銷(xiāo)售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增長(zhǎng)43.9%。 在2005年，在銷(xiāo)量保持穩(wěn)定增勢(shì)的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從2000年的900元/漲至1800元/,但此價(jià)格與周邊同類(lèi)城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見(jiàn)九江房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。2.4.3居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來(lái)九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對(duì)住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。2.4.4房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇04、05年九江土地拍賣(mài)面積超過(guò)3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國(guó)土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，可見(jiàn)市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣(mài)的土地陸續(xù)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈。2.4.5商品房?jī)r(jià)格水平低，有一定發(fā)展空間2005年九江商品房均價(jià)為1800元/平方米左右，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的成熟，商品房?jī)r(jià)格將有一定程度的上漲。2.5消費(fèi)者行為分析2.5.1九江住宅消費(fèi)者群體劃分a、按年齡劃分按年齡來(lái)劃分，九江住宅需要群體分為四個(gè)年齡段，并有隨著年齡的增長(zhǎng)需求減弱的趨勢(shì)。年齡段一以2230歲這個(gè)年齡段的人群為主，這一年齡段的人參加工作不久，處于未婚、準(zhǔn)備結(jié)婚或剛完婚的狀態(tài)，有一定的積蓄，已經(jīng)開(kāi)始為未來(lái)生活做打算，迫切需要一個(gè)自己的居家空間。年齡段二以31-40歲人群為主，這一年齡段的群體大多數(shù)已具有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并已結(jié)婚生子，因而創(chuàng)建一個(gè)更為舒適，更為理想的家居環(huán)境。而處于41-50歲及50歲以上的人群多是二次置業(yè)，買(mǎi)房為了換一個(gè)更為舒適的居住環(huán)境，或是為投資保值，其屬于事業(yè)及家庭都相對(duì)較為成熟的群體。b、按收入層次劃分按購(gòu)房群體收入來(lái)劃分，可分為高收入群體、中檔收入群體及低收入群體幾大類(lèi)。高收入群體為家庭月平均收入為5000元以上的受訪者，這部分群體大都擁有一套或以上的住房和私家車(chē)，他們對(duì)居住環(huán)境要求較高，多會(huì)選擇地段好、品牌優(yōu)的高檔社區(qū)或別墅區(qū)作為自己的棲身之所。中高檔收入群體指家庭月平均收入為30004999元的受訪者，他們對(duì)居住品質(zhì)的要求也頗高，懂得享受生活，希望尋找一個(gè)健康、方便、舒適的住所。低收入群體為家庭月平均收入為10002999元的受訪者，這部分群體由于手購(gòu)房資金的限制，會(huì)擯棄一些因素，從購(gòu)房的幾個(gè)主要因素出發(fā)制定置業(yè)計(jì)劃，力求能買(mǎi)到物美價(jià)廉的房子給自己和家人居住。2.5.2住宅消費(fèi)者需求a、價(jià)格需求在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，九江消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的接受能力都比較強(qiáng)，接受總價(jià)在20萬(wàn)元以下的消費(fèi)者達(dá)到38%，有40%左右的消費(fèi)者打算花2030萬(wàn)元來(lái)購(gòu)買(mǎi)新房，計(jì)劃買(mǎi)房房?jī)r(jià)在3040萬(wàn)元以上的消費(fèi)者有只占18%。九江市購(gòu)房者價(jià)格需求圖按房?jī)r(jià)來(lái)劃分，九江購(gòu)房者可分為以下三個(gè)群體：第一群體：接受房?jī)r(jià)在20萬(wàn)以內(nèi)的消費(fèi)者，這些消費(fèi)者占38%左右他們主要是經(jīng)濟(jì)性商品房和中低檔價(jià)位商品房的消費(fèi)者。從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，20萬(wàn)元以內(nèi)的商品房，是許多普通老百姓愿意購(gòu)買(mǎi)的，也反映了九江目前的平均生活水平。這些消費(fèi)者中，購(gòu)買(mǎi)多層的人數(shù)較多，由于受到資金的限制，對(duì)于高層和小高層建筑不易接受 。第二群體：接受房?jī)r(jià)在 2030萬(wàn)元的消費(fèi)者。這些消費(fèi)者占40%左右，主要是計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)在2030萬(wàn)元之間的中檔價(jià)位房，他們代表著九江中高層收入者的購(gòu)房意向。購(gòu)買(mǎi)的建筑類(lèi)型分布比較分散，每種建筑類(lèi)型都有一定的消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)多層、小高層的消費(fèi)者較多。 第三群體：能接受房?jī)r(jià)在3040萬(wàn)元以上的消費(fèi)者，這些消費(fèi)者占18%左右他們主要是購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)在40萬(wàn)元左右的高價(jià)房，這些群體屬于高收入者，家庭月收入基本在5000元以上。在所有消費(fèi)者中，這類(lèi)消費(fèi)者所占比例較小，約為4%，他們主要是計(jì)劃高檔次、高品質(zhì)的高尚社區(qū)或別墅。b、面積需求九江消費(fèi)者根據(jù)自身狀況對(duì)商品房面積的需求各有不同。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，90與130是兩個(gè)分界線，它們把九江消費(fèi)者分為三個(gè)群體，即需求90以下的群體、需求90130的的群體、需求131以上的群體。第一群體：選擇90 以下商品房的消費(fèi)者。這類(lèi)消費(fèi)者目前的家庭人口較少、收入有限，年齡以25-32歲為多，正處于事業(yè)的初期，就目前的家庭人口、生活狀況來(lái)看，不需要大面積的住房條件，選擇一房或兩房已能夠滿足。這類(lèi)群體中還有一部分人是購(gòu)買(mǎi)位置較好的小戶型公寓做投資用途，以出租或銷(xiāo)售方式獲取投資回報(bào)。第二群體：選擇90130面積商品房的消費(fèi)者。被訪者中有七成以上消費(fèi)者需要這樣面積的住房來(lái)改善自己的生活。根據(jù)目前九江樓市來(lái)看，這種面積的商品房也是需求量最大，也是最好銷(xiāo)售的。第三群體：選擇131 以上面積商品房的消費(fèi)者。面積大，居住者生活空間就大，舒適度就會(huì)增加。這類(lèi)消費(fèi)者需要更多的空間來(lái)滿足自己的生活需要，也