上海大型別墅樓盤市調(diào)分享.ppt

,西班牙、托斯卡納風(fēng)格手工坡地別墅 層層挑空、精致戶型，幽靜浪漫原生悠居生活, 龍湖 滟瀾山藝墅 ,寫在前面,在樓市除了降價、救市沒有其他新鮮話題之際，龍湖地產(chǎn)攜滟瀾山別墅，以鋪天蓋地的宣傳攻勢捕捉著上海購房人的眼球，并且于11月15日開盤之后近期迅速去化80余套房源，在市場低迷的情況下取得了不錯的銷售業(yè)績。 該項目在產(chǎn)品規(guī)劃和景觀設(shè)計上面花費較多心思，實際效果也比較和諧理想，在上海市場具有一定的稀缺性和借鑒性；客戶定位準(zhǔn)確，企劃宣傳也是思路清晰，以女性、童話、浪漫等元素為側(cè)重點，對女性購房者的心理拿捏把握到位，為后期銷售工作起到了很好的促進(jìn)作用。 以下內(nèi)容為本人市調(diào)過程中拍攝的一些照片以及現(xiàn)場感覺，加之對后期搜集整理的一些資料進(jìn)行了簡要的羅列和分析，以期向大家進(jìn)行匯報分享、學(xué)習(xí)和討論。,項目概要,地理位置: 青浦趙巷嘉松中路6788弄 總建面: 144500平方米 容積率: 1.0 綠地率35% 平面規(guī)劃：截取1.6公里自然黃金水岸， 縱橫規(guī)劃出浪漫“五軸五鎮(zhèn)” 園林風(fēng)格: 地中海園林風(fēng)格 建筑風(fēng)格：西班牙/意大利托斯卡納 產(chǎn)品類型：雙拼:23棟; 聯(lián)體:20棟;疊加:89棟（規(guī)劃730戶） 投資商:上海龍湖置業(yè)有限公司 物業(yè)管理：重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司 建筑設(shè)計: 美國百盛年/拉古尼建筑設(shè)計和土地規(guī)劃公司,地理區(qū)位,該項目地理位置相對來說不具有優(yōu)勢，周邊生活配套尚不完善。,浪漫規(guī)劃,龍湖滟瀾山截取1.6公里自然黃金水岸，縱橫規(guī)劃出浪漫的“五軸五鎮(zhèn)”； 整體地塊南北向狹長、東西較窄，車行道路排布在整個地塊的最東面。因為東西向較窄，從而保證了消防車的可達(dá)范圍，從而節(jié)省了西側(cè)的車行道，最大化的利用了東西向的間距。,龍湖滟瀾山的廣告已遍布上海，在晨報、晚報、租售、樓市等，還包括一些電視媒體，甚至是延伸到了機場； 從平面及樓書等的整體效果以“女性”為主題，著重打造女性向往的童話、婚禮、晚宴等浪漫場景。,企劃宣傳,企劃宣傳,會所實景,項目售樓處設(shè)置在會所內(nèi)。 會所的室外場所為歐式風(fēng)格的下沉式羅馬廣場，配之各色鮮艷奪目的植物，在入口處即營造出一份浪漫田園的感覺； 會所內(nèi)采用標(biāo)準(zhǔn)的泳池比例，室內(nèi)設(shè)計手法也比較精致。,龍湖滟瀾山項目會所，是上海目前為止唯一一個帶有婚禮草坪設(shè)計的會所。,會所實景,售樓處實景,該項目售樓處空間較大、布局合理，裝修風(fēng)格與會所外立面和整個社區(qū)建筑風(fēng)格一致。,園林景觀,地中海園林風(fēng)格，浪漫的情懷無處不在：小天使花環(huán)、童話世界般的入戶門、手推花車、威尼斯小船 園林造景細(xì)節(jié)方面，體現(xiàn)了開發(fā)商的功力和用心，也可以使前來參觀的客戶在看到房子之前，就開始也變得感性起來。,坡地建筑,采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社區(qū)內(nèi)整體塑造7-8米高差，使物業(yè)景觀錯落有致，充滿變化和情趣。步行其中，感覺很好；輔之以下沉式庭院、層次感較強的植被，弱化了客戶對棟距過密等不利因素的在意程度。,立面風(fēng)格,該項目雙拼、聯(lián)排、疊加產(chǎn)品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙與托斯卡納風(fēng)格相結(jié)合的設(shè)計手法，濃郁的地中海風(fēng)情比較具有感召力，可以吸引客戶比較迫切地希望進(jìn)入室內(nèi)一覽究竟。,樣板房實景,雙拼A1戶型：地上面積約290，地下面積為112-121，后期設(shè)計可獲得一個額外的夾層和露臺空間。贈送三重花園與露臺，贈送層高約4米的陽光地下層，新穎八角亭形客廳設(shè)計，客廳面寬較大，5.1米挑空。,室內(nèi)作為整個項目演繹浪漫的終端和重心，裝修風(fēng)格也延續(xù)著浪漫和溫馨，規(guī)劃布局緊湊使用、討巧且精致，尤其可以引起女性客戶的購買沖動。,樣板房實景,雙拼A2戶型：地上面積約262，地下面積為120-145，后期設(shè)計可獲得一個額外的夾層和露臺空間。贈送三重花園與露臺，贈送層高約4米的陽光地下層， 5.1米挑空大面寬客廳，5.5米挑空家庭廳，層層套房270度近全景。,雙拼別墅 262,在客廳采用挑空的設(shè)計，縱向拉伸了整個空間 在挑空部分搭出的空間層高過低,樣板房分析,樣板房實景,聯(lián)排B1戶型：地上面積約246，地下面積為100-140。贈送三重花園與露臺，贈送層高約4米的陽光地下層， 5.1米挑空大面寬客廳，5.5米挑空家庭廳，層層套房270度近全景。 聯(lián)排B2戶型：地上面積約254，地下面積為100-160。贈送三重花園與露臺，新穎八角亭形客廳設(shè)計，贈送層高約4米的陽光地下層， 5.5米挑空家庭廳。 聯(lián)排C戶型：地上面積約219，地下面積為84-95。贈送三重花園與露臺，贈送層高約4米的陽光地下層，超大面寬客廳，4.2米挑空，精神設(shè)計層層套房，贈送獨立車位。,聯(lián)排C戶型樣板房實景,聯(lián)排別墅 219,地下室附送面積達(dá)84-95平米 聯(lián)排未采用傳統(tǒng)的中庭設(shè)計,樣板房分析,樣板房分析,聯(lián)排別墅 246,客廳及二層北向家庭廳均采用雙層挑空設(shè)計,樣板房實景,疊加D1戶型：地上面積約175，地下面積為78。贈送三重花園與露臺，贈送層高約3.6米的陽光地下層，并設(shè)有獨立衛(wèi)生間、配置全面，超大面寬客廳，南北觀景空間。,樣板房分析,疊加別墅 下疊175,下疊整體采光不足，北入戶效果較差，猶如進(jìn)入地下室 通過二層走廊，進(jìn)入下疊的二層北向次臥，入戶感覺較差,樣板房分析,在樣板段中，下疊引導(dǎo)客戶采用南向入戶的方式，規(guī)避了北向采光不足的劣勢 地下室附送面積達(dá)78平方米 南北都擁有功能間設(shè)置，同時衛(wèi)生間還設(shè)有采光通風(fēng)窗 地下一層擁有下沉式花園，加之室內(nèi)的裝修效果，使整體感覺較佳，所以現(xiàn)場銷講基本都在地下一層進(jìn)行。,樣板房分析,90平米空間，龍湖的疊加一層設(shè)計了客廳及餐廳，整體空間擁有較高舒適性 由于下疊北向植物的種植，以及為了達(dá)到立面的效果采用的小窗設(shè)計，從而造成室內(nèi)采光不足,樣板房實景,疊加D2戶型：地上面積約175，地下附送儲藏空間，可通過精裝設(shè)計制造一層額外空間。專屬電梯/景觀樓梯，多種入戶方式，獨立私家花園，贈送五層頂層，雙露臺情景套房，贈送獨立車位。,樣板房分析,疊加別墅 上疊175,二層大露臺的設(shè)計，使到上疊（三層）的入戶感覺，猶如在地 面一層進(jìn)入 樹木的種植高度達(dá)到了二層，加之采用堆坡技術(shù)，弱化了上疊過長的入戶動線,樣板房分析,五層主臥套附送面積達(dá)40平米 南北露臺附送面積達(dá)40平米,建筑細(xì)節(jié),建筑細(xì)節(jié),建筑細(xì)節(jié),建筑細(xì)節(jié),銷售價格,龍湖 滟瀾山,凱迪澳讕灣,中海翡翠湖岸,恒聯(lián)名人世家,佘山三號,合生朗廷,區(qū)域價格分析,11月8日開盤至今，總銷金額約2.6億，共成交82套； 主力成交疊加產(chǎn)品，去化率也較高。,營銷成績,市調(diào)小結(jié),作為高端別墅社區(qū)，滟瀾山的棟距偏小，而且其疊加別墅均為2套80多平米的戶型合并而成，疊加別墅的業(yè)主將手持2張房產(chǎn)證。 上海龍湖滟瀾山的價格與區(qū)域周邊其他別墅相比相對偏高，即有點“疊加賣聯(lián)排價 聯(lián)排賣獨棟價”的味道。究其原因，一方面，因為龍湖別墅品牌效應(yīng)突出、產(chǎn)品品質(zhì)好；另一方面，這與龍湖該塊地的樓面價高達(dá)10672元/平方米關(guān)系很大。 另外，沿河安全性和私密性、夏季滋生蚊蟲等，也是業(yè)主購買時比較關(guān)心的問題。,思路清晰,揚長避短,產(chǎn)品制勝,主題鮮明,龍湖認(rèn)清自身產(chǎn)品，發(fā)揮出了產(chǎn)品的最高價值點； 整體建造成本約15000元/，即疊加產(chǎn)品基本沒有利潤，主要盈利的是聯(lián)排和雙拼產(chǎn)品；,充分發(fā)揮龍湖在造景上的特色，以及整