首次業(yè)主大會會議召開方案(示范文本).doc

附件6：北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案（示范文本）使 用 說 明一、本首次業(yè)主大會會議召開方案文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會制定，適用于本市范圍內住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組籌備召開首次業(yè)主大會會議。二、業(yè)主可以根據實際情況共同決定對示范文本的內容進行選擇、修改、增補或者刪減。三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。 首次業(yè)主大會會議召開方案（名稱應當與前期物業(yè)服務合同所填名稱一致）根據中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、北京市物業(yè)管理辦法、北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則及相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合本物業(yè)管理區(qū)域內的實際情況，在 區(qū)(縣) 街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，由 建設單位代表、業(yè)主代表，共 人，于 年 月 日組建成立 物業(yè)管理區(qū)域(以下簡稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），經籌備組研究決定，制定本工作方案：一、首次業(yè)主大會會議召開方式籌備組決定以第 種形式召開首次業(yè)主大會會議。1集體討論形式；2書面征求意見形式。二、首次業(yè)主大會會議表決方式籌備組決定以第 種形式投票表決首次業(yè)主大會會議相關議題。1采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用當場投票形式表決；2采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)表決票形式表決；3使用北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺形式表決；4采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)表決票形式表決。以書面征求意見方式召開首次業(yè)主大會會議的，由籌備組派 名工作人員將業(yè)主大會議事規(guī)則（表決稿）、管理規(guī)約（表決稿）、首次業(yè)主大會會議召開方案（本方案）、業(yè)主委員會委員候選人簡歷以及本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書等文件公示并送達業(yè)主，由業(yè)主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可采用掛號信等方式送達，并保留送達記錄。業(yè)主本人應當按照本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書中的要求和形式進行表決，經本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業(yè)主投放到 （籌備組指定地點）。三、首次業(yè)主大會會議召開時間籌備組決定于 年 月 日至 年 月 日，在本物業(yè)管理區(qū)域內召開首次業(yè)主大會會議。逾期未召開的，則自動延期，但至遲不超過籌備組自成立之日起三個月。首次業(yè)主大會會議會期由籌備組根據本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況和首次業(yè)主大會會議召開及表決方式確定，最長不得超過60天。采用第1種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；采用第2種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；采用第3種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；采用第4種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天。四、首次業(yè)主大會會議召開地點采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于 召開本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會會議。采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于 收發(fā)業(yè)主委員會候選人自薦表、業(yè)主委員會候選人推薦表和本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書。五、首次業(yè)主大會決議事項首次業(yè)主大會會議決議事項分為應當表決事項和可以表決事項。北京市物業(yè)管理辦法實施后申請辦理商品房預售許可或者現房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成應當表決事項表決外，還應當就是否解除前期物業(yè)服務合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。1.應當表決事項進行表決：（一）管理規(guī)約（草案）；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；（三）選舉業(yè)主委員會委員。2.可以表決事項：；主委員會委員。式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)選（一）是否解除前期物業(yè)服務合同；（二）確定物業(yè)管理方式為：1. 本物業(yè)管理區(qū)域內實行自行管理；2. 委托物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)性服務企業(yè)管理;3. 委托其他管理人管理. 六、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則決議以上事項應當經本物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。業(yè)主的表決權按照面積和人數計算。 業(yè)主的面積表決權數按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主的人數表決權數按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。按照規(guī)劃建設的已經辦理了不動產登記的車庫、車位，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設的人防工程面積不計算投票權。根據以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主及其專有部分面積明細表（見附件）確立各業(yè)主的表決權。七、業(yè)主委員會委員候選人產生辦法籌備組按照北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的有關規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由 名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產生。業(yè)主委員會委員候選人推薦產生的，應同時提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主可以憑房屋權屬證書和身份證于 年 月 日至 年 月 日到 領取業(yè)主委員會候選人自薦表、業(yè)主委員會候選人推薦表，并于 年 月 日前將業(yè)主委員會候選人自薦表、業(yè)主委員會候選人推薦表交回 ，過期不予登記。業(yè)主委員會委員候選人產生后，應于 年 月 日至 年 月 日在本物業(yè)管理區(qū)域內公示候選人名單和簡歷。八、業(yè)主委員會委員及候補委員產生辦法籌備組按照北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的有關規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員名額為 名，候補委員為 名。業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，并應當符合下列 條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）未被業(yè)主大會依約限制被選舉權；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔； （五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間；（七）臨時管理規(guī)約約定的其他條件。除上述條件外，主任委員還應當符合以下 條件：（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；（二）熟悉物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。有以下行為之一的業(yè)主，不能擔任業(yè)主委員會委員： 九、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結算方案按照北京市物業(yè)管理辦法和北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則關于建設單位承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用的規(guī)定，結合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，經與建設單位友好協(xié)商，籌備組與建設單位共同確定本物業(yè)管理區(qū)域籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用預算為 元，費用預算明細見附件。首次業(yè)主大會會議結束后，籌備組與建設單位結算籌備及召開首次業(yè)主大會會議的實際費用。十、籌備組