上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告.doc

專(zhuān)題報(bào)告 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定義及分類(lèi)二創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1區(qū)域分布2產(chǎn)業(yè)定位3建筑風(fēng)格4租金水平5配套設(shè)施特點(diǎn)及租金狀況6服務(wù)特色7優(yōu)惠政策情況三創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)的一般模式介紹（主要功能區(qū)、贏利模式、運(yùn)作模式）第一部分 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定義及分類(lèi)一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的起源據(jù)介紹英國(guó)在十八世紀(jì)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)踐文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，不過(guò)長(zhǎng)期以來(lái)，創(chuàng)意一直沒(méi)有被看作產(chǎn)業(yè)或者產(chǎn)業(yè)化程度還不高。1986年，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅默（ p. romer ）就曾撰文指出，新創(chuàng)意會(huì)衍生出無(wú)窮的新產(chǎn)品、新市場(chǎng)和財(cái)富創(chuàng)造的新機(jī)會(huì)，所以新創(chuàng)意才是推動(dòng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的原動(dòng)力。但作為一種國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和戰(zhàn)略的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)理念的明確提出者是英國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特別工作小組。1997年英國(guó)大選之后，首相布萊爾提出“新英國(guó)”這樣一個(gè)構(gòu)想，希望改變英國(guó)老工業(yè)帝國(guó)的陳舊落后的形象。作為“新英國(guó)”計(jì)劃的一部分，工業(yè)設(shè)計(jì)、藝術(shù)設(shè)計(jì)等領(lǐng)域有著崇高的地位。布萊爾還著手成立了“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專(zhuān)責(zé)小組（ creative industry task force ）”，并親自擔(dān)任了主席，推進(jìn)文化、個(gè)人原創(chuàng)力在經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這個(gè)觀(guān)念自英國(guó)正式被正名，并在幾年內(nèi)快速地被新加坡、澳洲、新西蘭、臺(tái)灣與香港等國(guó)家和地區(qū)調(diào)整采用。二創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義1998年，英國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專(zhuān)責(zé)小組對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作了如下定義：源于個(gè)人創(chuàng)造力與技能及才華、通過(guò)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的生成和取用、具有創(chuàng)造財(cái)富并增加就業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)。上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具體是指：以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識(shí)和智力密集型要素為核心，通過(guò)一系列創(chuàng)造活動(dòng)，引起生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的價(jià)值增值，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富和提供廣泛就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)。三創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)英國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專(zhuān)責(zé)小組定義創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)13個(gè)行業(yè)，具體包括：廣告、建筑、藝術(shù)品和古玩、工藝品、設(shè)計(jì)、時(shí)裝、電影與錄像、動(dòng)漫、音樂(lè)、表演藝術(shù)、出版、軟件與電腦服務(wù)、電視和廣播等。上海則對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)確定了五大類(lèi)重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)：研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意、建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意、文化藝術(shù)創(chuàng)意、時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意、咨詢(xún)策劃創(chuàng)意等。四上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的歷史上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)要追述到20世紀(jì)90年代末期，由于早年政府對(duì)“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”園區(qū)的創(chuàng)立和支持都不大，所以早期的創(chuàng)意園區(qū)都相對(duì)獨(dú)立和散亂，就如位于蘇州河畔的“creekart蘇河現(xiàn)代藝術(shù)館”來(lái)說(shuō)，它建于1912年，早年一直作為民族資本家榮毅仁的第一個(gè)面粉廠(chǎng)，但是在解放以后，該廠(chǎng)房一直作為廢棄的倉(cāng)庫(kù)所用至90年代左右，隨后在2000年前后該倉(cāng)庫(kù)被臺(tái)灣藝術(shù)家租借下來(lái)作為自己的藝術(shù)創(chuàng)作中心，可是經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展后，由于很難承擔(dān)每年近150萬(wàn)元的租金，所以在2004年隨著上海市“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”計(jì)劃的實(shí)施而成為上海市第一批“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的代表。而對(duì)于另外一種“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”來(lái)說(shuō)，他們?cè)谏虾Ｊ形搭C布發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)之前就已經(jīng)以一群有著共同的興趣、愛(ài)好而相互聚集在一起形成一個(gè)工作的團(tuán)體并形成了“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的雛形，如位于泰康路上的“田子坊”就屬于此類(lèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。“田子坊”早在10年多前就有一批從事創(chuàng)意藝術(shù)的人自發(fā)相聚到這里，如著名書(shū)畫(huà)家陳逸飛、英法等國(guó)家的藝術(shù)家來(lái)此開(kāi)設(shè)設(shè)計(jì)工作室并經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展已經(jīng)在此形成了上海視覺(jué)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，同時(shí)在2003年泰康路田子坊由英國(guó)女設(shè)計(jì)師克萊爾對(duì)老廠(chǎng)房進(jìn)行了重新設(shè)計(jì)，目前已進(jìn)駐了十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家視覺(jué)創(chuàng)意設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，成為上海最大的視覺(jué)創(chuàng)意設(shè)計(jì)基地，形成了一定的視覺(jué)創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，聚合了一批頂級(jí)視覺(jué)創(chuàng)意設(shè)計(jì)專(zhuān)家，不僅帶來(lái)了當(dāng)今國(guó)際最新的視覺(jué)創(chuàng)意設(shè)計(jì)理念，而且吸納了上海本地的設(shè)計(jì)師一起參加工作，為上海培養(yǎng)了不少設(shè)計(jì)后備人才，使泰康路成為上海后期視覺(jué)創(chuàng)意設(shè)計(jì)人才的“培養(yǎng)基地”。第二部分 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀一上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展總況目前上海已建、在建和即將建設(shè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園共計(jì)52個(gè)，其中，已建成并使用中的有29個(gè)；即將建成的項(xiàng)目有2個(gè)；即將開(kāi)始建設(shè)的有9個(gè)項(xiàng)目。1區(qū)域分布目前上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)模已達(dá)到52個(gè)，主要集中在市中心各個(gè)區(qū)，其中，西部地區(qū)的長(zhǎng)寧和徐匯發(fā)展數(shù)量最多，分別達(dá)到11個(gè)和8個(gè)；北部地區(qū)主要集中在虹口、楊浦和閘北，分別有7個(gè)、5個(gè)和4個(gè)，普陀相對(duì)略少，僅2個(gè)；中心城區(qū)的靜安、盧灣和黃浦，分別有6個(gè)、3個(gè)和2個(gè)；浦東新區(qū)數(shù)量比較少，僅3個(gè)；另外，青浦朱家角旅游區(qū)內(nèi)也有1個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。2建筑風(fēng)格在52個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，建筑風(fēng)格大致分以下幾類(lèi)：歷史保護(hù)建筑改造共5個(gè)項(xiàng)目，屬于上海登記在冊(cè)的歷史保護(hù)建筑。此種類(lèi)型在不改變建筑外貌及建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的情況下，將建筑外部環(huán)境進(jìn)行整治，并完善相應(yīng)的配套工程，使之適應(yīng)現(xiàn)代化辦公需求。案例說(shuō)明湖絲棧（招商中）始建于清同治十三年(1874年)，由湖州絲商籌建，當(dāng)時(shí)主要用于湖州繭絲的加工、儲(chǔ)存業(yè)務(wù)?，F(xiàn)存的“湖絲棧”為一幢磚木結(jié)構(gòu)二層樓房、一幢磚木結(jié)構(gòu)三層樓房，樓上樓下均為倉(cāng)庫(kù)和工場(chǎng)實(shí)用的大統(tǒng)間格局，具有典型的時(shí)代烙印和江南風(fēng)格。最為難得的是跨度分別為9米和17米的橫梁均為整根原木，無(wú)任何拼接，頂樓更是連中間支撐都沒(méi)有，在上海實(shí)為罕見(jiàn)。四行創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)（已建）始建于1913年，解放前曾是金城、鹽業(yè)、大陸和中南這四家銀行的倉(cāng)庫(kù)。它是一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的六層大廈。在第二次中日戰(zhàn)爭(zhēng)期間，由于謝晉元中校率兵誓死抵抗日軍，四行倉(cāng)庫(kù)成為了愛(ài)國(guó)主義的象征。德鄰公寓（尚未啟動(dòng)）始建于1935年，英國(guó)設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，原為解放前上海第一批白領(lǐng)居住區(qū)，1947年后由上海信誼藥廠(chǎng)使用，經(jīng)過(guò)1979年至1988年間三次改造加層后，現(xiàn)為六層（局部七層）鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)房屋。老場(chǎng)坊（尚未啟動(dòng)）建于1933年，是遠(yuǎn)東最大的屠宰場(chǎng)，總建筑面積3.3萬(wàn)平方米，堪稱(chēng)上海最大的保護(hù)建筑，充滿(mǎn)英式建筑風(fēng)格的主體建筑一側(cè)呈圓形，一側(cè)為方形。2577創(chuàng)意大院（招商中）始建于1870年（同治九年），李鴻章責(zé)成丁日昌、馮光駿等在龍華寺北購(gòu)地80余畝，籌建龍華黑藥廠(chǎng)(又稱(chēng)火藥廠(chǎng)或制藥廠(chǎng)等)，并選中此地成立了中國(guó)第一個(gè)工業(yè)設(shè)計(jì)所。目前規(guī)劃建筑物70幢，其中9幢為歷史保護(hù)建筑。注：歷史保護(hù)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，雖然成本不高（可改造部分很少），但最大的難度在于無(wú)法對(duì)外墻、內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，使一些公建配套設(shè)施無(wú)法更新，如中央空調(diào)外機(jī)安裝、衛(wèi)生間設(shè)施等，另外，底層也無(wú)法開(kāi)辟通透的櫥窗展示空間。但是，歷史保護(hù)建筑所散發(fā)的文化氣息是現(xiàn)代建筑無(wú)法比擬的，也受到創(chuàng)意型企業(yè)的追捧。舊廠(chǎng)房改造是創(chuàng)意園區(qū)最普遍的模式，有40個(gè)項(xiàng)目屬于廠(chǎng)房改造項(xiàng)目，一般可分以下兩種模式：改造型模式通常用于容積率較低的項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)外立面改造以及內(nèi)部空間的再次分割，目前大部分舊廠(chǎng)房改造型項(xiàng)目都邀請(qǐng)世界著名建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出強(qiáng)烈的文化氛圍。案例：普陀的m50、長(zhǎng)寧的創(chuàng)邑源、創(chuàng)邑河等舊廠(chǎng)房改造型創(chuàng)意園區(qū)，改造成本相對(duì)較高，但比較受市場(chǎng)歡迎，尤其是建筑風(fēng)格比較有特色的項(xiàng)目，十分受創(chuàng)意型企業(yè)的追捧。改善型模式一般以獨(dú)幢的廠(chǎng)房辦公樓為主，樓層較高，外立面基本不作改造，僅進(jìn)行翻新，同時(shí)，對(duì)內(nèi)部配套設(shè)備進(jìn)行更新，比較適合it軟件行業(yè)入駐。案例：閘北的工業(yè)設(shè)計(jì)園、長(zhǎng)寧的天山軟件園、徐匯的x2創(chuàng)意空間等舊廠(chǎng)房改善型創(chuàng)意園區(qū)，多為七、八十年代建造，以單幢十層左右舊辦公樓為主，內(nèi)部設(shè)施相對(duì)略新，改造成本不高，相對(duì)市場(chǎng)租金略低。新建項(xiàng)目以獨(dú)幢高檔辦公樓為主，配套標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較高。案例：徐匯的數(shù)娛大廈、浦東的張江文化科技基地、楊浦的海上海等3創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公租金水平創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是以產(chǎn)業(yè)為主的辦公園區(qū)，辦公部分的租金體現(xiàn)了整個(gè)園區(qū)的成熟度水平。通過(guò)對(duì)已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的37個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的租金調(diào)查（徐匯區(qū)的設(shè)計(jì)工廠(chǎng)目前只服務(wù)于上師大美術(shù)學(xué)院，暫不對(duì)外招租，故不作統(tǒng)計(jì)），各個(gè)區(qū)目前租金水平如下：中心城區(qū)地段優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)租金水平，基本都達(dá)到3.5元/天。中心城區(qū)的黃浦、盧灣、靜安區(qū)，共有9個(gè)已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（黃浦的旅游紀(jì)念品大廈屬于商鋪型創(chuàng)意園區(qū)，故未作統(tǒng)計(jì)），大部分租金水平都在2.5-4.5元/天；另外，盧灣的同樂(lè)坊由于定位于時(shí)尚消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，商辦區(qū)別不大，因此，整體租金報(bào)價(jià)略高，達(dá)到4-10元/天。中心城區(qū)（黃浦、盧灣、靜安）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公部分租金水平一覽創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域地址租金物業(yè)費(fèi)田子坊盧灣泰康路210弄3.5靜安創(chuàng)藝空間靜安康定路1147號(hào)2.8-3.6e倉(cāng)靜安宜昌路751號(hào)2.8-4.5傳媒文化園靜安昌平路990-1000號(hào)2.5-3.5卓維700盧灣黃陂南路700號(hào)3.5-4.5靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園靜安昌平路68號(hào)3-4.598創(chuàng)意園靜安延平路98號(hào)4-58號(hào)橋盧灣建國(guó)路8號(hào)6-8同樂(lè)坊靜安余姚路66號(hào)4-10單位：租金-元/天；物業(yè)費(fèi)-元/天西部地區(qū)整體租金水平較高，基本在2.5-3.5元/天。西部的長(zhǎng)寧和徐匯區(qū)，共有13個(gè)已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，其中，有6個(gè)項(xiàng)目租金水平在2.4-3.2元/天，大部分項(xiàng)目都為廠(chǎng)房改善型模式，改造力度相對(duì)較小，同時(shí)，內(nèi)部基本以毛坯交付；湖絲棧、2577創(chuàng)意大院等2個(gè)項(xiàng)目屬于歷史保護(hù)建筑改造項(xiàng)目，由于歷史文化氛圍比較濃厚，雖然目前周邊環(huán)境、交通情況都比較差，但租金水平依然高達(dá)3-5元/天；創(chuàng)邑河、創(chuàng)邑源、x2創(chuàng)意空間、新紅鋼（紅坊）等4個(gè)項(xiàng)目都對(duì)廠(chǎng)房采用了較大力度的改造，尤其是建筑外立面作了大幅度的改造，使園區(qū)整體環(huán)境風(fēng)貌得到大幅提升，租金也目前整個(gè)西部地區(qū)最高的，達(dá)到3.5-8元/天。另外，徐匯的數(shù)娛大廈作為為數(shù)不多5a甲級(jí)辦公樓的創(chuàng)意園區(qū)，租金也高達(dá)5元/天。西部地區(qū)（長(zhǎng)寧、徐匯）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公部分租金水平一覽創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域地址租金物業(yè)費(fèi)虹橋軟件園長(zhǎng)寧虹橋路333號(hào)2.20.2周家橋長(zhǎng)寧萬(wàn)航渡路2453號(hào)2.7-3.23（月）時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園長(zhǎng)寧天山路1718號(hào)2.5-3含華聯(lián)創(chuàng)業(yè)園長(zhǎng)寧江蘇北路125號(hào)2.6-3.4含樂(lè)山軟件園長(zhǎng)寧樂(lè)山路33號(hào)2.26（月）天山軟件園長(zhǎng)寧天山路641號(hào)2.56（月）湖絲棧長(zhǎng)寧萬(wàn)航渡路1384弄3-5含2577創(chuàng)意大院徐匯龍華路2577號(hào)3.5-5含創(chuàng)邑河長(zhǎng)寧萬(wàn)航渡路2170號(hào)3.5-4含創(chuàng)邑源長(zhǎng)寧凱旋路武夷路3.5-6含x2創(chuàng)意空間徐匯茶陵北路20號(hào)3.4-515（月）新十鋼（紅坊）徐匯淮海西路570號(hào)3-55（月）數(shù)娛大廈徐匯番愚路1028號(hào)528（月）單位：租金-元/天；物業(yè)費(fèi)-元/天北部地區(qū)整體租金水平不高，基本在3元/天以?xún)?nèi)北部的楊浦、虹口、閘北和普陀區(qū)，共有12個(gè)已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，其中，7個(gè)項(xiàng)目的租金都不到3元/天，處于較低水平，一般都為小規(guī)模、毛坯的廠(chǎng)房改建；虹口的綠地陽(yáng)光園和空間188都對(duì)建筑內(nèi)部進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修（如吊頂、地毯、分體式空調(diào)等），租金水平相對(duì)略高，基本可維持在3元/天；閘北的創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)、普陀的m50等在建筑設(shè)計(jì)上有特色的項(xiàng)目，租金十分堅(jiān)挺，都在3.5元/天以上；而新建項(xiàng)目海上海，雖然采用loft等特色建筑，但由于產(chǎn)業(yè)定位不明確，使整個(gè)創(chuàng)意園區(qū)的租金水平受到一定限制，僅在2.4-2.6元/天。北部地區(qū)（楊浦、虹口、閘北、普陀）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園辦公部分租金水平一覽創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域地址租金物業(yè)費(fèi)空間188虹口東江灣路188號(hào)2.8-3.5含綠地陽(yáng)光園虹口西江灣路500號(hào)3-3.5含智慧橋虹口廣靈四路116號(hào)2.30.2通利園虹口周家嘴路1010號(hào)1.5-2.2含上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園楊浦平?jīng)雎?055號(hào)1.30.363號(hào)創(chuàng)意設(shè)計(jì)工場(chǎng)楊浦赤峰路63號(hào)1.9-2.1含昂立設(shè)計(jì)創(chuàng)意園楊浦四平路1188號(hào)2.50.17海上海楊浦大連路950號(hào)2.4-2.60.4工業(yè)設(shè)計(jì)園閘北共和新路3201號(hào)1.55-2.20.26天地園普陀1.65創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)閘北光復(fù)路181號(hào)3.5-50.26m50普陀莫干山路50號(hào)3.5-6含單位：租金-元/天；物業(yè)費(fèi)-元/天4產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)根據(jù)對(duì)目前已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的37個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)調(diào)查，五大類(lèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分布如下：研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意占主導(dǎo)地位，共有23個(gè)創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：廣告設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、多媒體設(shè)計(jì)、軟件開(kāi)發(fā)、動(dòng)漫影視制作等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)2577創(chuàng)意大院廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)98創(chuàng)意園工業(yè)設(shè)計(jì)m50服裝設(shè)計(jì)昂立設(shè)計(jì)創(chuàng)意園工業(yè)設(shè)計(jì)（科技、食品等）創(chuàng)邑河多媒體創(chuàng)意設(shè)計(jì)、影視制作、廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)邑源動(dòng)漫制作工業(yè)設(shè)計(jì)園工業(yè)設(shè)計(jì)（電子通訊、生物醫(yī)藥、新材料、服裝、模具）虹橋軟件園軟件開(kāi)發(fā)、數(shù)字技術(shù)華聯(lián)創(chuàng)意廣場(chǎng)軟件研發(fā)設(shè)計(jì)靜安創(chuàng)意空間藝術(shù)設(shè)計(jì)樂(lè)山軟件園軟件開(kāi)發(fā)、數(shù)字技術(shù)旅游紀(jì)念品發(fā)展中心藝術(shù)設(shè)計(jì)上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意設(shè)計(jì)研發(fā)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園服裝設(shè)計(jì)數(shù)娛大廈電子數(shù)碼產(chǎn)品設(shè)計(jì)天地園軟件設(shè)計(jì)新十鋼（紅坊）傳媒廣告設(shè)計(jì)張江游戲軟件開(kāi)發(fā)、動(dòng)漫制作智慧橋電腦動(dòng)畫(huà)、游戲開(kāi)發(fā)、廣告設(shè)計(jì)、藝術(shù)設(shè)計(jì)周家橋藝術(shù)設(shè)計(jì)卓維700動(dòng)漫廣告、軟件開(kāi)發(fā)通利園產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意有15個(gè)創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝潢設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)靜安創(chuàng)意空間環(huán)境建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園裝潢設(shè)計(jì)、建筑藝術(shù)e倉(cāng)室內(nèi)設(shè)計(jì)田子坊室內(nèi)設(shè)計(jì)8號(hào)橋建筑設(shè)計(jì)綠地陽(yáng)光園室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)數(shù)娛大廈建筑設(shè)計(jì)x2創(chuàng)意空間建筑設(shè)計(jì)新十鋼紅坊建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)邑河建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)邑源環(huán)境設(shè)計(jì)63號(hào)創(chuàng)意設(shè)計(jì)工廠(chǎng)建筑設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)昂立設(shè)計(jì)創(chuàng)意園建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)通利園建筑設(shè)計(jì)文化藝術(shù)創(chuàng)意有14個(gè)創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：動(dòng)漫藝術(shù)、模型制作、視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)、廣告攝影、文化藝術(shù)、環(huán)境藝術(shù)等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)傳媒文化園動(dòng)漫藝術(shù)、影視制作靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園模型制作e倉(cāng)視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)旅游紀(jì)念品發(fā)展中心工藝品m50藝術(shù)、廣告攝影田子坊視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)8號(hào)橋影視制作逸飛創(chuàng)意街文化藝術(shù)張江文化科技基地影視制作數(shù)娛大廈文化產(chǎn)業(yè)x2創(chuàng)意空間傳媒及藝術(shù)類(lèi)新十鋼紅坊文化藝術(shù)周家橋美術(shù)攝影、動(dòng)漫藝術(shù)創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)環(huán)境藝術(shù)時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意有13個(gè)創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：娛樂(lè)休閑、時(shí)尚會(huì)展、網(wǎng)絡(luò)媒體、畫(huà)廊、數(shù)字娛樂(lè)、多媒體等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)同樂(lè)坊娛樂(lè)休閑、零售概念店、時(shí)尚會(huì)展傳媒文化園網(wǎng)絡(luò)媒體旅游紀(jì)念品發(fā)展中心旅游紀(jì)念品展示田子坊畫(huà)廊空間188數(shù)字媒體產(chǎn)業(yè)數(shù)娛大廈數(shù)字娛樂(lè)x2創(chuàng)意空間工廠(chǎng)數(shù)碼2577創(chuàng)意大院廣告交易展示時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園時(shí)尚藝術(shù)、品牌發(fā)布華聯(lián)創(chuàng)意廣場(chǎng)多媒體湖絲棧廣告、影視、傳媒、動(dòng)漫創(chuàng)邑源時(shí)尚產(chǎn)業(yè)63號(hào)創(chuàng)意設(shè)計(jì)工廠(chǎng)多媒體咨詢(xún)策劃創(chuàng)意有7個(gè)創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：投資咨詢(xún)、設(shè)計(jì)咨詢(xún)、教育培訓(xùn)等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)卓維700投資咨詢(xún)8號(hào)橋設(shè)計(jì)咨詢(xún)樂(lè)山軟件園教育培訓(xùn)虹橋軟件園教育培訓(xùn)天山軟件園教育培訓(xùn)通利園航運(yùn)服務(wù)天地園教育培訓(xùn)5配套設(shè)施特點(diǎn)根據(jù)對(duì)目前已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的37個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的配套服務(wù)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，其中，設(shè)置有配套服務(wù)機(jī)構(gòu)的僅16個(gè)，主要分以下幾大功能：1）商務(wù)功能：快遞、復(fù)印、收發(fā)、票務(wù)等僅4個(gè)產(chǎn)業(yè)園提供商務(wù)服務(wù)功能，但服務(wù)內(nèi)容相對(duì)比較低層次：產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務(wù)功能空間188信函收發(fā)、訂閱報(bào)刊、票務(wù)購(gòu)買(mǎi)、預(yù)訂酒店、代客叫車(chē)等綠地陽(yáng)光園快遞、復(fù)印、信件收發(fā)、票務(wù)等昂立設(shè)計(jì)創(chuàng)意園海泰大酒店作為園區(qū)配套，提供商務(wù)服務(wù)工業(yè)設(shè)計(jì)園底層設(shè)置商務(wù)中心2）企業(yè)服務(wù)：?jiǎn)T工食堂等僅5個(gè)產(chǎn)業(yè)園設(shè)置有員工食堂，多以it軟件產(chǎn)業(yè)為主，分別為：張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、虹橋軟件園、樂(lè)山軟件園、天山軟件園、靜安創(chuàng)意空間等。3）會(huì)議中心：各種規(guī)模的會(huì)議室等有10個(gè)產(chǎn)業(yè)園為入住企業(yè)提供會(huì)議室功能，分別為：工業(yè)設(shè)計(jì)園、2577創(chuàng)意大院、天山軟件園、華聯(lián)創(chuàng)意廣場(chǎng)、樂(lè)山軟件園、虹橋軟件園、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園、周家橋、張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、綠地陽(yáng)光園、x2創(chuàng)意空間等。4）展示功能：商業(yè)展示、新聞發(fā)布等有7個(gè)產(chǎn)業(yè)園提供了一定面積的展示空間，主要集中在文化藝術(shù)、時(shí)尚消費(fèi)類(lèi)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)、服裝設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等研發(fā)設(shè)計(jì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)也需要一定的展示空間。產(chǎn)業(yè)園區(qū)展示功能綠地陽(yáng)光園中央休閑庭院，提供商業(yè)展示、新聞發(fā)布服務(wù)周家橋多功能展廳時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園展示廳新十鋼（紅坊）大型展示廳2577創(chuàng)意大院展示廳x2創(chuàng)意空間演播廳、多功能展示廳創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)在4層設(shè)置展示活動(dòng)中心6配套商業(yè)特點(diǎn)1）規(guī)模在已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，設(shè)置商鋪的僅18個(gè)，而商鋪體量占創(chuàng)意園區(qū)總規(guī)模的比例平均為13.3%。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域總規(guī)模商業(yè)規(guī)模比例m50普陀40,0002000.5%天地園普陀110,0002,0001.8%卓維700盧灣13,0006004.6%2577創(chuàng)意大院徐匯40,0002,0005.0%田子坊盧灣20,0001,2006.0%綠地陽(yáng)光園虹口13,0009006.9%e倉(cāng)靜安5,7004007.0%周家橋長(zhǎng)寧12,0001,0508.8%靜安創(chuàng)藝空間靜安20,0001,8009.0%智慧橋虹口4,80048010.0%新十鋼(紅坊)徐匯18,0002,00011.1%上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園楊浦14,5002,00013.8%8號(hào)橋盧灣12,0002,00016.7%x2創(chuàng)意空間徐匯13,1102,11616.1%華聯(lián)創(chuàng)業(yè)園長(zhǎng)寧10,0002,57525.8%空間188虹口30,0008,00026.7%逸飛創(chuàng)意街浦東19,3756,88435.5%海上海楊浦78,00027,00034.6%合計(jì)473,48563,20513.3%2）業(yè)態(tài)從調(diào)查情況看，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園商鋪業(yè)態(tài)中，餐飲類(lèi)占主導(dǎo)地位，咖啡廳緊隨其后，另外，還有超市、美容店、洗衣店、服飾店、面包房等。一般來(lái)看，決定創(chuàng)意園區(qū)商鋪業(yè)態(tài)主要有以下兩個(gè)因素：a區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)目前上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)大部分都是舊廠(chǎng)房改造項(xiàng)目，地理位置都處于市區(qū)，項(xiàng)目周邊的商業(yè)應(yīng)該說(shuō)相對(duì)比較成熟，而園區(qū)內(nèi)的商鋪，不僅為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供便利，同時(shí)，還向社會(huì)開(kāi)放，因此，商鋪的業(yè)態(tài)定位更多地應(yīng)符合區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)。案例：周家橋項(xiàng)目位于萬(wàn)航渡路2453號(hào)，從大環(huán)境來(lái)看，屬于天山商業(yè)圈，項(xiàng)目周邊的上海春城等住宅小區(qū)都已建成入住，長(zhǎng)寧路沿線(xiàn)已形成一定商業(yè)氛圍，同時(shí)，距離不遠(yuǎn)的天山路又是長(zhǎng)寧環(huán)外地區(qū)最主要的商業(yè)街，可以說(shuō)本項(xiàng)目周邊商業(yè)已相當(dāng)完備。正是由于區(qū)域商業(yè)相當(dāng)成熟，周家橋項(xiàng)目對(duì)商鋪采用了控制體量（僅設(shè)置3間），和走特色化（全部設(shè)置特色餐飲）路線(xiàn)，取得了較好的市場(chǎng)效應(yīng)。周家橋配套商業(yè)業(yè)態(tài)一覽商家名稱(chēng)單層面積層高設(shè)置租金水平（元/天）河畔人家200一層3.3米二層2.4米5豪旺美食林3506火鮑坊5005.3b園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不同的創(chuàng)意者，有著不同的生活和工作方式，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的商鋪應(yīng)充分考慮創(chuàng)意者的特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)定位。案例：田子坊位于泰康路210弄，產(chǎn)業(yè)定位以室內(nèi)設(shè)計(jì)、視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)、畫(huà)廊等為主，本項(xiàng)目為弄堂工廠(chǎng)改建項(xiàng)目，商鋪多為入駐企業(yè)租賃作為藝術(shù)作品展示和交易場(chǎng)所。商家名稱(chēng)面積層高租金水平樂(lè)天陶社803-3.2米3.8劉偉光油畫(huà)工作室604.8金粉世家504.0古著服飾鋪304.2千意韻手工藝坊604.5阿美服飾404.8百在藝術(shù)品404.5陳逸飛工作室100自用杰禾陶藝工作室50自用7配套商業(yè)租金水平創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的配套商業(yè)租金水平，與項(xiàng)目所處地段、區(qū)域商業(yè)水平等多方面因素有關(guān)，一般商鋪?zhàn)饨鹚脚c辦公租金水平保持在2：1關(guān)系。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域辦公租金水平商業(yè)租金水平差距周家橋長(zhǎng)寧2.7-3.25-61.9華聯(lián)創(chuàng)業(yè)園長(zhǎng)寧2.6-3.45.71.9空間188虹口2.8-3.55-71.9綠地陽(yáng)光園虹口3-3.572.2智慧橋虹口2.373靜安創(chuàng)藝空間靜安2.8-3.65-61.7田子坊盧灣3.54.5-5.21.48號(hào)橋盧灣6-812-151.9卓維700盧灣3.5-4.561.5逸飛創(chuàng)意街浦東5-9101.4m50普陀3.5-681.7天地園普陀1.652.5-3.51.8x2創(chuàng)意空間徐匯3.4-58-8.51.92577創(chuàng)意大院徐匯3.5-55-81.5新十鋼(紅坊)徐匯3-8142.5上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園楊浦1.32.92.2海上海楊浦2.4-2.65-92.88優(yōu)惠政策情況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為政府倡導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在政策上具有一定扶持傾向，具體優(yōu)惠政策的幅度可向項(xiàng)目所在街道進(jìn)行了解，一般有以下幾種：1）貼租創(chuàng)意型企業(yè)一般規(guī)模很小，尤其是剛剛創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，初期資金壓力比較大，貼租政策具有較大吸引力。目前虹口區(qū)政府對(duì)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)創(chuàng)意園區(qū)都提供了不同幅度的貼租優(yōu)惠政策，幅度在3-10%左右。2）稅收減免大部分創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園都采用的優(yōu)惠政策，即達(dá)到一定要求，如年上繳稅收在5萬(wàn)以上（各街道標(biāo)準(zhǔn)不一），政府將營(yíng)業(yè)稅屬地部分50%作為獎(jiǎng)勵(lì)等。3）簡(jiǎn)化手續(xù)對(duì)注冊(cè)企業(yè)提供免手續(xù)費(fèi)、一事一議、統(tǒng)一代辦工商注冊(cè)、稅收一條龍服務(wù)等。第三部分 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)模式小結(jié)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)目前主要以舊廠(chǎng)房改造為主，歷史保護(hù)建筑和新建項(xiàng)目由于比較少，故本章節(jié)僅對(duì)舊廠(chǎng)房改造的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行小結(jié)。一上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園贏利模式根據(jù)對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的初步調(diào)查，目前上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主要由三方面參與，即：入駐企業(yè)、園區(qū)開(kāi)發(fā)商和園區(qū)商鋪的商戶(hù)。一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園要成功運(yùn)做，這三方必須都有一個(gè)比較好的贏利模式，以下我們從成本和效益兩方面對(duì)上述三方的需求進(jìn)行分析。1企業(yè)贏利模式控制成本，創(chuàng)意創(chuàng)富一方面，創(chuàng)意型企業(yè)都屬于小規(guī)模企業(yè)，成本控制是企業(yè)贏利重要手段，這就包括了從財(cái)務(wù)成本、辦公成本等多方面內(nèi)容，若有一個(gè)統(tǒng)一服務(wù)或采購(gòu)中心，為這些小企業(yè)主持日常財(cái)務(wù)工作或辦公用品采購(gòu)等工作，既可為企業(yè)減少人力支出，也可借助規(guī)模效應(yīng)，降低成本；另一方面，創(chuàng)意型企業(yè)最直接的贏利就是從“創(chuàng)意創(chuàng)富”，如果園區(qū)可以提供一個(gè)相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，就可以使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)完成這一“創(chuàng)富”過(guò)程，因此，在園區(qū)初期的產(chǎn)業(yè)定位中，應(yīng)把產(chǎn)業(yè)鏈的因素予以充分考慮!控制創(chuàng)富成本利潤(rùn)2開(kāi)發(fā)商贏利模式挖掘舊廠(chǎng)房文化價(jià)值，商業(yè)資源最大化對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，成本類(lèi)支出主要包括：舊廠(chǎng)房租賃費(fèi)用，舊廠(chǎng)房改建費(fèi)用及日常管理費(fèi)用。其中，舊廠(chǎng)房租賃費(fèi)用相對(duì)固定；改建費(fèi)用與未來(lái)租金收入形成一定比例關(guān)系。而收益部分則有：未來(lái)市場(chǎng)租金收入、物業(yè)管理費(fèi)、配套設(shè)施的場(chǎng)地出租費(fèi)用等。舊廠(chǎng)房租賃費(fèi)用舊廠(chǎng)房改建費(fèi)用日常管理費(fèi)用改建后廠(chǎng)房租金物業(yè)管理費(fèi)配套設(shè)施出租費(fèi)上述關(guān)系圖可以看出，改建后廠(chǎng)房租金的高低水平，決定了該項(xiàng)目贏利水平的高低，如何挖掘舊廠(chǎng)房的歷史文化內(nèi)涵，并通過(guò)建筑形式表現(xiàn)出來(lái)，是影響舊廠(chǎng)房改建后租金水平的關(guān)鍵！同時(shí)，尋求辦公、商業(yè)的合理分布比例，也是將商業(yè)資源最大化的重要手段！3商戶(hù)贏利模式前期扶植、后期支持一方面，在創(chuàng)意園區(qū)設(shè)計(jì)定位時(shí)就應(yīng)對(duì)商鋪進(jìn)行選址定位，盡可能擴(kuò)展商鋪的沿街面，使商業(yè)價(jià)值在設(shè)計(jì)時(shí)就達(dá)到最優(yōu)化，同時(shí)，在開(kāi)業(yè)初期給予一定的租金優(yōu)惠，也是吸引優(yōu)質(zhì)商戶(hù)的重要手段；另一方面，在后期管理中，應(yīng)將入駐企業(yè)和商戶(hù)之間建立聯(lián)動(dòng)關(guān)系，如可派發(fā)各類(lèi)宣傳單或優(yōu)惠券等，同時(shí)，園區(qū)內(nèi)經(jīng)常舉辦展示活動(dòng)，也可聚集相當(dāng)人氣，為商戶(hù)提供良好的商業(yè)氛圍。二上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一般開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)模式可以從三個(gè)角度進(jìn)行分析，即功能分區(qū)、設(shè)計(jì)定位、后期管理。1功能分區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一般包括以下三大功能：產(chǎn)業(yè)辦公、配套服務(wù)和園區(qū)商業(yè)。其中：產(chǎn)業(yè)辦公是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的根本，是整個(gè)園區(qū)的靈魂，占整個(gè)園區(qū)的比例應(yīng)在80%左右；配套服務(wù)專(zhuān)為入駐創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)提供商務(wù)服務(wù)的場(chǎng)所，如商務(wù)中心、會(huì)議室、展示中心等，占整個(gè)園區(qū)比例應(yīng)在10%左右；園區(qū)商業(yè)既可為園區(qū)內(nèi)企業(yè)服務(wù)，也可面向社會(huì)，應(yīng)結(jié)合區(qū)域商業(yè)情況以及園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，設(shè)置合理業(yè)態(tài)，占整個(gè)園區(qū)比例應(yīng)在5-10%左右，同時(shí)，必須注意的是，園區(qū)內(nèi)商鋪面積不應(yīng)過(guò)多，以免喧賓奪主，破壞整個(gè)園區(qū)的創(chuàng)意辦公氛圍。根據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園規(guī)模的大小，各個(gè)功能分區(qū)的比例也應(yīng)作相應(yīng)變動(dòng)類(lèi)型產(chǎn)業(yè)比例商鋪比例配套比例小規(guī)模園區(qū)（1萬(wàn)以?xún)?nèi)）90%5%，最少不宜低于2005%中等規(guī)模園區(qū)（1-5萬(wàn)）80%5-10%10%大型園區(qū)（5萬(wàn)以上）80%以上10%，最多不宜超過(guò)1.5萬(wàn)5-10%2設(shè)計(jì)定位舊廠(chǎng)房改建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在設(shè)計(jì)定位上應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1）外立面設(shè)計(jì)是影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵；2）設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)充分挖掘項(xiàng)目歷史文化，突出工業(yè)遺產(chǎn)的文化特征；3）內(nèi)部分隔應(yīng)利用廠(chǎng)房高度增加項(xiàng)目亮點(diǎn)；4）園區(qū)整體環(huán)境應(yīng)體現(xiàn)鬧中取靜的休閑氛圍；5）內(nèi)部設(shè)施改造要充分考慮用戶(hù)基本需求；6）成本控制也是重要的考量因素。3后期管理舊廠(chǎng)房改建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在后期管理上應(yīng)著重從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：1）日常物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)保證完善的服務(wù)，并經(jīng)常與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通，形成友善的關(guān)系；2）建立企業(yè)服務(wù)平臺(tái)以服務(wù)于企業(yè)為目的，打造園區(qū)內(nèi)企業(yè)的全方位的服務(wù)平臺(tái)，從各個(gè)方面為企業(yè)發(fā)展提供便利；3）經(jīng)常組織展示活動(dòng)創(chuàng)意型企業(yè)要達(dá)到創(chuàng)富目標(biāo)，渠道十分關(guān)鍵，經(jīng)常性地組織創(chuàng)意產(chǎn)品的展示活動(dòng)，可以為園區(qū)內(nèi)企業(yè)建立一個(gè)有效地推廣渠道，為創(chuàng)富提供便利；三創(chuàng)意園區(qū)開(kāi)發(fā)一般流程舊廠(chǎng)房改造創(chuàng)意園區(qū)的項(xiàng)目運(yùn)作流程大致可分以下三階段：第一階段 前期定位第二階段 施工及招商第三階段運(yùn)營(yíng)和管理失敗成功可行不可行，方案重新調(diào)整第一階段 前期定位本階段的關(guān)鍵點(diǎn)是項(xiàng)目評(píng)估，可從市場(chǎng)調(diào)研、概念設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)評(píng)估三個(gè)方面進(jìn)行考量，以市場(chǎng)部和設(shè)計(jì)部為主。市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域進(jìn)行分析，確定產(chǎn)業(yè)定位、各類(lèi)物業(yè)比例（住宅、商業(yè)、辦公等）、市場(chǎng)租金水平等，同時(shí)，應(yīng)形成一套完整的市場(chǎng)定位及策劃方案；概念設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，對(duì)舊廠(chǎng)房外立面、內(nèi)部分隔、管線(xiàn)改裝設(shè)計(jì)等提出相關(guān)方案；財(cái)務(wù)評(píng)估根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)以及設(shè)計(jì)方案確定的指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。若本項(xiàng)目從市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)三方面評(píng)估均可行，則可進(jìn)行項(xiàng)目談判，否則，應(yīng)重新作調(diào)整，尋求最佳市場(chǎng)定位及設(shè)