合江川源第一城物業(yè)服務(wù)方案草案.doc

川源.第一城物業(yè)管理方案 第 1 頁 共 62 頁 目目 錄錄 第一部分 項目概況 2 第二部分 前期物業(yè)服務(wù)方案 2 第一章 前期物業(yè)服務(wù)工作計劃 3 第二章 前期物業(yè)服務(wù)明細(xì)工作 4 （一）、協(xié)調(diào)開展前期介入4 （二）、與施工方溝通、完善項目設(shè)計7 （三） 、籌建物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊 8 （四） 、完善物業(yè)服務(wù)方案11 （五）、參與物業(yè)竣工驗 收12 （六）、組織實施接管驗 收12 第三章 前期介入經(jīng)費(fèi)17 第三部分 正常期物業(yè)服務(wù)方案 18 第一章 秩序維護(hù)方案18 第二章 房屋及公用設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)26 第三章 環(huán)境管理方案32 第四章 客戶服務(wù)方案40 第五章 川源第一城管理制度訂立的原則46 第六章 物業(yè)資料檔案建立與管理49 第四部分 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支方案55 第一章 費(fèi)用支出測算55 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 2 頁 共 62 頁 第二章 物業(yè)費(fèi)測算59 第三章 物業(yè)費(fèi)收入測算 61 第一部分第一部分 項目概況項目概況 川源第一城住宅小區(qū)位于位于合江縣城區(qū)內(nèi)中心城區(qū)西側(cè)， 由瀘州川源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的新世紀(jì)品位樓盤，高檔 商住宅小區(qū)。該項目總用地面積：43041.86，總建筑面積： 171362.36，地上總建筑面積：117965.8（其中居住面積： 103213.8，商業(yè)面積：10586） ，會所辦公面積：3544，公共 走道建筑面積：2725，地下總建筑面積：53396.56（其中商業(yè) 10730.93，車庫：38148.47電影院：1077.76，蔬菜市場： 3509.4） 。容積率：2.999，綠化率：30.02%，總戶數(shù)：892 戶， 停車位：900 個（其中地上 30 個，地下 870 個） 。 小區(qū)為高層建筑，容積率 2.999，建筑密度 33.24%。小區(qū)共 892 戶，小區(qū)車位共 900 個。由此引發(fā)停車、治安、消防、環(huán)境等管 理項目所產(chǎn)生的問題相對集中。 小區(qū)地處合江城區(qū)中心區(qū)西側(cè)，該項目為商住兩用，商業(yè)有配套 的蔬菜市場、電影城、酒店、超市等，所以配套設(shè)施相對先進(jìn)化、 智能化，這就給川源第一城小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的生活配套服務(wù)提 出了更高的要求。 第二部分第二部分 前期物業(yè)服務(wù)方案前期物業(yè)服務(wù)方案 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 3 頁 共 62 頁 物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司通過有償方式向產(chǎn)權(quán)人提供合同約定服務(wù) 的一種社會活動。通過日常的維修、養(yǎng)護(hù)、管理使物業(yè)發(fā)揮最大的 使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、 工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)公 司在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，從物業(yè) 的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，從項目規(guī)劃 設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益，即前期物業(yè)管理工作。前 期物業(yè)服務(wù)工作是物業(yè)日常運(yùn)做的一個重要環(huán)節(jié)。 前期物業(yè)服務(wù)工作包括：前期介入、隊伍籌建、方案完善、竣 工驗收、接管驗收等內(nèi)容。有效了解物業(yè)項目的詳細(xì)情況，不僅對 制訂有效、系統(tǒng)、完整的物業(yè)服務(wù)方案奠定了堅實基礎(chǔ)，還為正常 期物業(yè)服務(wù)工作的開展提供資源便利。此外，專業(yè)化物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊 的早期介入有利于提升小區(qū)的整體形象，為政府這一民生項目、民 心工程憑添更多的無形資產(chǎn)，必將贏得市民的良好口碑，使政府執(zhí) 政為民的內(nèi)涵得到最好的詮釋。 第一章第一章 前期物業(yè)服務(wù)工作計劃前期物業(yè)服務(wù)工作計劃 序號 計 劃 實施時間 工 作 內(nèi) 容 實 施 部 門 協(xié) 助 部 門 備 注 1 2011 年 5 月簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 2 2011 年 6 月 了解項目施工進(jìn)度，視情況調(diào)整本工作計 劃 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 3 2011 年 7 月 了解井道設(shè)計，采集資料（預(yù)防空調(diào)冷凝 管施工堵塞） 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 4 2011 年 8 月 跟進(jìn)供電系統(tǒng)施工，采集資料，了解設(shè)計， 提出完善項目（如垃圾中轉(zhuǎn)等） 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 5 2011 年 9 月跟進(jìn)消防系統(tǒng)施工，采集資料 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 4 頁 共 62 頁 6 2011 年 10 月跟進(jìn)排水系統(tǒng)施工，采集資料 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 7 2011 年 11 月 設(shè)計、印制業(yè)主歸約 區(qū)域防火責(zé)任 書 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議等資料 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 8 2011 年 12 月 確定小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)方案并與開發(fā)單位協(xié)調(diào) 制作（標(biāo)識牌、消防疏散圖等） 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 9 2012 年 1 月 與開發(fā)商商討并確定車場車輛行駛方案； 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 11 2012 年 2 月跟進(jìn)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、施工 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 12 2012 年 3 月 跟進(jìn)小區(qū)綠化設(shè)計、施工 跟進(jìn)供電、供水、消防系統(tǒng)調(diào)試 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 13 2012 年 4 月 1 招聘物業(yè)中心崗位人員；2、與發(fā)展單位 確定入伙通知書樣式并印制； 3、實施服務(wù)人員專業(yè)知識培訓(xùn)考核；4、 籌備交房（定方案、彩排） ；5、配備物業(yè) 中心運(yùn)作物資；6、接管驗收（移交資料、 驗房、移交鑰匙） ；7、整理/清潔小區(qū)環(huán) 境 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 14 2012 年 6 月 1、辦理交房手續(xù)； 2、轉(zhuǎn)入正常期物業(yè)服務(wù) 項 目 籌備組 項目開發(fā) 建設(shè)單位 說明：1、本計劃為常規(guī)（主要）事項； 2、具體工作計劃參照項目工程進(jìn)度調(diào)整。 第二章第二章 前期物業(yè)服務(wù)明細(xì)工作前期物業(yè)服務(wù)明細(xì)工作 （一）、協(xié)調(diào)開展前期介入（一）、協(xié)調(diào)開展前期介入 1、前期介入工作的意義： （1）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對所管物業(yè)進(jìn)行全面了解。 針對物業(yè)設(shè)計，注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個 方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè) 價值。如在規(guī)劃設(shè)計一項上,針對配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容 量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 5 頁 共 62 頁 的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請設(shè)計單位注意,從而 將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、 設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解，達(dá)到了如指掌，對今 后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重 點記錄，更好地為業(yè)主服務(wù)。 （2）察看工程建設(shè)現(xiàn)場 審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝 飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動 化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力 設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。對施工現(xiàn)場提出符合物 業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、 維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。參與工程驗收，進(jìn)行器材檢 查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督 促整改。 （3）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。了解業(yè)主或使用 人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。 （4）為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分 工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物 業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計 物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件 制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè) 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 6 頁 共 62 頁 置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把 上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，便能有序地對物 業(yè)實體進(jìn)行管理。 2、前期介入工作安排 我司根據(jù)對川源第一城的了解，計劃派遣 2 名具備一定物業(yè) 管理知識、熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)、實踐管理經(jīng)驗豐富、具備良好 組織協(xié)調(diào)能力的管理人員，組成前期介入工作小組，專門負(fù)責(zé)前期 物業(yè)管理工作。 3、前期介入工作小組人員分工。前期介入工作小組在公司領(lǐng)導(dǎo)的指 導(dǎo)下開展工作，由一名項目主管和一名技術(shù)主管組成。 （1）項目主管，負(fù)責(zé)收集項目工程資料、產(chǎn)權(quán)資料、客戶資料、供 方資料、圖紙變更資料以及電子圖片資料等；建立物業(yè)原始檔案系 統(tǒng)，分類存放管理；提出小區(qū)整體 vi 標(biāo)識系統(tǒng)建議；參與物業(yè)服務(wù) 方案的完善和物業(yè)管理文件的擬訂。建立暢順的溝通協(xié)調(diào)渠道，保 持與建設(shè)單位、施工單位之間的聯(lián)系和溝通；建立良好的合作支持 關(guān)系，為后期的正常管理服務(wù)；參加與供方的碰頭會、協(xié)調(diào)會等； 了解項目信息，協(xié)調(diào)與各方的關(guān)系及函件往來。參與竣工驗收。 （2）技術(shù)主管，負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的跟蹤調(diào)試，隱蔽工程、水電管線、 燃?xì)夤艿?、技防設(shè)施的施工監(jiān)管等；提出涉及后期管理方面的技術(shù) 性建議和意見；制作設(shè)備設(shè)施臺帳；參與竣工驗收。 4、前期介入工作目的：（1）熟悉掌握物業(yè)項目的總體規(guī)劃、設(shè)計 方案、配套建設(shè)項目和基本建設(shè)情況，提出合理意見或建議；（2） 配合項目營銷提出意見或建議；（3）修正、完善物業(yè)服務(wù)方案并與 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 7 頁 共 62 頁 建設(shè)單位保持溝通交流；（4）對物業(yè)項目的配套設(shè)計、配置及布局 提出意見和建議；（5）根據(jù)物業(yè)規(guī)劃、配套及業(yè)主定位確定物業(yè)管 理服務(wù)內(nèi)容；（6）分析項目的客戶群體并提出意見或建議；（7） 根據(jù)目標(biāo)客戶確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（8）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)測算，確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（9）擬訂前期 物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時管理規(guī)約、區(qū)域安全責(zé)任書等資料 并公示；（10）提供物業(yè)咨詢服務(wù)。 5、前期介入明細(xì)工作： （1）擬訂并簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議； （2）提議召開物業(yè)前期介入專題會議； （3）協(xié)調(diào)開發(fā)單位，辦理前期介入人員進(jìn)場手續(xù)； （4）建立前期介入檔案系統(tǒng)； （5）修正、完善物業(yè)服務(wù)方案； （6）擬定用戶手冊、管理規(guī)約等文件資料； （7）安排管理用房、員工宿舍及社區(qū)中心相關(guān)辦公設(shè)備； （8）物業(yè)接管驗收，移交鑰匙、圖紙資料等； （9）組織開展房屋本體完好率查勘； （10）清潔開荒、環(huán)境整治； （11）安排人員值班，提供物業(yè)服務(wù)； （12）明確小區(qū)入伙日期，籌備入伙、裝修等工作。 （二）、與施工方溝通、完善項目設(shè)計（二）、與施工方溝通、完善項目設(shè)計 1、每周與施工單位對接人員進(jìn)行溝通，了解工程進(jìn)度；按照物業(yè)服 務(wù)要求，提出工程設(shè)計的修改意見和建議。 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 8 頁 共 62 頁 2、前期介入工作小組每周召開一次小組工作會議，討論前期介入工 作，并將工作會議紀(jì)要上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 3、建立前期介入工作日志，記錄項目跟進(jìn)工作進(jìn)度，作為項目原始 資料存檔。 （三）（三） 、籌建物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊、籌建物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊 服務(wù)團(tuán)隊是百匯贏得競爭的根本所在。公司倡導(dǎo)“以人為本” 的用人理念，本著“專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實高效、團(tuán)結(jié)合作，共創(chuàng)多贏” 的原則，將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍 作為目標(biāo)，以人性化、科學(xué)化管理保證各項物業(yè)服務(wù)工作高效、快 速的開展。在保證各項管理工作有效落實的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省 人工開支，以使有限的經(jīng)濟(jì)資源發(fā)揮最大的效能。 1 1、物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu) 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng) 理 客 戶 部 護(hù) 衛(wèi) 部 護(hù) 部 財 務(wù) 部 環(huán)保 部 工 程 部 保 安 員 保 安 員 保 安 員 保 潔 員 綠 化 員 物業(yè)助理 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 9 頁 共 62 頁 2 2、物業(yè)服務(wù)中心崗位及人員配備、物業(yè)服務(wù)中心崗位及人員配備 序 號 部門崗位設(shè)置 性別 要求 年齡 要求 文化 程度 工作技能及工作經(jīng)驗要求 配 置 人 數(shù) 物業(yè)服務(wù)中 心經(jīng)理 不限 45 歲 以下 大專 從事物業(yè)服務(wù)多年，具有豐富的理論知 識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)服務(wù)有獨到的見 解，對物業(yè)服務(wù)中心的工作有整體的思 路和構(gòu)想，有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。 1 物業(yè)助理不限 40 歲 以下 大專 具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，有相關(guān) 工作經(jīng)驗，有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。 2 一 服務(wù) 中心 收費(fèi)員女 35 歲 以下 大專 熟練掌握電腦，細(xì)心，體態(tài)端莊，服務(wù) 意識、工作責(zé)任心強(qiáng)，有財務(wù)工作經(jīng)驗。 1 客戶主管不限 35 歲 以下 大專 熟練掌握電腦，細(xì)心，體態(tài)端莊，善于 語言表達(dá)、溝通協(xié)調(diào)，服務(wù)意識、工作 責(zé)任心強(qiáng)。 1 二 客戶 部 客戶服務(wù)員女 30 歲 以下 高中 體態(tài)端莊，善于語言表達(dá)、溝通協(xié)調(diào)， 服務(wù)意識、工作責(zé)任心強(qiáng)。6 工程主管男性 45 歲 以下 大專 掌握機(jī)電、供水、消防電梯空調(diào)設(shè)備基 本知識工作態(tài)度端正，具有 3 年以上相 關(guān)工作經(jīng)驗，無不良嗜好，有電工證。 1 三 工程 部 水電工男性 25-40 歲 高中 具有 1 年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，無不良嗜 好，有電工證 3 安全主管男 40 歲 以下 高中 復(fù)員軍人，有較強(qiáng)處理突發(fā)事件及人員 管理能力，責(zé)任心強(qiáng)。 1 班長男 40 歲 以下 高中 有處理突發(fā)事件及人員管理能力，責(zé)任 心強(qiáng) 2 四 秩序 部 秩序維護(hù)員男性 18-40 歲 高中 退伍軍人優(yōu)先，身高 1.70-1.80 米，相 貌端正，身體健康、責(zé)任心強(qiáng)。24 五 環(huán)保 環(huán)保主管不限 50 歲 以下 初中 具備一定的人員管理能力，身體健康， 熟悉清潔業(yè)務(wù)。1 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 10 頁 共 62 頁 保潔員不限 50 歲 以下 小學(xué) 身體健康，責(zé)任心強(qiáng)。 15 部 綠化工男 50 歲 以下 初中 熟悉綠化養(yǎng)護(hù)及病蟲害防治，身體健康， 責(zé)任心強(qiáng)。 2 合 計 60 3、人員培訓(xùn) 人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)企業(yè)雖是對房屋本體及配套的 設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地實施管理，但根本上還是對業(yè)主和住用戶提供 物業(yè)服務(wù)，說到底就是處理人與人之間的關(guān)系。企業(yè)中人力資源反 映了企業(yè)競爭力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要 手段，百匯長期把培訓(xùn)人才作為提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)和提升良好企業(yè) 形象的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和根本任務(wù)。 （1）培訓(xùn)目標(biāo) 規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最 終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高管理處全體員工的 專業(yè)水平以及服務(wù)意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊伍的凝聚力、 穩(wěn)定性，為管好小區(qū)提供人力資源保證，確保管理人員 100合格 上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá) 100，合格率達(dá) 100。 （2） 、培訓(xùn)方式 外派培訓(xùn)和內(nèi)部培訓(xùn)相結(jié)合，專業(yè)知識培訓(xùn)和研討交流培訓(xùn)并 用，提升員工的綜合能力。利用經(jīng)驗型員工的傳、幫、帶提升員工 的業(yè)務(wù)水平。 （3） 、培訓(xùn)計劃 培訓(xùn)計劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 11 頁 共 62 頁 訓(xùn)。 培訓(xùn)階段培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時間 接管前 培訓(xùn) 全體員工 小區(qū)概況、崗位 制度、工作流程、服 務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、 物業(yè)管理知識等 通過崗前培 訓(xùn)，使小區(qū) 各類管理人 員基本具備 上崗能力 接管前 全體員工 入伙、裝修專題知識 培訓(xùn)；開展模擬入伙 演練 熟練掌握入 伙、裝修手 續(xù)辦理 辦理入伙前 新進(jìn)員工 管理處概況、管 理處規(guī)章制度、物業(yè) 管理基本知識、崗位 基本技能培訓(xùn)等 具備上崗基 本能力 進(jìn)入管理處 一周內(nèi) 管理人員 物業(yè)管理法規(guī)文件、 崗位技能技巧培訓(xùn)等 提高管理服 務(wù)能力水平 常年進(jìn)行 操作層培 訓(xùn) 崗位技能技巧、服 務(wù)意識、溝通能力 提高服務(wù)水 平 常年進(jìn)行 日常管理 培訓(xùn) 全體員工 儀容儀表、文明禮 貌用語、服務(wù)行為規(guī) 范 建立良好的 公司文化氛 圍 常年進(jìn)行 （四）、完善物業(yè)服務(wù)方案（四）、完善物業(yè)服務(wù)方案。 將前期介入收集的信息進(jìn)行匯總分析，根據(jù)實際情況調(diào)整物業(yè) 服務(wù)方案。 1、管理模式 我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上 升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文 化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流 形式促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使 “長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社 區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 12 頁 共 62 頁 式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)尤其是 在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度， 提升管理效果。 2、管理目的 物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)營造安全、文明、和諧、溫馨的社區(qū)氛圍，抓好 三個保障：保障設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)轉(zhuǎn)；維護(hù)物業(yè)保值增值；提供優(yōu)質(zhì) 高效的專業(yè)物業(yè)服務(wù)。 （五）、參與物業(yè)竣工驗收（五）、參與物業(yè)竣工驗收 竣工驗收：建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到 該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用條件，稱之為竣工。 工程項目竣工之后，經(jīng)驗收委員會對竣工項目進(jìn)行驗收，工程合格 后，施工單位向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)，把物業(yè)移交給建設(shè)單位， 這一移交過程稱為竣工驗收。 工作內(nèi)容：主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與 單項工程竣工驗收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收； 在工程全面竣工后，參加綜合竣工驗收。 工作要點：物業(yè)企業(yè)參與竣工驗收主要是為了掌握驗收情況， 收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的 承接查驗做準(zhǔn)備。在參與驗收時，應(yīng)隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程， 了解驗收人員、專家給施工建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。 （六）、組織實施接管驗收（六）、組織實施接管驗收 接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托 管理的新建物業(yè)或原有物業(yè)時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 13 頁 共 62 頁 能為主要內(nèi)容接管檢驗。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備設(shè) 施的管理權(quán)整體移交給物業(yè)管理企業(yè)。 1、工作內(nèi)容 （1）接到建設(shè)單位竣工驗收的通知報告后,由公司組建接管驗 收小組，確定各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成。 （2）驗收小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè) 備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗資料的驗收。 （3）驗收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備,按規(guī)格 型號、容量及設(shè)計要求進(jìn)行驗收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣 工圖驗收。 （4）驗收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗收,驗收供電系統(tǒng)、給排水 系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng) 及電梯系統(tǒng)。 （5）驗收小組對客戶資料、供方聯(lián)系方式及房屋鑰匙進(jìn)行移交。 （6）確認(rèn)接管驗收存在問題及跟進(jìn)處理措施。 （7）與開發(fā)單位辦理物業(yè)接管手續(xù)。 2、工作程序 （1）驗收的準(zhǔn)備 驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的竣工圖紙,按設(shè)計及施工要求編制驗 收計劃和驗收標(biāo)準(zhǔn)。 （2）驗收的實施 (a)驗收小組依據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗收。 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 14 頁 共 62 頁 (b)在預(yù)驗收過程中,檢查出未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè) 備，提出書面整改報告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整 改。 (c)對在驗收中未達(dá)到驗收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實施 后，驗收小組進(jìn)行檢查、驗證，整改合格后進(jìn)行正式驗收。 (d)樓宇的實物驗收,應(yīng)注意:對每套單元房的水、電、土建、門 窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗收清 單中。 (e)設(shè)備的實物驗收,要做到符合以下幾點： 圖紙設(shè)計與設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。 設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計要求符合,檢查結(jié) 果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單中。 (f)對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗收，驗收結(jié)果記錄在設(shè) 施、設(shè)備接管驗收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。 (g)移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收計收提交檔案、資料進(jìn)行對 照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。 （3）接管驗收存在問題處理 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾種情況：設(shè)計方案不 合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工 藝不合理；驗收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；氣候、環(huán)境自然災(zāi)害等其他 原因。對于接管驗收存在問題處理程序如下： （a）收集整理存在問題，記錄在物業(yè)接管驗收記錄上； 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 15 頁 共 62 頁 （b）對物業(yè)接管驗收記錄分類整理、登記造表； （c）將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，辦理確認(rèn) 手續(xù)。 （d）由建設(shè)單位提出處理方法，并區(qū)分情況開展針對性的整改。 （e）跟蹤驗證，物業(yè)管理公司安排技術(shù)人員負(fù)責(zé)工程質(zhì)量問題 的跟蹤驗證，對整改完工的項目進(jìn)行驗收，辦理驗收手續(xù)。對整改 不合格的項目督促建設(shè)單位處理，直至合格為止。 3 3、接管驗收資料列表接管驗收資料列表 分類名稱原件/復(fù)印件備注 1、項目批準(zhǔn)文件。 2、用地批準(zhǔn)文件。 3、建筑執(zhí)照。 產(chǎn) 權(quán) 資 料4、拆遷安置資料。 1.竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、 設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 2.地質(zhì)勘察報告。 3.工程合同及開、竣工報告。 4.工程預(yù)、決算。 5.圖紙會審記錄。 6.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包 括質(zhì)量事故處理記錄） 。 7.隱蔽工程驗收簽證。 8.沉降觀察記錄。 9.竣工驗收證明書。 10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。 11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。 12.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè) 備的檢驗合格證書。 13.砂漿、混凝土試塊、試壓報告。 技 術(shù) 資 料 14.供水、供暖的試壓報告。 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 16 頁 共 62 頁 1.項目土地使用合同、紅線圖、立項文 件、工程申報批建文件及計劃批準(zhǔn)文件 （永久） 。 2.建設(shè)許可證、工程建筑報建表（永久） 。 3.工程招、投、定標(biāo)書（永久） 。 4.上級機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程 重要會議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久） 。 5.征地批文、協(xié)議書（合同書） 、紅線圖 （永久） 。 6.初步設(shè)計方案、設(shè)計鑒定審批文件 （永久） 。 7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照 （復(fù)印件） 、開工報告、施工量放線圖表 記錄（永久） 。 8.單項工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報告、 單項工程竣工驗收證書（永久） 。 9.工程勘測資料：地質(zhì)圖勘察報告、地 形、地貌、控制點、永久性水準(zhǔn)點的坐 標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計基 礎(chǔ)材料（永久） 。 10.竣工驗收會議文件及質(zhì)量評審材料、 竣工報告、竣工驗收證書（永久） 。 11.工程決算書、三算表（永久） 。 綜 合 資 料 l2.消防設(shè)施驗收合格證（永久）。 1.主體隱蔽工程驗收記錄（永久） 。 2.圖紙會審和設(shè)計修改變更及聯(lián)系單 （永久） 。 3.事故處理記錄（永久） 。 4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量 定位及各種觀測記錄（長期） 。 土 建 資 料 5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試 驗報告、材料換審批單、試件試驗報告 （長期） 。 1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書 （永久） 。 2.圖紙會審及設(shè)計修改變更通知（永久） 。 3.事故處理及探傷記錄（永久） 。 4.隱蔽工程驗收記錄（永久） 。 5.材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單 （永久） 。 6.管線標(biāo)高、位置、坡度、測量記錄 （永久） 。 給 排 水 、 消 防 資 料 7.試水、閉水試壓試驗記錄（永久） 。 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 17 頁 共 62 頁 8.設(shè)備調(diào)試記錄（永久） 。 9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期） 。 1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書 （永久） 。 2.圖紙會審及設(shè)計變更通知（永久） 。 3.事故處理及探傷記錄（永久） 。 4.隱蔽工程驗收記錄（永久） 。 5.防雷電陰接地實測記錄（永久） 。 6.引下線焊接記錄（永久） 。 7.材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批 單（長期） 。 8.絕緣電阻測試、試驗記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記 錄（長期） 。 電 氣 資 料 9.空調(diào)資料、動力、通訊、有線電視資 料。 1.總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖） （永 久） 。 2.建筑施（竣）工圖（永久） 。 3.結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久） 。 4.給排水、消防施（竣）工圖（永久） 。 5.電氣施（竣）工圖（永久） 。 6.空調(diào)施（竣）工圖（永久） 。 7.智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久） 。 8.通訊施（竣）工圖（永久） 。 施 工 圖 9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久） 。 1.建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永 久） 。 2.內(nèi)外景觀照片（永久） 。 3.建筑小品。 4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo) 人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、 錄音、錄像（永久） 。 電 子 資 料 5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀 及處理后的照片、錄像。 第三章第三章 前期介入經(jīng)費(fèi)前期介入經(jīng)費(fèi) 序號崗位名稱人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)小計備注 1項目主管 1 2800.002800.00 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 18 頁 共 62 頁 1、人員工資、人員工資 2、物料配置物料配置 序號序號 名名 稱稱 數(shù)量數(shù)量單價單價小計小計備備 注注 1辦公桌2580.00 1160.00 2辦公椅2120.00 240.00 3多層文件柜21100.00 2200.00 4臺式電腦14,000.00 4000.00 5噴墨打印機(jī)11,500.00 1500.00 6對講機(jī)22,300.00 4600.00 7安全帽3110.00 330.00 8強(qiáng)光手電筒1130.00 130.00 合計14160.00 第三部分第三部分 正常期物業(yè)服務(wù)方案正常期物業(yè)服務(wù)方案 第一章第一章 秩序維護(hù)方案秩序維護(hù)方案 一、秩序維護(hù)形式分析一、秩序維護(hù)形式分析 小區(qū)的秩序維護(hù)防范是業(yè)主關(guān)注的焦點，特別是結(jié)合川源第一 城座落地段治安形勢的實際，將對川源第一城物業(yè)服務(wù)秩序維護(hù)防 范工作定為重中之重。通過在小區(qū)實行封閉式的管理方式，強(qiáng)調(diào)外 松內(nèi)緊，增加整個小區(qū)的安全感。同時增設(shè)和改善小區(qū)的技防系統(tǒng)， 在充分發(fā)揮技防設(shè)施設(shè)備效用的同時加大人防力度，充分實現(xiàn)人防、 技防、物防相結(jié)合。另外與轄區(qū)公安、治安聯(lián)防部門建立溝通協(xié)作 渠道，攜手并肩做好小區(qū)安全防范工作，維護(hù)小區(qū)良好的生活秩序。 2技術(shù)主管12000.002000.00 3銷售中心保安21700.003400.00 4銷售中心保潔11200.001200.00 合計9400.00 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 19 頁 共 62 頁 二、二、 秩序維護(hù)要點秩序維護(hù)要點 1) 切實保障該物業(yè)住/用戶的工作生活秩序正常。 2) 建立健全物業(yè)秩序維護(hù)管理組織機(jī)構(gòu)，對秩序維護(hù)人員實施軍事 化管理，加強(qiáng)秩序員的綜合業(yè)務(wù)技能和職業(yè)道德的訓(xùn)導(dǎo)。 3) 加強(qiáng)交通和通道管制以及對人、車流和物流的控制。 4) 嚴(yán)密巡查，根據(jù)物業(yè)特點制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時間 實行 24 小時巡更守衛(wèi)制度，特別加強(qiáng)對重點區(qū)域的巡視。 5) 秩序維護(hù)崗職責(zé)和責(zé)任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。 6) 重點區(qū)域，重點管理，按要求做好日常安全管理工作記錄。 7) 定期檢查分析秩序管理工作情況，不斷完善、不斷提高安全管理 質(zhì)量。 8) 對各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應(yīng)的應(yīng)急措施和程序，建立 快速反應(yīng)、快速支持的安全體系。 9) 秩序管理服務(wù)，月投訴不超過一次，投訴回訪率達(dá)到 100%。 10)物業(yè)的秩序管理員將從公司各物業(yè)服務(wù)中心抽調(diào)有豐富工作經(jīng)驗、 工作表現(xiàn)優(yōu)良、政治立場堅定之現(xiàn)有人員或人力市場選拔招募人 員系統(tǒng)培訓(xùn)后擔(dān)任。 三、秩序維護(hù)班時設(shè)置三、秩序維護(hù)班時設(shè)置 1. 每日設(shè)置二班（24 小時不間斷） ，根據(jù)本物業(yè)使用特點，合 理安排當(dāng)值時間，確保無時間盲點。 2. 根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點，以及物業(yè)的建筑特點， 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 20 頁 共 62 頁 合理配置各班的各類崗位及人數(shù)，嚴(yán)抓各崗位之間的工作配 合，保證秩序管理無區(qū)域盲點。 3. 日間人流、車流較多，將加強(qiáng)出入口固定崗的設(shè)置，輔以巡 邏崗配合。 4. 夜間多數(shù)出入口壓力較輕，則增加巡邏密度，輔以固定崗配 合。 四、秩序維護(hù)崗位設(shè)定四、秩序維護(hù)崗位設(shè)定 秩序維護(hù)部設(shè)主管 1 名，下設(shè) 2 班，領(lǐng)班 2 人，每班秩序維護(hù)員 12 人，部門人員編制共 27 人。 1） 、 安全主管崗，配人員 1 人； 2） 、領(lǐng)班崗，配人員 2 人； 3） 、 大門形象崗，每班配備形象員 2 人； 4） 、 車場巡邏崗，每班配備 1 人； 5） 、車庫進(jìn)口崗，每班配備 1 人； 6） 、車庫出口崗，每班配備 1 人； 7） 、樓宇巡邏崗，每班配備 2 人； 8） 、路面巡邏崗，每班配備 2 人； 9） 、消防監(jiān)控中心崗，每班配備 1 人； 10） 、機(jī)動崗，每班配備 2 人； （一）各安全崗位設(shè)置說明（一）各安全崗位設(shè)置說明 秩序維護(hù)隊長 統(tǒng)籌秩序維護(hù)，組織實施小區(qū)秩序維護(hù)工作，協(xié)助處理本部門 所轄物業(yè)服務(wù)日常事務(wù)，負(fù)責(zé)本部人員日常管理，協(xié)助物業(yè)服務(wù)中 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 21 頁 共 62 頁 心開展相關(guān)工作同時負(fù)責(zé)本部門人員替休。 2秩序維護(hù)領(lǐng)班 協(xié)助隊長開展工作，帶領(lǐng)本班人員實施小區(qū)秩序維護(hù)工作，完 成日常工作任務(wù)，負(fù)責(zé)本部人員管理及協(xié)助出入口工作。 3巡邏崗 負(fù)責(zé)對小區(qū)樓內(nèi)公共區(qū)域?qū)嵤┤轿涣鲃庸芾?，防止、消除?全及火災(zāi)隱患，巡查各區(qū)域之安全狀態(tài)，保證無安全盲點、消防通 道暢通；發(fā)現(xiàn)、協(xié)調(diào)、處理客戶財產(chǎn)相關(guān)異常事宜，同時負(fù)責(zé)所轄 班當(dāng)班的安全布署、協(xié)調(diào)、控制與工作檢查、督導(dǎo)，并為該班秩序 維護(hù)控制管理的機(jī)動力量。 4大門形象崗（出入口崗） 負(fù)責(zé)對進(jìn)出小區(qū)人員監(jiān)控，對非小區(qū)人員進(jìn)行詢問、記錄，為 住/用戶提供便利服務(wù)，車輛進(jìn)出服務(wù)。 5、消防監(jiān)控中心 負(fù)責(zé)監(jiān)控小區(qū)治安動態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑及時通知巡邏崗。 五、遠(yuǎn)期規(guī)劃五、遠(yuǎn)期規(guī)劃 要使小區(qū)安全管理趨于合理完善，走人防與技防相結(jié)合將是必 由之路，我們提議對小區(qū)周界計劃實施紅外線防越系統(tǒng)及小區(qū)重點 部位錄像監(jiān)控系統(tǒng)的完善，同時使小區(qū)內(nèi)消防監(jiān)控中心與出入口、 業(yè)主戶內(nèi)實行智能化三方連通，實現(xiàn)秩序維護(hù)管理的理想目標(biāo)。 1 1、技防系統(tǒng)（房屋建設(shè)配套設(shè)計）、技防系統(tǒng)（房屋建設(shè)配套設(shè)計） ic 卡門禁系統(tǒng)設(shè)置 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 22 頁 共 62 頁 1) 在住宅區(qū)行人出入口處設(shè)置 ic 卡門禁系統(tǒng)一套； 2) 在住宅樓各單元門處設(shè)置 ic 卡門禁系統(tǒng)一套； 閉路視頻監(jiān)控攝像鏡頭設(shè)置位置如下： 1) 小區(qū)出入口處：設(shè)置固定攝像鏡頭，主要監(jiān)控進(jìn)出入小區(qū)行人、 車輛； 2) 住宅區(qū)單元出入口處：在各單元門口設(shè)置視頻監(jiān)控； 3) 地下停車場內(nèi)：在各主要通道、及具體位置安裝固定/移動視頻 監(jiān)控鏡頭，原則上覆蓋車輛停放情況； 4) 地面：在小區(qū)各通道，各重點位置安裝視頻監(jiān)控鏡頭。 2 2、對講系統(tǒng)、對講系統(tǒng) 小區(qū)（可視）對講系統(tǒng)功能覆蓋住戶家中與大門，使其與監(jiān)控中 心相并連，以便于小區(qū)監(jiān)控人員能隨時掌握和監(jiān)控小區(qū)動向，確保 小區(qū)安全。 六、車輛管理六、車輛管理 整體設(shè)想 車輛管理采用憑證進(jìn)出場，憑證類型為智能 ic 卡，ic 卡分為月 卡及臨時卡。最終目的是建立快捷有序的交通及良好的車輛停放秩 序，防止車輛不受損傷和失竊，同時降低噪音及尾氣污染，為業(yè)主 和使用人的生活、工作創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。 車輛及交通管理 小區(qū)車輛實行憑卡出入管理，在辦理車輛停放 ic 卡時，要求提 供車輛有效證明文件及所屬房號等信息；管理方式采用巡查及視頻 監(jiān)控和人車分流，收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行政府部門標(biāo)準(zhǔn)。通過宣傳發(fā)動和實 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 23 頁 共 62 頁 施有效的管理，使小區(qū)車輛停放規(guī)范有序，保障小區(qū)車輛通行順暢、 停放安全。 七、物品放行管理七、物品放行管理 物品搬離本小區(qū)，需由有關(guān)部門提供物資入行的書面知會及物 品清單，運(yùn)送人執(zhí)放行條 ，由出入崗管理員負(fù)責(zé)核實方可放行。 八、消防安全管理八、消防安全管理 1 1、消防安全管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重，是確保物業(yè)、財產(chǎn)及人身、消防安全管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重，是確保物業(yè)、財產(chǎn)及人身 安全的重要管理環(huán)節(jié)。安全的重要管理環(huán)節(jié)。 強(qiáng)化消防意識； 堅決貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防管理方針 定期開展對員工的消防知識培訓(xùn) 每季度舉行一次消防宣傳 每半年組織一次消防演習(xí)，確保火災(zāi)的零發(fā)生率 2 2、建立消防隊伍、建立消防隊伍 1) 根據(jù)消防管理“預(yù)防為主，防消結(jié)合”方針，設(shè)置專業(yè)消防 隊伍，成立消防緊急應(yīng)急分隊（成員為物業(yè)服務(wù)中心全體人 員） 。 2) 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理為物業(yè)服務(wù)中心消防安全管理第一責(zé)任人， 依照消防法律、法規(guī)履行消防安全管理職責(zé)，組織消防安全 工作的落實和監(jiān)督總結(jié)，建立健全防火安全責(zé)任制度。并在 一旦發(fā)生火情時，擔(dān)任物業(yè)服務(wù)中心消防滅火總指揮。 3) 客戶員落實和監(jiān)督消防工作，督促完善防火安全責(zé)任制度。 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 24 頁 共 62 頁 4) 各主管為消防管理分項責(zé)任人，具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具 體組織、落實、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施，組織和 建立義務(wù)消防隊，依照有關(guān)消防法規(guī)，建立落實各項消防安 全措施，并制定消防作戰(zhàn)方案。 5) 指定專人為各項消防管理工作的直接執(zhí)行人,負(fù)責(zé)各項消防安 全措施的具體實施,組織消防安全知識的宣傳及消防安全檢查,消 除火險隱患,及時制止、糾正違章行為。 6) 全體員工都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報 告火警、參加滅火工作的義務(wù)。 3 3、建立消防制度、建立消防制度 1) 建立周密完善的消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、 救護(hù)措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員 職責(zé)。 2) 物業(yè)服務(wù)中心全體人員組建一支義務(wù)消防隊伍，制定出一套有效 的，切合實際的消防作戰(zhàn)方案，由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批后報公 司品質(zhì)部驗證生效。消防作戰(zhàn)方案、消防作戰(zhàn)示意圖應(yīng)懸掛于服 務(wù)中心及安全員宿舍。 義務(wù)消防隊?wèi)?yīng)按以下要求組成并分配相應(yīng)的任務(wù) 1) 消防總指揮：由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理擔(dān)任，負(fù)責(zé)消防作戰(zhàn)的全面指 揮 2) 消防副總指揮：由物業(yè)服務(wù)中心秩序隊長擔(dān)任，協(xié)助總指揮的工 作，在火災(zāi)發(fā)生時確保設(shè)備、設(shè)施的正常動作。 3) 滅火組組長：由當(dāng)值安全班長擔(dān)任，在火災(zāi)發(fā)生時組織力量進(jìn)行 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 25 頁 共 62 頁 滅火，及時向中心報告火情。 4) 聯(lián)絡(luò)人員：在進(jìn)行滅火時定向總指揮匯報一次現(xiàn)場火情及相關(guān)信 息，同時協(xié)助滅火工作。 5) 滅火組成員：在火災(zāi)發(fā)生時聽從滅火組長的指揮進(jìn)行滅火。 6) 后勤組成員：負(fù)責(zé)協(xié)助消防器材和消防工具的運(yùn)輸。 7) 救護(hù)組成員：負(fù)責(zé)在火災(zāi)發(fā)生時實施現(xiàn)場救護(hù)。 8) 疏散組成員：負(fù)責(zé)在火災(zāi)發(fā)生時對人員和車輛進(jìn)行疏導(dǎo)疏散，制 止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入。 、消防工作的控制過程： 1) 物業(yè)服務(wù)中心定期舉行消防安全知識和消防作戰(zhàn)方案的培訓(xùn)，使 所有員工了解消防基本常識、消防作戰(zhàn)程序的內(nèi)容及在火災(zāi)發(fā)生 時自已的任務(wù)。每半年要組織全體員工就消防安全知識和消防作 戰(zhàn)方案進(jìn)行考核，安全員必須會使用滅火器、消防水帶，保潔員 必須會使用滅火器、知道疏散人員的方法。 2) 每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境，操作的設(shè)備及物品情況，熟悉 安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置，掌握消防器材的具 體使用方法。 3) 定人、定時、定措施消除火險隱患，每年年度組織一次消防實戰(zhàn) 演習(xí)（演習(xí)時必須實際使用消防水帶、滅火器） 。演習(xí)前制定演 習(xí)方案并提前一周報公司相關(guān)部門進(jìn)行審核，演習(xí)后保存相應(yīng)的 圖片記錄，有關(guān)演習(xí)的情況記錄在案。 4) 對消設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)計并記錄于消防設(shè)施清單上，并根據(jù) 情況對消防設(shè)施清單及時更新。 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 26 頁 共 62 頁 5) 物業(yè)服務(wù)中心每月定期組織檢查維修保養(yǎng)消防器材設(shè)備，并提交 消防工作總結(jié)及消防、監(jiān)控設(shè)備保養(yǎng)簡報。 6) 每半年至少進(jìn)行一次消防緊急集合，人員以義務(wù)消防隊員為主 （在崗安全員可不在緊急集合之內(nèi)） ，準(zhǔn)確記錄人員在接到緊急 集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況。各組緊急集合的指 定地點及所需時間由公司相關(guān)部門核定，對緊急集合中不能達(dá)到 要求的人員，在月度考核中予以體現(xiàn)，對緊急集合中無故缺勤、 延誤人員予以嚴(yán)肅處分。 7) 保持樓梯、走道和出口暢通無阻，妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的 安全疏散指示和事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁在所轄區(qū)域內(nèi)的任何地方貯 存易燃、易爆以及各類劇毒物品。 8) 在防火范圍內(nèi)，對于裝修面積在 50 平方米以下的，由物業(yè)服務(wù) 中心相關(guān)人員審核后進(jìn)行。對于超過 50 平方米的按照消防管 理條例的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 9) 未經(jīng)同意任何人員不得隨意啟動消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、送排 煙閥、破玻璃按鈕，不得隨意動用消防器材和消防水。 10)配備足夠的消防用沙，不得挪做它用，煙感、溫感、噴淋頭未經(jīng) 許可不得擅自更改和拆除。 11)任何員工發(fā)現(xiàn)異味、異聲、異色等現(xiàn)象及時報告，并采取積極措 施處理。 第二章 房屋及公用設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)房屋及公用設(shè)施維護(hù)保養(yǎng) 一、樓宇本體管理一、樓宇本體管理 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 27 頁 共 62 頁 1 1、房屋本體及附屬設(shè)施維保計劃、房屋本體及附屬設(shè)施維保計劃 項目名稱內(nèi) 容保養(yǎng)或翻新周期 走道及樓梯墻面粉刷每 3 年 1 次 修補(bǔ)粉刷外墻每 5 年 1 次樓宇內(nèi)、外墻 徹底檢修加固每 10 年 1 次 門窗重新油漆每 5 年 1 次 檢查銹蝕的公安處框、欄桿、樓梯扶手每月 1 次窗框、欄桿、 扶手油漆翻新每年 1 次 防雷接地系統(tǒng) 檢查支撐體、避雷網(wǎng)是否銹蝕，至少抽取 20% 的防雷接地引出點進(jìn)行測試，接地電阻值應(yīng)符 合項目設(shè)計要求 每年 4 月 蟻患及可能發(fā) 生蟻患的部位 按國家相關(guān)白蟻防治規(guī)定聘請有合格資質(zhì)的公 司進(jìn)行定期檢查及預(yù)防治理 每兩年 1 次 1) 對于紅線內(nèi)的物業(yè)設(shè)施，指定專人每周巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時向 物業(yè)經(jīng)理匯報。設(shè)備主管視存在問題的復(fù)雜程度，如屬保修期內(nèi)， 通知施工隊維修，如超過保修期，按照相關(guān)法規(guī)要求，完善手續(xù) 后，合理安排自修或委托他方維修。 2) 天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水，在保修期內(nèi)的，通知施工單位及 時處理，并對進(jìn)度進(jìn)行跟蹤；保修期外的，聯(lián)系專業(yè)防水補(bǔ)漏公 司查明原因后處理。 3) 樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕粉刷一次。 4) 房屋的天面和外墻每十年至少修繕粉刷一次。 5) 防雷接地系統(tǒng)在每年四月上旬前進(jìn)行一次全面檢查，檢查避雷裝 置焊接點連接是否可靠，并對接地電阻進(jìn)行一次測試，同時對避 雷帶等設(shè)施進(jìn)行除銹刷漆，確保接地體的可靠接地，并作好相應(yīng) 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 28 頁 共 62 頁 質(zhì)量記錄。 6) 外圍及車場的照明燈罩，每半年至少清潔一次；溝、井、渠蓋， 木，鐵圍欄、路燈等每年至少進(jìn)行一次油漆翻新或徹底清潔。 7) 建立完善房屋維修和養(yǎng)護(hù)的各項責(zé)任制度，落實責(zé)任人。 8) 科學(xué)地、規(guī)范地制定各項修繕方案，有效地控制成本。 9) 各安全巡邏崗及保潔崗在工作中加強(qiáng)對房屋停車場、道路等狀況 的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告補(bǔ)修，做到“零修不過夜” ，中修不 超過 72 小時，大修有計劃。 10)對于需分承包的維修項目，嚴(yán)格進(jìn)行分承包商評審，嚴(yán)格監(jiān)督施 工，保證維修質(zhì)量。 11)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理每年就物業(yè)房屋的使用的維修情況，作出管理 報告。 12)定期檢查所有標(biāo)志，損壞或脫落的標(biāo)識類標(biāo)志，在發(fā)現(xiàn)后 24 小 時內(nèi)予以修復(fù)。 2 2、機(jī)電設(shè)備管理計劃、機(jī)電設(shè)備管理計劃 1 1）設(shè)備運(yùn)行管理）設(shè)備運(yùn)行管理 設(shè)備運(yùn)行管理制度主要有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度、設(shè)備 操作使用人員的崗位責(zé)任制等。設(shè)備根據(jù)使用時間的不同，可分為 日常使用設(shè)備（如給排水、供電、電梯等） 、季節(jié)性使用設(shè)備（如供 冷設(shè)備） 、緊急情況下使用設(shè)備（如消防、自動報警設(shè)備） 。各類設(shè) 備都制定有相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用制度。 2 2）設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理）設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 為了保證設(shè)備的正常運(yùn)行，必須對各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 29 頁 共 62 頁 設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)，維修制度分 為維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及維修人員值班制度等。 a、設(shè)備保養(yǎng)五級保養(yǎng)制度，檢修等級按以下分類進(jìn)行：（高等 級檢修包含低等級檢修全部內(nèi)容） 日檢：屬巡視檢查維護(hù)。對設(shè)備房及設(shè)備周圍環(huán)境進(jìn)行清潔，檢 查設(shè)備有無漏水、漏油、漏電、漏氣等現(xiàn)象，如實記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)。 月檢：屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進(jìn)行檢查，對檢查出的故障隱 患部位進(jìn)行修理或調(diào)整，保證設(shè)備正常運(yùn)行。 季（半年）檢：屬維護(hù)性檢查，對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。 年檢：屬恢復(fù)性檢修。對設(shè)備局部解體著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、 機(jī)械和精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。 大修：屬徹底性修理，對設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗、 控傷、調(diào)試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小 區(qū)（大廈）發(fā)展的需要進(jìn)行技術(shù)改造。設(shè)備主管或主辦應(yīng)視設(shè)備 故障情況及時提請設(shè)備大修報告，經(jīng)管理處經(jīng)理和品質(zhì)管理部審 核后報甲方批準(zhǔn)執(zhí)行。 、設(shè)備維修 電氣設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原 有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動。機(jī)電設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為： 零星維修工程。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作 故障而進(jìn)行局部修理。 川源.第一城物業(yè)管理方案 第 30 頁 共 62 頁 中修工程。中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行政黨的和定期全面檢修、對 設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有 的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為 1030%左右。 大修工程。是指對設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對設(shè)備要進(jìn)行全部解 體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性 能，更換率一般