精品2011年明光市高速入口附近地塊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告.ppt

明光市高速入口附近地塊項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告,前 言,通過(guò)對(duì)明光市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，我們對(duì)項(xiàng)目有了一定認(rèn)識(shí)。 在房地產(chǎn)行業(yè)中，“短平快”的開(kāi)發(fā)理念是眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中、小型項(xiàng)目時(shí)均期望的。而在以往眾多案例中，真正做到引爆銷(xiāo)售的，無(wú)不依靠差異化和特色的產(chǎn)品和服務(wù)。 所以在項(xiàng)目的前期就應(yīng)該重點(diǎn)考慮產(chǎn)品和服務(wù)的差異化，力求為項(xiàng)目爭(zhēng)取更大的賣(mài)點(diǎn)。 針對(duì)本項(xiàng)目的思考分析，由于時(shí)間關(guān)系，我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的摸索研究?jī)H在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目客群定位兩方面簡(jiǎn)單提出設(shè)想，希望對(duì)項(xiàng)目有所幫助。,報(bào)告組成,政策回顧 了解明光 明光房地產(chǎn)發(fā)展 明光住宅市場(chǎng)分析 明光商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目客群及定位 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議,2010以來(lái)，房?jī)r(jià)成為輿論的焦點(diǎn)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)由單純的價(jià)格問(wèn)題，演化成了民生問(wèn)題。3月的“兩會(huì)”以后，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，為了切實(shí)有效的抑制房?jī)r(jià)，4月14日，國(guó)務(wù)院就部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提出了系列新政組合拳，并同期出臺(tái)了“國(guó)十條”，此舉被稱(chēng)為房地產(chǎn)行業(yè)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。其中最嚴(yán)厲的措施有如下幾點(diǎn)：,90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%； 第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍； 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款； 對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 9月，國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 調(diào)控政策不斷加碼。,國(guó)十條出臺(tái)，房地產(chǎn)遭遇最嚴(yán)厲調(diào)控政策,綜上，我們可以敏銳地判斷，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已不僅僅是行業(yè)經(jīng)濟(jì)面的調(diào)控，已涉及到政府經(jīng)濟(jì)管理能力問(wèn)題，已上升到政治層面?？紤]到2011年是政府換屆的敏感時(shí)期，這次房地產(chǎn)調(diào)控效果很可能成為一項(xiàng)政治任務(wù)。預(yù)計(jì)此次調(diào)控政策在未來(lái)一段時(shí)間將得到嚴(yán)格的執(zhí)行。 一方面國(guó)家不斷調(diào)控房地產(chǎn)，另一方面又面臨不斷增加的通脹預(yù)期，各種游資不斷跟進(jìn)和炒作，購(gòu)房置業(yè)仍將成為大多數(shù)家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值、保值的重要理財(cái)手段。,通脹預(yù)期和調(diào)控政策的持續(xù)將醞釀新一輪行情,對(duì)于未開(kāi)發(fā)或在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一方面通過(guò)控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏降低支出； 做好產(chǎn)品創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)抗跌產(chǎn)品，盡快調(diào)整短期內(nèi)可售的產(chǎn)品線(xiàn)，增加120平米以下中小戶(hù)型產(chǎn)品，避免中間面積段產(chǎn)品的比重； 趁市場(chǎng)行情高漲，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，為2011年持續(xù)的房地產(chǎn)行情準(zhǔn)備充足的供應(yīng)；,波段操作行情增加企業(yè)盈利能力,對(duì)此，我們的判斷是，在系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、穩(wěn)健財(cái)政等積極因素促動(dòng)下，我們認(rèn)為長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭將持續(xù)強(qiáng)勁，明光樓市將仍然維續(xù)溫和上升，保持健康向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 由于房地產(chǎn)未來(lái)兩、三年發(fā)展還存在諸多不確定性，整體向好的發(fā)展環(huán)境并不排除未來(lái)出現(xiàn)震蕩的可能。波段操作將成為開(kāi)發(fā)企業(yè)增加盈利能力的主要手段：,市場(chǎng) 小結(jié),土地供應(yīng)一定程度上能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求,80-120平米兩房及三房的熱銷(xiāo)反映出消費(fèi)者對(duì)于面積適中而功能趨于完善的精致型居家產(chǎn)品的需求強(qiáng)度高,土地區(qū)域成交結(jié)構(gòu) 向明光東區(qū)及政務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變,從未來(lái)土地供應(yīng)來(lái)看，以明東和政務(wù)區(qū)為主， 城市中心區(qū)土地資源稀缺日漸凸顯,未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不可避免，但長(zhǎng)期趨勢(shì)向好,市場(chǎng)總體呈結(jié)構(gòu)性失衡， 大中戶(hù)型供應(yīng)比例過(guò)高， 與需求主流形成錯(cuò)位,商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升，但房?jī)r(jià)仍然較低，城中心處于領(lǐng)航之勢(shì)，房?jī)r(jià)仍有較大一定空間,綜上分析可以發(fā)現(xiàn)，明光房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間,交通地理 明光市位于安徽省東北部邊緣，與滁州市南譙區(qū)接壤；北臨淮河，與五河縣 接壤；東與江蘇省盱眙、泗洪等縣相鄰；西鄰定遠(yuǎn)、鳳陽(yáng)兩縣明光市區(qū)位優(yōu)越、 交通發(fā)達(dá)。公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)、京滬鐵路南北縱橫、水運(yùn)航道通江（長(zhǎng)江）達(dá)海 （東海），堪稱(chēng)華東要地、交通樞紐。 明光境內(nèi)的公路網(wǎng)絡(luò)主要包括高速公路、國(guó)省道和市鄉(xiāng)道路，公路通車(chē)總里 程1589公里。正在修建的蚌寧高速公路在境內(nèi)總長(zhǎng)53.3公里，目前北段（蚌埠 明光）已于2005年2月8日通車(chē)，南段（明光南京）于2006年5月底開(kāi)通。 徐州明光的徐寧高速公路計(jì)劃將于今年正式立項(xiàng)。境內(nèi)總長(zhǎng)74公里的104國(guó)道 穿越全境，縱貫?zāi)媳薄?07、309省道相互交錯(cuò)、橫穿東西。境內(nèi)河流、湖泊眾 多，水運(yùn)便利?；春雍降?1公里、池河航道67公里，單船最大通航能力300噸。 航道開(kāi)闊、碼頭眾多，經(jīng)京杭大運(yùn)河，可直入長(zhǎng)江黃金水道。,行政區(qū)劃與人口 明光市全市轄27個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，346個(gè)行政村、9個(gè)社區(qū)居委會(huì)。街道辦事 處：城關(guān)街道、城北街道、 城西街道。 鎮(zhèn)：管店鎮(zhèn)、潘村鎮(zhèn)、招信鎮(zhèn)、石壩 鎮(zhèn)、古沛鎮(zhèn)、澗溪鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、蘇巷鎮(zhèn)、 三界鎮(zhèn)、津里鎮(zhèn)、女山湖鎮(zhèn)、張八嶺 鎮(zhèn)、自來(lái)橋鎮(zhèn)。全市總?cè)丝?4.11萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口50.8萬(wàn)人、城鎮(zhèn)人口14.6萬(wàn)。,明光現(xiàn)有十三個(gè)鎮(zhèn)；從經(jīng)濟(jì)實(shí)力的對(duì)比中抽取實(shí)力較強(qiáng)的三個(gè)鎮(zhèn)做 重點(diǎn)調(diào)查。 澗溪鎮(zhèn)地處安徽省明光市東部，總面積164.4平方公里，人口4.5萬(wàn)，為皖東 重鎮(zhèn)。素有“小南京”之稱(chēng)，309省道穿鎮(zhèn)而過(guò)，與江蘇331省道相接，澗溪擁有 全國(guó)儲(chǔ)量最大、分布集中、有“白色黃金”之稱(chēng)的凹凸棒粘土資源近億噸，其產(chǎn) 品廣泛應(yīng)用于冶金、石化、日化、醫(yī)藥等行業(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)已形成以凹凸棒粘土開(kāi) 采、木材板材加工為主的工業(yè)體系。招商引資成效顯著，已有4家上規(guī)模外資企 業(yè)落戶(hù)澗溪，私營(yíng)企業(yè)已有55家，個(gè)體工商戶(hù)1000多戶(hù)。1999年12月，澗溪鎮(zhèn)被 列入安徽省綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)之一. 張八嶺鎮(zhèn)位于明光市南部，與滁州市南譙區(qū)沙河鎮(zhèn)接壤，面積120平方公 里，總戶(hù)數(shù)4821戶(hù)，人口22000人。張八嶺鎮(zhèn)交通條件優(yōu)越，京滬鐵路、104國(guó) 道、蚌寧高速公路貫穿境內(nèi)，山場(chǎng)資源豐富，全鎮(zhèn)山場(chǎng)總面積是40000畝。有在 小塘壩、水庫(kù)708面，其中小二型水庫(kù)5座。蘊(yùn)含豐富的絹云母礦產(chǎn)資源，儲(chǔ)量達(dá) 1000萬(wàn)噸。張八嶺鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)3.07億元，人均純收入2880元，全鎮(zhèn)共有私 營(yíng)企業(yè)26家。,管店鎮(zhèn)位于明光市南部，1999年被省命名為中心鎮(zhèn)，2004年被國(guó)家建設(shè)部命 名為全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)。2005年該鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由安徽省城規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制完畢，并通 過(guò)省建設(shè)廳組織的專(zhuān)家評(píng)審，2005年7月，該規(guī)劃經(jīng)明光市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。 該規(guī)劃給管店鎮(zhèn)定位：全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)，省中心鎮(zhèn)，工貿(mào)旅游小城鎮(zhèn)。管店鎮(zhèn)總面積 70.9平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積3.06平方公里，總?cè)丝?2000人，其中常住人口22000 人，其中集鎮(zhèn)人口10658萬(wàn)人，該鎮(zhèn)南距滁州56公里，南京95公里，北距明光15 公里，104國(guó)道、京滬鐵路、蚌寧高速公路穿境而過(guò)，交通十分便利，已劃入南 京1小時(shí)都市圈。管店在1992年建成的占地1.5萬(wàn)平方米、內(nèi)設(shè)413個(gè)攤點(diǎn)的農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)基礎(chǔ)上，2000年又建成面積2600平方米的小商品批發(fā)市場(chǎng)，內(nèi)有門(mén)面52間， 可設(shè)攤位268個(gè)，基本滿(mǎn)足了目前農(nóng)副產(chǎn)品和商貿(mào)的交易需求。,明光市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 從宏觀角度看，整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn) 從工業(yè)發(fā)展水平上看，工業(yè)增長(zhǎng)平穩(wěn) 從需求和投資角度看，市場(chǎng)增幅明顯 從運(yùn)行質(zhì)量看，財(cái)政、金融運(yùn)行正常 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較角度看，發(fā)展速度較慢 從招商引資方面看，投資步伐加快 從城市建設(shè)規(guī)劃上看，穩(wěn)步良性發(fā)展,明光概況總論,明光擁有上佳的地理區(qū)位、不錯(cuò)的旅游資源、便捷的對(duì)外交通，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步上升，人們生活水平不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在前所未有的上升發(fā)展階段。明光的經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)定快速發(fā)展，對(duì)外交通的便利與否將直接影響到購(gòu)房者的投資欲望，明光發(fā)達(dá)的交通狀況，有效地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的客源范圍； 明光市近年來(lái)城市化進(jìn)程取得穩(wěn)步發(fā)展。城市化發(fā)展背景下的城鎮(zhèn)建設(shè)是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)因素。中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是有中國(guó)特色的政府宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，“沒(méi)有市場(chǎng)就創(chuàng)造市場(chǎng)”正是宏觀調(diào)控力量的體現(xiàn)，比如說(shuō)舊城改造、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等;,明光市目前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的高速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)在今后一定階段內(nèi)還將持續(xù)高速增長(zhǎng)明光市近年來(lái)招商引資力度加大，對(duì)外貿(mào)易加強(qiáng)，外資的利用和地理的優(yōu)越性使其城市發(fā)展?jié)摿φ鸩降玫匠浞职l(fā)揮；充分利用外資對(duì)提高就業(yè)率起到一定的作用，同時(shí)也引入外來(lái)就業(yè)人員，側(cè)面提高了總體購(gòu)買(mǎi)能力和對(duì)住房的需求，在一定的程度上刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展；社會(huì)消費(fèi)品零售總額的穩(wěn)步增長(zhǎng)，反映明光市人民消費(fèi)水平的逐漸提高，消費(fèi)觀念正在逐漸轉(zhuǎn)化中，而這兩方面的變化都在一定程度上反映了由“需要”向“有效需求”的轉(zhuǎn)化，購(gòu)買(mǎi)力與購(gòu)買(mǎi)欲望都在逐步提升； 本案項(xiàng)目位于明光市明東高速旁，目前缺少大規(guī)模居民社區(qū)的支持，但城市規(guī)劃發(fā)展方向正向東發(fā)展，建議本案盡快完成規(guī)劃推向市場(chǎng)搶得先機(jī)。,房地產(chǎn)供求狀況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 明光在2003年5月以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理一直沒(méi)有形成規(guī)范有序的市場(chǎng)機(jī) 制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量偏低，建筑形式單一，成交量與成交額不大 。商品住宅價(jià) 格徘徊在700780/元之間。2003年5月以后，明光建立了規(guī)范的房地產(chǎn)交易體 系，政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行了合理的規(guī)劃，在房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)總量控制的前 提下，商品房交易量快速增長(zhǎng)，近兩年商品房交易量一直保持在每年30萬(wàn)方左 右。本地以及外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資力度逐年加大，各種新穎的建筑形式不斷出 現(xiàn)，新建商品房項(xiàng)目在建筑形式和內(nèi)部規(guī)劃上相較老式房屋有了質(zhì)的變化。出現(xiàn) 了封閉式社區(qū)以及寫(xiě)字樓項(xiàng)目。政府出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地面積不斷增大，2010 又推出了御墅灣單塊占地1100畝左右的開(kāi)發(fā)用地，大型的商住社區(qū)在不久的將來(lái)就 會(huì)在明光地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)。本案項(xiàng)目應(yīng)該盡早開(kāi)發(fā)，占得市場(chǎng)先機(jī)。,商品房供求市場(chǎng) 近兩年明光商品房供應(yīng)量較為穩(wěn)定，成交價(jià)格逐步走高，2009年下半年至 2010年商品房交易尤為活躍，目前商品住宅的價(jià)格穩(wěn)定在3700元/左右。住宅 單套面積在90120左右居多。由于近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推出了符合市場(chǎng)需 求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望和消費(fèi)潛力被逐步挖掘出來(lái)，相當(dāng)一部分有 購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)者已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)到了自己中意的房產(chǎn)。由于明光目前住宅項(xiàng)目均為多層 建筑，商鋪多為底層沿街樣式。本案項(xiàng)目地理位置偏僻，周邊配套暫不完善，需 規(guī)劃部分社區(qū)商業(yè)配套滿(mǎn)足社區(qū)基本生活需求。,房地產(chǎn)發(fā)展前景分析 市場(chǎng)需求將進(jìn)一步放大。 一方面隨著居民生活水平的提高，人們對(duì)住房的要求也隨之提高，二次購(gòu) 房成為新的市場(chǎng)主力；城市化進(jìn)程得加劇也會(huì)進(jìn)一步吸引大批的農(nóng)村人口進(jìn)城置 業(yè)；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在本地以及大量明光在外的工作人員之中也會(huì)出現(xiàn)部分投資 客。 市場(chǎng)供應(yīng)品質(zhì)將進(jìn)一步提高。 購(gòu)房需求的不斷增加,消費(fèi)群的逐漸擴(kuò)大,必將普遍提升人們對(duì)房地產(chǎn)的 品質(zhì)、檔次的要求，享受型的客戶(hù)將逐漸增多，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要不斷提 高產(chǎn)品品質(zhì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力，最終將促使房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷優(yōu)化升級(jí)， 從明光現(xiàn)在以出現(xiàn)的“御墅灣、慧景名苑”就已經(jīng)體現(xiàn)了這一結(jié)論。無(wú)論從樓 盤(pán)品質(zhì)、園林綠化等各個(gè)方面都較以往建筑有了顯著提高（具體樓盤(pán)分析見(jiàn)個(gè)案 分析）,大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)成為必然趨勢(shì) 目前明光現(xiàn)有的商品房以住宅為主，商鋪基本都作為小區(qū)配套設(shè)施，整體城 市的商業(yè)分布比較凌亂沒(méi)有良好的規(guī)劃和業(yè)態(tài)劃分；商業(yè)中心建筑比較老化，小 農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)較為濃厚已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的主流，經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者都迫切希望有 規(guī)范的、業(yè)態(tài)劃分明細(xì)的商業(yè)廣場(chǎng)出現(xiàn)。本案地處明光明東區(qū)域，商業(yè)氛圍更是 以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。,現(xiàn)狀 明光現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目約13個(gè)，有待開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目對(duì)于將來(lái)滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨螅鼡Q住宅環(huán)境，提高住宅品質(zhì)，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上都起到了積極的作用。同時(shí)也應(yīng)看到明光當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)上存在的一些問(wèn)題： 住宅市場(chǎng)的整體售價(jià)不高,高檔住宅和別墅也剛剛推入市場(chǎng)，目前都暫未開(kāi)盤(pán)，多數(shù)屬于面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓房。 市場(chǎng)炒作也呈現(xiàn)空白，住宅的中介市場(chǎng)幾乎沒(méi)有，對(duì)于抬高房?jī)r(jià)投資炒作的理念在當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房群體中也為數(shù)不多 住宅環(huán)境較差，小區(qū)品質(zhì)也較低，特別是物業(yè)管理落后，從某種程度上影響了住宅市場(chǎng)的消費(fèi)，阻礙了當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格的上升。,潛力 隨著住房制度改革、消費(fèi)信貸門(mén)檻降低和住房公積金制度政策措施的逐步落實(shí)到位，為住房消費(fèi)需求的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了有力的支持，成為城鄉(xiāng)居民比較突出的消費(fèi)熱點(diǎn)。 從近兩年來(lái)看明光的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始普遍對(duì)小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用高檔的涂料外墻、鋁合金窗、防盜門(mén)等使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快，同時(shí)還普遍利用沿街商業(yè)鋪面來(lái)提高總利潤(rùn)，完善小區(qū)配套。 從人們的實(shí)際需求來(lái)看，中小戶(hù)型、復(fù)式、中高檔的電梯房將越來(lái)越受到青睞。從前購(gòu)房單純是為了解決住房問(wèn)題的情況已經(jīng)一去不復(fù)返?，F(xiàn)代人受到的教育越來(lái)越高，生活品位相比從前也大幅提高了。人們?cè)诮鉀Q住房的同時(shí)，更注重享受。因此從前設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單樣式呆板的商品房正在逐漸被淘汰。而新興的各種樣式的樓盤(pán)大受歡迎。 從社會(huì)角度看，隨著人們生活水平的逐步提高，可支配收入的逐步增長(zhǎng)，人們的投資意識(shí)在不斷加強(qiáng)，投資渠道在不斷的拓寬，其投資也漸漸由盲目趨向于理性，如何獲得收益、獲得多少收益成為投資者關(guān)注的第一話(huà)題，而明光市近兩年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升，已逐漸成為社會(huì)閑置資金的重要投資方向。,第二節(jié) 精品樓盤(pán)分析,針對(duì)明光市住宅典型樓盤(pán)進(jìn)行踩盤(pán)調(diào)查具體如下：,明東家園,東方明珠,慧景名苑,陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng),城市之光,凝和苑,新天地城市廣場(chǎng),和順花園,御墅灣,金港世紀(jì)天城,龍騰華府,學(xué)府名苑,南湖名苑,明東佳園,地理位置：明光市招信路 總建筑面積：2萬(wàn)平米 物業(yè)類(lèi)型：多層 銷(xiāo)售均價(jià)：4200元/方 主要配套：明光市第3小學(xué) 戶(hù)型面積：90-120平米,綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目共8棟多層，1，2期已售罄，3期2棟多層暫未動(dòng)工，樓盤(pán)整體硬件條件較差但依托學(xué)區(qū)特點(diǎn)銷(xiāo)售狀況較佳。,東方明珠,地理位置：明澗路2號(hào)（雙擁牌東側(cè)） 開(kāi)發(fā)商：明光市大宇房產(chǎn)有限公司 代理商：南京百質(zhì)地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 占地面積：17157平米 總建筑面積：39919平米 容積率：2.25 綠地率：35% 物業(yè)類(lèi)型：2棟多層+4棟18層高層 戶(hù)型面積：83-127平米 總戶(hù)數(shù)：336戶(hù) 開(kāi)工時(shí)間：2010年8月 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年12月 銷(xiāo)售均價(jià)：3900元/方,綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目尚有1棟未開(kāi)盤(pán)，樓盤(pán)整體品質(zhì)較高，高層均為潑屋頂，戶(hù)型方面有83平米的2房和127平米的4房，雙臥均朝北，帶獨(dú)立外飄窗。,鴻遠(yuǎn)慧景名苑,地理位置：明珠大道三十八號(hào)（原植物油廠(chǎng)地塊） 開(kāi)發(fā)商：明光鴻遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理公司：福州北斗星 總建面：4萬(wàn)方住宅+3萬(wàn)房商業(yè) 住宅物業(yè)類(lèi)型：9，11，18層共8棟 戶(hù)型：60多平米的一房；80-90平米的兩房；120多平米的三房；120-200平米的復(fù)式 社區(qū)內(nèi)配套：籃球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年10月（僅余1棟18層的5號(hào)樓共80多套正認(rèn)籌中） 銷(xiāo)售均價(jià)：4300元/方,綜合點(diǎn)評(píng)：商業(yè)部分定位為零售百貨、高檔餐飲復(fù)合型休閑街區(qū)。住宅部分僅余1棟樓正火爆認(rèn)籌中，該棟樓戶(hù)型主要有118，126平米三房，133平米的復(fù)式。項(xiàng)目是明光唯一先做景觀示范區(qū)再銷(xiāo)售的社區(qū)，唯一贈(zèng)送空中花園的社區(qū)。樓盤(pán)整體品質(zhì)較高，面對(duì)的客戶(hù)主要也是中高端階級(jí)。,城市之光,地理位置：龍山路與明珠大道交口（原二建預(yù)制廠(chǎng)） 開(kāi)發(fā)商：明光市億成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 用地面積：5554平米 總建筑面積：20432 容積率：3.2 建筑密度：28% 綠地率：32% 總戶(hù)數(shù)：132戶(hù) 物業(yè)類(lèi)型：9，11，17層公寓 戶(hù)型：60-80平米2房,100-130平米3房 工程進(jìn)度：已封頂 銷(xiāo)售均價(jià)：3900元/方,綜合點(diǎn)評(píng)：地段成熟，外立面總體追求清晰、明快、簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格，園林規(guī)劃上也匠心獨(dú)運(yùn)，注重公園般的生態(tài)居所，截止到目前項(xiàng)目?jī)H剩余8套房源。,凝和苑,地理位置：明光市體育路66號(hào) 開(kāi)發(fā)商：安徽東屺投資發(fā)展有限公司 占地面積：5畝 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市水務(wù)局，建設(shè)中的體育館 物業(yè)類(lèi)型：共1棟多層，5單元，約40多戶(hù) 戶(hù)型：87-95平米2房，3房,綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目規(guī)模小，僅1棟多層住宅，但地理位置成熟，去化較易。項(xiàng)目項(xiàng)目正處于導(dǎo)入階段，預(yù)計(jì)2個(gè)月后開(kāi)盤(pán)。,新天地城市廣場(chǎng),地理位置：明光市體育路66號(hào) 開(kāi)發(fā)商：明光市名揚(yáng)地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理公司：南京問(wèn)策商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 總建筑面積：43428平米 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市水務(wù)局，建設(shè)中的體育館 物業(yè)類(lèi)型：9，11層小高層 戶(hù)型：94-145平米2室1廳1衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年（目前已售罄）,綜合點(diǎn)評(píng)：地段好，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期較早，目前已售罄，去化均價(jià)在3200-3400元/方之間。,和順花園,地理位置：明光市華亞國(guó)際酒店?yáng)|側(cè) 開(kāi)發(fā)商：華亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理商：南京恒富佳寶營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 總建筑面積：8萬(wàn)方 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市水務(wù)局，建設(shè)中的體育館 物業(yè)類(lèi)型：16棟多層，4棟小高層 戶(hù)型：90-120平米,綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目暫有4棟小高層尚未開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型上整體南北通透，精致小巧，布局合理實(shí)用，多層開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早，均價(jià)在2500-3000元/方。,陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng),地理位置：明光市龍山路與祈倉(cāng)路交匯處 開(kāi)發(fā)商：明光市世紀(jì)天緣置業(yè)有限公司 代理商：南京建瑞機(jī)構(gòu) 占地面積：34畝 總建筑面積：7萬(wàn)平米 物業(yè)類(lèi)型：四星級(jí)酒店+商業(yè)街+酒店式公寓 酒店：21層（明光唯一超百米建筑） 公寓戶(hù)型：40-70平米（其中3-7層挑高，8-18層平層） 工程進(jìn)度：暫未動(dòng)工（項(xiàng)目推廣處于導(dǎo)入階段）,綜合點(diǎn)評(píng)：處于政務(wù)區(qū)，片區(qū)配套暫且不成熟，但隨著規(guī)劃中的市政府，公安局，圖書(shū)館即將遷至政務(wù)區(qū)，可見(jiàn)未來(lái)升值潛力巨大.,御墅灣,地理位置：明光市華亞酒店斜對(duì)面 開(kāi)發(fā)商：進(jìn)峰地產(chǎn) 代理公司：九觀中國(guó) 占地面積：1100畝 總建筑面積：51萬(wàn)平米 物業(yè)類(lèi)型：多層，花園洋房，別墅（獨(dú)棟，聯(lián)排） 戶(hù)型：多層（83-120平米），花園洋房（120-200平米復(fù)式） 社區(qū)配套：籃球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，中央水景公園，幼兒園，生態(tài)酒店,綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目目前是明光市體量最大的樓盤(pán)，共分7組團(tuán)開(kāi)發(fā)，目前推出1組團(tuán)共5棟多層，均價(jià)在3000元/方，低價(jià)格殺手锏主要是為了后期組團(tuán)開(kāi)發(fā)積聚人氣。,金港世紀(jì)天城,地理位置：明光市體育路與新104國(guó)道交匯處 開(kāi)發(fā)商：明光市金港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理公司：南京建瑞機(jī)構(gòu) 總建筑面積：50萬(wàn)平米 物業(yè)類(lèi)型：多層，小高層，別墅 戶(hù)型：多層（61-106平米，1房，2房，3房）小高層（60-120平米1房，2房，3房） 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市水務(wù)局，建設(shè)中的體育館,綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目50萬(wàn)平米體量共分4期開(kāi)發(fā)，1期1月18日開(kāi)盤(pán)推出9棟多層，3棟小高層，多層均價(jià)3600元/方，小高層均價(jià)3400元/方，同樣在明光房地產(chǎn)市場(chǎng)上低價(jià)格殺手效果明顯。,龍騰華府,地理位置：明光市車(chē)站路與龍山路交口 物業(yè)類(lèi)型：4棟多層（1棟1單元，2棟3單元，1棟5單元） 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市職業(yè)高級(jí)中學(xué)，明光市人民醫(yī)院 戶(hù)型：60-111平米（其中共22戶(hù)60平米單身公寓，其余戶(hù)型均為2房，3房） 銷(xiāo)售狀況：僅余1戶(hù) 銷(xiāo)售均價(jià)：3600元/方,綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目憑借著得天獨(dú)厚的地理位置銷(xiāo)售狀況較理想，但由于樓盤(pán)整體品質(zhì)差的原因無(wú)法具有價(jià)格優(yōu)勢(shì).,學(xué)府名苑,項(xiàng)目位置：明光市池河大道81號(hào) 開(kāi)發(fā)商：明光市富城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理公司：時(shí)代風(fēng)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 總建筑面積：2萬(wàn)平米 物業(yè)類(lèi)型：5棟多層 戶(hù)型：90-130平米2房，3房 銷(xiāo)售狀況：已售罄 銷(xiāo)售均價(jià)：3700元/方,綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地理位置好，為小體量樓盤(pán)，多層物業(yè)類(lèi)型在當(dāng)?shù)亟邮芏容^高，并無(wú)大量媒體推廣方式但去化速度依然較快。,南湖名苑,項(xiàng)目位置：明光市世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè)49號(hào)（市政府斜對(duì)面） 開(kāi)發(fā)商：明光市金泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建筑面積：13700平米 物業(yè)類(lèi)型：小高層 戶(hù)型：70-106平米1室，2室，3室 周邊配套：世紀(jì)廣場(chǎng)，華潤(rùn)蘇果，萬(wàn)達(dá)美食廣場(chǎng) 銷(xiāo)售狀況：導(dǎo)入階段，未銷(xiāo)售,綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目與南湖公園和世紀(jì)廣場(chǎng)為伴，地處明光市核心商圈內(nèi)，預(yù)計(jì)6月份開(kāi)盤(pán)，片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)量少，預(yù)計(jì)去化速度快。,明光市房地產(chǎn)分析多層價(jià)格分析,明光市多層價(jià)格相差幅度較大，這和樓盤(pán)品質(zhì)地段等各方面因素所致，多層整體銷(xiāo)售均價(jià)大概在3800元/平米左右。,明光房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小高層價(jià)格分析,明光市小高層價(jià)格幅度同樣很大，有很大原因由于慧景名苑高品質(zhì)樓盤(pán)高價(jià)格拉動(dòng)原因所致，整體來(lái)說(shuō)小高層整體均價(jià)約為3700元/方,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析多層和小高層價(jià)格對(duì)比分析,分析： 明光市當(dāng)前的產(chǎn)品形態(tài)主要為多層、小高層。而從其價(jià)格差異來(lái)看，多層與電梯房的銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)倒掛，多數(shù)樓盤(pán)而言，多層的銷(xiāo)售均價(jià)高于電梯房銷(xiāo)售均價(jià)，價(jià)格幅度約為100元/方； 而在去化方面，電梯房的去化速度較慢，抗性較大，這也在一定程度上反應(yīng)了當(dāng)?shù)貙?duì)于小高層的接受度不算太高。,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析建筑形態(tài)配比分析,分析： 目前明光市場(chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，大約占據(jù)了57的市場(chǎng)份額，小高層、高層電梯房等中高端產(chǎn)品在市場(chǎng)上供應(yīng)比例正在逐步增加，目前供應(yīng)量大概在53左右。從目前在售的電梯房項(xiàng)目來(lái)看，目前電梯房?jī)r(jià)格低于價(jià)值，且去化速度相對(duì)緩慢，其遭受的抗性比較大。 通過(guò)市調(diào)情況了解，政務(wù)新區(qū)項(xiàng)目和其他部分樓盤(pán)建設(shè)后期正在規(guī)劃或者已經(jīng)規(guī)劃了部分小高層建筑，并且將于明年推向市場(chǎng)，可以預(yù)見(jiàn)，以中小高層為代表的電梯房在今后的推盤(pán)量將會(huì)有一定的提升。 基于此，在做產(chǎn)品前期規(guī)劃過(guò)程中，先期規(guī)劃多層，考慮加以小高層進(jìn)行銷(xiāo)售。,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析供應(yīng)房型分析,分析： 根據(jù)目前市場(chǎng)上在售樓盤(pán)的整體情況來(lái)看，當(dāng)前明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房主要以三房居多，其中三房的供應(yīng)比例接近50，二房次之，比例超過(guò)30，單身公寓、四房及復(fù)式房型的供應(yīng)比例占了約28. 從銷(xiāo)售率來(lái)看，三房的銷(xiāo)售率最高，兩房開(kāi)始出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，這也比較真實(shí)反映了在明光這樣的地級(jí)城市居民置業(yè)主要還是充分考慮到三代同居一室的現(xiàn)實(shí)情況。同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，置業(yè)者更多的將考慮總價(jià)的控制，即對(duì)于商品房的面積選擇方面將更加注重功能和實(shí)用性。 基于此，在做產(chǎn)品前期規(guī)劃過(guò)程中，一定要做適當(dāng)配置戶(hù)型比例。,分析： 當(dāng)前明光房地產(chǎn)市場(chǎng)上二房面積一般在90平米左右，三房面積在120平米左右，四房面積在144平米以下，而復(fù)式樓戶(hù)型面積則在160平米左右。 明光市目前市場(chǎng)上大多戶(hù)型面積偏大，特點(diǎn)不明顯。過(guò)對(duì)市場(chǎng)反饋來(lái)看，90平米左右的兩房和115平米左右的三房最受置業(yè)者青睞。 綜合來(lái)看，兩房和三房面積還有一定的縮減空間，功能齊全的溫馨兩房和緊湊三房在市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 基于此，在做產(chǎn)品前期規(guī)劃過(guò)程中，一定要做適當(dāng)控制大戶(hù)型，加強(qiáng)中等戶(hù)型的競(jìng)爭(zhēng)力。,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房型面積分析,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析建筑立面分析,和順花園,明東佳園,龍騰華府,世紀(jì)天城,分析： 明光市目前市場(chǎng)上供應(yīng)的商品房規(guī)模成形的樓盤(pán)較少，大多處于建設(shè)階段，而前期已經(jīng)交付使用的小區(qū)樓盤(pán)外立面來(lái)看，整體顯得較為粗糙，普遍都是現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格，只有少數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)采用歐式建筑風(fēng)格。 墻體外部大多采用粉紅色涂料、淡黃色、白色涂料漆等色調(diào)進(jìn)行裝配，少數(shù)樓盤(pán)使用面磚進(jìn)行裝配。 樓頂設(shè)計(jì)一般比較單調(diào)，只有少數(shù)樓盤(pán)在樓盤(pán)天際線(xiàn)方面下了一定功夫。 基于此，在做產(chǎn)品前期規(guī)劃過(guò)程中，一定要權(quán)衡適合項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)的建筑風(fēng)格，在突出差異化的過(guò)程中還要突出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，盡量豐富建筑外觀以及外部的線(xiàn)條，從而彰顯檔次。,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析建筑立面分析,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析停車(chē)位分析,明光市各大樓盤(pán)在進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃的過(guò)程中，都配備了一定的停車(chē)位，其主要規(guī)劃了地上停車(chē)位和車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)主要是在住宅樓第一層。但小區(qū)內(nèi)人車(chē)混行的狀態(tài)比較多見(jiàn)，真正實(shí)行人車(chē)分流的小區(qū)卻寥寥無(wú)幾。,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)管理分析,分析： 明光市商品住宅房整體物業(yè)管理水平比較低，大多數(shù)樓盤(pán)在銷(xiāo)售商品房之前都還未能確定相關(guān)的物業(yè)管理公司和相關(guān)管理費(fèi)用； 根據(jù)其他相關(guān)樓盤(pán)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前明光市大多數(shù)樓盤(pán)的物業(yè)管理公司都是本土企業(yè)，提供的僅僅是基本的保安服務(wù)，整體服務(wù)效能相對(duì)低，多層物業(yè)收費(fèi)一般在0.8元/平米左右，而電梯房物業(yè)收費(fèi)一般在1元以上。,分析： 明光市目前商品房銷(xiāo)售前期都是非常合理的，大多數(shù)樓盤(pán)都是主體建至3層開(kāi)始預(yù)售； 一般開(kāi)盤(pán)都選擇在傳統(tǒng)的節(jié)假日，比如春節(jié)、端午等期間，這與明光城市購(gòu)房群體有很大關(guān)系，目前置業(yè)大部分客戶(hù)為回鄉(xiāng)置業(yè)或者進(jìn)城置業(yè)者； 在推盤(pán)過(guò)程中，他們普遍采用的宣傳方式就是郵政DM宣傳單、手機(jī)短信以及戶(hù)外廣告牌（包括戶(hù)外、燈箱、羅馬旗、橫幅、派發(fā)傳單等幾種）； 各大樓盤(pán)折扣力度較小，根據(jù)付款方式不同，一般在96折到99折之間。,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析推盤(pán)分析,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析包裝分析,分析： 明光市樓盤(pán)整體包裝水平較低，沒(méi)有成體系的包裝思路和推廣手法，使得項(xiàng)目的調(diào)性與品位不能很好地表達(dá)和體現(xiàn)，不利于項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象的提升。,明光市房地產(chǎn)綜合評(píng)述：,明光市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，市場(chǎng)比較平穩(wěn)； 建筑產(chǎn)品主要仍以多層為主，小高層、高層項(xiàng)目的供應(yīng)有放大趨勢(shì)； 銷(xiāo)售價(jià)格今年持續(xù)看漲，具有地段或環(huán)境優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)受到市場(chǎng)的青睞； 現(xiàn)階段市場(chǎng)上產(chǎn)品的品質(zhì)一般，除少數(shù)樓盤(pán)外，大都沒(méi)有太大特點(diǎn)； 戶(hù)型區(qū)間跨度較大，小戶(hù)型2房深受消費(fèi)者追捧； 銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間在22004500元之間，以35004000元的均價(jià)為主； 樓層去化方面，一層和復(fù)式樓所遇抗性較大，三到五層去化較好； 單套商品房銷(xiāo)售總價(jià)大多集中在3543萬(wàn)之間； 樓盤(pán)銷(xiāo)售去化速度迅速，商業(yè)物業(yè)并不多； 營(yíng)銷(xiāo)推廣大多為南京地區(qū)小代理公司代理，各樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣力度有所欠缺； 項(xiàng)目訴求點(diǎn)單一，或訴求地段優(yōu)勢(shì)，或訴求生態(tài)環(huán)境，或訴求人文教育等。,明光在售樓盤(pán)的不足之處：,物業(yè)管理的服務(wù)水平較低； 大多樓盤(pán)建筑、園林設(shè)計(jì)特色不明顯； 社區(qū)文化淡薄，缺少社區(qū)附加值創(chuàng)造； 戶(hù)型與面積配置不合理，戶(hù)型有些偏大而不實(shí)用； 沒(méi)有統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)理念或支持體系，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是走一步看一步； 營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)及管理水平較低，僅有個(gè)別樓盤(pán)包裝尚可，而該樓盤(pán)恰恰是請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司運(yùn)作； 大多數(shù)樓盤(pán)的宣傳主要以戶(hù)外車(chē)體廣告為主，有的樓盤(pán)連海報(bào)樓書(shū)戶(hù)型圖都沒(méi)有； 宣傳推廣渠道單一，訴求主題不鮮明； 營(yíng)銷(xiāo)人員業(yè)務(wù)水平低，缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，對(duì)自身產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)未能有效梳理和傳達(dá)； 基于此，本案項(xiàng)目后期的營(yíng)銷(xiāo)推廣至關(guān)重要，專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)是突圍市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的一大保障。,城區(qū)面積較小，樓盤(pán)分布區(qū)域非常集中。 目前明光房?jī)r(jià)仍然不高，房?jī)r(jià)仍以一定上升空間。 目前明光市場(chǎng)供應(yīng)仍然以多層為主，隨著城市規(guī)劃向明東方向發(fā)展和建設(shè)用地日漸稀缺，未來(lái)多層物業(yè)土地供應(yīng)將減少，市場(chǎng)供應(yīng)將以小高層、高層物業(yè)為主，其抗性將逐步被消弱； 市場(chǎng)去化以100-120平米的三房和70-90平米的兩房為主要暢銷(xiāo)戶(hù)型，雙陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)多為常見(jiàn)，產(chǎn)品戶(hù)型面積供應(yīng)有趨小的態(tài)勢(shì)，小面積戶(hù)型去化速度較快； 房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向規(guī)范化方向發(fā)展，項(xiàng)目品質(zhì)和市場(chǎng)運(yùn)作都在逐步提高；,綜上，可以發(fā)現(xiàn),通過(guò)對(duì)明光商業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及所在區(qū)位的系統(tǒng)量化分 析。確定明光現(xiàn)有主要商業(yè)物業(yè)的總量和分區(qū)容量，尋找明光商業(yè)市場(chǎng)的飽和點(diǎn) 及機(jī)會(huì)點(diǎn)，提供本案項(xiàng)目商業(yè)配套規(guī)劃建議依據(jù)及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容參照。（在統(tǒng)計(jì)中未記 個(gè)別不具代表意義的經(jīng)營(yíng)類(lèi)型）,商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析,根據(jù)明光目前的商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，本次商業(yè)街區(qū)調(diào)查路段包括明珠苑商圈、池 河大道、女山路、車(chē)站南路、廣場(chǎng)路、人民路、龍山路、韓山路。,明珠苑商圈,明珠苑商圈 明珠苑商圈位于明光市東北角安居小區(qū)內(nèi)，是當(dāng)?shù)匦屡d的綜合性商業(yè)區(qū)；緊 靠住宅小區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺盛。目前抽樣調(diào)查周邊四條街道共有商鋪243 家左右，該商圈經(jīng)營(yíng)主要以餐飲、日用百貨等小區(qū)生活配套為主。以普通店門(mén)為 例，通常開(kāi)間為23米、進(jìn)深45米左右，面積2040平方不等。,明珠苑商圈屬于政府安居小區(qū)下的沿街商鋪，2003年開(kāi)始逐步形成規(guī)模；小 區(qū)居住人員較多提供了大批的客源，建成時(shí)售價(jià)不高；以25平方商鋪為例售價(jià)在 7.5萬(wàn)左右，目前升值到20萬(wàn)左右，租賃價(jià)格在25004000元不等（按地段）。 明珠苑商圈商家多為中小規(guī)模餐飲和小區(qū)生活配套服務(wù)為主，并不具備形成大規(guī) 模商業(yè)圈的條件，面向的客戶(hù)多為小區(qū)住戶(hù)；經(jīng)營(yíng)狀況于租金比例形成正比、未 來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?車(chē)站南路： 車(chē)站南路南臨火車(chē)站和北到龍山路，商業(yè)聚集區(qū)域基本在2公里左右；是明 光市區(qū)的主要交通干道之一；同時(shí)也是明光市的主要綜合商業(yè)街車(chē)站南路商鋪以 服裝店為例：開(kāi)間3m，進(jìn)深12m，面積平均為36m2。,由調(diào)查得知，該路段商鋪大多為租賃形式，產(chǎn)權(quán)交易較少，租金由廣場(chǎng)起由南向北逐減，廣場(chǎng)路與池河大道之間的商鋪年租金大多為23000/間/年。部分小型商鋪如：二輕廠(chǎng)下做通訊器材的商鋪則為5300元/間/年（開(kāi)間3m，進(jìn)深1.5m，平均面積為4.5 m2）而越是靠龍山路北面的小型商鋪?zhàn)赓U價(jià)格更為便宜，大多為1300-1600元/月。 車(chē)站南路作為明光主要的商業(yè)街區(qū)，多數(shù)是臨街鋪面房。個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主較多，其中家電通訊電器，百貨業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，服裝也占有一定的鋪面。人群主要消費(fèi)集中在此，且大多銀行也集中在該路段，人氣較高；但商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，沒(méi)有很好的規(guī)劃布局，購(gòu)物環(huán)境一般。,池河大道: 本次池河大道的商業(yè)調(diào)查范圍東起文山路，西至韓山路；該路段是明光市內(nèi) 的交通主干道之一。沿街商業(yè)店鋪眾多，各類(lèi)商鋪約260家，其中文山路至車(chē)站 南路段主要集中了五金機(jī)電、摩托汽配、賓館餐飲行業(yè)。車(chē)站南路至韓山路段農(nóng) 資用品商家比例較大。池河大道商鋪開(kāi)間一般在3米左右、進(jìn)深8米面積平均達(dá)到 了25平方米。,由調(diào)查得知，池河大道沿街商鋪多為租賃經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)交易較少，所以?xún)H對(duì)該街道商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格做了調(diào)查。目前池河大道商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)約為18000元/年/間（25平方米左右）。其中靠近車(chē)站南路附近租價(jià)31000元/間/年。池河大道的商鋪?zhàn)饨鹗且越值乐卸螢楦呦騼啥酥鸩浇档?，主要的原因是道路中段處于?chē)站南路十字路口，人氣較旺，吸引了較多消費(fèi)者。 池河大道作為明光市內(nèi)主干道，商鋪大多數(shù)是臨街鋪面房，個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主較多，五金、摩配、餐飲業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。商家的經(jīng)營(yíng)品牌以中低檔為主。經(jīng)營(yíng)品種、商品價(jià)格適合于普通工薪階層及外來(lái)務(wù)工人員。商家經(jīng)營(yíng)狀況以池河大道、車(chē)站南路交匯處為佳，靠近文山路及韓山路的商家經(jīng)營(yíng)狀況一般。整條街的商業(yè)業(yè)態(tài)劃分比較零亂，購(gòu)物環(huán)境一般。,廣場(chǎng)路： 廣場(chǎng)路是明光市的中心的位置，東西流向，西至韓山南路。這條路主要是以 政府的辦事機(jī)構(gòu)為主，明光的市政府就在此。該路段除了政府機(jī)構(gòu)外，主要經(jīng)營(yíng) 行業(yè)以服裝、娛樂(lè)、百貨及雜貨、鞋帽用品為主。廣場(chǎng)路商鋪以服裝店為例：開(kāi) 間3m，進(jìn)深12m，面積平均為36m2。該路段商鋪大多為租賃形式，產(chǎn)權(quán)交易較 少，廣場(chǎng)路的商鋪年租金大多為14000-18000/間/年左右。,人民路服飾市場(chǎng)： 人民路服飾市場(chǎng)西至車(chē)站南路，是中小型的服飾一條街，該市場(chǎng)多為二三 線(xiàn)品牌，整體商鋪較為散亂，沒(méi)有明細(xì)的規(guī)劃，購(gòu)物環(huán)境較差，路面狀況也非常 普通。年租金多為12000-16000元/間左右，開(kāi)間3米3.5米，進(jìn)深1012米左 右。,女山路市場(chǎng)： 女山路市場(chǎng)西至龍山路北至池河大道，是一個(gè)大型批發(fā)市場(chǎng)，該市場(chǎng)多為建 材、家居、雜貨、煙酒、機(jī)電類(lèi)批發(fā)零售商戶(hù)，但整體商鋪較為散亂，沒(méi)有明細(xì) 的規(guī)劃，購(gòu)物環(huán)境較差，女山路共有商家372家，開(kāi)間約為3米，進(jìn)深610米。 平均面積25平方米。女山路作為批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)的商家非常多，經(jīng)營(yíng)狀況普遍較 好，由于同行業(yè)態(tài)過(guò)于集中，致使商家利潤(rùn)有所攤薄。,龍山路: 龍山路是明光城區(qū)通向104國(guó)道主要通道之一，全長(zhǎng)1.5公里左右。沿街商鋪主要以餐飲 和日用百貨為主，其它業(yè)態(tài)分布比較散亂。其商鋪面積以日用百貨為例開(kāi)間：3m-3.5m，進(jìn) 深7m，該路段沿街鋪面面積每間大約為35-40平米，而且多數(shù)商鋪都是當(dāng)?shù)鼐用竦淖越ǚ浚?租金價(jià)格都比較平均，每間的年租金大約都是12000-15000元不等。 龍山路是明光的一條新興道路，道路路況較好，工商局，財(cái)政局等事業(yè)單位也分布在龍 山路兩側(cè)，龍山路上餐飲業(yè)占了很大的比例，其中只有銀光大酒店檔次較好，而其它的飯 店檔次裝潢都不是很理想。布局零散，沒(méi)有齊聚效應(yīng)如本項(xiàng)目作為休閑型廣場(chǎng)，該地區(qū)的 餐飲消費(fèi)將會(huì)流向本案。該區(qū)域其它商業(yè)業(yè)態(tài)較少，人氣度低。,韓山路: 韓山路分為南北兩條商業(yè)路段，商業(yè)業(yè)態(tài)以韓山南路為主。其主要經(jīng)營(yíng)的還 是餐飲為主并且多是以小吃形式的鋪面，開(kāi)間：3.5m-4m，進(jìn)深8m，韓山路沿街 鋪面面積每間大約為25-35平米，租金價(jià)格都比較平均，每間的年租金大約都是 9000-16000元不等，靠池河大道附近的租金略高。 韓山路是明光的一條老式商業(yè)街，目前明光的主要商業(yè)集中在車(chē)站南路上， 因此現(xiàn)在這條道路的商業(yè)氣氛并不濃厚，只有零星的商鋪，空置的鋪面占有相當(dāng) 大的比例， 而且街道路面和街邊商鋪顯得十分的老舊。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)、經(jīng)營(yíng)數(shù)量及所在區(qū)域的系統(tǒng)量化分析，確定明光現(xiàn)有的商 業(yè)種類(lèi)的分布與比例，尋找明光商業(yè)市場(chǎng)的飽和點(diǎn)及機(jī)會(huì)點(diǎn)，提供項(xiàng)目規(guī)劃建議 依據(jù)及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容參照。這里采用經(jīng)營(yíng)戶(hù)數(shù)作為量化標(biāo)準(zhǔn)。 整體商業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為：服飾12、餐飲18、美容美發(fā)5、家電通訊11 、摩配交通4、裝飾建材16、醫(yī)藥衛(wèi)生3、珠寶眼鏡飾品1、文體休閑 服務(wù)5、日用百貨19、五金機(jī)電化工4、其它2,商鋪空置率 通過(guò)市調(diào)對(duì)空置店鋪的絕對(duì)量及空置率的考察，確定明光商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的 飽和度，提供項(xiàng)目商業(yè)配套內(nèi)去化主要切入點(diǎn)的建議 本此調(diào)查的所有路段中 ，均存在著不同比率的空置商鋪，說(shuō)明在明光商業(yè)市場(chǎng)中還遠(yuǎn)未達(dá)到一鋪難求的商業(yè)氛圍。 傳統(tǒng)商業(yè)街道商鋪空置率較低，如車(chē)站南路空置商鋪多集中在靠近龍山路段，池河大道空置商鋪大都在接近韓山路和文山路較為偏僻的地區(qū)。 空置率較高的韓山路屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)氣氛較為清淡，相當(dāng)一部分空置商鋪屬于自建房屋，經(jīng)營(yíng)環(huán)境不佳；而龍山路由于有新建社區(qū)和樓宇，其底層商鋪有部分空置或正在裝修之中，未來(lái)商鋪空置率將會(huì)有所下降；同樣明珠苑作為相對(duì)較新的大規(guī)模社區(qū)，其本身提供的商鋪數(shù)量較多，空置率控制在10左右說(shuō)明該地區(qū)已經(jīng)頗具商業(yè)氛圍，經(jīng)過(guò)多年培養(yǎng)，將形成一個(gè)成熟商業(yè)圈. 與本項(xiàng)目接壤的廣場(chǎng)路商業(yè)鋪面較少，難以形成商業(yè)氣氛，而人民路靠近惠利商城的一段已經(jīng)形成了濃厚的商業(yè)氛圍，客流量很大，空置商鋪比率最低。,商鋪空置表,商場(chǎng)超市調(diào)查分析 通過(guò)對(duì)明光現(xiàn)有商場(chǎng)超市的調(diào)查進(jìn)一步了解其它各種大型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況及 消費(fèi)者的重點(diǎn)消費(fèi)方向，印證本案的市場(chǎng)定位。了解明光消費(fèi)者對(duì)大型商場(chǎng)和自 主性選購(gòu)超市的接受度，以及消費(fèi)的主要區(qū)域品項(xiàng)和商場(chǎng)超市的經(jīng)營(yíng)狀況，本次 重點(diǎn)調(diào)查了藍(lán)天商廈、白云商廈、千家惠服飾市場(chǎng)、上海如海超市及上海聯(lián)華超市。,藍(lán)天商廈 藍(lán)天商廈位于廣場(chǎng)路、車(chē)站南路口。有三層樓面的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，總計(jì)約2000平 方米的經(jīng)營(yíng)面積，其中一樓經(jīng)營(yíng)家電，種類(lèi)較少，以國(guó)內(nèi)品牌為主，大部分為中 低檔產(chǎn)品；二樓有少量金銀飾品柜臺(tái)，沒(méi)有高檔飾品，服裝柜臺(tái)在周末較有人 氣，三樓為家具專(zhuān)賣(mài)，做工用料均一般，藍(lán)天商廈內(nèi)外裝潢一般，客源以明光本 地為主，經(jīng)營(yíng)品種檔次偏低，經(jīng)營(yíng)模式仍然采用傳統(tǒng)方式，與現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理有相當(dāng)大的差距。 白云商廈 白云商廈位于池河大道、車(chē)站南路口，營(yíng)業(yè)面積一層占地500平方米左右， 屬于家電類(lèi)專(zhuān)賣(mài)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品牌、品種在明光家電類(lèi)商家中為多，冰箱、電視、 洗衣機(jī)、音響、廚具、太陽(yáng)能熱水器等常規(guī)家電均有出售。但是品牌與檔次仍然 較低，沒(méi)有國(guó)外品牌可供選擇，國(guó)內(nèi)品牌也基本上沒(méi)有高端產(chǎn)品，如液晶控制智 能變頻冰箱、液晶控制智能滾筒式洗衣機(jī)、采用六代以上面板的高分辨率液晶電 視這些主流家電產(chǎn)品都沒(méi)有在售。,千家惠服飾市場(chǎng) 千家惠服飾市場(chǎng)位于車(chē)站南路靠近池河大道，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)在二、三兩層，營(yíng) 業(yè)面積在1000平方米左右。兩樓以女裝為主，三樓以男裝為主，初具規(guī)模，品牌 較多。在明光當(dāng)?shù)貙儆谳^為高檔的服裝商場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)狀況尚可，消費(fèi)者基本上都 是本地人口。 上海如海超市 上海如海超市坐落于廣場(chǎng)路、車(chē)站南路口。作為外來(lái)商家，在明光當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng) 狀況非常良好，如海超市采用上下兩層經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，營(yíng)業(yè)面積在1500平方米左右， 一樓主營(yíng)食品、二層經(jīng)營(yíng)日常消費(fèi)品，商品種類(lèi)多樣，可挑選余地大，在明光當(dāng) 地具有良好口碑，該超市經(jīng)營(yíng)方式得法，在商品位置擺放、營(yíng)造購(gòu)買(mǎi)氣氛上頗下 了一番功夫。,上海聯(lián)華超市 上海聯(lián)華超市作為知名連鎖企業(yè)，在明光開(kāi)設(shè)了兩家門(mén)店，其中池河大道上 的門(mén)店較大，但是其所在位置較為偏遠(yuǎn)，營(yíng)業(yè)狀況不如如海超市，并且其作為上 海知名的連鎖企業(yè)，部分在其上海門(mén)店內(nèi)能夠買(mǎi)到的商品，在明光店內(nèi)沒(méi)有出 售，商品可挑選余地較小，由此可見(jiàn)，知名企業(yè)如果沒(méi)有合適的營(yíng)銷(xiāo)手段和適合 所在地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，一樣會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中落于下風(fēng)。,商場(chǎng)類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)總體現(xiàn)狀分析,經(jīng)營(yíng)狀況差異：目前明光市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊，總體看來(lái)，老字號(hào)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)失去占據(jù)主導(dǎo)地位，在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)中起附屬作用，經(jīng)營(yíng)狀況一般，其經(jīng)營(yíng)思想及模式普遍已較為陳舊。 商業(yè)物業(yè)功能單一: 從各個(gè)商業(yè)物業(yè)的供給內(nèi)涵來(lái)看，大多比較單一，為單純的購(gòu)物場(chǎng)所，缺乏功能整合的綜合性物業(yè)，如：集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的購(gòu)物休閑場(chǎng)所。 營(yíng)銷(xiāo)理念相對(duì)落后：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)理念相對(duì)較為落后，目前商業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)正轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)理念的核心應(yīng)以市場(chǎng)為中心，以消費(fèi)者為導(dǎo)向，一切為顧客著想，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)與消費(fèi)者進(jìn)行充分對(duì)話(huà)，了解消費(fèi)者需求，并且采取系列的推廣方式讓消費(fèi)者了解商品，然而當(dāng)?shù)剌^為欠缺。,物業(yè)建筑形態(tài)老齡化: 本次調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)赜绊懥^大的商業(yè)物業(yè)大多其內(nèi)部裝修和外立面皆較為陳舊，隨著人們對(duì)購(gòu)物環(huán)境要求的逐漸提高，此類(lèi)物業(yè)條件若不加以改善，其影響力必將逐漸降低，最終將被市場(chǎng)淘汰。 發(fā)展?jié)摿^大： 市場(chǎng)供給的缺陷與人們消費(fèi)需求的日益多元化矛盾逐漸顯現(xiàn)，并將在一定時(shí)期內(nèi)有所激化，而矛盾的存在必將促使新事物的產(chǎn)生、發(fā)展；需求的存在已經(jīng)使市場(chǎng)強(qiáng)烈呼吁能夠更加適應(yīng)消費(fèi)者的個(gè)性化物業(yè)，預(yù)計(jì)在未來(lái)，商業(yè)物業(yè)的定位及經(jīng)營(yíng)只要是做到充分遵循市場(chǎng)規(guī)律、適應(yīng)消費(fèi)者的需求，必將能夠取得較好的收益。,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 通過(guò)對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，了解明光現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀 況。本次調(diào)查的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)包括明光惠利商城、明光市場(chǎng)。 明光市場(chǎng) 明光市場(chǎng)位于車(chē)站南路，入口處有22家食品雜貨商鋪，內(nèi)部一層為明光最大 的室內(nèi)菜場(chǎng)，兩樓是低檔服裝賣(mài)場(chǎng)，明光市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積較大，兩樓經(jīng)營(yíng)服裝的商 家很多，但是其所經(jīng)營(yíng)的商品檔次為低，經(jīng)營(yíng)方式落后。只能吸引低端消費(fèi)人 群。,明光惠利商城,明光惠利商城位于人民路內(nèi)街，建筑外形為仿明清式建筑，屬于圍合式商 鋪，建有內(nèi)街，共分上下兩層，除入口處一二兩層均有商家經(jīng)營(yíng)外，內(nèi)部?jī)蓪由?鋪均為空置。惠利商城建成時(shí)間較長(zhǎng)，有部分商家經(jīng)營(yíng)時(shí)間已經(jīng)達(dá)到十年左右， 大部分商家做服裝經(jīng)營(yíng)。在明光當(dāng)?shù)剌^有知名度，有相當(dāng)一批的固定客源，以本 地人為多?；堇坛巧碳医?jīng)營(yíng)成本較低，剛建成時(shí)20平米左右的商鋪出售價(jià)格不 到5萬(wàn)元，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)商家每年每間租金約為4.3萬(wàn)元左右。大部分商家經(jīng)營(yíng)狀況 良好。,商業(yè)市場(chǎng)的總結(jié),明光現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境一般，雖然商家眾多，但是整體檔次、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)方式都較當(dāng)今主流商業(yè)模式有相當(dāng)大的差距，明光現(xiàn)有的商業(yè)布局較為松散，商業(yè)市場(chǎng)內(nèi)區(qū)域劃分、功能定位零亂，建筑裝潢簡(jiǎn)陋、經(jīng)營(yíng)檔次難以提升，商業(yè)環(huán)境無(wú)法激起消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)中高檔商品的欲望，造成中高端消費(fèi)外流到周邊地區(qū)。 明光現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境沒(méi)有突出亮點(diǎn)。,明光現(xiàn)有購(gòu)物環(huán)境檔次較低，眾多消費(fèi)者沒(méi)有良好的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，而明光現(xiàn)有的老舊商業(yè)設(shè)施也難以讓消費(fèi)者提起消費(fèi)興趣，低檔次商品在市場(chǎng)上的重復(fù)出現(xiàn)。刺激不了消費(fèi)欲望，消費(fèi)者希望有現(xiàn)代的商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，享受都市的購(gòu)物舒適環(huán)境。 經(jīng)調(diào)查得知明光現(xiàn)有的商家經(jīng)營(yíng)者，相當(dāng)一部分都是采用租賃方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在這部分經(jīng)營(yíng)者中很多經(jīng)營(yíng)年數(shù)已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)10年以上，不但形成了比較固定的客戶(hù)群體，自身也累積了可觀的資產(chǎn)，有尋找新的商業(yè)物業(yè)投資方向的意愿和能力，但是明光現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)較為老舊，新建商業(yè)物業(yè)規(guī)模小、位置偏。難以形成商業(yè)氛圍，使有能力購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)的投資者沒(méi)有投資去向，對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，具有良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、規(guī)范的市場(chǎng)管理的大型現(xiàn)代的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)是他們所向往的。,明光現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，除商場(chǎng)超市以外，基本采用底層經(jīng)營(yíng)方式，沒(méi)有合理的利用空間，惠利商城雖然建造了兩層商鋪，由于地理位置較偏、其外形設(shè)計(jì)為圍合式，出入通道有限，不便于客流進(jìn)出，商業(yè)內(nèi)街過(guò)道狹窄，環(huán)境壓抑。形成了諸多商業(yè)死角，導(dǎo)致除大門(mén)處的兩層商鋪外，其內(nèi)部?jī)蓪由啼仧o(wú)人經(jīng)營(yíng)，本意是最大化利用空間的建筑意圖完全失敗。,明光現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)其內(nèi)部商業(yè)布局凌亂，同行經(jīng)營(yíng)者之間收益差距很大，除自身經(jīng)營(yíng)方式原因之外。沒(méi)有進(jìn)行良好的業(yè)態(tài)分區(qū)，各種經(jīng)營(yíng)行業(yè)混雜交易，導(dǎo)致商家之間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)也是很主要的因素。本案項(xiàng)目應(yīng)先期規(guī)劃，明確劃分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區(qū)域，使各類(lèi)商家之間良性經(jīng)營(yíng)、有序競(jìng)爭(zhēng)。良好的商業(yè)區(qū)劃不但使投資者有經(jīng)營(yíng)信心，本案的商業(yè)設(shè)施部分也能以最快的速度被市場(chǎng)接受和消化。 本案項(xiàng)目所處位置周邊無(wú)最基本商業(yè)氛圍，必須做足商業(yè)配套輔助住宅銷(xiāo)售。,優(yōu)勢(shì)（S）,劣勢(shì)（W）,機(jī)會(huì)（O）,威脅（T）,城區(qū)邊緣區(qū)域，城市規(guī)劃方向； 靠近高速入口，道路系統(tǒng)在不斷向好的方向完善；,項(xiàng)目周邊都是農(nóng)民自建房，嚴(yán)重影響本案開(kāi)發(fā)形象； 項(xiàng)目所處城市邊緣地段，商業(yè)氛圍較差； 自身規(guī)模小，無(wú)法營(yíng)造更多商業(yè)聚引人氣；,良好的宏觀環(huán)境，為明光房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)； 市場(chǎng)擴(kuò)容現(xiàn)象明顯，現(xiàn)有的供應(yīng)難于滿(mǎn)足市場(chǎng)需求； 總體供求關(guān)系良好，房?jī)r(jià)仍處在較低水平，仍有較大上升空間； 明光開(kāi)發(fā)水平仍然不高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)仍有較大發(fā)展空間； 政府規(guī)劃區(qū)域配套的不斷完善；,項(xiàng)目所處的區(qū)域，區(qū)域價(jià)格仍然處在價(jià)格珪底，區(qū)域項(xiàng)目檔次較低，將增加項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及難度； 市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重，某種程度上加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 政務(wù)新區(qū)價(jià)值日漸凸顯，導(dǎo)致部分客群的分流； 緊鄰肥料廠(chǎng)房，污染抗性對(duì)商住項(xiàng)目具有一定的負(fù)面影響；,項(xiàng)目SWOT分析,地王基本平整，具有塑造城市地標(biāo)的潛質(zhì)； 具有打造明光全新的建筑形態(tài)、產(chǎn)品及生活方式潛質(zhì),基地面,市場(chǎng)面,競(jìng)爭(zhēng)面,市場(chǎng)供求失衡，現(xiàn)有供應(yīng)難于滿(mǎn)足的市場(chǎng)需求； 未來(lái)人口增長(zhǎng)明顯，市場(chǎng)擴(kuò)容現(xiàn)象明顯； 房?jī)r(jià)較低，未來(lái)仍有較大的上升空間,市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重； 政務(wù)新區(qū)價(jià)值日漸凸顯，某種程度上導(dǎo)致客戶(hù)的分流； 大中型戶(hù)型比例過(guò)高，高附加值的產(chǎn)品較為缺乏,項(xiàng)目核心價(jià)值元素界定,宗地分析結(jié)論,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)既要深入挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，又要研究市場(chǎng)運(yùn)作空間，以及發(fā)展商的利潤(rùn)空間； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要尋找項(xiàng)目的發(fā)展路線(xiàn)，可以更好的把握機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。,小結(jié)： 項(xiàng)目劣勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)，但機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)同在。 城市規(guī)劃優(yōu)勢(shì)向東發(fā)展，今后發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。 大環(huán)境下，房?jī)r(jià)一路看漲，有利于項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。 市場(chǎng)建筑品質(zhì)較為一般，本案通過(guò)代理商的策劃整合，定能一炮打響，實(shí)現(xiàn)短、平、快銷(xiāo)售。,在充分了解明光高速公路地塊項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的基礎(chǔ)上，我們要做的就是揚(yáng)優(yōu)避劣，為了做到這一點(diǎn)，我們需要明確項(xiàng)目需要有中高端的市場(chǎng)定位，充分整合利用自身的產(chǎn)品規(guī)劃、服務(wù)理念等資源