天然氣綜合服務(wù)樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

-第一章 總論1.1 項(xiàng)目名稱市天然氣綜合服務(wù)樓工程1.2 承辦單位市天然氣公司1.3 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃新文1.4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1.4.1 市城市發(fā)展總體規(guī)劃；1.4.2 市人民政府渭政規(guī)發(fā)200020號(hào)關(guān)于對(duì)市天然氣公司申請(qǐng)?zhí)烊粴夤こ陶{(diào)控中心建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)的批復(fù)；1.4.3 市天然氣公司關(guān)于編制市天然氣綜合服務(wù)樓工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書(shū)。1.5 建設(shè)地址項(xiàng)目擬建地址位于朝陽(yáng)大街中段北側(cè)，東臨南北二路，西靠移動(dòng)通信分公司，南起朝陽(yáng)大街，北至東西二路區(qū)域內(nèi)。1.6 建設(shè)規(guī)模天然氣綜合服務(wù)樓項(xiàng)目占地20.25畝，建筑面積15100m2。1.7項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源項(xiàng)目估算總投資為3903萬(wàn)元，其中自籌2403萬(wàn)元，銀行貸款1500萬(wàn)元。1.8 項(xiàng)目建設(shè)周期項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)周期為22個(gè)月。第二章 項(xiàng)目背景2.1 項(xiàng)目區(qū)概況項(xiàng)目所在地市城區(qū)地處關(guān)中平原東部，北臨渭河，南依南塬，東西長(zhǎng)15公里，南北寬6公里，城市總體依塬傍水呈東西環(huán)狀格局，由東向西依次為老城區(qū)、舊城區(qū)、新城區(qū)和高新區(qū)?，F(xiàn)建城區(qū)面積20.06平方公里，市區(qū)總?cè)丝?6萬(wàn)人。是陜西東部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是秦晉豫黃河金三角地區(qū)重要的經(jīng)貿(mào)中心。城區(qū)西距西安市56公里。市域?qū)贃|部大陸性氣候，冬季晴冷干燥，夏季炎熱多雨，四季變化分明，年平均氣溫13.6，極端最高氣溫42.2，極端最低氣溫-15.8。年平均降水量555mm，降水主要集中在夏秋兩季。最大凍土深度23cm。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。年平均日照數(shù)2338小時(shí)。地震烈度為8度區(qū)，地震斷裂層帶從東到西縱貫市區(qū)南部。改革開(kāi)放以來(lái)，城市經(jīng)濟(jì)有了一定的基礎(chǔ)，有工業(yè)企業(yè)50余家，職工3萬(wàn)余人，初步形成了以化工、機(jī)械、紡織、食品為支柱的工業(yè)體系。市旅游事業(yè)發(fā)展較快，旅游景點(diǎn)多，潛力巨大。的商業(yè)貿(mào)易活躍，已建成了七大市場(chǎng)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，是關(guān)中東部商業(yè)貿(mào)易和物資集散中心，還是歐亞大陸橋上重要的節(jié)點(diǎn)城市和連接西北、西南的交通樞紐，無(wú)論在人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是文化教育等方面都占有十分重要的地位。近年來(lái)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也有了較大地發(fā)展，特別是撤地設(shè)市以來(lái)，城市建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展階段，道路、給排水、供電、通訊、綠化美化等基礎(chǔ)設(shè)施得到了較大幅度的改善。目前城區(qū)建成市區(qū)道路62公里，排水管線62公里，日供水能力9.2萬(wàn)噸。城市園林綠化面積42公頃，人均公共綠地1.7平方米。城市公交車近80輛，公交線路9條。城市燃?xì)饴蔬_(dá)40%。根據(jù)城市總體規(guī)劃，近期規(guī)劃城市人口為30萬(wàn)人，建設(shè)用地27平方公里，中遠(yuǎn)期規(guī)劃人口為40萬(wàn)人，建設(shè)用地40平方公里。從而把建設(shè)成為以果業(yè)、食品工業(yè)、礦產(chǎn)業(yè)和能源重化工工業(yè)、旅游業(yè)，五大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，以高科技為先導(dǎo)、工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的陜西東部現(xiàn)代化中心城市。2.2.1 項(xiàng)目由來(lái)為了促進(jìn)和適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，提高人民生活水平，盡快改善城市的燃料結(jié)構(gòu)，發(fā)展城市的燃?xì)馐聵I(yè)，減少大氣污染已是城市建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。多年來(lái)，經(jīng)有關(guān)方面的努力，城區(qū)已有部分用戶用上了液化石油氣，但由于氣源規(guī)模的限制，氣化率僅占40%，大部分居民及工業(yè)用戶仍以煤為主要燃料，造成城市環(huán)境污染，這與的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展是很不相適應(yīng)的。陜北氣田的發(fā)現(xiàn)和開(kāi)發(fā)，給市城市氣化工程提供了絕好的機(jī)遇。經(jīng)陜西省計(jì)委批準(zhǔn)，市天然氣利用工程已于二000年元月八日開(kāi)工建設(shè)，目前已完成了一期工程的大部分建設(shè)內(nèi)容。天然氣利用工程做為城市建設(shè)的一項(xiàng)重要事業(yè)，發(fā)展前景十分廣闊。為了保證天然氣工程建成后的組織管理和實(shí)施調(diào)度，同時(shí)為了使的賓館服務(wù)業(yè)再上等級(jí)，按照市城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目單位擬申請(qǐng)建設(shè)本項(xiàng)目。2.3 項(xiàng)目承建單位基本情況項(xiàng)目承建單位市天然氣公司是由市政府和陜西省投資集團(tuán)公司合資組建的有限責(zé)任公司，公司最高組織機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，組織管理形式為總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的分工負(fù)責(zé)制。公司目前下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃部、材料部、安全技術(shù)質(zhì)量部、工程部、運(yùn)行部、營(yíng)業(yè)部、集資辦、基建辦、三產(chǎn)公司等十一個(gè)職能部門。按設(shè)計(jì)定員251人，目前已有正式員工100人，其中管理人員30人，其他人員70人，大專以上專業(yè)技術(shù)人員28人。由于公司剛起步，目前行政辦公、生產(chǎn)調(diào)控用房為臨時(shí)租用陜西省水產(chǎn)公司樓房，租用面積約1000平方米。市天然氣公司主要負(fù)責(zé)天然氣利用工程的建設(shè)及建成營(yíng)運(yùn)后的管理。天然氣工程設(shè)計(jì)規(guī)模為年供氣能力3000104m3，總投資為11936萬(wàn)元。其中一期工程年供氣能力為1950104m3，總投資為7759萬(wàn)元，供氣范圍為城區(qū)東至尤河、南到隴海鐵路、西至渭化、北至東風(fēng)路和環(huán)北路。該工程自二000年元月八日開(kāi)工，目前一期工程大部分已完成，且已部分投入使用，現(xiàn)市區(qū)已有3500戶居民用上了天然氣，公福用戶現(xiàn)有17臺(tái)大鍋灶、5臺(tái)鍋爐已完成氣化改造并用上了天然氣，天然氣累計(jì)銷售量達(dá)270100.5m3，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)43640元。2.4 項(xiàng)目概況依據(jù)天然氣利用工程總規(guī)模，四川石油管理局勘察設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)本項(xiàng)目生產(chǎn)調(diào)控大樓總建筑面積應(yīng)為4637平方米。按照該規(guī)模，天然氣公司申請(qǐng)?jiān)诔?yáng)大街中段北側(cè)征用建設(shè)用地20.25畝，并已得到市土地管理部門的用地批復(fù)。而按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，在此地段沿朝陽(yáng)路兩側(cè)的建筑，規(guī)劃要求必須在12層以上。為此，項(xiàng)目單位經(jīng)過(guò)論證，并經(jīng)公司一屆三次董事會(huì)研究同意，擬在原生產(chǎn)調(diào)控大樓規(guī)模的基礎(chǔ)上，加大建筑面積，合二為一建設(shè)一幢智能化辦公、營(yíng)業(yè)性服務(wù)為一體的綜合服務(wù)大樓。綜合服務(wù)部分按三星級(jí)賓館設(shè)計(jì)，規(guī)模擬達(dá)到接待住宿200人，接待用餐350人能力。總體大樓共十四層，裙樓三層，設(shè)地下室一層，建設(shè)規(guī)模為建筑面積15100m2，其中調(diào)控業(yè)務(wù)用房建筑面積4750m2，綜合服務(wù)用房建筑面積10350m2。同時(shí)擬建大樓力求設(shè)計(jì)超前、新穎，裝飾豪華氣魄，依據(jù)環(huán)境特征采用透空圍墻進(jìn)行空間分割，從而把該工程建設(shè)成為城市的標(biāo)志性建筑。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.1 項(xiàng)目建設(shè)是滿足城市總體規(guī)劃的要求本項(xiàng)目擬建地址位于朝陽(yáng)路中段，該區(qū)域是代表新興城市風(fēng)貌的城市新區(qū)，是城市的西大門，也是城市規(guī)劃中的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)段。根據(jù)市中心區(qū)西部控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，區(qū)域布置應(yīng)采用開(kāi)敞的城市空間部局形式，建筑物建筑高度應(yīng)在40至50米之間，建筑層數(shù)應(yīng)為12至15層，建筑方案應(yīng)結(jié)合用地特征進(jìn)行景觀分析，使建筑所有立面能夠滿足城市景觀要求。為了建設(shè)好的形象“窗口”，本項(xiàng)目大樓擬建層數(shù)為14層（地下室一層），建筑高度為50米。同時(shí)在外形設(shè)計(jì)和場(chǎng)地布置上，突出獨(dú)特風(fēng)格，又充分考慮與周圍建筑的協(xié)調(diào)，以把該區(qū)建設(shè)成市的一道亮麗風(fēng)景，進(jìn)而滿足城市居民的精神需要，滿足城市發(fā)展的總體要求。3.2 項(xiàng)目建設(shè)是保證天然氣公司正常業(yè)務(wù)開(kāi)展的需要根據(jù)市天然氣利用工程可行性研究報(bào)告和天然氣利用工程初步設(shè)計(jì)，天然氣利用工程項(xiàng)目定員251人，項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)后，按照業(yè)務(wù)需要，需生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、調(diào)度、辦公、科研、設(shè)計(jì)及會(huì)議等用房1600余平方米，含營(yíng)業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、維修以及其它用房總面積應(yīng)為4637平方米，這樣才能保證天然氣利用工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的業(yè)務(wù)正常進(jìn)行。天然氣利用工程自二000年元月開(kāi)工以來(lái)，隨著工程的進(jìn)展，目前已有正式員工100名，下設(shè)部門十一個(gè)，目前的辦公、調(diào)度、維修、銷售用房全部為臨時(shí)租用，場(chǎng)地小而零散，既不利于統(tǒng)一管理，同時(shí)由于一些設(shè)施無(wú)法裝備而使科研、設(shè)計(jì)等工作難以開(kāi)展，本項(xiàng)目綜合大樓工程建成后，將可以從硬件設(shè)施上保證天然氣公司業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展和各項(xiàng)職能的充分發(fā)揮。3.3 項(xiàng)目建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量的需要目前城區(qū)的燃料以煤為主，部分居民使用石油液化氣，燃?xì)饴蕛H為40%。大部分企業(yè)也以煤為原料生產(chǎn)，造成城市嚴(yán)重污染。據(jù)環(huán)保部門對(duì)該城市的大氣綜合污染監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，二氧化硫、氮氧化物總懸浮微粒、自然降塵和大氣綜合污染指標(biāo)等有較大超標(biāo)。天然氣利用工程將覆蓋城區(qū)，工程實(shí)施后，年替煤量為15.96萬(wàn)噸，年替油量0.4萬(wàn)噸，年替電量1339kwh，同時(shí)，年減少so2排放量0.24萬(wàn)噸，減少飛灰量1.42萬(wàn)噸，減少爐灰量3.88萬(wàn)噸，減少黃土量2.18萬(wàn)噸，減少城市運(yùn)輸量228.9萬(wàn)噸公里/年。這必將使城市的環(huán)境質(zhì)量得到較大改善，也極大地改善了城市居民的生活質(zhì)量。本項(xiàng)目作為天然氣利用工程的調(diào)控中心，項(xiàng)目建成營(yíng)運(yùn)后，其后勤辦公、生產(chǎn)調(diào)度、燃燒器具銷售、天然氣售氣、客戶服務(wù)等業(yè)務(wù)將在該中心實(shí)施，所以，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)保證城區(qū)天然氣的正常運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而改善城市環(huán)境質(zhì)量具有十分重要的意義。3.4 項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提高賓館業(yè)服務(wù)檔次的需要隨著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步深入，在陜西被列為三大中心城市之一，所以，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，會(huì)促進(jìn)城市建設(shè)步伐的加快，也會(huì)促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而發(fā)展形成具有個(gè)性的旅游產(chǎn)品，旅游風(fēng)景區(qū)和人文景區(qū)，以及農(nóng)、副、特產(chǎn)品的外銷路子也將增多，招商引資活動(dòng)也會(huì)越來(lái)越多。從而吸引更多的商家客人、旅游觀光客人、投資商等光顧，必將帶動(dòng)賓館業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從目前市場(chǎng)來(lái)看，賓館、飯店、招待所林立，但總體上規(guī)格較低，主要滿足中、低層次客源、散客市場(chǎng)和團(tuán)隊(duì)消費(fèi)、以及會(huì)議接待等的消費(fèi)需求，高檔次賓館、飯店少，全市目前僅有韓城銀河大酒店、華山金融賓館和渭河賓館三家三星級(jí)賓館，而市區(qū)也僅有渭河賓館一家星級(jí)賓館，這與的城市地位和發(fā)展需求遠(yuǎn)不相適應(yīng)。本項(xiàng)目擬建成接待住宿200人，接待用餐350人規(guī)模，并按“旅游涉外飯店星級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目外形設(shè)計(jì)、內(nèi)部設(shè)施、裝璜、功能以及格調(diào)、色調(diào)、情調(diào)氛圍上規(guī)范設(shè)計(jì)，以達(dá)到三星級(jí)飯店水平。這對(duì)滿足高層次消費(fèi)需求，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展以其帶動(dòng)賓館服務(wù)業(yè)再上臺(tái)階具有極大的促進(jìn)作用。第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址及區(qū)域條件4.1 項(xiàng)目建設(shè)地址依據(jù)市城市建設(shè)總體規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)地址位于朝陽(yáng)大街中段北側(cè)，東臨南北二路，西靠移動(dòng)通信分公司，南起朝陽(yáng)大街，北至東西二路的區(qū)域內(nèi)，占地面積20.25畝，另代征道路地6.6畝。該區(qū)屬于城市規(guī)劃文教區(qū)，其地理位置、人文環(huán)境、交通等條件優(yōu)越，且無(wú)拆遷任務(wù)，便于施工。4.2 項(xiàng)目建設(shè)條件4.2.1 自然條件項(xiàng)目擬建區(qū)地勢(shì)平坦，土壤為粘土類，土壤承載力130220千帕。地震裂度為8度。區(qū)域內(nèi)氣候?qū)倥瘻貛О霛駶?rùn)半干旱氣候，年平均氣溫13.6，四季分明，多年平均降水量為555.8mm，降水量集中在夏秋兩季，最大凍土深度23cm，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，年均日照2338小時(shí)，地下水位距地表20米下。自然條件對(duì)項(xiàng)目實(shí)施較為有利。4.2.2 交通條件項(xiàng)目南臨朝陽(yáng)大街，西通渭清公路和西潼高速公路西入口，向東經(jīng)前進(jìn)路可通往火車站和市區(qū)中心，向北為市主干道東風(fēng)大街。優(yōu)越的公路、鐵路網(wǎng)使項(xiàng)目交通條件十分方便。4.2.3 給、排水條件項(xiàng)目用水可由市自來(lái)水公司供給，市區(qū)現(xiàn)日供水能力為9.2萬(wàn)噸。市區(qū)供水管網(wǎng)已經(jīng)形成。本項(xiàng)目所處朝陽(yáng)大街西段，水源為日供水4萬(wàn)噸的市南水廠，通過(guò)朝陽(yáng)街400供水管道供給，供水充足，用水方便，項(xiàng)目用水可通過(guò)朝陽(yáng)路自來(lái)水主管道接入，完全可以滿足項(xiàng)目建成后的用水需要。項(xiàng)目排水管道可直接接入朝陽(yáng)路排水管道。4.2.4 供電條件項(xiàng)目區(qū)電力資源豐富，電力供應(yīng)非常充足。朝陽(yáng)路10kv高壓線路布局合理，項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)運(yùn)時(shí)只需新增變壓器容量即可。4.2.5 通訊條件近年來(lái)，市郵電、通訊能力增長(zhǎng)迅猛，目前，市區(qū)電話交換機(jī)容量已達(dá)60000多門，移動(dòng)電話容量達(dá)70000多部，無(wú)線尋呼設(shè)備容量達(dá)120000多部，通信設(shè)備和能力完全可以滿足項(xiàng)目需要。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案5.1 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)用地20.25畝，另征道路地6.6畝。建筑面積為15100m2（其中調(diào)控中心及辦公部分建筑面積為4750m2，綜合服務(wù)部分建筑面積10350m2）。5.2 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容5.2.1 綜合服務(wù)樓建筑面積15100m2，建筑層數(shù)為13層，主樓高50米，三層以下建有對(duì)稱裙樓，主樓下面有一層地下室。全部采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5.2.2 按照市政府渭政規(guī)發(fā)200020號(hào)文關(guān)于對(duì)市天然氣公司申請(qǐng)?zhí)烊粴夤こ陶{(diào)控中心建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)的批復(fù)，項(xiàng)目建設(shè)綠化率不小于45%。綠化面積為6100m2。5.2.3 道路面積1500m2。5.2.4 停車場(chǎng)面積800m2。5.2.5 相應(yīng)配套的室外水、電、管網(wǎng)等建設(shè)。5.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案5.3.1 設(shè)計(jì)思想該綜合服務(wù)大樓地處市朝陽(yáng)大街中段黃金地段，建筑位置十分醒目。為此要求設(shè)計(jì)造型要美觀大方、新穎活潑，要體現(xiàn)時(shí)代感和地方特征，能體現(xiàn)出企業(yè)精神，體現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)代化的城市文化、城市環(huán)境，成為市的一幢標(biāo)志性建筑。在功能上要適當(dāng)考慮發(fā)展，力爭(zhēng)做到20年不落后。5.3.2 綜合服務(wù)樓平面布局5.3.2.1 一層：包括裙樓建筑面積為1550m2主要功能是做為賓館大廳。要求寬敞明亮，豪華典雅，層高4.8米。設(shè)服務(wù)總臺(tái)、大堂吧或茶座、小型超市（或商場(chǎng)）、商務(wù)服務(wù)中心等。在一側(cè)裙樓設(shè)燃?xì)馊紵骶哒逛N廳、天然氣售氣、客戶服務(wù)中心、用戶投訴中心等，約占面積100m2，與賓館大廳隔開(kāi)。5.3.2.2 二層：建筑面積1550m2。主要功能是餐飲。設(shè)大餐廳和小餐廳、咖啡廳、操作間。操作間設(shè)置要附合飲食衛(wèi)生要求，操作間與餐廳的布局要保證傳菜線路短，且不與其他公共區(qū)域交叉。大餐廳要能一次性容納300人就餐。餐廳及操作間要能達(dá)到接待350人就餐的能力。5.3.2.3 三層：建筑面積為1550m2，層高4.8m。主要功能是娛樂(lè)設(shè)施。包括健身房、棋牌室、乒乓球室、臺(tái)球間、桑拿浴、蒸氣浴室、按摩房、美容美發(fā)室、酒吧、ktv房、多功能廳（可容納250人的會(huì)議）、中、小會(huì)議室。5.3.2.4 四八層：每層建筑面積950m2、共4750m2。主要功能為客房部。每層設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間22間，標(biāo)準(zhǔn)間面積及設(shè)施達(dá)到三星級(jí)賓館要求。在五樓一側(cè)將4間標(biāo)準(zhǔn)間隔開(kāi)設(shè)一套4間套總統(tǒng)套房，另設(shè)2間套豪華套房5套。以上共設(shè)標(biāo)準(zhǔn)間96套，總接待能力為200人。5.3.2.5 九十三層：建筑面積4750m2。主要用途為辦公和調(diào)控中心。九層設(shè)大、中、小型會(huì)議室和兩個(gè)培訓(xùn)室，十至十二屋為辦公室、檔案室、打字復(fù)印、接待、值班室等。十三層設(shè)調(diào)控中心大廳，層高4.8米，大廳面積300m2，其余設(shè)生產(chǎn)調(diào)度、計(jì)算機(jī)室、信息處理、程控通訊等。5.3.2.6 地下一層：建筑面積950m2，高4.8m。主要安置中央空調(diào)設(shè)備、配電室、發(fā)電機(jī)、洗衣機(jī)房、倉(cāng)庫(kù)等。5.3.2.7 樓頂屋面：在上面設(shè)水箱間，空調(diào)冷卻塔、其余空間建成屋頂花園。5.3.3 其他設(shè)計(jì)要求地震設(shè)防烈度為8度，耐火等級(jí)一級(jí)，消防、防雷按規(guī)范要求設(shè)計(jì)。5.4 輔助設(shè)施5.4.1 給排水5.4.1.1 給水系統(tǒng)：水源由市政自來(lái)水公司供應(yīng)，由市政公網(wǎng)接入供水管道到地下蓄水池，然后由水泵房壓至樓頂層水箱，自壓供水。經(jīng)測(cè)算，辦公最高日用水量為45m3/d，餐廳為46m3/d，客房為34m3/d，綠化及其他用水量為18.4m3/d，每日生活及辦公用水量為143.4m3/d。消防最大525.6m3，因此需建一座600m3鋼筋混凝土蓄水池一座。據(jù)測(cè)算每小時(shí)最大用水量為29.9m3，樓頂水箱為30m3裝配式不銹鋼板水箱，水箱間設(shè)防止二次污染的高效混合消毒裝置。地下室水泵房設(shè)2臺(tái)加壓泵，一用一備。水泵啟動(dòng)由屋頂水箱水位自動(dòng)控制。室外給水系統(tǒng)采用生活、消防合用低壓供水系統(tǒng)，室外設(shè)地上式消防栓，以供消防用水。5.4.1.2 排水系統(tǒng)室內(nèi)污水排放入化糞池處理，地下室污水采用集水坑收集，經(jīng)排污泵提升排出。室外排水系統(tǒng)采用雨污分流系統(tǒng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后，排入城市污水管網(wǎng)。廚房污水經(jīng)隔油器后排入排水系統(tǒng)。雨水經(jīng)雨口收集，經(jīng)重力管道排入城市雨水管網(wǎng)。5.4.2 消防本項(xiàng)目大樓屬一類消防，因此，除在大樓內(nèi)每層室內(nèi)設(shè)消防栓外，九層以下的賓館部分應(yīng)按規(guī)范設(shè)計(jì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、疏散照明系統(tǒng)、送風(fēng)排煙系統(tǒng)和事故廣播系統(tǒng)。院內(nèi)應(yīng)規(guī)范設(shè)置室外消防栓，并保證消防車通道暢通。5.4.3 電氣該工程為二類公共建筑，故為二級(jí)負(fù)荷，消防負(fù)荷為一級(jí)。采用雙回路供電，一路由市區(qū)電網(wǎng)接入，一路為100kw柴油發(fā)電機(jī)備用。按照照明30w/m2，中央空調(diào)20w/m2，預(yù)計(jì)用電負(fù)荷為604kw，計(jì)算功率為483kw。選取1臺(tái)500kva變壓器。對(duì)消防泵、電梯、消防疏散照明、調(diào)控中心控制大廳，以及大堂、餐廳等處采用雙回路供電，末端自動(dòng)切換。5.4.4 采暖通風(fēng)采暖制冷供熱水均由中央空調(diào)系統(tǒng)。中央空調(diào)選用兩臺(tái)溴化鋰直燃機(jī)，單機(jī)制冷量為1163kw，與之配套選用兩臺(tái)低噪聲冷卻塔、三臺(tái)空調(diào)冷卻泵、三臺(tái)冷卻泵，可保證冬季供暖、夏季制冷，并能保證常年有衛(wèi)生熱水供應(yīng)。熱水供應(yīng)系統(tǒng)采機(jī)械循環(huán)系統(tǒng)。地下一層采用機(jī)械送風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)，兩側(cè)樓梯前間采用加壓防煙系統(tǒng)。一至三層樓的休息廳、餐廳用機(jī)械排風(fēng)。5.4.5 建筑防雷及電力接地保護(hù)在樓頂設(shè)避雷帶，并在屋面裝設(shè)不大于15m15mm網(wǎng)格，利用柱內(nèi)主筋作引下線，基礎(chǔ)的鋼筋網(wǎng)作接地裝置。30米以上的金屬外漏欄桿、管道、門窗要與防雷裝置連接。電力設(shè)備、消防接地與防雷接地共用，接地電阻不大于1。5.4.6 電視及通訊系統(tǒng)5.4.6.1 電視系統(tǒng)由市有線電視臺(tái)引入電纜信號(hào)，形成整個(gè)大樓的有線和閉路電視系統(tǒng)。5.4.6.2 通訊系統(tǒng)設(shè)置500門程控電話系統(tǒng)，在賓館大廳、餐廳安裝ic電話機(jī)，在客房的衛(wèi)生間也安裝同線電話。按寬帶網(wǎng)，以利于調(diào)控中心和賓館商務(wù)中心微機(jī)聯(lián)網(wǎng)。5.5 輔助工程5.5.1 道路：面積1500m2，水泥路面。5.5.2 停車場(chǎng)：面積800m2，水泥路面。5.5.3 綠化；綠化面積6100m2。包括樓前的噴泉，雕塑，樓后的亭閣樓臺(tái)、小橋流水、草坪等附屬建筑。第六章 環(huán)境保護(hù)及安全措施6.1 環(huán)境綠化項(xiàng)目環(huán)境綠化與建筑布局應(yīng)同時(shí)考慮，要利用道路邊、空?qǐng)龅胤N植各類花草樹(shù)木，修建造型各異的亭臺(tái)樓閣、噴泉、雕塑等，形成舒適優(yōu)雅的園林景觀。6.2 “三廢”處理6.2.1 廢水：本項(xiàng)目廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理、餐廳污水經(jīng)過(guò)隔油處理后排入朝陽(yáng)路城市污水排放管網(wǎng)。6.2.2 垃圾：生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)部門要求統(tǒng)一堆放，定期清運(yùn)，保證周圍環(huán)境不受污染。6.2.3 隔音及防噪：對(duì)會(huì)議室、活動(dòng)室及各娛樂(lè)場(chǎng)地在建設(shè)及裝修時(shí)應(yīng)采用隔音材料和措施，達(dá)到對(duì)外無(wú)噪音標(biāo)準(zhǔn)。6.2.4 該項(xiàng)目能源采用電和天然氣，不用燃煤，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。6.3 安全衛(wèi)生措施6.3.1 建立項(xiàng)目安全責(zé)任制體系，對(duì)全員進(jìn)行安全知識(shí)培訓(xùn)，特種作業(yè)人員如電工，中央空調(diào)機(jī)組工作人員等必須進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)，并要求持證上崗。6.3.2 除在硬件設(shè)施建設(shè)上加強(qiáng)火災(zāi)防范外，需定期對(duì)員工進(jìn)行消防知識(shí)和技能培訓(xùn)，組織消防演練，經(jīng)常檢查消防器材，同時(shí)，還需對(duì)電源、電器定期檢查。6.3.3 加強(qiáng)對(duì)餐飲部食品衛(wèi)生的管理，并應(yīng)對(duì)餐飲部工作人員進(jìn)行定期身體檢查，健康合格者方可上崗。第七章 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制及培訓(xùn)7.1 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置市天然氣綜合服務(wù)樓屬市天然氣公司管理。其中賓館部分設(shè)置經(jīng)理、副經(jīng)理及相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)后擬設(shè)經(jīng)理1名，副經(jīng)理2名，同時(shí)設(shè)置辦公室、財(cái)務(wù)部、客房部、餐飲部、娛樂(lè)部、后勤部等管理機(jī)構(gòu)。7.2 人員編制根據(jù)科學(xué)合理、精干高效的原則，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理及工作服務(wù)人員擬定為120人。具體編制為：經(jīng)理： 1名：副經(jīng)理： 2名部門經(jīng)理： 7名：服務(wù)人員： 84名后勤保障人員： 26名。7.3 勞動(dòng)制度人員的聘用和管理按勞動(dòng)法執(zhí)行。高級(jí)管理人員由天然氣公司董事聘任，一般管理人員和員工完全實(shí)行招聘制，在當(dāng)?shù)卣衅福腥藛T均實(shí)行勞動(dòng)合同聘用制。7.4 人員培訓(xùn)本項(xiàng)目所有員工在上崗前均需進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)。培訓(xùn)合格并經(jīng)試用考核合格者，簽訂正式勞動(dòng)合同。鑒于行業(yè)特殊性，在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)后的服務(wù)過(guò)程中，還需根據(jù)實(shí)行工作需要對(duì)員工進(jìn)行不定期的有針對(duì)性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以使管理人員方便管理，服務(wù)人員規(guī)范服務(wù)，不斷強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量意識(shí)，提高服務(wù)水平，以取得更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第八章 投資估算及資金來(lái)源8.1 投資估算依據(jù)8.1.1 陜西省99建筑工程綜合預(yù)算定額；8.1.2 全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表；8.1.3 陜西省建筑、裝飾費(fèi)用定額及有關(guān)文件，并結(jié)合市市場(chǎng)實(shí)際進(jìn)行估算。8.2 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目估算總投資:3903萬(wàn)元（見(jiàn)附表1）。8.2.1 征地投資：559.5萬(wàn)元（建設(shè)用地20.25畝，代征道路用地6.65畝）。8.2.2 土建工程投資:1812萬(wàn)元（含安裝費(fèi)用）。8.2.3 附助工程投資:44.3萬(wàn)元（見(jiàn)附表2）。8.2.4 附助設(shè)施：818萬(wàn)元（見(jiàn)附表3）。8.2.5 裝飾工程投資333萬(wàn)元，重點(diǎn)裝修賓館部分和調(diào)控中心，辦公室簡(jiǎn)單裝修。8.2.6 前期費(fèi)用投資248.2萬(wàn)元。8.2.7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用安排100萬(wàn)元。8.3 資金來(lái)源項(xiàng)目估算總投資為3903萬(wàn)元，其中項(xiàng)目單位自籌2403萬(wàn)元，向銀行貸款1500萬(wàn)元。第九章 項(xiàng)目組織管理及實(shí)施進(jìn)度9.1 項(xiàng)目組織管理9.1.1 前期階段成立項(xiàng)目建設(shè)籌備領(lǐng)導(dǎo)小組，由市天然氣公司經(jīng)理黃新文同志擔(dān)任組長(zhǎng)，楊榮武同志擔(dān)任副組長(zhǎng)，組員為常廣宏、張軍州。負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目的前期考察論證、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作和資金爭(zhēng)取工作。9.1.2 實(shí)施階段在工程建設(shè)中實(shí)行法人制、公開(kāi)招標(biāo)制和工程監(jiān)理制。由項(xiàng)目建設(shè)籌備領(lǐng)導(dǎo)小組研究決定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定公開(kāi)招標(biāo)選擇建設(shè)單位，并聘請(qǐng)有關(guān)專家按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行工程監(jiān)理工作，積極協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目中的具體事宜。9.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度9.2.1 項(xiàng)目建設(shè)周期為：22個(gè)月9.2.2 實(shí)施進(jìn)度安排（見(jiàn)附表4）2002年2月底前完成項(xiàng)目前期工作；2002年3月至2003年8月完成土建工程建設(shè)及裝修工程；2003年9月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目大樓為綜合性大樓，總建筑面積為15100m2，其中調(diào)控中心及辦公部分面積為4750m2，綜合服務(wù)部分建筑面積9400m2，附助功能用房950m2。綜合服務(wù)部分主要功能為賓館、餐飲、娛樂(lè)等項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)只對(duì)綜合服務(wù)部分進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，公共費(fèi)用按綜合服務(wù)部分所占比例66.4%來(lái)分?jǐn)?。相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)見(jiàn)（附表5附表15）10.1 基本數(shù)據(jù)10.1.1 本項(xiàng)目占地面積20.25畝，總建筑面積9400m2。10.1.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、計(jì)算周期項(xiàng)目2002年元月動(dòng)工，2003年底完工，建設(shè)周期2年，該項(xiàng)目計(jì)算期為12年。第一年為土地征用，場(chǎng)地平整及部分建筑安裝工程，完成整個(gè)工作量的45%；第二年以建筑安裝工程，設(shè)備安裝調(diào)試和附屬性設(shè)施為主，完成整個(gè)工作量的55%。10.1.3 投資估算及資金籌措項(xiàng)目建設(shè)總投資3047.62萬(wàn)元。其中固定資產(chǎn)投資2335.65萬(wàn)元，建設(shè)期利息640.24萬(wàn)元，期間管理費(fèi)21.73萬(wàn)元。該項(xiàng)目中長(zhǎng)期借款為1500萬(wàn)元，年利率為6%，企業(yè)自籌資金1176萬(wàn)元，剩余部分資金由短期貸款解決。（見(jiàn)附表11）10.1.4 經(jīng)營(yíng)資金估算參照同類型企業(yè)，根據(jù)指標(biāo)擴(kuò)大法，估算該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金為50萬(wàn)元。10.1.5 費(fèi)用估算綜合服務(wù)部分費(fèi)用估算及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與整體項(xiàng)目相同。10.1.6 營(yíng)業(yè)收入該項(xiàng)目客房收入為411.83萬(wàn)元/年，餐飲收入為450萬(wàn)元/年，娛樂(lè)收入為60萬(wàn)元/年。本項(xiàng)目年平均收入為921.8萬(wàn)元。10.1.7 稅金本項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅賓館、餐飲為5%，娛樂(lè)為10%，教育附加3%。該項(xiàng)目不享受稅收優(yōu)惠政策，所以應(yīng)納稅所得稅率為33%。該項(xiàng)目在稅后利潤(rùn)中提取10%的法定盈余公積金和5%的盈余公益金。10.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.2.1 評(píng)價(jià)依據(jù)1.國(guó)家計(jì)委編制的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；2.國(guó)家有關(guān)財(cái)稅制度；3.清華同方房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件。10.2.2 財(cái)務(wù)盈利能力分析1.利潤(rùn)：該項(xiàng)目年平均營(yíng)業(yè)收入921.8萬(wàn)元，年平均稅金及附加23.47萬(wàn)元，稅后年利潤(rùn)平均總額為561.3萬(wàn)元。利潤(rùn)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率18.42%，投資利稅率27.49%，資本凈利潤(rùn)率48.10%。2.財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）稅后15.61%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i0=12%）：169.83萬(wàn)元，投資回收期（含建設(shè)期）：10年。自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）25.09%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（10=12%）：131.33萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）5.47年。通過(guò)以上財(cái)務(wù)分析，可以看出該項(xiàng)目有一定的盈利能力。10.2.3 資金來(lái)源與運(yùn)用根據(jù)資金來(lái)源與運(yùn)用表可以看出，本項(xiàng)目在資金來(lái)源與運(yùn)用方面基本正常，項(xiàng)目是可行的。10.2.4 不確定性分析根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目只進(jìn)行單因素敏感性分析。選擇營(yíng)業(yè)價(jià)格、客滿率、建安工程費(fèi)用三個(gè)因素，對(duì)全部投資內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，測(cè)試這些因素在5%10%范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目可盈利性的影響。（見(jiàn)下表、圖）由以上圖、表可以看出，營(yíng)業(yè)單價(jià)的調(diào)整和顧客的多少對(duì)項(xiàng)目影響較為敏感，因此，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，應(yīng)制定相應(yīng)對(duì)策，加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理。10.2.5 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)各項(xiàng)指標(biāo)較好，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，還款能力強(qiáng)，從經(jīng)濟(jì)方面考察是可行的。第十一章 結(jié)論通過(guò)以上各章節(jié)的綜合分析，本項(xiàng)目符合市城市建設(shè)總體規(guī)劃。加之該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，對(duì)于提高城區(qū)的飲食服務(wù)業(yè)檔次，提高城市化形象，促進(jìn)的經(jīng)貿(mào)交流與旅游發(fā)展，十分必要。從經(jīng)濟(jì)效益分析看，項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后，每年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)561.3萬(wàn)元（稅后），每年為國(guó)家上繳稅金23.47萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期10年（稅后），小于行業(yè)基本投資回收年限，可見(jiàn)該項(xiàng)目投資回報(bào)率高，經(jīng)濟(jì)效益顯著，是可行的。第十二章 項(xiàng)目招標(biāo)12.1 招標(biāo)內(nèi)容本項(xiàng)目屬市政工程建設(shè)項(xiàng)目，按照國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定屬必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容為綜合服務(wù)樓的施工和中央空調(diào)系統(tǒng)的采購(gòu)。12.2 招標(biāo)的組織形式本項(xiàng)目招標(biāo)采用委托招標(biāo)的形式進(jìn)行，由項(xiàng)目單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。12.3 招標(biāo)的方式本項(xiàng)目招標(biāo)方式為公開(kāi)招標(biāo)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)同時(shí)在一家以上的全國(guó)性報(bào)刊上刊登招標(biāo)通告，邀請(qǐng)所有潛在的有關(guān)單位參加投標(biāo)。參加本項(xiàng)目主體工程施工及設(shè)備供應(yīng)等投標(biāo)的單位，必須具備下列條件：1.具有招標(biāo)文件要求的資質(zhì)證書(shū)，并為獨(dú)立的法人實(shí)體；2.承建過(guò)類似建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)工作，并有良好的工作業(yè)績(jī)和履約記錄；3.