太原地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研方案.doc

太原千里項(xiàng)目調(diào)研案目錄前言第一部分：市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析第二部分：太原市房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì)分析第三部分：商業(yè)環(huán)境調(diào)研分析第四部分：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研分析第五部分：人文心理與消費(fèi)心態(tài)分析第六部分：媒體調(diào)研分析第七部分：項(xiàng)目自身調(diào)研分析第八部分：swot分析第九部分：分析總述前言孫子日：夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝，而況于無算乎！市場(chǎng)風(fēng)云變幻，成敗轉(zhuǎn)瞬即定。面對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)形勢(shì)，必應(yīng)有良好的規(guī)劃、步步到位的策略，做到多算，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中崛起。反之，將一敗涂地。市場(chǎng)調(diào)研是勝算的基礎(chǔ)，是策略的基石，是營(yíng)銷推廣的根據(jù)地。市場(chǎng)調(diào)研的重要性使得我司必須對(duì)產(chǎn)品所處的宏觀、中觀及微觀環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究，準(zhǔn)確的把握消費(fèi)群體的心理。為了詳細(xì)的了解市場(chǎng)情況，我司接手千里項(xiàng)目以后，對(duì)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)做了一次深入科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查，以便更好的為項(xiàng)目服務(wù)。第一部分：市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析一宏觀環(huán)境因素分析1我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（1）發(fā)展現(xiàn)狀（a）上半年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為9.5，盡管比去年同期低0.2個(gè)百分點(diǎn)，但與今年一季度相比，加快了0.1個(gè)百分點(diǎn)。（b）與去年同期3.6、全年4的漲幅相比，今年上半年居民消費(fèi)價(jià)格2.3的漲幅形成較大的反差。曾有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，由于去年上游產(chǎn)品價(jià)格漲勢(shì)過猛，今年上半年可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型的通貨膨脹。（c）在連續(xù)兩年出口較快增長(zhǎng)的背景下，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)今年的出口增幅會(huì)出現(xiàn)較大幅度的回落。但統(tǒng)計(jì)顯示，上半年我國(guó)出口同比增長(zhǎng)32.7，而進(jìn)口只增長(zhǎng)了14，這種高出低進(jìn)的局面，使得貿(mào)易順差達(dá)到396億美元，突破去年全年水平。（2）政策傾向（a） 區(qū)域傾向由于房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)和供應(yīng)彈性系數(shù)小，加上我國(guó)各地政府壟斷土地市場(chǎng)和在市場(chǎng)發(fā)展中的主導(dǎo)性地位，使房地產(chǎn)市場(chǎng)帶有十分明顯的地區(qū)差異性。據(jù)觀察分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的地區(qū)差異，有三方面的因素： 一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和觀念不同產(chǎn)生的差異。例如，東部與中西部的差異。 二是改革進(jìn)程中出現(xiàn)的差異。例如，土地使用制度改革時(shí)間的先后和力度的不同帶來的市場(chǎng)差異。 三是地方政府調(diào)控市場(chǎng)能力的差異。例如，對(duì)土地供應(yīng)量的把握，對(duì)拆遷規(guī)模和速度的控制等。 由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)常有“東邊日出西邊雨”的情形。在2003年之前，上海、杭州等城市的房?jī)r(jià)一路攀升，三四年就翻一番，北京的房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，漲幅為全國(guó)平均水平，而廣州的房?jī)r(jià)多年在穩(wěn)中有降。在全國(guó)住房?jī)r(jià)格普遍較快上揚(yáng)的2004年，東部漲幅為169，中部為92，西部為76。在東部地區(qū)的幾個(gè)大城市情形也不完全一致，今年一季度上海房?jī)r(jià)繼續(xù)“猛漲”，而南京等城市漲幅相對(duì)平穩(wěn)一些。 地區(qū)差異是房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于其他市場(chǎng)的一個(gè)最顯著的特點(diǎn)。其原因是，各地的供應(yīng)狀況很不相同，需求狀況更是千差萬別。就目前看，西部的房?jī)r(jià)上漲，主要是成本加大、品質(zhì)提升所致；而東部房?jī)r(jià)上漲，供不應(yīng)求起到了主導(dǎo)作用。在諸多需求因素中，中西部地區(qū)還是以“自主性需求”為絕對(duì)主體，而東部尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)，“投資性需求”已占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤Ｉ虾７績(jī)r(jià)上漲過快，“投資性需求”包括本市居民、外地投資者和國(guó)外投機(jī)者，在樓市中占據(jù)的比例和起到的作用已不可低估。 （b） 行業(yè)傾向近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，表現(xiàn)為鋼鐵、電解鋁、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快、新開工項(xiàng)目過多、在建規(guī)模過大，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。為控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2004年中央實(shí)施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入宏觀調(diào)控范圍。各商業(yè)銀行嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，土地管理部門持續(xù)開展土地市場(chǎng)的清理整頓，土地嚴(yán)、金融緊貫穿全年，房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了“地根”嚴(yán)控“銀根”緊縮的壓力。其實(shí)，從2003年下半年開始，政府就陸續(xù)出臺(tái)了加強(qiáng)土地管理、控制信貸過快增長(zhǎng)的政策，對(duì)房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實(shí)施力度進(jìn)一步加大而已。2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)烙上了深刻的宏觀調(diào)控烙印，并將對(duì)2005年房地產(chǎn)的發(fā)展繼續(xù)產(chǎn)生深刻影響。2金融政策對(duì)房地產(chǎn)的影響（1）銀行加息對(duì)房地產(chǎn)的影響繼2004年末央行第一次加息之后，2005年3月16日，央行再一次宣布調(diào)整自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策。調(diào)整的內(nèi)容主要有兩條：其一，將現(xiàn)行的房貸優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，這意味著房貸利率有所上調(diào)。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為5.51%，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其二，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，房貸最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。至此，有關(guān)人士稱“央行第一次加息只是一個(gè)信號(hào)”的說法得到證實(shí)。3月17日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人披露了房貸政策調(diào)整的原因。這位負(fù)責(zé)人說，1998年以來，國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)了一系列支持商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的政策。截至2005年2月末，商業(yè)銀行發(fā)放的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額已達(dá)16508億元，占商業(yè)銀行中長(zhǎng)期貸款的23%。近期，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，2004年全年新建商品房平均銷售價(jià)格上漲14.4%，遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)指數(shù)的漲幅。房?jī)r(jià)過快上漲，隱含了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格形成較合理的預(yù)期。從上面文字可以看出，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行金融調(diào)控原意是遏制房?jī)r(jià)上漲，并抑制房屋買賣中的投機(jī)行為，讓“居者有其屋”。但事實(shí)上，這種宏觀調(diào)控目前來看未并讓廣大消費(fèi)者看到實(shí)惠，房?jī)r(jià)依然持續(xù)上漲，而且現(xiàn)實(shí)是，大部分貸款購(gòu)房者多少感到了貸款壓力的增加，可以說第一次加息0.27個(gè)百分點(diǎn)對(duì)還款未造成明顯的壓力，但央行再一次加息，對(duì)消費(fèi)者造成的心理壓力遠(yuǎn)大于還款壓力，所以有關(guān)人士預(yù)測(cè)，2005年將出現(xiàn)兩個(gè)提前還款高峰。從這一點(diǎn)來說，央行加息最初的用意未體現(xiàn)出來。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，辦理貸款的程序較加息前更加復(fù)雜，銀行對(duì)貸款者的審核條件也更嚴(yán)格，客戶在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)也將更加謹(jǐn)慎，單從這一點(diǎn)來說，加息對(duì)開發(fā)商來說是“弊大于利”。（2）2005年上半年房地產(chǎn)行業(yè)四大變化 一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落，占固定資產(chǎn)投資比重下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，15月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4644.2億元，同比增長(zhǎng)24.3%，增幅比1季度下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，呈逐月回落趨勢(shì)；占同期固定資產(chǎn)投資的23.6%，所占比重分別比13月、14月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)、0.7個(gè)百分點(diǎn)。 二是商品住房交易中大戶型、高價(jià)位住房交易量下降較大。據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，15月，有16個(gè)城市商品房成交量呈負(fù)增長(zhǎng)，大戶型、高價(jià)位住房成交量降幅明顯。如南京市5月份較4月份100平方米/套以上的商品住房占總下降量的57%；8000元/平方米以上的商品住房占總下降量的52%。 二手住房成交量開始趨減。如青島、武漢、南昌等地6月上旬二手住房成交量比5月下旬減少了68.3%、83.9%和40.6%。三是商品住房平均銷售價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，15月，全國(guó)商品住房平均價(jià)格為2756元/平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，增幅比14月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。四是投資投機(jī)性購(gòu)房大量減少，消費(fèi)需求逐步趨于合理。3宏觀房地產(chǎn)的發(fā)展史及發(fā)展趨勢(shì)（1）房地產(chǎn)的發(fā)展史從1992年開始，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)大地上開始了萌芽，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)大地上已經(jīng)取得了輝煌的成就，尤其是1996年國(guó)家實(shí)行公房改革制度，商品房正式走進(jìn)了人們的生活當(dāng)中。這幾年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)一直比較好，可以說各地的房地產(chǎn)都呈現(xiàn)紅旗飄飄的景象。正是由于房地產(chǎn)火紅的局面，使得房地產(chǎn)漸漸成為各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的龍頭，帶動(dòng)著各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是內(nèi)陸地區(qū)。大量的開發(fā)商紛紛涉足于房地產(chǎn)。很多開發(fā)商利用房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)階段，很多方面不完善，有的地區(qū)和城市沒有什么整體規(guī)劃等原因進(jìn)行亂開發(fā)，在沒有清楚的調(diào)查市場(chǎng)的需求類型和市場(chǎng)的需求量進(jìn)行開發(fā)，使得房地產(chǎn)行業(yè)在很多地區(qū)趨于飽和，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。雖然國(guó)家也相繼出臺(tái)了許多政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了規(guī)范，但有的地區(qū)還是出現(xiàn)了開發(fā)體量的過大，違規(guī)操作等現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了很多弊端，這也就制約了房地產(chǎn)的發(fā)展。（2）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2004年的宏觀調(diào)控取得了一定成效，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中一些長(zhǎng)期性和深層次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。2005年房地產(chǎn)業(yè)將在繼續(xù)宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展。1.投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，調(diào)整投資與消費(fèi)關(guān)系”列為2005年的重點(diǎn)之一，表明繼續(xù)控制投資增長(zhǎng)仍將是2005年宏觀調(diào)控的重要手段。參照以往的經(jīng)驗(yàn)，固定資產(chǎn)投資超過國(guó)民收入的35%就會(huì)出現(xiàn)投資過熱?？疾旃潭ㄙY產(chǎn)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例(投資率)歷年變化(見圖13)可以看到，即使在19921993年房地產(chǎn)過熱年份，全國(guó)投資率也沒有達(dá)到38%的水平。但2001年的投資率已經(jīng)達(dá)到38.24%，開始超過1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏觀調(diào)控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創(chuàng)出了51.33%的新高。這表明控制投資增長(zhǎng)的任務(wù)仍然緊迫。房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20%左右，并對(duì)上游產(chǎn)品有極強(qiáng)的拉動(dòng)作用，所以壓縮房地產(chǎn)投資應(yīng)在情理之中。2005年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩，低于2004年增長(zhǎng)速度，但估計(jì)不會(huì)低于20%。由于央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知的出臺(tái)，及再次加息的可能等，2005年房地產(chǎn)信貸投入增速也將進(jìn)一步放緩，這對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，例如大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市融資機(jī)會(huì)等，房地產(chǎn)業(yè)將從項(xiàng)目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。2.土地市場(chǎng)趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量控制更嚴(yán)2005年土地市場(chǎng)將趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量供應(yīng)控制將更加嚴(yán)格。國(guó)土資源部和監(jiān)察部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知對(duì)土地出讓方式做出的強(qiáng)制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個(gè)人意志影響土地市場(chǎng)公平、公正的局面改觀，土地市場(chǎng)將趨向公開透明?！巴晟仆恋貓?zhí)法監(jiān)察體制，建立國(guó)家土地督察制度，設(shè)立國(guó)家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”，將成為2005年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對(duì)地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強(qiáng)化。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理將更為嚴(yán)格，低價(jià)土地招商引資的行為將受到遏制。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，規(guī)劃中將進(jìn)一步強(qiáng)化耕地的保護(hù)和嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量的基本國(guó)策，從嚴(yán)從緊控制土地農(nóng)轉(zhuǎn)非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限將上收，特別是涉及占用基本農(nóng)田的規(guī)劃調(diào)整要經(jīng)國(guó)務(wù)院審批；針對(duì)耕地保護(hù)將建立責(zé)任考核體系，落實(shí)土地管理行政首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，各級(jí)政府土地管理的權(quán)利和責(zé)任將更加明確。這些措施將有助于消除土地供應(yīng)雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應(yīng)的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)形成地價(jià)的機(jī)制。從政治層面上看，供地制度的規(guī)范化有利于維護(hù)國(guó)家作為土地所有者的權(quán)益，消除開發(fā)商的尋租機(jī)會(huì)和不當(dāng)?shù)美欣谙瘮『土ㄔO(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導(dǎo)模式，中小房地產(chǎn)項(xiàng)目將逐步成為市場(chǎng)主體。3.被動(dòng)需求有望下降，二手房市場(chǎng)升溫2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關(guān)注拆遷的負(fù)面效應(yīng)，可以期望2005的拆遷工作將慎重進(jìn)行。拆遷工作即使繼續(xù)進(jìn)行，拆遷量與前幾年占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)50%左右相比，也將有較大幅度的下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將產(chǎn)生重要影響。2004年二手房市場(chǎng)以房源趨于豐富化、購(gòu)房人群趨于多元化、消費(fèi)需求趨于升級(jí)化、熱點(diǎn)區(qū)域趨于擴(kuò)大化為特征。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導(dǎo)致申貸難度大，使二手房市場(chǎng)并未達(dá)到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實(shí)施以及已購(gòu)公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)將增加活力，價(jià)格平穩(wěn)上升。在二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)下，梯度消費(fèi)格局逐步形成，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)將趨向合理，推進(jìn)住房市場(chǎng)良性循環(huán)。二手房市場(chǎng)的發(fā)展，將對(duì)平抑房地產(chǎn)價(jià)格升高、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮重要作用，有利于我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的整體健康發(fā)展。因此可以預(yù)見，2005年二手房市場(chǎng)將在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。4.供求關(guān)系偏緊，房?jī)r(jià)增幅趨緩從需求來看，近期影響其變動(dòng)的因素主要有：國(guó)家上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。在中國(guó)當(dāng)前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房需求和改善型需求為主的背景下，上調(diào)利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房對(duì)需求量的影響不大。控制拆遷規(guī)模在影響需求的同時(shí)，也影響供給，對(duì)于供求關(guān)系而言，這一因素可以忽略不計(jì)。因此，可以預(yù)測(cè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛。從供給來看，近期出臺(tái)的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給產(chǎn)生較大的影響。2004年全國(guó)商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價(jià)格上升較快，供求關(guān)系偏緊。同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積和土地購(gòu)置面積增幅雙雙回落，土地開發(fā)面積減少，從這些先行指標(biāo)的變化可以預(yù)計(jì)，在2005年國(guó)家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增幅仍將呈下降趨勢(shì)，供求關(guān)系偏緊的局面很難改變。從上述對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，2005年房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)。不過考慮到以下因素，我們認(rèn)為2005年房地產(chǎn)價(jià)格的升幅將有所回落：第一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身具有通過價(jià)格機(jī)制來調(diào)整資源配置的功能，高房?jī)r(jià)將在一定程度上增加市場(chǎng)供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價(jià)位的商品房供應(yīng)、控制投機(jī)炒作等手段抑制過高的房?jī)r(jià)；第三，政策變動(dòng)初期對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響最大(市場(chǎng)預(yù)期供給減少是2004年房?jī)r(jià)上漲的深層原因)，這種影響將隨著時(shí)間的推移逐步減小。5.企業(yè)持續(xù)洗牌重組，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)回歸理性過去房地產(chǎn)開發(fā)中最不透明的土地市場(chǎng)將走向陽光化，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)將走向平等競(jìng)爭(zhēng)，質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。在競(jìng)爭(zhēng)中，土地資源將更有效地配置到競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中，導(dǎo)致企業(yè)的洗牌重組在2004年已呈現(xiàn)出跡象的基礎(chǔ)上持續(xù)進(jìn)行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商、一些不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時(shí)機(jī)以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負(fù)債公司有可能在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中出局；房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整重組將主要表現(xiàn)為企業(yè)互利合作，在土地出讓制度真正轉(zhuǎn)軌前已儲(chǔ)備大量土地而無力融資的企業(yè)，需要選擇與有資金和實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)，2004年這種合作現(xiàn)象初現(xiàn)苗頭，預(yù)計(jì)2005年將會(huì)大量出現(xiàn)；來自歐美成熟市場(chǎng)的直接投資有可能成為2005年市場(chǎng)的亮點(diǎn)之一。概念炒作將逐漸失去效力，品牌、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)將成為競(jìng)爭(zhēng)的主要表現(xiàn)。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標(biāo)新立異、層出不窮，表現(xiàn)出濃厚的浮躁色彩，順應(yīng)了高收入購(gòu)房者不僅重視房屋品質(zhì)和舒適程度，而且追求文化品位和時(shí)尚的需求。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場(chǎng)重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者對(duì)于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價(jià)比。以概念吸引購(gòu)房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競(jìng)爭(zhēng)將回歸理性，并被日漸增多的開發(fā)商接受為主要競(jìng)爭(zhēng)手段。2004年北京興起的新產(chǎn)品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉(zhuǎn)移到對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面重新認(rèn)識(shí)和定位樓市產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者主動(dòng)、或者被動(dòng)地受到新產(chǎn)品主義理念的影響，并越來越多地在產(chǎn)品開發(fā)、營(yíng)銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務(wù)等方面做出相應(yīng)改進(jìn)。二太原市市場(chǎng)環(huán)境分析由于房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的諸多特殊屬性（例如政策性、基礎(chǔ)性、雙面性），造成了任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都與它所處區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等因素有著非常密切的關(guān)系。尤其是房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)域性特點(diǎn)更是極強(qiáng)。下面，我們將對(duì)太原市的政治、政策、民俗、文化、歷史等諸多要素加以相對(duì)詳細(xì)的調(diào)研分析。(一)太原市的自然地理環(huán)境作為全國(guó)能源重化工基地、山西省省會(huì)和中心城市，太原不僅是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，而且交通四通八達(dá)，是全省乃至華北地區(qū)重要的交通樞紐。它地處山西省腹部，太原盆地北端。市區(qū)坐落于海拔800米的汾河河谷平原上。太行山雄居于左，呂梁山巍峙于右，云中、系舟二山合抱于后，太原平原展布于前，汾河自北向南縱貫全境，古昔即有“襟四塞之要沖，控五原之都邑”的稱譽(yù)。太原市屬北溫帶大陸性氣候區(qū)，處山西高原中部，境內(nèi)地勢(shì)平坦，土地肥沃，四季分明，日照充足，晝夜溫差較大，夏秋降雨集中，冬春干旱多風(fēng)。 (二)太原的經(jīng)濟(jì)資源狀況山西是全國(guó)的資源大省，太原做為山西省會(huì)，經(jīng)濟(jì)資源問題值得一提。太原物華天寶，擁有優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件，礦產(chǎn)資源、物產(chǎn)非常豐富，在已探明具有工業(yè)開采價(jià)值的20多種礦石中，煤炭、鐵礦、石膏被稱為太原的三大礦產(chǎn)。而且，市境不僅生產(chǎn)水稻、小麥、玉米、谷子、高粱、莜麥、蕎麥、豆類、馬鈴薯及油料植物胡麻等，也盛產(chǎn)葡萄、蘋果、梨、桃、杏、核桃等品質(zhì)優(yōu)良的水果。豐富的資源經(jīng)過智慧的山西人民的培育和創(chuàng)造，形成了清徐葡萄、晉祠大米、山西陳醋、杏花村汾酒等傳統(tǒng)特產(chǎn)。 (三)太原市歷史文化狀況太原市是一個(gè)具有2500年歷史的古城，史稱晉陽，簡(jiǎn)稱并，是山西省省會(huì)，始建于公元前479年的春秋時(shí)期，稱為晉陽邑，戰(zhàn)國(guó)初期為趙國(guó)都城。秦代太原郡為全國(guó)36郡之一，西漢又稱并州，為全國(guó)13州之一，也是太原又稱并州的淵源。唐初為“北都”、“北京”，與京都長(zhǎng)安，東都洛陽，并稱“三都”、“三京”。后唐、后晉、后漢、北漢更以晉陽為國(guó)都或陪都，故素有“龍城”之別稱。歷史上，又有“晉人善賈”之說，早在西漢時(shí)期，晉商便與西亞、中歐有著貿(mào)易往來，經(jīng)唐、宋、元、明、清，太原的錢莊、票號(hào)、商行遍及華北和東南沿海，雄居“十大商幫”之首。(四)太原市政治、政策狀況2000年，太原城市建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施繼續(xù)改善，市委、市政府投資若干億元的汾河城區(qū)段美化治理蓄水主體工程基本完成，將為太原市的碧水藍(lán)天工程做出貢獻(xiàn)。根據(jù)“太原市城市總體規(guī)劃（982010年），商業(yè)以“一主三副”四個(gè)市級(jí)為中心發(fā)展，其中“一主”即是以鐘樓街、柳巷南北路、食品一條街和開化寺的商業(yè)群體為基礎(chǔ)，通過舊城改造，成片建設(shè)商業(yè)區(qū)。(五)太原市的經(jīng)濟(jì)狀況1.工業(yè)由于太原市是以煤炭、工業(yè)、重工業(yè)、化工行業(yè)為主的能源型城市，國(guó)有大型企業(yè)較多，且過去以建設(shè)物質(zhì)性生產(chǎn)基地為發(fā)展方向，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)對(duì)國(guó)家項(xiàng)目盡力爭(zhēng)取，而忽視了太原市的自然環(huán)境因素，因此污染極為嚴(yán)重，十五大后將向綜合性人居中心轉(zhuǎn)移，提高人們的生活質(zhì)量和生活水平。2.商業(yè)太原在歷史有過“晉人善賈”的輝煌，作為北方重要商業(yè)都會(huì)，早在西漢時(shí)期，太原就與西域、中亞有密切的貿(mào)易往來，經(jīng)過唐、宋、元、明、清歷代發(fā)展，太原的錢莊、票號(hào)、商行遍及華北和東南沿海，雄踞“十大商幫”之首。建國(guó)以來，太原一直是山西省重要的經(jīng)濟(jì)中心、消費(fèi)中心和商品集散地。如今，太原市外圍大量高速公路的興建，更加推動(dòng)了太原市的商業(yè)發(fā)展速度。3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)太原市體制結(jié)構(gòu)是以國(guó)有企業(yè)為主體，集體經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。近幾年，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為太原市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)。4.居民存款自1999年，居民收入就有所增加，儲(chǔ)蓄存款為全國(guó)之首，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 394.31億元，其中城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額 353.56億元，農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額40.75億元。5.太原市目前經(jīng)濟(jì)建設(shè)的幾個(gè)問題(1)城市規(guī)模發(fā)展過快，人口急劇膨脹，從而耕地銳減，就業(yè)困難、交通擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展相對(duì)滯后；水資源嚴(yán)重短缺，環(huán)境污染嚴(yán)重。(2)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，特別是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。經(jīng)濟(jì)工作中，90%國(guó)有企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，經(jīng)濟(jì)效益下滑，居民收入增幅不大，人均收入居全國(guó)之末，在某些部門和行業(yè)存在著不正之風(fēng)，鋪張浪費(fèi)、以權(quán)謀私的腐敗現(xiàn)象極為嚴(yán)重。(3)據(jù)調(diào)查，國(guó)有大中型企業(yè)多分布于城北與河西一帶，尤其河西和平北街、南街一帶，由于絕大部分企業(yè)效益欠佳，故被稱為“虧損一條街”。從興華街西頭始，分別座落著晉西機(jī)器廠、汾西機(jī)器廠、太原重型機(jī)械集團(tuán)公司、煤氣公司、大眾機(jī)械廠、玻璃廠、紡織印染公司、鍋爐廠、磷肥廠、太原化工集團(tuán)、化肥廠等。據(jù)訪談?wù){(diào)查，上述企業(yè)均為國(guó)有大中型企業(yè)，多數(shù)企業(yè)效益差，僅維持不破產(chǎn)的狀態(tài)，其中太原鍋爐廠效益較好，與太鋼同屬“能提得起”的幾家“湊合”企業(yè)。在職工人的普遍工資水平為200800元，鍋爐廠職工工資范圍在2001300元，按勞計(jì)酬。下崗工人居多，基本工資僅維持最低生活標(biāo)準(zhǔn)。三城市規(guī)劃及城市板塊分析太原市現(xiàn)轄六區(qū)一市三縣，即迎澤區(qū)、尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、小店區(qū)、晉源區(qū)、杏花嶺區(qū)、古交市、清徐、陽曲、婁煩縣。(1)北城區(qū)北城區(qū)位于太原市城區(qū)北部，西隔汾河，北與北郊區(qū)、南郊區(qū)交錯(cuò)，南與南城區(qū)毗連?？偯娣e57平方公里，總?cè)丝?08860人。北城區(qū)是一個(gè)有著百余年歷史的老工業(yè)區(qū)，是山西省近代加工業(yè)、軍事工業(yè)及航空事業(yè)的發(fā)源地。清末，山西第一個(gè)近代民營(yíng)工業(yè)企業(yè)太原火柴局和最早的公營(yíng)機(jī)械工業(yè)企業(yè)山西機(jī)器局均創(chuàng)立于此境內(nèi)。從民國(guó)初到中華人民共和國(guó)成立后的四十多年間，經(jīng)過規(guī)模宏大的基本建設(shè)，北城區(qū)已形成以冶金、煤炭、機(jī)械、電力和化學(xué)工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，太鋼、東山煤礦、太原礦山機(jī)械廠、太原機(jī)車車輛廠、山西機(jī)床廠等兩百余家大中型企業(yè)均駐于該區(qū)內(nèi)。北城區(qū)又是山西省、太原市首腦機(jī)關(guān)駐地，山西省委省政府，省政協(xié)、太原市委、市政府等機(jī)構(gòu)均駐于境內(nèi)。依托境內(nèi)工業(yè)裝備先進(jìn)、技術(shù)力量雄厚、原材料豐富的經(jīng)濟(jì)條件，北城區(qū)堅(jiān)持“工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)并舉，區(qū)駐地單位、街道、居民委員會(huì)、個(gè)體戶五輪并轉(zhuǎn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，為城市提供綜合服務(wù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。因大型重化工企業(yè)在境內(nèi)廣為分布，工業(yè)“三廢”污染嚴(yán)重，經(jīng)重點(diǎn)治理，環(huán)境有了一定的改善。(2)南城區(qū)是太原商貿(mào)、金融中心，交通通訊樞紐，也是新聞出版業(yè)大專院校及體育設(shè)施最為集中的區(qū)域，自宋建太原城始，今南城境內(nèi)，鐘樓街、橋頭街、柳巷一帶，一直為商家云集之地。迄今仍為太原市的商業(yè)中心。96年，區(qū)內(nèi)集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展到63個(gè)，有東安路集貿(mào)市場(chǎng)，桃園四巷服裝加工一條街、柳南夜市、開化市場(chǎng)等。(3)河西區(qū)位于太原市西部，汾河西岸，西山腳下，總面積54平方公里，人口420909人，是太原市經(jīng)濟(jì)和文化、教育、科學(xué)、技術(shù)等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展較快的地區(qū)。解放前較為落后，新中國(guó)建立后，河區(qū)逐漸建成了一個(gè)以煤炭、電力、化工、機(jī)械、建材、冶金、醫(yī)藥、紡織工業(yè)為主的新型工業(yè)區(qū)，全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值約占太原市的五分之一。駐區(qū)、部、省、市屬企業(yè)有77余家，西山礦務(wù)局為全國(guó)年產(chǎn)原煤千萬噸以上的大型煤炭企業(yè)之一，太原化學(xué)工業(yè)公司是全國(guó)化工系統(tǒng)五個(gè)特大型企業(yè)之一，太原重型機(jī)械廠是全國(guó)十大中型機(jī)械制造企業(yè)之一。另太原第一熱電廠、太原煤炭氣化總公司、太原平板玻璃廠、河西熱管鍋爐廠均在河西區(qū)。但在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，河西區(qū)城市污染嚴(yán)重，虧損企業(yè)較多，和平路被太原市民謔稱為“虧損一條街”，和平路市民則說做生意不要到那里來，居民收入均不高。(4)南郊區(qū)古稱晉陽，春秋與五代的1500年間，曾經(jīng)是太原地區(qū)的政治中心，境內(nèi)有晉祠、天龍山、龍山、蒙山、雙塔寺等名勝古跡，是太原市最主要的風(fēng)景旅游區(qū)。南郊自然條件優(yōu)越，是山西省稻米、蔬菜的主要產(chǎn)區(qū)，太原市的副食品生產(chǎn)基地，素有“北國(guó)魚米之鄉(xiāng)”的稱謂。南郊區(qū)環(huán)繞城市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，商貿(mào)為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)內(nèi)土地面積662平方公里，常駐居民317700人。(5)北郊區(qū)位于太原市西、北部，總面積630平方公里，人口201200人，自然環(huán)境優(yōu)越，以采煤、煉礦業(yè)發(fā)達(dá)而著稱，第三產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入占區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的40%以上，北郊區(qū)為山西省、太原市的小康示范區(qū)，全區(qū)小康村占到行政村總數(shù)的86%以上，成為“山西省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣”之一。（6）古交市古交是一個(gè)污染嚴(yán)重的小城，空氣、市容嚴(yán)重受到煤炭、鋼鐵、焦炭等重工業(yè)的污染破壞。市民衣著普通，表情木訥。住宅建筑多為6層，小高層建筑群也有一部分，偏遠(yuǎn)地區(qū)則都是自建的瓦房。市內(nèi)設(shè)有一路中巴車，繞市循環(huán)，大約40分鐘一班。古交市以煤炭、焦炭、鋼鐵為經(jīng)濟(jì)支柱，下設(shè)五個(gè)煤礦，整體消費(fèi)水平居清徐、婁煩、陽曲三縣之首，也較太原市區(qū)西部地區(qū)高。下井工人一般工資在1000-3000元之間，廠上職工約為700-900元。商業(yè)以金牛大街、古城街為主要商業(yè)街區(qū)，有集貿(mào)商場(chǎng)、萬達(dá)商場(chǎng)等四、五家大型商場(chǎng)，街道兩旁名品服飾一般，經(jīng)營(yíng)定位為中檔。商業(yè)以私營(yíng)業(yè)主為絕對(duì)主體，部分行業(yè)存在壟斷現(xiàn)象，如家電、家具市場(chǎng)，且從商者以外地人為主流。古交住宅多層的約占60%，小高層約占40%。其中，小高層絕大多數(shù)為12層建筑，物業(yè)服務(wù)極差，經(jīng)常停電停電梯，而且越往高層越便宜。市區(qū)現(xiàn)有住宅都是集資房，商品房市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)。而且房?jī)r(jià)最貴未超出6萬元，戶型面積以80平方米為限。古交設(shè)有“古交報(bào)”內(nèi)刊，市場(chǎng)無售賣點(diǎn)，其他報(bào)紙也很難買得到。經(jīng)商者有的訂閱晚報(bào)與日?qǐng)?bào)，但報(bào)紙經(jīng)常缺失，發(fā)行很難到位。古交電視臺(tái)設(shè)一套非有線節(jié)目，廣告價(jià)位低，但收視率較高。據(jù)訪談?wù){(diào)研，當(dāng)?shù)氐耐獾厝朔从常汗沤蝗藨?，安于現(xiàn)狀，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，所以不求出路，經(jīng)商投資意識(shí)差。經(jīng)商者也因素質(zhì)較低而容易盲目跟風(fēng)，因而也容易失敗。但是還較容易接受新觀念、新事物。并且，古交人有錢，但同太原人一樣愛吃、愛玩，也好賭，投機(jī)心理還是很重的。曾有太原人在當(dāng)?shù)亻_辦證券市場(chǎng)，2個(gè)月集資竟達(dá)200萬元。（7）陽曲縣陽曲位于太原北，又名黃寨，居民人均收入較低，以農(nóng)業(yè)為主，雖有些較大企業(yè)，但由于近幾年企業(yè)的不景氣，消費(fèi)比較低。商業(yè)仍以百貨大樓為龍頭，生意最好。因陽曲距太鋼較近，據(jù)說很多年青人在太鋼上班，人們的職業(yè)選擇仍以在工廠里上班為榮，有班不上，下來做生意，會(huì)讓很多人不解，居民思想比較保守。富裕人群有一部分得益于途經(jīng)陽曲的公路和原太高速公路而發(fā)財(cái)?shù)?，也有一部分富裕族擁有通往省城的運(yùn)輸客車，據(jù)了解太原大同的依維客基本都是陽曲人的。當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨饍r(jià)格在20元/月/m2（繁華地段），層價(jià)在700元/m2 左右，空置樓盤較多，很多人講“沒錢”，連機(jī)關(guān)事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)也到處喊窮，錢一直捂在口袋里。有時(shí)，動(dòng)心的房子只因“等等”拖了好幾年而沒買，錢存給孩子成為其資金的主要去處。當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗濃重，紅白喜事比城里還隆重。（8）婁煩縣位于太原市西北，是一個(gè)歷史悠久，具有革命傳統(tǒng)的老區(qū)，又是一個(gè)在社會(huì)主義建設(shè)時(shí)期做過重大貢獻(xiàn)的山區(qū)縣。由于地處山區(qū)，交通不便，婁煩縣的經(jīng)濟(jì)、文化、教育等均較為落后，大部分農(nóng)民剛解決了溫飽問題，為國(guó)家貧困縣之一，婁煩縣總面積1276平方公里，總?cè)丝?05817人，農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝跀?shù)的86%。（9）清徐縣地處太原市境南段，氣候溫和，土壤肥沃，為山西省農(nóng)業(yè)重點(diǎn)縣，是太原市蔬菜生產(chǎn)基地和全國(guó)四大葡萄產(chǎn)地之一。清徐為全國(guó)四大名醋之首的“山西陳醋”的正宗產(chǎn)地，至今仍以制醋企業(yè)集中，產(chǎn)品數(shù)量多，質(zhì)量高，聞名遐邇。八十年代末，清徐為全國(guó)最大的暖氣片生產(chǎn)基地，其產(chǎn)品一度占據(jù)了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)70%的份額，清徐縣距太原市35公里，總面積609平方公里，總?cè)丝?60298人。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，清徐縣為太原三縣中較富裕的縣。除“東湖”陳醋等大醋廠以外，家庭作坊式的小醋廠也為多數(shù)，但暖氣片制造業(yè)已由盛變衰，服裝業(yè)、商品零售業(yè)主要從太原市區(qū)各批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨。太原日?qǐng)?bào)，晚報(bào)在當(dāng)?shù)貓?bào)刊零售點(diǎn)沒有銷售，據(jù)了解，有部分人在太原市買房置業(yè)。第二部分：太原市房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì)分析一太原房地產(chǎn)現(xiàn)狀太原是山西省省會(huì)，自古以來便是晉中地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，但房地產(chǎn)的發(fā)展相對(duì)于同類城市比較落后。1市區(qū)規(guī)劃按地理?xiàng)l件不同，規(guī)劃為幾個(gè)不同理念的開發(fā)區(qū)域太原市區(qū)被汾河整個(gè)貫穿，地勢(shì)為東北高，西南低。城區(qū)亦分市中區(qū)、城南、城北、汾河西。由于受工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政府規(guī)劃的影響，太原市的房地產(chǎn)發(fā)展是不均衡的。城北是以冶金、煤炭、化工為主的老工業(yè)區(qū)，污染嚴(yán)重，嚴(yán)重影響該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展；汾河西區(qū)雖然也屬于工業(yè)區(qū)，國(guó)營(yíng)企業(yè)較多，但由于受政府規(guī)劃的影響，與城南共同成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，成片圈地。另外由于太原人自古就存有“汾河西貧東富及南城區(qū)富、北城區(qū)窮”的觀念，再加上南城區(qū)良好的環(huán)境、市府南遷等因素，更加把開發(fā)商及市民購(gòu)房置業(yè)的注意力引至南城，造成城南一些地塊已被開發(fā)商“搶劫”一空，等待升值。2.市中心的價(jià)位居高不下，商場(chǎng)的興建也如火如荼商鋪的租金價(jià)格在1025元/m2/日，售價(jià)2萬元/m2 左右，住宅價(jià)格在3500元/m2，一直居高不下。因市中心多為老城區(qū)的危（舊）房改造，使開發(fā)成本提高，其目標(biāo)購(gòu)買群體亦限定在“富產(chǎn)階級(jí)”和“高級(jí)白領(lǐng)”等投資者，但從深入調(diào)研看，商業(yè)地產(chǎn)投資的浪潮泡沫成份很大。3.住宅興建裙樓和底商成為主流在經(jīng)歷了一層住宅難以銷售、利潤(rùn)少的時(shí)期之后，目前市場(chǎng)底商、門面層一直緊缺，人們便逐步將住宅下面幾層銷售相對(duì)困難的建成底商或商場(chǎng)，作為商用房來銷售或出租，大大提高銷售利潤(rùn)。目前不論河西、市中心、南城都興建了這樣的商鋪，看似前程似錦，但都叫好不叫座（除市中心銷售火爆）有價(jià)無市。4太原相比全國(guó)同類城市，房產(chǎn)價(jià)格過高，其增長(zhǎng)速度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不一致?lián)蟹康鼐肿钚抡{(diào)查表明，隨著城市建設(shè)帶來的各類配套設(shè)施和條件的不同，太原市地區(qū)間的差異進(jìn)一步拉大，迎澤區(qū)每平方米商品房達(dá)到3225元，與上一次統(tǒng)計(jì)相比增長(zhǎng)了13個(gè)百分點(diǎn)；其次是萬柏林區(qū)，每平方米為2881元；杏花嶺區(qū)為每平方米為2701元；最低的區(qū)域?yàn)榧獠萜簠^(qū)，每平方米為1371元，下降了兩個(gè)多百分點(diǎn)。此外，受政府“南移西進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略影響，太原市房地產(chǎn)投資區(qū)域重點(diǎn)南移，小店區(qū)房屋呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)68個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)用房?jī)r(jià)格的漲跌也與區(qū)域分布密切相關(guān)，目前，迎澤區(qū)商業(yè)用房的價(jià)格達(dá)到13136元平方米，成為投資者最青睞的經(jīng)商區(qū)域；小店區(qū)居第二位，商業(yè)用房增幅達(dá)42；而尖草坪區(qū)價(jià)格為4628元/平方米，下降了36。 據(jù)省城調(diào)隊(duì)資料顯示，全省土地交易價(jià)格漲勢(shì)逐季擴(kuò)大。13季度，全省土地交易價(jià)格比上年同期上漲36，其中，居民住宅用地價(jià)格上漲44，商業(yè)、旅游、娛樂用地價(jià)格上漲32，工業(yè)用地價(jià)格上漲6，其他用地價(jià)格上漲12；繼太原市在2002年和2003年兩次提高基準(zhǔn)地價(jià)以后，今年全省其他一些地市也陸續(xù)提高當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)，成為帶動(dòng)全省土地價(jià)格上漲的主要因素，土地價(jià)格的上漲，無形中增大了開發(fā)成本，提高了房屋價(jià)格。同時(shí)，拆遷成本的上升也是一個(gè)重要原因，目前，太原市的拆遷成本為每平方米2570元。5市場(chǎng)供需仍不平衡對(duì)于一般的工薪階層來說，他們的心理價(jià)位是在2000至3000元平方米這樣一個(gè)水平。但目前市場(chǎng)中的3000元平方米以下的商品房供應(yīng)量越來越少，即使有也大都位于位置相對(duì)偏僻的區(qū)域，無形中又增加了工薪階層的交通成本。目前，市場(chǎng)上高價(jià)位、高檔住房，在市場(chǎng)所占比例較高，中低價(jià)位、普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房少。100平方米以下的商品房求大與供，120平方米以上的商品房供大與求。從而促使太原市樓市供求結(jié)構(gòu)的矛盾依然突出。二太原房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)過去的2004年是太原樓市迅猛發(fā)展的一年，是在宏觀政策調(diào)整下集中爆發(fā)的一年。對(duì)于2005年的太原樓市發(fā)展走勢(shì)，在沒有大的政策面的影響下，我們沒有任何理由不去看好。1、市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)放量據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2004年太原樓市開發(fā)規(guī)模和銷售面積都是歷年來增長(zhǎng)最顯著的一年，兩個(gè)指標(biāo)市場(chǎng)平均正增幅都在20以上，這也預(yù)示著太原樓市開始步入了高速增長(zhǎng)的快車道。2005年的市場(chǎng)供給熏將繼續(xù)在府東街府西街、五一廣場(chǎng)、濱河路、親賢街、長(zhǎng)風(fēng)大街等區(qū)域集中放量熏同時(shí)，一些地產(chǎn)開發(fā)邊緣區(qū)域如萬柏林、杏花嶺區(qū)和開發(fā)成熟區(qū)域迎澤大街沿線也將逐步升溫。考慮到目前太原樓市的物業(yè)開發(fā)特點(diǎn)，北京亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2005年隨著整個(gè)太原樓市水漲船高，盡管商品房住宅和辦公類物業(yè)及大型零售商業(yè)依然是市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品，但面向部分中低收入的經(jīng)濟(jì)適用房和面向部分高端人群的豪宅產(chǎn)品也將有少量供給。2、銷售價(jià)格穩(wěn)步攀升伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和相關(guān)利好政策的陸續(xù)出臺(tái)，太原樓市將逐步規(guī)范和成熟，在這樣日漸成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，相關(guān)機(jī)構(gòu)資本和民間熱錢將陸續(xù)投向地產(chǎn)，可以預(yù)見2005年的太原樓市價(jià)格依然堅(jiān)挺，并且穩(wěn)步攀升。具體到各種業(yè)態(tài)的價(jià)格表現(xiàn)，北京亞豪地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2005年太原樓市住宅和寫字樓（含商住公寓）作為市場(chǎng)的主力軍，將依舊搶眼，價(jià)格將持續(xù)走高。而在2004年集中放量的大型零售商業(yè)業(yè)態(tài)由于市場(chǎng)需求增量不足，因此價(jià)格將趨于平穩(wěn)。太原作為中國(guó)能源大省的省會(huì)，其所具有的經(jīng)濟(jì)和政治輻射作用決定了2005年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是眾多省內(nèi)資本的棲息之地。同時(shí)隨著太原樓市的投資環(huán)境日漸成熟和市場(chǎng)規(guī)模逐步放大，部分國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商和地產(chǎn)服務(wù)商將陸續(xù)進(jìn)入太原樓市。（二）房地產(chǎn)的特點(diǎn)1 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)外地購(gòu)房者日益成為太原樓市的生力軍，并引起本地開發(fā)商的關(guān)注和重視。隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，外地（尤其是地市）人中的有錢人逐漸將買房的目光轉(zhuǎn)向太原。這些來太原購(gòu)房的外地客戶可歸為自用與投資兩種，自用者多追求省城高品質(zhì)的生活享受，投資客戶則指望能在樓市中成為炒樓高手。太原的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)滯后，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏個(gè)性化差異；同時(shí)缺少具有品牌文化的樓盤和開發(fā)商。由于受市政府“南移西進(jìn)”的城市發(fā)展規(guī)劃影響，促使太原的房地產(chǎn)開發(fā)向西向南發(fā)展，城南地段尤其倍受青睞，不少購(gòu)房者考慮選擇城南方向。據(jù)太原房地產(chǎn)交易所在歷年房展會(huì)上的調(diào)查結(jié)果來看，太原的購(gòu)房者有約七成的人選擇分期付款，有約兩層的人選擇按揭貸款。這表明太原市居民的消費(fèi)觀念正在更新，花明天的錢，圓今天的夢(mèng)已經(jīng)成為更多人的選擇。同時(shí)也表明太原的城市居民經(jīng)濟(jì)承受能力低，而且對(duì)開發(fā)商能否按期交房心存疑慮，不愿多承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。太原的購(gòu)房者對(duì)期房仍表現(xiàn)出較多的疑慮，不愿購(gòu)買期房，因此期房的銷售不能像在北京等地一樣，銷售周期和速度仍然不如現(xiàn)房好。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原購(gòu)房者最擔(dān)心的問題主要集中在房屋的質(zhì)量不好，配套設(shè)施不完備，開發(fā)商合同欺詐，不能按時(shí)交房等問題。尤其隨著太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟，并經(jīng)歷了種種承諾的破滅和欺騙，消費(fèi)者尤其是投資者的投資購(gòu)買行為必將日趨理性化，房子的銷售不再是簡(jiǎn)單通過大量的廣告宣傳和媒體炒作就能夠賣出去的。在太原，有很多單位都實(shí)行集資蓋房或購(gòu)買整體的樓房作為單位的福利和自己的物業(yè)，對(duì)于有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)，他們會(huì)更多的考慮自建，而不是去租或買，這在很大程度上限制了太原房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和活躍。但也有一些企業(yè)，出于發(fā)展和提升形象的考慮，正有意搬出現(xiàn)在的形象較差的辦公地點(diǎn)，向發(fā)展潮流靠攏。、區(qū)域分布分析城市中心地帶的地段優(yōu)勢(shì)繼續(xù)受到青睞，吸引力有增無減，向南、向西的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)。將太原市區(qū)分成三個(gè)區(qū)域：城北（迎澤大街以北）、城南、河西。城市中心地帶的地段優(yōu)勢(shì)繼續(xù)受到青睞，吸引力有增無減。雙塔西街以北、北大街以南的高檔樓盤很多，如御花園假日廣場(chǎng)、東大盛世華庭等。房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。 受太原市政府“南移西進(jìn)”戰(zhàn)略的影響，太原城區(qū)向南郊和河西發(fā)展。尤其是南部區(qū)域，受政府要遷到城南這一說法的影響，地價(jià)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)很快，很多開發(fā)商紛紛搶占地盤，以南內(nèi)環(huán)街和長(zhǎng)風(fēng)街為主干道，這一地區(qū)在建的樓盤約占太原市新建樓盤總量的一半，如陽光地帶等。河西的發(fā)展相對(duì)緩慢，但住宅樓盤也比較多，如大唐世家等。3、房?jī)r(jià)分析去年全市新增商品房銷售均價(jià)為每平方米4157元，同比增長(zhǎng)2.85%，其中新增商品住宅均價(jià)為3076元，同比增長(zhǎng)11.8%，每套商品住宅銷售均價(jià)為40萬元，存量房交易價(jià)格為每平方米1812元，同比增長(zhǎng)20. 67%,其中住宅交易均價(jià)為每平方米1500元，同比增長(zhǎng)19.9%,每套存量住宅交易均價(jià)為21萬元。太原市房地產(chǎn)價(jià)格目前呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：1 房?jī)r(jià)高位運(yùn)行與太原市居民家庭收入相比來看，近年來房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)一直在高價(jià)位運(yùn)行。去年我市居民家庭平均收入4萬元左右，與每套商品住宅40萬的均價(jià)相比，房?jī)r(jià)確實(shí)較高。但是從縱向來看，房?jī)r(jià)增幅平穩(wěn)，增幅處于合理空間。2 存量住宅價(jià)格增幅高于新建商品房住宅價(jià)格增幅。2004年存量住宅價(jià)格為每平方米1500元，同比增長(zhǎng)19.9%,高于新建商品房住宅價(jià)格11.8%的增幅。3 城南新建商品房?jī)r(jià)格漲幅高于全市新建商品房?jī)r(jià)格平均漲幅水平。、房地產(chǎn)持續(xù)升溫，但房產(chǎn)投資意識(shí)將趨于更加理性近年來太原投資型項(xiàng)目成為熱點(diǎn),但后期由于開發(fā)商和項(xiàng)目變現(xiàn)等原因，投資失敗案例逐漸增多，（例如東方紅、東大盛世華庭及開元盛世）。但由于城市改造力度的加大及建筑成本的不斷上漲，導(dǎo)致價(jià)格將在一定時(shí)間內(nèi)持續(xù)上漲，這使得太原的投資群體將更加謹(jǐn)慎，投資行為更趨于理性。三商業(yè)項(xiàng)目分析目前太原市已開業(yè)、建筑面積在5000平方米以上的大型商鋪超過100家，總建筑面積達(dá)134萬平方米。從去年至今，太原市上市銷售的十多個(gè)商鋪項(xiàng)目中，開門營(yíng)業(yè)的商鋪不足60。太原市目前商鋪發(fā)展比較快，與城市總體發(fā)展相協(xié)調(diào)。但由于受省城消費(fèi)水平等因素影響，大型商鋪出現(xiàn)了投資者熱情很高而出租相對(duì)冷清的局面。目前已開業(yè)的大型商鋪有81個(gè)，在建的大型商鋪26個(gè)，太原市已開業(yè)的大型商鋪迎澤區(qū)最多，有32個(gè)，小店區(qū)19個(gè)，萬柏林區(qū)15個(gè)，杏花嶺區(qū)5個(gè)，尖草坪區(qū)6個(gè)，晉源區(qū)4個(gè)；在建的大型商鋪，迎澤區(qū)有4個(gè)，杏花嶺區(qū)9個(gè)，萬柏林區(qū)5個(gè)，小店區(qū)6個(gè)，晉源區(qū)2個(gè)。目前迎澤區(qū)商業(yè)用房?jī)r(jià)格達(dá)到13136元/平方米，成為投資者最青睞的經(jīng)商區(qū)域；小店區(qū)居第二位，商業(yè)用房增幅達(dá)42；尖草坪區(qū)價(jià)格為4628元/平方米，下降了36。盡管價(jià)格如此高，但由于房地產(chǎn)開發(fā)公司采取種種優(yōu)惠措施和靈活的銷售策略，因此，商鋪上市后還是得到投資者的追捧。與商鋪投資者日益高漲的熱情相比，商鋪的出租情況就有些不理想。與商鋪投資者日益高漲的熱情相比，商鋪的出租情況就有些不理想。經(jīng)過調(diào)查得知，商鋪投資者大多是外地人，投資的目的就是為了出租，而不像一些太原人投資商鋪是為自己經(jīng)營(yíng)。第三部分：商業(yè)環(huán)境調(diào)研分析一商業(yè)圈的歷史變革自古，太原市的商業(yè)主要分布于城北與城南兩區(qū)。在建國(guó)前，城北街的鼓樓街、南肖墻、帽兒街、北肖墻，以及城南的鐘樓街、橋頭街、柳巷一帶就一直是商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)集中的地帶。建國(guó)后，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展、國(guó)家對(duì)私營(yíng)商業(yè)的社會(huì)主義改造以及十一屆三中全會(huì)之后的改革開放，城北相繼修建了迎新街百貨大樓、新建路百貨商店、山西飯店、大觀園澡堂、解放服務(wù)城等商業(yè)企業(yè)，還建成了桃園、敦化坊、建設(shè)北路、城北街集貿(mào)市場(chǎng)和輕工市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、小食品批發(fā)市場(chǎng)、尖草坪商貿(mào)中心、府西藝苑建材裝潢市場(chǎng)等14個(gè)專業(yè)及綜合市場(chǎng)。而城南，逐漸成為太原商貿(mào)、金融中心，尤其是鐘樓街、橋頭街、柳巷一帶，商家云集，有省內(nèi)聞名的五一百貨大樓、天龍大廈、工貿(mào)商廈、二輕工業(yè)品市場(chǎng)、婦兒商場(chǎng)、萬嘉商廈、華宇超市、三江大廈、汾酒大廈等大型商廈。九十年代的太原商業(yè)是以五一百貨、天龍商廈、解放大樓為主要代表，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制色彩較為濃重。二太原商業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀根據(jù)不同的定位范圍，太原市現(xiàn)有商業(yè)格局分布形成了以下三類商圈：核心商圈：太原市區(qū)（行車距離15分鐘以內(nèi)），40萬人口直接商圈：太原生活圈（行車距離30分鐘以內(nèi)），100萬人口第二次商圈：大太原生活圈（行車距離60分鐘以內(nèi)），200萬人口根據(jù)不同的地理位置,太原市現(xiàn)有的大型繁華商圈共兩個(gè):最大商圈：柳巷商圈第二大商圈：朝陽街商圈其余商圈，如尖草坪商圈、興華街商圈、北大街商圈、親賢北街商圈、漪汾街商圈、千峰路商圈、平陽路商圈、長(zhǎng)風(fēng)街商圈，三墻路商圈剛剛形成，影響較小。1 柳巷商圈太原市的商業(yè)中心區(qū)以柳巷（柳北）、柳巷南路為中軸線，東起五一路，西至解放路，南起迎澤大街，北到府東街，占地4.4平方公里，在這一地理范圍形成了太原市最重要的商業(yè)區(qū)，是太原市的黃金地帶，聞名全國(guó)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，多種業(yè)態(tài)并存，具有獨(dú)特的區(qū)域特色。區(qū)內(nèi)集中了太原市90%的老字號(hào)商家和80%的現(xiàn)代商廈。柳巷商圈是由柳巷、開化市街、柴市巷、橋頭街、鐘樓街構(gòu)成的黃金商業(yè)區(qū)，其街道兩邊的大小商鋪、專賣店、商場(chǎng)約1100多家，營(yíng)業(yè)面積約6萬平方米，年?duì)I業(yè)額12億元左右。及七，八家大中型百貨商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積約十幾萬平方米。柳巷商圈的每條街經(jīng)營(yíng)各有側(cè)重點(diǎn)，形成集聚效應(yīng)。如柳巷南路類似上海的南京路，以休閑品牌為主、定位主要針對(duì)中檔消費(fèi)群體為主，商品重復(fù)比較嚴(yán)重，款式基本一致，同一品牌有兩至三家店；開化寺街類似上海的準(zhǔn)海路，以國(guó)際，國(guó)內(nèi)一線大品牌為龍頭、定位主要針對(duì)高檔消費(fèi)群體為主；柳北、鐘樓街類似上海的四川北路，以工薪消費(fèi)階層為主。食品街是以飲食業(yè)為主；橋頭街形成戲劇服裝、樂器等為主的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，美容、美發(fā)在起鳳街和海子邊西街形成扎堆現(xiàn)象. 類似柳巷商圈這樣把高、中、低檔消群體集中在一個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)象，全國(guó)比較少見。柳巷、開化寺街，鐘樓街、解放北路為比較繁華路段，以20 m小店為例，年租金價(jià)格柳巷的房租在2026萬左右，開化寺街為1522萬左右，主要是經(jīng)營(yíng)品牌服裝，解放北路56萬左右，鐘樓街為1213萬左右，主要是經(jīng)營(yíng)中低檔服裝類，五一路租金3，56元/天。商場(chǎng)內(nèi)的具體租金價(jià)格1層為1020元/天；2層租金價(jià)格為710元/天；3層，4層在38元/天左右；柳巷商圈