建賞高新項(xiàng)目可行性研究.doc

房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) e 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整 性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 建賞高新項(xiàng)目可行性研究 摘摘 要要 本次可行性研究報(bào)告是對(duì)團(tuán)結(jié)南路一真實(shí)項(xiàng)目所做的。首先，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商對(duì) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想以及項(xiàng)目的基本情況，在實(shí)施全面的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行初步定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項(xiàng)目用地狀況、開發(fā)商的設(shè)想和有 關(guān)城市規(guī)劃的要求等，提出項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則和方案；然后，對(duì)擬開發(fā) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行安排，擬定營銷方案；最后，在完成以上階段的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn) 行投資估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析，同時(shí)對(duì)開發(fā)商提出相關(guān)意見和建議，最終確 定本項(xiàng)目是可行的。 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，項(xiàng)目，可行性研究，市場(chǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) e 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整 性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ the 6th feasibility study of a project in tuan jie nan lu abstract this paper is composed for the project in tai bai nan lu. firstly, according to the conceive of the developer to the project and the projects basic complexion, on the bases of complete market research, make the primary positioning for the project; secondly, according to the disquisition fruit of former phases, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about city programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project; thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; finally, on the bases of upwards phases, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, moreover, make some opinions and suggestions to the developer，finally make sure that this project is feasible. key words: real estate, project, feasibility study, marketing 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 1 頁 目目 錄錄 1 總論2 1.1 項(xiàng)目概況 .2 1.1.1 項(xiàng)目簡介 2 1.2 可行性研究編制目的 .2 1.3 可行性研究編制依據(jù) .2 1.4 結(jié)論及建議 2 1.4.1 結(jié)論 2 1.4.2 相關(guān)建議 2 2 國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析.2 2.1 全國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2 2.2 2006 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2 2.3 影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策2 2.4 2007 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè).2 3 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 .2 3.1 西安市房地產(chǎn)概況 .2 3.2 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2 3.3 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)2 4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 .2 4.1 西高新及其房產(chǎn)市場(chǎng)簡介2 4.2 市場(chǎng)調(diào)研分析2 5 調(diào)研結(jié)論 .2 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 2 頁 5.1 項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析 .2 5.1.1 項(xiàng)目的 swot 分析 2 5.1.2 項(xiàng)目對(duì)策分析 2 5.2 市場(chǎng)分析結(jié)論與開發(fā)建議 .2 5.3 項(xiàng)目定位2 5.3.1 客戶定位 2 5.3.2 形象定位2 5.3.3 功能定位 2 5.3.4 價(jià)格定位 2 6 項(xiàng)目建設(shè)條件.2 6.1 開發(fā)建設(shè)的用地情況 .2 6.2 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 .2 7 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案.2 7.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 .2 7.1.1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案原則 .2 7.1.2 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 .2 7.2 住宅建筑設(shè)計(jì)方案 .2 7.2.1 住宅建筑的平面布置 .2 7.2.2 住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 2 7.2.3 建筑單體和戶型設(shè)計(jì) .2 7.3 小區(qū)配套設(shè)施建議 .2 7.3.1 停車場(chǎng)設(shè)計(jì) 2 7.3.2 多功能會(huì)所設(shè)計(jì) 2 7.3.3 公園設(shè)計(jì) .2 7.4 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 .2 7.4.1 綠化設(shè)計(jì) 2 7.4.2 小區(qū)入口和道路設(shè)計(jì) .2 7.4.3 小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計(jì) .2 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 3 頁 7.5 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .2 8 項(xiàng)目進(jìn)度安排2 8.1 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) .2 8.2 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 .2 8.3 銷售計(jì)劃 .2 9 營銷方案.2 9.1 小區(qū)樓盤的賣點(diǎn)2 9.2 4p 理論的應(yīng)用.2 9.2.1 產(chǎn)品策略2 9.2.2 價(jià)格策略2 9.2.3 促銷策略2 9.2.4 渠道策略2 9.3 付款方式2 9.4 銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 .2 10 項(xiàng)目投資估算2 10.1 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù).2 10.2 項(xiàng)目總投資估算的原則 2 10.3 項(xiàng)目的總投資估算 2 10.4 資金籌措方案 2 11 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).2 11.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 2 11.1.1 基準(zhǔn)收益率的確定 .2 11.1.2 項(xiàng)目計(jì)算期的確定 2 11.1.3 項(xiàng)目價(jià)格的確定 .2 11.1.4 項(xiàng)目銷售稅金及附加的確定 .2 11.1.5 利潤總額及所得稅 .2 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 4 頁 11.2 盈利能力分析 2 11.2.1 損益表與靜態(tài)盈利能力分析 .2 11.2.2 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動(dòng)態(tài)盈利能力 2 11.2.3 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動(dòng)態(tài)盈利能力 2 11.3 清償能力分析 2 11.4 評(píng)價(jià)結(jié)論 2 12 不確定分析2 12.1 盈虧平衡分析 2 12.2 敏感性分析 .2 13 結(jié)論及建議2 13.1 結(jié)論 2 13.2 存在的問題及建議 2 主要參考資料.2 附件.2 附件 1: 高新區(qū)房地產(chǎn)個(gè)案分析2 附件 2: 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查問卷2 附件 3 財(cái)務(wù)報(bào)表.2 致謝錯(cuò)誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 1 頁 1 總論 1.1 項(xiàng)目概況 1.1.1 項(xiàng)目簡介 本項(xiàng)目名稱為“建賞高新” ，位于西安市丈八東路路與科技路 相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段。基地總占地面 積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該處離市中心不遠(yuǎn)， 區(qū)位適中，交通便捷。 該項(xiàng)目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等大型購物超 市，有便利的商業(yè)活動(dòng)環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、商場(chǎng) 等生活設(shè)施配套齊全。 項(xiàng)目所處地塊的具體位置如下圖所示： 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 2 頁 圖 11 項(xiàng)目所處地塊的具體位置 1.2 可行性研究編制目的 可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化、減 少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效 益。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉 及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先要做好可行 性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ) 資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立 在科學(xué)的而不是在經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。 本報(bào)告通過研究該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是 否可行，以及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品有無銷路、有無競(jìng)爭(zhēng)能力、投資效果 等進(jìn)行研究，從而得出該項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì) 取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集建 設(shè)資金的依據(jù)；與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃 設(shè)計(jì)的依據(jù)。 1.3 可行性研究編制依據(jù) （1）國家和西安市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃； （2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件； （3） 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè) 施； 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 3 頁 （4） 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； （5） 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； （6） 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； （7） 開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備 選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。 1.4 結(jié)論及建議 1.4.1 結(jié)論 表 1-1 評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行 全部投資季度內(nèi)部收益 率 19%13%是 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3101 萬元0是 投資回收期2.4 年2.5 年是 借款償還期1.5 年 從上表看，項(xiàng)目的各主要指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以該項(xiàng)目是可 行的。 1.4.2 相關(guān)建議 （1）建議開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者精確定位，將項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶設(shè) 定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳?、在?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安市工作的高 級(jí)白領(lǐng)以及管理人員，同時(shí)開發(fā)周邊地區(qū)。 （2）建議開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)過程中加強(qiáng)資金和投資的管理， 開發(fā)進(jìn)度上也要慎重考慮和嚴(yán)格安排，同時(shí)，在項(xiàng)目的銷售過程中， 開發(fā)商要加強(qiáng)銷售收入的管理。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 4 頁 （3）建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模效益和成本優(yōu) 勢(shì)，盡可能的加強(qiáng)與原料供應(yīng)商和承包商的合作，通過材料統(tǒng)購和簽 訂大的總包合同降低單位成本，同時(shí)也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù) 費(fèi)用和管理費(fèi)用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。 （4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠?yàn)橄?費(fèi)者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)，提高項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌價(jià)值， 另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項(xiàng)目創(chuàng)造額 外收益。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 5 頁 2 國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 2.1 全國經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2006 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 209407 億元，比上年增長 10.7%。其中， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 24700 億元，增長 5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102004 億 元，增長 12.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 82703 億元，增長 10.3%。第一、 第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 11.8%、48.7% 和 39.5%。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 1.5%，其中服務(wù)價(jià)格上漲 1.8%。商品零售價(jià)格上漲 1.0%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 3.0%。原材料、 燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲 6.0%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 1.5%。農(nóng)產(chǎn) 品生產(chǎn)價(jià)格上漲 1.2%。70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲 5.5%。從 2006 年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)增長勢(shì)頭不錯(cuò)，在住房、汽車、電 子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)方面保持活躍的狀態(tài)。而這一狀態(tài)對(duì)帶動(dòng)汽車包 括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會(huì)減弱。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對(duì) 重化工、原材料帶動(dòng)力度也不會(huì)減弱。由此，可以樂觀地推測(cè) 2007 年我國國民經(jīng)濟(jì)仍會(huì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 2.2 2006 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 （1） 房地產(chǎn)投資： 2006 年全國房地產(chǎn)完成投資 19382 億元，比上年增長 21.8%， 同比上升 2 個(gè)百分點(diǎn)，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的 17.6%，同比下降 0.2 個(gè)百分 點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢(shì)得到初步控制。 但在市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛、房價(jià)居高不下、有行業(yè)外部資金進(jìn)入的 情況下，2007 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)保持 20%以上，其中，住 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 6 頁 宅投資增速可能會(huì)有所上升。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀： 土地開發(fā)面積和新開工面積均達(dá)到 2000 年以來的最高，但是土 地購置和竣工面積與 2005 年相比均有所減少。從商品房的銷售來看， 2006 年各類商品房銷售面積均達(dá)到了 2000 年以來的最高值，從一個(gè) 角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006 年住宅、辦公樓和商業(yè)用 房銷售面積分別達(dá)到 2000 年的 3.3 倍、2.8 倍和 3.0 倍。 （3） 2006 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。 1-11 月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長 195，增幅雖 比 2005 年同期高 17 個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低 136 個(gè)和 129 個(gè)百分點(diǎn)，與中西部地區(qū)的差距比今年 1 季度分別擴(kuò)大 17 個(gè)和 69 個(gè)百分點(diǎn)；而中西部地區(qū)比上年同期增長均超過 300，分別達(dá) 331和 324，增幅比 2006 年 1 季度分別高 36 個(gè)和 88 個(gè)百分點(diǎn)。 （4）商品房的價(jià)格： 2000 年以來，除辦公樓銷售均價(jià)上下有所波動(dòng)外，各類商品房 價(jià)格一直上漲。2003 年以后各類商品房價(jià)格上漲加速，就是說從 2000 年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是 2003 年 以來期間。其中 2006 年的住宅價(jià)格是 2003 年的 1.4 倍。從商品住宅 來看，2000 年以來，全國商品住宅開發(fā)建設(shè)投資額、新開工面積、 銷售面積一直增長，2006 年達(dá)到最大值。住宅投資占全部房地產(chǎn)投 資額的比重 2006 年達(dá)到最大，為 70.2%。 2.3 影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 從宏觀政策的角度看，2006 年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來 最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控， “國六條”及十五條意見等政策的相 繼出臺(tái)，在很大程度上影響著中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展： 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 7 頁 首先， “國六條”中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整“重點(diǎn) 發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。 各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要 求。 ”接著，針對(duì)這一要求，十五條意見又進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，要 求自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型 建筑面積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須 達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。這一規(guī)定，無疑將會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會(huì)引起大 房型住宅由于稀缺而價(jià)格上升。同時(shí)，要達(dá)到 70%這一指標(biāo)，對(duì)于大 中城市而言，政府至少要建設(shè)超過 50%的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房， 在很大程度上加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。 其次還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)， 認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事 先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。 （2）住宅分戶驗(yàn)收：開發(fā)商在向購房者交房時(shí)，必須提供采暖 系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等 8 項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改 記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的 相關(guān)信息。 （3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委 員會(huì)須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行辦公。 業(yè)主可隨時(shí)上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。 （4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅 人，須在 2005 年 12 月 31 日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。 （5）大戶預(yù)征增值稅：2006 年 1 月 1 日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶 (單套房間)平均建筑面積超過 140 平方米以上的，一律按 0.5%的預(yù) 征率征收土地增值稅，對(duì)于 140 平方米(含)以下的不予預(yù)征土地增值 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 8 頁 稅。 （6）房貸執(zhí)行新利率：2005 年 12 月 25 日 20 時(shí)，客戶貸款不 存在欠款的，貸款利率按 2006 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期 同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸 款利率按 2006 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸 款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。 從上述分析可以看到，政府對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的決心，而且， 政府的調(diào)控也將慢慢會(huì)有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及 那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國整體的房價(jià)還是會(huì) 穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價(jià)格 走勢(shì)來看，可以證明今年的房價(jià)還是穩(wěn)中有漲的。 2.4 2007 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 隨著國家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，預(yù)計(jì) 07 年房地 產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價(jià)位的普通住房以 及經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模有望擴(kuò)大。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資 準(zhǔn)入門檻提高的影響，投機(jī)性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn) 供求矛盾將有所緩解，07 年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將進(jìn)一步趨緩。 同時(shí)還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少， 自住性需求將呈回溫跡象。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，針對(duì)投 機(jī)性需求的調(diào)控政策效力還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑 制。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性 需求也會(huì)有所下降。與此同時(shí)，具有真實(shí)需求的消費(fèi)者的心理預(yù)期開 始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。 同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨緩。近幾年國家出臺(tái)的系列調(diào)控措施， 其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。而各地方政府貫徹落實(shí)中央精神的積 極性有所提高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將更加有效，預(yù)計(jì) 07 年房 地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨緩。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 9 頁 3 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 3.1 西安市房地產(chǎn)概況 對(duì)于西安來說，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)， 價(jià)格增長速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺， “國六條” 的出臺(tái)對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策 的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷售的高速增長， 說明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國 家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一 步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育 品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有 充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長期，邁進(jìn) 成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購房 行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 未來西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè) 成熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一 定的增長速度。 3.2 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 1.西安市生產(chǎn)總值 2006 年西安市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。經(jīng)陜西省統(tǒng)計(jì) 局評(píng)估，2006 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1450.02 億元，比上年同期 增長 13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 70.73 億元，增長 7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 10 頁 加值 615.26 億元，增長 14.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值 764.03 億元，增長 12.4%。 2.房地產(chǎn)投資 西安市 2006 年房地產(chǎn)完成投資 285.76 億元，增長 26.9；商 品房銷售面積 621.50 萬平方米，增長 25.0；商品房銷售額 206.15 億元，增長 20.3。 3.西安市人均收入 從西安市 2006 年各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住 宅類物業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比 城東略高，城北最低；商服用房均價(jià)城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二， 西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓 仍以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東， 城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從 2006 年統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù)對(duì)比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首 位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫字樓均價(jià)也 相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。整體來看西安市房價(jià)與 其他同類城市相比，房價(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對(duì)較低，而西安市快速發(fā) 展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動(dòng)房價(jià)的上漲，因此，西 安房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。 3.3 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng) 通過以上西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給市場(chǎng)與需求市場(chǎng)的分析，我認(rèn)為 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)： 1、政府調(diào)控職能趨于深化 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品 房市場(chǎng)在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)。盡管市場(chǎng)瞬息變 化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的波動(dòng)，但是西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)站 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 11 頁 在了一個(gè)新的歷史高度，走向相對(duì)成熟的市場(chǎng)。 2、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理 伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場(chǎng)購房者需求主流的演變，西安市商 品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。同時(shí)，伴隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的日益趨于激烈， 購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場(chǎng)開發(fā)的導(dǎo)向之 時(shí)，也預(yù)示著商品房市場(chǎng)正逐步向“買方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而西安商品房 市場(chǎng)目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場(chǎng)需求已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)開發(fā)之指 向。 3、旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn) 市場(chǎng)必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西 安市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進(jìn)， 形成自身的古城特色。 4、西安市房地產(chǎn)信息化 西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)， 為政府提供房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加 強(qiáng)了廣大開發(fā)商與購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場(chǎng) 做出了一定的成績。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動(dòng)西安市房地 產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā) 展趨勢(shì)提供了重要的保障。 5、2006 年西安商品房銷售平均價(jià)格每平方米 4047.2 元，總體 上漲 3.5，漲幅比 2005 年回落 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類銷售 平均價(jià)格每平方米 30441 元，上漲 3.9，非住宅銷售平均價(jià)格每平 方米539.5 元，上漲 2.1。經(jīng)濟(jì)適用房、多層和高層住宅價(jià)格分 別上漲 1.8、5.3和 4.2。由于國家限制別墅用地審批，西安市 別墅價(jià)格上漲 5.7。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響， 2006 年西安市土地交易價(jià)格上漲 4.5。其中，普通住宅、工業(yè)和商 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 12 頁 業(yè)娛樂用地與 2005 年同期價(jià)格相比分別上漲 5.3、3.4和 4.1。此外，二手房交易價(jià)格上漲 4.4。2006 年西安市房地產(chǎn)開 發(fā)增幅趨緩，價(jià)格穩(wěn)步上行。房屋銷售價(jià)格上漲 3.6，土地交易價(jià) 格上漲 4.5，房屋租賃價(jià)格上漲 1.2，物業(yè)管理價(jià)格上漲 0.2。 6、目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城 東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。由于政府保護(hù)舊城 及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項(xiàng)目較少，房價(jià)也居高；城東原為 西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人 居環(huán)境，房價(jià)也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住 環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力， 使這里也集聚了多個(gè)住宅項(xiàng)目，甚至在西咸共建區(qū)世紀(jì)大道上也出現(xiàn) 了如金泰絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安 人購房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城， 曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房價(jià)也是一高再高；城北較 之其他各區(qū)，歷來被認(rèn)為治安環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境落后，但政府 北遷決定的實(shí)施，未來火車站北移，以及西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃 發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力 巨大； 西安高西區(qū)作為西安的 cbd，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)越加明顯，住宅市場(chǎng) 也開始活躍起來，投資市場(chǎng)十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項(xiàng)目十分集 中，房價(jià)也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新的兩點(diǎn)；長安 區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢(shì)，逐漸吸引 開發(fā)商進(jìn)入該地區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目，房價(jià)也由最初的低價(jià)格逐步攀升， 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 13 頁 4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 4.1 西高新及其房產(chǎn)市場(chǎng)簡介 西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面積不 足 5，但其經(jīng)濟(jì)總量占到西安市的 1/5，對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著 重要的示范、帶動(dòng)和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一 直保持 30%以上的高速增長。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新 憑借其獨(dú)特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西 安市經(jīng)濟(jì)最繁華的地段。 其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的 房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個(gè)環(huán)境下，西高新的 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其獨(dú)特的開發(fā)及營銷模式。西高新集中了大量的本地 發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點(diǎn)片 區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時(shí)由于企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了整 個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時(shí)尚、最具備 經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對(duì)比 的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的 地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時(shí)，這里也是中小戶型開發(fā)量最 大的片區(qū)。 4.2 市場(chǎng)調(diào)研分析 這次調(diào)研主要是針對(duì)以下三個(gè)方面進(jìn)行的：1、基本需求信息 （圖 1-8） 。2、消費(fèi)者偏好（圖 9-11） 。3、消費(fèi)者個(gè)人信息 （12-15） 1、購房目的： 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 14 頁 我們一共對(duì)四百位消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善 住房條件作為自己的購房目的，還有 3%是因?yàn)椴疬w才再次購房的， 用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占 了 15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如 下表： 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 改善住房條件 拆遷 自己或親人住 投資 系列1 2、建筑類型： 通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)住宅的建筑類型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，49%的消費(fèi)者認(rèn)為 小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時(shí)還有 33%的人認(rèn)為自己會(huì)首選高層住 宅，還有 4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時(shí)還有 7%和 9%的人認(rèn)為連 排別墅或單體別墅會(huì)使自己的首選類型。通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑類型的 調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi)者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這 就要求我在設(shè)計(jì)建筑類型的時(shí)候主要要考慮的建筑類型應(yīng)該是小高層 和高層建筑。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 15 頁 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 小高層 高層 雙拼 連體別墅 單體別墅 其他 系列1 3、戶型結(jié)構(gòu)的要求： 在對(duì)消費(fèi)者所進(jìn)行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者更青睞的 戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型 結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、23%、23%。相對(duì)于這三種戶型結(jié) 構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時(shí)抬受消費(fèi)者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)的時(shí)候，就要更多的考慮這三種受消費(fèi)者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 其他 系列1 4、住宅面積的需求： 在被調(diào)查者中有 1%的消費(fèi)者希望購買 45 平米以下的房子，有 3% 的消費(fèi)者希望購買 4570 平米以的房子，有 23%的消費(fèi)者希望自己 的住宅面積是 700-90 平米，有 37%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 16 頁 90110 平米的，有 24%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 110140 平 米，同時(shí)還有 8%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的， 通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費(fèi)者理想的住宅面積仍然是以大 中戶型為主的，只有很少的一部分消費(fèi)者希望購買小面積或超大面積 的住宅的，在設(shè)計(jì)中我不僅要考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求愿望，更要結(jié) 合國家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴(yán)格控制在 90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45平方米以下 45-70平方米 70-90平方米 90-110平方米 110-140平方米 140平方米以上 5、住房單價(jià): 被調(diào)查者中能接受的價(jià)位在 3500-4000 元的占了 67%，單價(jià)在 40004500 元房子有 19%的消費(fèi)者能夠接受，單價(jià)在 45005000 元 住宅有 7%的消費(fèi)者認(rèn)為自己能夠接受，單價(jià)在 50005500 元計(jì) 5500 元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費(fèi)者能夠接受，由此可見在制定銷 售價(jià)格時(shí)不能把價(jià)格定得太高，以 3500-4000 為好，這樣更能讓消 費(fèi)者接受，從而有利銷售工作的進(jìn)展。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 17 頁 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 3500-400元 4000-4500元 4500-500元 5000-5500元 5500元以上 6、付款方式的選擇： 在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了一次性付款，又 65%的消費(fèi)者選 擇了銀行貸款按揭。說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強(qiáng)，多數(shù)人選 擇按揭貸款。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 一次性付款 銀行貸款按揭 7、家庭月收入： 在被調(diào)查的消費(fèi)者中，其中家庭月收入在 20004000 元的最多 占了 50%，2000 元以下的占了 19%，4000-5000 元占了 12%，5000 以 上的占了 20%?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定 價(jià)時(shí)應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價(jià)格水平。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 18 頁 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2000元以下 2000-3000元 3000-4000元 4000-5000元 5000以上 8、消費(fèi)者的預(yù)算總價(jià)： 通過對(duì)消費(fèi)者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房價(jià)在 2040 萬元的消費(fèi)者占多數(shù)，分別為 32%和 31.5%支付能力在 1020 萬元的消費(fèi)者占 14.5%，10 萬元以下的占了 3%，4050 萬元的占了 14%，50 萬元以上的占了 2%，通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的 理想的總房價(jià)為 20 到 40 萬元，價(jià)格偏低或過高的住宅幾乎是很少有 人買的。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 10萬以下 10-20萬 20-30萬 30-40萬 40-50萬 50萬以上 9、空間形式的選擇： 通過該表可以看出有 9%的消費(fèi)者喜歡錯(cuò)層，有 21%的消費(fèi)者喜歡 躍層的空間形式，有 31%的消費(fèi)者選擇復(fù)式的形式，有 36%的消費(fèi)者 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 19 頁 選擇了平層的形式，而只有 3%的消費(fèi)者選擇了 loft 形式，可見，大 部分消費(fèi)者仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的 空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 錯(cuò)層 躍層 復(fù)式 平層 loft形式 10、裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求： 在被調(diào)查者中有 38%消費(fèi)者認(rèn)為房屋還是毛坯房比較好，同時(shí)還 有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡裝修業(yè)比較好，同時(shí)有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為 可以使全房精裝修，有 13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1% 的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡裝修。通過該項(xiàng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消 費(fèi)者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調(diào)研的過程中通過和消費(fèi)者 的交談也可以看了解到. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 毛坯房 廚衛(wèi)簡裝修 廚衛(wèi)經(jīng)裝修 全房簡裝修 全房精裝修 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 20 頁 11、住宅風(fēng)格的選擇： 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 中國古典現(xiàn)代簡潔現(xiàn)代豐富其他 通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑風(fēng)格的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于大多數(shù)西安的消 費(fèi)者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡潔的建筑風(fēng)格，同時(shí)中國古典和現(xiàn) 代豐富的建筑風(fēng)格各有 15%的消費(fèi)者傾向于該建筑風(fēng)格。這就要求我 在設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格時(shí)要更多的考慮到消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，結(jié)合西安 悠久而豐富的歷史，設(shè)計(jì)出更具有西安特色的建筑。 12、消費(fèi)者年齡： 25歲以下 25-30 30-35 35-40 40-45 50歲以上 通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，具有購房意向的消費(fèi)者的年齡都多集中在 25 到 30 歲之間，其中:2 歲以下的消費(fèi)者占的比例是 25%，2530 歲 之間的消費(fèi)者所占的比例是 29%，30035 歲的消費(fèi)者占 20%，3540 占 15%，40-45 的消費(fèi)者占 9%，50 歲以上的消費(fèi)者占的比例是 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 21 頁 10%，可見青年消費(fèi)者占的比例是最多的，這就要求開發(fā)商在驚醒設(shè) 計(jì)時(shí)要多考慮青年消費(fèi)者的需求偏好，從建筑風(fēng)格到戶型設(shè)計(jì)都要盡 量符合青年人的消費(fèi)心理和偏好。 13、消費(fèi)者的職業(yè)狀況調(diào)查： 個(gè)體經(jīng)營者 公司職員 中層管理者 高層領(lǐng)導(dǎo) 自由職業(yè)者 股市投資者 退休 通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的多是公司職員，占總調(diào)研人數(shù) 的 38.5%。個(gè)體經(jīng)營者占總調(diào)研人數(shù)的 12.5%，中層管理者和高層管 理者分別占總調(diào)研人數(shù)的 18%和 2%。自由職業(yè)者和股市投資者分別占 7%和 1%，剩下的由于其他原因不得而知。通過調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)， 有購房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工 作，有相對(duì)固定且相對(duì)較高的收入，所以這些人會(huì)考慮購房，這就要 求開發(fā)商針對(duì)這部分消費(fèi)者開發(fā)出適合該人群的住房，從而會(huì)減少銷 售帶來的壓力。 14、教育程度： 高中及其以下 中專大專 本科 碩士及其以上 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 22 頁 通過對(duì)消費(fèi)者的教育程度的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者的教育 程度都集中在中專以上，其中高中及其以下的人占到總調(diào)研人數(shù)的 12%，中專和大專的人數(shù)占總比例的 38.75%，本科學(xué)歷的占到 37.75%，碩士及其以上的占了 5.5%。 15、目前居住形式： 商品房 租賃房 自建房 房改房 其他 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有 32%的消費(fèi)者目前居住的已經(jīng)是商品房，有 36%的 人目前仍是居住的仍然是租賃房，有 10%的消費(fèi)者居住的市自建房， 有 6%的人居住的是房改房，有 16%的人選擇了其他。大多數(shù)的消費(fèi)者 由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強(qiáng)的購房的欲望的，所以 只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費(fèi)者的住房，市場(chǎng)應(yīng)該是很廣闊的。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 23 頁 5 調(diào)研結(jié)論 5.1 項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析 5.1.1 項(xiàng)目的 swot 分析 a項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)（s） a地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商 業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵(lì)新區(qū)發(fā)展，優(yōu) 惠的開發(fā)政策、購房政策。 b交通：交通便利，游 7、14 路、201 路、202 路、225 路、 604 路、711 路、721 路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。 c商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配 套完備。 d金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性 銀行。 e醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 f教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學(xué) 院。 g該項(xiàng)目具有強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，占地 117 畝，凈用地達(dá) 97 畝， 在高新區(qū)具有如此強(qiáng)大的規(guī)模用地是不多的，同時(shí)，紫薇房產(chǎn)在西安 具有一定的品牌知名度，消費(fèi)者對(duì)其也有一定的品牌認(rèn)可度。 b 項(xiàng)目開發(fā)劣勢(shì)（w） a就目前的現(xiàn)狀來看，該地段還是相對(duì)較偏，地塊以西還沒有 進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，所以略微顯的有些偏僻。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 24 頁 b高檔商品房較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 c、隨著政府北遷，城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更受人們的關(guān)注，消費(fèi) 者的購房首選地段將會(huì)是城北，這也將對(duì)該項(xiàng)目的營銷帶來一定的影 響。 c 項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)（o） a項(xiàng)目周圍繁榮的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶的關(guān)注度，提高 該項(xiàng)目的知名度。同時(shí)該地段具有相當(dāng)大的升值潛力，這也將吸引廣 大消費(fèi)者的注意。 b大量可開發(fā)利用的土地資源，使得此區(qū)域會(huì)成為西安市未來 幾年的熱點(diǎn)區(qū)域。 c隨著市政配套跟進(jìn)、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會(huì)進(jìn) 入，較高的土地價(jià)格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點(diǎn)兌現(xiàn)。 d項(xiàng)目開發(fā)威脅（t） a供應(yīng)量增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇。西高新的地理優(yōu)勢(shì)和潛在價(jià)值的提 升帶來了機(jī)會(huì)的同時(shí)也帶來了威脅,房地產(chǎn)商們以發(fā)展的眼光看到了 城北未來的發(fā)展?jié)摿εc價(jià)值，將大筆資金投到高新區(qū)?，F(xiàn)在許多知名 的開發(fā)公司就已經(jīng)紛紛進(jìn)軍西高新。 b開發(fā)商競(jìng)相提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量，同時(shí)產(chǎn)品形式更是層出不 窮， 可見將來這一地段的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)將會(huì)是十分嚴(yán)峻的。 c. 投資期長，前期投資大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 5.1.2 項(xiàng)目對(duì)策分析 以上分析了本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和帶來 的威脅。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢(shì)避免或減少外部環(huán)境的威脅， 同時(shí)利用外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)克服項(xiàng)目內(nèi)部的劣勢(shì)。具體采取的策略 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e e 網(wǎng)網(wǎng)- -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 25 頁 可以從四個(gè)方面考慮：so、st、wo、wt，現(xiàn)僅就其中一種（st）進(jìn)行 分析如下： 1.本項(xiàng)目目前還處于初步設(shè)計(jì)階段，建議開發(fā)商增加適當(dāng)而有效 的廣告投放，通過開發(fā)商的高知名度來宣傳這次項(xiàng)目,讓更多的市民 了解這個(gè)項(xiàng)目。有著成熟的周邊環(huán)境,這也是宣傳項(xiàng)目的最好的優(yōu)勢(shì)。 2. 項(xiàng)目前期投資大，受政策和市場(chǎng)影響大，所以西安紫薇地產(chǎn) 有限公司應(yīng)加強(qiáng)與政府的合作，爭(zhēng)取政府部門的更多的支持和政策上 的優(yōu)惠。 3.要加快樓盤開發(fā)進(jìn)度以及規(guī)劃中基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，降低潛 在消費(fèi)者的心理預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。 4.借鑒其它成功樓盤的經(jīng)驗(yàn)，作為參考，以順利完成本項(xiàng)目的具 體開發(fā)。特別值得注意的是，與周邊的很多高檔樓盤形成差異化，如 果沒有差異化那就沒有競(jìng)爭(zhēng)力了。 5.2 市場(chǎng)分析結(jié)論與開發(fā)建議 消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道多種多樣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn) 和目標(biāo)顧客群的不同而選取不同的媒體組合。一半以上的消費(fèi)者的信 息來源于親朋好友的介紹，可見開發(fā)商的口碑是何其重要，因此開發(fā) 商必須要加強(qiáng)公關(guān)宣傳活動(dòng)和品牌建設(shè)，提升企業(yè)的信譽(yù)度，提高產(chǎn) 品的知名度、美譽(yù)度，讓老客戶帶來源源不斷的新客戶。另外就目前 來講，購房信息仍主要來源于報(bào)紙，在報(bào)紙中西安晚報(bào) 、 華商報(bào) 擁有較多受眾。如何運(yùn)用各類媒介和載體，搶到目標(biāo)客戶的注意目光， 是房地產(chǎn)廣告業(yè)者值得加以深入研究的問題。 5.1 價(jià)格：總價(jià) 2040 萬受歡迎 西安市民到底能承受多少的房價(jià)？這可以從兩方面分析：一是 總價(jià)預(yù)算，63%的被調(diào)查者購房預(yù)算支出在