最新五星級酒店投資研究報告(DOC_46).doc

selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestselectionparbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphfolinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointse11111111111111111111111111111111lectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraphformatlinespaci2222222222222222222222nglinestopoints2selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraphfccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf五星級酒店投資研究報告五星級酒店投資研究報告2一、中國五星級酒店市場狀況21、波及全國的五星級酒店熱21）發(fā)達(dá)的一、二線大城市：風(fēng)向標(biāo)22）欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市：溫度計32、過度投資已露端倪：以南京為例41）一年新增五星量是十年的總和42）價格戰(zhàn)帶來惡果：拼命打折優(yōu)惠43、2004年10月下旬全國部分大城市五星級酒店房價54、從數(shù)據(jù)看中國五星級酒店市場的特征11二、五星級酒店的投資效益及投資方式121、投資效益的六個來源122、投資和管理酒店的六種模式13三、五星級酒店的管理151、五星級酒店的組織結(jié)構(gòu)152、酒店從興建到開業(yè)的工作內(nèi)容163、酒店管理公司的管理模式17四、江西南昌五星級酒店市場分析181、南昌市概況182、南昌現(xiàn)有五星級酒店介紹193、高星級酒店市場房價現(xiàn)況20附件2、經(jīng)濟(jì)型酒店個案資料：如家酒店連鎖23一、基本信息231、集團(tuán)簡況232、集團(tuán)logo、理念、愿景和使命233、公司背景241）如家酒店連鎖集團(tuán)的股東方之一：攜程網(wǎng)242）如家酒店連鎖集團(tuán)的股東方之二：首旅集團(tuán)244、發(fā)展史25二、如家快捷酒店國內(nèi)分布26三、如家快捷酒店的房型及房價28四、如家快捷酒店的經(jīng)營模式311、品牌管理：312、如家酒店連鎖為加盟酒店提供的服務(wù)31附件3：2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報33附件4：2001年中國星級飯店統(tǒng)計公報37附件5：2000年中國旅游飯店統(tǒng)計公報41附件6：2004中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計46五星級酒店投資研究報告一、中國五星級酒店市場狀況1、波及全國的五星級酒店熱中國目前已呈現(xiàn)全面的五星級酒店熱，從一、二線城市，到三線甚至四線城市，都卷入了這個熱潮之中。1）發(fā)達(dá)的一、二線大城市：風(fēng)向標(biāo)在第五章第二個小節(jié)中，介紹了目前國內(nèi)五星級酒店的熱潮。在這里我們首先可以重溫一下這部分內(nèi)容：“進(jìn)入2004年以來，五星級酒店興建、開業(yè)的消息不絕于耳，風(fēng)靡全國。喜來登、萬豪、希爾頓這些國際品牌五星級酒店相繼在多個城市開業(yè)。長期以來對于新建酒店業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格控制的上海也傳出將新增多個五星級酒店的消息，北京作為中國的經(jīng)濟(jì)、政治、科技中心，五星級飯店增加自不用說。而業(yè)內(nèi)人士稱廣州酒店市場在未來35年內(nèi)將增加30家高星級酒店，其中五星級酒店10家，四星級酒店約20家。成都也即將增加數(shù)個五星級酒店。沈陽市掀起五星級酒店投資熱潮。從去年底至今年初，約有10余家五星級酒店在建或籌建之中。現(xiàn)有五星級酒店3家，到年底將達(dá)到7、8家?！敝型饩频觌s志這種五星級酒店熱并不僅限于以上所說中心大城市，次中心城市的五星級飯店建設(shè)也開始升溫： 南京到2005年9月份將新增8個五星級酒店，其中河西有四家；這樣南京五星級酒店數(shù)量將翻一番達(dá)到16家。 長沙市五星和準(zhǔn)五星級酒店達(dá)10家； 鄭州五星級飯店增加到到4家； 安泰集團(tuán)率先在山西省投資近4億元打造五星級酒店； 在江西，凱萊大酒店結(jié)束江西沒有五星級酒店的歷史； 2）欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市：溫度計如果說經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或者作為地區(qū)中心的一、二線大城市是中國五星級酒店市場的風(fēng)向標(biāo)，那幺三線以下城市則成了中國五星級酒店熱的溫度計。最引人注目的，首屬蘇北老區(qū)的鹽城：“地處蘇北革命老區(qū)的鹽城市近日宣布，將在市區(qū)升級、新建5座五星級酒店，各縣（市）將規(guī)劃建設(shè)四星級飯店，全市共有近30家新建或改建的飯店正著手進(jìn)行星級創(chuàng)建工作?！保ㄐ戮﹫?月19日報道）與此同時，幾乎到任何一個地區(qū)詢問城建項目，都會有已上馬或?qū)⒁像R的星級賓館項目（其中許多甚至縣級市的星級標(biāo)準(zhǔn)都已經(jīng)提升到四星級）。在互聯(lián)網(wǎng)上簡單地搜索一下，就找到了如下正在進(jìn)行的五星級酒店建設(shè)信息： 吉林四平市五星級酒店項目：總投資1.2億元，用地面積8萬平方米，建筑面積9萬平方米。 安徽銅陵市五星級酒店項目：總投資1.5億元，項目總用地面積100000,總建筑面積20000，建筑布局包括主樓和副樓，包括300間客房、國際會議中心、中西餐廳、精品商店、超市以及文化娛樂實施。項目將嚴(yán)格按照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計建造。 云南大足縣五星級酒店項目：昆明某公司投資1.2億元在該縣東城新區(qū)修建占地120畝的五星級園林式賓館。 廣西百色市：廣東川惠集團(tuán)在百色建五星級酒店，將投資億元修建一座層的百色第一高樓。 湖南衡陽首家五星級酒店奠基： 衡陽南岳國際大酒店在南岳衡山風(fēng)景區(qū)正式奠基，占地畝，整個酒店分兩期開發(fā)，一期為酒店主樓，擁有客房套；二期由和單體別墅構(gòu)成。 浙江臨安市五星級賓館項目：項目投資2.5億 山東青島即墨市：五星級酒店，投資總額：1500萬美元 遼寧撫順：五星級酒店項目，總投資14000萬元 目前國內(nèi)五星級酒店的客房單間造價在100萬元以上，按“千分之一”定價，房價需在1000元/天左右，才是正常價格。許多大城市的五星級酒店房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1000元，在這些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，價格高昂的五星級酒店消費(fèi)實際上是沒有足夠的消費(fèi)能力來支撐的。2、過度投資已露端倪：以南京為例任何市場，都不可能在一夜之間迅速擴(kuò)大。所以，過度投資，必然給市場帶來巨大競爭壓力。五星級酒店市場也不例外。在過度投資帶來的競爭壓力下，五星級酒店被迫降低房價，房價下滑導(dǎo)致收入降低。為此，不得不壓低成本，于是服務(wù)質(zhì)量隨之下降，服務(wù)質(zhì)量的下降進(jìn)一步強(qiáng)化了降價壓力這是一個一直下降的循環(huán)。正是在這種循環(huán)下，昆明的五星級酒店變成了被嘲笑的“鄉(xiāng)村五星”（參見第五章第三節(jié)行業(yè)競爭個案：昆明）1）一年新增五星量是十年的總和過度投資的現(xiàn)象，從南京這個六朝古都、中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)省份江蘇的省會大城市得以凸現(xiàn)：2004年8月30日，江南時報刊登一則消息“南京新增8個五星級酒店，僅河西就4家”。文中有如下內(nèi)容：“中新江蘇網(wǎng)南京8月30日電：記者昨日從有關(guān)部門獲悉，為迎接明年十運(yùn)會在南京召開，至明年9月份南京還將新增8個五星級酒店，其中光河西地區(qū)就新增4家，而目前南京五星級酒店的數(shù)目總共也只有8家?！蔽恼?lián)苏f，“一年新增五星量是十年的總和”。2）價格戰(zhàn)帶來惡果：拼命打折優(yōu)惠試想想看，需求市場還是那幺大，供給量一下子翻了一番，不打價格戰(zhàn)又能怎幺樣呢？來看兩篇關(guān)于南京五星級酒店市場的相關(guān)報道摘要： 南京日報2004年9月23日文章：“南京五星級酒店節(jié)日降價迎客” （記者成雅）黃金周市民出游高峰即將到來，酒店也將迎來一個旺季可記者昨天從幾家五星級酒店了解到，在十月一日至十月十日期間房價下調(diào)明顯，金陵飯店700元左右的高級套房，推出598元特價，其中包含兩人早餐，金絲利喜來登酒店將高級套房價格調(diào)至498元，同時可全家免費(fèi)享用游泳池及健身中心和免費(fèi)停車；丁山香格里拉推出“國慶特惠”，標(biāo)間僅為318元，下降幅度達(dá)50，同時延遲退房時間至下午4點，餐飲9折，高爾夫和網(wǎng)球場7折。 長城在線2004年9月24日文章：高檔客房十一搶手 南京五星級酒店拼命打折優(yōu)惠 為了黃金周期間有個“好收成”，各家五星級酒店紛紛啟動打折優(yōu)惠。金絲利喜來登酒店推出的國慶豪華房優(yōu)惠價格為490元，僑鴻皇冠酒店國慶所有的客房銷售價比平時的入住價降低100元200元。丁山香格里拉酒店原價1000多元的豪華間10月1日至10日期間，538元就能入住。同時，整個香格里拉集團(tuán)還借十一黃金周期間，在全球所有的香格里拉酒店都舉辦“國慶幸運(yùn)抽獎活動”，抽中特大獎的客人可獲得國內(nèi)任何一家香格里拉酒店免費(fèi)下榻三晚的優(yōu)惠，并獲贈雙人往返機(jī)票。“如此誘人的條件只為了增加更多的客源，讓所有的房間都派上用場”。 “長城在線”的文章標(biāo)題有點自相矛盾。一面說“客房搶手”，一面又“拼命打折優(yōu)惠”?！皳屖帧笔且粋€說法，“打折”卻是事實。打折的背后，是競爭帶來的市場降價壓力。南京現(xiàn)在的五星級酒店是8家，尚且要這樣壓價競爭。到了明年，五星級酒店的數(shù)量猛增到16家，市場競爭將如何慘烈，真是難以想象。3、2004年10月下旬全國部分大城市五星級酒店房價以下是研究者搜集整理的2004年10月下旬全國部分大城市部分五星級酒店房價狀況匯總：2004年10月下旬中國大城市五星級酒店房價對照表（實價）城市賓館房型前臺現(xiàn)付價香港港島香格里拉酒店(island shangri-la)高級房(單人)(中賓)hkd 1899高級房(雙人)(中賓)hkd 2125山景房（單人）(內(nèi)賓)hkd 2147麗嘉酒店(ritz-carlton)豪華山景房(中賓)hkd 3164富豪機(jī)場酒店(regal airport hotel)標(biāo)準(zhǔn)間hkd 1720富豪香港酒店(regal hongkong hotel)標(biāo)準(zhǔn)間hkd 1320朗豪酒店豪華房hkd 848行政房hkd 1074香港洲際酒店（hotel intercontinental hong kong）標(biāo)準(zhǔn)園景房hkd 3153北京新聞大廈（酒店）豪華單人間￥840豪華雙人間￥924北京貴賓樓飯店高級間（內(nèi)賓）￥1,344高級間（外賓）￥1,596北京華僑大廈內(nèi)賓高級單間（大床）￥798內(nèi)賓高級雙間￥798外賓高級間￥872北京金域萬豪酒店豪華客房(內(nèi)賓)￥1,003豪華客房(外賓)￥1,194豪華客房（外賓）含早￥1,385北京亞洲大酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥938豪華間￥1,038名人國際大酒店商務(wù)套間￥798西苑飯店普通客房a（8-12f）￥638新世紀(jì)飯店標(biāo)準(zhǔn)間（5-9f）￥658兆龍飯店豪標(biāo)房￥996北京國際飯店內(nèi)賓普通標(biāo)間/大床間￥718內(nèi)賓商務(wù)層標(biāo)準(zhǔn)間/大床間￥928外賓商務(wù)層標(biāo)準(zhǔn)間/大床間￥978京都信苑飯店豪華間￥598北京麗苑公寓敞開式套間￥888一室一廳套間￥1,128大宗飯店高級商務(wù)標(biāo)間￥698香山金源商旅中心酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥500港澳中心瑞士酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥995豪華間￥1,095王府井大飯店標(biāo)準(zhǔn)間￥798豪華間￥888北京天倫王朝飯店王朝軒行政豪華間￥1,499行政套間￥2,490豪華套間￥3,320京廣新世界飯店行政間￥1,100昆侖飯店豪華行政間（單人）￥1,800高級兩間套（單人）￥2,200豪華兩間套￥2,400世紀(jì)金源大飯店高級間￥600高級間含早￥650商務(wù)間￥800國賓酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥800豪華間￥900行政高級間￥1,000北京國際藝苑皇冠假日酒店高級客房￥1,116豪華大床間￥1,231豪華商務(wù)客房￥1,403北京香格里拉飯店高級間（單人）￥1,056數(shù)碼銀座酒店式公寓一居室￥538王府飯店豪華間（單人）（內(nèi)賓）￥1,136豪華間（雙人）（內(nèi)賓）￥1,251豪華間（單人）￥1,777中國大飯店高級間（單人）（內(nèi)賓）￥1,805高級間（單人）（外賓）￥1,805豪華間（單人）（內(nèi)賓）￥1,901長安大飯店標(biāo)準(zhǔn)間￥598豪華間￥688行政間￥988東環(huán)廣場酒店式國際公寓二居室套間￥798三居室套間￥998京瑞溫泉國際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥598豪華間￥698上海上海巴黎春天大酒店豪華房（中賓）￥1,012豪華房（外賓）￥1,127太平洋國際大酒店行政套房(單人)￥1,718行政套房(雙人)￥1,909怡景套房(單人)￥2,040中福世福匯大酒店（外灘）商務(wù)單人房￥618豪華商務(wù)房￥718商務(wù)套房￥848和平飯店北樓豪華套間￥1,980南樓豪華套間￥1,980九國式特套間￥3,250廣州嘉逸國際酒店豪華套房￥2,820行政套房￥3,288亞洲國際大酒店高級套房￥3,270商務(wù)套房￥3,270行政套房￥3,680重慶萬豪酒店豪華客房￥520高級豪華客房￥620行政間￥718金源大飯店高級客房￥498豪華客房￥550行政客房￥800海逸酒店高級房￥498豪華房￥548豪華套房￥848南方君臨酒店豪華大床房￥460豪華雙床房￥460行政客房￥650希爾頓酒店豪華客房￥504行政客房￥764南京希爾頓國際大酒店高級間￥615高級間單早￥670豪華間￥730南京玄武飯店豪華市景房￥598豪華湖景房￥638蘇寧環(huán)球套房飯店精致套房￥558精致套房含早￥598金陵飯店高級房￥698豪華房￥748金陵豪華房￥788南京狀元樓酒店a座標(biāo)房￥388b座標(biāo)房（五星）￥468b座豪標(biāo)房（五星）￥498金絲利喜來登酒店豪華單/雙人間￥698普通套間￥864僑鴻皇冠酒店高級間￥638精致套房￥711特色套房￥745丁山香格里拉大酒店公寓樓單室間￥492香格里拉豪華間（單人入?。?外賓)￥768香格里拉豪華間（單人入?。?中賓)￥768南京古南都飯店標(biāo)準(zhǔn)間￥528標(biāo)準(zhǔn)間單早￥568高級房￥568湖濱金陵飯店標(biāo)準(zhǔn)間￥450豪華湖景房￥500豪華湖景房（大床）￥550成都錦江賓館標(biāo)準(zhǔn)間￥699豪華標(biāo)準(zhǔn)間￥799行政標(biāo)準(zhǔn)間￥880總府皇冠假日酒店高級間￥778豪華間￥878行政豪華間￥978凱賓斯基飯店豪華單人間￥868豪華雙人間￥918四川人保客戶俱樂部普通標(biāo)準(zhǔn)間￥398高級標(biāo)準(zhǔn)間￥428高級單間￥428紫微酒店銀座商務(wù)單人間￥398豪華商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間￥588豪華商務(wù)單人間￥588天府麗都喜來登飯店高級標(biāo)間￥888豪華標(biāo)間￥988豪華單間￥988杭州浙江東方豪生大酒店高級客房￥610杭州索菲特西湖大酒店豪華房￥1,265杭州五洲大酒店新標(biāo)房￥740浙江世界貿(mào)易中心大飯店標(biāo)準(zhǔn)雙人房￥718標(biāo)準(zhǔn)雙人房單早￥768標(biāo)準(zhǔn)雙人房雙早￥818浙江國際大酒店高級房￥528豪華房￥558杭州國大雷迪森廣場酒店高級房￥988豪華房￥1,050豪華房含早￥1,188杭州西湖國賓館貴賓樓標(biāo)房￥1,056行政樓湖景標(biāo)房￥1,304行政樓商務(wù)套房￥1,799杭州香格里拉飯店園景房￥1,208園景房含早￥1,380湖景房￥1,610西安西安喜來登大酒店豪華間￥955金花豪生國際大酒店高級客房￥768長安城堡大酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥664豪華標(biāo)準(zhǔn)間￥756標(biāo)準(zhǔn)間單早￥758萬年大酒店標(biāo)準(zhǔn)間（三星）￥300標(biāo)準(zhǔn)間￥520西安凱悅(阿房宮)飯店標(biāo)準(zhǔn)間單早￥978西安香格里拉金花飯店北樓標(biāo)間￥668北樓標(biāo)間雙早￥764南樓豪華間￥812金石國際大酒店標(biāo)準(zhǔn)大床間￥370標(biāo)準(zhǔn)雙床間￥370豪華大床間￥470長沙通程國際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥488標(biāo)準(zhǔn)間含早￥508高級單人間￥570豪華單人間￥660普通套間￥660標(biāo)準(zhǔn)套房￥720豪華套房￥750湘泉大酒店標(biāo)準(zhǔn)單人間￥398標(biāo)準(zhǔn)雙人間￥398湖南佳程酒店高級客房￥398豪華客房￥458華天大酒店貴賓樓高級單人間￥510貴賓樓高級雙人間￥510君逸康年大酒店高級大床房￥338天璽大酒店高級房￥380行政單人房￥550高級套房￥580同升湖通程山莊酒店山景標(biāo)準(zhǔn)房￥358山景豪華房￥388湘麓山莊標(biāo)準(zhǔn)間￥378標(biāo)準(zhǔn)套間￥768豪華套間￥1,828南昌江西賓館標(biāo)準(zhǔn)單人客房￥470標(biāo)準(zhǔn)雙人客房￥520凱萊大酒店單人房（行政層）￥628雙人房（行政層）￥728標(biāo)準(zhǔn)套房（行政層）￥1,1884、從數(shù)據(jù)看中國五星級酒店市場的特征上面的表格只是一個數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)中可以歸納出如下幾個特征：l 不同的城市，五星級酒店房價差異大，房價和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市房價高。以一般房型為例，香港的均價近2000hkd；北京的則大部分在1000￥上下；上海的價格則要1000往上；廣州的價格偏高（但是因為這里所搜集的廣州五星級酒店數(shù)量較少，不具備結(jié)論性。因為業(yè)內(nèi)普遍承認(rèn)的事實是廣州五星級酒店房價低于上海等地）。而相對欠發(fā)達(dá)的城市，如重慶，雖然是特大型城市，房價也不過500元上下。l 同一個城市，不同五星級酒店差價也很大。上表中一個城市中房價的最高價和最低價都被加黑了。以香港為例：麗嘉酒店(ritz-carlton)的豪華山景房(中賓)房價高達(dá)hkd 3164，而朗豪酒店的豪華間也不過hkd 848，不到前者的1/3。北京的房價，中國大飯店的單人標(biāo)間達(dá)1800￥以上，而香山金源商旅中心酒店則不過區(qū)區(qū)500￥，也不到前者的1/3。房價較低的南京，丁山香格里拉大酒店的單人間房價為￥768，而南京狀元樓酒店的a座標(biāo)房僅￥388，二者相差一倍。l 外資管理或者外資品牌的酒店房價，普遍高于內(nèi)資管理或內(nèi)資品牌的酒店。西安：凱悅集團(tuán)的西安凱悅(阿房宮)飯店標(biāo)準(zhǔn)單人間房價達(dá)￥978，而內(nèi)資的金石國際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間房價僅￥370，差距巨大。杭州：雅高集團(tuán)下屬的索菲特西湖大酒店豪華房￥1,265，而內(nèi)資的浙江國際大酒店高級房房價僅￥528。成都：天府麗都喜來登飯店和凱賓斯基飯店占據(jù)了房價的最高層，標(biāo)間房價在900￥上下，而四川人?？蛻艟銟凡繕?biāo)準(zhǔn)間僅￥398。l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及城市地位決定五星級酒店市場需求，酒店數(shù)量決定供給，二者共同決定了一個城市的房價。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的長沙，五星級酒店數(shù)量多達(dá)9家（也說10家），由于競爭激烈，最低房價僅為￥338，僅相當(dāng)于北京上海的三星級酒店房價水平。這種低房價也迫使長沙四星級酒店的房價跌破300。而在經(jīng)濟(jì)水平甚至比長沙還要低的南昌，由于五星級酒店目前僅兩家，最低房價要高于長沙。二、五星級酒店的投資效益及投資方式1、投資效益的六個來源酒店主要提供客房和餐飲服務(wù)，但是投資五星級酒店的收益來源，并不單純地由酒店服務(wù)的主體客房和餐飲、會務(wù)等構(gòu)成。其效益的來源是非常多樣化的。主要有以下幾個方面1） 酒店自身的營運(yùn)收入按照一般說法，在正常房價下（千分之一定價法），酒店盈虧平衡點的入住率大約在60左右，平衡點可以依據(jù)管理水平而浮動。但是實際上這個數(shù)字可能不準(zhǔn)確。重慶的五星級酒店在2002年底房價曾跌破400元。擁有頂級品牌的重慶希爾頓酒店標(biāo)準(zhǔn)間房價僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實行這一房價下酒店并不會虧，因為常住客戶的房價比這還要低（常住客戶的房價水平至少在贏利水平點上）。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級酒店單間客房的每日經(jīng)營成本僅100多元。2）五星級品牌效應(yīng)，帶來衍生性收益。在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。比如當(dāng)五星級酒店試圖以其品牌進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店市場時，它的市場推廣和營銷活動的成本，建立品牌形象的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般酒店?？梢匝杆俚孬@得市場認(rèn)可。1） 酒店采購中的高折扣一般來說，高星級酒店的房間數(shù)量都比較多，對于酒店日常運(yùn)營中的易耗品需求數(shù)量大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運(yùn)營成本，按照單間客房計算，甚至低于三星級酒店。2） 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)集群。3） 管理擴(kuò)張，向飯店管理集團(tuán)發(fā)展五星級酒店的運(yùn)營管理，具有明顯的市場領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團(tuán)方向發(fā)展方面，五星級酒店有著無可比擬的先天優(yōu)勢。通過管理其它酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進(jìn)一步提升酒店品牌和形象。4） 土地儲備的升值效益五星級酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設(shè)施，從而占地面積很大。在中國經(jīng)濟(jì)快速增長的這個時期，土地價值也在快速攀升。五星級酒店可以在土地價值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區(qū)五星級酒店投資商瞄準(zhǔn)的主要收益點之一。2、投資和管理酒店的六種模式從投資和管理的運(yùn)營角度，目前，在國內(nèi)外投資和管理五星級酒店主要有六種模式：5） 模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運(yùn)營飯店，也就是選擇作為單體飯店(independent hotel)存在這種單體飯店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有飯店都采用了這種方式。這種模式的優(yōu)點在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對飯店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團(tuán)隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。這種模式的缺點在于這種單體飯店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個飯店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達(dá)的國家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。 6） 模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團(tuán)體來獲得一些支持飯店完全由投資者來進(jìn)行管理和經(jīng)營，但通過加入一個或幾個飯店聯(lián)盟獲得營銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國內(nèi)比較少見。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運(yùn)營帶來實質(zhì)性效益。國外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織(leading hotels of the world)、世界小型豪華飯店組織(small luxury hotels of the world ltd.)等飯店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。這種模式的優(yōu)點在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。但是由于飯店聯(lián)盟不像飯店聯(lián)號那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類飯店的發(fā)展會受到很大的限制。 7） 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨(dú)立的飯店管理公司或聯(lián)號管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。這種模式的優(yōu)點在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗以及其它資源儲備，那幺專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。這種模式的缺點在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴(kuò)大飯店自身的影響，增強(qiáng)營銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、常客優(yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源。 8） 模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團(tuán)。飯店投資者可以成為某一個飯店聯(lián)號的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理飯店一些飯店在長期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗，對客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進(jìn)一步擴(kuò)大。這種模式的優(yōu)點在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種飯店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對飯店仍可以實施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費(fèi)用，不會隨飯店經(jīng)營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的飯店來說，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式。 這種模式的缺點在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。9） 模式五：委托管理特許經(jīng)營的雙重運(yùn)作飯店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個飯店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家飯店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家飯店可以同時接受一家飯店聯(lián)號提供的兩類不同的服務(wù)管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。各個不同的飯店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業(yè)的實踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。 10） 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買飯店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國市場的國外飯店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對被托管飯店的控制能力。 三、五星級酒店的管理1、五星級酒店的組織結(jié)構(gòu)任何企業(yè)的內(nèi)部管理，都首先要落實到功能和組織結(jié)構(gòu)，下面是一個比較典型的五星級酒店組織結(jié)構(gòu)圖示意：不同的酒店，因為其業(yè)務(wù)特點和管理方式的不同，組織結(jié)構(gòu)可以有差異，但基本的結(jié)構(gòu)不會變。只是業(yè)務(wù)的側(cè)重可能會使其中的某些部門得到強(qiáng)化，另一些部門則功能減弱?；蛘邔M織結(jié)構(gòu)進(jìn)行分拆或者合并。比如，行政部、人力資源部、公關(guān)銷售部（企劃部）可以合并成“總裁辦公室”，按照一種高素質(zhì)、高復(fù)合的方式來進(jìn)行管理統(tǒng)籌，而工程部下面也許可以分拆出園藝部、建筑裝修部等等?？傊?，組織結(jié)構(gòu)是一個高度靈活的機(jī)制。一個好的五星級酒店組織結(jié)構(gòu)，應(yīng)該滿足兩個主要要求：1） 部門職能劃分清晰，責(zé)權(quán)利和人財物有明確對應(yīng)關(guān)系，一切工作有條不紊2） 管理流程簡單高效，降低層級化，實現(xiàn)扁平化，實現(xiàn)工作的最大效率2、酒店從興建到開業(yè)的工作內(nèi)容一個酒店，從興建到開業(yè)，工作量是巨大的。但是只要管理調(diào)配得當(dāng)，就一定能使各項工作有條不紊地進(jìn)行。酒店從興建到開業(yè)的其主要工作簡述如下：1）酒店項目發(fā)展的初步規(guī)劃在酒店興建之前，必須對酒店項目進(jìn)行全面的戰(zhàn)略性規(guī)劃，內(nèi)容包括：(1)酒店選址、類型、檔次與規(guī)模；(2)酒店內(nèi)部各類客房的數(shù)量分布、分配，餐飲場所特色和公共設(shè)施的功能；(3)酒店市場營銷策劃與經(jīng)營測算；（4）酒店建設(shè)工程進(jìn)度規(guī)劃等2）融資及各項法律手續(xù)的辦理建設(shè)五星級酒店需要大量的資金，全部都采用自有資金并不一定是最佳選擇。內(nèi)容包括：(1)通過各種手段，以最低成本融得資金。（2）制訂最佳融資投資計劃（3）辦理酒店興建所需的各種法律、政府管理手續(xù)。3）酒店的工程建設(shè)和裝修內(nèi)容包括：（1）合理調(diào)配資金，協(xié)調(diào)施工方保證工程建設(shè)能夠按計劃進(jìn)行并確保工程質(zhì)量；（2）酒店的內(nèi)外部裝修時，專業(yè)性很強(qiáng)，向行業(yè)人士進(jìn)行咨詢，提高質(zhì)量，節(jié)約費(fèi)用。4）組建酒店開業(yè)管理班子，確定酒店經(jīng)營管理模式內(nèi)容包括：(1)經(jīng)營管理組織機(jī)構(gòu)；(2)人員編制配備、工資水平；(3)各部門經(jīng)營管理程序；(4)制訂經(jīng)營管理的方針和政策。5）進(jìn)行酒店市場營銷及銷售的前期準(zhǔn)備工作內(nèi)容包括：(1)調(diào)查研究，確定酒店的目標(biāo)客源結(jié)構(gòu)與市場定位；(2)組織酒店對外宣傳；(3)組織酒店對外公關(guān)工作；(4)建立銷售網(wǎng)絡(luò)。6）籌備酒店經(jīng)營管理物品內(nèi)容包括：(1)客房用品、設(shè)施；(2)餐廳用品、設(shè)施；(3)廚房用品、設(shè)施；(4)各種康樂設(shè)施及物品；(5)商業(yè)中心的基本物品籌備等。7）編制酒店經(jīng)營預(yù)算內(nèi)容包括：(1)試營業(yè)預(yù)算；(2)正常營業(yè)預(yù)算；(3)五年營業(yè)規(guī)劃與測算。8）招聘人員與實施培訓(xùn)內(nèi)容包括：(1)招聘中、高級酒店經(jīng)營管理人員；(2)招聘酒店基層服務(wù)人員；(3)實施全員培訓(xùn)。9）進(jìn)入酒店試營業(yè)階段酒店管理方在做好上述各項準(zhǔn)備工作基礎(chǔ)上，對酒店設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗收、接管，然后著手酒店的試運(yùn)轉(zhuǎn)，并逐步過渡到酒店的正式開業(yè)。3、酒店管理公司的管理模式許多自己缺乏足夠管理經(jīng)驗，酒店的品牌知名度尚不夠高的酒店，一個很好的選擇和其它知名的酒店管理公司進(jìn)行合作?？梢詫嵭衅放频暮献鳎ㄈ缣卦S經(jīng)營），也可以單純引進(jìn)管理合作的方式是多種多樣的。以國際著名的萬豪酒店管理集團(tuán)為例：它超常地擅于經(jīng)營全方位服務(wù)的酒店，即包括餐飲、房間服務(wù)、大廳商店和侍應(yīng)生服務(wù)的大型酒店。萬豪在全球掌控著49萬間客房，卻僅擁有其中的0.3%。在這49萬間客房中，一半以特許經(jīng)營的方式交給業(yè)主打理，另外一半則由萬豪親自運(yùn)營。萬豪的特許經(jīng)營方式：允許合作方使用萬豪品牌及品牌附屬無形資產(chǎn)，當(dāng)然，為維護(hù)萬豪的統(tǒng)一品牌和形象，萬豪會對酒店的運(yùn)營和管理提供指導(dǎo)（充當(dāng)一個酒店管理咨詢顧問和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的角色）。萬豪向其收取5%到6%的酒店收入作為品牌使用費(fèi)。但是訂房系統(tǒng)的費(fèi)用另算。萬豪的委托管理方式：在這種模式下，整個管理包括員工的選聘都由萬豪負(fù)責(zé)。作為運(yùn)營商，萬豪通常收取營業(yè)收入的6070%，用于支付員工薪資、公共設(shè)施費(fèi)用、保險費(fèi)、酒店供給品和健康保險；剩余的3030%歸酒店業(yè)主所有，作為提供資本的報酬（含物業(yè)稅）和業(yè)主的利潤所得（如果還有的話）四、江西南昌五星級酒店市場分析1、南昌市概況南昌市是江西省省會，全國35個特大城市之一。自古以來就有“物華天寶、人杰地靈”的美譽(yù)，是國務(wù)院命名的“歷史文化名城”。全市面積7402平方公里，轄四縣（南昌、新建、進(jìn)賢、安義）五區(qū)（郊區(qū)、灣里、東湖、西湖、青云譜），總?cè)丝?40萬。（注：江西全省面積16.69萬平方公里，人口4139.8萬人。2002年全省實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2450億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5829元。）南昌地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩中南三角洲相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳薄＞┚?、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會城市；105、320、316國道縱貫?zāi)喜?d級的昌北機(jī)場可達(dá)全國各大城市；水運(yùn)經(jīng)贛江入長江出東海。2002年以后，南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速。2003年，南昌全市生產(chǎn)總值（gdp）641.02億元，按可比價格計算，比上年增長15.5%。全市財政總收入76.47億元，比上年增長22.9%，地方財政一般預(yù)算收入31.41億元，比上年增長22.0%。全市職工年平均工資10502元，比上年增長17.5，其中，在崗職工年平均工資13914元，增長18.6。抽樣調(diào)查顯示，城市居民家庭人均年可支配收入7793.16元，比上年增長11.0%。在城市建設(shè)方面，2003年，南昌全年完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資66.65億元。房地產(chǎn)投資增長加快，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步升溫。2003年全年拍賣掛牌出讓土地29宗，計3715.07畝，市級實現(xiàn)土地經(jīng)營收入21.22億元，通過土地儲備，新增融資29億元。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額60.01億元，比上年增長73.1%；商品房施工面積660.3萬平方米，增長44.5%，其中住宅施工面積550.4萬平方米，增長45.1%，占商品房施工面積的83.4%。全年房產(chǎn)成交過戶面積156.3萬平房米，增長56.3%。2、南昌現(xiàn)有五星級酒店介紹南昌目前有兩座五星級酒店，分別為江西賓館和凱萊大酒店。這兩座五星級酒店的基本情況及對照參見下表：江西賓館(jiangxi hotel) 凱萊大酒店(gloria plaza hotel)星 級開業(yè)及裝修時 間1961年開業(yè)2002年裝修1998年開業(yè)2002年裝修概 況江西賓館位于南昌市寬闊繁華的八一大道中段，地處南昌市經(jīng)濟(jì)、文化、體育娛樂及商務(wù)活動的中心地帶，是一家集客房、餐飲、娛樂、購物等為一體的高星級高檔商務(wù)酒店。酒店共有二百四十五間各式客房，各式餐廳為賓客提供贛菜、粵菜、杭幫菜、巴西燒烤等美食；擁有超大面積的豪華多功能廳，省內(nèi)酒店獨(dú)一無二的同聲翻譯系統(tǒng)，完美體現(xiàn)商務(wù)之最。此外，酒店另有設(shè)備齊全的會議廳、商務(wù)中心、娛樂健身及購物中心。南昌凱萊大酒店位于南昌市中心，毗鄰滕王閣及八一大橋。距新昌北機(jī)場20分鐘車程，12分鐘可達(dá)火車站。酒店擁有327間客套房，設(shè)有國際直撥長途電話、中央冷暖空調(diào)、酒店免費(fèi)電影節(jié)目、客房獨(dú)立保險箱、衛(wèi)星電視及國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等。酒店會議設(shè)施完善，擁有可同時容納300人舉辦大型宴會或雞尾酒會的宴會廳；3個小型多功能廳，供舉辦各式商務(wù)會議、研討之用?？ɡ璷k酒廊擁有最先進(jìn)的歌舞音響設(shè)備。另設(shè)有小賣部。健康中心設(shè)有全天侯室內(nèi)游泳池及健身器材。地 址地址：南昌八一大道368號郵編：330006南昌沿江北路88號郵編：330008電 話電話0791-6209999電話 位離機(jī)場距離 ：30千米離火車站距離：3千米離市中心距離：1千米離機(jī)場距離 ：30千米離火車站距離：5千米離市中心距離：3.5千米周圍景觀八一廣場、八一起義紀(jì)念碑、八一公園、革命烈士紀(jì)念館、滕王閣、八大山人、朱德舊居、百貨大樓、太平洋購物廣場滕王閣、八一大橋服務(wù)項目會議廳、商務(wù)中心、停車場、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、ddd電話、idd電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、商場、鮮花店、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、出租車、全部房間免費(fèi)寬帶上網(wǎng)會議廳、商務(wù)中心、ddd電話、idd電話、部分房間有寬帶上網(wǎng)餐飲設(shè)施中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、客房送餐服務(wù)中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧康樂設(shè)施交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉ok廳、棋牌室、桌球室、游泳池、保齡球場、健身室、按摩室、桑拿浴室卡拉ok廳、游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室3、高星級酒店市場房價現(xiàn)況下面是2004年10月下旬南昌高星級酒店（五星級、四星級）的房價狀況（另附三家三星級酒店作為參照）。2004年10月下旬南昌高星級酒店房價表（實價）房型門市價（￥）前臺現(xiàn)付價江西賓館（五星）標(biāo)準(zhǔn)單人客房￥1080￥470標(biāo)準(zhǔn)雙人客房￥1180￥520高級客房￥1280￥590行政單人客房￥1380￥718行政雙人客房￥1480￥788行政高級客房￥1580￥858套間￥1980￥1080凱萊大酒店（五星）標(biāo)準(zhǔn)房￥850￥428江景大床房￥950￥458高級房￥1050￥488單人房（行政層）￥1380￥628雙人房（行政層）￥1480￥728標(biāo)準(zhǔn)套房（行政層）￥2500￥1188江景套房￥3000￥1288江