房地產項目可行性研究報告(2).doc

湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 1 頁 共 57 頁 目目 錄錄 第第 1 1 章章總總 論論3 1.1.項目背景與概況3 1.2.主要技術經濟指標7 1.3.問題與建議8 第第 2 2 章章項目投資環(huán)境與市場研究項目投資環(huán)境與市場研究9 2.1.投資環(huán)境分析9 2.2.區(qū)域房地產市場分析11 2.3.銷售預測15 2.4.營銷策略19 第第 3 3 章章建設規(guī)模與項目開發(fā)條件建設規(guī)模與項目開發(fā)條件21 3.1.建設規(guī)模21 3.2.項目概況現(xiàn)狀21 3.3.項目建設條件22 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案26 4.1.設計依據(jù)26 4.2.項目設計主題和開發(fā)理念26 4.3.項目總體規(guī)劃方案27 4.4.建筑設計28 4.5.結構設計29 4.6.給排水設計30 第第 5 5 章章節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施32 5.1.設計依據(jù)32 5.2.建筑部分節(jié)能設計32 第第 6 6 章章環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價33 6.1.編制依據(jù)33 6.2.環(huán)境現(xiàn)狀33 6.3.項目建設對環(huán)境的影響34 6.4.環(huán)境保護措施34 第第 7 7 章章勞動衛(wèi)生與消防勞動衛(wèi)生與消防35 7.1.指導思想35 7.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施35 7.3.消防設計36 第第 8 8 章章組織機構與人力資源配置組織機構與人力資源配置38 8.1.組織機構38 8.2.人力資源配置38 第第 9 9 章章項目實施進度項目實施進度39 9.1.項目開發(fā)期39 9.2.項目實施進度安排39 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 2 頁 共 57 頁 9.3.項目實施過程控制措施39 第第 1010 章章項目招投標項目招投標41 10.1.工程項目招標投標概述41 10.2.工程項目招標投標因素分析42 10.3.招標依據(jù)44 10.4.招標范圍44 10.5.招標方式44 第第 1111 章章投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措45 11.1.投資估算45 11.2.資金籌措45 第第 1212 章章財務評價財務評價47 12.1.項目評估依據(jù)47 12.2.財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇47 12.3.財務評價47 12.4.不確定性分析48 第第 1313 章章社會評價社會評價49 13.1.項目對社會的影響分析49 13.2.風險分析50 13.3.社會評價結論51 第第 1414 章章研究結論與建議研究結論與建議52 14.1.可行性研究結論52 14.2.建議52 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 3 頁 共 57 頁 第第 1 1 章章 總總 論論 1.1. 項目背景與概況 1 1、項目名稱：、項目名稱： 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目 2 2、承辦單位概況、承辦單位概況 單位名稱：衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司 單位性質：有限責任公司(外國自然人獨資) 注冊資金：港幣 2,000 萬元 單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路 29 號 業(yè)務范圍：房地產開發(fā)、銷售 法定代表人：吳小平 企業(yè)負責人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南。現(xiàn)年 43 歲，自 2001 年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月畢業(yè)于長沙鐵道學院，獲學士學位；1986 年分配 到廣州廣鐵集團任職；1989 年調任廣州市團委工作；1990 年調任廣州市花都開發(fā)區(qū) 任副主任；1992 年起從事房地產業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州 花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)， 多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清 遠及其地區(qū)投資房地產開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的 華人居住小區(qū)。2006 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董 事。在衡陽興建湘江東岸南段風光帶并建設大型住宅小區(qū)湘江明珠。為提高衡 陽人民的生活質量、提升衡陽的城市品位貢獻力量。 建設單位簡介：衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在 2006 年中 國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經衡陽市工商行政管理局批準成 立的一家房地產開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經營企業(yè)，公司下設管理部、技術 部、財務部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級職稱 1 人，中級職稱 7 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 4 頁 共 57 頁 人，公司人員大都是經驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。 公司負責人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產,并于次年注冊成立了廣州市 富邦升輝房地產開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、 高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售 之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長 吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都 稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強” 。 2006 年 3 月，由衡陽市委領導帶隊考察組一行 5 人親赴廣東對湘江風光帶南段 建設意向單位廣州市富邦升輝房地產開發(fā)有限公司進行了為期 3 天的考察并參觀了 其開發(fā)建設的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認為廣州市富邦升輝 房地產開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設開發(fā)資質，并完全有能力把湘江東岸 風光帶南段建設成為理想中的人文和諧小區(qū)。 衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司擁有資產 2.4 億，其中已擁有土地使用權面 積為 238 畝，按每畝 70 萬元估價（已完成征地拆遷）近 1.7 億，另外風光帶建設投 資 7521 萬元。 3、可行性研究報告編制依據(jù) （1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （2） 國家計委計辦投資200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用 版） ； （3） 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參 數(shù)（第三版） ； （4） 城市房地產開發(fā)經營管理條例 ； （5） 房地產項目經濟評價方法 。 4、編制范圍 依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、2、3 號樓)項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內容、 項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、 項目風險分析等方面進行全面論證和研究。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 5 頁 共 57 頁 5、項目提出的理由 項目建設符合國民經濟發(fā)展項目建設符合國民經濟發(fā)展 當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經濟的穩(wěn)步 健康發(fā)展，必然要求擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發(fā)展 的支柱產業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約 1.52 個百分點。衡陽房地產占 gdp 的比重還將快速上升，對 gdp 的貢獻率還將逐 步增大。 根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方 向轉變，到 2008 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 22 平方米，平均每戶擁有 一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平將提 高到 36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭 2010 年 達到人均建筑面積 35 平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續(xù)健康穩(wěn)定 發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民經濟發(fā)展的 需要。 項目對城市建設將起到促進作用項目對城市建設將起到促進作用 2007 年 12 月 24 日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議 政聯(lián)合調研課題組向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型城市群建設及產業(yè)發(fā)展思 路與對策研究總報告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產業(yè) 聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的 綜合生態(tài)區(qū)。 衡陽作為“3+5”新型城市群建設的中心城市之一，其經濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經 濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株 潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市 形象建筑，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據(jù)湖南省住宅與房地 產業(yè) 2010 年規(guī)劃，未來 10 年內湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均 住宅建筑面積增加到 30.18 平方米。 目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 6 頁 共 57 頁 房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經成為衡陽市政 府特別關心的問題之一。同時，隨著衡陽經濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高， 人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發(fā)建設就是為了 使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目符合衡陽城市建設總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城 市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動就業(yè)的需要解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所 難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。 而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍 然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。 據(jù)有關權威人士測算，我國 gdp 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就 業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 gdp 增長 0.5 個百分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽 視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加衡陽市 當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。 6、擬建地點 本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20,936.7 平方米，小區(qū)西隔湘江 東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至 小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到 500 米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通 便利。 7、預期目標 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目擬在占地面積 20,936.7 平方米的土 地上，建設總容積率為 2.63，建設密度為 24.4%,總建筑面積為 65,913.47 平方米的 3 棟(1-3 號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47,652.3 平方米，1-2 層商鋪面積 7419.1 平方米，地下停車場面積 10,842 平方米） 。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 7 頁 共 57 頁 8、主要建設條件 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)建設項目是“湘水明珠”房地產開發(fā)項目 的一部分，該項目分城市基礎設施建設（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行， 項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng) 生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎設施建設，促進經濟社 會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江 風光帶堤路工程的建設。經考察，在中國 2006 年中國中西部招商會中引入了富邦升 輝房地產開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設，并成立了衡陽市湘江東岸南段建 設協(xié)調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長， 市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建設 項目納入省、市重點項目?？紤]到該項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及 社會效益明顯，對該項目享受相關優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)200620 號文， “關于 湘江東岸南段堤路建設工程實施細則的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。 “在湘江東岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的 投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國 土資源等部門經依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)” 。第六條規(guī)定了東廂 用地出讓價。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權；正在改制的企業(yè)， 按市政府和省政府相關文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三 機廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體 開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。 1.2. 主要技術經濟指標 序號序號項目項目單位單位數(shù)值數(shù)值 1 總用地面積 20,936.7 2 規(guī)劃總建筑面積 65,913.47 2.1 其中：住宅建筑面積 47,652.3 2.2 其中：1-2 層商鋪建筑面積 7419.1 2.3 其中：地下停車場建筑面積 10842 3 建筑密度 % 24.4 4 容積率 2.63 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 8 頁 共 57 頁 5 綠地率 %38.3 6 項目總投資萬元 11,650.44 7 財務凈現(xiàn)值萬元 3,001.06 8 財務內部收益率 %73.86 9 靜態(tài)投資回收期年 0.83 10 動態(tài)投資回收期年 0.88 1.3. 問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。分析測 算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及衡陽的 房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 衡陽市房地產市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮 市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作， 強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳， 注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 9 頁 共 57 頁 第第 2 2 章章 項目投資環(huán)境與市場研究項目投資環(huán)境與市場研究 2.1. 投資環(huán)境分析 1 1、國家政治經濟形勢及有關政策國家政治經濟形勢及有關政策 2007 年全年國內生產總值 246,619 億元，比上年增長 11.4%。分產業(yè)看，第一 產業(yè)增加值 28,910 億元，增長 3.7%；第二產業(yè)增加值 121,381 億元，增長 13.4%； 第三產業(yè)增加值 96,328 億元，增長 11.4%。第一產業(yè)增加值占國內生產總值的比重 為 11.7%，與上年持平；第二產業(yè)增加值比重為 49.2%，上升 0.3 個百分點；第三產 業(yè)增加值比重為 39.1%，下降 0.3 個百分點。 固定資產投資增長較快全年全社會固定資產投資 137,239 億元，比上年增長 24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 31.1%；第二產業(yè)投 資 51,020 億元，增長 29.0%；第三產業(yè)投資 64,928 億元，增長 23.2%。 全年房地產開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長 30.2%，其中商品住宅投資 18,010 億元，增長 32.1%。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 4.3%。商品房銷 售面積 76,193 萬平方米，增長 23.2%，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長 24.7%。 中央經濟工作會議將 2008 年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經濟增長由偏快 轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2007 年 12 月 8 日，央 行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 cpi 同比上漲 6.9%；隨后央行、銀 監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農村 購買小產權房，繼 2004 年經來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大， 前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開 發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產稅收方面也加大了調控 力度。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā) 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 10 頁 共 57 頁 展產生了巨大的作用。 2 2、項目開發(fā)地區(qū)的經濟社會情況及管理、政策因素、項目開發(fā)地區(qū)的經濟社會情況及管理、政策因素 2007 年，衡陽市實現(xiàn)生產總值（初步核算）823.51 億元，增長 15.3%。其中第 一產業(yè)增加值 201.4 億元，增長 4.1%；第二產業(yè)增加值 335.43 億元，增長 20.2%； 第三產業(yè)增加值 286.68 億元，增長 17.3%。按常住人口計算，全市人均生產總值 12287 元，比 2000 年增長 213.8 %，翻了一番。近五年，是衡陽經濟發(fā)展較快的五 年，經濟總量從 2003 年的 432.34 億元，增加到 2007 年的 823.51 億元，年均增長 速度達到 11.99%。經濟結構發(fā)生明顯變化，第二產業(yè)比重上升，2007 年二產業(yè)占 gdp 的比重達到 40.73%，比 2003 年上升 5.23 個百分點。一產業(yè)占 gdp 比重較 2003 年下降 0.55 個百分點。主要經濟結構比重見圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè) 勞動力 397.5 萬人，新增就業(yè)人員 5.75 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 5.61 萬人， 其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 4.19 萬人。組織農村勞務輸出 5.3 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失 業(yè)率為 4.3 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平 比年初上升 5.27 個百分點，其中,服務價格上漲 1.23 個百分點。商品零售價格上漲 6.47 個百分點。食品類價格上漲 12.31 個百分點。房屋銷售價格上漲 5.49%，其中 商品房銷售價格上漲 7.23%。安全生產形勢好轉，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起， 同比下降 14.88；死亡 242 人，同比下降 26.89；億元 gdp 生產安全事故死亡率 為 0.55，道路交通萬車死亡率 10.1；煤炭百萬噸事故死亡率 8.3；工礦商貿企業(yè)十 萬從業(yè)人員生產安全事故死亡率 3.75，四項安全生產事故死亡率均比上年有較大幅 度的下降。 2007 年，衡陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 728.83 萬人， 其中城鎮(zhèn)人口 300.43 萬人，增長 11.8%；鄉(xiāng)村人口 428.45 萬人，下降 6.4%。人口 出生率 11.32，人口死亡率 6.32，人口自然增長率 5.00。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù) 得到改善。2007 年衡陽市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市 居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 16.54 %；扣除物價因素，實際增長 10.7%。農民人均純收入 4885 元，增長 14.53%，實際增長 8.8%。城市居民人均生活 消費 7608 元，比上年增長 15.3%，扣除物價因素，實際增長 9.5%；農村居民消費 3554 元，增長 14.02%，實際增長 8.5%。2003-2007 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 11 頁 共 57 頁 和圖 7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。 年末全市五項社會保險擴面 19.31 萬人次，參保 總人數(shù) 196.66 萬人次，征繳基金 17.26 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠） ，支付各項保 險待遇 20.98 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù) 3.74 萬人，參加社會養(yǎng)老保險 人數(shù) 65.45 萬人，其中職工數(shù) 46.22 人，離退休人員 19.35 萬人；參加企業(yè)改制保 險的單位 155 家，參加失業(yè)保險的職工人數(shù) 13.04 萬人；基本醫(yī)療保險的參保人數(shù) 達 50.87 人，新增 4.61 萬人，其中職工 34.79 萬人，離退休人員 16.09 萬人。參加 工傷保險人數(shù) 22.12 萬人，參加生育保險人數(shù) 35.09 萬人。居民享受最低生活保險 的對象共有 20.18 萬人，城市居民領取失業(yè)保險人數(shù) 0.89 萬人，基本做到應保盡保。 2007 年，衡陽市固定資產投資較快增長，投資結構進一步優(yōu)化。全社會固定資 產投資完成 227.9 億元，比上年增長 28.3%。從產業(yè)投向看，第一產業(yè)投資 3.4 億元， 與去年持平；第二產業(yè)投資 114.9 億元，增長 52.4%；第三產業(yè)投資 109.6 億元，增 長 10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 114.9 億元，比上年增長 53.3%。 其中制造業(yè)完成投資 82.1 億元，占工業(yè)投資的比重為 71.5%；電力、燃氣及水的生 產供應業(yè)完成投資 8.5 億元，占工業(yè)投資的比重為 7.4%。社會事業(yè)和基礎設施投資 均有大幅度的增長。房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 23.5 億元，增長 41.7%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。 2.2. 區(qū)域房地產市場分析 1 1、衡陽房地產市場區(qū)域分布及特點、衡陽房地產市場區(qū)域分布及特點 主城區(qū)板塊主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善， 商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住 宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 1800-3000 元/平 方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀名城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓 體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 1800- 3000 元/平方米左右。 華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)板快 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 12 頁 共 57 頁 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè) 性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關搬遷工作已基本完成，區(qū)域 的后發(fā)優(yōu)勢已經開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū) 的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網建設已經完成，生活配套設施正在逐步 完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn) 已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相 對而言設計比較合理,以三房為主力,一般做到 120-150 平方米,120-130 平方米的三 房旺銷,四房面積一般在 160-190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其 它幾個區(qū)快。 立新片區(qū)板塊立新片區(qū)板塊 相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻， 區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、 休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施， 生活的氛圍遠未形成。 主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主 要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。 江東板塊江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨 著這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內的綠化空間、 居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。 主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質一般中檔次以下，普遍價 格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設，沿江路將發(fā)展成為 衡陽的豪宅地標。 2 2、衡陽房地產投資分析、衡陽房地產投資分析 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 13 頁 共 57 頁 2001-2007衡陽房地產開發(fā)投資情況一覽表 5.98 7.48 11.51 12.48 13.23 16.59 23.51 0 10 20 30 2001200220032004200520062007 房地產開發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長， 一次是 2003 年，一次是 2007 年。2003 年開始出現(xiàn)房地產投資的熱潮興起，也可以 說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而 2007 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市 場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產投資增長，如下： 年 份 2004200520062007 房地產開發(fā)投資金額（億元） 12.4813.2316.5923.51 增長幅度 8.43%6.01%25.4%41.71% 上表中很明顯，2006、2007 年是衡陽房地產投資的快速增長年，快速的投資增 長來自于衡陽房地產市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2006 年就開始興 建的項目，只經過 1-2 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 3 3、衡陽房地產供求分析、衡陽房地產供求分析 1 1）供給分析）供給分析 248.41 271.49 311.58 460.13 81.48 94.42 83.99 97.84 0 100 200 300 400 500 2004200520062007 商品房施工面積(萬平方米)其中新開工面積(萬平方米) 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 14 頁 共 57 頁 年 份 2004200520062007 商品房施工面積（萬平方米） 248.14271.49311.58460.13 其中新開工面積（萬平方米） 81.4894.4283.99197.84 新開工面積增幅 33.4%15.88%-11.05%135.55% 2007 年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是 新開工面積增幅達 135.55%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關系，2007 年可以算 是一個不折不扣的衡陽房地產開發(fā)年。 2 2）需求分析）需求分析 2004-2007商品房銷售面積一覽表 86.35 107.85 120.92 0 50 100 150 200520062007 商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 200520062007 商品房施工面積（萬平方米） 86.35107.85120.92 增幅 1408%2490%1212% 2004-2007商品房銷售總額一覽表 9.68 13.5 17.42 0 5 10 15 20 200520062007 商品房銷售總金額(億元) 年 份 20052006 2007 商品房施工面積（萬平方米） 9.6813.517.42 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 15 頁 共 57 頁 增幅 1604%3946%2904% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較 大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。 4 4、衡陽房地產市場特征分析：、衡陽房地產市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產市場的特征總結如下： 房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等 方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 5 5、20082008 年衡陽樓市分析年衡陽樓市分析 衡陽房地產市場走勢衡陽房地產市場走勢 隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，衡陽 2008 年尤其是下半年房地產市場預計 將呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產開發(fā)投資增長回落。當前房地產開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地 產開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進 一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產投資 增速。 2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積 90 平方 米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大 幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為 房地產市場的主流產品。 3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅 用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房 地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 20082008 年衡陽樓市走勢年衡陽樓市走勢 對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、cpi 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力 加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 16 頁 共 57 頁 體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人 工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2008 年樓市房價依然有一定 的上漲空間。 2.3. 銷售預測 1 1、項目需求分析、項目需求分析 本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒 有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經商的人很多,火車站、學校、醫(yī) 院、幼兒園、工廠、商品經營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質生活 的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市 湘江東岸南段，西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島 隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出 一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質、 高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成 為追求高品質生活的一種必然。 2 2、項目銷售目標群定位、項目銷售目標群定位 本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路 部門職工等等。 1 1）中鋼衡重企業(yè)職工）中鋼衡重企業(yè)職工 衡陽中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽機電設備制造有限公司）是集科研、 設計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開始研制卷取 機卷筒，經過四十多年的發(fā)展，成為卷取設備的專業(yè)化生產企業(yè)，能生產各種冷軋 開卷機、卷取機。產品遍布全國板帶材生產線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。 公司占地面積 26000 平方米，固定資產 1 億元。年產值達 2.5 億元。 該企業(yè)有超過十年未建設過單位住房，員工及家屬近 3 萬人，該部分客戶將會 成為湘水明珠購買主力客戶群，預計可購房 800-1000 套。 2 2）衡陽鐵路部門職工）衡陽鐵路部門職工 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 17 頁 共 57 頁 衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和 平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購 買主力客戶群。 二類客戶：周邊的私營業(yè)主二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿城、 東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實 力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口 眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 三類客戶：周邊學校老師三類客戶：周邊學校老師 珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、衡陽師范學院、 衡陽工業(yè)大學、衡陽機械技術學校、衡陽財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學 校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 四類客戶：珠暉區(qū)公務員四類客戶：珠暉區(qū)公務員 珠暉區(qū)公務員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工 作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本 要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光 從江西重新轉移到江東。 五類客戶：衡陽在外地成功人士五類客戶：衡陽在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在 外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊 唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平 等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內在品質的提升是更大的促進。 衡陽人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是 為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農村向城市轉移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條 件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 18 頁 共 57 頁 七類客戶：各地房地產投資人士七類客戶：各地房地產投資人士 衡陽房價目前在全國來講都偏低，2007 年全國地級市房地產銷售平均價格 2700 元/,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元/，有著極大的升值空間，將會吸引各地有 眼光的人士前來購買。 本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近 500 批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲 前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤 前進行為期 3 個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。 2 2、銷售計劃銷售計劃 鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。 銷售量銷售量 一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套，總建面積 65913.47，可銷售額約 2. 億； 銷售進度銷售進度 本項目預計 2008 年 10 月初開盤： 開盤后一個月內，即至 2008 年 11 月底，完成總銷售任務的 50%，約 186 套 住 宅，銷售金額約 9000 萬； 開盤后三個月內，即至 2009 年 1 月底，完成總銷售任務的 70%，約 260 套住 宅，銷售金額約 1.4 億； 開盤后六個月內，即至 2009 年 4 月底，完成總銷售任務的 80%，約 298 套住 宅，銷售金額約 1.60 億； 開盤后九個月內，即至 2009 年 7 月底，完成總銷售任務的 90%，約 335 套住 宅，銷售金額約 1.8 億； 開盤后十二個月，即至 2009 年 10 月底，完成總銷售任務的 100%，約 372 套， 銷售金額約 2 億。 3 3、銷售收入預測銷售收入預測 1）周邊城市房價比較： 許多業(yè)內人士認為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經濟發(fā)展?jié)摿Υ螅?在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007 年 10 月下旬，由省建設 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 19 頁 共 57 頁 廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局， 國家統(tǒng)計局湖南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產市場聯(lián)席會議上 獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元/平方米，衡陽的均價為 1972.9 元/平方米， 低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙 為 3709 元/平方米，邵陽房產均價為 2222 元/平方米，永州市新建商品房平均銷售 價格為 1562 元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在 1905 元/平方米以上。從單 純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水 平。 在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的 發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產發(fā)展分為三個階段：90 年代至 2001 年為第一極端，這一階 段主要表現(xiàn)為房地產的起步和調整；2002 年至 2006 年為第二階段，這一階段是衡陽 市房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產開發(fā)行業(yè) 新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發(fā)投資 61.29 億元，完成土地開發(fā) 面積 117.81 萬平方米,竣工房屋面積 434.39 萬平方米,實現(xiàn)商品銷售額 33.29 億元。 2007 年開始進入第三階段，衡陽樓市經過前兩階段的發(fā)展后，已向品質、人文、居 住等高端方向發(fā)展。 經過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備， 并且已經在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本 增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地 價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著 人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效 需求促進房地產行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。2007 年 6 月份時，衡陽商品房均價為 1972.9 元/平方米,但到年底已經突破 2000 元/平方米, 上漲勢頭迅猛。 2）衡陽樓市價格現(xiàn)狀： 根據(jù)衡陽業(yè)內人士市場調查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元/ 平方米，愉景灣均價 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江東的云森湘江 風光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林 2500 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 20 頁 共 57 頁 元/平方米。 3）項目銷售價格定位： 根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700 元/；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，2 號住宅樓銷售均價 2650 元/平 方米，3 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/平方 米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元/平方米，3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元/平 方米，本項目預測銷售總收入為 65913.423 萬元，詳見附表五銷售收入及稅金估 算表 。 2.4. 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高 的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略： 1、推廣渠道、推廣渠道 報紙廣告報紙廣告 包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推 新品前 12 周進行 34 次推廣既可。 短信推廣短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。 影視廣告影視廣告 當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的 動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。 單張派發(fā)單張派發(fā) 貫穿項目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 營銷活動營銷活動 活動一：“沿江風光帶竣工典禮”、 “湘水明珠開盤慶典”。 活動二：“廣州炒房團衡陽購房動”。 活動三：“百年衡陽湘江風光帶”攝影圖片展”。 活動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。 活動五：系列名人講座。 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 21 頁 共 57 頁 活動六：衡陽人說衡陽大型文化論壇 2、媒體宣傳組合、媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣 傳湘水明珠，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。 開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促 進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 衡陽報紙：開盤前一月投放 34 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。 短信推廣：一般一個月派發(fā) 46 次，開盤前每周發(fā)送 23 次。 公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 12 場，開盤后視銷售情況 舉行。 第第 3 3 章章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 3.1. 建設規(guī)模 本項目總占地面積 20,936.7 平方米，總建筑面積為 65,913.47 平方米，建設總 容積率為 2.63，建設密度為 24.4%,建設內容為 3 棟(1-3 號樓)高層電梯住宅房（其 中住宅面積 47,652.3 平方米，1-2 層商鋪面積 7419.1 平方米，地下停車場面積 10,842 平方米） 。 3.2. 項目概況現(xiàn)狀 1 1、地點與地理位置、地點與地理位置 湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告 第 22 頁 共 57 頁 本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20,936.7 平方米，小區(qū)西隔湘江 東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至 小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到 500 米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分 便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。 2 2、土地權屬類別和土地狀況、土地權屬類別和土地狀況 本項目開發(fā)建設的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪 154 號地區(qū)，面積為 20,936.7 平方米。經衡陽市人民政府國用（2006）第 a102843 號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一 住宅用地。 本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經衡陽市規(guī)劃局審議通過。 3.3. 項目建設條件 1 1、地形、地貌、地震情況、地形、地貌、地震情況 衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺 脊山地，內鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構成典型的盆地形勢。 衡陽盆地南高北低。整個盆地南面地勢