某中外合資大型超市建設(shè)項目可行性研究報告 (2).doc

第第一一章章 總總 論論 第第一一節(jié)節(jié) 項項目目基基本本情情況況 一、投資各方基本情況 1、 、甲甲方方 企業(yè)名稱：法國歐尚集團(tuán)公司（auchan co） 法定住所： 法定代表人：職務(wù)：總裁 注 冊 地：法國 歐尚集團(tuán)公司成立于 1961 年，是以經(jīng)營大型超級市場為主 的國際商業(yè)集團(tuán)，是目前法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集 團(tuán)，在 1999 年度財富雜志排名世界 500 強中列第 147 位。該集團(tuán) 為家族控股公司，法國米里曳家族控股 87%，雇員持有 13%的股 份。1998 年的營業(yè)總額高達(dá) 231 億歐元（235 億美元），注冊資金 為 1.2 億美元。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表 人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件 14。 歐尚集團(tuán)公司把自選、廉價和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作 為其經(jīng)營特色，實現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價銷售的有機統(tǒng)一，經(jīng)銷商 品多達(dá)數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué) 的經(jīng)營機制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽。歐尚集團(tuán)公司以 經(jīng)營大型超市為主，首先在法國國內(nèi)發(fā)展壯大，并于 1981 年以西班 牙、意大利為起點開始進(jìn)行國際化發(fā)展。1996 年，歐尚集團(tuán)公司合 并了法國的 docks 公司和葡萄牙的 pao de acucar 公司，1997 年與 ifil 合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。 歐尚在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過一系列的籌劃和詳細(xì)的市 場調(diào)研，歐尚將亞洲發(fā)展的重點放在中國。1997 年 4 月上海歐尚超市 有限公司正式成立，這是一家由法國歐尚公司與中方合作伙伴上海市 食品(集團(tuán))公司、上海楊浦區(qū)五角場工業(yè)總公司共同組建的以經(jīng)營大 型超市為主的中外合作企業(yè)。1998 年，歐尚將其亞洲總部遷至上海。 1999 年 7 月 18 日，在上海開設(shè)了其在中國第一家、世界上第 209 家 特大型超市， 從而揭開了歐尚集團(tuán)公司在中國發(fā)展的序幕。上海楊 浦店的建筑面積為 15000 平方米，營業(yè)面積 8000 多平方米，經(jīng)營商 品品種達(dá) 2 萬多種，銷售的商品 60為食品。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為 500 多名。 經(jīng)過 39 年的開拓發(fā)展，歐尚在世界各地的 12 個國家，擁有 特大型超市 211 個，超市 300 多家，以及 600 多家便民店。歐尚集 團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)詳見圖 11，分支地區(qū)分布詳見附圖 3。 雇員股東協(xié)會米里曳家族股東委員會 歐尚集團(tuán) 超市分支 超市控股公司 法國atac超市 法國便民店 西班牙sabeo超市 波蘭robert超市 其它經(jīng)營項目 歐尚房地產(chǎn)公司 銀行 信息技術(shù)公司 品牌產(chǎn)品中心 國際采購中心 alinea家居超市 大型超市分支 法國歐尚 盧森堡歐尚 西班牙歐尚 意大利歐尚 阿根廷歐尚 波蘭歐尚 匈牙利歐尚 泰國歐尚 墨西哥歐尚 美國歐尚 中國歐尚（上海） 圖 1-1 歐尚集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖 外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合 作者應(yīng)為具有較強的經(jīng)濟(jì)實力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗和營銷 技術(shù)、廣泛的國際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽和經(jīng)營業(yè)績的企業(yè)，且申 請前三年年均商品銷售額應(yīng)在 20 億美元以上，申請前一年資產(chǎn) 額應(yīng)在 2 億美元以上。本項目外方合作者歐尚集團(tuán) 1997 年銷 售額為 233 億美元，1998 年銷售額為 235 億美元，1999 銷售額 255 億美元，1999 年資產(chǎn)額約為 130 多億美元，符合外商投資商 業(yè)企業(yè)試點辦法中的有關(guān)要求。 2、 、乙乙方方 企業(yè)名稱：蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司 法定住所：蘇州市東環(huán)路 128 號中新城 法定代表人：肖宜美 職務(wù)：董事長 注 冊 地：中國蘇州中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司，是由國家對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部中 國南光進(jìn)出口總公司和蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（蘇州財團(tuán)） 合資成立，具有獨立的法人地位。 多年來南光集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口 結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展 成為國際化、多元化、實業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。目前集團(tuán)有直屬企 業(yè)五十余個，員工逾千人。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家 客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、 冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。 集團(tuán)的營業(yè)額達(dá) 20 億美元。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、 新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨資企 業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、 大連等地設(shè)有 20 多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司是南光集團(tuán)在蘇州地區(qū)唯 一的公司。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。公司 主要從事絲綢、服裝、紡織品、化工、機械電子、工藝、禮品和 鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國內(nèi)外有廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦 有家具廠、住宅材料公司和房地產(chǎn)置業(yè)公司等經(jīng)濟(jì)實體。近三 年公司的自營進(jìn)出口總額均在 5000 萬美元以上，1999 年的自營進(jìn)出 口總額為 5450 萬美元，其中自營出口 3325 萬美元。公司現(xiàn)有員工 270 余人，平均年齡 35.7 歲，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員，68的員工 有大專以上學(xué)歷，有中、高級技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的 37。 公司下屬企業(yè)和與他方合作項目情況：公司有下屬企業(yè)“中新 城置業(yè)有限公司”，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、公司大樓的物業(yè)管 理和中新城家具市場的日常管理；公司和澳大利亞廠商合資注冊 了蘇州工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限公司，主要生產(chǎn)制造澳大利亞 木質(zhì)組裝式別墅和從事有關(guān)的建材經(jīng)營、批發(fā)等。 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資 產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件 57。 外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合 作者應(yīng)為具有較強經(jīng)濟(jì)實力和經(jīng)營能力的流通企業(yè)，申請前一年 的資產(chǎn)額應(yīng)在 5000 萬元人民幣以上。其中，中國合作者為外貿(mào)企 業(yè)的，申請前三年年均自營進(jìn)出口額應(yīng)在 5000 萬美元以上（其中 出口額不低于 3000 萬美元）。本項目中方合作者南光進(jìn)出口有 限公司 1997 年自營進(jìn)出口額 6140 萬美元（出口額為 3200 萬美元） ，1998 年自營進(jìn)出口額 5250 萬美元（出口額為 3120 萬美元）， 1999 年自營進(jìn)出口額 5450 萬美元（出口額為 3325 萬美元），1999 年資產(chǎn)額為 10060 萬元人民幣（其中凈資產(chǎn) 5606 萬元），符合外 商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法中的有關(guān)要求。 二、合作企業(yè)基本情況 1、 、合合作作公公司司名名稱稱：蘇州歐尚超市有限公司 英英文文名名稱稱：suzhou auchan hypermarkets co.，ltd. 2、 、合合作作公公司司地地址址： ：蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路 3、 、企企業(yè)業(yè)性性質(zhì)質(zhì)：中外合作商業(yè)企業(yè) 4、 、經(jīng)經(jīng)營營范范圍圍： ：百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報 雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。 5、 、商商業(yè)業(yè)類類型型： ：倉儲式零售 6、 、經(jīng)經(jīng)營營規(guī)規(guī)模模： ：總占地面積 45800 平方米，總建設(shè)面積 33710 平方米，其中超市營業(yè)用房面積為 8750 平方米，正常年零售營業(yè) 額為 40248 萬元，出口額為 1000 萬美元。 7、 、總總投投資資額額和和注注冊冊資資本本： ： 總投資：項目投資總額為 19500 萬元人民幣，折合 2358 萬美 元（本研究報告按 1 美元=8.27 元人民幣計算） 注冊資本：注冊資本為 8000 萬元人民幣，折合 967 萬美元。 其中：甲方投入相當(dāng)于 5200 萬元人民幣的歐元，占注冊資本的 65%， 以現(xiàn)匯投入；乙方投入 2800 萬元人民幣，占注冊資本的 35%，用 人民幣現(xiàn)金出資。 外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法要求從事零售業(yè)務(wù)的合作商業(yè) 企業(yè)的注冊資本不低于 5000 萬元人民幣。本項目注冊資本為 8000 萬元人民幣，符合外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法的要求。 外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法要求開設(shè) 3 家以下分店（包括 3 家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經(jīng)營的便民店、專業(yè)店、專賣店， 中國合作者出資比例應(yīng)不低于 35。本項目中方合作者南光進(jìn) 出口有限公司出資比例為 35，符合外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦 法中的有關(guān)要求。 8、 、經(jīng)經(jīng)營營組組織織方方式式： ：零售 9、 、合合作作宗宗旨旨： ：引進(jìn)法國歐尚集團(tuán)公司先進(jìn)的營銷技術(shù)和管理 經(jīng)驗，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn) 出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu) 勢互補，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時通 過本項目的實施，推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè) 向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個歷史文 化名城、國家級旅游城市的發(fā)展需要。 10、 、合合作作期期限限： ：30 年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算。 11、 、出出資資期期限限： ：甲乙雙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 90 天內(nèi)各提交其出資總額的 15%，計 1200 萬元人民幣；其余在取得 土地使用權(quán)證和建筑許可證后 90 天內(nèi)提交完畢，計 6800 萬元人 民幣。 12、 、利利潤潤分分配配： ：按合作公司的合同進(jìn)行分利。 13、 、財財產(chǎn)產(chǎn)處處理理： ：合作期滿，合作公司應(yīng)依照中華人民共和國的 有關(guān)法律和法規(guī)進(jìn)行清算。清算后的財產(chǎn)， 按合作公司的合同規(guī) 定進(jìn)行分配。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 1、項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制蘇州歐尚超市有 限公司可行性研究報告的委托合同； 2、國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法； 表 1-1 3、國家經(jīng)貿(mào)委關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告 （代項目建議書）有關(guān)問題的通知； 4、國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料； 5、項目單位提供的有關(guān)資料； 6、國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 根據(jù)國家關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法及關(guān)于編制外 商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關(guān)問題的通知 要求，項目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 1、項目建設(shè)的必要性； 2、項目的市場分析； 3、項目經(jīng)營主要內(nèi)容； 4、建設(shè)選址及建設(shè)條件分析； 5、總投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析評價等； 第二節(jié) 合作項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1-1。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 1零售萬元40248 正常經(jīng)營年 2出口 萬美 元 1000 正常經(jīng)營年 三 勞動定員人585 四 項目總投資萬元19500 合2358萬美元 1固定資產(chǎn)投資總額萬元16209 合1960萬美元 其中:建設(shè)投資萬元15963 合1930萬美元 建設(shè)期利息萬元246合30萬美元 2流動資金萬元3291 合398萬美元 續(xù)上表 序 號 指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注 五 年總成本費用萬元44032 計算期年平均 六 年銷售稅金及附加萬元1006 計算期年平均 七 年利潤總額萬元877計算期年平均 八 主要財務(wù)評價指標(biāo) 1 全部投資財務(wù)內(nèi)部收 益率 評價基準(zhǔn)6% 所得稅前%7.53 所得稅后%6.90 2全部投資回收期 所得稅前年10.77 含建設(shè)期 所得稅后年11.09 含建設(shè)期 3長期借款償還期年7.96含建設(shè)期 第二章 項目背景及必要性 第一節(jié) 項目背景 隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入 了一個新階段。1992 年 7 月，我國政府出臺了關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利 用外資問題的批復(fù)的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青 島等 6 個城市和 5 個經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點。在此 之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993 年 3 月，國務(wù)院在有 關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放 的范圍；1995 年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家 外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點；1995 年 6 月， 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制 類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進(jìn)入中 國零售市場。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家 樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客隆）； 便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）； 商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日 本的友誼西友超市）等。 超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大 型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而 即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的 地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計 1991 年美國 38 種零 售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占 7.25%）， 同年日本各種超市銷售額也占 18.5%（便利店占 5%，百貨店占 8.1%）。 因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名 超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓 展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場 潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā) 展領(lǐng)域的投資熱點。 我國超市始初于八十年代初，當(dāng)時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種 較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一 度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收 入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售 形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā) 展，并逐步成為蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動力之一。超市作為商業(yè)領(lǐng)域 的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要 組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的 市場容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市 主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司。雖然經(jīng)過近年來的迅速 發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績，但這些超市在經(jīng)營理念、管理 模式等方面還遠(yuǎn)不能同國際接軌，同時蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金 的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇 州超市業(yè)未來發(fā)展的現(xiàn)實選擇。 伴隨我國加入 wto 腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍 的競爭已是大勢所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競爭已經(jīng)不單純是 商品本身的競爭，經(jīng)營方式、服務(wù)理念、管理模式等競爭的延伸已 成為在商業(yè)競爭取勝的關(guān)鍵。為了引進(jìn)國外流通領(lǐng)域先進(jìn)的管理 技術(shù)、經(jīng)驗和經(jīng)營模式，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)的大開放、大流通、大發(fā)展， 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司與法國歐尚集團(tuán)公司本著平等 互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定共同創(chuàng)辦“蘇州歐尚超市有限公司” （已于 2000 年 2 月 1 日簽定了合作意向書），以加速蘇州超市業(yè) 的進(jìn)一步發(fā)展，同時帶動江蘇特別是蘇州地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品出口， 以進(jìn)一步提高江蘇省和蘇州市的對外開放水平。 第二節(jié) 項目必要性 一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平 歐尚集團(tuán)以它超前的經(jīng)營理念和先進(jìn)的管理模式一直著稱于世界著 名超市業(yè)中。歐尚大型超市的組成同時包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì) 服務(wù)的提供、管理模式的運用等，歐尚集團(tuán)不僅把自選、廉價和服務(wù) 放在同一建筑物中，同時把服務(wù)與管理融為一體（歐尚超市的組成詳 見圖 21）。蘇州歐尚超市有限公司的建立，將有助于把歐尚優(yōu)質(zhì)的 服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國，從而有利于提高中方的經(jīng)營管 理水平和服務(wù)觀念。 歐尚認(rèn)為，顧客（消費者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要 因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，歐尚在經(jīng)營發(fā)展 中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。為了實現(xiàn)這 一目標(biāo)，他們以提供廉價商品和服務(wù)，改進(jìn)消費者的購物能力和 生活水平。根據(jù)消費者的期望，以競爭性的價格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品 賣給消費者，而且在最短的時間里將市場上的新產(chǎn)品提供給消費 者。在商場布置方面，歐尚努力尋求節(jié)省消費者時間的方法，方便 消費者購物，使消費者在實用、整潔、舒適的環(huán)境下購物（歐尚商 場格局圖詳見圖 22）。歐尚嚴(yán)格遵守對消費者的承諾，如有價 格、交貨期限、補貨的承諾，歐尚都竭力兌現(xiàn)。尊重消費者是歐尚 一貫的經(jīng)營作風(fēng)，每一個消費者在歐尚都會受到禮貌的接待。歐 尚集團(tuán)對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨， 并給消費者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費者處理問題， 尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復(fù)他的負(fù)責(zé)人。在與供 應(yīng)商的關(guān)系中，歐尚堅持的道德準(zhǔn)則是同供應(yīng)商建立一種互利坦 誠的關(guān)系，要求其雇員正直無私，杜絕接受供應(yīng)商贈送的禮物和 好處，對供應(yīng)商，歐尚一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在 任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽。 歐尚集團(tuán)具有以下三大特點：低價。歐尚的第一個使命是 使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價 銷售商品并達(dá)到經(jīng)營面積的最高營業(yè)額，每一家歐尚商場的設(shè)計 保證能使大量商品快速流通運轉(zhuǎn)；實行嚴(yán)格的管理制度，要依據(jù) 營業(yè)額，費用庫存及運轉(zhuǎn)情況而進(jìn)行管理。選擇。不僅在價格上， 而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產(chǎn)品中，提供最好的選擇。 在國有品牌，地區(qū)品牌以及歐尚品牌的商品中，挑選并開發(fā)新的 商品。服務(wù)。顧客來歐尚購物不僅能享有合理的價格和多樣化 的選擇，而且還有許多方便之處。在同一商場可購買所有物品（食 品和非食品）；自由選擇和流通方便；對技術(shù)性商品給予購物指導(dǎo) 和幫助；一次付款；輔助性服務(wù)（信用貸款，送貨上門和售后服務(wù) 等）；在商業(yè)中心還設(shè)有商業(yè)長廊和其它服務(wù)項目。 歐尚的管理模式較為先進(jìn)，歐尚集團(tuán)特別注重經(jīng)營中的每一 個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對于經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)都采用人 工及計算機智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。歐尚集團(tuán)還特 別注重人力資源管理，定期對員工進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷更新他們 的經(jīng)營理念和服務(wù)水平。 此外，為增強集團(tuán)市場競爭優(yōu)勢、商品采購優(yōu)勢及降低采購 成本，歐尚集團(tuán)在中國專門設(shè)立了采購中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。 隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)歐尚在整個上海地區(qū)、整個 江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購。歐尚集團(tuán)中國采購中心的 主要任務(wù)是：分析消費者的需求；完成超市品種系列的構(gòu)成； 與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議；監(jiān)督商業(yè)合同的實施；超市內(nèi)的 促銷活動。從歐尚集團(tuán)中國采購中心的任務(wù)來看，該中心已不僅 僅是負(fù)責(zé)商品的采購，同時更重要的根據(jù)市場變化進(jìn)行消費者需 求分析及商品供給分析，并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu) 成及規(guī)模，從而有效地提高其市場競爭能力。目前，我國已有部分 國內(nèi)超市開始設(shè)立類似的機構(gòu)，本項目的實施與經(jīng)營，將產(chǎn)生有 效的示范效應(yīng)促使我國國內(nèi)超市進(jìn)行改革，并不斷提高我國國內(nèi) 超市的市場適應(yīng)能力與競爭力。 食品加工處 食品部 付款臺 倉庫 非食品部 倉庫 服務(wù)部 商業(yè)長廊 加油站 停車場 修車處 餐廳 圖 22 歐尚超市商場格局圖 顧 客 商品自選部門員工收銀部門員工其它服務(wù)部門員工 奶制品 面包 糕點 自助熟食 肉類 魚類 冷凍食品 蔬果 干果南 北貨 成品 洗滌菜 美容美發(fā) 清潔護(hù)理 小吃早餐 餅干 飲料煙酒 團(tuán)購 家 用 五 金 工 具 像 制 品 游 戲 及 玩 具 體 育 用 品 廚 房 與 餐 桌 用 品 學(xué) 習(xí) 辦 公 用 品 清 潔 整 理 用 品 箱 包 珠 寶 照相 音像 家具 大家電 小家電 通訊 男裝 兒童用品 內(nèi)衣裝女裝 鞋類家用紡 織品 服務(wù)臺 收款臺 文秘 裝飾 維修 清潔 經(jīng)營帳 目 供應(yīng)商 付款 其它 人事 培訓(xùn) 生鮮 商品 大眾消 費品 非食品 非技術(shù) 非食品 非技術(shù) 紡織品收銀部綜合部財務(wù)部人力 資源 銷售部門服務(wù)部門 采 購 中 心 商 場 管 理 數(shù)據(jù) 安裝 圖21 歐尚大型超市組成圖 表2-1 表 2-2 二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 1、 、蘇蘇州州商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀 近年來，蘇州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇，全市涌現(xiàn)出 了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。 1996、1997、1998 年蘇州社會消費品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點 數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額情況見下表 2-1。限額以上批發(fā)和零售企業(yè) （1996、1997 年指大中型批零售貿(mào)易企業(yè)，1998 年指年銷售在 2000 萬元以上，年末從業(yè)人員在 20 人及以上的批發(fā)企業(yè)，年銷售在 500 萬元，年末從業(yè)人員在 60 人及以上的零售企業(yè)）情況，詳見表 2-2。蘇 州商業(yè)發(fā)展已具有一定的規(guī)模。 近年來蘇州社會消費品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點等情況一覽表 年份 項目 單位1996年1997年1998年 社會消費品零售總額億元266.0286.6297.9 網(wǎng)點數(shù)個9006896407100986 從業(yè)人員人287419295890318230 批發(fā) 零售 商業(yè)銷售額億元920.1936.0875.4 資料來源：蘇州統(tǒng)計年鑒19971999年 限額以上批發(fā)和零售企業(yè)有關(guān)情況一覽表 名稱單位199619971998 數(shù)量個-408 資產(chǎn)額億元247.8231.2190.4 銷售額億元501.2529.2375.1 資料來源：蘇州統(tǒng)計年鑒19971999 年 2、 、社社會會經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展對對蘇蘇州州商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的要要求求 從以上資料中可以看出，蘇州商業(yè)的發(fā)展已取得了一定的成績，但遠(yuǎn) 不能適應(yīng)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，伴隨著蘇州今后社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā) 展，蘇州商業(yè)必然要向現(xiàn)代化方向發(fā)展。 （1）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會發(fā)展對商業(yè)的要求 商品生產(chǎn)的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。蘇州目前處于 工業(yè)化中期，蘇州市第八次人民代表大會提出本世紀(jì)末國民生產(chǎn)總值 達(dá)到 1500 億元以上，人均 2.5 萬元左右，比 1994 年的 720 億元增長 一倍多。市區(qū) 2020 年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比 1994 年有較大幅度的 增長。屆時蘇州的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進(jìn)一步發(fā) 展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū) 緊密結(jié)合，構(gòu)成現(xiàn)代化城市群。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有 利的條件，同時也相應(yīng)要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。 （2）外向型經(jīng)濟(jì)及周邊地區(qū)的發(fā)展對商業(yè)的影響 隨著經(jīng)濟(jì)國際化趨勢，至 2020 年，蘇州市將逐步形成包括內(nèi)貿(mào)易企 業(yè)在內(nèi)的國際化大貿(mào)易、大市場、大循環(huán)的新格局。憑借處于長江經(jīng) 濟(jì)開發(fā)帶龍頸的得天獨厚地理位置，以及上海浦東新區(qū)的開發(fā)，蘇北、 蘇中經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的崛起，將推動蘇州市經(jīng)濟(jì)形成三個中心：機械制造 中心、集散中心、休閑度假中心。為此，相應(yīng)要求繁榮的現(xiàn)代化蘇州商 業(yè)與之相配套。 （3）加入 wto 對蘇州商業(yè)的影響 伴隨著我國加入 wto 目標(biāo)的實現(xiàn)，蘇州作為江蘇省重要的對外開放 城市，蘇州商業(yè)必然要加快同國際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對蘇 州市商業(yè)的經(jīng)營觀念、營銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。新的國 際、國內(nèi)環(huán)境的變化將促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展方向。 （4）旅游業(yè)的發(fā)展對蘇州商業(yè)的影響 蘇州素以“人間天堂”著稱，旅游業(yè)起步和發(fā)展較早。全市國際 旅游的接待能力增強，服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)匯水平進(jìn)一步提高。1998 年全 市接待境外旅游者 44.02 萬人，其中在蘇過夜的 29.2 萬人，分別比 上年增長 5.9%和 6.0%，來蘇旅游者平均逗留天數(shù) 2.16 天。全年旅 游外匯收入達(dá)到 1.29 億美元，比上年增長 22.9%；接待國內(nèi)旅游者 1142 萬人次，比上年增長 7.1%；全市旅游總收入 91 億元人民幣。 目前全市旅游經(jīng)營單位 150 多家，擁有接待外賓的定點飯店賓館 89 家，其中星級飯店賓館 34 家，游覽觀光的名園、景點區(qū)共 60 多 個。蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、陽澄湖度假區(qū)、蘇州樂園、蘇州三小 俱樂部等相繼建設(shè)并開放。蘇州旅游業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，將 要求現(xiàn)代化的蘇州商業(yè)與之相配套。 （5）市區(qū)居民的收入增長對商業(yè)的影響 伴隨著生產(chǎn)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快 的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會 商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，對商業(yè)的發(fā)展將產(chǎn) 生很大的影響。 3、 、蘇蘇州州市市現(xiàn)現(xiàn)代代化化商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的目目標(biāo)標(biāo) 為適應(yīng)今后社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要，蘇州市 1995 年制訂了 現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。設(shè)想到 2010 年，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到 50，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá) 42。市場經(jīng)濟(jì)流通體系趨于完善， 網(wǎng)點建設(shè)加快，并向周邊地區(qū)延伸，連接成片，發(fā)展多種新的經(jīng)營方 式，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長。到 2020 年蘇州商業(yè)達(dá)到世界當(dāng)時中等發(fā)達(dá) 國家水平，第三產(chǎn)業(yè)比重和商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重分別達(dá) 55和 45。市場經(jīng)濟(jì)流通體制更加完善，逐步形成一批綜合商社或以商 表 2-3 貿(mào)為龍頭的企業(yè)集團(tuán)，實現(xiàn)蘇州商業(yè)的現(xiàn)代化經(jīng)營與管理。 具體社會消費零售額、網(wǎng)點總數(shù)、營業(yè)面積、從業(yè)人員等階 段目標(biāo)，詳見表 23。 蘇州現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展目標(biāo)有關(guān)情況一覽表 序號項目單位20102020 社會消費品零售額億元4851258 1 年增長率1311 批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)、 餐飲業(yè)網(wǎng)點數(shù) 個3320054000 2 年增長率55 3千人擁有網(wǎng)點數(shù)18.422.5 商業(yè)（零售、飲服業(yè)） 營業(yè)面積 個千 人 280600 4 年增長率108 批發(fā)、零售貿(mào)易從業(yè) 人數(shù) 人207600338000 5 年增長率55 6 千人擁有商業(yè)從業(yè) 人員數(shù) 人千 人 115.3140.8 資料來源：蘇州市商業(yè)“九五”計劃和 2020 年長期發(fā)展規(guī)劃 4、 、利利用用外外資資促促進(jìn)進(jìn)蘇蘇州州商商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代代化化發(fā)發(fā)展展 目前蘇州外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，全市一半以上的固定資產(chǎn)投資、 接近三分之一的財政收入來自于外商投資企業(yè)。6000 多家外資企業(yè) 落戶蘇州，眾多的外商長期居住蘇州，對舉辦外資商業(yè)提出了非常迫 切的需求，但蘇州商業(yè)利用外資無論在數(shù)量上，還是在質(zhì)量上都明顯 落后于其它行業(yè)。統(tǒng)計數(shù)字表明，以各種形式投入蘇州商業(yè)的外資累 計不足 2500 萬美元。與此同時，蘇州絕大多數(shù)的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資 金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴(yán)重影響了蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的進(jìn)一步 發(fā)展。蘇州現(xiàn)代化商業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)迫切需要利用外資來彌補資金供需 的不足。本項目利用歐尚集團(tuán)的大量外資，將創(chuàng)建內(nèi)資、外資合作商 業(yè)的成功典范，為蘇州商業(yè)利用外資提供有效的示范效應(yīng)，對加速蘇 州商業(yè)利用外資，從而促進(jìn)蘇州商業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展具有較為明顯的意 義。 三、有利于擴(kuò)大商品出口 1、 、歐歐尚尚集集團(tuán)團(tuán)的的出出口口優(yōu)優(yōu)勢勢 為促進(jìn)產(chǎn)品出口，歐尚集團(tuán)專門設(shè)立了出口代表處。出口代 表處的主要職責(zé)是接受法國歐尚國際采購中心的尋貨，從中國直 接采購產(chǎn)品并銷售到 11 個國家的歐尚商場。出口代表處的任務(wù) 是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品 的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商解釋歐尚 的規(guī)范和質(zhì)量要求。1995 年歐尚集團(tuán)在上海設(shè)立了第一個出口代 表處，這個決定符合歐尚集團(tuán)的發(fā)展策略，目的是為了在世界各 地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地出口到世界各地 的歐尚大型超市中心銷售。1999 年，出口代表處采購的商品的出 口達(dá) 5500 萬美元（fob），是 1998 年的 2 倍，隨著歐尚集團(tuán)在中 國的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨 著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國設(shè)立更多的出口代表處。歐尚集團(tuán)駐 中國出口代表處的長期目標(biāo)是：在 5 年內(nèi)達(dá)到 3 億至 5 億美元的 出口額。近年來歐尚集團(tuán)采購中國產(chǎn)品的出口額及主要出口商品 品種詳見表 24、25、26。 歐尚集團(tuán)采購中國產(chǎn)品出口情況表 表24 單位:萬 美元 序 號 年 份 出口口岸 1997199819992000（預(yù)計） 1 從上海海關(guān)出口產(chǎn) 品 380613.922020.32700 1.1產(chǎn)地上海的產(chǎn)品375573.24472.25790 1.2其它地區(qū)的產(chǎn)品540.681548.051910 2 從其它口岸出口的 產(chǎn)品 162.9 1958.8 3 5321.66880 3從中國出口總額542.9 2572.7 5 7341.99580 資料來源：歐尚集團(tuán)提供資料 注：按 fob 價計 歐尚集團(tuán)采購中國產(chǎn)品的主要品種(上海產(chǎn)品) 表25 單位:萬美元 序號 年 份 產(chǎn)品 1997199819992000(預(yù)計) 1電動工具20008501000 2行李包50180245250 3五金工具150220300 4汽車配件100330450 5女士服裝62.52 6 男士皮夾 克 13 7 真空吸塵 器 60 8背包13515 9拖鞋85.03 10雨傘23.50 11照明用具5.70 12 長毛絨玩 具 1.86 資料來源：歐尚集團(tuán)提供資料 歐尚集團(tuán)采購中國產(chǎn)品的主要品種(上海以外地區(qū)產(chǎn)品)(1999 年) 表26 單位:萬美元 序號 年 份 產(chǎn) 品 1999 1園藝產(chǎn)品1107.05 2箱包334.34 3家庭用品225.30 4玩具162.40 5燈具5.71 6家具85.21 7嬰兒用品444.89 8嬰兒紡織品350.01 9兒童紡織品189.70 10五金、汽車配件1800.00 11男紡織品176.82 12女紡織品181.89 13鞋類533.21 總計5596.53 資料來源：歐尚集團(tuán)提供資料 2、 、南南光光進(jìn)進(jìn)出出口口有有限限公公司司的的出出口口優(yōu)優(yōu)勢勢 本項目合作企業(yè)的乙方為南光進(jìn)出口有限公司。多年來南光 集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的 原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展成 為國際化、多元化、實業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。目前公司已與世界 上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān) 系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、 工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。集團(tuán)的營業(yè)額達(dá) 20 億 美元。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、 捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨資企業(yè)或合資企業(yè)。 在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地 設(shè)有 20 多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。南光進(jìn)出口公司近年來出口 商品目錄及出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)詳見表 27、28。 表 2-8 南光進(jìn)出口有限公司出口商品一覽表 表27 單位：萬美元 序號 年 份 商品目錄 199719981999 1紡織品453298584 2服裝156414321761 3輕工產(chǎn)品232187207 4工藝品334365279 5機電產(chǎn)品13498151 6禮品6415281 7日用雜品152249176 8文體用品78149114 9工程機械48 10塑料65 11箱包及鞋帽925477 12其他1087681 合計321131253478 資料來源：南光進(jìn)出口有限公司提供資料 南光進(jìn)出口有限公司近年來出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū) 序號商品目錄商品主要產(chǎn)地備注 1紡織品江蘇（蘇州、江陰）、浙江潮州本省占70 2服裝蘇州、常熟、吳江、浙江溫州本省占70 3輕工產(chǎn)品蘇州、無錫、常州、浙江溫州本省占60 4工藝品江蘇（蘇州、揚州）、浙江溫州本省占40 5機電產(chǎn)品蘇州、上海本省占50 6禮品蘇州、浙江杭州、溫州、寧波本省占40 7日用雜品蘇州、上海本省占60 8文體用品蘇州（蘇州、昆山）、浙江溫州本省占70 9工程機械江蘇（蘇州、吳江）本省占100 10塑料蘇州、吳縣本省占100 11箱包及鞋帽江蘇張家港、浙江溫州本省占60 12其他江蘇（蘇州）、浙江、上海本省占40 資料來源：南光進(jìn)出口有限公司提供資料 3、 、合合作作商商業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)的的出出口口計計劃劃 本項目合作商業(yè)企業(yè)的甲方為歐尚集團(tuán)公司，乙方為南光進(jìn)出口有限 公司。歐尚集團(tuán)公司具有世界一流的營銷技術(shù)和十分廣泛的國際銷售 網(wǎng)絡(luò)。南光進(jìn)出口有限公司則在江蘇省、蘇州本地及鄰近地區(qū)有著廣 泛的供貨渠道。本項目實施后，合作公司將充分利用歐尚集團(tuán)公司在 營銷技術(shù)、經(jīng)營管理、銷售網(wǎng)絡(luò)及在世界 11 個國家中的 210 個大賣 場等方面的優(yōu)勢和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在進(jìn)出口貿(mào)易 貨源、人才、經(jīng)驗等方面的優(yōu)勢，在做好超市國內(nèi)外商品經(jīng)銷的同時， 將組織蘇州產(chǎn)品外銷。將蘇州及江蘇省的產(chǎn)品通過歐尚集團(tuán)在國外的 配銷網(wǎng)絡(luò)銷往國外，用好兩個市場，用足兩種資源，以增強合作企業(yè) 發(fā)展后勁。本項目成立后，將逐步組織當(dāng)?shù)氐募徔椘?、服裝、輕工產(chǎn)品、 小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各 地的歐尚大賣場銷售，起步階段擬定為每年出口 500 萬美元，第二年 年出口 750 萬美元，第三年起每年出口 1000 萬美元以上。具體出口 計劃詳見表 29。 合作商業(yè)企業(yè)計劃采購出口產(chǎn)品的主要品種 表29 單位: 萬美元 序 號 年份 產(chǎn)品目錄 200120022003年起 1 紡織品、各類布、服裝面 料 60100150 2 各類服裝（含絲、棉、化纖） 100140170 3食品5080100 4禮品254050 5小五金405055 6家用電器5075100 7輕工產(chǎn)品5075125 8日用雜品5075100 9農(nóng)產(chǎn)品254050 10 工藝品5075100 合計5007501000 資料來源：合作雙方提供資料 第三章 市場分析 第一節(jié) 投資市場分析 一、蘇州整體投資環(huán)境 蘇州，我國著名的歷史文化名城，風(fēng)景旅游城市，歷史上就 是著名的商阜。自改革開放以來，蘇州成為沿海經(jīng)濟(jì)開放地區(qū)。蘇 州位于江蘇省的東南部，東鄰上海，南接浙江，下轄常熟、張家港、 太倉、昆山、吳江、吳縣 6 個市和滄浪、平江、金閶、郊區(qū)、蘇州工 業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū) 6 個區(qū)。全市人口 575.4 萬。 近年來，蘇州利用外資突飛猛進(jìn)。1992 年以來，先后有以中 新合作蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的 5 個國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)國家批準(zhǔn)設(shè)立。 1998 年，全年新批三資企業(yè) 518 家，新增合同外資 40.87 億美元， 實際利用外資 28.4 億美元，比上年增長 16.1%。到 1999 年底，全 市合同利用外資累計達(dá) 311.6 億美元，實際到帳外資累計 174.4 億美元，在全國大、中城市中名列前茅。世界前 500 強的跨國大公 司已有 64 家在蘇州投資，一大批外商投資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)出獲利期， 生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。 到蘇州地區(qū)投資商業(yè)企業(yè)符合該市城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)國務(wù)院 對蘇州城市總體規(guī)劃的批復(fù)，城市的發(fā)展和建設(shè)要圍繞“保護(hù)古城風(fēng) 貌、開發(fā)建設(shè)新區(qū)”。蘇州市商業(yè)“九五”計劃和二 000 年長期發(fā)展規(guī)劃 把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)：一類為城市商業(yè)中心；二類為城市商業(yè)骨 干；三類為城市商業(yè)補充。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征， 對外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點集中，商店門類齊全， 以大型、專業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號”店以及設(shè)立國際名牌跨國商業(yè)企業(yè) 為主，是中外顧客主要購物消費的商業(yè)區(qū)。二類區(qū)主要為城市商業(yè)鬧 市地段，商業(yè)網(wǎng)點相對集中以中、小型商店和綜合商店為主。三類區(qū) 是城市居民住宅區(qū)的消費點，以小型商店，便民點為主。根據(jù)蘇州商 業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃要求，在市內(nèi)建立 6 個一類商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工 業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。到目前為止，全市共有年銷售額 超億元的較大型商場 13 個，批發(fā)零售貿(mào)易、飲食網(wǎng)點 10.8 萬家，從 業(yè)人員 32.1 萬人。該規(guī)劃明確提出要在工業(yè)園區(qū)建立一類城市商業(yè) 中心，到蘇州工業(yè)園區(qū)去投資商業(yè)企業(yè)符合蘇州城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 的要求。 二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境 蘇州工業(yè)園區(qū)是由中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目。按照園 區(qū)總體規(guī)劃，70 平方公里的中新合作開發(fā)區(qū)域要分三期用 15 - 20 年 左右的時間吸引外資 200 億美元，項目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為 一個有 60 萬居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂設(shè) 施為一體的，經(jīng)濟(jì)興旺、人民安居樂業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、 兩個文明高度發(fā)展的新園區(qū)。 自 94 年開發(fā)建設(shè)以來，在國家、省各級領(lǐng)導(dǎo)和各有關(guān)部門的關(guān)心、幫 助下，經(jīng)過中新雙方的共同努力，園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)取得了令人矚目 的成就。到 1999 年底，全園區(qū)累計實現(xiàn)合同外資 66.83 億美元，實際 利用外資 33.57 億美元，批準(zhǔn)外商投資企業(yè)超過 400 家，名列世界 500 強的著名跨國公司已有 35 家在園區(qū)投資，單項平均投資超過 3000 萬美元，其中超 1 億美元的項目有 8 個。 國務(wù)院關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)中明確指出： “原則同意今后逐步在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)立外資、中外合資的金融機 構(gòu)和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)”，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。目前蘇州工業(yè)園 區(qū)已全面完成了中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會確定的首期發(fā)展目標(biāo)， 初步形成了與國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一流投資環(huán)境。 為適應(yīng)蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)，蘇州工業(yè)園區(qū)制訂了當(dāng)前的商業(yè)發(fā) 展重點。決定重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、倉儲式商場、專業(yè)店等。使蘇州工業(yè) 園區(qū)的商業(yè)銷售額在全市消費品零售總額中有較大幅度的上升。同時， 積極引進(jìn)外資，投資舉辦商業(yè)企業(yè)或嫁接現(xiàn)有內(nèi)資商業(yè)企業(yè)合資、合 作，進(jìn)一步促進(jìn)全市商業(yè)的對外開放和提高現(xiàn)代化經(jīng)營、管理水平。 從遠(yuǎn)期發(fā)展和當(dāng)前狀況來看，蘇州工業(yè)園區(qū)都具有較好的商業(yè)投資環(huán) 境。 表 3-1 第二節(jié) 消費市場分析 一、蘇州整體消費環(huán)境 1、 、蘇蘇州州目目前前超超市市業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)模模存存在在較較大大的的市市場場容容量量 超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起， 發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充 分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。目前在蘇州的連鎖業(yè) 中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家 連鎖超市公司（主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表詳見表 31）。蘇州超市業(yè)目前的 規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會經(jīng)濟(jì)日益增長的需要。 蘇州主要超市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一覽表 項 目 名 稱 單位美佳百匯華潤 分店數(shù)量個323551 資產(chǎn)額萬元-1250016000 營業(yè)面積m240761505215500 配送中心面積m225001500011000 1997年萬元35001348014500 銷售額 1998年萬元60251312715800 1998年利潤萬元147300 資料來源：蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃 2、 、蘇蘇州州居居民民收收入入的的日日益益提提高高為為超超市市業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展提提供供了了較較大大的的 發(fā)發(fā)展展空空間間 蘇州市統(tǒng)計局的資料顯示，1998 年蘇州市人均可以支配收入 為 7812 元，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 649.04 億元，人均儲蓄額 11284 元。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展蘇州市的人均購買力已有 了大幅度的提高。需要指出的是由于蘇州下轄的六個市均為全國 經(jīng)濟(jì)綜合實力百強縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙 休日進(jìn)城購物的習(xí)慣，再加上外地流動人口和集團(tuán)購買力等，蘇 州市的現(xiàn)實社會購買力及購買力潛力較大。1996、1997、1998 年 蘇州人口、人均收入和人均消費支出及今后 5 年的預(yù)測。詳見表 32： 表 3-2 表 3-3 蘇州人口、人均收入和人均消費支出現(xiàn)狀及2004年預(yù)測表 年 份 項 目 單位1996199719982004 全市人口萬人574.12574.99575.35 市區(qū)居民人均可支配 收入 元61657479781210454 農(nóng)民人均收入元4574492450896810 市區(qū)居民人均收入元5264595562898027 資料來源：蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃 從發(fā)展的觀點看，伴隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化， 城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。 收入的增多，將促進(jìn)社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的 變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。預(yù)計 2010 年、2020 年市區(qū) 居民生活費收入及總收入等情況詳見表 33。 2010年、2020年市區(qū)居民生活費收入及總收入等情況表 市區(qū)居民人人均生活費 年收入 市區(qū)期末人口數(shù) 年 份 項 目金額（元） 年增長率 （） 萬人年增長率（） 市區(qū)居民生活 費年總收入 （億元） 200010700151404.9149.8 201033200121202.5597.9 20207860092402.91886.4 資料來源：蘇州市商業(yè)“九五”計劃和 2020 年長期發(fā)展規(guī)劃 二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費環(huán)境 1、 、蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)目目前前尚尚無無大大型型超超市市等等商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 5 年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了 各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑 45.8 萬平方米，以及一批商店、 賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心。目 前園區(qū)常住人口已超過 18 萬，再加上附近的里河、東環(huán)、東港、 宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多。隨著園區(qū)的建設(shè)和 發(fā)展原有的商業(yè)網(wǎng)點已經(jīng)明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要， 因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個大型超市不僅可以彌補這 一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點的不足，方便附近居民的購買，也符合園區(qū)發(fā)展 的需要和國務(wù)院對蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)有關(guān)批復(fù)的精神。 2、 、蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)市市場場消消費費潛潛力力較較大大 根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到 2010 年，將形成規(guī)模用地 39 平方 公里，人口規(guī)模 30 萬，環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。根據(jù)中國 新加坡蘇州工業(yè)園二期建設(shè)指導(dǎo)詳細(xì)規(guī)劃，中新合作園區(qū)最終用 地為 6856.5 公頃，人口達(dá) 60 萬人。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企 業(yè)和大量人口進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、 斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管 理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約 200 平方公里，根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)） 鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃(2010 年)其鎮(zhèn)域人口從 96 年的 16.47 萬 人增加到 22.47 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為 16.10 萬人。 本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)的結(jié)合部，周圍三公里范圍 內(nèi)即有常住人口近 20 萬。隨著園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū) 的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。按 1998 年蘇州市人均生活消費 品支出 5177 元計算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費品銷售總額至 少在 15 億，具有相當(dāng)可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的 有利市場因素。 三、歐尚超市的市場競爭優(yōu)勢 1、