某某科技大廈建設項目申請報告（寫字樓、專家公寓建設項目申請報告）.doc

-某某某某有限責任公司x x x x x 科 技 苑項目申請報告xx市工程咨詢院二九年十月目 錄第一章 總論11.1 概述11.2項目申請報告編制的依據(jù)、范圍及過程11.3 主要技術經(jīng)濟指標2第二章 項目申報單位情況52.1 項目單位簡介62.2中國科技開發(fā)院威海分院62.3 浙江城建投資有限公司簡介7第三章項目建設的背景及必要性92.1 項目提出的背景93.2 項目建設的必要性13第四章 市場分析預測154.1 市場分析154.42 項目建設的swot分析24第五章項目建設規(guī)模及內容275.1 建設規(guī)模275.2 建設內容27第六章項目建設地點及建設條件296.1 建設地點296.2 建設條件29第七章項目設計方案337.1設計目標、指導思想和原則347.2項目用地規(guī)劃設計方案347.3建筑設計方案377.4道路交通設計387.5結構設計方案417.6給排水及消防設計447.7電氣與弱電設計方案467.8智能化設計497.9景觀設計537.10建筑新材料、新技術的利用55第八章項目實施進度568.1實施進度安排原則568.2實施計劃578.3 施工進度安排578.4工程管理588.5項目招標59第九章組織機構及管理運營599.1組織機構599.2 物業(yè)管理61第十章環(huán)境保護、節(jié)能和消防6210.1環(huán)境保護6210.2節(jié)能6510.3消防68第十一章投資估算與資金籌措6911.1投資估算6911.2 資金來源與籌措71第十二章經(jīng)濟和社會效益分析7312.1 經(jīng)濟效益評價7312.2 社會效益評價76第十三章項目風險和對策7713.1 項目建設風險7713.2 對策7775第一章 總論1.1 概述一、項目名稱：某某x科技苑二、建設性質： 新建三、建設單位：某某某某發(fā)展有限公司 法人代表：某某郵編：某某某某 電話：0某某-某某某某x 地址：某某x經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會大樓四、建設地點：該項目擬建于xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會大樓北部，總用地面積109.59畝。五、項目申請報告編制單位單位名稱：xx市工程咨詢院工程咨詢等級：乙級證書編號：工咨乙某某某某某某x發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會1.2項目申請報告編制的依據(jù)、范圍及過程一、項目申請報告編制的依據(jù)1、現(xiàn)行有關設計規(guī)范、標準、規(guī)定2、xx市城市建設規(guī)劃及總體發(fā)展規(guī)劃3、國家、xx省有關政策、法規(guī)、投資政策4、國家計委、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版5、）xx市分區(qū)規(guī)劃6、某某某某發(fā)展有限公司與xx市工程咨詢院簽訂的工程咨詢委托書和合同書7、有關部門提供的資料和證明等二、項目申請報告編制的范圍1、建設必要性分析2、建設規(guī)模和內容3、建設地點和建設條件4、工程設計方案5、環(huán)境保護和節(jié)能6、項目實施進度計劃安排7、投資估算和資金籌措8、綜合評價意見三、項目申請報告的編制過程xx市工程咨詢院接受某某某某發(fā)展有限公司建設某某x科技苑項目的工程咨詢委托后，立即成立了項目申請報告編制小組，編制小組本著客觀、科學和對項目負責的精神，多次進行實地考察，全面搜集資料，對項目建設的必要性進行了多方面的調查研究、綜合比較分析，對項目建設的可行性進行了認真論證。在初步擬定項目選址和建設方案后，有針對性地進行了調研，同時邀請了市規(guī)劃局和有關專家察看建設場址，就建設方案的可行性進行咨詢指導。會同有關部門，對該綜合經(jīng)營業(yè)務用房建設方案進行了認真細致地研究、論證，根據(jù)現(xiàn)狀和xx市城市分區(qū)規(guī)劃的有關要求，初步確定了擬建設項目的建設選址、建設規(guī)模和實施方案，在此基礎上編制了本項目申請報告。 1.3 主要技術經(jīng)濟指標一、建設選址該項目擬建于xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南湖路以南、開發(fā)區(qū)管委會大樓以北，總用地面積109.59畝。二、建設規(guī)模該項目擬建于xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內，位于濱河大道東側，濱河大道是xx市區(qū)景觀大道，根據(jù)xx市城市規(guī)劃意見，擬建設的某某x科技苑項目選址位于市區(qū)濱河大道東側，在該位置建設某某x科技苑項目，層數(shù)不少于16層，根據(jù)單體建設規(guī)劃方案，該項目總建設規(guī)模269281.8平方米（以規(guī)劃局核準數(shù)據(jù)為準）。為了既滿足某某x科技大廈經(jīng)營業(yè)務需要，又符合xx市城市規(guī)劃要求，經(jīng)某某x經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會同意，由某某某某發(fā)展有限公司建設該項目。三、主要建設內容主要的建設內容如下：1、某某x科技大廈項目為綜合性寫字樓，主要為相關科研項目提供科研開發(fā)、小試、中試等服務。其建設規(guī)模為地上21層，地下兩層，總建筑面積51900平方米，其中：地上建筑面積47000平方米，地下建筑面積4900平方米。2、科技苑項目主要是專家公寓及相關配套服務設施，為相關科研項目的參與人員提供高質量的生活保障服務，為處于孵化階段的科技項目提供高標準的金融、商業(yè)服務。其建設規(guī)模分為地上24、23、16、3層，地下相應為一到兩層，總建筑面積217381.8平方米，其中：地上建筑面積187052.8平方米，地下建筑面積30329平方米。3、土地費用、公共設施及各種配套費用（包括：供水、供電、采暖、電梯以及配套的道路、綠化、院墻等）投資按建筑面積比例分攤。四、建設工期、時間該項目的建設期計劃為36個月，計劃于2009年1月底前完成立項、規(guī)劃定點、三通一平等前期準備工作，2009年2月份開工建設，建設施工期36個月，預計2012年2月工程全部竣工。五、投資概算及資金籌措該項目概算總投資39790.6萬元，其中：土地費用4610萬元，前期工程費1998.7萬元，建安工程費21759.2萬元，基礎設施費2692.8萬元，公共設施配套費1101.6萬元，開發(fā)期間費用2754.6萬元，基本預備費964.9萬元，管理費用1675.2萬元，營銷費用2233.6萬元。所有投資全部由某某某某發(fā)展有限公司自籌解決。六、主要經(jīng)濟技術指標 經(jīng)濟技術指標表主要經(jīng)濟技術指標序號指標名稱單位數(shù)量1工程總用地平方米730602總建筑面積平方米269281.8 其中：科技大廈面積平方米51900 科技苑面積平方米217381.83容積率3.24建筑密度%205綠化率%32.506總套數(shù)16447居住人口人63188單位面積售價科技大廈元/平方米2550科技苑元/平方米19609單位面積總成本科技大廈元/平方米1960 其中：建安總成本元/平方米1010科技苑元/平方米1598 其中：建安總成本元/平方米76010單位面積收益科技大廈元/平方米590科技苑元/平方米36211銷售收入萬元55841.3其中：科技大廈萬元13234.5科技苑萬元42606.812總投資萬元39790.613銷售稅金及附加萬元3506.814土地增值稅萬元1610.215利潤總額萬元10933.716所得稅萬元2733.417凈利潤萬元8200.318項目建設期年319投資利潤率%27.4820項目內部收益率%15.6第二章 項目申報單位情況2.1 項目單位簡介某某某某發(fā)展有限公司成立于2008年4月18日，由中國科技開發(fā)院威海分院、浙江城建投資有限公司共同投資新建，以高技術項目研發(fā)、轉化為主，以中小企業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)為輔為科技投資型企業(yè)。公司位于xx省xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會大樓，注冊資金1000萬元，法定代表人張合慶，企業(yè)經(jīng)營范圍為：中小企業(yè)投資；機電、電子、計算機軟硬件產(chǎn)品生產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)；咨詢服務；人才培訓。2.2中國科技開發(fā)院威海分院中國科技開發(fā)院威海分院是中國科技開發(fā)院與xx省威海市政府于1994年8月共同創(chuàng)辦的科技開發(fā)機構。建院來，中國科技開發(fā)院威海分院已發(fā)展成為擁有總資產(chǎn)6500萬元，凈資產(chǎn)4800萬元元，專門從事高新科技成果的開發(fā)、轉化、孵化和產(chǎn)業(yè)化的大型綜合科技開發(fā)機構。中國科技開發(fā)院威海分院以促進我國高新技術成果的商品化、產(chǎn)業(yè)化、國際化為目標，組織實施高新技術的開發(fā)和成果轉讓。以xx省沿海經(jīng)濟區(qū)、開放地區(qū)中心城市為基地，為xx省內地區(qū)采用高新技術和開發(fā)高新技術產(chǎn)品提供科技服務和科技支撐。其主要業(yè)務為：組織、參與國家重點高新技術產(chǎn)業(yè)和項目的開發(fā)；興辦高新技術成果孵化基地和高新技術產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟實體；從事高新技術及其產(chǎn)品的進出口貿(mào)易；科技信息咨詢與中介服務；開展國內外科技交流與合作；其它與科技開發(fā)工作有關的技術與商務活動。威海分院直屬全資企業(yè)天威集團公司是國家高技術研究發(fā)展計劃（“863”計劃）的成果轉化基地，xx省高新技術企業(yè)。 公司開發(fā)研制的“電腦控制無刷直流電動機”獲國家發(fā)明三等獎，被評為國家級重點新產(chǎn)品；其應用產(chǎn)品電動自行車獲得國家實用新型專利。 公司開發(fā)研制的“無線立體視頻系統(tǒng)”是國家“863計劃”重要成果之一，列入國家九五計劃和國家火炬計劃，獲國家實用新型專利，并評為九八年國家重點新產(chǎn)品，處于國內領先水平。2.3 浙江城建投資有限公司簡介浙江城建投資有限公司創(chuàng)建于1998年，現(xiàn)已發(fā)展成為以房屋建筑工程投資為主的大型現(xiàn)代股份制企業(yè)。目前公司擁有總資產(chǎn)3億多元，年開發(fā)施工面積50萬平方米，年施工產(chǎn)值達8億元，并且保持快速增長勢態(tài)。公司在企業(yè)管理上，始終堅持“以人為本、誠信建設、精細管理、用心服務”的企業(yè)理念，外塑形象，內強素質，緊緊圍繞公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在用人、選人、留人等方面建立有特色的科學管理機制，通過實施人力資源戰(zhàn)略，使公司擁有業(yè)內出色的管理和專業(yè)人員，構筑人才資源高地；同時，積極創(chuàng)建學習型企業(yè)，不斷研究、發(fā)展企業(yè)核心競爭力，為企業(yè)發(fā)展奠定人脈基礎?，F(xiàn)已擁有一支數(shù)量充足、素質優(yōu)良、門類齊全、結構合理的工程技術和經(jīng)濟管理人才隊伍，企業(yè)中高層均有大學本科以上學歷，年輕并富有闖勁。其中高級職稱16人，中級職稱近100人，一級項目經(jīng)理達17人。公司堅持“質量精心、安全放心、環(huán)境熱心、服務誠心”的管理方針，建立健全了具有特色的組織管理體系和現(xiàn)代企業(yè)管理制度，通過了iso9001質量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系、gb/28001職業(yè)健康安全管理體系等國際標準整合體系的認證。公司為打造持續(xù)發(fā)展的百年品牌，始終注重整合品牌資源優(yōu)勢，歷年來多次被評定為“浙江省重質量守承諾暨首批公眾三滿單位”和“浙江省重質量守誠信示范單位”。共創(chuàng)建省、市級優(yōu)質工程10余項，標化工地、文明工地20余項，工程優(yōu)良率達80%以上。在企業(yè)信用等級評比中連年被評為aaa級企業(yè)。公司在立足房地產(chǎn)投資主業(yè)的同時，發(fā)揚“團結、務實、敬業(yè)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，堅持“立足浙江、面向全國、走向國際”的發(fā)展戰(zhàn)略，先后涉足房地產(chǎn)開發(fā)、建材貿(mào)易、市政路橋、園林綠化、旅游服務、科技開發(fā)等諸多領域，逐步進入多元化經(jīng)營，跨區(qū)域發(fā)展的新時期。隨著近年來我國建筑業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，特別是十七大中央提出全面建設小康社會、大小城鎮(zhèn)建設不斷加快的形勢下，公司將努力強化核心競爭優(yōu)勢，全面實施精品戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和技術創(chuàng)新戰(zhàn)略，提升浙江城建的品牌知名度與美譽度，創(chuàng)造出更多的精品工程、樣板工程，為社會作出更大的貢獻。第三章項目建設的背景及必要性2.1 項目提出的背景一、xx概況xx市位于xx省東南部，因東xx河而得名，面積為17187平方公里，地處魯中南低山丘陵區(qū)東南部，瀕臨黃海，屬溫帶季風大陸氣候，氣溫適宜，四季分明，光照充足，雨量充沛，歷年平均氣溫1214。原xx市為地區(qū)轄縣級市，1994年xx撤銷地區(qū)設立地級市，縣級市原轄區(qū)內設置了蘭山、羅莊、河東三個縣級行政區(qū)。全市轄9個縣、三個區(qū)，人口1008.45萬人。xx地處西歐亞大陸的東端，為東西南北交通要道，境內國道省道縱橫交錯，縣鄉(xiāng)公路四通八達，兗石、膠新鐵路交匯、京滬、東泗高速公路相交；東近青島、日照、嵐山頭、連云港等海港；xx機場已開通了北京、上海、廣州等多條航線；電信長途電路達15000路，本地電話中繼電路6萬路，ddn已覆蓋全市，xx具有得天獨厚的地理位置和優(yōu)越的交通通訊條件。xx已形成了以輕工、紡織、機械、化工、電子、建材、煤炭、醫(yī)藥、黃金為主，具有一定生產(chǎn)規(guī)模和技術水平的工業(yè)體系。市內商廈林立，商賈云集，已成為魯東南地區(qū)重要的人流、物流、資金流、信息流中心，是魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地。與世界上100多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術和文化合作關系。是全國重點出口商品生產(chǎn)基地之一。2008年，全市各級認真貫徹落實市委、市政府的各項部署，按照建設“大xx、新xx”的總目標，優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，加大結構調整力度，努力提高對外開放水平，國民經(jīng)濟保持快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得新的進展。2007年，全市生產(chǎn)總值1211.8億元，年均增長15.2%；人均生產(chǎn)總值按現(xiàn)匯計算達到1480美元，比2000年增加790美元。境內財政總收入128.2億元，其中地方財政收入49.1億元，年均增長24.5%。2007年，三次產(chǎn)業(yè)比例為13.5:52.2:34.3，二三產(chǎn)業(yè)比重分別比2000年提高5.5和1.5個百分點。農(nóng)業(yè)糧經(jīng)比例由62:38調整為55:45;畜牧業(yè)占比達到30.5%,提高3個百分點。工業(yè)規(guī)模壯大、素質提升，預計工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重達到44.3%，提高4.4個百分點；全市規(guī)模以上企業(yè)達到2080家,增加1351家，2005年完成增加值370.6億元，實現(xiàn)利稅、利潤為118億元和75億元，年均分別增長31.1%和39.3%；銷售收入過10億元的企業(yè)由2家增加到23家,其中過100億元的有2家；利稅過億元的企業(yè)達到16家，增加11家。服務業(yè)優(yōu)勢不斷強化，傳統(tǒng)批發(fā)市場的改造升級成效明顯，現(xiàn)代物流業(yè)顯示了強勁的增勢，全市城鄉(xiāng)商品市場交易總額達到691億元，其中xx批發(fā)城交易額425億元，年均增長12.9%；旅游業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的新亮點，總收入占生產(chǎn)總值的比重達到5%,提高2個百分點。人民生活水平不斷改善。2007年，農(nóng)民人均純收入3601元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9129元，年均增長8.8%和11.5%；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)分別降低為32.5%、40.9%；城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積分別達到23.6平方米和27.7平方米。人民生活水平在不斷提高，人均住房面積也在不斷增長中。根據(jù)xx市的經(jīng)濟和社會發(fā)展遠景規(guī)劃，到2010年，全市國內生產(chǎn)總值將達到2300億元，年平均增長13%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值年均遞增5%，第二產(chǎn)業(yè)年均遞增14%，第三產(chǎn)業(yè)年均遞增14%，城市居民可支配收入達到13550元，xx市區(qū)人口145萬人，城鎮(zhèn)人均住房面積增加到25平方米，在20年內，把xx建成省級歷史文化名城，魯南地區(qū)經(jīng)濟、貿(mào)易、交通、科技中心城市，成為設施先進、環(huán)境優(yōu)美、開放型、多功能的現(xiàn)代化城市。這些目標的逐步實現(xiàn)，將有力促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基本情況xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是2003年6月經(jīng)xx省人民政府批準的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制面積181平方公里，轄芝麻墩、梅家埠、重溝三個街道辦事處，108個村，近15萬人口。開發(fā)區(qū)發(fā)展建設五年以來，始終堅持“以提高吸收外資質量為主，以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主，以優(yōu)化出口結構為主，致力于發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，致力于發(fā)展高附加值服務業(yè)”的辦園方針，緊緊圍繞建設“生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”的戰(zhàn)略目標，突出基礎設施建設和招商安商兩大工作重點，打破常規(guī)搞建設，強化服務抓招商，園區(qū)建設和經(jīng)濟發(fā)展日新月異，發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，社會事業(yè)全面進步，人民生活水平不斷提高，各項工作步入了良性發(fā)展的快車道。這標志著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟建設和社會事業(yè)發(fā)展達到了一個新的起點，進入了一個黃金發(fā)展期，也為“十一五”期間站在新起點、實現(xiàn)新跨越、再創(chuàng)新輝煌打下了堅實的基礎?；A設施逐步完善。先后投入建設資金近15億元，建成六縱八橫近100公里，硬化面積達260萬平方米的14條主次干道，完成道路綠化面積400多萬平方米，移栽梨樹、山松等各類大樹3萬余棵，安裝高檔路燈2000余盞，開發(fā)區(qū)道路綠化、美化、亮化工程初具規(guī)模。通過市場化運作，完成了供水、排水、燃氣、供熱、強電、弱電等基礎設施建設，配套管網(wǎng)鋪設基本到位，滿足了當前入園企業(yè)基礎設施配套要求。為開發(fā)區(qū)提供生產(chǎn)、生活配套服務的生活區(qū)開發(fā)已經(jīng)啟動，開發(fā)區(qū)投資創(chuàng)業(yè)服務中心、海關大廈等大型公建項目破土動工。 招商安商成效顯著。五年多來，開發(fā)區(qū)軟硬件建設不斷提升，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，吸引外來投資的載體平臺作用逐步顯現(xiàn)，臨工機械、中化肥業(yè)、魯信物流等一批大項目、好項目相繼落戶開發(fā)區(qū)。截至目前，累計簽訂項目入園合同260個，合同投資額近600億元，其中投資過億元項目165個，累計開工項目212個,計劃總投資368億元，其中工業(yè)項目計劃投資237億元，竣工投產(chǎn)或投入運營的項目130個，入園項目累計完成固定投資118億元，開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資完成數(shù)額和過億元項目個數(shù)均居全市前列。2007年，招商引資實際到位資金60億元，合同利用外資8078萬美元，實際利用外資6096萬美元。特色產(chǎn)業(yè)集聚效應初現(xiàn)。五年多的快速發(fā)展，開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集和“洼地”效應凸現(xiàn)，初步形成了七大特色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：以中化肥業(yè)、施可豐復合肥為龍頭的化工產(chǎn)業(yè)區(qū)；以臨工機械為龍頭的機械加工產(chǎn)業(yè)區(qū)；以翔宇制藥為龍頭的食品藥品產(chǎn)業(yè)區(qū)；以迪尚服裝、國人西服為龍頭的服裝紡織產(chǎn)業(yè)區(qū)；以匯海隆、東維木業(yè)為龍頭的高檔木業(yè)及家具產(chǎn)業(yè)區(qū)；以德力西循環(huán)經(jīng)濟示范基地、潔宇科技為龍頭的再生資源產(chǎn)業(yè)區(qū)；以魯信物流、立晨物流為龍頭的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)。目前，七大特色產(chǎn)業(yè)區(qū)中的入園項目占開發(fā)區(qū)總入園項目的70%以上，投資額占開發(fā)區(qū)總投資額的80%以上，產(chǎn)值利稅占開發(fā)區(qū)總額的95%以上。 園區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。隨著入園項目相繼建成投產(chǎn)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟規(guī)模迅速膨脹，經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化，經(jīng)濟效益大幅提升，發(fā)展基礎逐步夯實。2007年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值96億元，同比增長100%；規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值140億元，實現(xiàn)利稅過億元；全社會固定資產(chǎn)投資50億元，增長100%；出口創(chuàng)匯完成3000萬美元；財政總收入7027萬元，增長143%，其中地方財政收入2819萬元，增長115%。社會事業(yè)全面進步。堅持經(jīng)濟建設和社會事業(yè)發(fā)展相協(xié)調，堅持開發(fā)區(qū)發(fā)展與維護群眾利益相統(tǒng)一，促進經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展。xx一中南校區(qū)、開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院、舊村改造等與人民群眾生活息息相關的項目相繼開工建設，網(wǎng)絡通訊、文化體育等基礎設施項目全面啟動；通過開發(fā)安置、進廠安置、留地安置等方式安排就業(yè)10000余人，初步解決了部分農(nóng)民失地就業(yè)問題；大力實施醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障等民心工程，積極探索建立失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保險和新型農(nóng)村合作醫(yī)療新體制，社會保障體系建設進展順利；制定實施了一系列針對當?shù)鼐用裨鍪盏膬?yōu)惠政策，千方百計增加農(nóng)民收入，力爭讓廣大群眾失地不失業(yè)，失地不失財，從根本上確保了社會穩(wěn)定。三、項目提出背景城市規(guī)模的擴張是一個地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。改革開放以來，xx市的經(jīng)濟發(fā)展令人矚目，工業(yè)、商品流通貿(mào)易和旅游產(chǎn)業(yè)的增長尤為迅速，位于市區(qū)內的xx批發(fā)城規(guī)模和年成交額已列入全國十大市場第三位，其功能和輻射作用不斷增強，有力地帶動了周邊經(jīng)濟的迅速發(fā)展，為中心城市的建設和發(fā)展提供了動力。為此，xx提出加快城市化進程，目標之一是突出中心城市的作用，進一步強化xx城的輻射帶動功能，規(guī)劃在2010年內使城市人口規(guī)模達到145萬人，用地規(guī)模超過160平方公里，使之成為魯東南地區(qū)經(jīng)濟、貿(mào)易交通、科技中心城市，在經(jīng)濟實力、城市建設水平、城市生活質量等主要方面接近或達到國內先進水平。隨著北上東進城市規(guī)劃的逐步實施，xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，本項目的建設一方面可作為開發(fā)區(qū)的配套設施，滿足開發(fā)區(qū)內的居住需求，另一方面可滿足城區(qū)居民和各科研單位及科技型企業(yè)創(chuàng)業(yè)的需要，促進“大xx、新xx”的建設。3.2 項目建設的必要性1、近年來，在國家火炬計劃的指導下，我國的高新技術企業(yè)孵化器在技術成果轉化和高新技術企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關資料統(tǒng)計，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設為科技成果的轉化和促進中小科技企業(yè)的成長創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉變?yōu)楝F(xiàn)實生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務。xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為xx市的科技創(chuàng)新海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對應，xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地域迫切需要有一個科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長的環(huán)境。在xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內建立科技大廈，將有效地促進小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進一步推動高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風險資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進xx市乃至xx省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進程，進一步促進xx省風險投資事業(yè)的發(fā)展。2、對推動xx市的城市化進程將發(fā)揮作用提高城市化水平是我國近幾年提出的構筑市場經(jīng)濟的重中之重。作為支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)建設在城市化發(fā)展過程中有著舉足輕重的作用，是推動城市發(fā)展的巨大動力,在xx城市的發(fā)展中具有重要地位。在今后幾年里，沂河將擴大水面而成為新的城市邊緣水景區(qū)，沿河地帶的土地價值、用地方向和城市面貌必然發(fā)生一些變化。本項目的建設將為xx中心城市居民營造一個特別的、環(huán)境優(yōu)美的辦公、生活居住區(qū)。3、帶動相關產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟共同發(fā)展房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有基礎性、資源性、先導性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強。除帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進市政基礎設施的完善，推動商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、公交運輸、郵政電信等公共服務行業(yè)的發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟、刺激消費、增加財稅收入等方面也發(fā)揮著重要作用。第四章 市場分析預測4.1 市場分析 一、xx市房地產(chǎn)市場基本情況(一)投資情況近幾年來，在國家啟動內需、促進住房消費等相關政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)相關行業(yè)發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)開發(fā)和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，投資結構繼續(xù)改善，開發(fā)到位資金比較充足，商品房價穩(wěn)中趨升，市場銷售形勢平穩(wěn)，市場處于健康發(fā)展階段。xx市的住宅綜合開發(fā)建設、舊城拆遷改造進入快速發(fā)展時期，住房開發(fā)建設的數(shù)量和質量不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、開工面積、房屋銷售面積等方面均呈穩(wěn)健增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用趨強，房地產(chǎn)業(yè)在全市國民經(jīng)濟中的地位也愈顯重要，其雙重拉動作用更加突出，成為推動經(jīng)濟增長的重要因素。2006年，共完成全社會固定資產(chǎn)投資559.3億元，增幅達到58.4%，創(chuàng)下了1993年以來最高的增長水平。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資43.2億元，增長50.6%。2007年，完成全社會固定資產(chǎn)投資703.8億元，增長40.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資56.1億元，增長12.5%。2008年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資66.38億元，增長39.6。從房屋用途看，住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體。(二)商品房供銷情況1、供應情況總體上看，商品房供應量穩(wěn)步增長。由于2006年土地供應減少導致2007年xx市商品房的施工面積、新開工面積、竣工面積都有不同程度的下降，但降幅不很顯。隨著2007年、2008年土地供應的增加，2007年各項指標均大幅上漲，施工面積達到282.2萬平方米，較上年增長62.8%。2008年受宏觀調控政策影響，全市商品房施工面積326.9萬平方米，較上年增長51.3%?？⒐っ娣e123.9萬平方米，較上年增長39%。2、銷售情況自2003年以來，xx市商品房銷售形勢良好。2006年銷售面積達到99.8萬平方米，較上年增長32.7%，達到歷史最高。2007年雖受各種因素影響，銷售面積仍與上年基本持平，達到99.6萬平方米。2008年銷售面積109.9萬平方米，較上年增長10.3%。2003-2008年全市商品房供應銷售情況一覽表單位：萬平方米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積2003年146.184.175.7502004年175.2114.295.452.72005年173.4103.495.375.22006年282.2150.8127.299.82007年216.1143.989.199.62008年326.9199.9123.9109.9(三)寫字樓供銷情況1、供應情況總體上看，寫字樓供應量穩(wěn)步增長。由于2006年以來xx經(jīng)濟進入快速發(fā)展期，導致2007年xx市寫字樓的施工面積、新開工面積、竣工面積均大幅上漲，施工面積達到12.2萬平方米。2008年受宏觀調控政策影響，全市寫字樓施工面積16.9萬平方米，較上年增長38.5%?？⒐っ娣e13.9萬平方米，較上年增長39%。2、銷售情況自2006年以來，xx市寫字樓銷售形勢良好。2006年銷售面積達到8.8萬平方米，較上年增長32.7%，達到歷史最高。2007年銷售面積達到9.6萬平方米。2008年銷售面積12.9萬平方米，較上年增長34.4%。2006-2008年全市商品房供應銷售情況一覽表單位：萬平方米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積2006年9.57.89.28.82007年12.211.910.89.62008年16.915.513.912.9 (四)價格情況1、商品房價格情況全市住宅商品房銷售價格一直保持穩(wěn)步上漲，2008年，受國家調控房價有關政策的影響，全市住宅商品房銷售價格與上年基本持平。20042008年全市住宅商品房平均價格比較單位：元/平方米全市市直蘭山區(qū)羅莊區(qū)河東區(qū)2004年122916331820140610102005年143317922103152312432006年162821132438170814752007年192625162663184717852008年21292633282020062010注：該價格是各類住宅（包括不同地理位置各種檔次住宅）價格的平均價格2008年，市區(qū)住宅商品房銷售價格區(qū)間在每平方米24404500元，平均價格2820元/平方米，同比下降4%，其中濱河沿線及市中心區(qū)的黃金地段的商品房銷售價格在3200元/平方米以上。從價格上來看，蘭山區(qū)東部沿河以及市內核心地區(qū)由于地理景觀優(yōu)勢，價格相對較高，市場行情在36004500元/m2，西部的樓盤位置相對較差，價格相對低，市場行情在28003200元/m2，兩區(qū)域的行情差價在600元左右。以下是幾個高檔住宅小區(qū)的價格及銷售情況：美澳花園。坐落于羅莊區(qū)，東xx河，西靠小清河，2003年開發(fā)建設，開發(fā)總面積12萬平方米，其中聯(lián)排別墅40棟，房型面積為168-400平方米。目前平均價格為3600元/平方米，空房所剩無幾。佳和花園于2001年開發(fā)，開發(fā)規(guī)模為20萬平方米。2002年底開始銷售，銷售均價為3000元/平方米，2008年平均售價為4000元/平方米，最高售價為4800元/平方米，房型面積為300600平方米。目前三期工程的單體別墅所剩不多，價格區(qū)間一般為41004500元/平方米，四期工程聯(lián)體別墅正在建設中，預售價為3800元/平方米。正在開發(fā)建設的陶然水榭華庭小區(qū)計劃總建筑面積28萬平方米，其中聯(lián)體別墅90套，約27000平方米，位于沂河西岸，與美澳花園有著相同的濱水條件，且離市區(qū)較近，預計售價可達到4500元/平方米以上。2、寫字樓價格情況全市寫字樓銷售價格一直保持穩(wěn)步上漲，2008年，受金融危機的影響，全市住宅商品房銷售價格與上年基本持平。20062008年全市寫字樓平均價格比較單位：元/平方米全市市直蘭山區(qū)羅莊區(qū)河東區(qū)2006年286231123248271825472007年329635263626287427582008年33293632382030262910注：該價格是各類寫字樓（包括不同地理位置各種檔次住宅）價格的平均價格2008年，市區(qū)寫字樓銷售價格區(qū)間在每平方米35504800元，平均價格3820元/平方米，其中濱河沿線及市中心區(qū)的黃金地段的商品房銷售價格在4200元/平方米以上。從價格上來看，市內核心地區(qū)由于地理及商業(yè)優(yōu)勢，價格相對較高，市場行情在36004800元/m2，西部的樓盤位置相對較差，價格相對低，市場行情在30003600元/m2，兩區(qū)域的行情差價在600元左右。以下是幾個高檔寫字樓的價格及銷售情況：慧谷時空。坐落于蘭山區(qū)，2004年開發(fā)建設，開發(fā)總面積7.2萬平方米，房型面積為38-200平方米。目前平均價格為4200元/平方米，空房所剩無幾。華通國際商務大廈于2005年開發(fā)，開發(fā)規(guī)模為7.7萬平方米。2006年底開始銷售，銷售均價為4600元/平方米，2008年平均售價為4700元/平方米，最高售價為5200元/平方米，房型面積為40300平方米。目前所剩不多，價格區(qū)間一般為41005200元/平方米。齊魯商廈正在開發(fā)建設的齊魯商廈總建筑面積5.5萬平方米，位于市政府附近，平均售價達到4500元/平方米以上。嘉銳大廈總建筑面積4.5萬平方米，位于市區(qū)中南部，平均售價達到4000元/平方米以上。金潤商務大廈位于西郊批發(fā)城，總建筑面積6.3萬平方米，平均售價2980元/平方米。二、二、xx市房地產(chǎn)市場分析二、在目前國家房地產(chǎn)宏觀政策的控制下，全國各地的房地產(chǎn)都受到或多或少的影響，不少地區(qū)的房地的市場出現(xiàn)商品房成交量下降或是有價無市的局面。但據(jù)調研和xx省統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，xx市的商品房和寫字樓價格仍保持較大漲幅。在全國房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，xx房地產(chǎn)市場保持較大幅度增長勢頭的原因是：（一）xx經(jīng)濟的快速發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。xx房地產(chǎn)市場的看好和房價增長，一定程度上取決于大的經(jīng)濟形勢。近年來，xx的經(jīng)濟發(fā)展較快，發(fā)展速度高于全國水平，xx的經(jīng)濟發(fā)展正處于增長期，隨著“大xx、新xx”建設步伐的加快，作為經(jīng)濟發(fā)展的一個方面，xx房價的上升也顯得必然。（二）xx市房地產(chǎn)開發(fā)達不到市場需求，促進了房價的上升。房價的變化首先提及的是市場的供求關系，目前xx整體住宅的開發(fā)量并不能滿足市場的需求，也就是建的少，買的多，商品房的銷售面積大于同期竣工面積，顯現(xiàn)出強勁的消化能力。1、供應量不足。一是土地供應的緊張直接造成住宅開發(fā)量的不足。近年來，xx城市規(guī)模方案正在修編，城市土地一直處于被控制狀態(tài)，幾年來土地供應量一直不是很充足，因此房地產(chǎn)市場的開發(fā)得到一定的限制。二是國家實施的土地、金融、拆遷、稅收等多管齊下的房地產(chǎn)市場宏觀調控政策和措施的影響。這次房地產(chǎn)市場宏觀調控對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響巨大，而全市本地的90余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二級資質以上的僅有6家）都屬于中小型開發(fā)企業(yè)，普遍存在著資金少、項目單一、開發(fā)量少的問題。隨著土地招拍掛的力度加大，將相當一部分小型開發(fā)企業(yè)擋在了市場門外，去年9月全球球金融危機造成絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了融資困難的情況，投資下滑是不可避免的，從而造成市場供給量減少。三是由于部分開發(fā)企業(yè)擔心因國家的房地產(chǎn)宏觀調控政策而產(chǎn)生市場風險，持幣觀望，開發(fā)處于停頓或半停頓狀態(tài)，也進一步導致了市場供給量減少。2、需求量增大。xx人對房屋的需求一直比較旺盛，最主要的因素是因為近年來xx的城市建設步伐較快，城市拆遷面積較大，其中許多拆遷補償采用貨幣方式，拆遷后的土地用于城市基礎設施的改造如修建廣場、道路拓寬等，拆遷戶拿著補償拆遷費買房產(chǎn)，無疑加大了住房的需求市場。另外，隨著城市化進程加快，商貿(mào)的發(fā)展吸引了大量外地經(jīng)商人員，他們在xx掙到錢后自然要想到安居樂業(yè)購房安家，導致居住人口增加，自然擴大了房產(chǎn)的市場需求。（三）成本的下降，促使房價下降。除了供求方面的因素，一些共性的因素存在也使得xx的房價暫時穩(wěn)中有降。如原料下降等因素造成建造成本下降、房地產(chǎn)供給結構發(fā)生變化、房屋品質上升、環(huán)境營造成本下降等。此外，下降的原因也不排除購房者買漲不買跌的心理預期。（四）xx房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。xx房地產(chǎn)市場一直處于健康發(fā)展的勢頭，據(jù)調查，近兩年xx市場上的買房客戶主要以自住為主，投資或投機的現(xiàn)象在xx市場上所占比例很小，這樣對xx房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有極大的促進作用。三、xx市房地產(chǎn)市場預測(一)數(shù)量預測從前面的分析及2008年的房屋銷售看，房地產(chǎn)調控對xx的房屋銷售影響不大，應該說xx房地產(chǎn)市場沒有顯現(xiàn)出泡沫問題，今明兩年房地產(chǎn)市場的走勢將平穩(wěn)上升。1、城市化進程加快對房地產(chǎn)的影響2007年底，xx市中心城區(qū)人口為118.9萬人，城市化水平是38.1%（城鎮(zhèn)住地人口占全市總人口的比例），相比青島的61%、濟南的56%，說明房地產(chǎn)市場發(fā)展的前景是較為樂觀的，發(fā)展空間很大。按照市委、市政府近期確定的城市化發(fā)展目標，到2010年，全市城市化水平要達到50%以上，向城鎮(zhèn)轉移的農(nóng)業(yè)人口140萬人。2010年，xx中心城區(qū)人口發(fā)展到150萬人。按3.5人一套房，每套100平方米計算，2005年到2010年的6年間全市將需新建住宅850萬平方米，xx中心城區(qū)平均每年需新建住宅140萬平方米。市委、市政府提出把xx城建設為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標，為房地產(chǎn)業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。隨著xx城市化進程的加快及建設“大xx、新xx”戰(zhàn)略目標的逐步實現(xiàn)，xx房地產(chǎn)業(yè)將面臨難得的發(fā)展機遇，市場前景廣闊。2、經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的影響擴大內需，刺激消費，促進國民經(jīng)濟增長，是中國的一項重要經(jīng)濟政策，也是維持中國經(jīng)濟長期發(fā)展的不竭動力與保證。房地產(chǎn)業(yè)具有擴大投資和刺激消費的雙向作用，對gdp增長的直接貢獻率就達3%，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟增長具有較大的作用。中國住宅投資的系數(shù)為1.5-1.7，即每投入100元的住房資金可帶動相關產(chǎn)業(yè)150元到170元的消費需求，每銷售100元的住宅可帶動130-150元的其他行業(yè)商品的銷售。同時，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關行業(yè)200人就業(yè)，對解決剩余勞動力也具有重要作用的。因而，隨著國家和市里一系列促進經(jīng)濟發(fā)展政策的出臺，必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策條件。3、商貿(mào)流通對房地產(chǎn)業(yè)的影響xx作為商貿(mào)物流城，民營經(jīng)濟所占比重已達67%，目前xx批發(fā)城上市商品3萬多個品種，經(jīng)營攤點2萬多個，從業(yè)人員6萬余人，已成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和魯東南地區(qū)重要的貿(mào)易中心、物流中心，使xx成為魯南蘇北，乃至全國聞名的“市場大市”，既帶動了相關產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也造就了一大批事業(yè)有成的商業(yè)精英。隨著國家鼓勵商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的一系列政策的進一步落實，xx批發(fā)城規(guī)模將進一步擴大，澳龍國際物流城、香江商貿(mào)城、華藥（香港）物流城、魯信國際物流城、立晨物流基地等一大批投資幾億至幾十億的物流項目正在建設之中，潛在住房消費群體龐大。(二)品質預測xx的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于由數(shù)量型發(fā)展階段向數(shù)量與質量并重發(fā)展階段轉變的過程中，人們對房地產(chǎn)的需求開始呈現(xiàn)多樣化，已不再僅僅滿足于有一個“容身之處”，而是開始追求居住舒適，強調住宅的功能，注重周邊環(huán)境的優(yōu)越性等，尤其是高收入階層，隨著生活素質的提高，居住郊區(qū)化的需求越來越大。這些率先富裕起來的客戶對住宅的要求已經(jīng)開始由“安置型”、“實用型”轉向“舒適型”以至“豪華型”，寬敞、舒適、清雅、安逸的山景房、水景房反映了人們對自然居住環(huán)境的向往，成為房地產(chǎn)業(yè)的寵兒，依山傍水、優(yōu)美舒適的居住環(huán)境將成為這類客戶首選的目標。當前和今后一個時期，隨著xx市工業(yè)化和城市化進程的加快，城市居民收入水平將進一步提高，中高收入群體的逐漸增加，消費層次越來越高，對高檔消費品的需求將越來越多，品質優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的高檔住宅將越來越受到中高檔收入群體的青睞。4.4 項目建設的swot分析一、優(yōu)勢本地塊處于xx市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬于一級居住用地，下一步xx市重點規(guī)劃區(qū)，地段優(yōu)勢明顯。擬建場址西鄰沂河，自然環(huán)境良好，遠離喧鬧的市區(qū)，空氣清新，是良好的居住、辦公場所。隨著人們生活水平的提高，人們對住房和辦公的要求已不再是有一個容身之處，而更多地考慮居住、辦公的舒適程度，考慮居住的周邊環(huán)境，濱水住宅一直是房地產(chǎn)市場中的寵兒，也是眾多開發(fā)商著力追求的。本項目自然環(huán)境同市區(qū)內小區(qū)相比具有較大的競爭優(yōu)勢。二、劣勢1、本地塊濱河地帶東西狹長，地塊里面的建筑物觀景視線受到影響。2、雖然規(guī)劃中本地塊為一級居住用地，但由于處在開發(fā)初期，目前周邊生活及商業(yè)配套還不成熟。項目建設時重點完善配套服務設施，以彌補這方面的不足。3、直接競爭對手較多，目前項目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項目最直接的競爭對手。項目的建設應突出自己的特色，以便在競爭中占據(jù)主動。4、項目與近郊的濱水小區(qū)如沂河花園、清水灣花園等房地產(chǎn)開發(fā)項目相比，距市中心稍遠。但由于私家車的逐漸普及，與市中心十幾分鐘的車程預計不會成為銷售障礙。三、機會xx市城整體發(fā)展北上東進的趨勢明顯，項目所在地是東進的必經(jīng)地段，近年來xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，項目所在地瀕臨xx的母親河沂河，隨著周邊市政配套的逐步完善，項目板塊升值潛力巨大。xx市舊城改造步伐的加快和銀行按揭政策進一步擴大了項目的目標客戶群。四、威脅1、競爭對手較多，尤其是近年來開發(fā)的濱河居住區(qū)如沂河花園、美澳花園、陶然水榭華庭等高檔住宅區(qū)由于距市區(qū)較近，對本項目構成了巨大的威脅。2、市政規(guī)劃配套能否及早完成，周邊的環(huán)境何時得到改善，這也對項目的價值提升至關重要。3、進入2008年以來政府加大輿論導向作用，穩(wěn)定和控制房價，在一定程度上打擊了購房者積極性。第五章項目建設規(guī)模及內容5.1 建設規(guī)模本項目總用地面積為73060平方米。建設內容以綜合性寫字樓科技大廈和配套服務設施科技苑為主，包括雙拼高檔寫字樓、高層聯(lián)排、小高層普通式住宅及配套公建建筑。總建筑面積269281.8平方米，其中科技大廈建筑面積51900平方米，可以承擔400余戶企業(yè)辦公，配套科技苑建筑面積217381.8平方米，總戶數(shù)為1644戶。5.2 建設內容本項目總用地面積為73060平方米，總建筑面積269281.8平方米，其中地上建筑面積234052.8平方米,容積率3.2,建筑密度20%,綠地率32.5%,機動車位共1112輛,總體分為a、b、c三塊區(qū)域。其中a地塊為高層高檔住宅，用地面積31354平方米，總建筑面積132271.3平方米，其中住宅面積86515.1平方米，配套公建9982.2平方米；地上建筑面積96497.3平方米，地下建筑面積35774平方米。容積率3.08，建筑密度14.5%，綠地率29.8%。共837戶。b地塊為綜合型高檔寫字樓，用地面積11492平方米，總建筑面積51900平方米，寫字樓地上建筑面積47000平方米，配套公建4900平方米。容積率4.09，建筑密度22.3%，綠地率41.2%。c地塊為高層住宅，用地面積30214平方米，總建筑面積105110.5平方米，其中住宅面積80509.1平方米，公建面積10046.4平方米；地上建筑面積90555.5平方米，地下建筑面積34555平方米。容積率3.00，建筑密度15.5%，綠地率30.6%。共807戶。科技大廈項目建設有100平方米、90平方米、80平方米、70平方米、60平方米、50平方米、40平方米等多種寫字間?？萍荚讽椖拷ㄔO有111平方米、103平方米、101平方米、89平方米、85平方米、 83平方米、60平方米、55平方米、46平方米多種戶型。戶型結構以四臥二廳二衛(wèi)一書一廚、三臥二廳二衛(wèi)一書一廚、三臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳二衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳一衛(wèi)一廚、一臥一廳一衛(wèi)一廚等多種結構為主。第六章項目建設地點及建設條件6.1 建設地點一、場址綜述本項目擬建場地位于xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內，清源路以東，碧溪路以西，南湖路以南、開發(fā)區(qū)管委會大樓以北。建設用地規(guī)劃凈用地面積109.59畝，東西寬約350米，南北長約200米。二、周邊環(huán)境建設場地西臨50米寬的市區(qū)景觀大道濱河大道，濱河大道為xx市主干道之一，該路南到郯城縣城，北到沂水縣城。北臨寬90米的南湖路，南湖路為xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東西主干道之一。南臨xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會辦公大樓，東臨碧溪路，碧溪路為xx開發(fā)區(qū)南北主干道之一。6.2 建設條件一、地形、地貌、地質等資料xx市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為第四系臨郯蒼平原的一部分，全區(qū)地勢西北高，東南低，自然坡降為1左右。海拔高度在81.557.2m之間。境內河道縱橫交差，碧水如練。流經(jīng)境內的沂河又名沂水,發(fā)源于魯山,流經(jīng)沂源,沂水、沂南、河東、蘭山、羅莊、沂河是xx的母親河,從沂蒙山區(qū)縱貫xx南部平原,河水環(huán)山繞崮,款款南行,兩岸芳草鮮美,綠樹成茵,呈現(xiàn)出碧水青山。境內水