江蘇太倉上海國際廣場項目營銷策劃方案_87頁.doc

上海國際廣場項目提案市場篇一、太倉市場情況（一）一級市場1、分布位置2、基本數(shù)據(jù)目前供應(yīng)量（20072009年）土地位置土地面積（）用途規(guī)劃指標要求建筑面積（）容積率建筑密度綠地率太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)婁江路西、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北40986.9商業(yè)2.235%20%90171.2太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太平路西、北京路南99996商業(yè)1.01.535%30%149994太倉市城廂鎮(zhèn)204國道西、東古路北側(cè)18735商住1.635%30%29976太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、常勝路西側(cè)12634.4商住340%25%37903.2太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太平路東側(cè)、上海路南側(cè)8442.9商業(yè)3.940%20%32927.3太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東倉路西、富陽路北側(cè)6947.5商業(yè)2.540%20%17368.8新區(qū)鄭和路北側(cè)、柳園路東側(cè)2754商住2.235%30%6058.8合計190496.7364399.3另：由于在2007年前已開發(fā)的部分項目還在銷售，合計建筑面積約1127986，因此，目前整個太倉市場的總體供應(yīng)量約為：1492385.3未來供應(yīng)量（20072009年）土地位置土地面積（）用途規(guī)劃指標要求建筑面積（）容積率建筑密度綠地率太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東18628.8商業(yè)2.540%20%46572太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太平路西側(cè)弇山路北側(cè)2304.7商業(yè)235%20%4609.4太倉市城廂鎮(zhèn)北城河南側(cè)、人民路東側(cè)、中醫(yī)院北側(cè)12925.2商住1.830%35%23265.4太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東倉路西、富陽路北側(cè)6947.5商業(yè)2.540%20%17368.8太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東16252.3商業(yè)2.220%35%35755.1太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東13124.4商業(yè)220%35%26248.8太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東12193.8商業(yè)220%35%24387.6太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東14625.5商業(yè)220%35%29251太倉市城廂鎮(zhèn)長埭北弄19號13757.6商業(yè)340%20%41272.8太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)花園街12號26508.4商住230%30%53016.8太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉路西101668商住2.125%35%213502.8城廂鎮(zhèn)東古路以北、中心2號路以西、3號路以東12930.8商住1.1530%30%14870.42城廂鎮(zhèn)鹽鐵塘東側(cè)、南園路南側(cè)、人民南路西側(cè)50333.9商住2.522%35%125834.8城廂鎮(zhèn)339省道南側(cè)、規(guī)劃1號路西側(cè)、顧港北側(cè)53351.5商業(yè)0.8，1.835%20%96032.7城廂鎮(zhèn)南園東路北側(cè)、太平路西側(cè)（原師范地塊）27153.9商住2.223%35%59738.6新區(qū)鄭和東路北、洛陽路南側(cè)（原印染廠）88837商住1.625%40%142139.2新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè)14269.8商業(yè)430%30%57079.2新區(qū)鄭和路南、東亭路西8440.5商業(yè)0.8，340%10%25321.5新區(qū)城北花苑西側(cè)24342.3商住0.8，335%30%73026.9新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè)14000.1商業(yè)0.8，2.630%25%36400.3新區(qū)城東路南、東亭路東99911.6商住2.228%35%219805.6新區(qū)城東路南、東亭路東97575.3商住2.228%35%214665.7新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè)2304.7商業(yè)235%20%4609.4新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè)105063.4商住2.227%35%231139.5新區(qū)東倉路西側(cè)、弇山路北側(cè)8325.4商住1.630%30%13320.6新區(qū)四通路東側(cè)、美固龍路南側(cè)31450.3商業(yè)1.444030.4合計877226.71873265供應(yīng)量比較（20072009年）小結(jié)：（1）地塊開發(fā)緩慢（2）無論商業(yè)用地還是商住用地，多以商住形式開發(fā)出現(xiàn)（3）截止目前，各年有尚未開發(fā)的地塊有：2007年12幅，合計建筑面積530120.92；2008年9幅，合計建筑面積835378.8；2009年5幅，合計建筑面積507765.6；（4）商住及商業(yè)用地多集中在中心城區(qū)板塊，未來競爭激烈；（二）二級市場1、房地產(chǎn)市場情況1）太倉市20032008年房地產(chǎn)投資情況（數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)行數(shù)據(jù)庫）析：從上表我們可以看出太倉房地產(chǎn)投資整體呈上漲趨勢，但是在2006年和2007年度有一定的下滑趨勢，但是到2008年又呈現(xiàn)飛速上漲的趨勢，從2007年的21.61億元上升到39.24億元，上漲了17.63億元，上漲幅度達到81.6。2）太倉市20052008年商品房施工、竣工、銷售面積（數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)行數(shù)據(jù)庫）析：從上圖我們可以看出從2005年到2008年太倉市商品房施工面積有所減少，從2005年的279.9萬平方米到2007年的171萬平方米，下降了108.9萬平方米，降幅為38.9，從2007年到2008年又有所上漲，漲幅為16.9；商品房竣工面積從2005年的99.54萬平方米到2008年的121萬平方米，上漲了22.6萬平方米，漲幅為22.7；商品房銷售面積從2005年的98.4萬平方米到2008年的52.19萬平方米，有明顯的下降，下降了46.21萬平方米，降幅達到47。3）太倉市2005年-2008年商品房銷售金額（數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)行數(shù)據(jù)庫）析：太倉2005年到2008年商品房銷售金額有明顯的下降，從2005年的34.99億元下降到2008年22.07億元，下降了12.92億元，降幅為36.9?？偨Y(jié)： 2005年和2006年商品房施工面積基本保持一個量，但是到2007年商品房施工面積持續(xù)下降，這主要是由于2007年下半年房地產(chǎn)新政的出臺，嚴重阻礙了房地產(chǎn)市場的持續(xù)高漲，開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)也比較謹慎，手中的土地也不急于立刻啟動開發(fā)，所以導(dǎo)致2007年整體商品房施工面積的下降。 隨著2008年下半年政策的放寬，開發(fā)商也相繼把手中的地塊拿出來開發(fā)，所以2008年商品房施工面積有所增長。 從上圖我們也可以看出，太倉市通過幾年的大發(fā)展和市場大環(huán)境不景氣的影響，太倉商品房銷售面積從2007年開始與商品房銷售面積就有很大的差距，到2008年差距越來越大，所以說太倉目前商品房空置率較高，還需要一段時間的消化。 太倉市商品房銷售金額的下降，主要因為大的市場環(huán)境的影響和太倉本身房地產(chǎn)市場的原因。最終導(dǎo)致商品房銷售面積的下降。91（三）太倉項目信息1、太倉項目位置圖2、太倉個案1）通達財富廣場參考個案通達財富廣場電話號碼53111066/53112100基地位置長春北路38號產(chǎn)品類型酒店式公寓開 發(fā) 商通達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商億陽房地產(chǎn)投資顧問有限公司占地面積0.97萬總建面積1.59萬容 積 率1.59物業(yè)費用2.5元/月總 戶 數(shù)341套在售戶數(shù)210套開盤時間08.3交房時間08.10價格范圍5500-5800元/銷售均價5650元/交付標準精裝面積配比面 積38.973646.02戶 數(shù)2484447戶 型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)已售戶數(shù)941720推廣通路展板，短信，網(wǎng)絡(luò)，參加房展活動，引導(dǎo)旗優(yōu)勢分析1、景觀綠化配比合理2、每套的建筑面積小，總價低，針對工薪階層白領(lǐng)是一大購買力 3、周邊學(xué)校，醫(yī)院，休閑娛樂設(shè)施齊全劣勢分析1、商業(yè)型公寓，對于居住來講，水電費用為民，不能寫入合同，得不到保障 2、對于300多套的公寓來說，100多的機動車位是遠遠不夠的銷售說明客源分析區(qū)域：本地為主，上海等外地為副年齡：30-45歲為主客層：公務(wù)員白領(lǐng)為主動機：投資為主，自住為副銷售狀況去化率達到58%小套去化率較快2）華威商都參考個案華威商都電話號碼53106599、53331820基地位置長春北路57號產(chǎn)品類型酒店式公寓、沿街商鋪開 發(fā) 商太倉華威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商自銷占地面積1.16萬總建面積1.8萬容 積 率1.5物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)166套在售戶數(shù)129套開盤時間08.7交房時間09.6價格范圍8500元/-11000元/銷售均價9000元/交付標準毛坯面積配比面 積75-98103-119150以上47-5471-8796-107223-293戶 數(shù)64717542868戶 型商鋪商鋪 商鋪寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓已售戶數(shù) 015171004推廣通路太倉電視臺，太倉日報，看板，fm96.7等一些市面上常用的手段優(yōu)勢分析緊靠高薪技術(shù)開發(fā)區(qū)，周邊配套齊全，消費檔次較低。減輕在次置業(yè)的業(yè)主生活壓力。劣勢分析1、 公寓不采用精裝修出售，以毛坯的形式出售2、 此案以找一些大型商家批量銷售，顯然銷售難度很大銷售說明客源分析區(qū)域：本地為主（60%），外地為副（40%）年齡：酒店式公寓：25-30為主，商鋪：35-50歲位置客層：酒店式公寓：新太倉人、外地，商鋪：本地、上海等其他地區(qū)動機：酒店式公寓：自用、投資，商鋪：自用投資銷售狀況去化率80%3）太倉國際物流城參考個案太倉國際物流城電話號碼5666888基地位置339省道和204國道交匯處產(chǎn)品類型商業(yè)開 發(fā) 商億立商貿(mào)物流投資有限公司代 理 商蘇州成蒙房地產(chǎn)有限公司占地面積3.9萬總建面積7萬容 積 率1.79物業(yè)費用1.5元/月/總 戶 數(shù)364在售戶數(shù)223開盤時間07.7交房時間08.8價格范圍3000元/-7000元/銷售均價5000元/交付標準毛坯面積配比面 積40-7090100-140150250戶 型商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪已售戶數(shù)634681716推廣通路pop引導(dǎo)旗，派單，報紙，tv,優(yōu)勢分析地處204國道旁，南道上海，背上常熟，蘇中，西去蘇州，四面交通網(wǎng)密集，復(fù)合業(yè)種業(yè)態(tài)的定位1、劣勢分析市場形成還需要一段較長的時間給銷售帶來很大抗性銷售說明客源分析區(qū)域：本地為主（60%），外地為副（40%）年齡：40-50歲為主客層：私營企業(yè)為主動機：投資為主銷售狀況目前去化率在39%4）駿園時代廣場參考個案駿園.時代廣場電話號碼53586222基地位置東倉路西，富陽路北產(chǎn)品類型商業(yè)開 發(fā) 商駿園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商自銷占地面積0.69萬總建面積1.7萬容 積 率2.49物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)335套在售戶數(shù)284套開盤時間/交房時間09.9價格范圍5.6米7500-8000元/ 平層6300起上一層加100元/銷售均價6500元/交付標準挑高1300元/ 1000元/普通層高裝修面積配比面 積30-3337-3940-4158-6074戶 數(shù)84147131464戶 型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)雙拼三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)12223410推廣通路展板，宣傳冊，廣告牌優(yōu)勢分析1、戶型南北朝向采光好。2、采用雙層中空隔熱，保暖好。3、5.6米挑高兩層空間不壓抑。4、精裝修以小戶型為主，總價低劣勢分析1、戶型動靜不分。2、單價很高。3、挑高的夾層沒有窗戶銷售說明客源分析區(qū)域：本地客戶占90%，外地客戶占10%年齡：35-50歲客層：私營業(yè)主動機：投資的占95%、自住5%銷售狀況去化率15%（主要為躍層的去化）5）塞納麗舍參考個案大唐時代（塞納麗舍）電話號碼53111666基地位置鄭和路北側(cè)，洛陽路南側(cè)產(chǎn)品類型普通住宅，商業(yè)開 發(fā) 商萬鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商南京唐采置業(yè)有限公司占地面積6.6萬總建面積12.5萬容 積 率1.77物業(yè)費用未定總 戶 數(shù) 469在售戶數(shù)195開盤時間09.1交房時間09.10價格范圍4800元/-5300元/銷售均價5050元/交付標準毛坯面積配比面 積31-4953-5486106-108113-117戶 數(shù)150230263032戶 型一室戶一室戶兩房三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)88135161619推廣通路展板，廣告牌，網(wǎng)絡(luò)，報紙優(yōu)勢分析1、地處新工業(yè)繁華輻射核心。2、周邊商業(yè)，教育，醫(yī)療配套齊全。3、小區(qū)綠化率達到40%劣勢分析1、相對于開發(fā)區(qū)南邊樓盤單價偏高。2、緊靠一家工業(yè)發(fā)電廠，避免不了有污染和輻射。銷售說明客源分析區(qū)域：主要是本地年齡：本地30歲-50歲占65%，上?？蛻簦?0歲-45歲占到35%客層：白領(lǐng)、公務(wù)員，私企老板動機：自住為主銷售狀況住宅去化率在59%，小面積的，帶裝修的房型去化較快達到了45%6）金谷府邸參考個案金谷府邸電話號碼53535333基地位置鄭和路南，長途汽車站東產(chǎn)品類型普通住宅開 發(fā) 商太倉市金建房產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商自銷占地面積1.2萬總建面積3.08容 積 率1.95物業(yè)費用0.8或1.2/月總 戶 數(shù)700在售戶數(shù)220開盤時間05.7交房時間07.8價格范圍4483元/-5030元/銷售均價4756元/交付標準毛坯面積配比面 積49121-125130-139142-147179-189207-209217-284戶 數(shù)108720056563667戶 型一室一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)108118751553462推廣通路廣告牌，單頁，網(wǎng)頁廣告，短信，高炮優(yōu)勢分析1、周邊有學(xué)校，醫(yī)院。2、小區(qū)內(nèi)配套已經(jīng)相對成熟劣勢分析靠204國道，經(jīng)過車輛都是大型車輛噪音大，平率高，外出危險性高銷售說明客源分析區(qū)域：本地人年齡：28歲-45歲所占比率是90%客層：本地私營業(yè)主動機：自住銷售狀況由于開盤時間比較早去化率在94%7）之江國際參考個案之江國際電話號碼53100011，53108290基地位置昆太路北側(cè)，五洋路西側(cè)產(chǎn)品類型商住開 發(fā) 商太倉永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商香港寶隆占地面積13.5萬總建面積25.7萬容 積 率1.62物業(yè)費用商鋪1元/ 總 戶 數(shù)1329在售戶數(shù)569開盤時間07.9交房時間09.9價格范圍6200元/-15000元/銷售均價10600元/交付標準毛坯面積配比面 積50-6058-7080-90100-150戶 數(shù)40239452598戶 型一室戶商鋪商鋪商鋪已售戶數(shù)0141267352推廣通路太倉日報，派單，太倉電視臺，城區(qū)各處看板優(yōu)勢分析1、周邊配套：金融農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)，五洋商城，餐飲2、交通便利，五洋商城成功的招商使在次置業(yè)的客戶后顧無憂。劣勢分析商鋪多為出租為主，本想在次置業(yè)的客戶就不能購買，沒有配套的倉儲，需到別處借用別人的倉庫，無形中給在次經(jīng)營的業(yè)主帶來投資成本的提高。銷售說明客源分析區(qū)域：本地占35%，昆山占25%，常熟占20%，上海占20%年齡：30-45歲客層：個體戶動機：自用，投資銷售狀況去化率59%8）上城國際參考個案上城國際電話號碼56689000，56689111基地位置太平南路18號產(chǎn)品類型商住開 發(fā) 商太倉美豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商昆山金利行投資顧問有限公司占地面積1.99萬總建面積4.5萬容 積 率2.3物業(yè)費用1.8元/月總 戶 數(shù)358在售戶數(shù)257開盤時間08.1交房時間08.8價格范圍5800元/-7000元/銷售均價6400元/交付標準毛坯面積配比面 積42-455565-7580-100戶 數(shù)292403356戶 型一室戶一室戶兩室戶兩室戶已售戶數(shù)868915推廣通路大型看板，pop引導(dǎo)旗，太倉日報，優(yōu)勢分析1、周邊的商業(yè)系統(tǒng)，生活系統(tǒng)齊全。2、挑高設(shè)計，一層價格兩層享受。劣勢分析1、產(chǎn)品分四個朝向的房子，東面的房型沒有窗戶，不透風(fēng)。2、對于太倉市場，單價相對來講就比較高了銷售說明客源分析區(qū)域：本地占60%，新太倉人占40%年齡：30歲-45歲客層：企業(yè)高層職工，私營業(yè)主動機：自用為主銷售狀況商住樓去化率50%，住宅樓去化率98%9）南洋麗都參考個案南洋麗都電話號碼53287888，53280888基地位置人民路19號產(chǎn)品類型商業(yè)，住宅開 發(fā) 商南洋房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司代 理 商深圳市星聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司占地面積6萬商4萬住總建面積14萬商10萬住容 積 率2.27商2.8住物業(yè)費用8元/月商1.5元/月住總 戶 數(shù)980在售戶數(shù)76開盤時間07.6交房時間08.10價格范圍5000元/-60000元/銷售均價住5500元/,商55000元/交付標準毛坯面積配比面 積80-14030-10000戶 數(shù)600380戶 型住宅商鋪已售戶數(shù)600304推廣通路動畫看板，pop引導(dǎo)旗，太倉日報優(yōu)勢分析產(chǎn)品品質(zhì)好，檔次高，交通便利，在市中心繁華地段，周邊配套設(shè)施齊全，強大的區(qū)位優(yōu)勢完全覆蓋了他的劣勢。劣勢分析忽略銷售說明客源分析區(qū)域：本地占60%，外地占40%年齡：30-45歲客層：事業(yè)單位公務(wù)員和個體戶動機：自住，投資銷售狀況住宅去化率100%，商業(yè)去化率85%10）皇家麗晶參考個案皇家麗晶電話號碼82015555/82016666基地位置東倉路惠陽路口產(chǎn)品類型商業(yè)開 發(fā) 商太倉盛世置業(yè)有限公司代 理 商自銷占地面積5690總建面積1.66萬容 積 率2.5物業(yè)費用2.5元/月總 戶 數(shù)293在售戶數(shù)21開盤時間07.6交房時間08.9價格范圍5500元/-5800元/銷售均價5650元/交付標準精裝面積配比面 積28-3940-41121614-623戶 數(shù)129643565戶 型商住商住商住商住已售戶數(shù)120603260推廣通路看板，太倉日報，路燈旗桿，dm單頁，電視，短信優(yōu)勢分析1、處于新區(qū)中心，周邊配套齊全，交通便利。2、外墻包裝采用木制與玻璃相結(jié)合，看上去時尚年輕劣勢分析1、周邊生活設(shè)施較差，距離超市較遠2、單價相對較高，有一定的抗性銷售說明客源分析區(qū)域：本地、上海年齡：30歲-45歲客層：白領(lǐng)、小老板動機：投資占90%，自住占10銷售狀況此案開盤時未出現(xiàn)相似產(chǎn)品，加上廣告做的好，去化率90%11）東盛商業(yè)廣場參考個案東盛商業(yè)廣場電話號碼53598888基地位置上海東路南側(cè)簍江路東側(cè)產(chǎn)品類型公寓、商業(yè)開 發(fā) 商尼盛置業(yè)有限公司代 理 商自銷占地面積4萬總建面積9.2萬容 積 率2.2物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)1076在售戶數(shù)883開盤時間08.7交房時間10.6價格范圍8000元/-22000元/銷售均價15000元/交付標準精裝面積配比面 積54-5862-687899-116121-129142221戶 數(shù)2472791831082152518戶 型一室戶兩室一廳兩衛(wèi)兩室兩廳衛(wèi)衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)商鋪商鋪商鋪已售戶數(shù)455033213932推廣通路項目周邊的大型看板，pop引導(dǎo)旗幟，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢分析此案產(chǎn)品主要以商鋪為主，有400套左右的酒店式公寓作為商業(yè)輔助，增加了可客戶的信心劣勢分析項目的主要劣勢在于太靠東邊，周邊沒有什么生活設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、配套設(shè)施的依托銷售說明客源分析區(qū)域：本地占60%，外地40年齡：25-45歲客層：白領(lǐng)，私營業(yè)主，商人動機：自住為主，部分投資銷售狀況目前去化率18%12）錦繡新城參考個案錦繡新城電話號碼53188888基地位置太倉濱河路1號產(chǎn)品類型普通住宅開 發(fā) 商太倉市軒麟置業(yè)有限公司代 理 商自銷占地面積42.2萬總建面積74.6萬容 積 率1.59物業(yè)費用高層1.36元/月，多層0.7元/月總 戶 數(shù)6406在售戶數(shù)2358開盤時間07.9交房時間現(xiàn)房價格范圍3400元/-4200元/銷售均價3800元/交付標準簡裝面積配比面 積688590-99100-109120-129130-139140-149戶 數(shù)320832205010891153384577戶 型一室一廳兩室一廳兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)2025261296688729243364推廣通路短信，參加房展會，報紙，樓書優(yōu)勢分析1、全盤都以現(xiàn)房銷售，對于客戶有一個直觀的感受。2、價格優(yōu)惠，相對與市區(qū)的期房價格還要便宜。3、房型設(shè)計合理，動靜分布清晰。劣勢分析1、目前小區(qū)沒有大型的停車場，車子都停在樓下過道，給在此置業(yè)的居民帶來生活和出行上的不方便。2周邊配套還沒有形成銷售說明客源分析區(qū)域：本地年齡：25-35歲客層：企業(yè)員工，本地中產(chǎn)階層動機：自住占80，投資占20%銷售狀況去化率達到了64%13）森茂國際參考個案森茂國際電話號碼53513333基地位置太平路與寧波路交叉口產(chǎn)品類型商業(yè)，辦公樓開 發(fā) 商太倉森茂汽車城開發(fā)有限公司代 理 商上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司占地面積10萬總建面積15萬容 積 率1.49物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)219在售戶數(shù)96開盤時間08.11交房時間09.9價格范圍4500元/-5000元/銷售均價4750元/交付標準毛坯面積配比面 積4350-5860-6870-7785-8990-100戶 數(shù)533211222513戶 型辦公辦公辦公辦公辦公辦公已售戶數(shù)2182262127推廣通路墻體，報紙，網(wǎng)頁，電視優(yōu)勢分析1、良好的商業(yè)定位。2、商業(yè)設(shè)施配套齊全，智能化系統(tǒng)一應(yīng)俱全。3、低總價高回報劣勢分析在新建的汽車站旁，噪音污染嚴重銷售說明客源分析區(qū)域：本地占60%，外地占40%年齡：35-50歲客層：企業(yè)老板，商人動機：自用，投資銷售狀況兩幢辦公樓去化率51%14）五洋廣場參考個案五洋廣場電話號碼53566222基地位置新區(qū)上海路南，東倉路西產(chǎn)品類型商業(yè)，辦公樓開 發(fā) 商江蘇五洋房產(chǎn)有限公司代 理 商自銷占地面積2.3萬總建面積9萬容 積 率3.05物業(yè)費用1.5元/ 總 戶 數(shù)391在售戶數(shù)214開盤時間08.9交房時間10.3價格范圍5500元/-6700元/銷售均價6100元/交付標準毛坯面積配比面 積50-5889-92100-102113-118130戶 數(shù)109188165127戶 型一室戶兩室戶三室戶三室戶三室戶已售戶數(shù)508572312推廣通路城市各路段的大型看板，墻體廣告，參加房展會優(yōu)勢分析作為一個復(fù)合型的商業(yè)，多業(yè)種，多業(yè)態(tài)，統(tǒng)一的規(guī)劃，管理，良好的招商引資，又地處上海路與東倉路交叉口新老城區(qū)住宅密集區(qū)劣勢分析太倉人口數(shù)量有限，消費力有限，而南面又是一個大型的商業(yè)廣場，形成一個相對的競爭。銷售說明客源分析區(qū)域：本地占60%，上海昆山占40%年齡：30-45歲客層：白領(lǐng)，私營業(yè)主動機：投資客為主，自住少銷售狀況去化率46%15）太倉發(fā)展大廈參考個案太倉發(fā)展大廈電話號碼53592828基地位置鄭和東路南側(cè)，嘍江路西側(cè)產(chǎn)品類型商業(yè)開 發(fā) 商太倉工投置業(yè)有限公司代 理 商蘇州匯佳房地產(chǎn)咨詢有限公司占地面積1.5萬總建面積5.6萬容 積 率3物業(yè)費用2.8元/月總 戶 數(shù)285在售戶數(shù)243開盤時間09.2交房時間09.11價格范圍5100元/-5600元/銷售均價5350元/交付標準毛坯面積配比面 積51-5960-6680-86102-116戶 數(shù)168345132戶 型辦公辦公辦公辦公已售戶數(shù)24576推廣通路橫幅，參加房展會，短信，墻體廣告，高炮優(yōu)勢分析周邊規(guī)劃將來都是商業(yè)性的辦公樓，市場前景很好，給不少客戶帶來投資的信心劣勢分析市政規(guī)劃雖然已經(jīng)落實，只是時間上無法確定，又由于金融危機的到來，更是無法預(yù)測銷售說明客源分析區(qū)域：外地占位置，本地較少年齡：35-50歲客層：私營業(yè)主，商人動機：投資客90%銷售狀況去化率14%16）嘉禾左岸春天參考個案嘉禾左岸春天電話號碼53119999基地位置204國道與東谷口交叉口產(chǎn)品類型住宅，商業(yè)開 發(fā) 商嘉禾置業(yè)有限公司代 理 商成蒙房地產(chǎn)代理銷售有限公司占地面積1.8萬總建面積4.1萬容 積 率2.2物業(yè)費用1元/總 戶 數(shù)397在售戶數(shù)190開盤時間08.5交房時間09.7價格范圍3800元/-4600元/銷售均價4200元/交付標準毛坯面積配比面 積58-7789107-113115137戶 數(shù)151851166516戶 型商鋪二室二廳三室戶三室四室戶已售戶數(shù)89860338推廣通路項目周邊的墻體廣告，網(wǎng)絡(luò)，短信優(yōu)勢分析價格便宜，能夠吸引中低層次的人群在此置業(yè)劣勢分析距離市中心太遠，靠204國道，出行不方便，特別對小孩子危險性大銷售說明客源分析區(qū)域：本地95，其他區(qū)域5年齡：25-35歲客層：白領(lǐng)，公務(wù)員，私營業(yè)主動機：自用較多，投資客戶少銷售狀況去化率52%17）錦地水岸參考個案錦地水岸電話號碼56662222基地位置城西南路產(chǎn)品類型普通住宅，商業(yè)開 發(fā) 商東泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司代 理 商自銷占地面積1.4萬總建面積2.9萬容 積 率3.1物業(yè)費用1.4元/ 總 戶 數(shù)226在售戶數(shù)127開盤時間08.4交房時間09.3價格范圍3200元/-4000元/銷售均價3550元/交付標準毛坯面積配比面 積40-508390-9598-120戶 數(shù)86614633戶 型一房一房兩房三房已售戶數(shù)38272014推廣通路單頁，樓書，墻體廣告，看板優(yōu)勢分析小面積，低總價，低單價劣勢分析距離市中心太遠生活，出行都不方便銷售說明客源分析區(qū)域：上海80，本地20年齡：25-50歲客層：私企業(yè)主動機：養(yǎng)老，投資銷售狀況去化率在44%18）曼氏銀洲參考個案曼氏銀洲電話號碼53540088基地位置長春北路東側(cè),北城河北岸產(chǎn)品類型普通住宅、商業(yè)開 發(fā) 商江蘇曼氏置業(yè)有限公司太倉分公司代 理 商昆山迪賽地產(chǎn)營銷機構(gòu)占地面積3.3萬總建面積7.1萬容 積 率1.96物業(yè)費用1.2元/ 總 戶 數(shù)390在售戶數(shù)102開盤時間05.1交房時間07.4價格范圍3300元/-3800元/銷售均價3550元/交付標準毛坯面積配比面 積130150-158160185214252-260戶 數(shù)7090511133927戶 型三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳三衛(wèi)已售戶數(shù)526637842920推廣通路引導(dǎo)旗，單頁，樓書，優(yōu)勢分析小區(qū)屬于高檔小區(qū)，周邊環(huán)境和交通比較方便，特別是太倉公園里的風(fēng)景一覽無移，在視覺上給客戶帶來的了極大生活享受劣勢分析小區(qū)緊靠一坐教堂，對于一些迷信客戶來說帶來了一定的抗性銷售說明客源分析區(qū)域：本地占80%，外地占20%年齡：30-45歲客層：私營業(yè)主，白領(lǐng)，公務(wù)員動機：自住較多銷售狀況去化率74%19）陽光美地參考個案陽光美地電話號碼53118888基地位置長春南路166號產(chǎn)品類型普通住宅，商業(yè)開 發(fā) 商太倉鴻裕建設(shè)發(fā)展有限公司代 理 商上海錦得行地產(chǎn)推廣機構(gòu)占地面積8.2萬總建面積12.3萬容 積 率1.5物業(yè)費用1元/ 總 戶 數(shù)669在售戶數(shù)226開盤時間07.12交房時間08.12價格范圍3500元/-4200元/銷售均價3850元/交付標準毛坯面積配比面 積70-88110-112122-129129-134150-220戶 數(shù)8711428111474戶 型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)入室花園三室兩廳兩衛(wèi)空中花園三室兩廳兩衛(wèi)商鋪已售戶數(shù)59871911042推廣通路市區(qū)內(nèi)大型看板，墻體廣告，參加房展會單頁優(yōu)勢分析1、周邊配套相對齊全，小區(qū)設(shè)計結(jié)構(gòu)布局，環(huán)境合理。2、小區(qū)內(nèi)配套智能化系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)到位劣勢分析周邊沒有銀行和郵局。銷售說明客源分析區(qū)域：本地占90%，外地占10%年齡：25-30歲客層：企業(yè)員工動機：自住銷售狀況去化率68%20）景瑞榮御藍灣參考個案景瑞榮御藍灣電話號地位置常勝路東側(cè)、朝陽路南側(cè)產(chǎn)品類型別墅開 發(fā) 商太倉景瑞置業(yè)有限公司代 理 商自銷占地面積229590總建面積367344容 積 率1.6物業(yè)費用聯(lián)：3元/疊：2.4元/總 戶 數(shù)148在售戶數(shù)85開盤時間/交房時間2013.12.31價格范圍5800元/-7000元/銷售均價6400元/交付標準毛坯面積配比面 積198-201280-281317-356489戶 數(shù)77411910戶 型別墅別墅別墅別墅已售戶數(shù)331884推廣通路樓書、單頁、電視、大型看板、短信、報紙、網(wǎng)絡(luò)、房展會、戶外展、優(yōu)勢分析1、一萬兩千的清澈水景，阻斷了所以的喧囂與壓力，讓業(yè)主充分體驗優(yōu)質(zhì)的生活品質(zhì)。2、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)讓業(yè)主安然享受生活。劣勢分析1、由于是高端別墅，總價比較高。2、周邊地段還待與在開放當(dāng)中，給在此置業(yè)的客戶帶來比較不便的生活。3、朝北正對醫(yī)院。銷售說明客源分析區(qū)域：本地，上海，其他地區(qū)年齡：45-55歲客層：私企老板，外資客商動機：養(yǎng)老，投資銷售狀況去化率43%21）至善富居參考個案至善富居電話號碼56689000/56689111基地位置錦州路83號產(chǎn)品類型普通住宅、商業(yè)開 發(fā) 商太倉美豪房產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商昆山金利行房產(chǎn)投資顧問有限公司占地面積9644總建面積27486容 積 率2.86物業(yè)費用2.0元/月/總 戶 數(shù)235在售戶數(shù)16開盤時間交房時間2008.04.26價格范圍5200-5800元/銷售均價5500元/交付標準毛坯面積配比面 積93125-126133-135148戶 數(shù)54541066戶 型兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)54541056推廣通路單頁、樓書、墻體、網(wǎng)頁、報紙優(yōu)勢分析1、周邊生活設(shè)施配套齊全、有大型購物超市、太倉高級中學(xué)等。2、距離新城區(qū)和老城區(qū)都很近。劣勢分析1、超市人車流大，噪音嚴重銷售說明客源分析區(qū)域：本地占70%，外地占30%年齡：35-45歲客層：私營業(yè)主，公務(wù)員，白領(lǐng)動機：自住為主銷售狀況去化率99%22）萊茵帝景參考個案萊茵帝景電話號碼53370008基地位置人民南路與新瀏河風(fēng)光帶交叉口產(chǎn)品類型商住開 發(fā) 商太倉起浩商貿(mào)有限公司代 理 商上海嘉通占地面積2300總建面積21000容 積 率9.1物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)196戶在售戶數(shù)未開盤開盤時間待定交房時間2010下半年價格范圍未定銷售均價未定交付標準面積配比面 積63736970100131戶 數(shù)112戶56戶14戶14戶戶 型2-2-12-2-13-2-23-2-2已售戶數(shù)未售未售未售未售推廣通路網(wǎng)絡(luò)，短信，報紙優(yōu)勢分析高端定位，緊靠新瀏河風(fēng)光帶，環(huán)境宜人，并且綠化已經(jīng)完工劣勢分析周邊交通流量小，只有輛車道的人民路，橫向沒有道路連接，附近多以住宅，公共公園為主，消費人群層次低，能過去消費的必定需要開車，車位之后100左右銷售說明客源分析目前預(yù)約客戶以上海居多，太倉本地人其次開盤方式未開盤銷售狀況未開盤備注注：以上數(shù)據(jù)更新至2009年5月5日總結(jié)：以上是太倉個案情況，我們從這些項目中可以看出，太倉市市區(qū)目前市場上主要產(chǎn)品是商住和商辦項目，住宅類產(chǎn)品主要集中在太倉的東面開發(fā)區(qū)和西面城西板塊，在市區(qū)同質(zhì)項目多，競爭比較激烈。產(chǎn)品分析：1、住宅住宅類產(chǎn)品主要集中在開發(fā)區(qū)和城西板塊，市區(qū)住宅產(chǎn)品較少，多以小盤和老盤為主，開發(fā)區(qū)代表性普通住宅項目錦繡新城，其銷售價格在3400元/-4200元/之間，別墅代表性項目是景瑞榮御藍灣，目前銷售價格在5800元/-7000元/之間；城西主要代表性住宅樓盤有嘉禾左岸春天和陽光美地，其銷售價格在3800元/-4600元/和3500元/-4200元/之間。2、酒店式公寓 酒店式公寓產(chǎn)品主要集中在市區(qū)和市區(qū)邊緣區(qū)域，目前市場上主要在售酒店式公寓項目有通達財富廣場、華威商都等，還有其他項目已經(jīng)是尾盤，如皇家麗晶，上城國際等，但是去化速度都比較慢，其中代表性的項目森茂國際酒店式公寓產(chǎn)品推出市場就基本去化，主要是因為銷售價格較低，目前太倉市場酒店式公寓產(chǎn)品銷售價格范圍在5500元/-6500元/。而從交付狀況來看，太倉目前市場上酒店式公寓項目基本都有裝修，只有少數(shù)項目沒有裝修，但是整個市場精裝修成本主要在10001200元/左右，真正高檔裝修產(chǎn)品比較少，也是市場的一個空白點。3、商業(yè) 太倉市目前商業(yè)項目較多，存在形式主要以商業(yè)裙樓和集中式的商業(yè)廣場組成，集中式的商業(yè)廣場成功的代表性項目是南洋廣場，其主要原因是該項目前期招商非常成功，并且在這個項目啟動時期，市場上沒有同類型的項目競爭；現(xiàn)在商業(yè)產(chǎn)品銷售項目主要有五洋廣場、通達財富廣場、駿園時代廣場、東盛商業(yè)廣場等等，其銷售價格范圍在8000元/-22000元/。4、寫字樓寫字樓，目前太倉市場上產(chǎn)品還相對較少，這一產(chǎn)品主要受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響因素比較大，市場需求量