江西某市舊貨大市場可行性研究報告.doc

xx舊貨大市場可行性研究報告 xx市舊貨大市場可行性研究報告江西xx舊貨大市場置業(yè)有限公司2008年11月19日第一章 總論一 項目背景11 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，但本項目性質為xx市舊貨大市場（舊貨交易中心），暫以“xx市舊貨大市場”代表該項目，以下簡稱“本項目”。12 項目開發(fā)公司簡介江西xx舊貨大市場置業(yè)有限公司，是由江西xx舊貨大市場運營公司組建而成。目前正在開發(fā)江西省唯一一個舊貨大市場項目，項目位于解放東路，香江家居城斜對面，現總用地面積為110畝，建筑面積達10萬平米，大小店鋪700余個，預計擴展到160畝。江西舊貨大市場（老市場）占地面積20000平方米，擁有經營攤位500多個，經營舊貨從業(yè)人員5000余名。江西舊貨大市場是原國內貿易部試點單位和中國舊貨協(xié)會常務理事單位，也是全國十大十強舊貨市場之一，被省商品流通市場規(guī)劃建設管理領導小組確認為全省20家重點商品市場之一。市場經營包括電、辦公設備、通訊器材、機電設備、五金工具、家具等10大類上百個品種，年交易額3億多元。江西舊貨大市場通過10年成功運作，今天的舊貨大市場已經發(fā)展成為全省規(guī)模最大、影響最廣、輻射最強的專業(yè)舊貨市場；較好的發(fā)揮了全省舊貨中心和龍頭地位作用。13 項目擬選地區(qū)位 本項目初擬選地位置為xx經濟開發(fā)區(qū)文峰路（原105國道）與贊賢西路交匯處東側地塊，預計用地約70畝，該開發(fā)區(qū)是經省政府批準設立的高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積7。48平方公里。開發(fā)區(qū)位于xx市中心城區(qū)的西南部，105國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內，距xx火車站、黃金機場也只幾公里路程，交通十分便利。園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨特的地理和交通優(yōu)勢，把握沿海產業(yè)向內地轉移、資本流向由東向西擴散的機遇，圍繞培育特色產業(yè)集群，率先對接長珠閩，大力承接沿海轉移產業(yè)，推進全區(qū)工業(yè)化進程。開發(fā)區(qū)現有眾多專業(yè)市場，是xx專業(yè)市場集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有xx汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等。專業(yè)市場的扎堆對未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補充互為促進的重要作用，也是各個市場長遠發(fā)展關鍵要素。本項目選地位置，其主要目的也是關鍵要素就是要借助該區(qū)域的集群市場資源，為本項目長足發(fā)展提供有力保證。項目總概況 14 項目基本指標項目總投資:約10000萬元項目總體:店面、辦公用房、倉儲及其他附屬設施總計建筑面積約60000平方米投入使用時間:2009年10月15 可行性研究報告編制目的（1） 在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。（2） 對項目可行性與開發(fā)經營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計，功能分區(qū)等提出相應的建議。（3） 結合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。（5） 對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。16 可行性研究報告編制依據（1） 國家建設部及江西省頒布的與房地產相關法律與政策；（2） 中華人民共和國城市規(guī)劃法（3） 中華人民共和國城市房地產管理法（4） 國家商務部及舊貨行業(yè)相關法律政策與文件（5） xx相關法律政策與文件； （6） xx市及xx經濟開發(fā)區(qū)的招商引資政策； （7） 現場勘察和xx市經濟開發(fā)區(qū)市場綜合調研所得資料；（8） xx市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；（9） 江西舊貨大市場置業(yè)有限公司所積累的專業(yè)市場項目成功運營經驗價值二 項目概況21 地塊位置本項目擬選地塊位于xx市文峰路與贊賢路交匯東處，距xx市最中心地僅4公里，離xx新中心城區(qū)僅2。5公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。四至范圍：東向：西津一路西向：文峰路 南向：白家一路北向：贊賢路22 地塊規(guī)模與開發(fā)目標本項目預計用地約70畝，項目擬建總建筑面積在約60000平米專業(yè)市場，其中總建面積20部分為項目自身配套公寓、辦公、物管營銷，擬建市場經營包括機電設備區(qū)，工業(yè)區(qū)，日用五金雜貨區(qū)，家用電器區(qū)，數碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、電動車、自行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機、舊書區(qū)，古玩區(qū)等12大類數百個品種。23 地塊周邊環(huán)境與配套設施項目地塊處于xx市文峰路與贊賢路交匯東處，距xx市最中心地僅4公里，項目北面有xx汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場及公交站等。電力、電訊：接入本項目 給排水：管道鋪設到位大型公交站：臨文峰路與贊賢路金融、郵政、電信：郵政儲蓄所24 項目性質與主要特點本項目以商業(yè)為主，含部分項目自身配套住宅、辦公，定位為“大型專業(yè)市場+少量多層住宅及辦公”的發(fā)展模式。項目主要特點有：（1） 項目地塊三面臨路，其中兩面為城市干道，臨街面較長，適合于大型專業(yè)市場地產項目的開發(fā)，并應借助市場集群，加強對區(qū)域概念的強勢引導。（2） 地塊較為平整，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。（3） 項目北面為眾多大型專業(yè)市場集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專業(yè)市場群內各種資源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。（4） 項目為xx市唯一一個專業(yè)的大型舊貨交易市場，成功開發(fā)并運營后對xx舊貨行業(yè)發(fā)展起著巨大的規(guī)范，促進和引導作用。25 項目地塊價值分析本項目初擬選地位置為xx經濟開發(fā)區(qū)文峰路（原105國道）與贊賢西路交匯處東側地塊，預計用地約70畝。該開發(fā)區(qū)是經省政府批準設立的高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積7。48平方公里。開發(fā)區(qū)位于xx市中心城區(qū)的西南部，105國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內，距xx火車站、黃金機場也只幾公里路程，交通十分便利。開發(fā)區(qū)現有眾多專業(yè)市場，是xx專業(yè)市場集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有xx汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等。專業(yè)市場的扎堆對未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補充互為促進的重要作用，也是各個市場長遠發(fā)展關鍵要素。隨著xx工業(yè)大市的快速發(fā)展，擁有861萬人口、扼守江西南大門，貫穿廣州和南昌的xx唯一大型舊貨交易市場，本項目發(fā)展勢必成為xx之大勢所趨。因此，舊貨交易發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、經濟開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產品定位的市場規(guī)范化，將獲得長遠可觀的效益回報，亦能成功借勢開發(fā)區(qū)市場集群的發(fā)展勢頭，大大提升本項目地塊所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與其它市場互為補充互為促進，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現“四贏”。項目地塊價值的主要特點有：（1） 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)較為有利。（2） 交通區(qū)位價值優(yōu)勢明顯，地塊三面臨路，其中兩面為城市干道，項目東北面有規(guī)劃中的公交站。（3） 項目發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。（4） 本項目土地成本相對適中（60萬元/畝），整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且經營及投資者均能在本項目未來升值空間中獲利。（5） 項目將成為xx市未來唯一大型舊貨交易市場，對全市舊貨交易行業(yè)規(guī)范發(fā)展及資源循環(huán)利用起著重要作用。26 已進行的調查研究項目及成果江西舊貨大市場有限責任公司于2007年11月，對xx市房地產市場，特別是經濟開發(fā)區(qū)專業(yè)市場調查和有針對性的大型舊貨交易市場調查。本次調研工作由江西舊貨大市場有限責任公司項目調研小組全程操作完成。項目調研員在前期進行了系統(tǒng)的調研培訓后再進入實際調查執(zhí)行工作，發(fā)放調查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分xx房地產從業(yè)人士、開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場進行了專題走訪。最后調研結果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學的數據分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數據統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎。調查研究項目及成果如下：（1） 目前xx市商品房價格較高，短期內住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。 在接受本次調查的市民中，面對均價超過3500元/平米的住宅市場，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在2-5年內購房，僅26%的客戶打算在1-2年內購房。隨著國家宏觀政策的大力調控及未來可能更多有效政策的出臺，越來越多的市民將加入持幣觀望隊伍。市民對居住環(huán)境已經逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 （2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。 經過開發(fā)區(qū)“家具市場”和“水果市場”等多個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對專業(yè)市場投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調查中，36%的被訪者表示不會進行商鋪投資，僅27.5%的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項目情況而定。 （3） xx舊貨行業(yè)逐步呈現生機，期待有效地進行市場整合。到目前為止，xx市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時來xx居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會瞄上舊貨市場。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，規(guī)模相對較大，管理較為規(guī)范，許多市民對其有較好的反響，85受訪者認為這是一個“便民、利民、為民”的通道。認為拓展經營，向規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展，完全能夠給xx舊貨市場帶來一片新天地，因為舊貨經營是一件利國利民的大好事，國家對舊貨經營有優(yōu)惠政策。經營人員希望由政府有關部門牽頭，在合適地點興建一個規(guī)模較大的、適合xx市發(fā)展需要的舊貨市場，將現有的舊貨行和個體工商戶納入其中，按品種、按門類分片經營，集評估、鑒定、儲存、修理、翻新、包裝、運輸、結算等配套服務于一體，提升檔次，形成規(guī)模。（4） 本項目地段被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。 對xx唯一大型舊貨交易市場這個較為新鮮的行業(yè)， 78受訪者表示看好該行業(yè)經營投資前景，92%的舊貨經營戶認同開發(fā)區(qū)糧油市場對面誕生“xx舊貨大市場”的發(fā)展前景，54%的市民對開發(fā)區(qū)糧油市場對面地塊未來2-3年內的升值前景表示看好，說明廣大經營戶和市民對糧油市場地塊及舊貨市場前景表現出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎條件。 通過對本次調研結果的分析研究，江西舊貨大市場有限責任公司認為：xx市經濟較為活躍，工業(yè)潛力巨大，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經過近年來xx房地產行業(yè)的發(fā)展和開發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項目的運作，xx市專業(yè)市場已經具備較好的氣氛和發(fā)展基礎。本項目的發(fā)展，將成為2009年度xx房地產市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在xx營造空前的銷售推廣氣氛，也將為xx舊貨行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、提供就業(yè)崗位、爭創(chuàng)稅收作出巨大貢獻。受被訪者心態(tài)所影響，本次調查在數據采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數據型參考資料。三 項目建設意義31 關于城市發(fā)展的意義隨著城市經濟的發(fā)展，xx市開發(fā)區(qū)市場集群格局已經形成較為成熟規(guī)模及氛圍，形成了xx汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等市場集群商業(yè)格局。各專業(yè)大市場定位不同，在形成自身與市場差異化的基礎上，均有自身強勁的競爭優(yōu)勢。目前，開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場商圈正逐步走向成熟，本項目的落成必將加快開發(fā)區(qū)市場集群發(fā)展的進程，進一步完善開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃，32 關于行業(yè)市場的意義針對目前xx市舊貨交易現狀存在的四大問題：一是規(guī)模太小。在xx市還沒有一個真正的舊貨市場，在市內的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個體工商戶，年營業(yè)額一般都在20萬至80萬元，超百萬的還沒有；二是品種單一?，F舊貨行經營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。機電設備，舊機動車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；三是加工翻新滯后。收購進來的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對加工改裝翻新工作做得不夠；四是上門收購不規(guī)范。舊貨行工作人員上門收購時，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產生厭惡感等等。本項目擬定的“一站式”舊貨交易市場，將憑借準確定位、先進規(guī)劃、高效營銷、統(tǒng)一的科學的管理、把xx舊貨大市場整合優(yōu)化，拓展經營，向規(guī)范化、規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展，吸引眾多經營者、消費者，從而使xx市舊貨行業(yè)順應發(fā)展趨勢實現良性發(fā)展。33 關于社會綜合效益的意義隨著舊貨行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的舊貨市場不可或缺地成為城市利國利民的亮點工程。本項目的落成，一方面將填補xx市舊貨行業(yè)這一市場空白，為廣大經營戶提供了更為集中、現代、舒適的經營環(huán)境，也將為xx市人民提供與大中型城市保持同步的舊貨產品和服務，從而杜絕目前存在于xx舊貨缺乏管理，干擾市民的現象，為xx人民造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成為xx市新城發(fā)展、行業(yè)整合、房地產市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊專業(yè)市場發(fā)展，推動和促進“開發(fā)區(qū)市場集群”商圈效應的形成，帶動xx市開發(fā)區(qū)的發(fā)展。第二章 項目投資環(huán)境及市場分析四 xx市情及相關行業(yè)發(fā)展分析41 xx市情xx市位于贛江上游，江西南部，簡稱贛南。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)。處于我國東南沿海地區(qū)向中部內地延伸的過渡地帶，也是內地通向東南沿海的重要通道之一。xx市是江西省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3。94萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和xx經濟技術開發(fā)區(qū))40。28平方千米，耕地面積29。29萬公頃，有林面積271。3萬公頃，森林覆蓋率為74。2%。2006年總人口為861。15 萬人，比上年末增加 15。46 萬人。其中農業(yè)人口 686。04 萬人，占 79。67% 。人口自然增長率 8。11 。全市生產總值（gdp ）582。34 億元，比上年增長 12。8% 。其中，第一產業(yè)增加值 134。84 億元，增長 3。3% ；第二產業(yè)增加值 226。83 億元，增長 17。7% ；第三產業(yè)增加值 220。67 億元，增長 14。7% 。第一、第二和第三產業(yè)增加值占生產總值的比重分別為 23。2% 、 38。9% 和 37。9% 。42 xx市開發(fā)區(qū)主要專業(yè)市場分析xx市開發(fā)區(qū)共有9個專業(yè)市場，基于項目的市場性質，我們對xx如下專業(yè)市場做了一個全面的市場調研，希望通過調研，把握市場，以供借鑒，調研表及結論如下：經營類別市場名稱地理位置面積租用狀況已經營年限商鋪形式經營狀況售價配套規(guī)模店鋪平均面積出租情況租金幅度汽車型材類汽車大市場客家大道中段102畝/市場館5萬平米交易廳3萬平米一期項目80以上25元/2年場館/獨立商鋪規(guī)模大，統(tǒng)一經營，交通便捷市場較好檢測、評估、修理、辦證等 鋼材大市場客家大道中段380間店鋪/倉儲68間36541001422元/10年獨立隔斷市場成立較早，商業(yè)氛圍濃厚，鋪面不足停車場、倉儲建材大市場客家大道中段120多畝/400多間721001001621元/10年獨立隔斷經過多年n發(fā)展商業(yè)氛圍濃厚，市場活躍34004000銀行、停車場、倉儲、商務樓家具裝飾類xx家具大市場客家大道中段15萬平米7264990以上820元/5年左右場館/獨立商鋪項目啟動三年，租賃市場較好，但租金較為低下，沿街租金最低只8元/停車場、倉儲、商務樓金豐裝飾燈飾市場金豐東路4112080以上1320元/3年獨立商鋪市場規(guī)模較小，商業(yè)氛圍一般。停車場農產品類水果批發(fā)市場金豐東路100多畝/558間10510810018236年獨立商鋪規(guī)模較大，已形成較好商業(yè)氛圍，人流量大，輻射廣33003500停車場、倉儲、銀行、餐飲商務樓43 xx市主要批發(fā)市場經營管理現狀及特點:專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯從開發(fā)區(qū)全部專業(yè)市場看來，很明顯的看出，該區(qū)域有著較為先進的規(guī)劃理念，將眾多大型專業(yè)市場集結，形成各個市場互為補充互相呼應，共享資源共同發(fā)展的良好局面；功能分區(qū)較為合理現有專業(yè)市場的功能分區(qū)較為明確合理，市場內各區(qū)域功能分布合理，格局規(guī)范，比如xx家具大市場、xx市汽車大市場等；市場規(guī)劃有一定前瞻性現有專業(yè)市場的規(guī)劃，多具有一定前瞻性目光，市場內道路規(guī)劃，店鋪格局，倉儲方面出現了有明確區(qū)隔，功能布局較為合理；物業(yè)管理較為嚴謹現有專業(yè)市場物業(yè)管理相對較好，如建材市場管理，有專職保安及市場管理人員，反應及時，管理井然有序；44 分析結論根據我們這次對xx開發(fā)區(qū)專業(yè)市場的資料收集，整理，通過從政策宏觀面、市場宏觀面，以及專業(yè)市場的特征、現狀、未來走勢的層面分析，再將結果交叉后得出: 市場規(guī)劃及配套將成為有力競爭武器 經營行業(yè)應趨向大眾消費品 尋求龍頭性專業(yè)市場中的空白點 尋求有發(fā)展但龍頭批發(fā)市場中未能形成氣候的行業(yè) 尋求龍頭性批發(fā)市場中供不應求的行業(yè) 先做專，再做大，做強 無強大政策支持則不要與龍頭市場產生經營定位正面競爭。而xx目前還沒有出現一家配套完善，先進的現代化專業(yè)市場，隨著城市發(fā)展進展到今天，已開始呼喚現代化大型專業(yè)市場的出現。五 xx市舊貨行業(yè)發(fā)展分析5.1 xx舊貨市場的分析整體情況分析1、xx舊貨市場逐步呈現生機到目前為止，xx市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時來xx居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會瞄上舊貨市場。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，但都始終無法形成規(guī)模，管理很不規(guī)范，消防存在隱患，根本無法達到現代化的舊貨市場消防要求。就其所處位置也影響城市市容市貌，不利于舊市場規(guī)范發(fā)展；就其現有狀況看，作為舊貨行業(yè)的影響力也遠遠不足，不能形成富有號召力的專業(yè)大市場，但眾多許多市民對舊貨行業(yè)有較好的反響，認為舊貨行業(yè)是一個“便民、利民、為民”的通道。2、市場發(fā)展前景分析舊貨市場的前景預測隨著我市經濟建設的不斷向前發(fā)展，城市化率的逐年提高，處于我國東南沿海地區(qū)向中部內地延伸的過渡地帶的xx，也是內地通向東南沿海的重要通道之一。xx市是江西省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3。94萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和xx經濟技術開發(fā)區(qū))40。28平方千米，2006年總人口為861。15 萬人，比上年末增加 15。46 萬人，其中農業(yè)人口 686。04 萬人，占 79。67% 。全市生產總值（gdp ）582。34 億元，比上年增長 12。8% 。其中，第一產業(yè)增加值 134。84 億元，增長 3。3% ；第二產業(yè)增加值 226。83 億元，增長 17。7% ；第三產業(yè)增加值 220。67 億元，增長 14。7% 。第一、第二和第三產業(yè)增加值占生產總值的比重分別為 23。2% 、 38。9% 和 37。9% 。xx現有的城區(qū)規(guī)模以及人口數量離現代城市發(fā)展要求還有一段相當大的差距。市委、市政府因地制宜地確定了圍繞“十一五”規(guī)劃，以“一條主線，六個重點”工作部署的進一步落實為抓手，縱深推進“對接長珠閩，建設新xx”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新體制機制，擴大對外開放，轉變增長方式，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進社會和諧，全市經濟平穩(wěn)快速增長，效益質量進一步提高，各項社會事業(yè)不斷發(fā)展，人民生活水平繼續(xù)提高。未來城市人口及工業(yè)產業(yè)將呈大規(guī)模增長，隨著人們消費觀念的改變和xx改革開放的不斷深入，舊貨交易的需求量將突飛猛進的增長。xx市憑借其管轄人口、地理位置、交通樞紐、經濟發(fā)展等優(yōu)勢，舊貨市場的產品必將輻射全市乃影響本省周邊地市及廣東、福建、湖南等省市。5.2 新建市場的必要性目前xx市舊貨經營現狀來看，還存在問題：第一：規(guī)模太小。在xx市還沒有一個真正的舊貨市場，在市內的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個體工商戶，年營業(yè)額一般都在20萬至80萬元，超百萬的還沒有；第二：是品種單一?，F舊貨行經營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。機器設備，舊機動車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；第三：是加工翻新滯后。收購進來的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對加工改裝翻新工作做得不夠；第四：是上門收購不規(guī)范。舊貨行工作人員上門收購時，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產生厭惡感等等。交易不規(guī)范，管理較為混亂，布局較散，急需市政府進行規(guī)范管理。因此，盡快籌建專業(yè)的大型xx舊貨大市場，擴大市場規(guī)模，把尚處在自發(fā)性的舊貨交易行為納入市場，進行規(guī)范管理，合法交易勢在必行。而且發(fā)展舊貨市場可以滿足人們對日常生活用品更新換代的愿望，疏通流通渠道，刺激生產，促進新產品的研制和開發(fā)，促進耐用消費品產銷率的提高，為新產品提供一個巨大的市場空間。此舉，既符合商品入店、入市經營的要求，也符合城市規(guī)劃和城鄉(xiāng)居民的實際需要。5.3 市場需求狀況分析新建市場的可行性1996年原國內貿易部開始把我國的舊貨業(yè)作為流通領域的重大產業(yè)來抓，得到了國務院領導的重視及支持，提出了分三個階段發(fā)展的規(guī)劃和具體工作步驟。從此，全國舊貨調劑交易試點單位很快發(fā)展到北京、上海、廣州、武漢、昆明、大連、哈爾濱等45個大中城市的175家企業(yè)，形成東西交流、縱橫交錯的市場網絡，為建江西舊貨大市場創(chuàng)建了寬松的外部環(huán)境，如今的江西舊貨大市場已得到了更為充分的發(fā)展。在此形勢與未來發(fā)展趨勢看，xx大量的工業(yè)企業(yè)的興起，必將導致生產企業(yè)需要及時更新生產設備，若未來市場沒有一個專業(yè)交易市場來促成交易，將導致產品積壓嚴重，將導致全市物資部門和流通企業(yè)庫存積壓物資較多，加上相當一部分居民家庭如家電、家具等用品需要更新換代，為xx舊貨大市場的發(fā)展提供了良好的契機。同時，江西舊貨大市場通過這幾年的運作，積累了一整套運作市場的豐富經驗，擁有了大量的客戶資源，創(chuàng)造了良好的經濟效益及社會效益，正在不斷的發(fā)展壯大，同時為解決社會就業(yè)、促進江西地區(qū)的經濟發(fā)展起了一定拭目以待作用。第三章 項目發(fā)展研究六 項目地塊特征分析6.1 項目區(qū)位分析地塊形狀：規(guī)則方形用地地塊位置：本項目擬選地塊位于xx市文峰路與贊賢路交匯東處，距xx市最中心地僅4公里，離xx新中心城區(qū)僅2。5公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。地塊優(yōu)勢：文峰路與贊賢路為城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時，文峰路為原105國道，贊賢路則為銜接市場及居民區(qū)的主要干道之一，外部交通優(yōu)勢明顯。6.2 項目人流分析因本項目目前所處區(qū)位優(yōu)勢明顯，處于開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群區(qū)域，交通組織便利暢達，處在住宅區(qū)與專業(yè)市場中心，未來市人流優(yōu)勢非?？捎^。6.3 項目地塊發(fā)展swot分析 地塊發(fā)展優(yōu)勢 strength（1） 文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價值高（2） 開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。（3） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值（4） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 地塊發(fā)展劣勢 threat（1） 項目距離市中心較遠，推廣難度加大 地塊發(fā)展機會 opportunity（1） xx目前還沒有大型的專業(yè)舊貨交易市場，為項目地塊的發(fā)展提供了充足的市場機會。（2） 項目周邊居民區(qū)優(yōu)勢，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。（3） 項目屬招商引資項目，且屬于國家商務部授權的特殊行業(yè)，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 地塊發(fā)展威脅 weakness（1） 部分市民對本項目地塊的區(qū)位價值信心略顯不足。（2） 現有舊貨市場較小規(guī)模對新的大型專業(yè)大市場形成一定壓力。（3） 國家宏觀調控政策對房地產市場的影響。雖然本項目有著眾多先天優(yōu)勢，此地段的發(fā)展和升值前景已經有部分市民所承認，但由于受xx現有舊貨交易市場規(guī)模及目前國家對房地產市場的宏觀調控影響，項目在開發(fā)過程中，始終仍注意科學引導舊貨行業(yè)規(guī)范發(fā)展，注意與周邊眾多專業(yè)市場協(xié)調發(fā)展，互為促進，以良好的項目定位和產品規(guī)劃來達到項目良性發(fā)展。七 項目定位分析7.4 項目定位分析市場定位市場名稱為”xx舊貨大市場”， 市場經營包括機電設備區(qū)，工業(yè)五金區(qū)，日用五金雜活區(qū)，家用電器區(qū)，數碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、自行車區(qū)，廢舊鋼材區(qū)、玩具交換區(qū)，二手手機、舊書區(qū)，古玩區(qū)等12大類數百個品種。7.5 項目定位方案swot分析 項目發(fā)展優(yōu)勢 strength（1） 項目位于文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價值高（2） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值（3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化（4） 開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。（5） 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資 項目發(fā)展劣勢 threat（1） 仍有部分經營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項目宣傳推廣難度（2） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費用增加（5） 市場對項目預計的銷售價格和租賃價格存在接受難度 項目發(fā)展機會 opportunity（1） 舊貨經營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”大型舊貨交易市場項目的出現（2） 目前舊貨交易經營戶的分布凌亂、商鋪配套設施落后，均期待有新型的“一站式”大型舊貨市場填補市場空白（3） 國家商務部及省內各部門均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施（4） 經營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導空間（5） 舊貨交易行業(yè)的發(fā)展趨勢，為本項目長足發(fā)展提供了契機 項目發(fā)展威脅 weakness（1） 行業(yè)利潤相對較低，商鋪租賃價格不高，對項目銷售存在一定的壓力，需要大力引導，并采取一定的返租、免租政策（2） 現有市場規(guī)模較小，招商有一定壓力，市場培育需較長時間（3） 部分經營戶在市場競爭中已經喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負面作用（4） 國家宏觀調控政策的逐步出臺，市民對商鋪投資已經更為謹慎和理性綜上，項目swot分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“xx舊貨大市場”的思路是基本可行的，但應注意風險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，促成項目能夠引導xx舊貨市場向更規(guī)范化發(fā)展。7.6 項目定位方案所存在問題及建議本項目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素：（1） 銷售價格與實際租賃價格之間可能存在的矛盾，我們將采取整體或部分返租的形式銷售。（2） 市民對項目地段的懷疑態(tài)度。項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，將后期經營過程中的“價格、質量、服務”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進行宣傳推廣。（3） 現有舊貨行業(yè)規(guī)模較小，招商難度增大。首先啟動主力店招商，以滿足項目發(fā)展和實際推廣執(zhí)行工作的需要?；馐忻駥椖磕芊癜l(fā)展成功的疑慮。對部分部位予以免租經營，以配合其他招商政策順利招商。（4） 經營業(yè)主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻。在享受現有舊貨行業(yè)的特殊稅費政策外，還需向政府申請真正能夠落實到位的稅費減免政策，為經營戶降低經營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應向經營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢，以此來培育市場快速發(fā)展。7.7 項目建設要求及運營方式（1）市場建設要高水平、高標準建設，要按照衛(wèi)生城市、花園城市建設的要求設計，建設好市場和與市場配套的公寓、辦公樓、停車場、公共廁所及垃圾處理站等公用設施，做到交易區(qū)和生活區(qū)分開，做到市場內外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通，同時，要增加綠化率，市場建筑風格要與周邊市場相協(xié)調，按照園林式的要求建設好市場。（2）按照現代市場的要求規(guī)劃，建設好市場，充分運用現代科技，要重視市場的信息中心項目建設，增強市場的服務功能。（3）對舊貨業(yè)的經營，要按照國家的政策規(guī)定管理，運營好市場，市場建成后，要制定相關的優(yōu)惠政策，正確引導企業(yè)、經（4）營業(yè)主入場經營，優(yōu)先安排好經營舊貨行業(yè)的經營戶，并對下崗職工、無地農民、弱勢群體給予優(yōu)惠政策。同時，正確處理好與當地政府、農民的關系、處理好與周邊市場的關系。第四章 效益及風險分析8.1 市場前景預測xx舊貨大市場的遠期目標是建成立足xx，輻射江西、廣東、福建及湖南的新型交易集散地。所產生的社會效益:（1）各項稅收：目前市場收征收率每月每平方米7元，新建市場的征收面積為32000平方米，一年可上交稅收224萬元。（2）工商管理費:目前市場稅收征收率為每月每平方米6元，新建市場的征收面積為32000平方米，一年可上交工商管理費192萬元。（3）公司每年上繳稅收250萬元。（4）按30平方米為一經營攤位，每個攤位安排了三個營業(yè)員計算，可提供就業(yè)崗位2500個左右。規(guī)模優(yōu)勢形成后，不光是現企業(yè)自身優(yōu)勢，也將帶動周邊的經濟發(fā)展，增加開發(fā)區(qū)人氣，為開發(fā)區(qū)內的餐飲、加工以及相關行業(yè)帶來新的契機，為國家培植新的稅源，為城東地區(qū)今后的經濟騰飛注入堅強的后勁。8.2 項目概況項目規(guī)劃xx舊貨大市場擬選地塊位于xx市文峰路與贊賢路交匯東處，距xx市最中心地僅4公里，離xx新中心城區(qū)僅2.5公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。項目預計規(guī)劃用地面積70畝，可建面積約60000平米，項目總投資額約10000萬元，工程工期為18個月，分兩期投資建設完成，首期規(guī)劃建設占地40畝，大小鋪位300余個，建筑面積33000余平方，按每平方均價3200計算，首期銷售總額1.06億元，預期可實現利稅約1500萬元，二期建筑面積27000余平方， 按每平方均價3700計算， 銷售總額0.99億元，實現利稅約1400萬元。8.3 項目營銷策略2009年1月至2010年6月壹年時間將所有開發(fā)的攤位進行銷售或出租，采取現代市場學通常把消費者接受產品的過程分為五個階段（adidas原理），在項目的銷售過程中，應遵循adidas原理和品牌營銷的策略，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步將項目的銷售活動推向高潮。 a:action促使購買s:desire達到滿意a:attention引起注意a:interesting產生興趣d:desire激發(fā)欲望 1. 促銷前準備（略）2. 內部認購及導入階段（略）3. 推出階段（略）4. 全面推出階段（略）5. 最后調整階段（略）8.4 營銷的戰(zhàn)略分析（1）如果以出售形式出售，有些小業(yè)主可能會因為資金的短缺而放棄入駐經營。（2）如果以出租形式出售，公司還要收取一定數量的押金，同樣也牽涉到業(yè)主的資金占用的問題。8.5 營銷的對策和措施（1）加強廣告的宣傳力度和促銷手段，借助特種行業(yè)獨特的有利條件，爭取現有市場經營戶入場經營。（2）爭取政府的支持擴大經營范圍和利用稅收上的優(yōu)惠政策，吸引更多的經營戶入駐經營。（3）爭取銀行的支持，對確因資金周轉困難的經營戶，采取按揭付款的方式予以銷售。（4）加強物業(yè)管理，提高服務意識，盡可能提供一些便利條件和舒適環(huán)境，以吸引更多的經營者入駐經營。（5）吸入外省專業(yè)經營舊貨的大戶入駐經營，使得市場有著健康有序的良性發(fā)展，加深加大市場在經營戶中間的凝集力，產生店鋪的緊俏感。8.6 營銷的競爭分析舊貨大市場是國家重點培育和扶持的商品市場，也是xx市唯一一家有專業(yè)特色、有產業(yè)依托、具有一定規(guī)模、有較高發(fā)展?jié)摿Φ呐f貨大市場，具有壟斷性質。所以競爭壓力基本上不存在。8.7 收益分析項目財務指標測算（按70畝計算）名稱面積單位單價（萬元）總價（萬元）土地成本70畝畝654550報建規(guī)費6000080480建筑成本600005603136道路、下水管網，綠化，回填土600營銷運營，廣告、水電增容500辦公費用100其它等200項目總投資9790銷售總收入600003350元/20100稅費20100142814利潤2100012680約80008.8.1