河北石家莊某商貿(mào)城項目建議書（代可行性研究報告）.doc

“xx商貿(mào)城”項目建議書（代可行性研究報告）第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章 總論1.1、項目概況1.1.1、項目名稱：xx商貿(mào)城項目承辦單位：河北xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表：法定地址：電話：1.1.2、承辦單位概況河北xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由中國金龍控股，中國金龍創(chuàng)建于1993年，是經(jīng)國家工商總局注冊的全國無區(qū)域企業(yè)，1997年通過iso9001認(rèn)證。被溫州市委市政府授予重點骨干“規(guī)模型、科技型、外向型”企業(yè)，列入國家計委高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化工程、科技部火炬項目、信息產(chǎn)業(yè)部科研民品計劃和承擔(dān)國家電子信息發(fā)展基金項目；為中國電子元件百強企業(yè)，電子信息全國先進單位。在國內(nèi)上海、天津、廈門、廣東東莞、深圳、香港等地區(qū)設(shè)有分公司，并在日本、韓國、美國、德國設(shè)有辦事。公司員工3000多人，總部設(shè)在溫州，總建筑面積88000平方米，并正在建設(shè)上海金龍65000平方米，具有極強的開發(fā)能力和嚴(yán)格的國際企業(yè)管理模式，為項目的成功建設(shè)提供了有利的資金保障。公司在產(chǎn)業(yè)升級的同時，實行多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，主要產(chǎn)業(yè)有：電子、信息、投資、房地產(chǎn)、金融等，特別是在房地產(chǎn)投資方面走出了成功的一步，公司房地產(chǎn)投資的特點是：以開發(fā)大型綜合商圈為特點，從而帶動整個區(qū)域的繁榮與增值，“xx”項目又將成為公司發(fā)展的重要里程碑，形成新的增長點。河北xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金3000萬元，二級開發(fā)資質(zhì)。公司的領(lǐng)導(dǎo)層多年從事商業(yè)經(jīng)營活動，具有很強的商業(yè)意識，熟悉商業(yè)操盤和運作。公司技術(shù)力量雄厚，主要技術(shù)人員均有多年從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，為項目的順利實施提供了強有力的技術(shù)保障。1.3、項目擬建地點本項目擬建地點位于xx市裕華西路以北至自強路，中華大街以東至站前街。南北約585米，東西約802米。場址交通便利。1.4項目建議書（代可研報告）編制單位xx市建筑設(shè)計院咨詢證書編號：法人代表：法定地址：1.5編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍1.5.1編制依據(jù)1.5.1.1建設(shè)單位委托書1.5.1.2xx市2010年總體規(guī)劃1.5.1.3xx市規(guī)劃局2003年10月19日規(guī)劃條件。1.5.1.4項目場址地形圖及有關(guān)其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。1.5.2 編制原則1.5.2.1依據(jù)xx市總體規(guī)劃，嚴(yán)格遵守國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和法規(guī)及省市有關(guān)政策。1.5.2.2本著科學(xué)規(guī)劃、合理布局，設(shè)計先進，節(jié)省投資的原則。1.5.2.3該項目建筑設(shè)計要求滿足使用功能要求，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風(fēng)格和又有濃郁商業(yè)氣息的商貿(mào)城。1.5.3 項目建議書（代可研報告）編制工作概況受建設(shè)單位委托，我院組成項目建議書（代可研報告）“項目組”，會同建設(shè)單位有關(guān)人員對擬建場地進行了踏勘，并同建設(shè)單位有關(guān)人員進行了多次廣泛深入的座談與交流，建設(shè)單位有關(guān)人員提出了運作構(gòu)思，并提供了本項目的相關(guān)資料及文件，我院項目組在認(rèn)真調(diào)查、統(tǒng)計、分析、研究的基礎(chǔ)上，編制了項目建議書（代可研報告）。1.5.4 項目建議書（代可研報告）的研究范圍依據(jù)該項目建設(shè)特點，對項目建設(shè)的必要性，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)選址、總圖布置、建筑方案、環(huán)保與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財務(wù)分析等內(nèi)容進行了全面系統(tǒng)的研究和測算1.6研究結(jié)論本項目符合xx市城市總體規(guī)劃，建筑設(shè)計滿足使用者對辦公和居住的要求。經(jīng)計算，本項目估算總投資33.9159億元人民幣，其中：建筑工程費199824.38萬元，設(shè)備購置費7630萬元，安裝工程費763萬元，其它費113225.29萬元，預(yù)備費11746.1萬元，貸款利息5970.41萬元。資金來源為自籌及銀行貸款，貸款比例為投資額的40%，貸款額度133275.60 萬元。投資利潤率為（稅后）2.95% 投資利稅率為（稅后）10.56%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）4.45%財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=4%，稅后）1353萬元借款償還期（稅前）3.09年（含建設(shè)期）投資回收期（稅后）3.94年（含建設(shè)期）本項目的建設(shè)對于加快我市舊城改造步伐、樹立省會優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經(jīng)濟意義和重要的社會效益。綜上所述，本項目是可行的。第十一章 項目建設(shè)的背景與必要性2.1、項目背景：2.1.1、xx商業(yè)經(jīng)濟簡析：xx作為河北省的省會城市，市區(qū)常住人口218萬人，流動人口30萬人，它地處東西南北交叉中心，是京廣、石德、石太等幾條鐵路、公路和高速公路的交匯點，東臨“三港”天津、秦皇島、黃驊港，背靠靠北京、天津兩大直轄市，地處“三北”華北、西北、和東北，面向“三南”中南、西南和華南，是東西南北商品和國內(nèi)外商品、貨物批發(fā)倉儲和最大最具規(guī)模的集散地。正是由于它得天獨厚的地理位置，使它自古以來便成為一個商賈云集之地，工、農(nóng)、商業(yè)非常發(fā)達。2002年xx的社會商品零售總額達411.5億元，良好的經(jīng)濟形勢，日益增長的消費需求與落后的商業(yè)格局形成巨大的矛盾，市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，迫切需求具有全新理念和高級經(jīng)營業(yè)態(tài)的現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)生。因此，位于xx橋西區(qū)南花園商貿(mào)區(qū)融文化、時尚、休閑、購物、餐飲、娛樂、旅游為一體的黃金商業(yè)圈“xx”應(yīng)運而生。2.1.2、項目現(xiàn)狀：本區(qū)域的區(qū)位交通情況及商業(yè)、金融氛圍前有所述，把本區(qū)域建設(shè)成集金融、商務(wù)、購物、交往、休憩、餐飲、文化娛樂、旅游觀光為一體的新型的城市商務(wù)商貿(mào)中心區(qū)已成為城市發(fā)展的必然。2.1.3項目優(yōu)勢：2.1.3.1大氣候優(yōu)勢：改革開放以來，國內(nèi)政策穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展迅速健康，尤其是加入wto后，全球經(jīng)濟一體化形成的自由貿(mào)易，中國已成為國際投資熱土。隨著人民生活水平的提高，國際品牌接踵而來，國內(nèi)的知名品牌大量涌現(xiàn)，將為“xx”商務(wù)商貿(mào)區(qū)帶來無限商機，“xx”商務(wù)商貿(mào)區(qū)可謂順天時而生。2.1.3.2政策優(yōu)勢：本區(qū)域有著如此好的交通優(yōu)勢和商業(yè)、金融氛圍，但內(nèi)部卻是破舊平房一片，臨街店面破舊、散亂，嚴(yán)重影響了城市的市容市貌，拆遷改造是必須的，是順應(yīng)城市發(fā)展需要的，是符合xx市城中村改造政策的，政策優(yōu)勢顯而易見。2.1.3.3需求優(yōu)勢：本項目擬建設(shè)成以商業(yè)步行街為商業(yè)主體業(yè)態(tài)的商務(wù)商貿(mào)區(qū)，對周圍商業(yè)來講，是一種業(yè)態(tài)的補充，有著消費群需求的優(yōu)勢。2.1.3.4人才優(yōu)勢：溫州人目前在全國經(jīng)商人數(shù)有260萬，在國外經(jīng)商人數(shù)有40多萬，溫州商會在全國有70多個，由溫州人創(chuàng)辦的商業(yè)市場在國內(nèi)外有300多家，溫州人在外地已創(chuàng)造了另一個溫州，gdp產(chǎn)值已同樣達到一千多億。加上勤勞的xx人民和外地駐石商人，為“xx”商務(wù)商貿(mào)區(qū)的興旺、繁榮奠定了堅實的基礎(chǔ)。2.2、項目發(fā)展概況：本項目建設(shè)完成后，將形成xx市第一個cbd城市商務(wù)商貿(mào)區(qū)，對推動xx市的經(jīng)濟發(fā)展，完成把xx建設(shè)成為華北大商埠的戰(zhàn)略部署有著積極和重要的意義。在拉動內(nèi)需解決就業(yè)問題上將起到重要作用。對xx市的城市文化層次也是一次提升。2.3、項目建設(shè)的必要性本區(qū)域具有其他地域無可比擬的交通優(yōu)勢，其東臨xx市的交通樞紐火車站、長途汽車站，西有城市主干道中華大街，北有xx市的城市主軸線交通干道兼商業(yè)主軸中山路，南有路面寬敞交通便捷的裕華路，交通優(yōu)勢極為明顯。沿主干道已建設(shè)了一批市級大中型商業(yè)設(shè)施，如：沿中山路有中山商廈、大眾商場、萬方商廈、華銀大廈、東方購物中心、新華集貿(mào)市場、人民商場、青年街市場等。沿自強路建設(shè)了多座金融高樓，如：省建設(shè)銀行、省農(nóng)業(yè)銀行、省工商銀行、省交通銀行、省計經(jīng)大廈等。近年沿裕華路相繼興建了燕山大酒店、博士公寓、省藝術(shù)中心、裕園廣場等大型公共建筑。由此，南花園一帶已經(jīng)具備了現(xiàn)代化城市中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)的雛形，本項目的定位呼之欲出。通過改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現(xiàn)代化進程，還有利于擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，推動城市經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，項目的建設(shè)是十分必要的。第三章 市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模3.1、招商計劃：通過溫州總商會、xx浙南商會進行行業(yè)招商（如到溫州、義烏進行招商）；通過在意大利、法國、荷蘭、韓國、日本成功的溫州商人進行招商；通過國際招商網(wǎng)，吸引國際、國內(nèi)知名品牌入駐；通過與政府聯(lián)合招商。3.2、市場預(yù)測：通過上述招商計劃，以及對xx商業(yè)市場的了解和把握，我們預(yù)測：3.2.1、項目建成后，可入駐商戶約1500個，可提供就業(yè)崗位10000個，銷售額近50億元，上繳稅收達4億多元。3.2.2、項目建成后，在繁榮xx市的同時，進而影響全省經(jīng)濟。同時將提升該區(qū)域的城市功能，改善人們生活和辦公條件，進一步完善投資環(huán)境，增加就業(yè)機會，帶動xx市的第三產(chǎn)業(yè)的再度繁榮。 3.3、建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積379.92畝，建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、辦公、住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、配電、換熱站、垃圾站等。總建筑面積75.92萬平方米。其中商業(yè)、辦公55.13萬平方米，住宅20.4萬平方米，公建0。4萬平方米。第四章 場址、建設(shè)條件與規(guī)模4.1、建設(shè)場址4.1.1、場址選擇本項目擬建地點位于xx市裕華西路以北至自強路，中華大街以東至站前街。南北約585米，東西約802米。場址交通便利。東側(cè)是xx火車站和長途汽車站，距xx機場20公里。4.1.2 自然條件及地質(zhì)狀況a、氣象條件xx市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。全年平均氣溫：13極端最高氣溫：42.7極端最低氣溫:-26.5全年平均降水量:458.6日最大降水量:280.2一小時最大降水量:92.9最大積雪深度:190冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)全年平均風(fēng)速：1.8m/s全年日照時數(shù)：2737.8h最大凍土深度：540全年雷暴日數(shù)：31.5天冬季大氣壓力：763hg夏季大氣壓力：747hgb、水文工程地質(zhì)條件本場地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀(jì)沖洪積粉土，粉質(zhì)粘土及細、中砂土，地下水位較深。本場地工程地質(zhì)條件單一，無不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值為130-160kpa。c、地震烈度據(jù)國家地震局1990年頒布的中國地震烈度區(qū)劃圖，xx市處于7度地震設(shè)防區(qū)。依據(jù)中國地震局制定，由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖gb18306-2001），本項目抗震地動峰值加速度按0.05g設(shè)防。4.2 建設(shè)條件4.2.1 供電本項目設(shè)計用電容量17400kw，電源從裕華路引入本項目開變電所。區(qū)內(nèi)供電線路沿道路直埋敷設(shè)，路燈照明線與供電線路并行敷設(shè)，路燈設(shè)在距路緣石0.5m處。4.2.2 供排水供水由市政給水管網(wǎng)供給。本項目設(shè)計用水量4100立方/日。排水采用雨污分流制，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來源于住宅的廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。日排水量4120立米。4.2.3 供熱本項目熱源為集中供熱，由裕華路市政集中供熱管道引入本項目供熱站。耗熱指標(biāo)按60瓦/平方米，總采暖熱負荷為8.18兆瓦，供水溫度95，回水溫度70。供熱管道采用鋼管，直埋敷設(shè)。 4.2.4煤氣由裕華路市政煤氣熱管道引入本項目煤氣調(diào)壓站,后送至用戶。4.2.4 通信、電視自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。線路沿道路直埋敷設(shè)。第五章 土地綜合利用5.1 土地利用依據(jù)5.1.1、國土資源部第7號令建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法5.2.2、xx市土地利用總體規(guī)劃（19972010年）5.2 土地利用原則 整個項目建設(shè)要遵循布局合理、減少浪費、兼顧生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的土地利用原則。5.3 項目選址情況本項目xx市裕華西路以北至自強路，中華大街以東至站前街。南北約585米，東西約802米。場址交通便利。5.4 土地綜合利用情況本項目為舊城改造項目，占地379.92畝。綠化率為30%，容積率為3.0。第六章 工程技術(shù)方案6.1、工程設(shè)計原則 6.1、總平面布局與功能劃分： 6.1.1、總平面布置原則： a、以全市總體規(guī)劃為設(shè)計依據(jù)。 b、滿足核心區(qū)域現(xiàn)代化商務(wù)、購物、休閑、娛樂功能的要求，并結(jié)合實地自然狀況合理布置。 c、交通力求通暢、有序，避免各種流線迂回交叉。 d、功能分區(qū)合理，各區(qū)之間有機結(jié)合，充分利用土地。 6.1.2、總平面布置概述： 根據(jù)功能的需要，本規(guī)劃由一軸、兩街、三塊、七口組成。 a、一軸：是指景觀主軸（道），稱匯金大道。自省藝術(shù)中心南至自強路。城市總體規(guī)劃中，幾個標(biāo)志性建筑（燕山大酒店、省藝術(shù)中心、省農(nóng)業(yè)銀行），構(gòu)成了一條建筑物實軸，已事實存在。我們規(guī)劃的匯金大道正與總體規(guī)劃吻合，同時為此主軸增加了一個由省藝術(shù)中心到省農(nóng)業(yè)銀行的景觀虛軸，增加了主軸的靈動性，做到了虛實結(jié)合，點線結(jié)合，高低結(jié)合，物景結(jié)合。匯金大道與永安街的交叉口處規(guī)劃了一個休閑廣場，疏林鋪裝與旱噴泉相結(jié)合，為顧客與游人提供一個環(huán)境優(yōu)美的休憩空間。此主軸的兩側(cè)建設(shè)商業(yè)建筑與文化娛樂建筑，格調(diào)優(yōu)雅，從南至北依次過渡。 b、兩街：是指永安街和南小街。此兩街均為商業(yè)街，南小街做成最為高檔的商業(yè)精品街。歐式風(fēng)格建筑的襯托，使商業(yè)街顯的高貴、氣派、富雍。永安街的綠化點、線、面結(jié)合，既保證了環(huán)境，又避免了單一、呆板，同時又為顧客和游人創(chuàng)造除了駐足、觀賞、休憩場所以外的綠化空間。使人購而不煩，游而不累，流連忘返，融購物、休閑、旅游為一體。 c、三塊：是指由南小街、匯金大道、永安步行街分割成的幾塊集中用地，以建設(shè)高檔精品住宅為主。面向城市白領(lǐng)和區(qū)內(nèi)商戶，形成一種入住于此就是一種身份和地位的象征。 d、七口：是指進入步行街的7個入口。分別為永安步行街在站前街和中華大街的兩個入口，南小街在裕華路和中山路的兩個入口，省藝術(shù)中心兩側(cè)的兩個入口，以及匯金大道與自強路相交的入口。這7個入口分別從東西南北四個方向吸引人流。為加強7口的吸引作用，充分利用自強路、中華大街的城市主干道作用，美化市容市貌，還分別再匯金大道與自強路交叉口建設(shè)金融、保險證券中心，在永安街和站前街交叉處建設(shè)電器商城，在裕華路和中華大街交叉口處建設(shè)標(biāo)志性商務(wù)辦公中心。 6.2、建筑設(shè)計： 6.2.1、建筑設(shè)計原則：建筑設(shè)計經(jīng)濟、節(jié)能、適用、兼顧、美觀為原則，建筑設(shè)計在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路，創(chuàng)造出既有時代特色，又獨樹一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。 6.2.2建筑風(fēng)格：采用歐式經(jīng)典與歐式現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的建筑手法，寓文化于其中，給人以美的享受。 6.2.3新技術(shù)、新材料：大量采用國家推廣的建筑節(jié)能、環(huán)保材料和技術(shù)，創(chuàng)造一個無污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。6.2.4、本區(qū)建設(shè)內(nèi)容各項主要指標(biāo)如下：各項主要指標(biāo)如下：6.2.5、消防設(shè)計區(qū)內(nèi)有完善的消防通路，消防車均能到達每棟建筑的房前或屋后，并設(shè)室外消防管網(wǎng)、室外消火栓與市政管網(wǎng)連接。建筑防火間距均能滿足，多層之間大于6米，高層之間大于13米，高層與多層之間大于9米。單體內(nèi)部墻體均能滿足防火要求。6.3、整體結(jié)構(gòu)設(shè)計6.3.1、高層采用框剪結(jié)構(gòu)，柱子縱、橫間距為8m，12層住宅為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，計算程序擬采用由中國建筑科學(xué)研究院編制的tbsa軟件計算。多層與公建部分采用磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆砼樓板，墻下條形基礎(chǔ)。6.3.2、抗震設(shè)防烈度為7度。6.3.3、設(shè)計主要依據(jù)的現(xiàn)行國家規(guī)范：建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 gb 50009-2001混凝土設(shè)計規(guī)范 gbj10-89 gb50010-2001砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 gb50003-2001建筑抗震設(shè)計規(guī)范 gbj11-89 gb50011-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 gb50007-2002高層建筑砼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 jgj3-2002鋼筋砼異型柱框架結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程 db13(j)36-2002 人民防空地下室設(shè)計規(guī)范 gb50038-94 6.4、給水、消防、排水、雨水設(shè)計6.4.1 設(shè)計依據(jù)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范gb15-88（1997年修訂版）住宅設(shè)計規(guī)范gb50096-1999室外給水設(shè)計規(guī)范gbj13-87（97年）室外排水設(shè)計規(guī)范gbj14-87（97年）建筑專業(yè)及有關(guān)專業(yè)提供的條件6.4.2、給水6.4.2.1、由區(qū)內(nèi)環(huán)狀管網(wǎng)供水至室外消火栓，消防水池，商業(yè)建筑室內(nèi)消火栓，道路澆灑及綠化等。6.4.2.2、區(qū)內(nèi)設(shè)集中加壓設(shè)施，恒壓自動變頻泵組一套，一定數(shù)量貯水池，自貯水池吸水，加壓至環(huán)狀管網(wǎng)，供區(qū)內(nèi)生活用水。6.4.2.3、區(qū)內(nèi)給水引入管設(shè)室外水表計算，各用水單位用室內(nèi)水表計量。本項目用水以生活、消防為主，生活日最高用水量10400m3。室外消防用水量45l/s考慮, 室內(nèi)消防用水量35l/s考慮。6.4.3、消防。見消防篇6.4.4、排水系統(tǒng)6.4.4.1、污、廢水分流排放，洗滌廢水經(jīng)處理后經(jīng)過中水處理后用于糞便沖洗水。6.4.4.2、污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管道。6.4.5、雨水系統(tǒng)場地雨水經(jīng)有組織收集后，排入市政雨水管道。步行街設(shè)連續(xù)式排水溝。6.5、暖通設(shè)計.6.5.1 設(shè)計依據(jù)本設(shè)計依據(jù)現(xiàn)行采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范以及土建、給排水專業(yè)所提條件進行。6.5.2 氣象參數(shù)氣象參數(shù)大氣壓：夏季：995.7hpa冬季：1036.8hpa冬季采暖計算干球溫度：-8冬季平均風(fēng)速：1.8m/s冬季風(fēng)向：n冬季日照率：61.6%最大凍土厚度：56mm設(shè)計計算用采暖期天數(shù)：117天6.5.3、室內(nèi)供暖系統(tǒng)住宅采用“熱表到戶，計量收費”便于管理。高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。6.5.4、室外熱網(wǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，內(nèi)設(shè)熱交換機組及循環(huán)水泵，由熱力公司提供蒸汽，通過熱交換機組，進行汽水交換后，送出95-70熱水，供給各用戶采暖系統(tǒng)內(nèi)。6.6、通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計6.6.1、衛(wèi)生間設(shè)衛(wèi)生間通風(fēng)器，通過土建豎井或側(cè)墻百葉進行機械排風(fēng)、換氣次數(shù)為10h-1。6.6.2、地下車庫設(shè)機械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，結(jié)合廣場造型實現(xiàn)高空排放，自然進風(fēng)換氣次數(shù)為6h-1。6.6.3、其余建筑物通風(fēng)采用自然通風(fēng)?？照{(diào)由各商家設(shè)分體式或柜式空調(diào)機。6.7、強電設(shè)計6.7.1設(shè)計依據(jù)a、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 jgj/t16-92b、建筑物防雷設(shè)計規(guī)范gb50057-94c、建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50303-2002d、有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范gb50200-94e、低壓配電設(shè)計規(guī)范gb50054-95 f、10kv及以下變電所設(shè)計規(guī)范gb50053-94g、供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范gb50053-94h、住宅設(shè)計規(guī)范gb50096-1999 i、其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等6.7.2、供電電源本項目設(shè)兩座變配電室，東部和西區(qū)部一座。由市網(wǎng)引10 kv電源以電纜埋地引入。計算總?cè)萘?2030kw。6.7.3、配電系統(tǒng)6.7.3.1、配電采用tn-c-s接地保護系統(tǒng)。商務(wù)公寓二路電源，直埋引入。電梯、水泵采用雙回路供電，末端自動切換。住宅設(shè)四路電源，戶內(nèi)設(shè)配電箱，遠程抄表系統(tǒng)。6.7.3.2、照明公寓內(nèi)以白熾燈為主，商業(yè)街以熒光燈為主。區(qū)內(nèi)設(shè)路燈照明，由小區(qū)管理中心采用時鐘自動控制。6.7.4、建筑物防雷及接地6.7.4.1、按三類防雷建筑設(shè)計，按規(guī)范要求設(shè)置防直擊雷，防感應(yīng)雷及雷電波侵入等措施。高層建筑采取防側(cè)擊雷措施。 6.7.4.2、電氣安全保護采用tn-c-s接地系統(tǒng)，采取接零保護方式。6.8、弱電設(shè)計6.8.1、由市網(wǎng)引入電話系統(tǒng)。6.8.2、管理中心設(shè)有線電視前端箱，各需求單位采用分配分支方式進入信號分配。6.8.3、由市網(wǎng)引入寬帶網(wǎng)。6.8.4、管理中心設(shè)火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)。第七章 環(huán)保、綠化與節(jié)能7.1、設(shè)計依據(jù)7.1.1、中華人民共和國國務(wù)院第253號令建設(shè)項目環(huán)境保護條理7.1.2、河北省第八界人大常委會公告第80號河北省建設(shè)項目環(huán)境保護管理條理7.1.3、環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則（hj/t2.1-2.3-93）7.1.4、環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-非污染生態(tài)影響（hj/t191997）7.2、施工期間環(huán)境影響因素項目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時清理外運建筑垃圾，以期降低不利影響。7.3、項目建成后對周圍環(huán)境的影響：本項目無工業(yè)廢棄物產(chǎn)生，故不產(chǎn)生工業(yè)污染。生活污水和生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)要求排放，對環(huán)境不產(chǎn)生其他不利影響。7.4.園林綠化7.4.1項目定位與環(huán)境設(shè)計該項目建成后將成為cbd商務(wù)商貿(mào)中心，其中綠化景觀設(shè)計成為輔助和豐滿項目功能的主要因素。項目綠化景觀設(shè)計主要采用“兩軸、兩中心、小組團、點面結(jié)合，立體綠化”的設(shè)計指導(dǎo)思想，形成以商務(wù)商貿(mào)功能為主，旅游觀光為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。7.4.2、具體布局a、兩軸：主要是沿藝術(shù)中心向北至自強路一條南北走向的綠化軸，這條軸以中心廣場為分段，北段主要采用條狀綠化，南段將采用水系與綠化結(jié)合的形式；另一條是永安步行街東西走向綠化軸，這條軸也是采用點片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設(shè)計思路；b、兩中心：這是項目的核心部分，一個是中央廣場、一個是酒店廣場，兩個廣場面積約4萬平米，采用點狀與片狀結(jié)合綠化，輔助于盆景裝飾等大型花壇；c、小組團：主要指商住配套區(qū)、餐飲娛樂區(qū)、金融證券區(qū)等小型組團的綠化，這些綠化充分使用沿街道路、小區(qū)道路、停車位等空間進行點式綠化；d、點面結(jié)合，立體綠化是指整個項目綠化形式，為追求像是多樣化、人性化，突出景觀效果，將采用帶式、點式、片式、堆擺等多種形式，并在部分商業(yè)街采用立體綠化，營造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。7.4.3、綠化指數(shù)7.4.3.1、綠化率：項目綠化率控制在30%以上；7.4.3.2、綠化面積：規(guī)劃綠化面積達8萬多平米，并配有水系綠化和堆擺綠化等；7.5、節(jié)能7.5.1設(shè)計依據(jù)7.5.1.1、民用建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)程（dbj-2000）7.5.2.2、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（gbj26-95）7.5.2、 節(jié)能措施本項目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要動力設(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。 第八章 消防8.1 設(shè)計依據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范gbj16-87建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范gbj140-908.2 消防給水設(shè)計范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)設(shè)計。設(shè)計原則：以防為主，防消結(jié)合。消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地上式消火栓。8.2.1 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)室風(fēng)消火栓為10l/s，火災(zāi)延續(xù)時間2h。室外消火栓為25l/s，火災(zāi)延續(xù)時間2h。8.2.2 消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地下式消火栓。設(shè)儲水池一座及加壓水泵房，儲水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓適當(dāng)設(shè)在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于120m。在不宜用水場所如變配電室、控制室等處置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。第九章 物業(yè)管理本項目建成投入使用前，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。9.1物管理的內(nèi)容和目標(biāo)9.1.1管理內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。9.1.2管理的目標(biāo)1、要充分保障物業(yè)使用人的消費權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮；2、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；4、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場競爭力。9.2機構(gòu)設(shè)置與定員9.2.1機構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。2、財務(wù)室主管日常經(jīng)營收支，代收各種費用等。3、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。5、工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護。6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等。7、組織機構(gòu)見框圖 經(jīng) 理副經(jīng)理 副經(jīng)理經(jīng) 保 辦 財 工 環(huán)營 安 公 務(wù) 程 衛(wèi)部 部 室 室 部 部9.2.2勞動定員表9.3、物業(yè)公司經(jīng)費來源9.3.1、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運營進行維護，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個方面。9.3.2房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內(nèi)。9.3.3房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費。第十章 項目實施計劃和招標(biāo)方案10.1項目建設(shè)周期規(guī)劃本項目建設(shè)期3年（自開工之日起算），具體劃分為以下階段：1、 項目前期及論證工作2、 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段3、 場址清理4、 土建施工5、 工程掃尾，竣工驗收10.2實施進度安排10.2.1 施進度安排第1月2月 項目前期及論證工作第3月5月 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計、拆遷。第3月5月 場地清理第6月35月 建、安施工第 41月 工程掃尾，竣工驗收10.2.2項目實施進度表（附后）10.3招標(biāo)方案10.3.1、依據(jù)中華人民共和國招投標(biāo)法和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。10.3.2、招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項目的勘察設(shè)計、建安工程、監(jiān)理設(shè)備等。10.3.3、招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。10.3.4、招標(biāo)基本情況表見附表。第十一章 投資估算與資金籌措11.1、編制依據(jù)11.1.1、1999年河北省建筑工程概算定額及現(xiàn)行概算指標(biāo)。11.1.2、1996年河北省安裝工程概算定額及現(xiàn)行概算指標(biāo)。11.1.3、2000年河北省建筑工程概算費用定額、河北省建設(shè)項目概算其他費用定額。11.1.4、本項目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計圖、設(shè)備材料及有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)。11.1.5、國家、部門和地區(qū)的現(xiàn)行其他有關(guān)規(guī)定。11.2、編制辦法及各項費用的確定11.2.1、建筑工程費按建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特征和現(xiàn)行定額（指標(biāo)），參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ桃詥畏?