蕪湖某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

蕪湖住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目地位于安徽省蕪湖市九華南路以東、緯七路以南地塊。具體四至范圍為：東至蕪石路；南至蕪湖市煙草局卷煙廠北墻；西至九華南路；北至緯七路。本項(xiàng)目總用地面積40108平方米，建筑密度18%，容積率2.5，建筑控制高度要求滿(mǎn)足機(jī)場(chǎng)飛行凈空要求，無(wú)電梯住宅不超過(guò)六層。本項(xiàng)目建議書(shū)根據(jù)周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，綜合考慮，分別按照每平米5000元、5500元和6000元的銷(xiāo)售價(jià)格反推土地成交樓面價(jià)格，以此對(duì)比該宗土地的出讓價(jià)格并得出結(jié)論。其中，地下車(chē)庫(kù)部分參考周邊樓盤(pán)情況（配比0.6-0.8），按35000平方米估算，如果按照40-45平方米一個(gè)車(chē)位估算，地下車(chē)位數(shù)約為800個(gè)。商業(yè)面積按2000平方米估算，單價(jià)按照周邊市場(chǎng)情況以每平方米10000元計(jì)算。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：凈用地面（畝）60凈用地面積m240108綜合容積率2.5總建筑面積（m2）135000地上建筑面積100000地下建筑面積35000商業(yè)面積（m2）2000地下車(chē)位數(shù)800安徽蕪湖項(xiàng)目投資估算費(fèi)用名稱(chēng)分項(xiàng)單價(jià)（元m2）建筑面積總額（萬(wàn)元）前期2001350002700建安費(fèi)建筑860135000 11610.00 裝飾340135000 4590.00 電氣220135000 2970.00 給排水120135000 1620.00 弱電20135000 270.00 消防35135000 472.50 太陽(yáng)能設(shè)施100135000 1350.00 土方、樁基110135000 1485.00 小計(jì)1805135000 24367.50 室外工程450135000 6075.00 工程費(fèi)合計(jì)2455 135000 33142.50 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)的5%計(jì)取1657.13 建設(shè)單位管理費(fèi)用按工程費(fèi)的2.5%計(jì)取828.56 監(jiān)理費(fèi)按市場(chǎng)價(jià)10元/平米135.00 以上合計(jì)2649 35763.19 1、總投資估算（按照每平米6000元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）67200.00 住宅（0.6萬(wàn)/m2）58800.00 商業(yè)（1萬(wàn)/m2）2000.00 車(chē)庫(kù)（8萬(wàn)/個(gè)）6400.00 收益稅前利潤(rùn)率20.00%稅前利潤(rùn)（20%）13440.00 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）4401.60 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（2%）1344.00 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用3352.16 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用777.21 土地土地總費(fèi)用8899.05 土地交易契稅、印花稅（3.05%）263.39 土地成交價(jià)款8635.66 相當(dāng)于每畝143.54 萬(wàn)元2、總投資估算（按照每平米5500元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）62300.00 住宅（0.55萬(wàn)/m2）53900.00 商業(yè)（1萬(wàn)/m2）2000.00 車(chē)庫(kù)（8萬(wàn)/個(gè)）6400.00 收益稅前利潤(rùn)率20.00%稅前利潤(rùn)（20%）12460.00 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）4080.65 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（2%）1246.00 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用3070.95 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用496.00 土地土地總費(fèi)用5679.21 土地交易契稅、印花稅（3.05%）168.09 土地成交價(jià)款5511.12 相當(dāng)于每畝91.60 萬(wàn)元3、總投資估算（按照每平米5000元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）57400.00 住宅（0.5萬(wàn)/m2）49000.00 商業(yè)（1萬(wàn)/m2）2000.00 車(chē)庫(kù)（8萬(wàn)/個(gè)）6400.00 收益稅前利潤(rùn)率20.00%稅前利潤(rùn)（20%）11480.00 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）3759.70 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（2%）1148.00 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用2789.74 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用214.79 土地土地總費(fèi)用2459.37 土地交易契稅、印花稅（3.05%）72.79 土地成交價(jià)款2386.58 相當(dāng)于每畝39.67 萬(wàn)元4、總投資估算（按照每平米6000元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）67200.00 住宅（0.6萬(wàn)/m2）58800.00 商業(yè)（1萬(wàn)/m2）2000.00 車(chē)庫(kù)（8萬(wàn)/個(gè)）6400.00 收益稅前利潤(rùn)率15.00%稅前利潤(rùn)（15%）10080.00 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）4401.60 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（2%）1344.00 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用3622.04 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用1047.09 土地土地總費(fèi)用11989.17 土地交易契稅、印花稅（3.05%）354.85 土地成交價(jià)款11634.32 相當(dāng)于每畝193.38 萬(wàn)元5、總投資估算（按照每平米5500元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）62300.00 住宅（0.55萬(wàn)/m2）53900.00 商業(yè)（1萬(wàn)/m2）2000.00 車(chē)庫(kù)（8萬(wàn)/個(gè)）6400.00 收益稅前利潤(rùn)率15.00%稅前利潤(rùn)（15%）9345.00 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）4080.65 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（2%）1246.00 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用3321.15 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用746.20 土地土地總費(fèi)用8544.01 土地交易契稅、印花稅（3.05%）252.88 土地成交價(jià)款8291.13 相當(dāng)于每畝137.81 萬(wàn)元6、總投資估算（按照每平米5000元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）57400.00 住宅（0.5萬(wàn)/m2）49000.00 商業(yè)（1萬(wàn)/m2）2000.00 車(chē)庫(kù)（8萬(wàn)/個(gè)）6400.00 收益稅前利潤(rùn)率15.00%稅前利潤(rùn)（15%）8610.00 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）3759.70 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（2%）1148.00 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用3020.26 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用445.31 土地土地總費(fèi)用5098.85 土地交易契稅、印花稅（3.05%）150.91 土地成交價(jià)款4947.93 相當(dāng)于每畝82.24 萬(wàn)元以上測(cè)算暫時(shí)沒(méi)有考慮商業(yè)部分和地下車(chē)庫(kù)部分的政府收益補(bǔ)償，項(xiàng)目建設(shè)周期定為1.5年，貸款利率定為每年6%。綜上，將稅前利潤(rùn)分別固定于20%和15%，分別固定銷(xiāo)售單價(jià)6000元每平米、5500元每平米和5000元每平米，從而分別反推出的最高土地價(jià)格見(jiàn)下表。稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率20%土地成交價(jià)（萬(wàn)元）稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率15%土地成交價(jià)（萬(wàn)元）6000元每平方米134408635.66143.5萬(wàn)元/畝1008011634.32193.4萬(wàn)元/畝5500元每平方米124605511.1291.6萬(wàn)元/畝93458291.13137.8萬(wàn)元/畝5000元每平方米114802386.5839.7萬(wàn)元/畝86104947.9382.2萬(wàn)元/畝如果假定按每畝210萬(wàn)元取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，根據(jù)周邊市場(chǎng)情況，分別按照5000、5500和6000元每平米銷(xiāo)售項(xiàng)目，則一、地理位置本項(xiàng)目地位于安徽省蕪湖市九華南路以東、緯七路以南地塊。屬于蕪湖城南組團(tuán)，項(xiàng)目地塊距離市中心步行街直線距離6公里。具體四至范圍為：東至蕪石路；南至蕪湖市煙草局卷煙廠北墻；西至九華南路；北至緯七路。本案二、項(xiàng)目周邊配套該地塊位于地處蕪湖高校園區(qū)，東側(cè)是九華南路，與安徽師范大學(xué)南校區(qū)隔路相望，人文環(huán)境高雅。北面緯七路，與柏莊春暖花開(kāi)隔路相望。16、18、45、103路公交車(chē)已在此設(shè)立了“柏莊春暖花開(kāi)站”， 并且比鄰馬飲客運(yùn)站。而寧安城際鐵路弋江站將于2012年底前建成通車(chē)。這里將成為一個(gè)出入極為方便快捷，生活配套日益成熟的高尚居住區(qū)。項(xiàng)目位于蕪湖市南北大動(dòng)脈九華路的南段，與傳統(tǒng)市中心的城脈、地脈、人脈、商脈相連。按照蕪湖市政府“東擴(kuò)南延”的城市發(fā)展戰(zhàn)略和“一心四區(qū)”的城市規(guī)劃愿景，南部將形成以高校學(xué)府、高新產(chǎn)業(yè)與高尚居住為核心的城市區(qū)域功能特征，本項(xiàng)目處于未來(lái)城市發(fā)展的五脈會(huì)通之地。學(xué)校：位于安徽師范大學(xué)南校區(qū)正對(duì)面，地處蕪湖高校園區(qū)，有大學(xué)城、十二中、二十四中、 利民路小學(xué)、延安小學(xué)、安師大附屬幼兒園。醫(yī)院：新安中醫(yī)院、和平醫(yī)院、安徽中醫(yī)藥高專(zhuān)第二附屬醫(yī)院。娛樂(lè)休閑：奧林匹克體育館、安師大體育館。商業(yè)：新時(shí)代商業(yè)街、中南建材城、蘇果超市、歐尚超市、郵政儲(chǔ)蓄及各大銀行。三、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃要求具體規(guī)劃指標(biāo)如下：1、用地規(guī)劃要求：（1）擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：居?。?）總用地面積：40108平方米（3）用地強(qiáng)度：建筑密度18%，容積率2.5（4）容積率：容積率2.5（5）綠地率：綠地率35%，結(jié)合綠地設(shè)置體育健身設(shè)施2、建筑設(shè)計(jì)要求：（1）建筑使用性質(zhì)：住宅（2）建筑高度：滿(mǎn)足機(jī)場(chǎng)飛行凈空要求，無(wú)電梯住宅不超過(guò)六層。（3）建筑退規(guī)劃用地邊界距離：a、退讓就九華南路（道路紅線寬度60米）道路紅線距離：20米，該空間為綠化用地，不得修建任何建（構(gòu)）筑物，不得作為停車(chē)用途。b、退讓緯七路（道路紅線寬度40米）道路紅線距離：多層建筑10米，高層建筑15米。c、退讓蕪石路（道路紅線寬度40米）道路紅線距離：多層建筑10米，高層建筑15米。d、退讓交叉口：九華南路和緯七路交叉口加大退讓距離。e、其它按對(duì)等退讓原則退用地邊界線的基礎(chǔ)上，與周邊保留建筑的距離必須滿(mǎn)足日照、消防等國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求。f、退讓城市道路紅線的二分之一空間為人流集散和沿街綠化及敷設(shè)市政管線用地，不得布設(shè)內(nèi)部道路，不得修建任何建（構(gòu)）筑物，不得作為停車(chē)用途；圍墻建設(shè)不得占用退讓規(guī)劃道路紅線的二分之一空間，且為通透式圍墻四、地塊周邊市場(chǎng)情況該地塊位于蕪湖市市中心南部地區(qū)。蕪湖市是安徽省的經(jīng)濟(jì)，文化，交通，政治次中心，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的沿江重點(diǎn)開(kāi)放城市、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市、南京都市圈成員城市。有“長(zhǎng)江巨埠，皖之中堅(jiān)”之稱(chēng)。蕪湖市2009年，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入147.78億元，比上年增長(zhǎng)19.3%，其中，地方財(cái)政收入69.41億元，增長(zhǎng)27.6%，均為安徽第二位。根據(jù)蕪湖市2006-2020年城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃：中心城區(qū)采用組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，城市總體空間劃分為五大組團(tuán)。城中組團(tuán)：城市商貿(mào)、商務(wù)文化中心；城北組團(tuán)：以蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭的先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)區(qū)；城東組團(tuán)：以現(xiàn)代工業(yè)、居住為主導(dǎo)的綜合型新城區(qū)；城南組團(tuán)：以文化科教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的城區(qū)；三山組團(tuán)：以臨港產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合型新城區(qū)。居住用地重點(diǎn)布局在城中區(qū)和城南區(qū)。城東、城北和三山組團(tuán)以居住配套為主。城市核心區(qū)可居住人口65萬(wàn)，城南組團(tuán)可居住人口45萬(wàn)，城北組團(tuán)可居住人口35萬(wàn)，城東組團(tuán)可居住人口25萬(wàn)，三山組團(tuán)居住人口為25萬(wàn)人。周邊區(qū)域正在銷(xiāo)售的項(xiàng)目有：1、柏莊春暖花開(kāi)， 銷(xiāo)售均價(jià)5670元/平方米，概況：項(xiàng)目地址九華南路安徽師范大學(xué)南校區(qū)對(duì)面地段商圈新時(shí)代商業(yè)街商圈付款方式一次性,銀行按揭物業(yè)類(lèi)別住宅、商業(yè)建筑類(lèi)別高層 小高層容 積 率1.6綠 化 率42%建筑面積40萬(wàn) m2占地面積21.7萬(wàn) m2車(chē) 位 數(shù)地上：待定 地下：共1800個(gè)車(chē) 位 比1：0.6開(kāi) 發(fā) 商蕪湖柏莊置業(yè)有限公司總 戶(hù) 數(shù)30372、柏莊麗城，別墅項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)11522元/平方米，概況：項(xiàng)目地址九華南路地段商圈新時(shí)代商業(yè)街商圈付款方式一次性,銀行按揭物業(yè)類(lèi)別住宅、商業(yè)建筑類(lèi)別高層 聯(lián)排別墅容 積 率1.8綠 化 率42%建筑面積542085 m2占地面積400多畝 m2車(chē) 位 數(shù)地上：1569個(gè) 地下：待定車(chē) 位 比1：0.6開(kāi) 發(fā) 商蕪湖柏麗置業(yè)有限公司總 戶(hù) 數(shù)20663、文津花園，銷(xiāo)售均價(jià)4500元/平方米，教育口定向銷(xiāo)售項(xiàng)目，非師范大學(xué)老師不得購(gòu)買(mǎi)，概況：項(xiàng)目地址安徽師范大學(xué)南校區(qū)校園內(nèi)地段商圈新時(shí)代商業(yè)街商圈付款方式待定物業(yè)類(lèi)別住宅建筑類(lèi)別高層 多層容 積 率2.026綠 化 率55.4%建筑面積14.8萬(wàn)平米 m2占地面積m2車(chē) 位 數(shù)地上：待定 地下：待定車(chē) 位 比開(kāi) 發(fā) 商蕪湖科創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總 戶(hù) 數(shù)12824、匯成名郡，銷(xiāo)售均價(jià)6223元/平方米，概況：項(xiàng)目地址九華南路東側(cè)（國(guó)際會(huì)展中心對(duì)面）地段商圈新時(shí)代商業(yè)街商圈付款方式一次性,銀行按揭物業(yè)類(lèi)別住宅、商業(yè)建筑類(lèi)別高層 小高層 多層容 積 率1.8綠 化 率35%建筑面積約33.7萬(wàn) m2占地面積約16.6萬(wàn) m2車(chē) 位 數(shù)地上：500個(gè) 地下：1100個(gè)車(chē) 位 比1：0.5開(kāi) 發(fā) 商澳大利亞匯成集團(tuán)總 戶(hù) 數(shù)30455、地大橡樹(shù)園，銷(xiāo)售均價(jià)5911元/平方米，概況：項(xiàng)目地址中山南路以西，濱江南路以東200米，緯五路以北地段商圈新時(shí)代商業(yè)街商圈付款方式一次性,銀行按揭物業(yè)類(lèi)別住宅建筑類(lèi)別高層