怎樣看待房地產(chǎn)調(diào)控政策.ppt

07年度房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策指導(dǎo) 06年度福建房地產(chǎn)精英高峰論壇 形勢(shì)與政策中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)去向何方？ 主講：陳 淮 國(guó)家建設(shè)部政策研究中心主任 時(shí)間：年月日 地點(diǎn)：白鷺洲寶龍大酒店 主辦：廈門紫星教育機(jī)構(gòu) 協(xié)辦：廈門寶龍集團(tuán) 報(bào)名電話：,房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈及其活動(dòng),3,房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈第一步就是項(xiàng)目決策 走對(duì)了方向,你已經(jīng)成功了50%. 走錯(cuò)了方向,你離成功越來(lái)越遠(yuǎn),而且將會(huì)付出沉重代價(jià),正確的決策,是企業(yè)全體生死存亡的命脈!,學(xué)者陳淮？官員陳淮？ 代言消費(fèi)者？代言開(kāi)發(fā)商？ 代言政府部門？還是代言利益集團(tuán)？ 我們?yōu)槭裁葱枰惢? 國(guó)家建設(shè)部政策研究中心主任,是頭銜還是實(shí)力? 中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師,是學(xué)者還是行家? 國(guó)家級(jí)有特殊貢獻(xiàn)專家是否可以給我們切身的指導(dǎo)? 請(qǐng)看一個(gè)真實(shí)的陳淮， 將會(huì)帶來(lái)什么戰(zhàn)略分析？,陳淮是誰(shuí)?,5,陳 淮 建設(shè)部政策研究中心主任,陳淮，男，1987年在中國(guó)人民大學(xué)獲博士學(xué)位，1993年獲研究員職稱，為國(guó)家級(jí)有特殊貢獻(xiàn)專家，曾任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所副所長(zhǎng)，現(xiàn)任建設(shè)部政策研究中心主任，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系系主任，中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師；曾于1987年至1989在日本東海大學(xué)作訪問(wèn)學(xué)者，1992年至1993年在美國(guó)斯坦福大學(xué)作客座研究員；出版有工業(yè)化中國(guó)面臨的挑戰(zhàn)、日本產(chǎn)業(yè)政策研究、對(duì)話“ 十五”中國(guó)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略再審視、走過(guò)世紀(jì)之交：戰(zhàn)略與政策研究、熱點(diǎn)隨想、 大道至簡(jiǎn)給EMBA講經(jīng)濟(jì)學(xué)等專著十余部，公開(kāi)發(fā)表論文數(shù)百篇；主要研究領(lǐng)域：工業(yè)化理論、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論、區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論、人口就業(yè)理論等；曾獲國(guó)家科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)（集體）、國(guó)家發(fā)展獎(jiǎng)一、二等獎(jiǎng)（集體）、國(guó)家教委優(yōu)秀著作獎(jiǎng)（個(gè)人）、遼寧省社會(huì)科學(xué)一等獎(jiǎng)（個(gè)人）；主持過(guò)跨世紀(jì)戰(zhàn)略發(fā)展過(guò)程中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)研究、世紀(jì)末的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、過(guò)剩經(jīng)濟(jì)：形勢(shì)與對(duì)策、重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)重組研究、 1999：中國(guó)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略再審視、中國(guó)國(guó)有投資 公司在發(fā)展與改革過(guò)程中的戰(zhàn)略定位、 保障國(guó)家石油安全的戰(zhàn)略思路等重大 課題研究。,6,怎樣看待房地產(chǎn)調(diào)控政策,7,政策的根本目的 是讓老百姓都住上房子！,8,【內(nèi)容提要】 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)有四個(gè)方面，房?jī)r(jià)只是其一。 平均房?jī)r(jià)下降并不一定意味著實(shí)際買房的價(jià)格就下降。 政策的最重要和最基本依據(jù)是客觀規(guī)律，而不是人們的主觀愿望。 政策的根本目的是讓人民群眾住上房子。 鼓勵(lì)老百姓依靠市場(chǎng)獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。 中國(guó)居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上沒(méi)有過(guò)的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。 可以肯定地說(shuō)，政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。,9,一、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)是多重的 一是投資規(guī)模過(guò)大； 二是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快； 三是供給結(jié)構(gòu)不合理； 四是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序存在著混亂。,10,從長(zhǎng)期看，調(diào)控政策的取向還包括調(diào)整富人和窮人在資源占有上的關(guān)系，維護(hù)社會(huì)公平。例如，通過(guò)稅賦等手段抑制富人過(guò)度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源； 通過(guò)完善住房保障體系來(lái)幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件； 推進(jìn)資源節(jié)約，例如發(fā)展節(jié)能省地型住宅，抑制奢侈性住房消費(fèi)，鼓勵(lì)適度合理消費(fèi)；加快存量資源的優(yōu)化配置，例如推進(jìn)現(xiàn)有住房市場(chǎng)化流動(dòng)，提高既有城市住房資源的利用效率； 完善市場(chǎng)體系，例如形成一級(jí) 市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和 中介市場(chǎng)之間的合理結(jié)構(gòu)關(guān)系等。,11,二、政策與房?jī)r(jià)漲跌之間存在復(fù)雜關(guān)系 調(diào)控政策當(dāng)然要涉及到房?jī)r(jià)。其目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 “穩(wěn)定”和“抑制過(guò)快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價(jià)”。例如政策規(guī)定對(duì)非普通住房征營(yíng)業(yè)稅，這顯然會(huì)提高而不是降低買方價(jià)格，這會(huì)極大抑制投機(jī)性需求和炒作，有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。,12,政策明確規(guī)定，要停止別墅供地和嚴(yán)控高檔住房用地，增加中低價(jià)位住房的土地供應(yīng)量。供給結(jié)構(gòu)改變的結(jié)果必然是平均房?jī)r(jià)下降。但平均房?jī)r(jià)下降并不一定意味著人們實(shí)際買房的價(jià)格就下降。,13,有些目前人們熱衷的樓盤，近期不一定跌，但5年后也許會(huì)跌。反之也一樣。一個(gè)明顯例證是，5年前的“明星”樓盤人們現(xiàn)在還看得上嗎？目前調(diào)控房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但廣州很多住房的價(jià)格和1999年相比是下滑很多的。,14,普通居民在購(gòu)房中面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是房?jī)r(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)，還包括利率變化、稅制改革、匯率變化、收入水平變化等風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)中，任何一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在長(zhǎng)達(dá)20年左右的按揭期間或長(zhǎng)期持有期間，累積起來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)都可能遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。,15,三、政策的根本依據(jù)是客觀規(guī)律 制定調(diào)控政策最重要和最基本依據(jù)是客觀規(guī)律，而不是哪一部分人的主觀愿望。 人們希望一年中只有春天，但那是辦不到的事。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，政策和市場(chǎng)的基本關(guān)系是，政策是補(bǔ)充、修正市場(chǎng)機(jī)制不足的。離開(kāi)市場(chǎng)的具體情況是無(wú)所謂政策的。,16,我國(guó)住房問(wèn)題中，最需要政府政策的部分是完善住房保障體系。 這部分資源的配置原則和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)價(jià)格無(wú)關(guān)，或無(wú)直接關(guān)系。,17,解決窮人住房要靠政策，也就是住房保障體系。住房保障體系是政府提供的公共產(chǎn)品，而不是市場(chǎng)提供的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品。依靠“市場(chǎng)”以及市場(chǎng)中的“價(jià)格”信息，是無(wú)法制定出能夠保障真正困難和特困群體住房需求的政策的。,18,四、鼓勵(lì)而不是限制老百姓買房子 仍是調(diào)控政策的主要取向 鼓勵(lì)而不是限制老百姓合理的住房消費(fèi)、促進(jìn)住房制度向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變，這是政策的一貫取向。就是在目前的調(diào)控政策中，居民購(gòu)買普通住房的按揭貸款利率仍可按正常利率“打九折”，契稅也享受減半征收的優(yōu)惠?？梢哉f(shuō)，進(jìn)一步鼓勵(lì)老百姓依靠市場(chǎng)獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。,19,五、當(dāng)前政策本質(zhì)上是一種預(yù)防性政策 市場(chǎng)價(jià)格的漲落波動(dòng)、供大于求和供不應(yīng)求的交替出現(xiàn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下是一種正常和不可避免的現(xiàn)象。如果這個(gè)波動(dòng)或交替可能會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定或社會(huì)整體利益，那么政府有責(zé)任有預(yù)見(jiàn)采取政策措施加以防止。,20,目前的調(diào)控政策，從本質(zhì)上說(shuō)仍是一種“預(yù)見(jiàn)性”、“預(yù)防性”的政策。例如，前一段時(shí)間，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，政策就將抑制局部問(wèn)題擴(kuò)大為全局性問(wèn)題，以此防止一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的平衡關(guān)系，規(guī)范市場(chǎng)以避免出現(xiàn)資源配置的不公平和低效率。,21,1980年以來(lái)，中國(guó)城市人口增長(zhǎng)了167，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米擴(kuò)大到了25平方米，這是全世界過(guò)去200余年城市化歷史上沒(méi)有過(guò)的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。,22,任何政策制定者的認(rèn)識(shí)都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美國(guó)的能源政策要是沒(méi)有缺陷就不會(huì)有加州電力危機(jī)，歐洲的社保政策要是沒(méi)有缺陷就不會(huì)成為其財(cái)政和社會(huì)的包袱。全世界的政府都是不斷從失誤、不足中找出教訓(xùn)，完善政策的。,23,中國(guó)現(xiàn)在面臨的住房問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。過(guò)去包含在企業(yè)內(nèi)部、單位內(nèi)部的住房短缺被級(jí)別、工齡、廠齡以及其他限制性因素掩蓋了?，F(xiàn)在這個(gè)被掩蓋的需求釋放到了市場(chǎng)中，直接面對(duì)價(jià)格一個(gè)選擇條件。可以說(shuō)，供給者、需求者、政府都沒(méi)有充分經(jīng)驗(yàn)。我們大家都需要探索和積累經(jīng)驗(yàn)。政府需要，政策需要，市場(chǎng)和消費(fèi)者也需要。可以肯定地說(shuō)，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要說(shuō)以前的政策。,24,六、對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不存在何時(shí)結(jié)束的問(wèn)題。 政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。,25,以金融和財(cái)政手段進(jìn)行調(diào)控，也并非只有提高利率和取消契稅優(yōu)惠一個(gè)方向或方式。例如，為解決低收入群體住房問(wèn)題，政府可對(duì)其“貼息”，“貼息”可以“降低”購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收改革和方向?qū)⒈囟ㄊ翘岣叱钟协h(huán)節(jié)的稅賦，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，包括契稅，也就是“減稅”。,26,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)政、貨幣手段也并非就只是利率和契稅。以稅為例，就包括對(duì)土地等要素征稅、對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征稅、對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅和對(duì)流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)征稅四個(gè)方面。對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)動(dòng)用稅收手段，也包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅和資本利得稅等多種選擇。,27,應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀調(diào)控體系中，政府動(dòng)用包括利率在內(nèi)的貨幣手段，包括稅收在內(nèi)的財(cái)政手段，并非就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如，影響中國(guó)利率決策