濱江V訪談：濱江生日快樂！27年這座城市滿是你的足跡

濱江，生日快樂！27年，這座城市滿是你的足跡文/俞琳27年，這座城市發(fā)生了什么？27年，成長一代人；27年，成就了一段歷史；27年，圓了我們的住房夢。2018年8月1日，正值濱江集團成立27周年。這些年間，濱江用一座座建筑記錄著城市與房產(chǎn)的進化軌跡，也關(guān)注著城市人民的變遷“年輪”；濱江作為杭州本地房企的領(lǐng)軍企業(yè)，無數(shù)次見證杭州房地產(chǎn)發(fā)展的豐碩成果，亦洞見了諸多樓市發(fā)展的隱憂和癥結(jié)。27年市場洗禮，作為濱江集團掌門人的戚金興歷證了杭州房地產(chǎn)發(fā)展的全過程，從杭州商品房的起步，到房地產(chǎn)的黃金時代，再經(jīng)歷調(diào)控之下的樓市沉浮戚金興給行業(yè)留下不勝枚舉的經(jīng)典案例和至理名言、管理能力和經(jīng)營之道。在這幾十年中，伴隨著城市的發(fā)展，戚金興帶領(lǐng)的濱江集團，用“一磚一瓦”抒寫者杭州樓市的每一幀畫面。沖刺千億俱樂部，濱江跑完半馬從2017年開始，濱江的目標(biāo)便是跑進“千億俱樂部”。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)早前與戚金興的一次談話，戚金興曾感慨上市之后內(nèi)地市場兩輪行情都沒能趕上，“我自己形容是先丟了太陽，又丟了月亮，后來明白過來，只剩下星星”，濱江開始重視規(guī)模，加快全國拿地的步伐也是與此有關(guān)，戚金興希望抓住最后的星星。其實，對于濱江集團來說，千億的“星星”并不難以碰觸，難在如何在規(guī)模擴張與利潤增長之間找到相對平衡、尋找適合自己的發(fā)展節(jié)奏。時間指向2018年11月底，濱江銷售逼近850億，戚金興卻毅然將13個具備開盤條件的新盤，延至明年一季度。全速沖擊千億的濱江，被戚金興按下了“剎車鍵”。今年上半年剛剛結(jié)束，戚金興終于長舒了一口氣，“今年千億的目標(biāo)基本沒問題，今年下半年濱江依然糧草充足?！痹瓉砬安痪茫鶕?jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整個上半年，濱江集團收獲516.7億的銷售額，位列全國第27位。在杭州市場，濱江集團2019年上半年的流量銷售額達到107.22億元，權(quán)益銷售額81.06億元，毫無疑問坐穩(wěn)杭州銷售流量榜和權(quán)益榜的頭把交椅。在濱江“雙料第一”的背后，是濱江豪宅項目“霸屏”杭州樓市給足了底氣。有媒體統(tǒng)計，2019年16月，杭州網(wǎng)簽單價在6萬元/以上的高層住宅共397套，其中由濱江集團開發(fā)打造的為329套，占比83%，下半年濱江集團在杭州本土市場的高端項目還有御品、仁恒濱江園、湘湖里、望江項目，乃杭州豪宅市場一枝獨秀。今年對于濱江來說是一個新的開始。戚金興的濱江集團不再是綠城背后的追隨者了，至少在大本營杭州，濱江已經(jīng)全面超越綠城成為這個熱點城市上的“大佬”。也是在今年，濱江也悄悄發(fā)布了公司最新一版的Slogan“讓老百姓都能住上一套好房子”。戚金興還講了多年前的一個故事。2005年的濱江集團，在杭州市場的地位遠不如現(xiàn)在這般彰顯，但錢江新城第一代豪宅金色海岸的打造，已經(jīng)令濱江聲名鵲起。一位朋友參觀完后，對戚金興說：“我相信這只是戚金興的起點。”幾十年過去了，戚金興一直記得這句話，“現(xiàn)在濱江基本能達到千億規(guī)模，這對我來說不是高點，而是另一個新的起點?！苯?jīng)歷過風(fēng)雨，濱江如何造就“品質(zhì)神話”在過去的一年多時間，限價之下房企減配成風(fēng)，交付后的精裝樓盤維權(quán)更是層出不窮。這個時候，濱江品質(zhì)能在這一片洪流中脫穎而出，也成就了濱江的高光時刻。“高標(biāo)準(zhǔn)保持原有建筑品質(zhì)優(yōu)勢，保持原有景觀品質(zhì)優(yōu)勢，保持原有精裝品質(zhì)優(yōu)勢”，“濱江可以吃虧，但不能讓購房者吃虧”，一個個超預(yù)期的項目交付時，濱江的客戶成了“別人眼中的業(yè)主”。即便明擺著要虧本的項目，戚金興也同樣一絲不茍，還記得上個月，濱江紫金府歷經(jīng)3年終于拿到了屬于自己的房產(chǎn)證，而這個作為濱江代建的項目，濱江集團不僅沒有收到代建管理費，還為了讓項目正常運作和交付墊資了3個多億，戚金興說，“盡管這是個代建項目，但是濱江為了不辜負業(yè)主，毅然承擔(dān)起了佑康無力承擔(dān)的部分。與職能部門溝通，需要繳納的相關(guān)費用全部如數(shù)繳清?！币舱驗闉I江這一份堅持，也奠定了濱江的“品質(zhì)神話”。   回想2014年，濱江也曾經(jīng)歷過最為嚴(yán)峻的考驗。當(dāng)年3月底，濱江賬面上只有不到10億金額，而接下來的三個月卻要支付40多億的成本，資金鏈一度岌岌可危。為了緩解危情，戚金興發(fā)動了自救的四大戰(zhàn)役。以新盤首開低價的慣用操盤之道，在低迷市場中，濱江兩個月內(nèi)三大戰(zhàn)役，回籠20余億資金，平衡了財務(wù)，轉(zhuǎn)緊為松。5月25日，千島湖東方海岸首開推410套房源造銷售399套,濱江內(nèi)部稱其為“臺兒莊戰(zhàn)役”；6月13日，“錦州戰(zhàn)役”開打，衢州月亮灣開盤，推出的991套房源當(dāng)天即銷售超9成；7月18日，“解放天津”開打，杭州南岸的金色江南以適應(yīng)市場的16000元/平米的價格開售，勁銷8成；8月，第四戰(zhàn)役開打之際，杭州樓市迎來“解限”，敏銳果敢的戚金興立馬將“和平解放北京”的范圍從西溪明珠迅速覆蓋至全公司。杭州土地“雙限”政策，于濱江才是機遇還記得在杭州土地出臺“雙限”政策后，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)與戚金興有了一次近距離的暢談，當(dāng)杭州房企幾乎都抱著悲觀的態(tài)度看待這突如其來的新政時，戚金興卻眉開眼笑。在戚金興看來，新政對于其他房企來說可能是束縛、是禁錮、是制約，是把銷售利率扣在了成本線，但對于濱江來說卻是機會。好的銷售表現(xiàn)，穩(wěn)健的財務(wù)，也讓濱江成為了銀行眼中的可靠合作對象，因此濱江可以比其他房企以更低的貸款利率申請到可用的資金。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，濱江的長期信用等級，聯(lián)合資信評為AA+，評級展望為穩(wěn)定。AA+是民營債中較高的信用級別，入選多為政府融資平臺公司和國有企業(yè)，少有民營企業(yè)能達到這個評級。截至6月底，濱江的資產(chǎn)負債率為77.2%，低于百強房企79.5%的平均資產(chǎn)負債率，濱江在今年沖擊千億目標(biāo)的前提下，適當(dāng)加大杠桿的前提下，仍然將資產(chǎn)負債率控制在行業(yè)較低水平。常被業(yè)界奉為“保守派”的濱江，寧愿賬戶上躺著大把的資金也不愿為追求規(guī)模而尋求一時的刺激。所謂“兵馬未動，糧草先行”，我們看到，杭州市場第一批“雙限”地塊出爐，濱江毫不猶豫分別以人民幣15.74億元和人民幣43.30億元競得蕭政儲出(2019)23號和蕭政儲出(2019)26號地塊。對于“雙限地”的看法，早前濱江集團董事長戚金興就曾表示，地價、房價雙限，更考驗操盤公司的成本管控、工程開發(fā)等各種能力。財務(wù)成本低、工程管控得力，質(zhì)量穩(wěn)定、團隊穩(wěn)定的公司，才能在雙限這種苛刻條件下立足。下一個十年：濱江將布局5大產(chǎn)業(yè)在新的起點下，戚金興其實早有新的布局。這家以“穩(wěn)健”出名的房企，其實從未停止過開拓和創(chuàng)新。在聊天中，戚金興談到了過往一年對“千億目標(biāo)”的思考和決策調(diào)整，還暢談了濱江集團下一個十年的布局。2018年以來，濱江保持積極地擴張態(tài)勢，通過招拍掛、參與項目合作開發(fā)和收購等方式，在杭州、湖州、溫州、溫嶺、如皋等浙江和周邊區(qū)域陸續(xù)布局多個地塊項目。也因此提出了“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、關(guān)注大灣區(qū)和中西部”的戰(zhàn)略。濱江走出省外的第一個項目上海濱江公園壹號，如皋的濱江曙光之星項目都在當(dāng)?shù)厥斋@了良好的口碑。在獲得認可的同時，戚金興還為濱江謀劃了一個更長遠的計劃。2015年，濱江將以海外房產(chǎn)市場和小鎮(zhèn)建設(shè)拉開新的布局。未來，濱江還將伸入物業(yè)、租賃（商業(yè)租賃和長租公寓）、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資，其中租賃和養(yǎng)老將是不可忽視的兩部分。目前濱江集團自持物業(yè)面積達到了32萬方，算上即將竣工的武林壹號寫字樓、美國西雅圖的寫字樓和公寓，自持面積進一步增加，總計會有4個億的租金。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣是即將步入花甲之年的戚金興常常思考的產(chǎn)業(yè)，據(jù)戚金興透露早在幾年前他已經(jīng)前往日本學(xué)習(xí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營，這兩年開始思考并組建相關(guān)的團隊，計劃2021年開始進入運營，臨安的濱江天目山小鎮(zhèn)就是戚金興操刀的首個試驗品。無論房地產(chǎn)市場怎么風(fēng)云變幻，濱江我自巋然不動，這與戚金興向來喜歡研究軍事有很大的關(guān)聯(lián)，戚金興在房產(chǎn)運營的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)與“領(lǐng)兵打仗”有異曲同工之妙。每一次面對市場、政策的變化，濱江總是可以快速找出應(yīng)對之策。拿戚金興的話來說，別人是“先抱怨，然后去應(yīng)對，找解決方案”，而濱江是行動派，先應(yīng)對，先去做，遇到問題先解決而不是先抱怨。27載，青澀已過，風(fēng)華正當(dāng)時。祝福濱江。企業(yè)發(fā)展歷程1992：杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司正式掛牌成立。1996年，杭州濱江房產(chǎn)集團有限公司成立1997年，公司取得一級開發(fā)資格1999年 公司完成轉(zhuǎn)制，成為杭州首家成功轉(zhuǎn)制的房地產(chǎn)企業(yè)2005年，開發(fā)建設(shè)金色海岸項目，作為國內(nèi)精裝修豪宅的典型制作，奠定濱江集團高端品質(zhì)住宅營造者的品牌形象2007年，紹興金色家園項目落地，濱江集團正式踏出了異地發(fā)展的第一步，實施