房地產批量精裝修項目的施工管理及項目交付核心要點解碼.ppt

,主講老師：胡冶明,房地產批量精裝修項目的施工管理及項目交付核心要點解碼,批量精裝修項目管理系列課程（第三部分）,批量精裝修項目管理系列課程介紹,課程背景：隨著全國各地房地產精裝修項目的快速發(fā)展和交付比例不斷的提高，以往的1至2天的精裝修培訓課程已經不能滿足廣大從事精裝修項目管理同行的最新需要，為了適應大家的需求，本次精裝修系列管理課程共劃分三個部分，既第一部分的精裝修項目的定位、產品研發(fā)、設計管理，第二部分的項目目標成本控制及采購管理。第三部分的精裝修項目的施工管理及項目交付核心要點解碼。 課程特點：本次系列課程的推出，除了比以往的精裝修課程更加系統和專注之外，每個專題課程均安排了模擬沙盤演練環(huán)節(jié)，針對模擬項目進行實際演練，讓大家獲得更好的教學效果。另外，每次專題系列課程還安排了豐富的經典案例分析，并且案例不斷實時更新。 本次課程主要內容：住宅精裝修項目工程管理體系搭建、總包分包管理、標段劃分、總包和分包界面標準的建立、交樓標準樣板房的施工管理、批量裝飾施工關鍵節(jié)點把控、常見質量問題預防、項目交付及維修管理、施工管理模擬案例演練、最新案例分享。,胡冶明老師，1985年畢業(yè)于同濟大學建筑工程系，有7年建筑設計院工作經歷、25年房地產開發(fā)管理經歷。曾經先后擔任大連萬達、美國李名儀建筑事務所、深圳知名地產企業(yè)高級經理職位，現兼任清華大學深圳研究生院房地產總裁班客座教授，深圳市匯銘精裝工程顧問有限公司創(chuàng)始人，是目前國內房地產批量精裝修領域的著名專家。,目 錄,第一章：住宅批量精裝項目總包、分包、專項分包管理 第二章：批量精裝修住宅項目交樓標準樣板房施工管理 第三章：批量精裝修項目施工過程全過程關鍵節(jié)點 第四章：精裝修住宅產品的售后服務與保修 第五章：房地產精裝修項目施工管理沙盤演練互動及交流環(huán)節(jié) 第六章：標桿房企精裝修項目案例分析之三,一、土建總包、裝修總包、甲方專項分包交叉施工模式管理,1、土建總包與各個分包單位的管理模式分析 由于該種施工狀況是在土建總包沒有撤場、項目毛坯房還沒有綜合驗收的情況下要最終實現完成批量精裝之后一次性進行驗收的模式。該種施工模式一般有以下特點： （1）、整個項目工地一直是由土建總包進行全面現場管理，相關分包原則上均應該向土建總包繳納施工配合費。配合條件應該提前在土建總包合同中約定清楚。 （2）、甲方要協調各個分包與總包施工現場臨時設施、生活區(qū)、施工加工場地安排、施工水電接駁、成品保護、安全防護、施工水平交通與垂直交通等問題。 （3）、土建總包必須提供合格的批量精裝修工作面給各種分包單位。可聘請第三方咨詢單位對現場工作面實施“實測實量”，強調土建總包的整改時間和力度。 （4）、裝修總包分管裝修范圍內的各種甲方專項分包及甲供裝飾材料、部品管理。,2、施工現場各種合約管理模式、范圍及相關責任分析,土建總包施工現場,裝修總包施工范圍,土建總包收尾工程及其他甲方室外專項分包工程,裝修工程甲方專項分包施工范圍,裝修工廠化加工場地,裝修總包材料堆放場地,甲供材料、部品堆放場地,固裝部品、空調、新風、智能化、燃氣、直飲水、電信、有線電視、電梯等,小區(qū)綜合配套官網、園林、人防、泛光照明等,陰影部分為裝修交叉施工范圍,甲方工程管理部,第三方實測實量、顧問、 檢測單位,土建施工總包單位,裝修總包施工單位,專 業(yè) 分 包 施 工,部 品 供 應 商,材 料 供 應 商,裝 修 總 包 班 組,監(jiān)理公司,3、批量精裝修現場管理架構分析,裝修總包施工現場,裝修總包施工范圍,裝修工程甲方專項分包施工范圍,裝修工廠化加工場地,裝修總包材料堆放場地,甲供材料、部品堆放場地,固裝部品、空調、新風、智能化、直飲水、電信、有線電視、家居用品等,陰影部分為裝修交叉施工范圍,二、土建工程已竣工驗收情況下裝修總包、甲方專項分包模式的管理,1、裝修總包總控模式下的裝修現場管理,2、批量精裝修施工與毛坯房施工的差異比較分析,對于毛坯房來說，施工工序相對簡潔、銜接緊湊，而對于批量精裝修施工而言，工序相對繁雜，各個工種穿插施工較多。精裝房室內施工與毛坯房室內施工差異主要區(qū)別如下： （1）、工序多、可穿插施工性比較大。注意：公共部分裝修施工的次序是先室內裝修，后公共部分裝修。 （2）、甲供材料多，供給壓力大。要求甲方材料進場計劃與施工進度計劃相匹配，杜絕不必要的誤工費簽證。 （3）、部門溝通頻繁，信息反饋程度加大。設計變更處理、甲方采購供貨信息對稱、配合銷售的交樓標準確定、新材料新工藝效果評定等。 （4）、樣板先行，確定交樓標準。土建毛坯樣板、精裝交付樣板、單元樓層樣板、營銷客戶展示樣板。 （5）、分包單位多，協調難度加大。裝修總包分包、甲方專項分包等。,1、裝修單位與總包方交接應符合的基本條件,（1）、屋面、外墻面(含外門窗等)應全面完成。 （2）、內墻面和無吊頂的天棚抹灰已完成。 （3）、樓地面的找平層及防水地面的防水層施工完成。 （4）、給水管進戶，暗埋的給水和排水管道敷設完成。 （5）、套內配電箱、多媒體箱等安裝就位，暗埋的線管敷設完成。 （6）、精裝修房的交樓標準樣板套（層）施工已完成。,2、批量裝修前與總包方交接驗收的內容,（1）、 內裝修基層(墻面、地面、天棚)質量。 （2）、 外門窗(含分戶門)質量。 （3）、 已完陽臺欄桿的質量。 （4）、 平屋面、防水地面蓄水試驗，坡屋面、外窗淋水試驗。 （5）、 室內空間尺寸測量。 （6）、 排水管道通水、灌水試驗和已完成部分的給水管道強度、嚴密性試驗。 （7）、 建筑電氣與智能化工程已完成部分的質量。 （8）、 煙道設施及附件質量。,三、土建總包完成界面標準化的管理,3、總包施工單位移交場地時界面參考,（1）、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。 （2）、強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關插座不要裝。 （3）、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。 （4）、墻面：完成抹灰，底盒預埋完成。門洞找方。不應有裂縫。 （5）、地面：按照質量標準要求找平。尤其是木地板地面，找平的要求較高。如不能滿足要求，需要后期采用水泥自流平處理，額外增加費用。 （6）、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，也可由土建單位做完填充層及上層防水。 （7）、保溫層：先施工完畢。 （8）、外窗：施工完畢。建議做水密性試驗。外窗的成品保護。 （9）、甲方聘請第三方檢測機構對場地界面進行實測實量，發(fā)現不合格及時有土建總包進行整改。,標桿企業(yè)精裝修與總包界面劃分參考,4、土建總包與裝修總包各部位具體移交作法,（1）、戶內土建 入戶門、戶內門：門洞口預留尺寸符合木門安裝要求；門洞口的構造柱及墻體厚度符合設計要求；墻體的垂直度及平整度符合規(guī)范要求。 墻面：平整度、垂直度符合標準，陰陽角垂直平整；抹灰批蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準確，避免大小頭。 廳房：室內1M線彈出；空調洞標高位置正確；室內方正，陰陽角垂直。 廚房：墻面及室內符合以上要求；廚房閉水試驗合格；排水管、給水管及電位預留正確、出墻深度及標高正確。 衛(wèi)生間：墻面及室內符合以上要求；蓋板安裝完畢；排水管、地漏、給水管的標高、出墻深度正確；衛(wèi)生間閉水試驗合格，門洞預留尺寸滿足精裝修施工的需要。 樓地面：地面打鑿平整，找平層澆筑完成。 陽臺：陽臺外墻墻面及室外水平線；地漏閉水試驗合格；欄桿安裝完畢；陽臺垃圾清理及結構找坡符合要求。 天花：天花角線處墻面必須垂直和平整；客廳天花必須由土建鑿平并補平膩子；對于有吊頂的衛(wèi)生間及廚房天花可以放寬要求，不做處理。（為了節(jié)省成本，含吊頂衛(wèi)生間、廚房的天花位可取消補平處理，將其表面清理干凈即可。）,（2）、公共部分土建 天花：如有吊頂，則可以放寬要求，不做處理；如無吊頂，必須鑿平并用膩子補平。 墻面：平整度、垂直度符合標準，陰陽角垂直；抹灰批蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準確，避免大小頭。 地面：地面打鑿平整，清理干凈。 電梯：電梯門洞預留正確，待門框安裝完畢后塞縫修補、收口完畢。 防火門：門洞預留尺寸正確，過梁安裝符合要求，兩側門洞寬度一致。 欄桿：給出室外一米線，欄桿平臺澆筑完畢，待欄桿安裝后收口。,說明：核心筒消防疏散樓梯間及水電管井的裝修是由土建單位完成的。主要內容包括樓梯間扶手、踏步磚、踢腳線抹灰、涂料施工。上述是包括在移交裝修內容。,（3）、水電安裝 水：給排水系統試壓完畢合格，給排水暢通無漏水；管道尺寸標高安裝后符合要求；管道口位置準確，在墻地面的進出位精確；各個節(jié)口無堵塞；浴缸安裝完畢。 強電：線管預埋準確，確認線管暢通；開關插座平齊準確，墻地面進出位符合設計要求；墻面開關是否居中應于甲方協調一致；空調留孔正確齊平，無反坡倒水。 弱電：線管預埋準確，確認線管暢通；開關插座平齊準確，墻地面進出位符合設計要求；墻面開關是否居中應于甲方協調一致。 采暖：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經試壓合格，防腐、保溫施工完畢，經驗收合格。 燃氣：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經試壓合格，防腐施工完畢，經驗收合格。,（4）、其它 外墻磚鋪貼注意與精裝修瓷磚的收口處理，陽角處一般要求為海棠角；土建整 改必須避免墻體批蕩面出現裂縫及空鼓；標高線由土建給出，以便鋁窗、欄桿、 木門及精裝修施工依據；陽臺、入戶花園的地漏要做閉水試驗無滲漏；土建按標高 及設計要求砌筑煙道及管井擋水，并安裝止回閥；土建需提供外用施工供水系統， 以保證精裝修濕作業(yè)用水，待濕作業(yè)完成后，待到項目部批準方可至上而下拆除。,指標說明：反映層高范圍內抹灰墻體表面平整程度。 合格標準：0，4mm 測量工具：2米靠尺、楔形塞尺,室內實測實量資料參考：,水平度測量 垂直度測量,實測實量指引鏈接,四、住宅精裝修項目標段劃分及勞動力分析： 1、批量精裝修住宅項目標段劃分 批量精裝修工程的管理已經相當成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術和管理人員數量，而主要取決于勞動力供應。因此標段劃分與班組勞動力供應有關。 當前廣東乃至全國的勞動力供應都比較緊張，這是一個嚴峻的事實。 作為建設單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益：,標段大小要合適。標段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，200600套作為一個標段是合適的選擇。從普通住宅一般為100米高（約30層），每層約為46戶來計算，那么每棟住宅約為150戶左右。因此平均2棟高層住宅（約300套）住宅是一個比較合適的標段。 每棟住宅的裝修有劃分公共部分的裝修和室內部分的裝修，建議要整棟住宅的裝修分包給一個裝飾施工單位。標段的劃分考慮到施工現場要保持施工單位任務的連續(xù)性、成品保護、垂直交通干擾、施工次序等問題。要避免各個標段之間施工單位惡性價格競爭。,2、批量精裝修住宅裝修總包現場勞動力分析,批量精裝修現場的裝修施工人員包含土建總包人員（如有）、裝修總包人員、甲方專項分包人員（如櫥柜、成套門、智能化、空調、燃氣安裝）等。由于甲方分包人員不一定常駐工地，基本上屬于“工廠化制作、現場安裝”的人員，很多項目安裝完成甚至當天就離開了。因此我們現場對裝修總包的班組勞動力的安排就成為工作重點。,批量精裝修施工現場各個班組工種分析： （1）、泥水工：負責現場泥水抹灰、鋪貼墻地磚等工作； （2）、防水工：負責二次防水施工； （3）、木工：負責天花吊頂等工作； （4）、油漆工：負責項目乳膠漆及裝修細部打膠等工作； （5）、水電工：負責裝修水電安裝等工作； （6）、雜工：負責運輸、清潔等輔助施工工作；,300套住宅同時施工勞動力統計分析：,第二章：住宅批量精裝項目交樓標準樣板房施工管理,一、交樓標準樣板房制作的重要性,對于建設規(guī)模比較大的樓盤，建議在進行大規(guī)模精裝修之前，先進行樣板房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現產品設計、主體結構施工中出現的缺陷，并及時進行修正。特別是那些前期設計沒有考慮全面家具解決設計方案的項目。 如果所裝修的樣板房是交樓標準，那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時的改正，將會對未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾，甚至造成巨額的直接經濟損失。 廣州精裝修住宅案例分析。從樣板房發(fā)現60幾個問題。 嘉里建設的“三重打造”方式。工程樣板間、成品樣板間、交樓樣板間。,二、交樓標準樣板房位置選擇方式與項目整體施工影響分析,1、實體樓層樣板房布置分析,實體樓層做樣板房有兩種情況布置，一種是在較低樓層，看樓客戶可以從一層步行上樓參觀。低層樓樣板房不宜高于四層。 另外一種布置可以布置在較高樓層?？梢愿鶕黧w工程進度盡可能布置在景觀較好的樓層。但是需要考慮安裝電梯達到較高樓層。 以上兩種均需要做好入戶大堂及標準層樓梯間的公共部分裝修。,樣板房A 有家具軟裝,樣板房B 有家具軟裝,樣板房C交付標準,樣板房樓層示意,2、樣板房在營銷中心區(qū)域布置分析,在營銷中心區(qū)域布置樣板房的優(yōu)點是便于客戶參觀，同時與正在施工的工地不產生交叉干擾。但是如果在樓盤商業(yè)裙樓布置的時候，可能會受限與裙樓柱網的限制。很多開發(fā)商舍得投入建設臨時營銷中心來規(guī)避平面功能不合理的問題。營銷中心區(qū)域要布置精裝房產品展示區(qū)。,如果精裝修樓盤開展采用客戶個性化定制的銷售模式，營銷中心還要布置業(yè)主個性化定制區(qū)域（設計師駐場）以及VR體驗互動區(qū)域。,3、臨近地塊樣板房組團式布置分析,如果在營銷中心不方便布置樣板房，可以選擇項目臨近地塊或者后期工程用地布置組團式樣板房展示區(qū)。這種做法不僅不影響工地的現場施工，而且是的樣板房有自然采光，也可以展示局部外立面裝飾材料、欄桿等做法。,深圳萬科麓城院落式樣板房展示區(qū),4、園林情景體驗式樣板房展區(qū),近年來很多開發(fā)商不斷探討營銷中心和樣板房的新模式。萬科最早在2014年把中信書店引入了營銷中心，并且布置了閱讀區(qū)，使得客戶在看樓的同時還有一個輕松的閱讀環(huán)境。還有一些開發(fā)商把樣板房展示區(qū)布置成了兒童娛樂區(qū)和課外活動區(qū)，使得大人在看樓的時候孩子有自己玩耍的地方。這種方式特別在周末，可以聚集更多的人氣。,園林式樣板房展示區(qū)案例,5、交樓標準塊樣板房施工工期分析,標桿房企一般樣板房精裝修標準公司為45天，工期主要安排內容如下： （1）、準備階段510天：圖紙會審、樣板房施工場地交接驗收、成品保護、確保樣板房施工范圍不會漏水、漏雨、裝修隊伍管理人員及班組人員進場、第一批甲供或者乙供材料進場等； （2）、泥水施工、防水等是作業(yè)階段：廚衛(wèi)回填、防水施工、土建及水電改造（如果需要）、廳房吊頂施工、廚衛(wèi)瓷磚鋪貼、墻面天花刮底膩子、成套門核準洞口尺寸安裝門框等； （3）、工廠化制作、現場安裝部品階段：櫥柜進場安裝、廚電安裝、玄關柜衣柜安裝、門扇安裝、頂棚第二遍油、空調安裝、智能化安裝、衛(wèi)生潔具安裝、淋浴門安裝、墻紙施工或者墻面二遍面油、木地板鋪貼等； （4）、物業(yè)開荒、軟裝擺場階段：物業(yè)開荒、家具軟裝進場擺場、各種電氣設備、燈光調試等； （5）、樣板房預開放階段：聘請行業(yè)專家及準客戶內部參觀，進行樣板房開放前風險評估，發(fā)現問題及時整改；,標桿企業(yè)樣板房的實測實量管理,三、批量精裝修住宅項目樣板房施工注意事項,1、批量精裝修住宅項目的樣板房可分為營銷樣板房和交樓標準樣板房。作為銷售需要可以把交樓標準樣板房與營銷樣板房（含軟裝）布置在一個樓層，便于客戶參觀比較，對交樓標準有一個直觀的印象。 2、由于給客戶參觀的樣板房區(qū)域不可能把樓盤所有戶型都展示出來，因此建議在具體的施工棟號、不同的標段不同的施工單位、針對不同的戶型還是要做一套（或者一層）交樓標準樣板房比較好。這些樣板房不一定對外開放，主要是各個施工單位的參照標準。 3、對于給客戶展示參觀的樣板房，特別是有家居軟裝布置的樣板房，一定要用統一標簽注明哪些不是交樓標準，哪些是交樓標準。如果樣板房可能會在最后交付時期拆除，那么銷售時期的樣板房全景必須拍照、錄像存檔，以免客戶在樓板交付的時候提出銷售合同承諾意外的要求。 4、樣板房區(qū)域的展示的交樓標準說明一定要與銷售資料高度一致。交樓標準中暫時未能明確的裝飾材料、部品、設備，必須有備注說明，開發(fā)商可以采用同等標準替換，并且以開發(fā)商最終交付為準。個別省市規(guī)定營銷樣板房要在入伙之日起保留一年的時間。,第三章：住宅批量精裝施工全過程管理關鍵節(jié)點,一、精裝修項目施工組織設計及標準工期安排,1、批量裝修工程計劃管理 批量裝修工程計劃的指定要遵循的最基本的原則是：科學、合理。具體的說，“科學”就是在制定工作計劃時，要嚴格執(zhí)行已經成型的施工工序和工藝，尊重各工序的工藝特性，遵守要完成各工序所需的準備、實施、干燥、養(yǎng)護的時間。另外，還要針對不同的項目以及季節(jié)和地點，充分考慮氣候、勞動力、材料、項目特性等各種因素對工期可能造成的影響?！昂侠怼本褪窃凇翱茖W”的基礎上，對整個項目的各工序進行精細安排、有序搭接，制定相對最短的工期計劃。計劃的內容要求要“具體”，“具體”到“每一天，每一個房間，每一個分項工程，每一個分解工序”，也就是在工程計劃里要體現出來“哪一天，哪一個房間在進行哪一個分項工程的哪道工序”，這種“具體”的計劃時后續(xù)現場進度管理的重要依據，對整個工程每一點的進度都能起到實時管控的作用。 批量裝修工程計劃管理的核心任務是管控工程施工進度，保證工程在科學、合理的計劃時間內按時完工。具體地說，工程計劃管理有兩項工作，即工程計劃的制定工作和工程計劃實施階段的管理及實時調控工作。,2、精裝修的進度計劃控制：,（1）、項目發(fā)展整體計劃 （2）、裝修與主體工程之間的銜接計劃 （3）、主體工程與裝修工程的并行計劃 （4）、批量裝修的總進度計劃 （5）、單棟的施工計劃 （6）、單套的施工計劃 （7）、以周為單位的施工計劃 （8）、以日為單位的施工計劃,3、影響進度計劃的關鍵因素：,（1）、場地移交，交叉作業(yè)時工作面得提供 （2）、甲方供應材料，甲方分包項目 （3）、泥水工作進度 （4）、通水、通電的時間 （5）、垂直運輸 （6）、階段性整改與全面整改的時間、力度 （7）、氣候、空氣濕度等對進度的印象,強調計劃管理，以及實時調控、修正,某批量精裝修項目整體計劃示意圖,（1）、開工前的準備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現一些問題。 （2）、泥水完工：自開工之日起，不超過50天。 （3）、乳膠漆：從開始就進場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經完工，門檻石已經安裝，門套即將進場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。 （4）、門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標高關系，因此不能太晚。 （5）、木門套安裝：第二遍膩子結束，門框就應裝完。 （6）、門扇：第一遍乳膠漆結束，最好門扇裝完。 （7）、衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。 （8）、五金件：第85天完工。 （9）、內部整改開始：應盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。 （10）、監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：可與施工單位內部整改同步進行。甲方、監(jiān)理提前介入整改是十分必要的。 （11）、小業(yè)主開放：第90100天左右比較合適。 （12）、入伙交付。,4、計劃控制關鍵節(jié)點：,萬科流程及工期參考,5、精裝修項目現場施工組織中的材料加工場地、部品堆放場地,批量住宅精裝修工程不同于普通的家庭裝修工程，在施工組織設計中要特別考慮材料加工場地。 （1）、地磚、瓷磚、石材加工場地。大量的石材、瓷磚加工最好在生產廠家完成。但是也會有在項目工地加工切割的情況，因此要在場地布置中考慮這樣的加工場地。可以布置在獨立的空地、或者塔樓架空層、地下室等處，嚴禁施工單位布置在將要施工的樓層。 （2）、對于天花造型比較獨特的施工項目，還要布置專門的天花吊頂模塊化加工區(qū)，并且與現場木制作加工區(qū)布置在一起。 （3）、考慮有大量的甲供材料及部品，還要考慮較大的材料、部品存放區(qū)域。必要時時候還要建造臨時板房，確保材料、部品安全存放。,二、如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓,1、精裝修全員培訓的重要性 施工特點的認知、了解與土建施工的區(qū)別、多工種、多單位施工配合的特點、如何提高項目整體施工進度等。 2、培訓對象構成 甲方、監(jiān)理、施工單位現場管理人員、現場施工專業(yè)組班長、專業(yè)技術工人、現場普通工人、部品供應商及分包施工人員、保安員、清潔工等 3、主要培訓內容 （1）、施工計劃 （2）、施工工藝、流程、作業(yè)指導書 （3）、施工管理規(guī)定（現場規(guī)定、成品保護、安全施工、防火防盜等） （4）、專業(yè)施工技術標準、質量標準 （5）、文明施工培訓,批量精裝修施工核心理念：工廠化制作，現場安裝！,第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 合計時間： （20天） （35天） （35天 ） （3040天） 120130天,準備階段： 圖紙會審、土建總包場地移交、成品保護、甲乙方供材料進場、統一不同施工單位的管理模式等。,無需移交的施工階段（裝修總包為主階段）： 泥水貼磚施工、天花吊頂、廚衛(wèi)回填、防水施工、水電安裝、乳膠漆底漆施工等。,需要移交的施工階段（以分包為主階段）： 入戶門安裝、櫥柜及工業(yè)化部品進場安裝、家電安裝、掛門扇、鋪地板等。,整改、驗收和移交階段： 施工單位自檢、甲方監(jiān)理檢查、分戶驗收、小業(yè)主開放日、物業(yè)開荒、入伙。,成品房交付,三、批量精裝修施工的四階段工作法,（一）、施工流程第一階段：準備階段的工作內容,1、精裝修施工合同的簽訂。 2、施工單位進場，臨時設施搭建。 3、圖紙會審、技術交底。精裝總包出深化圖、加工圖、材料下料單。 4、確定施工組織計劃（施工組織設計報審）。 5、詳細材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）。 6、開展“實測實量”與總包方開始移交場地及工作面。水電打壓測試。發(fā)現問題及時讓土建總包方整改。必要時請第三方進行“實測實量”。 7、櫥柜、木門、地板專業(yè)開始進場量尺寸。 8、場地移交，總包方所提供的工作面交接驗收，并且進行成品保護。,第一階段工作重點：實測實量，成品保護,（二）、施工流程第二階段：無須移交階段的工作（以裝修總包為主的階段）,1、開工報告及正式開工。 2、泥水工作業(yè)、水電預埋調整。 3、輕鋼龍骨吊頂基層作業(yè)。 4、乳膠漆刮膩子及底漆。 5、地磚、墻磚、門檻石、窗臺石及其他石材鋪貼。 6、木門單位開始施工，門框安裝。 7、公共部分泥水工作開始（公共樓梯地磚等）。 8、墻磚完成后的櫥柜安裝開始。 9、乳膠漆第一遍施工開始。,施工現場案例,第二階段工作重點：場地粗加工，階段性整改,（三）、施工流程第三階段：必須移交階段的工作（以分包為主的階段）,1、入戶門安裝上鎖。二次工作面移交。 2、空調安裝、煤氣安裝、弱電系統安裝進場。 3、衛(wèi)生間潔具進場安裝。 4、廚房、衛(wèi)生間櫥柜、淋浴門、鏡子安裝。 5、玄關柜、衣柜的安裝。 6、成套門、門扇、五金的安裝。 7、木地板進場安裝。 8、最后一遍乳膠漆。 9、成品管理員進場。,第三階段工作特點：強調階段性驗收,A：當泥水絕大部分工作已經完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應該開始關門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應輪序進入，通過場地移交區(qū)分管理責任。 B：這個階段的組織工作相對比較復雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據合同造價的大小進行分攤。 C：要注重各個項目的移交質量，包括在成品保護方面的要求。要求按照各個專業(yè)的驗收標準進行嚴格的移交。 D：這個階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進行上鎖移交控制。,第三階段施工要點：,核心要點：入戶門安裝、可移交階段、階段性驗收、成品保護 核心原理：工廠化制作、現場安裝,（四）、施工流程第四個階段：整改、驗收移交階段,1、施工單位地毯式檢查，包括打壓試水、電氣線路等。 2、甲方、監(jiān)理組織的每套大檢查，包括公共部分的檢查。 3、小業(yè)主開放日的檢查。 4、根據客戶反饋的意見整改。 5、竣工驗收。 6、入伙收樓及進一步的整改。 7、竣工結算。 8、保修服務。,第四階段工作特點：預留足夠的時間整改,第四階段施工要點：,A：因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。 B：蓄水試驗實際上進行了三次：一是結構裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護層施工完畢后；三是驗收整改時。 C：業(yè)主組織的地毯式檢查：考慮到是實施精裝修交樓，有必要組織此工作。 小業(yè)主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對降低投訴大有好處。開放時間：3天。 D：入伙及隨后的整改：無論是業(yè)主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗收。組織要有序，態(tài)度要真誠，整改要迅速得力。入伙時，業(yè)主方面的組織占主導性作用，需要很好的組織。同時，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業(yè)主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。小業(yè)主可能提出種種個性化改造的方案，應予合理化解。事實證明，如果對于小業(yè)主的額外改造要求承諾過多，必定會占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會下降。 E：保修階段可以通過良好的服務提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務，由專業(yè)隊伍提供星級維修服務，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢。,重要提示：第一次做精裝修項目建議做“小業(yè)主開放日”。,（五）、精裝住宅工藝細分及作業(yè)次序,1、放線2、檢查電氣管線及底盒3、安裝給排水支管4、安裝門底框5、墻面抹灰6、地面墊層7、衛(wèi)生間防水8、鋪裝石材（瓷磚）9、天花吊頂10、刮膩子11、刷前兩遍乳膠漆12、石材整體打磨13、安裝櫥柜14、安裝固定家具15、安裝門及門套16、門鎖安裝17、刷第三遍乳膠漆18、鋪貼壁紙（如有） 19、安裝潔具龍頭20、安裝燈具及電氣面板21、安裝五金及鏡面22、安裝空調及新風系統23、鋪裝木地板24、安裝踢腳線25、水電測試26、保潔27、竣工驗收28、業(yè)主開放日29、最后整改30、交付入伙31、后期維修,按照工藝不同作業(yè)次序：,不同區(qū)域先后作業(yè)次序：,1、先上后下，先室內后公共部分，先濕后干。 2、衛(wèi)生間：瓷片鑲貼（包括公共部分衛(wèi)生間）天花龍骨浴缸安裝墻面及墻裙腰線地面鋪貼 洗手臺及天花安裝 鏡子（鏡柜）安裝 燈具安裝 潔具安裝。 3、廚房：瓷片鑲貼吊柜位置批蕩天花龍骨地面鋪貼天花吊頂櫥柜安裝燈具安裝龍頭安裝廚電安裝。 4、廳、房：臥室地面找平地面鋪貼地面保護窗臺門檻石安裝木門安裝木地板鋪貼墻面第二遍涂料。 在鋪貼完門檻石后可同時施工天花角線天花墻面膩子天花及墻面第一遍涂料。 5、公共部分裝修參照第一點要求。,標桿企業(yè)施工工法標準參考,（一）、精裝修施工質量執(zhí)行的標準 GB50209-2002建筑地面工程施工質最驗收規(guī)范 GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范 GB50242-2002建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范 GB50243-2002通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范 GB50300-2001建筑工程施工質量驗收統一標準 GB50303-2002建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范 GB50327-2001住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范等國家標準。 DB31/30-2003上海市住宅裝飾裝修驗收標準 各地政府發(fā)布的分戶驗收標準 實際驗收比規(guī)范更細致，側重點有顯著不同 實用的檢驗標準是菜單式問題清單,四、精裝修住宅施工的質量控制,2017浙江省全裝修驗收規(guī)范,（二）、精裝修施工的“四化”管理,1、什么是精裝修的“四化”管理,2、批量精裝修為什么要推行“四化”管理,（1）、提高材料、部品的加工精度、提高裝修質量； （2）、改進裝修房施工前期策劃和準備的深度，減少后期變更成本和出錯概率； （3）、降低材料損耗，把材料損耗責任落實到班組，減少成品損壞； （4）、減少返修從而提高綜合效率； （5）、施工過程通過有效的“可視化”表格來控制，做到過程可控、效率提高；,“四化管理”的核心思想是“工廠化制作、裝配式施工、現場可控”?！八幕芾怼睂崿F了批量精裝修生產方式的改變，使房地產的批量精裝修進入工廠化時代，能夠有效解決質量穩(wěn)定性、施工綜合效率及綠色施工問題。這種施工方式相比傳統的家庭裝修是一場顛覆性的革命！,如何改變？,3、“四化”施工場地布置要求 控制要點：加工分區(qū)、流程展示，在場地布置策劃過程中，應按照以下內容： (1)、施工場地的廠房應由可循環(huán)利用的輕鋼結構文明施工模塊構成的彩鋼板房組成，或者在施工區(qū)域（如商鋪）選擇相對獨立的空間布置。 (2)、集中加工區(qū)場地包括如下區(qū)域：門衛(wèi)室、集中加工區(qū)域、裝飾總包倉庫、甲分包單位倉庫、材料樣板間、成品保護樣板展示間、建筑垃圾臨時堆放區(qū)、原材料堆放區(qū)、衛(wèi)生設施區(qū)等。 (3)、集中加工區(qū)分為墻地磚加工區(qū)、木工加工區(qū)、吊頂加工區(qū)，主要用于材料集中加工；甲分包單位倉庫主要給櫥柜、木門、地板等甲分包材料堆放加工；材料樣板間和成品保護樣板間主要做樣板展示。 A、甲供材料樣板：由供貨單位提供經供貨單位、總包、監(jiān)理公司、甲方相關人員共同簽字確認的封樣。 B、甲指乙供材料樣板：由總包根據甲方指定的裝飾材料品牌、樣板或技術要求，從生產廠家采購實物樣板報送監(jiān)理與甲方，經確認后，封樣于樣品庫。 C、乙供材料樣板：由總包方根據技術要求采購樣板，樣板報送監(jiān)理與甲方，經確認后，封樣于樣品庫。 （4）、庫房干濕材料進行區(qū)域分割，對于易燃材料進行單獨放置，易受潮材料必須配有放置架，并在集中加工區(qū)及庫房位置配備消防設施。 （5）、材料加工工廠化實施操作表： 使用對象：項目部、裝修總包、監(jiān)理單位 用途：明確各主要集中加工工序的準備、生產、運輸及安裝全過程控制要點。,（6）、在集中加工區(qū)建設完成后，大面積施工前，對集中加工流程進行現場模擬演示，選擇專人專職負責材料集中加工，加工完畢的材料分規(guī)格包裝運輸至施工現場。經項目工程師與工程管理部批準后，方可進行大面積施工操作。（集中加工、材料分發(fā)、材料運輸、現場施工及其他四化管理要求）。 （7）、在大面積施工過程中，如有非集中加工的施工行為，現場工程師必須對監(jiān)理單位及施工單位依據合同規(guī)定進行相應處罰。 （8）、加工區(qū)臨邊維護，集中加工區(qū)周圍應以鋼圍擋做臨邊維護，彩噴布底色應為本項目營銷主色調或者萬科灰，并在左上角配有萬科標識，內容上應體現現場總包單位組織架構、文明施工要求、集中加工的圖片展示、施工區(qū)布置及運輸路線圖、各戶型的戶型圖及各供方單位的標識等。 （9）、統一規(guī)格尺寸控制： A、結構施工前彈設基礎零控線，控制結構構件、砌筑、抹灰及必要的裝飾部品定位誤差值。 B、砌筑施工前交底廚衛(wèi)凈尺寸、煙（風、管井）道合理尺寸、門洞尺寸及誤差平移理論。 C、裝修基面整體驗收時需進行數據統計，根據尺寸值的離散性確定各安裝尺寸的標準值。,材料工廠化加工實施操作表參考（鏈接）,繼續(xù)上頁：,四化管理新增小組人員（鏈接）,4、現場可視化管理要點,（1）、裝修現場組織管理的可視化（裝修總包管理人員）,按照300套精裝住宅（約2棟）施工單位管理人員構成參考： 土建（裝修）總包項目經理：負責協調整個項目施工現場相關工作； 樓棟長或者生產經理：1人，主抓裝修現場全面工作，處理日常事物； 施工員：1人； 質檢員：2人； 資料員：1人，材料報驗、隱蔽報驗、部品說明書、保修卡等一戶一檔； 設計師：1人，現場深化圖紙，處理相關設計問題； 材料員：1人； 安全員：2人，現場安全員及門崗安全員； 室內電梯人員：1人；,以上合計約911人，現場管理人員組織架構、主要聯系人聯系方式以及一寸免冠照片應在現場展示區(qū)公示。,（2）、裝修現場施工班組人員可視化,施工人員應統一服裝，進場需配備工牌，在項目部內應設置各樓層施工人員動態(tài)監(jiān)控表，對每天現場施工的各個工種，所在樓層及施工人數動態(tài)變化進行監(jiān)控。項目經理可根據質量及進度需要適當調整班組人員。 現場施工人員應按合同滿足工程進度需要，總包負全責，監(jiān)理全程監(jiān)控。如果人力資源不足，影響工期，項目工程師將依據合同對總包單位及相關責任人進行處罰。,（3）、質量可視化 在項目裝修工作準備前一個月，由各項目工程組負責人牽頭組建各項目“每戶質量檔案”專項工作組，由項目主管作為小組領導、專職監(jiān)理工程師為骨干人員、含總包技術人員組成。 按可視化表所含內容，總包要全數查驗，數據真實準確，并及時填寫。監(jiān)理單位全數復核，對不合格項勒令總包進行整改。如出現未能按時整改的情況，項目工程師將對責任人給與處罰。專項小組在每周的項目例會上通報每戶質量檔案的進度情況。 裝修房管理可視化控制表懸掛于入戶門外，填涂由施工單位負責，監(jiān)理、甲方對風險項及潛在風險項進行控制整改及預防。,（4）、裝修現場施工進度可視化,A、通過可視化進度控制表實現整體施工進度可視化。 B、進度控制表填寫要求：在按照表格要求進行填寫，同時應保證填寫的時效性與準確性。 按合同工期編制科學合理施工進度表，工序流水段清晰，人員，材料，設備滿足進度要求?？偘鼘ρb修過程進度質量負全責，監(jiān)理負責全項監(jiān)控，工程管理部負責質量評估，依據合同條款，對未能按時完成工程進度計劃，監(jiān)理單位應及時向甲方反映現場情況，項目工程師將對項目總包給以處罰。 C、材料進場時間控制 根據采購合同規(guī)定材料進場時間，形成各種材料進場時間匯總表。 總包按工序流水段確保材料按時進場，甲委甲供材料按合同工期，加工周期提前備貨。避免出現停工待料，如因財料供應不及時，項目工程師項目監(jiān)理依據合同條款給以必要的處罰。,（5）、文明施工可視化,對于現場文明施工要求應在現場進行公示，對于各工種不同階段的要求應根據施工進度情況進行更新，在現場施工過程中，應注意施工器具統一形式擺放、施工過程中的成品保護環(huán)節(jié)及施工過程中的現場整潔化。 設施設備放置：小便斗、垃圾箱、滅火器、吸煙區(qū)及物料堆放區(qū)等所在的樓層與位置繪制示意圖，在單元門入口處公示。 A、臨時電箱：每單元每兩層設配電箱一只； B、現場垃圾箱：每單元每層設垃圾箱一只；采用塑料成品垃圾桶，規(guī)格大約為7007001000mm；現場垃圾桶每天施工結束后由清理小組用小推車拉至樓下進行清理； C、小便斗：每單元每兩層設小便斗一只。為環(huán)境考慮，我們決定使用小便斗并接下水管至一樓接窨井，或接入大號桶并且規(guī)定每天定時檢查清除，具體接入位置視現場實際情況進行選擇； D、吸煙告示區(qū)：每單元每兩層設一個吸煙區(qū)。吸煙區(qū)設置沙桶1只，并貼有吸煙告示、規(guī)定，在樓道內張貼吸煙區(qū)指示牌； E、戶內材料集中堆放點：在每戶客廳內規(guī)劃一個中間區(qū)域集中堆放材料，墻上張貼堆放方法、規(guī)定以及違規(guī)處罰； F、滅火器：每單元每層設滅火器一只，滅火器架子固定在墻上，并張貼滅火器使用說明。,（1）、抹灰通病 抹灰裂縫與施工過程控制關系極大。只要認真管理，裂縫可以大為減少。 水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較，水灰比、抹灰基地的處理、養(yǎng)護等。 混凝土裂縫修補，砂漿裂縫修補。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂。,（三）、精裝修質量通病防治,（2）、墻磚空鼓問題 驗收規(guī)范不允許墻磚出現空鼓，代價是必須逐塊檢查，發(fā)現即打掉重來。防治措施如下： A、基層強度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時嚴重失水，必定造成混合砂漿強度極低，貼磚后非常容易出現嚴重的空鼓。 基層含水率要適中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤墻面。如果是輕質砌塊，則因為其吸水極其厲害，必須長時間灑水養(yǎng)護，否則必定空鼓無疑。 B、墻磚要泡水2小時以上。因為現在瓷磚質量普遍較好，吸水率比規(guī)范允許的程度低很很多，工人憑經驗覺得不泡水也可以，實際上對空鼓是有影響的。 C、采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個方法對防止空鼓貢獻很大。門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。 在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網加強，否則該部位發(fā)生相對位移時也容易造成空鼓。 瓷磚踢腳線常?？展?，原因之一是膩子刮得太低，應避免。,（3）、廚房衛(wèi)生間漏水 防水層施工的質量保證，防水層由誰負責施工 施工時防水成品保護問題。,標桿企業(yè)防水借鑒,（4）、地磚空鼓 規(guī)范對地磚的空鼓相對稍微寬松，但是標準仍然為不允許出現空鼓。 磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統一嚴格的工藝做法有關。為盡量減少空鼓，建議的措施如下： A、鋪貼前樓面板要濕潤。 B、干鋪砂漿配合比約1：4，要均勻地鋪在樓板上。 C、采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼。這個方法對防止空鼓貢獻很大。 D、鋪完之后24小時以上嚴禁上人。采取養(yǎng)護措施對防止空鼓大為有利。,（5）、木制作裂縫及油漆質量不佳 要嚴格控制木材含水率，有關平衡含水率的知識，許多人可能理解有錯誤。 因此盡量減少木材使用范圍，能用輕鋼龍骨石膏板代替的吊頂可盡量替換木制結構。 “回”字形天花的四個角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個角整塊夾板做成L形完成角部的過度，可以大幅度地降低此處出現裂縫的可能性。 木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因為無紡布彈性大，起不到繃緊的作用。 盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現裂縫。 妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。 木制背景墻制作時，必須對墻面進行防潮處理。某些木材更容易受潮，最好避免。 建議有油漆的木制作采用工廠化施工。,正確的做法,錯誤的做法,（6）、與總包施工單位有關的質量通病 A、外窗滲漏 B、煙道滲漏、 C、外墻及屋面滲漏 D、給排水管道滲漏,（7）、乳膠漆、涂料的質量通病,1、基層的處理 水泥砂漿基層、石膏板基層、木夾板基層、埃特板基層 2、膩子的質量 3、涂料的質量及施工工藝的保障,某樓盤公共電梯間天花,右邊為石膏板基層的天花,木夾板基層的天花,不同基層的比較,（四）、標桿企業(yè)精裝工藝節(jié)點分享（部分）,門洞口平面詳圖及做法,門套及石材踢腳線細節(jié),墻面貼磚轉角收口做法參考,樓梯貼磚詳圖做法,人造石凸窗臺板,瓷磚踢腳線節(jié)點做法,瓷磚踢腳線鋪貼效果,暗藏窗簾盒高度小于300做法,暗藏窗簾盒高度大于300做法,普通窗簾盒做法節(jié)點,臺下水盆構造做法,隱藏式淋浴間地漏做法,人造石窗臺板細部構造,定制金屬踢腳線,門口玄關位置地板平扣節(jié)點,廚房門口地板與過門石平扣安裝節(jié)點做法,門檻石與地板處理細節(jié),其他裝修節(jié)點做法匯總,五、精裝修住宅施工過程中的成品保護,1、批量精裝修住宅施工的成品保護方法,（1）、防護：針對被保護對象制定防護措施。如對客廳鋁合金推拉門下框滑槽釘上防護板加以防護； （2）、包裹：將保護對象包裹以防污染和損壞。如電梯門套金屬飾面未交付前外側防火膜不許撕開，并用膠合板包扎以防碰撞； （3）、覆蓋：在成品表面覆蓋以防損壞或則堵塞。如地漏落水口的覆蓋；地磚鋪貼瓦楞紙板。 （4）、封閉：采用局部封閉方法加以保護。如潔具、五金安裝后，應在大門加鎖封閉。,2、批量精裝修住宅施工成品保護的原則,（1）、精裝修成品保護堅持誰的成品誰保護原則，即各分包單位負責對自己做好的成品進行檢查和維護工作。 （2）、產品保護堅持先檢查后保護的原則，即必須由甲方或則監(jiān)理檢查合格后，精裝修分包單位才可進行成品保護。 （3）、堅持成品保護的動態(tài)管理原則，即直到清潔開荒甚至交付業(yè)主使用之前的持續(xù)性保護必須由分包單位進行保護。,3、精裝施工針對各工程編制成品保護措施表格范本,參見成品保護附件（鏈接）,小業(yè)主開放日開展的時間： 施工單位自檢整改 監(jiān)理、甲方內部預驗收整改 質檢站驗收整改 業(yè)主初驗（業(yè)主開放日）整改 業(yè)主收樓驗收交樓或者進一步整改 業(yè)主開放日的重要性： 提前按照“交樓標準”解決存在的問題，使得后期的交樓入伙順利進行。 為業(yè)主開放日做一個詳細策劃 為入伙接待做一個詳細策劃 傾聽客戶的投訴、謝絕個性化改造要求,（一）、如何做好精裝修項目施工過程中的“業(yè)主開放日”,六、精裝修住宅的驗收與交付,（二）、精裝修工程入伙預驗收管理,業(yè)主正式收樓入伙前一個半月，由項目工程部組織客戶服務部、設計管理部、經營銷售部、物業(yè)公司對擬移交工程質量進行全面檢查、整改、內部驗收，并向物業(yè)公司進行移交。 1、預驗收工作分工 （1）、項目工程部為入伙預驗收的牽頭部門，負責項目入伙前自檢，組織相關部門完成入伙前驗收工作；負責預驗收提出的質量問題的整改落實；負責向物業(yè)公司辦理工程移交。 （2）、客戶服務部重點從客戶服務管理、使用功能方面進行驗收；負責督促項目發(fā)展部對預驗收發(fā)現的問題進行整改。 （3）、營銷策劃部重點從特殊裝修更改、合同補充協議等方面進行驗收。 （4）、設計管理部重點從銷售后確認的設計變更是否落實、專業(yè)施工是否存在矛盾、施工是否滿足設計要求等方面進行驗收。 （5）、物業(yè)公司重點從物業(yè)管理的角度進行檢查驗收；負責入伙前對所交付物業(yè)的檢查和接收。,2、預驗收工作流程,（1）、項目入伙前一個半月，項目工程部對所有單元進行自查和整改后，組織客戶服務部、設計管理部、經營銷售部、物業(yè)公司對進行全面檢查驗收，并向物業(yè)公司進行移交。 （2）、交樓入伙前預驗收工作流程為：計劃培訓現場檢查問題移交整改復查再整改接收。 A、入伙計劃：項目發(fā)展部在入伙前一個半月制定預驗收計劃，明確培訓、驗收檢查時間和內容，報請項目分管領導批準。預驗收計劃批準后，項目工程部向客戶服務部、經營銷售部、設計管理部、物業(yè)公司等相關部門發(fā)出正式通知，各部門做好預驗收準備。預驗收集中檢查應確定在正式交樓前一個月進行。 B、交付培訓：培訓人員為項目部工程經理、客戶服務部經理或主管副經理。培訓工作由項目工程部組織，參加人員為項目工程部、客戶服務部、經營銷售部、設計管理部及物業(yè)公司相關人員。培訓內容為驗收及移交程序、各分項工程預驗收要點、房屋設施的使用功能和使用方法、交樓常見問題、預驗收檢查記錄要求等。 C、現場檢查驗收：預驗收集中檢查應在一個星期內完成。分室內和公共部位兩個檢查組。檢查和記錄以戶為單位，檢查要求詳見附件房屋室內檢查驗收單（附件4）。驗收人員根據房屋室內檢查驗收單的內容逐戶進行室內驗收，對發(fā)現的問題應及時記錄。,D、當天檢查的問題移交：各檢查小組于當天下班前將填寫好的檢查記錄統一交給項目工程部文員匯總。文員收單時應仔細檢查表格內容是否齊全，并按順序將表格清理完整。文員于當天將房屋室內檢查驗收單第一聯（承包商聯）、第二聯（發(fā)展商聯）統一移交給項目部主管工程師，第三聯（物業(yè)公司聯）移交物業(yè)公司，并填寫移交清單，辦理簽字手續(xù)。項目發(fā)展部主管工程師于檢查完畢的當天對全部驗收單進行匯總分析，明確責任單位后將驗收單第一聯移交給各施工單位，并辦理移交簽字手續(xù)。在安排施工單位整改時應明確質量和整改時間要求。 E、及時整改：各施工單位收到房屋室內檢查驗收單后，應進行