經(jīng)營管理三房地產(chǎn)投資分析答案.doc

一、 單項(xiàng)選擇題（共40題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從（ C ）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。 A、資金投入和預(yù)期收益 B、出讓形態(tài)或自我經(jīng)營形態(tài) C、物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài) D、物理形態(tài)與投資形態(tài)2、下列表述錯(cuò)誤的是（ A ） A、現(xiàn)金流量指的是一定時(shí)期內(nèi)各時(shí)間段上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入 B、凈現(xiàn)金流量指的是現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差 C、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖示 D、現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、稅金等3、當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是（ D ） A、名義利率大于實(shí)際利率 B、實(shí)際利率小于名義利率 C、名義利率等于實(shí)際利率 D、實(shí)際利率大于名義利率4、下列關(guān)于現(xiàn)金流量圖的說法正確的是（ C ） A、坐標(biāo)軸上的時(shí)點(diǎn)“1”通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn) B、為了簡化計(jì)算，發(fā)生在計(jì)息周期期間的現(xiàn)金流量按期中發(fā)生對待 C、通常把初始投資作為上一周期期末發(fā)生 D、相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直線代表不同周期段的現(xiàn)金流量5、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，貸款利率水平的高低主要取決于（ A ） A、收益 B、資金成本 C、稅收 D、風(fēng)險(xiǎn)成本6、年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計(jì)息，則一年后的本利和為（ A ）元。1000*（1+12%/4*4）=1120 A、1120 B、1125.51 C、1126.83 D、1126.187、下列有關(guān)資金等效值與復(fù)利的概念表述錯(cuò)誤的是（ B ） A、一次支付現(xiàn)值系數(shù)等于等額序列支付終值細(xì)數(shù)乘以等額序列支付資金回收系數(shù)。 B、不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金一定具有不同的價(jià)值。 C、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為1。 D、如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把他們變化到任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支付形式都還是等值的。8、等差序列年費(fèi)用系數(shù)為（ A ） A、1/i n/(1 + i)n 1 B、n/(1 + i) C、i(1 + i)n/(1 + i)n 1 D、(1 + i)n 1/i9、某筆貸款的季利率為2%，每季度計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年實(shí)際利率是（ A ）i=（1+2%）4-1=8.24% A、8.24% B、8% C、6.12% D、12.62%10、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于（ C ）A、 是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值B、 是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值C、 是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值D、 采用名義利率還是實(shí)際利率11、投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的（ C ）與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 A、現(xiàn)金回報(bào) B、利潤總額 C、凈收益 D、稅后利潤 （太難）12、某商務(wù)樓投資項(xiàng)目在20年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營收益均為80萬元，第20年末,經(jīng)轉(zhuǎn)售收入為900萬元，如果折現(xiàn)率為10%，那么該商務(wù)樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為（ B ）80*1-（1+10%）-20/10%+900/（1+10%）20=681.076+133.779=814.8680*8.5136+900*0.1486=814.83(查表) A、838.55萬元 B、814.86萬元 C、858.35萬元 D、858.23萬元13、開發(fā)項(xiàng)目凈現(xiàn)值NPV的正確計(jì)算式為（ D ）A、 NPV= B、 NPV= C、 NPV= D、 NPV= 14、A=，式中是投資者投入資本P后的（ A ） A、投資回收 B、投資收益 C、投資利潤 D、投資回報(bào)15、某投資者以100萬元的價(jià)格購入一永久產(chǎn)權(quán)的寫字樓單位用于出租，已知年毛租金收入為35萬元，含各種稅費(fèi)在內(nèi)的年經(jīng)營成本為毛租金收入的40%，如果貸款利率為12%，貼現(xiàn)率為15%，則該投資者的年投資利潤率為（ B ）。35*（1-40%）/100=21% A、35.00% B、21.00% C、29.75% D、25.55%16、已知某筆貸款名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.62%，則該筆貸款為按（ C ）計(jì)息。12.62%+1=112.62%=（1+12%/x）x，測出x=6 A、半年 B、季 C、兩個(gè)月 D、月17、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（ A ） A、銷售收入 B、開發(fā)利潤 C、成本利潤率 D、投資收益率18、基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的（ A ） A、最低投資回報(bào)率 B、平均投資回報(bào)率 C、最低投資利潤率 C、平均投資利潤率19、對于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，償債備付率指標(biāo)應(yīng)該大于（ C ） A、1 B、1.5 C、1.2 D、220、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（ C ） A、借款償還期 B、資產(chǎn)負(fù)債率 C、現(xiàn)金回報(bào)率 D、償債備付率21、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項(xiàng)目的收益率高于（ D ） A、社會(huì)平均收益率 B、通貨膨脹率 C、國民經(jīng)濟(jì)增長率 D、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率22、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（ C ）所需的時(shí)間。A、 全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 B、經(jīng)營收入抵償全部投資C、 凈收益抵償全部投資 D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資23、某物業(yè)的月租金收入為10萬元，經(jīng)營費(fèi)用占租金收入的50%，年還本付息數(shù)額相當(dāng)于經(jīng)營費(fèi)用的1/3，那么，該物業(yè)投資的償債備付率為（ C ）10（1-50%）/10*50%/3=3 A、2 B、1.5 C、3 D、124、假定某項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）大于零,那么它的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）和投資報(bào)酬率的關(guān)系是（ A ）A、 IRR投資報(bào)酬率B、 IRR=投資報(bào)酬率C、 IRR1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 E、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i=e -14、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)包括（ BDE ） A、投資利潤率 B、投資回報(bào)率 C、資本金利潤率 D、現(xiàn)金回報(bào)率 E、靜態(tài)投資回報(bào)率5、下列關(guān)于投資回收和投資回報(bào)的說法正確的是（ BDE ） A、投資回收是指投資者對其所投入資本的回收 B、投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬 C、投資回報(bào)通常是用提取折舊的方式獲得 D、投資回收則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率 E、投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收6、財(cái)務(wù)評價(jià)可以通過計(jì)算（ AC ），對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清償能力分析。 A、資產(chǎn)負(fù)債率 B、投資回收期 C、貸款償還期 D、成本利潤率 E、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7、從投資的角度看，資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于（ ACD ） A、投資利潤率 B、投資額大小 C、風(fēng)險(xiǎn)因素 D、通貨膨脹率 E、社會(huì)平均利潤率8、關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的描述錯(cuò)誤的是（ CD ）A、 屬于長期償債能力指標(biāo)B、 資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，應(yīng)變能力差C、 資產(chǎn)負(fù)債率=D、 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較低E、 資產(chǎn)負(fù)債率可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度9、決定基準(zhǔn)收益率大小的主要因素是（ BC ） A、開發(fā)類型 B、資金成本 C、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) D、行業(yè)狀況F、 開發(fā)規(guī)模10、關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，下面說法正確的是（ ABDE ）A、 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B、 如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，則認(rèn)為項(xiàng)目投資會(huì)面臨虧損C、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率D、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率E、 當(dāng)目標(biāo)收益率小于內(nèi)部收益率時(shí)，則認(rèn)為在財(cái)務(wù)上是可行的11、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，下列表述正確的是（ ACD ）A、 投資回收通常采用折舊的方式獲得B、 內(nèi)部收益率不能作為投資回報(bào)的指標(biāo)C、 投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤D、 投資回報(bào)常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率E、 投資回收指的是所投入的總投資的回收12、建筑物及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備在使用過程中的有形損耗包括（ AE ） A、外力作用下的實(shí)體磨損 B、勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的效能磨損 C、技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)的功能磨損 D、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成得設(shè)備貶值 E、受自然力影響產(chǎn)生的生銹、腐蝕、老化等13、無形損耗產(chǎn)生的原因有 （ CDE ） A、持續(xù)使用B、 自然力的作用C、 科學(xué)技術(shù)進(jìn)步D、 勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高E、 社會(huì)發(fā)展14、固定資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命是下列哪幾項(xiàng)的相加之和的最小值（ BE ）A、 年維修成本B、 年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本C、 年等額總成本D、 年折舊額E、 年等額運(yùn)營成本15、下列關(guān)于我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅主要稅種的敘述正確的是（ ABC ） A、房地產(chǎn)項(xiàng)目中“兩稅一費(fèi)”指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 B、營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入稅率 C、應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤允許扣除項(xiàng)目的金額 D、營業(yè)稅的稅率為5.5% E、房產(chǎn)稅在營業(yè)稅之前列支16、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法正確的是（ ABCE ） A、與資本化率不同，因?yàn)橘Y本化率通常不考慮還本付息影響 B、可以是稅前現(xiàn)金回報(bào)率 C、可以是稅后現(xiàn)金回報(bào)率 D、與投資回報(bào)率相同 E、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系17、影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的因素包括（ AB ） A、投資項(xiàng)目的有效年限 B、投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 C、企業(yè)要求的最低投資報(bào)酬率 D、銀行的貸款利率 E、投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率18、某公司擬購置一處房產(chǎn)，付款條件是：從第4年開始，每年年初支付50萬元，連續(xù)支付5次，共250萬元，假設(shè)該公司的資金成本率為10%(相當(dāng)于折現(xiàn)率) ，相當(dāng)于該公司現(xiàn)在一次付款的金額為（ AB ） A、50(P/A.10%.7)-(P/A.10%.2) B、50(P/A,10%,5)(P/S,10%,2) C、50(p/A,10%,8)-(P/A,10%,3) D、50*(P/A,10%,5)(p/s,10%,3)19、如果其他因素不變，一旦折現(xiàn)率提高，則下列指標(biāo)中數(shù)值會(huì)變小的是（ BD ） A、靜態(tài)投資回收期 B、凈現(xiàn)值 C、內(nèi)部財(cái)務(wù)收益率 D、現(xiàn)值指數(shù) E、現(xiàn)金回報(bào)率20、下列關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的說法中，正確的是（ ACE ） A、設(shè)備的壽命包括自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命和技術(shù)壽命 B、自然壽命主要取決于設(shè)備無形磨損的速度 C、技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長 D、經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的 E、經(jīng)濟(jì)壽命是從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限標(biāo)準(zhǔn)答案一、 單項(xiàng)選擇題1、C 2、A 3、D 4、C 5、A 6、A 7、B 8、A 9、A 10、C 11、C12、B 13、D 14、A 15、B 16、C 17、A 18、A 19、C 20