青年之家房產(chǎn)中介有限公司創(chuàng)業(yè)計(jì)劃

目 錄第一部分 執(zhí)行總結(jié)51.1 創(chuàng)意概述51.2 公司簡(jiǎn)介61.3 產(chǎn)品及服務(wù)簡(jiǎn)介71.4 市場(chǎng)概述81.5 投資與財(cái)務(wù)101.6 公司選址101.6.1 區(qū)域選擇101.6.2 公司定址11第二部分 項(xiàng)目背景132.1 宏觀背景132.1.1創(chuàng)業(yè)意識(shí)的深化132.1.2 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)形勢(shì)分析142.2 產(chǎn)業(yè)背景162.2.1 房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r162.2.2 房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展危機(jī)18第三部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)203.1 市場(chǎng)調(diào)研203.1.1問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告203.1.2 實(shí)地考察233.1.3 校內(nèi)訪問(wèn)253.2營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境263.2.1公司的宏觀環(huán)境263.3 應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)283.3.1 競(jìng)爭(zhēng)力量分析283.3.2 競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)293.3.3 應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力量303.3.4 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略303.3.5 Swot 模型分析32第四部分 公司文化簡(jiǎn)介344.1 公司職責(zé)344.1.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備期職責(zé)344.1.2 項(xiàng)目銷(xiāo)售期職責(zé)344.1.3 項(xiàng)目收尾期職責(zé)354.2 公司宗旨354.3 公司價(jià)值觀354.3.1 以創(chuàng)新為根本364.3.2 以服務(wù)為主體364.3.3 以人才為枝干36第五部分 經(jīng)營(yíng)模式375.1 房產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)模式375.1.1 途家（房主）托管375.1.2 房屋管家包租385.1.3 傳統(tǒng)中介放盤(pán)385.2 房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)模式395.2.1 房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)395.2.2 房產(chǎn)互換405.3 房產(chǎn)收購(gòu)經(jīng)營(yíng)模式415.3.1 股權(quán)收購(gòu)425.3.2 資產(chǎn)收購(gòu)435.3.3 項(xiàng)目收購(gòu)43第六部分 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)456.1 辨認(rèn)市場(chǎng)細(xì)分 選擇目標(biāo)市場(chǎng)456.1.1 市場(chǎng)細(xì)分456.1.2 目標(biāo)市場(chǎng)選擇456.1.3 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)466.1.4 品牌標(biāo)識(shí)466.2 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略476.2.1 定位策略476.2.2 定位陳述476.2.3 品牌策略476.3 營(yíng)銷(xiāo)方案476.3.1第一階段476.3.2 第二階段486.3.3 第三階段496.4 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)506.5 營(yíng)銷(xiāo)策略516.5.1 渠道選擇原則516.5.2 電視媒體營(yíng)銷(xiāo)516.5.3 報(bào)紙媒體營(yíng)銷(xiāo)52第七部分 質(zhì)量管理547.1 質(zhì)量管理體系547.1.1設(shè)計(jì)過(guò)程質(zhì)量管理的內(nèi)容547.1.2生產(chǎn)過(guò)程質(zhì)量管理的內(nèi)容547.1.3銷(xiāo)售過(guò)程質(zhì)量管理的內(nèi)容547.2 公司管理理念55第八部分 財(cái)務(wù)分析578.1 投資分析578.1.1資金來(lái)源與股本結(jié)構(gòu)578.1.2資金用途和使用計(jì)劃588.1.3.投資收益預(yù)測(cè)608.2 財(cái)務(wù)分析628.2.1損益表 （投入第一年）628.2.2人員工資表628.3 財(cái)務(wù)總結(jié)63第九部分 組織體系649.1 公司組織結(jié)構(gòu)649.2 公司性質(zhì)649.3 公司組織結(jié)構(gòu)介紹649.3.1公司創(chuàng)立初期組織結(jié)構(gòu)649.3.2 發(fā)展中期公司組織結(jié)構(gòu)65第十部分 風(fēng)險(xiǎn)管理6910.1 風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性及重要性6910.2 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估7010.2.1 風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)7010.3 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避7110.3.1 存在的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避辦法7110.3.2 具體風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避辦法7210.4 公司的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施方案7310.4.1 內(nèi)部環(huán)境7310.4.2 目標(biāo)設(shè)定7310.4.3 事項(xiàng)識(shí)別7410.4.4 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估7410.4.5 風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)7410.4.6 控制活動(dòng)7510.4.7 信息和交流7510.4.8 監(jiān)督7610.5 風(fēng)險(xiǎn)資本退出7610.5.1 公開(kāi)上市發(fā)行7610.5.2 兼并與收購(gòu)7610.5.3 風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)買(mǎi)進(jìn)7710.5.4 股權(quán)回購(gòu)7710.5.5 破產(chǎn)清理7710.6 危機(jī)處理7710.6.1 勞動(dòng)糾紛的危機(jī)7710.6.2 重大決策失誤的危機(jī)7810.6.3 財(cái)務(wù)危機(jī)78附錄79附錄1：途家房屋經(jīng)營(yíng)托管合同79附錄2：房屋租賃合同88附錄3：房屋買(mǎi)賣(mài)合同95第一部分 執(zhí)行總結(jié)1.1 創(chuàng)意概述學(xué)長(zhǎng)的購(gòu)房夢(mèng)25歲的崔某是我們的學(xué)長(zhǎng)，畢業(yè)后在無(wú)錫一家房產(chǎn)中介工作，每天打交道的房產(chǎn)價(jià)值動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，而他自己的“蝸居”不到15平方米。學(xué)長(zhǎng)也希望在他辛勤工作的這座城市，能擁有一處屬于自己的房子，盡管短期內(nèi)這個(gè)目標(biāo)“可望不可及”。學(xué)長(zhǎng)是江蘇徐州人，5年前來(lái)到無(wú)錫上學(xué)，畢業(yè)后就留在了無(wú)錫?，F(xiàn)在與4位同學(xué)一起租住在新區(qū)一間不到80平方米的住房，月租金近四百元。學(xué)長(zhǎng)說(shuō)：“小區(qū)里形形色色的人都有，也很雜亂，但租金相對(duì)便宜，上班也方便?！薄懊刻旖佑|客戶(hù)，買(mǎi)房的人蠻多，自己跟房子打交道卻買(mǎi)不起，心里還是有點(diǎn)難受”，學(xué)長(zhǎng)說(shuō)。理想中自己的房子，“不會(huì)有多大，坐公交差不多1小時(shí)內(nèi)能到市中心就行，畢竟在無(wú)錫租房、買(mǎi)房都很貴?！睂W(xué)長(zhǎng)的今年，就是我們的明天。高房?jī)r(jià)對(duì)每一位剛剛踏上社會(huì)的青年白領(lǐng)們來(lái)說(shuō)是一道巨大的鴻溝?；趯?duì)未來(lái)的恐懼，我們團(tuán)隊(duì)萌生了成立“青年之家”房產(chǎn)中介的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想。 市場(chǎng)定位青年市場(chǎng)我們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，了解了畢業(yè)初期的青年白領(lǐng)們對(duì)房子的需求情況，問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，目前大學(xué)生對(duì)買(mǎi)房的概念不高，限于經(jīng)濟(jì)實(shí)力，普遍處于租房的狀態(tài)。針對(duì)這一情況我們進(jìn)行市場(chǎng)滲透策略，用系列營(yíng)銷(xiāo)手段幫助消費(fèi)者轉(zhuǎn)變觀念。由于青年人未來(lái)成家對(duì)房子的剛性需求，所以其潛在消費(fèi)市場(chǎng)較大。我們定位青年市場(chǎng)，是對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的拓寬，有利于推動(dòng)房產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2 公司簡(jiǎn)介無(wú)錫“青年之家”房產(chǎn)中介有限公司是一家擬議中的公司,它由無(wú)錫商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)電工程學(xué)院的5名同學(xué)共同創(chuàng)辦。本公司面向廣大青年人群，開(kāi)拓優(yōu)質(zhì)、實(shí)惠房源，以幫助青年成家為己任，打造無(wú)錫青年之“大家”。公司主要業(yè)務(wù)包括：免費(fèi)登記房源信息，房屋租賃介紹，房屋租賃托管，二手房買(mǎi)賣(mài)信息查詢(xún)，委托房屋買(mǎi)賣(mài)，二手房評(píng)估，抵押，貸款，代辦購(gòu)房按揭貸款，代辦房屋上市，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，代辦房改房，安居房上市手續(xù)，商品房代理，代辦各類(lèi)房產(chǎn)手續(xù)等等。上世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著房地產(chǎn)的興起，房產(chǎn)中介行業(yè)蓬勃發(fā)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的供求市場(chǎng)上，房產(chǎn)中介越來(lái)越廣泛和深入地為交易主體提供各項(xiàng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。尤其是在二手房交易領(lǐng)域，房產(chǎn)中介對(duì)活躍市場(chǎng)、促進(jìn)繁榮、滿足人民群眾多樣化需求的作用更為凸顯。然而，值得警醒的是，在高交易量的背后，因房產(chǎn)中介違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)而引發(fā)的房屋類(lèi)居間合同糾紛，正呈現(xiàn)出高發(fā)、復(fù)雜、矛盾多元的態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重干擾了無(wú)錫二手房交易市場(chǎng)的正常秩序。房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為具有多種表現(xiàn)形式，如對(duì)不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售、為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策、吃差價(jià)、亂收費(fèi)等，下面重點(diǎn)對(duì)兩種常見(jiàn)的房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行介紹和解析，以使讀者充分了解房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為的危害，防止自己買(mǎi)了無(wú)法買(mǎi)到手的假房。在目前無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)火爆、賣(mài)方占市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)的形勢(shì)下，一些房地產(chǎn)中介為爭(zhēng)奪緊俏房源，常常在未取得客戶(hù)獨(dú)家代理授權(quán)的情況下，即排除對(duì)方選擇其他中介的權(quán)利；或在客戶(hù)僅作意向出售登記，尚未正式與買(mǎi)方達(dá)成協(xié)議的情況下，即進(jìn)行網(wǎng)簽操作，從而起到阻礙出賣(mài)人另行委托其他中介公司再進(jìn)行代理出售的目的；或?qū)嶋H控制性?xún)r(jià)比高的房源僅供房地產(chǎn)投資客買(mǎi)賣(mài)；或惡意“搶單”引發(fā)打架斗毆；或?yàn)榇驂焊?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，雇傭網(wǎng)絡(luò)寫(xiě)手編造或宣揚(yáng)對(duì)手的負(fù)面新聞大肆進(jìn)行炒作；或捏造散布漲價(jià)信息；或與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格等。房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為具有極強(qiáng)的破壞性，對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控的落實(shí)、市場(chǎng)交易的誠(chéng)信安全進(jìn)行等都構(gòu)成極大的阻礙，且嚴(yán)重侵犯了房屋買(mǎi)賣(mài)主體的合法權(quán)益，使得剛剛踏上社會(huì)的青年朋友們擁有“家”的夢(mèng)想難上添難。“青年之家”正是致力于幫助青年朋友，特別是處于創(chuàng)業(yè)初期的青年白領(lǐng)們實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的房產(chǎn)中介有限公司。沒(méi)有比家好的地方，我們?cè)敢夂蜕鐣?huì)各界青年朋友們，一起共創(chuàng)美好家園。1.3 產(chǎn)品及服務(wù)簡(jiǎn)介我公司的主要產(chǎn)品是為創(chuàng)業(yè)初期的青年白領(lǐng)量身定制、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的個(gè)性化優(yōu)質(zhì)房源。客戶(hù)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力、位置要求、房型期望、面積需要等，自主選擇不同類(lèi)型、不同區(qū)域、不同大小的房源。在我公司，或購(gòu)買(mǎi)、或租賃，總能滿足客戶(hù)的個(gè)性要求。“我們不生產(chǎn)水，我們只是大自然的搬運(yùn)工”，這是農(nóng)夫山泉的經(jīng)典廣告詞。與此相似，青年之家房產(chǎn)中介有限公司不制造房子，但我們是優(yōu)質(zhì)房源的“搬運(yùn)工”，我們的產(chǎn)品來(lái)源于我們精心準(zhǔn)備的類(lèi)型不同、款式多樣的豐富房源和我們熱情周到、體貼細(xì)致的服務(wù)。我們不是純粹的商業(yè)機(jī)構(gòu)，雖然經(jīng)濟(jì)對(duì)我們同樣重要，但我們有著與所有的青年朋友們一樣的經(jīng)歷，我們知道青年的想法，我們了解青年的需求，我們體會(huì)青年的感受，幫助青年實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)是我們青年之家房產(chǎn)中介有限公司義不容辭的責(zé)任，也是我們青年之家房產(chǎn)中介有限公司運(yùn)營(yíng)的終極目標(biāo)。青年之家房產(chǎn)中介有限公司秉持“理解青年，服務(wù)青年”的理念，力圖拓展適合青年住房的優(yōu)質(zhì)房源，通過(guò)個(gè)性、經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠的房源，帶動(dòng)起一種全新的結(jié)交新友、介紹自我的模式。精致的房源、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、難忘的體驗(yàn)，能夠倡導(dǎo)一種積極的交友意識(shí)，鼓勵(lì)青年人勇于面對(duì)現(xiàn)實(shí)和困難，有利于青年人樹(shù)立健康而陽(yáng)光的心態(tài)，擴(kuò)大交際網(wǎng)、提高自信心、激發(fā)創(chuàng)造性，為更好地走入社會(huì)、與更多的社會(huì)人士交往奠定基礎(chǔ)。1.4 市場(chǎng)概述市場(chǎng)的供求變化就像經(jīng)濟(jì)決策的晴雨表，每一次細(xì)微的變化都會(huì)對(duì)公司的生產(chǎn)銷(xiāo)售和最后獲得的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生決策性的作用。我們不難發(fā)現(xiàn)有些公司提供的產(chǎn)品/服務(wù)在市場(chǎng)上特別搶手。而有些企業(yè)的產(chǎn)品/服務(wù)，盡管投入了大量的人力、物力和財(cái)力，卻仍然無(wú)人問(wèn)津，也有一些產(chǎn)品/服務(wù)在剛剛面市的時(shí)候被受寵愛(ài)。但隨著時(shí)間的推移卻越來(lái)越被市場(chǎng)冷落。這其中有許多復(fù)雜的原因，但有一點(diǎn)不可否認(rèn)，就是能否把握市場(chǎng)需求變化的脈搏，緊跟市場(chǎng)跳動(dòng)的節(jié)拍是一個(gè)企業(yè)成敗興衰的關(guān)鍵。所以，一名成功的企業(yè)家一定要隨時(shí)隨地地細(xì)心考察市場(chǎng)的需求與供給之間的微妙波動(dòng)，從而把握企業(yè)自身的主攻方向，使自己在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中立于不敗之地。供需問(wèn)題同樣也決定了房屋租賃市場(chǎng)的興衰，故在此有必要對(duì)中國(guó)的租賃市場(chǎng)特別是無(wú)錫的房屋租賃市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行研究。首先，從居民目前的財(cái)產(chǎn)處置心理來(lái)看，出租是較為理想的方式。目前，由于家庭收入來(lái)源的不確定性和教育、醫(yī)療、住房等家庭支出的增多，居民對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的處置心理是“求穩(wěn)”和“獲利”兩種，也就是主要考慮財(cái)產(chǎn)的安全性和盈利性，而對(duì)于住房這一重大家庭財(cái)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，對(duì)其安全性的考慮則是首要的。而出租房屋則是“安全”與“獲利”的最佳結(jié)合，這種出租方式，既保留了房屋的產(chǎn)權(quán)，又能每月收取“租金”；既考慮了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，又兼顧了眼前利益。因此，房屋出租將被很多人視為“最合算”的方式。其二，目前住房三級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)范性程度來(lái)看，出租較為有利。目前，由于我國(guó)住房三級(jí)市場(chǎng)尚不規(guī)范，許多政策規(guī)定明顯滯后，一些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)尚存在不少問(wèn)題，許多人對(duì)舊房出售尚存在一些顧慮：如房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的公證性、交易手續(xù)的繁簡(jiǎn)、中介機(jī)構(gòu)的可信程度、交易稅費(fèi)的多少、房主的可靠程度等等。而出租雖然也要辦理租賃手續(xù)和繳納稅費(fèi)，但房屋畢竟還在自己手里，感到不合算，即可收回。因此，一些對(duì)出售房屋有顧慮的居民往往選擇出租。其三，從房屋未來(lái)升值潛力來(lái)看，升值大的以出租為宜。那些好地段、好環(huán)境、好房型的住宅，將來(lái)有較大升值潛力，可以暫時(shí)不考慮出售，此時(shí)此地，若售房的原因不是急需用錢(qián)/其他的而是想買(mǎi)新房改變自己居住條件的家庭，會(huì)考慮先將舊房出租，月租金可用于支付購(gòu)買(mǎi)新房的抵押貸款，待舊房的價(jià)位達(dá)到滿意價(jià)位時(shí)再出售。其四，對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)條件比較富裕的家庭，一則通過(guò)出租可以將房屋作為家庭的長(zhǎng)線投資品種來(lái)考慮，以收取固定的房屋租金收益；二則通過(guò)出售可以更新?lián)Q代住房，以滿足家庭消費(fèi)心理需求與實(shí)際能力的平衡，選擇購(gòu)買(mǎi)那些環(huán)境配套好、管理完善、功能齊全的“換代新房”。其五，以無(wú)錫市人均收入30853元為參照數(shù)字，按目前經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格考慮，假定買(mǎi)房消費(fèi)占收入的65%，余下35%作為最低生活必須，則買(mǎi)一套30余萬(wàn)元的房，加上住房補(bǔ)貼，也要熬上近十五年。如果申請(qǐng)貸款，則平均月還款能力只有約900元，遠(yuǎn)達(dá)不到眼下銀行最低的月還貸款約1100元（以借款20萬(wàn)元，按揭30年計(jì)算）的要求，銀行根本不可能給予貸款。這樣看來(lái)，要這些收入水平較低的人購(gòu)買(mǎi)住房是不現(xiàn)實(shí)的，這些人中的部分將通過(guò)房屋租賃來(lái)解決改善住房的問(wèn)題。其六，無(wú)錫市現(xiàn)有近千萬(wàn)的流動(dòng)人口，由于在無(wú)錫從事各類(lèi)工作，他們之中的絕大部分需要租用住房來(lái)解決暫住的問(wèn)題。其七，越來(lái)越多地出現(xiàn)在現(xiàn)代城市人群結(jié)構(gòu)中的單親家庭（據(jù)統(tǒng)計(jì)，單親母親約占已婚婦女的10%）及日益增多的老齡群體中的“空巢家庭”，對(duì)租賃住房也有著一定的需求。最后，從世界上某些發(fā)達(dá)國(guó)家看，美國(guó)的住房私有化率為63%；英國(guó)為67%；這說(shuō)明，即使是在這些發(fā)達(dá)國(guó)家，租房居住者群體的比例也有30%以上。香港有片的廉租房區(qū)，新加坡的公有住房也占著相當(dāng)?shù)谋壤?。由此?lái)看中國(guó)也應(yīng)會(huì)存在一定比例的租房群體。市場(chǎng)存在著對(duì)提供房屋租賃中介服務(wù)的公司的需求，而且可以確信這種需求在未來(lái)將越來(lái)越大；但提供有關(guān)服務(wù)的公司也面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。1.5 投資與財(cái)務(wù)公司地址設(shè)在無(wú)錫市新區(qū)，享受“三免三減”的稅收優(yōu)惠政策。青年之家房產(chǎn)中介有限公司成立之初共需要資金100萬(wàn)元，其中“青年之家”創(chuàng)業(yè)小組自籌資金60萬(wàn)元，風(fēng)險(xiǎn)投資17萬(wàn)元，銀行貸款23萬(wàn)。這些資金中用于固定資產(chǎn)投資20萬(wàn)元，租賃商鋪及裝修30萬(wàn)元，籌辦費(fèi)用15萬(wàn)元，流動(dòng)資金18萬(wàn)元。根據(jù)財(cái)務(wù)分析及預(yù)算分析，本公司有著出色的盈利能力，預(yù)計(jì)五年中公司的年平均銷(xiāo)售凈利率均在30%以上，并保持上升的勢(shì)頭。按照目前相應(yīng)期限國(guó)債利率為貼現(xiàn)率（12%）計(jì)算，投資回收期約為4年。另外，財(cái)務(wù)敏感性分析告訴我們，即使在風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)較大的情況下，此項(xiàng)目仍然具有很高的投資利潤(rùn)率。風(fēng)險(xiǎn)資金可以選擇在第7撤出，采用股票公開(kāi)上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、公司股份回購(gòu)等方式。1.6 公司選址1.6.1 區(qū)域選擇“太湖明珠”無(wú)錫，江蘇省南部的一個(gè)地級(jí)市，位于長(zhǎng)江三角洲平原腹地，太湖流域的交通中樞，北倚長(zhǎng)江，南瀕太湖，東接蘇州，西連常州，京杭大運(yùn)河從中穿過(guò)。無(wú)錫自古就是中國(guó)著名的魚(yú)米之鄉(xiāng)、中國(guó)四大米市之一，同時(shí)也是一座繁華的現(xiàn)代化城市，中國(guó)民族工業(yè)的發(fā)源地之一，素有布碼頭、錢(qián)碼頭、小上海之稱(chēng)。無(wú)錫地處太湖之濱，風(fēng)景絕美秀麗，歷史千年悠長(zhǎng)，是在江南蒙蒙煙雨中孕育出的一顆璀璨的太湖明珠，具有豐富而優(yōu)越的自然風(fēng)光和厚重而悠長(zhǎng)的歷史文化。2012年中國(guó)城市GDP排名前十，“2012中國(guó)十佳優(yōu)質(zhì)生活城市排行”無(wú)錫名列第4位。1.6.2 公司定址無(wú)錫新區(qū)無(wú)錫新區(qū)是無(wú)錫市最重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、改革開(kāi)放的重要窗口和參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)高地。無(wú)錫國(guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于1992年，1995年在高新區(qū)的基礎(chǔ)上正式成立無(wú)錫新區(qū)。經(jīng)過(guò)近20年的不斷發(fā)展，無(wú)錫新區(qū)如今已成為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)行列中的排頭兵。無(wú)錫新區(qū)目前下轄無(wú)錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、太湖國(guó)際科技園、空港產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)工業(yè)博覽園、中國(guó)吳文化博覽園、國(guó)際生活社區(qū)等六大功能區(qū)以及旺莊、江溪、碩放、梅村、鴻山、新安等六條街道，行政管理區(qū)域從最初的5.4平方公里發(fā)展到如今的220平方公里，常住人口60余萬(wàn)人。17年來(lái)，在新區(qū)人不懈努力下，無(wú)錫新區(qū)實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，全區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)取得了巨大的成就。19月份，全區(qū)GDP總量達(dá)到580億元，同比增長(zhǎng)12.8%；財(cái)政總收入完成128.1億元，同比增長(zhǎng)6.88%。無(wú)錫新區(qū)以占全市6%的人口、土地，創(chuàng)造了占全市16%以上的地區(qū)生產(chǎn)總值和地方一般預(yù)算收入、25%的規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、40%的服務(wù)外包產(chǎn)值和到位外資、45%的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值、60%的進(jìn)出口總額、90%的高新技術(shù)產(chǎn)品出口。在江蘇省開(kāi)發(fā)區(qū)綜合排名中，無(wú)錫新區(qū)穩(wěn)居第二位，是江蘇省唯一國(guó)家火炬計(jì)劃實(shí)施20周年先進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)，江蘇省唯一進(jìn)入中央命名的海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，目前正在全省開(kāi)發(fā)區(qū)中率先啟動(dòng)部省市合作共建國(guó)家創(chuàng)新型園區(qū)。在全國(guó)54個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)排名中，無(wú)錫新區(qū)也處于先進(jìn)行列。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然會(huì)吸引眾多的有志青年來(lái)此創(chuàng)業(yè)，這些人群將是我公司的潛在客戶(hù)。第二部分 項(xiàng)目背景2.1 宏觀背景2.1.1創(chuàng)業(yè)意識(shí)的深化2009年，在一次會(huì)議上，華旗資訊創(chuàng)始人馮軍如此說(shuō)到：前人講“30年河?xùn)|，30年河西”很對(duì)，我們國(guó)家基本上每30年就是一個(gè)周期，1919年代表自醒，1949年代表自立，1979年代表自強(qiáng)，2009年代表自信。的確，2008年中國(guó)首次成功舉辦奧運(yùn)會(huì)，讓中國(guó)的國(guó)家形象變得更自信；2009年應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，中國(guó)率先復(fù)蘇，讓中國(guó)人對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力變得更自信。雖然世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩不安，但自信是保證中國(guó)得以超越的基礎(chǔ)和成功的開(kāi)始。百年以來(lái)，逢“9”往往孕育著重大變化，而接下來(lái)的“0”則意味著要邁上新臺(tái)階。對(duì)于有志在這個(gè)大時(shí)代建立自己事業(yè)的創(chuàng)業(yè)者們，機(jī)會(huì)無(wú)處不在：大環(huán)境的穩(wěn)定發(fā)展，人才和資金等資源的集聚，技術(shù)進(jìn)步和城市化等力量的推動(dòng)，都讓這片土地成為全球熱點(diǎn)。我們已經(jīng)看到，在TMT、清潔能源、文化創(chuàng)意、先進(jìn)制造、現(xiàn)代服務(wù)、高效農(nóng)業(yè)等許多領(lǐng)域，全世界的優(yōu)秀科技人才和管理人才正在向中國(guó)匯聚，就如同二戰(zhàn)時(shí)期的美國(guó)；而隨著教育的大力投入，普通人才的數(shù)量和質(zhì)量仍在提升。從更基本的人口統(tǒng)計(jì)變化看，到2019年，中國(guó)迎來(lái)勞動(dòng)人口的巔峰期，老齡化雖在加劇，但人口紅利還會(huì)維持大約10年左右。在資本方面，中國(guó)是目前世界主要經(jīng)濟(jì)大國(guó)中利率較高的國(guó)家，加上人民幣升值等因素，資本還將源源不斷流入。本土資本市場(chǎng)的改革步伐這幾年明顯加快，全流通、創(chuàng)業(yè)板、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)和有可能在2010年推出的股指期貨，都將促進(jìn)多層次資本市場(chǎng)形成，為企業(yè)的融資創(chuàng)造更好條件。而技術(shù)進(jìn)步和不可扭轉(zhuǎn)的城市化進(jìn)程則會(huì)促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，從勞動(dòng)力密集型向知識(shí)和資金密集轉(zhuǎn)型，從生產(chǎn)大國(guó)向消費(fèi)大國(guó)轉(zhuǎn)型，可以預(yù)期的是，這種強(qiáng)勁動(dòng)能將推動(dòng)中國(guó)持續(xù)增長(zhǎng)20年。隨著人才和資金的集聚，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將為企業(yè)帶來(lái)大量機(jī)會(huì)，無(wú)論是TMT、創(chuàng)意文化這些輕型產(chǎn)業(yè)，還是設(shè)備制造、農(nóng)業(yè)、生物醫(yī)藥等鏈條長(zhǎng)、整合周期較慢的重型產(chǎn)業(yè)，2010年以及未來(lái)的5年，都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈從完善到成熟再到商業(yè)價(jià)值爆發(fā)的階段。在這樣一個(gè)偉大進(jìn)程中，我們有理由相信，創(chuàng)業(yè)將變得更快速、更普遍，最終成為一種常態(tài)，創(chuàng)業(yè)精神將深入整個(gè)國(guó)家。2.1.2 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)形勢(shì)分析 中國(guó)大學(xué)生中不乏成功創(chuàng)業(yè)者根據(jù)GEM全球創(chuàng)業(yè)觀察2002中國(guó)報(bào)告，盡管中國(guó)具有較高素質(zhì)的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)比例很低，不到畢業(yè)生總數(shù)的1%，這和發(fā)達(dá)國(guó)家的差距是巨大的。但正因?yàn)椴罹嗑薮?，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的發(fā)展空間必然是巨大的，前景也是極其光明的。事實(shí)上，近年來(lái)，已有一些創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生取得了輝煌的創(chuàng)業(yè)業(yè)績(jī)。 例如：以下案例 案例1：靠自己的智慧和勇氣把握住商機(jī) “不是我已經(jīng)念過(guò)大學(xué)，就不能去做什么什么了，自己先把自己的手腳捆住，讓機(jī)遇從手邊白白溜走。” 26歲的劉泉正為他的國(guó)聯(lián)股份上市在北京和香港之間飛來(lái)飛去。 5年前，還是中國(guó)人民大學(xué)大四學(xué)生的劉泉他的校友錢(qián)曉鈞，一個(gè)丟了到手的一家著名跨國(guó)公司的offer，一個(gè)放棄了國(guó)家部委的體面工作，用學(xué)生證注冊(cè)了自己的公司。 我國(guó)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)失敗個(gè)案研究應(yīng)該看到，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)已逐步成為社會(huì)的熱點(diǎn)，開(kāi)始有部分大學(xué)生放棄寶貴的學(xué)業(yè)嘗試創(chuàng)業(yè)，不少高校積極鼓勵(lì)和支持學(xué)生創(chuàng)業(yè)，各級(jí)政府也制定了一系列相應(yīng)政策，積極鼓勵(lì)、扶持和幫助學(xué)生創(chuàng)業(yè)，國(guó)家在政策上正為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)鋪路。但大學(xué)生創(chuàng)業(yè)態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀。綜觀大學(xué)生坎坷艱辛創(chuàng)業(yè)之路，總體說(shuō)來(lái)，成功者少，失敗者眾。 案例4：“視美樂(lè)”的失敗 清華大學(xué)視美樂(lè)公司的“多媒體超大屏幕投影電視”的創(chuàng)業(yè)曾獲首屆全國(guó)大學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)大賽一等獎(jiǎng)，并以此得到了上海第一百貨公司250萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)投資。然而第二年視美樂(lè)公司并沒(méi)有得到上海一百曾經(jīng)許諾過(guò)的高達(dá)5000余萬(wàn)元的二期投資，最終公司將其技術(shù)以3000萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了澳柯瑪集團(tuán)?？傮w說(shuō)來(lái)，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)失敗可以歸納為經(jīng)驗(yàn)不足、準(zhǔn)備不夠、抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)和缺乏發(fā)展思路等。 當(dāng)今大學(xué)生遠(yuǎn)未迸發(fā)出預(yù)期創(chuàng)業(yè)熱情早在上世紀(jì)末，國(guó)際教育界就曾做過(guò)這樣的預(yù)測(cè)：就世界范圍而言，21世紀(jì)有50的中專(zhuān)生和大學(xué)生要走自主創(chuàng)業(yè)之路。 創(chuàng)業(yè)者：渴望全社會(huì)的關(guān)注和支持 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)難固然有其先天不足，但社會(huì)和家庭的不信任、學(xué)校創(chuàng)業(yè)教育的空白、相關(guān)政策的完善和落實(shí)情況、銀行貸款難等問(wèn)題也是制約大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的重要因素。聯(lián)合國(guó)國(guó)際勞工組織高級(jí)項(xiàng)目官員鄧寶山指出，創(chuàng)辦微型和小型企業(yè)(創(chuàng)辦大型企業(yè)對(duì)大多數(shù)青年來(lái)說(shuō)不現(xiàn)實(shí))需要具備的三個(gè)要素知識(shí)技能、資金、社會(huì)化的服務(wù)體系，往往也是創(chuàng)業(yè)者遇到的困難。 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)形勢(shì)對(duì)本團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備的啟示有專(zhuān)家們認(rèn)為，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)面臨幾道坎，只有對(duì)大學(xué)生在校期間進(jìn)行系統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)教育、創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練，培養(yǎng)他們的創(chuàng)業(yè)意識(shí)、創(chuàng)業(yè)素質(zhì)和創(chuàng)業(yè)能力，為他們創(chuàng)設(shè)克服這些創(chuàng)業(yè)障礙的基礎(chǔ)和條件，才能為日后的創(chuàng)業(yè)成功鋪平道路。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)面臨的主要障礙包括：（1）意識(shí)障礙（2）創(chuàng)新障礙（3）知識(shí)障礙（4）資金障礙（5）心態(tài)障礙（6）經(jīng)驗(yàn)障礙。從大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽的舉辦目的上來(lái)看，一方面使學(xué)生將創(chuàng)業(yè)理論知識(shí)和創(chuàng)業(yè)實(shí)踐相結(jié)合；另一方面改變了學(xué)生傳統(tǒng)的就業(yè)觀念，把“創(chuàng)業(yè)”看做與“就業(yè)”并行的第二條出路。如清華大學(xué)誕生了“易得方舟”、“視美樂(lè)”等學(xué)生公司。各高等院校主動(dòng)增加投人和改善軟硬環(huán)境，把舉辦大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽作為學(xué)生成才的大事來(lái)抓，讓學(xué)生在創(chuàng)業(yè)計(jì)劃的設(shè)計(jì)過(guò)程中得到極大的鍛煉。如學(xué)會(huì)搜尋相關(guān)資料、綜合運(yùn)用各種知識(shí)開(kāi)展創(chuàng)業(yè)交流活動(dòng)。還可主動(dòng)與企業(yè)聯(lián)姻、牽線搭橋，通過(guò)創(chuàng)辦諸如“創(chuàng)業(yè)星期六”活動(dòng)，讓企業(yè)家與學(xué)生開(kāi)展對(duì)話，讓學(xué)生的創(chuàng)業(yè)活動(dòng)與企業(yè)之間形成良好的互動(dòng)。這些對(duì)比那些走在裸創(chuàng)之路上的大學(xué)生們有很大的優(yōu)勢(shì)，既有利于提高學(xué)生的創(chuàng)業(yè)積極性，又有利于使學(xué)生的創(chuàng)業(yè)成果盡快產(chǎn)業(yè)化。因此，舉辦大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽至少有四個(gè)好處：(1)催生大學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司；(2)使創(chuàng)業(yè)理念根植大學(xué)生心中；(3)讓社會(huì)更加關(guān)注大學(xué)生的培養(yǎng)和發(fā)展；(4)促使大學(xué)更加重視學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力的培養(yǎng)。這些都是對(duì)本創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)參與本次創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽和形成本次創(chuàng)業(yè)設(shè)想的啟示，也許我們的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃還很稚嫩，也許我們的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃根本就不值得一提，但我們堅(jiān)信，只要團(tuán)隊(duì)成員擁有一個(gè)共同的夢(mèng)想，一起參與、一起努力，在參與的過(guò)程中收獲經(jīng)驗(yàn)，這比形式上的獲獎(jiǎng)更重要。2.2 產(chǎn)業(yè)背景2.2.1 房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r隨著中國(guó)房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的終止和貨幣化分房制度的起動(dòng)，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。二手房市場(chǎng)在各地開(kāi)始興起。與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)也經(jīng)歷了從無(wú)到有，進(jìn)入了飛速的發(fā)展時(shí)期。房產(chǎn)中介從小到大，從無(wú)到有，在短短幾年內(nèi)迅速崛起，主要得益于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育、成長(zhǎng)和壯大，得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變過(guò)程。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介發(fā)展呈現(xiàn)以下重要趨勢(shì)：（1）塑造客戶(hù)對(duì)自身服務(wù)的信任和忠誠(chéng)塑造客戶(hù)對(duì)自身服務(wù)的信任和忠誠(chéng)塑造客戶(hù)對(duì)自身服務(wù)的信任和忠誠(chéng)塑造客戶(hù)對(duì)自身服務(wù)的信任和忠誠(chéng)，樹(shù)立中介品樹(shù)立中介品樹(shù)立中介品樹(shù)立中介品牌。客戶(hù)對(duì)中介商的不信任是目前中介商發(fā)展主要障礙，誰(shuí)能夠通過(guò)對(duì)客戶(hù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶(hù)的信任和忠誠(chéng)，誰(shuí)就贏得了市場(chǎng)。品牌的競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要途徑，只有通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造強(qiáng)有利的企業(yè)品牌形象，使消費(fèi)者對(duì)品牌產(chǎn)生信任和忠誠(chéng)，才能夠在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。從中國(guó)加入WTO，以及市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，消費(fèi)者的品牌意識(shí)在逐步的加強(qiáng)。服務(wù)品牌是促進(jìn)房地產(chǎn)中介企業(yè)與客戶(hù)溝通的有效手段，是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中主動(dòng)出擊獲取制勝權(quán)的有效武器。當(dāng)前，房地產(chǎn)產(chǎn)品眾多，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，一批具有實(shí)力、規(guī)模、運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)為鞏固市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率，注重增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)各種手段，塑造服務(wù)品牌，建立起獨(dú)特的服務(wù)機(jī)制，真正視客戶(hù)為上帝，以真誠(chéng)的服務(wù)，在客戶(hù)心中樹(shù)立起威信，在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為名牌企業(yè)。而一些專(zhuān)業(yè)水平差、人員素質(zhì)低、操作不規(guī)范的經(jīng)紀(jì)企業(yè)將被市場(chǎng)無(wú)情淘汰。誰(shuí)擁有品牌，誰(shuí)就擁有客戶(hù)，擁有市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展過(guò)程，就是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，就是其自身形象及服務(wù)品牌不斷塑造、不斷錘煉的過(guò)程。品牌是一種無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值是不可低估的，在房地產(chǎn)中介企業(yè)的資本擴(kuò)張中越來(lái)越受到重視。國(guó)內(nèi)許多中介商采取這一策略開(kāi)拓了中介市場(chǎng)，如：上海的上房置換，北京的我愛(ài)我家等。上房置換在上海已經(jīng)有200家連鎖店，品牌宣傳已向長(zhǎng)春、昆明、四川等地?cái)U(kuò)展；我愛(ài)我家也有47 家，其品牌宣傳已經(jīng)進(jìn)入江蘇等地。并已經(jīng)取得了一定的業(yè)績(jī)。將來(lái)的房地產(chǎn)中介業(yè)更重視品牌，品牌作用越來(lái)越突出。知名從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)將占有越來(lái)越多的市場(chǎng)份額，中介人員個(gè)人的知名度對(duì)中介機(jī)構(gòu)的影響也越來(lái)越大。（2）不斷地培訓(xùn)經(jīng)紀(jì)人提供專(zhuān)業(yè)而規(guī)范的服務(wù)。消費(fèi)者要買(mǎi)房租房，之所以找中介商代理，是相信中介可以提供最專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，兩方面的含義：一是從業(yè)人員要有專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，二是其要有專(zhuān)業(yè)化操作水平，消費(fèi)者不僅要求經(jīng)紀(jì)人能夠提供房源和客源的信息，而且還需要提供房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建筑、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)手續(xù)辦理等相關(guān)的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)。 從業(yè)人員素質(zhì)低，是目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)存在的一大問(wèn)題，也是致使該行業(yè)自身形象難以樹(shù)立以及難以普遍為社會(huì)所認(rèn)同的一個(gè)重要原因。此外，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)十分不完備，因此，經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)難以達(dá)到專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育、完善，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和水平提出了更高的要求，如開(kāi)展房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、法律咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查以及外立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)等等。誰(shuí)能夠不斷地為經(jīng)紀(jì)人提供專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，誰(shuí)就能夠在未來(lái)的中介服務(wù)中為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，使客戶(hù)高度滿意，從而吸引客戶(hù)和保留客戶(hù)，確立自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（3）不斷的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，與專(zhuān)業(yè)的其他服務(wù)相連接提供全面和增值的服務(wù)?？蛻?hù)在房地產(chǎn)交易中需要包括政策咨詢(xún)、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂、手續(xù)辦理、抵押貸款、抵押擔(dān)保、裝飾裝修、綠化、建材、搬家等多方面的服務(wù)，目前的中介商能夠提供的服務(wù)還很不全面，而誰(shuí)能夠在服務(wù)內(nèi)容方面不斷地創(chuàng)新，為客戶(hù)提供全面的服務(wù)；同時(shí)不斷地創(chuàng)新服務(wù)方式，貼近客戶(hù)，從而降低消費(fèi)者的交易成本，誰(shuí)就能夠吸引客戶(hù)，贏得客戶(hù)，提高知名度，從而確定自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（4）創(chuàng)新中介組織管理。未來(lái)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是管理的競(jìng)爭(zhēng)。不斷地提高中介服務(wù)的管理水平是中介商需要考慮的主要問(wèn)題之一。中介商能否為客戶(hù)提供簡(jiǎn)便的服務(wù)流程，快捷、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)有賴(lài)于中介商的管理水平；此外，經(jīng)紀(jì)人是中介商的寶貴財(cái)富，是創(chuàng)造利潤(rùn)的關(guān)鍵。在目前有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人較少、中介業(yè)經(jīng)紀(jì)人的流失率較高的情況下，制定相應(yīng)的傭金制度和管理制度，不斷地激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人努力工作，提高經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)能力并保留經(jīng)紀(jì)人，是取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要方式。（5）模塊化連鎖經(jīng)營(yíng)。由于房地產(chǎn)中介業(yè)的進(jìn)入壁壘相對(duì)較低，從而使大多數(shù)的公司的規(guī)模小，實(shí)力弱。由此造成的信息量和信息流通的范圍極其有限，成交率不高，經(jīng)濟(jì)效率低下。必須統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)；可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。（6）加入知名的房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)體系。加入知名的房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)體系，可以直接享受知名品牌帶來(lái)的客戶(hù)，利用成熟的有競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)營(yíng)操作系統(tǒng)為客戶(hù)提供便捷、高效的服務(wù)，同時(shí)特許體系通過(guò)持續(xù)的支持，不斷提高中介店的管理水平以及經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)水平，幫助中介店降低投資成本，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確定自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這將是許多中介企業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。2.2.2 房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展危機(jī)（1）從業(yè)者危機(jī)無(wú)執(zhí)業(yè)資質(zhì)，少了“緊箍咒”“出租房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書(shū)，價(jià)格面議，不加金”、“本人誠(chéng)意求租房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書(shū)5本，供注冊(cè)公司之用”房地產(chǎn)論壇上有很多這樣的求租執(zhí)業(yè)證書(shū)帖子，記者撥通相關(guān)聯(lián)系電話后，出租方和求租方都十分“爽快”，一名擁有執(zhí)業(yè)證書(shū)的女士告知，她的證書(shū)已出借，正準(zhǔn)備刪除網(wǎng)上信息；另一名求租者則說(shuō)，他的房產(chǎn)中介萬(wàn)事俱備只缺5張執(zhí)業(yè)證書(shū)，因此愿每月出500元租證書(shū)，簽3至5年合同。業(yè)內(nèi)人士透露，經(jīng)紀(jì)人條例雖已明確規(guī)定中介人員必須持證上崗，但有證照的經(jīng)紀(jì)人依然比例不高。一些中介人員坦言，他們學(xué)歷不高，但入行多年照樣熟悉樓盤(pán)信息和客戶(hù)需求，雖然考不出門(mén)檻頗高的證書(shū)，也不影響接業(yè)務(wù)。某知名房產(chǎn)中介公司持證經(jīng)紀(jì)人張先生則不這么認(rèn)為：“證書(shū)是對(duì)從業(yè)行為的一種約束。”他說(shuō)，從業(yè)人員如違反職業(yè)操守，將會(huì)面臨處罰甚至?xí)坏蹁N(xiāo)從業(yè)資格證書(shū)。那些無(wú)證上崗的中介人員，正是因缺少這道“緊箍咒”，才會(huì)不擇手段進(jìn)行房產(chǎn)推銷(xiāo)。同時(shí)，無(wú)論是購(gòu)房者還是賣(mài)房者，倘若接受無(wú)證書(shū)經(jīng)紀(jì)人提供的中介服務(wù)，出了問(wèn)題將難以維權(quán)。（2）行業(yè)準(zhǔn)入危機(jī)“加盟店”等門(mén)檻低開(kāi)張易一個(gè)沿街面小房子，里面兩張桌子、一部電話，一名經(jīng)理外加一名伙計(jì)走訪中，這樣“簡(jiǎn)陋”的房產(chǎn)中介在樓盤(pán)密集的市中心為數(shù)不少，這些店多是一些知名中介的“加盟店”或“夫妻店”。他們只需找持證房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人到相關(guān)部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等手續(xù)，就可以開(kāi)一家小店。記者發(fā)現(xiàn)，這些小中介所用的居間合同也存在“貓膩”，一些條款明顯有利于中介方。有客戶(hù)反映，協(xié)議往往對(duì)上下家需要繳納的中介費(fèi)用規(guī)定得很明確，卻沒(méi)有寫(xiě)清萬(wàn)一交易不成功中介所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，中介人員花言巧語(yǔ)讓客戶(hù)早些簽字，出現(xiàn)問(wèn)題后卻惡臉相向；雙方客戶(hù)到房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，整個(gè)交易尚未完成，中介就會(huì)要求付清全部費(fèi)用，否則以不刷交易登記卡、無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)相要挾。“客戶(hù)明知小中介靠不住，但還是經(jīng)不住各種釣魚(yú)招數(shù)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，小中介由于店面小、不投入宣傳費(fèi)，反而更擅長(zhǎng)“釣”客戶(hù)。虹口區(qū)一家中介老板表示，他們有時(shí)公開(kāi)的房源手頭根本就不存在，但吸引購(gòu)房者或租房者走進(jìn)店門(mén)總是好事。有時(shí)生意不好時(shí)，他們只能通過(guò)印刷小廣告塞進(jìn)門(mén)縫，或到業(yè)主家敲門(mén)等主動(dòng)招徠方式，一些客戶(hù)圖方便就會(huì)把業(yè)務(wù)交給他們。（3）客戶(hù)信任危機(jī)客戶(hù)存誤解，矛盾致“雙輸”房產(chǎn)推銷(xiāo)讓市民感到煩心的同時(shí)，中介也因客戶(hù)的不信任而苦惱。許多房產(chǎn)中介回應(yīng)，不少針對(duì)他們的投訴是被“冤枉”的，一些客戶(hù)在接受服務(wù)時(shí)要求一些附加服務(wù)，得不到滿足便不肯付錢(qián)或跳開(kāi)中介“跑單”，為此引來(lái)不少官司。一些房產(chǎn)中介糾紛因事前雙方誤解產(chǎn)生，客戶(hù)敗訴的案例很多，同時(shí)房產(chǎn)中介也賠上時(shí)間成本，很劃不來(lái)。在上海最近一期案例中，江小姐曾通過(guò)房產(chǎn)中介將一套房屋出租給外籍人士，并支付了一筆中介費(fèi)。前不久，江小姐經(jīng)這家中介公司續(xù)簽租賃合同，由于江小姐不同意再次支付中介費(fèi)，被房產(chǎn)中介告上法庭。法院最終判決江小姐支付費(fèi)用。法官分析說(shuō)，房產(chǎn)中介的每一次行為都是以贏利為目的的，客戶(hù)也要善于保護(hù)自己的權(quán)益，比如續(xù)租房屋完全可以不通過(guò)中介自行洽談。客戶(hù)若心存疑慮，應(yīng)當(dāng)事先充分了解、簽訂規(guī)范的合同來(lái)約束雙方行為，不要讓信任危機(jī)造成“雙輸”局面。第三部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)3.1 市場(chǎng)調(diào)研為了了解現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)的行情和中介行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，掌握青年市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)中介的認(rèn)知情況和對(duì)“青年之家房產(chǎn)中介有限公司”經(jīng)營(yíng)模式的接受程度，“青年之家”創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)有針對(duì)性地進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研。調(diào)研方法分為自填問(wèn)卷、實(shí)地走訪、電話訪問(wèn)三個(gè)部分，分別針對(duì)消費(fèi)者、房源供應(yīng)者、其他中介公司搜集信息，對(duì)當(dāng)今專(zhuān)門(mén)針對(duì)青年白領(lǐng)消費(fèi)群市場(chǎng)的供應(yīng)鏈、銷(xiāo)售模式、市場(chǎng)價(jià)格、消費(fèi)者預(yù)期進(jìn)行了解，掌握了該市場(chǎng)的第一手資料。3.1.1問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告 調(diào)查說(shuō)明 “青年之家”創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的問(wèn)卷調(diào)查在無(wú)錫新區(qū)企業(yè)集中區(qū)域進(jìn)行，選擇該區(qū)域調(diào)研的原因在于：1、無(wú)錫新區(qū)企業(yè)的青年員工是青年之家房產(chǎn)中介有限公司第一期戰(zhàn)略計(jì)劃的主要目標(biāo)市場(chǎng)；2、公司在創(chuàng)立初期需要將實(shí)體店開(kāi)設(shè)于無(wú)錫新區(qū)。 調(diào)查人群本次調(diào)查，把調(diào)查對(duì)象定義為：大學(xué)畢業(yè)后在無(wú)錫工作的青年白領(lǐng)，年齡在35歲以下，包括非制造性車(chē)間工人和非農(nóng)業(yè)型企業(yè)的員工，其中涵蓋許多以技能為主的灰領(lǐng)。本次調(diào)查涉及各行各業(yè)，涵蓋金融銀行機(jī)構(gòu)、教育、出版、制造業(yè)、IT、廣告?zhèn)髅健⒄畽C(jī)關(guān)、貿(mào)易等領(lǐng)域，職業(yè)包括銀行職員、公務(wù)員、教師、行政文秘、IT行業(yè)工程師等。 調(diào)查目的1、最真實(shí)地掌握當(dāng)前青年白領(lǐng)對(duì)房產(chǎn)的需求狀況和他們對(duì)于房產(chǎn)購(gòu)置的預(yù)期，了解房產(chǎn)中介的市場(chǎng)前景；2、了解青年白領(lǐng)對(duì)房產(chǎn)中介的具體看法，對(duì)我公司擬定的發(fā)展策略的認(rèn)知情況和購(gòu)房、租房的消費(fèi)意愿和心理價(jià)位，為公司進(jìn)行市場(chǎng)分析和市場(chǎng)戰(zhàn)略計(jì)劃提供依據(jù)。 調(diào)查分析（1）房?jī)r(jià)收入比并不理想 調(diào)查結(jié)果顯示，80%左右的青年白領(lǐng)第一年收入在1.2-2.4萬(wàn)元之間；三年后隨著工作經(jīng)驗(yàn)的增長(zhǎng)，薪資水平逐步提高。但是95%以上年收入仍然分布在1.2-4.8萬(wàn)元區(qū)間，且2-3萬(wàn)元的占絕大多數(shù)；五年后，依然存在70%以上的青年白領(lǐng)，年收入在5萬(wàn)元以下。即使工作十年，近80%的青年白領(lǐng)的收入仍然不高，半數(shù)以上仍然徘徊在6萬(wàn)元左右。近年來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)收入比情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）青年白領(lǐng)的收入如此。那么房?jī)r(jià)與之收入的比例如何呢？根據(jù)無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的最新數(shù)據(jù)，以2008年4月底前一周為例，無(wú)錫市外環(huán)以?xún)?nèi)三個(gè)環(huán)區(qū)商品住宅的成交均價(jià)已達(dá)到1.3062萬(wàn)元/平方米。 以購(gòu)買(mǎi)一套90平方米的小戶(hù)型為例，總價(jià)根據(jù)日前閉幕的無(wú)錫一二手房展會(huì)上的均價(jià)水平假設(shè)為120萬(wàn)元。首付三成貸款購(gòu)房，首付36萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)申請(qǐng)公積金貸款加商業(yè)貸款各半，20年按揭還款，優(yōu)惠利率，那么平均每月需還款約6000元。假設(shè)該購(gòu)房對(duì)象為一對(duì)收入接近的青年白領(lǐng)夫妻，如果他們的年收入在第五、第十年分別都在4萬(wàn)、6萬(wàn)元左右，收入50%用于購(gòu)房，50%用來(lái)支付家庭生活費(fèi)，則需要7年以上的時(shí)間才有能力首付房?jī)r(jià)。付完首付后，如果雙方繼續(xù)完成月供的話，在物價(jià)持續(xù)上漲的情況下，以一個(gè)人的收入維持家庭開(kāi)支捉襟見(jiàn)肘，必然導(dǎo)致生活質(zhì)量下降，同時(shí)還得考慮家庭撫養(yǎng)小孩、贍養(yǎng)父母、醫(yī)療教育等各種費(fèi)用。所有這一切還未排除失業(yè)的潛在危險(xiǎn)。受調(diào)查的青年白領(lǐng)中只有三成的人表示有能力完成。每10萬(wàn)元人民幣貸款月償還金額統(tǒng)計(jì)表（2）工作7年以上才有能力首付本次調(diào)查顯示，在目前高位房?jī)r(jià)下，以90平方米的房子為例，工作5年的青年白領(lǐng)夫婦以自己的收入有能力購(gòu)房付首付的比例不足一成，需要工作7年以上才有能力首付。八成左右的青年白領(lǐng)表示，在沒(méi)有家庭支持的情況下，購(gòu)房是十分困難的事情。目前世界上不少中等發(fā)達(dá)國(guó)家居民收入水平大大高于我國(guó)，而住房?jī)r(jià)格卻比我國(guó)低。我國(guó)人均收入排列世界200多個(gè)國(guó)家的第170多位，而住房?jī)r(jià)格有的甚至比發(fā)達(dá)國(guó)家還要高。根據(jù)上述每套房120萬(wàn)元的總價(jià)，據(jù)初步測(cè)算，目前工作十年的無(wú)錫青年白領(lǐng)家庭的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到111，他們?cè)诠ぷ骱图寄苌形炊ㄐ偷臓顟B(tài)下，要時(shí)刻承受高房?jī)r(jià)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力。而世界銀行專(zhuān)家提出的房?jī)r(jià)收入比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為4-61。 （3）一部分人租房也很困難 對(duì)于一部分青年白領(lǐng)來(lái)講，他們不僅無(wú)力買(mǎi)房，即便是租房也很困難，租金有的占工資收入的三分之一左右，甚至一半。隨著無(wú)錫舊城改造，大量中小套型舊（公）住房被拆除，代之而起的中大套型是商品住房，這一切導(dǎo)致可供青年白領(lǐng)租賃的中小套型房源奇缺。同時(shí)中小套型住房租金也在快速拉升。從上世紀(jì)90年代末開(kāi)始，無(wú)錫住房?jī)r(jià)格和租金不斷上揚(yáng)。據(jù)無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2007年2月以來(lái)上海商品住宅成交均價(jià)已提高到萬(wàn)元以上。租金隨之水漲船高。中小套型住房奇缺又導(dǎo)致租金加速上升。隨著物價(jià)的持續(xù)上漲，可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)的5-10年間無(wú)錫城市住房租金還將持續(xù)上升。在持續(xù)飆升的高房?jī)r(jià)和高租金下，合租往往是許多青年白領(lǐng)無(wú)奈的選擇。 （4）青年白領(lǐng)人數(shù)急劇遞增 據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，無(wú)錫目前外來(lái)青年常住人口20到35歲的有236.52萬(wàn)，并以每年10萬(wàn)人的速度在增長(zhǎng)。其中一些高學(xué)歷的大專(zhuān)以上人數(shù)占30萬(wàn)。上述總量中，擁有自己住房的比例不足5%。無(wú)錫本地青年20歲到35歲的有270萬(wàn)人，其中自己擁有住房的總量不足30%，超過(guò)70%的人和父母合住。有一定能力的青年人，能夠承受的房?jī)r(jià)也是40到60萬(wàn)元之間的總價(jià)。這四五百萬(wàn)的青年中相當(dāng)比例為青年白領(lǐng)。來(lái)自無(wú)錫市教委的最新統(tǒng)計(jì)，2008年無(wú)錫高校共有畢業(yè)生14.9萬(wàn)人，比2007年增加0.6萬(wàn)人。這些剛畢業(yè)的大學(xué)生絕大部分即將加入青年白領(lǐng)的行列。這意味著青年白領(lǐng)的人數(shù)在急劇遞增，“夾心層”范圍在不斷擴(kuò)大，對(duì)住房的需求量也急劇增加。 青年白領(lǐng)置業(yè)在某種程度上也存在自身的難題。對(duì)于他們，社會(huì)角色往往還沒(méi)定型，落腳的城市還存在變數(shù)，收入情況的不穩(wěn)定更影響他們的貸款，這一項(xiàng)項(xiàng)都是其難以安身的現(xiàn)實(shí)原因。問(wèn)題根源復(fù)雜，但最主要的恐怕還是政策保障方面的缺失。3.1.2 實(shí)地考察“青年之家”創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)以購(gòu)房或租房身份對(duì)無(wú)錫地區(qū)的部分房產(chǎn)中介進(jìn)行了實(shí)地考察:時(shí)下，隨著一系列保障性住房政策的出臺(tái)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等規(guī)劃建設(shè)轟轟烈烈。低收入群體的住房問(wèn)題有望逐步得到解決。 然而，知識(shí)型青年群體，特別是工作5到10年甚至?xí)r間更長(zhǎng)的青年白領(lǐng)，他們的住房問(wèn)題卻鮮有針對(duì)性的政策出臺(tái)。保障性住房、市場(chǎng)化的商品房，與這些青年白領(lǐng)擦肩而過(guò)。他們成為政策面輻射不到的群體。既不符合買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件，也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房，他們被戲稱(chēng)為“夾心層”。之前雖有白領(lǐng)公寓一說(shuō)，卻始終沒(méi)有下文。作為一個(gè)特殊的群體，撇開(kāi)住房問(wèn)題，人們一提到他們，總是抱之以羨慕的眼神。他們收入不算低，社會(huì)地位也高。但真實(shí)的情況往往是，少數(shù)走上成功創(chuàng)業(yè)之路的青年白領(lǐng)的熠熠光環(huán)，淹沒(méi)了普通白領(lǐng)階層生活的艱辛。其實(shí)，他們有自己的諸多苦衷。對(duì)于大部分青年白領(lǐng)來(lái)講，在很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，住房問(wèn)題仍然是一道難以跨越的坎。 住房問(wèn)題被邊緣化（1）政策不完善近年來(lái)，政府出臺(tái)的國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知提出：“中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房”，“使經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)”。國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)更進(jìn)一步指出：“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭”。由此，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H僅是低收入人群的“晚餐”。但作為“夾心層”的一大群體工作5到10年的青年白領(lǐng)，既享受不到社會(huì)保障房又買(mǎi)不起商品房，他們又一次游離在政策視野之外。沒(méi)有房子，背著行囊到處移居，這可以說(shuō)是目前很多青年白領(lǐng)生存狀況的真實(shí)寫(xiě)照。無(wú)錫最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至2008年1月底，在全市可享受廉租住房保障的為3.0885萬(wàn)戶(hù)，其中實(shí)物配租為408戶(hù)。按照無(wú)錫享受廉租房制度試點(diǎn)的做法，人群為連續(xù)6個(gè)月人均收入低于500元的家庭或人均居住面積還低于7平方米，可享受廉租房的待遇，但實(shí)物配租資源匱乏，大部分多是通過(guò)租金補(bǔ)貼形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。值得注意的是，青年白領(lǐng)按照社會(huì)地位和收入情況來(lái)看，又不屬于保障范圍，他們享受不到廉租房的待遇。（2）誘發(fā)系列社會(huì)問(wèn)題本次實(shí)地調(diào)查顯示，在受訪的青年白領(lǐng)中，65%以上的人對(duì)房產(chǎn)前景持悲觀態(tài)度，近25.9%的人持樂(lè)觀態(tài)度，10.1%的人持觀望及無(wú)所謂態(tài)度；90%左右的人表示房產(chǎn)過(guò)熱，房?jī)r(jià)太高，以目前的收入和房?jī)r(jià)的水平在5年內(nèi)根本不具備置業(yè)的能力，3.7%的人由于無(wú)錫房?jī)r(jià)太高，欲離開(kāi)無(wú)錫到其他城市發(fā)展，5.2%的人對(duì)房?jī)r(jià)持不置可否的態(tài)度，只有一小部分人認(rèn)為房?jī)r(jià)合理，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。由于青年白領(lǐng)的住房缺乏保障，由此誘發(fā)了一系列社會(huì)問(wèn)題。諸如青年白領(lǐng)婚姻問(wèn)題。他們的結(jié)婚年齡普遍往后推，中國(guó)現(xiàn)在普遍的青年初婚年齡是26.5歲，而無(wú)錫是28.5歲。同時(shí)婚姻的嚴(yán)肅性也受到巨大挑戰(zhàn)，住房問(wèn)題的矛盾有的直接影響了家庭婚姻的延續(xù)。另外由于住房保障薄弱，青年白領(lǐng)一方面無(wú)法得到合適的住房，另一方面要面對(duì)高高在上的市場(chǎng)房?jī)r(jià)和媒體鋪天蓋地炫富的樓盤(pán)廣告，對(duì)市場(chǎng)只有發(fā)出無(wú)奈的嘆息，尊嚴(yán)缺失、心理失衡容易引發(fā)心理問(wèn)題。有的為了改變現(xiàn)狀，甚至走上了犯罪的歧路。網(wǎng)上有青年白領(lǐng)發(fā)了帖子：“多建20平方米的小房子，讓無(wú)力買(mǎi)房和租房的人有一片棲身之地。多建筒子樓吧，好歹有個(gè)安身之地”。這是一種無(wú)助而又急切的呼喚。青年將成為社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，民族未來(lái)的希望，他們的住房問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起社會(huì)的關(guān)注。關(guān)注青年白領(lǐng)住房問(wèn)題，利在當(dāng)今，功在千秋。3.1.3 校內(nèi)訪問(wèn)校內(nèi)的同學(xué)也是我們公司今后的服務(wù)對(duì)象，對(duì)他們的想法我們也提前進(jìn)行了解。并為此做了相應(yīng)的問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查表如下：姓名要求房屋面積房租金房?jī)r(jià)是否合租畢業(yè)季時(shí)，許多大學(xué)生即將走出社會(huì)，除了面臨找工作的問(wèn)題，找房子也會(huì)成為一大重點(diǎn)。據(jù)我們調(diào)查顯示，大學(xué)畢業(yè)生租房經(jīng)濟(jì)承受范圍在500元月以下的占42.3%；500元至800元的占35.6%；800元以上的占22.1%。這份調(diào)查也讓我們“青年之家”創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)這房屋中介行業(yè)更是充滿了信心。更發(fā)現(xiàn)了我校這個(gè)巨大的商業(yè)市場(chǎng)。3.2營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境3.2.1公司的宏觀環(huán)境青年之家房產(chǎn)中介有限公司能夠從宏觀環(huán)境中識(shí)別出尚未滿足的需求和趨勢(shì)，并且能夠做出相應(yīng)的反應(yīng)從而達(dá)到贏利的目的。 政策環(huán)境 無(wú)錫鼓勵(lì)大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)的政策為進(jìn)一步加大創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)扶持力度，營(yíng)造良好政策環(huán)境，激發(fā)全社會(huì)創(chuàng)業(yè)熱情，啟動(dòng)新一輪全民創(chuàng)業(yè)工程，近期我市出臺(tái)了一系列創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠扶持政策。而在諸多優(yōu)惠政策中，有不少都是面向大學(xué)生創(chuàng)業(yè)群體，扶持力度也頗為“給力”，具體政策如下： 優(yōu)惠政策一：租金補(bǔ)貼對(duì)大學(xué)生、本市戶(hù)籍城鄉(xiāng)各類(lèi)勞動(dòng)者入駐創(chuàng)業(yè)孵化基地創(chuàng)業(yè)或大學(xué)生、本市就業(yè)困難人員租用場(chǎng)地創(chuàng)業(yè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)1年以上的，3年內(nèi)可按每戶(hù)每年據(jù)實(shí)給予租金補(bǔ)貼，每年補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)上限為5000元。具有博士、碩士、學(xué)士學(xué)位的全日制普通高校應(yīng)屆畢業(yè)生與本市市區(qū)企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同或在錫自主創(chuàng)業(yè)，并在外租房居住的，可領(lǐng)取大學(xué)生租房補(bǔ)貼，具體標(biāo)準(zhǔn)為：給予博士每人每月800元、碩士每人每月600元、學(xué)士每人每月500元，連續(xù)領(lǐng)取租房補(bǔ)貼期限暫定為2年。 優(yōu)惠政策二：開(kāi)業(yè)補(bǔ)貼大學(xué)生（指高校畢業(yè)生、在錫高校畢業(yè)學(xué)年在校生）、本市戶(hù)籍登記失業(yè)人員以及在本市進(jìn)行失業(yè)登記的非本市戶(hù)籍失業(yè)人員，在錫自主創(chuàng)業(yè)并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，憑納稅證明可申請(qǐng)享受一次性開(kāi)業(yè)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為6000元。開(kāi)業(yè)補(bǔ)貼3年內(nèi)不得重復(fù)享受。 優(yōu)惠政策